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| 陳海潮 |
2022-01-27T22:31 |
筆者牛年最後一篇專欄。每逢年關交替，總有些項目或進度因為表現落後而需急起直追，就連私宅動工及落成量也一樣，要趕年底的尾班車！ 去年11月份多個大型私宅項目動工，連同屋宇署最新修訂之前月份的動工單位數量，帶動首11個月累計私人住宅動工量創四年同期新高。據屋宇署發表的數據，去年11月份共有5個私人住宅項目動工，涉及單位4,840伙，較10月份的874伙大增逾4.5倍。至於首11個月累計私宅動工量達18,778伙，較2020年同期的6,704伙增加1.8倍，為2017年以後的四年同期最多。 數據顯示，11月份動工的5個私宅項目，涉及單位總數合共4,840伙，當中包括錦上路站第一期物業發展(2,200伙)、將軍澳日出康城12期(2,000伙)、油塘高超道項目(634伙)、甘道11號(4伙)及甘道9號(2伙)。 此外，2021年11月份全港共有3個項目，涉及1,295個私人住宅單位落成，按月急增逾7倍，創近半年單月新高。另外，去年首11個月合共48個項目、涉及12,625伙私宅落成，較2020年同期的18,081伙大減30%，屬近5年同期最少。 |
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| 陳海潮 |
2022-01-20T22:25 |
本港新冠肺炎疫情在去年大部分時間維持穩定，經濟活動恢復正常，而資金對樓市重拾信心，大批白居二購買力於年中湧入，刺激去年全年居屋二手成交量大增。根據土地注冊處最新資料，去年全年二手居屋錄6,718宗買賣登記，較2020年的4,721宗急升42%，創近10年最旺；至於去年居屋成交總值按年增加44%至約359.39億元，連續3年創下自1996年有紀錄以來最多。 數據亦顯示，去年二手居屋平均每宗售價約535.0萬元，按年微升1.0%，連續5年上升，並連創紀錄最高。在去年的登記當中，以5月份的鰂魚湧康山花園8座高層F室成交最矚目，單位實用面積592方尺，以高達1,088.8萬元易主，創下1996年有紀錄以來最貴登記個案，而平均實用尺價約18,392元，媲美不少私樓尺價。 按樓價作分析，6個價格分類交投量按年全部造好，其中價值600萬元或以上的「貴價」組別，成交宗數按年大增52%至1,890宗。如按屋苑細分，去年以九龍灣麗晶花園的成交登記量最多，共錄得194宗買賣，較2020年的133宗大增46%；至於屋苑期內成交總值11.13億元，按年增加45%，而平均實用尺價則按年上升1.8%。 |
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| 陳海潮 |
2022-01-13T21:48 |
2021年本地新冠肺炎疫情控制得宜，刺激用家及投資者，包括上車客及換樓客齊齊大舉入市，帶動二手私宅出現「疫」市量值大升的勇態。綜合土地注冊處數據，去年全港共錄51,564宗二手私宅買賣登記，按年升約25%，除連升兩年外，更創下9年新高並為期內首度突破5萬宗大關；涉及成交總值4,725.46億元，按年大增33%，同樣連升兩年並創97後的24年新高，晉身歷史次高水平。去年每宗二手私宅登記平均售價約916.43萬元，升6.4%，為史上首度突破900萬元的歷史新高。 按物業價格劃分，在9個價格組別的登記量當中，錄得全線上升，筆者發現當中升幅最顯著的是2,001萬至5,000萬元的組別，錄得1,960宗登記，按年急升62%；其次為1億元以上組別，共錄得97宗登記，亦漲52%，反映去年疫情放緩之下，多了換樓客及投資者入市，高價物業反彈幅度更急勁。至於在放寬按保樓價上限的政策下，去年最強勁的購買力仍然集中在介乎401萬至1,000萬元以內的3個銀碼組別，當中登記最多的是601萬至800萬元的組別，去年共錄得13,259宗登記，按年升24%。 |
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| 陳海潮 |
2022-01-06T22:25 |
新冠肺炎變種病毒來勢洶洶，通關憧憬轉淡，買家態度顯得審慎，入市進度轉慢，料進一步窒礙整體樓宇買賣登記量。據土地注冊處字，2021年12月全港共錄7,061宗樓宇買賣登記，按月微跌2%；而月內整體物業登記總值則逆市急升39%，錄得881.97億元。至於總結去年全年，整體樓宇買賣登記錄得96,044宗，按年漲31%，創下9年新高，並為期內首破9萬宗；涉及登記總值達9,317.16億元，除按年飆46%外，更一舉創下歷史新高，較1997年的上次高位多出11%。 從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量跌幅最顯著，主因是月內大型新盤銷售的登記按月明顯減少，新盤出現回氣的情況；結果導致上月一手私宅買賣登記按月大減20%，錄得1,492宗。而上月二手私宅買賣登記則輕微上升3%，錄得3,287宗，為去年10月份觸及三千宗邊緣的谷底後，連續兩個月出現回升。 至於非住宅方面，在工廈及純車位登記雙雙造好帶動下，抵銷了商廈及店鋪的跌幅，結果造就整體工商鋪及其他買賣登記量再次突破千五宗的近4個月高位，由11月的1,467宗增加8%，至上月的1,581宗。 |
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| 陳海潮 |
2021-12-30T17:12 |
港股第三季起持續反覆下挫，拖累樓市氣氛，猶幸市場有通關憧憬，料私宅轉手獲利比率及賺幅不致於大跌，料處低位窄幅橫行。綜合土地注冊處資料所得，今年11月全港2,379宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共2,285宗，占比達96.0%，創自實施樓市辣招同年的2010年8月以來之136個月(即逾11年)新低。 按物業區域劃分，新界區以96.9%之數成為獲利成功比率最高的分區，惟按月跌0.1個百分點；港島區居次，報95%，按月跌2.2個百分點；至於九龍區最為落後，僅錄得94.9%，按月跌1.4個百分點。按物業轉售價格分析，樓價介乎801萬至1,000萬元的中高價樓組別之獲利比率達98.5%，表現最好。 數據顯示，11月每宗私宅轉手個案平均賺幅為66.8%，按月跌5.5個百分點創2021年以來新低。上月帳面獲利1倍或以上轉手個案占整體二手私宅買賣比例為42%，按月跌0.5個百分點，共錄999宗；至於帳面錄得虧損者有84宗，占比按月增至3.5%。 |
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| 陳海潮 |
2021-12-23T22:52 |
即將踏入2022年之際，本地新冠肺炎疫情一直良好受控，加上作為香港後盾的內地疫情亦較穩定，勢將帶動香港經濟加速反彈，對香港樓市來說極為有利。 雖然近期環球有Omicron變種病毒爆發，但殺傷力不大，而本港亦陸續進行第三針疫苗接種，估計疫情可繼續受控，樓市表現不會差。至於通關安排有望快將落實，一旦成事各行各業可加快復蘇，出現百花齊放的景象，樓市尤其豪宅更能受惠。 此外，筆者相信住宅「供不應求」的局面短期難改，故未來5至10年內均難以推跌樓價。新一份《長遠房屋策略》周年進度報告顯示，未來10年的總房屋供應目標維持在43萬伙；公私營房屋維持七三之比下，即未來10年平均每年只有少於1.3萬伙一手私宅供應，並不足以應付最近8年平均每年約1.7萬伙的吸納量。 目前市場上較大的隱憂是美國收水及未來加息之舉，不過，筆者相信美國即使自明年起加息，估計幅度及速度均有限，加上香港資金仍充裕，有條件不必立即跟隨加息，對樓市沖擊有限。 前瞻2022年樓市，筆者相信發展商來年會繼續積極推盤，預期明年整體一二手私宅合計登記量料將增至約6.90萬宗，勢續創10年新高。 |
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| 陳海潮 |
2021-12-16T22:32 |
踏入12月傳統淡月，買賣雙方開始放軟手腳，故交投料愈趨淡靜；然而中港兩地通關仍然在望，料可支撐二手市場出現「量跌價微升」的情況。綜合數據所得，今年11月全港50個指標屋苑的加權平均實用尺價按月再跌0.7%，報15,519元，連續3個月向下，自8月歷史高位累跌1.27%；總結今年首11個月，樓價則累升5.87%。 細看全港三區樓價，上月港島區8個指標屋苑的加權平均實用尺價大跌4.2%，報18,597元，明顯跑輸大市。九龍區21個指標屋苑的平均實用尺價則升0.6%，報16,813元；而新界區21個指標屋苑平均實用尺價報13,274元，按月亦跌0.5%。列入觀察名單的50個指標屋苑當中，上月樓價報跌的屋苑有29個，占整體比率58%，報升者有21個。 《施政報告》藍圖大計出台後，市場意識到短期仍難改變供不應求的事實，買家於上月恢復不少入市信心，無奈港股在月內持續反覆下跌，亦窒礙回升步伐；結果11月50指標屋苑交投量按月只升12%，錄533宗，為連跌7個月後喘穩，但仍屬過去21個月以來的次低。 |
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| 陳海潮 |
2021-12-09T22:29 |
新盤推售空檔，加上變種新冠肺炎病毒陰霾纏繞，料整體樓宇買賣登記在11月沖高後，本月有機會倒插，或恐創16個月以來新低。根據土地注冊處數據，今年11月全港共錄7,236宗樓宇買賣登記，按月反彈16%，結束3月連跌頹勢；月內整體物業登記總值則微升1%，錄得635.61億元。 從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量升幅最突出，主因是早前有兩個分別逾千伙的大型新盤開售而於上月錄得多宗登記所帶動；刺激當月一手私宅買賣登記按月急升44%至1,847宗，為今年以來第四多月份。二手住宅市場方面，《施政報告》發表後，市場氣氛轉趨明朗，帶動上月二手私宅買賣登記微升5%，錄得3,201宗，終止之前連跌4個月的頹勢。 至於非住宅市場方面，在工商鋪及其他全線向好帶動下，尤其純車位買賣登記大增兩成，及商廈按月登記亦大增三成助力下，配合工廈及店鋪登記同見穩中微升，造就整體工商鋪及其他買賣登記量一舉突破千四宗，按月增18%至1,460宗。 新盤經過之前一輪熱推後，另一逾千伙大盤受預售樓花待批而出現推盤空檔期，故料落入12月的一手新盤登記將按月大減。 |
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| 陳海潮 |
2021-12-02T22:37 |
最近兩周，新盤銷售熱度稍見放緩，筆者認為一方面是購買力有所消耗，因為今年以來新盤銷售持續暢旺，消化了不少購買力。另一方面是發展商獲批預售及推盤節奏方面也有影響，經過前兩月一輪大盤推出後，在11月下旬稍作回氣，亦屬正常。 近日，新冠肺炎變種病毒Omicron的出現令人憂慮，但筆者相信，只要沒有大規模爆發的話，料12月市況仍可維持不俗表現。隨著本月再有逾千伙大型新盤有望開售，市場又會再次熱鬧起來，始終剛性需求仍然很大，尤其中小型物業，每每能獲倍數超購的現象。 總結11月份一手私宅買賣，約有1,761宗，創今年7月以來的5個月新高；比起9月的1,747宗微升十多宗，更較10月的1,610宗增近一成。翻查數據，今年以來除4月不足千宗外，其余10個月，按月全部破千宗，最多的5月份更錄得2,150宗，為今年宗數最多的一個月。 展望本月市況，因應現時難以外游，即使聖誕新年節慶長假，市民都只能乖乖留在香港，對發展商來說反而是推盤良機。 |
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| 陳海潮 |
2021-11-25T22:23 |
雖然指標屋苑連續兩個月出現量價齊跌，但具體通關日子漸有眉目，料跌勢可迅速喘穩，年底前量及價均有望拗腰反彈。綜合數據所得，今年10月全港50個指標屋苑加權平均實用尺價持續微跌，報15,641元，按月再跌0.4%，為自歷史高位連跌兩月，累跌0.49%。 細看全港三區樓價，上月港島區8個指標屋苑的加權平均實用尺價微升0.2%，報19,420元，逆市造好。九龍區21個指標屋苑實用尺價則跌0.7%，報16,725元，為跌幅最大地區。新界區21個屋苑平均實用尺價報13,355元，按月減0.4%。列入觀察名單的50個指標屋苑當中，上月樓價報跌的屋苑有29個，占整體比率58%，報升者有21個。上月樓價錄得實質跌幅最顯著的屋苑為海逸豪園，按月跌7.9%。 10月初《施政報告》發表前後，市場屏息觀望，而下半月則面對一浪接一浪的新盤搶客潮，令二手市場處於捱打狀態，令上月50指標屋苑交投按月再跌14%，失守500宗關口，只錄得461宗，除連跌7個月外，更創22個月新低。 |
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| 陳海潮 |
2021-11-18T22:01 |
9月中旬市場一度盛傳中央政府將改變本港樓市的游戲規則，直至10月初施政報告出爐前後，買家入市顯得審慎觀望，拖累上月夾屋交投量持續回落；結果施政報告主力聚焦中長期房屋及土地供應，掃除市場疑慮，料可刺激交投回升，惟近期中低價新盤熱推搶客，故料本月二手夾屋登記仍處低位徘徊。 根據土地注冊處最新資料顯示，上月夾屋買賣錄22宗登記，按月減少12%，為本年次低成交月份。而期內夾屋買賣登記總值錄1.69億元，按月亦減少約14%，總值同屬本年次低。 不過，在10月的登記個案中，按最高成交總值計算，以沙田晴碧花園一個985萬元的登記金額最亮眼。上述單位為1座低層F室，單位實用面積約675方尺，折合實用尺價約14,593元。若按實用尺價計算，則以鑽石山悅庭軒1座中高層B室的登記最高，並同時創下夾屋實用尺價歷年新高；有關單位實用面積449方尺，以865萬元易手，折合實用尺價高達約19,265元，羨煞不少私樓。 展望後市，有個別業主見市況轉弱，叫價態度軟化，願意增加議幅，加上政府正積極籌備年底至明年初中港恢復有規模通關，相信會促使部分買家於年底前加快入市。 |
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| 陳海潮 |
2021-11-11T22:04 |
受政策、節日及天氣等多重因素影響下，10月整體樓宇登記持續回氣，惟陰霾已全部掃清，料11月市況將明朗上升。土地注冊處數據顯示，上月全港共錄6,238宗樓宇買賣登記，按月減少16%，創近9個月新低；相關登記總值亦減少7%，錄得631.62億元，為近8個月最少。 至於今年首10個月，整體樓宇買賣登記累計錄得81,745宗，料全年最終可錄逾9.5萬宗，將創自2013年以來9年新高。至於買賣登記金額方面，首10個月已累錄7,798.84億元，預計全年登記金額可突破9,000億元，勢創史上新高。 從住宅物業環節分析，因應9月下旬及10月上旬市場都屏息觀望《施政報告》發表前後的反應，致使上月一手私宅買賣登記按月回落34%，錄得1,275宗。二手住宅市場方面，因節日假期及黑雨台風惡劣天氣均窒礙成交進程，故導致二手交投持續下跌，上月二手私宅買賣登記再跌13%，險守三千宗邊緣，錄3,058宗登記，創自去年9月以來的14個月新低。 至於非住宅市場雖受店鋪買賣登記在上月急跌兩成，不過在純車位登記按月大增抵銷下，拉動整體工商鋪及其他買賣登記量仍然逆市大升，按月增19%，錄1,229宗。 |
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| 陳海潮 |
2021-11-04T21:50 |
運輸及房屋局公布最新一季數字顯示，未來3至4年的一手私人住宅供應量回落至約9.4萬伙，主要受第三季私樓貨尾量減少，以及在建項目但已預售單位增加所致。當中上季施工量及落成量均受去年較高基數效應影響，而出現顯著跌幅，其中一大原因是承接新冠肺炎疫情而未通關，令原材料及工人滯後來港，加上季節性惡劣天氣，都影響了部分項目的施工及落成進度。 筆者認為，潛在供應量減少2,000伙，短期來說暫未見太大影響，但近年政府可釋出的官地及熟地已「買少見少」，當中不少是倚賴市建局、鐵路上蓋及私人項目支撐，而此等並保證不了長期供應。若官地持續缺乏，加上近年屋宇署公布的實際上蓋動工量均見大減，不排除2024年起或出現供應斷層的危機。 對於有指北部都會區未來供應充裕，那只是長期的願景，新界北涉及不少農地、棕地及祖堂地，其收地過程都涉及冗長的程序，相信要成功將其變成一幅可以建屋的熟地，至少也要5年時間，更多的可能普遍需時十年八載。因此，筆者相信，在目前供應狀況難有大改善下，短中期樓價將維持平穩向好，如通關再有進展，第四季樓價仍有力再升2%，官方樓價指數全年料升6%，而坊間指標屋苑樓價走勢更可望跑贏大市，漲幅或近一成。 |
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| 陳海潮 |
2021-10-28T21:41 |
大市年中氣氛持續升溫，加上白居二買家獲發購買證後大舉入市，刺激今年第三季二手居屋買賣創下近十年來最旺。土地注冊處數據顯示，上季全港錄得2,146宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，按季再增18%，連升三季並創近十年半(42個季度)最多；而季內物業成交總值約114.3億元，按季揚15%，破1996年有紀錄以來最多。 雖然二手居屋交投暢旺，但由於「白居二」涉及未補價房屋，故拉低第三季每宗二手居屋平均售價，報約532.6萬元，按季下跌2.3%；若與去年第三季同期比較，則按年減0.9%。 按樓價作分析，6個價格分類交投量按季全線造好，其中價值300萬至399萬元的組別，成交宗數按季飆升1.1倍至202宗，升幅最佳。至於600萬元或以上的「貴價」組別，則由560宗增至591宗，按季錄6%的升幅。 在今年第三季十大活躍成交的居屋屋苑當中，八成屋苑買賣宗數按季有增長，其中天水圍天盛苑的登記量升幅最大，按季急漲2.15倍至63宗成交，同時成為第三季交投最活躍屋苑。 |
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| 陳海潮 |
2021-10-21T22:37 |
《施政報告》長遠房策出爐消除市場不明朗因素，料第四季二手私宅交投可望漸次回升，推動全年登記量勢創近9年新高！土地注冊處數據顯示，今年第三季全港共錄12,984宗二手私宅買賣登記，按季跌18%，惟仍屬近28季以來第三多。期內成交總值按季跌20%，錄1,200.67億元，為24年來次高水平，亦為史上第5高的季度紀錄。 按樓價劃分，今年第三季在9個樓價組別當中，錄得全線下跌，值得注意的是，5,001萬至1億元的高價豪宅組別錄得最大的跌幅，季內只有71宗買賣登記，按季大減24%；而1億元以上者亦錄得22%的跌幅，買賣登記僅21宗，反映期內股市大跌，豪宅物業交投亦顯著放緩。至於交投最活躍的601萬至800萬元及401萬至600萬元之兩個樓價類別，各錄3,272宗及3,015宗登記，亦分別按季跌23%及21%。 今年以來二手私宅交投旺盛，經過上半年首兩季沖刺後，第三季盤少價高，兼逢股市下挫，導致季內買賣登記調頭回落。 |
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| 陳海潮 |
2021-10-14T22:02 |
今年首三季一手私宅登記已錄得12,863宗，料全年買賣登記將挑戰1.8萬宗。據土地注冊處資料，第三季全港共錄4,643宗一手私宅買賣登記，按季微升2%，連升兩季，並為近5年來表現最旺的第三季，反映新盤交投穩中向好。季內涉及登記金額615.43億元，按季跌16%，主因是涉及不少低於1,000萬元的中細價新盤登記所致；因此若以每宗平均售價計算，第三季為1,325.5萬元，按季回落17.9%。 分區統計數字顯示，港島區一手買賣登記由次季的818宗，按季挫53%，至第三季只得385宗；九龍區亦見下跌，季內錄得1,468宗一手私宅買賣登記，按季下滑11%；至於新界區則錄得顯著升幅，季內一手私宅登記量大升34%至2,790宗，因此第三季新盤可算是由新界區撐起。 按樓盤分類，今年第三季應市新盤中，以天水圍新盤錄得最多的923宗登記，涉及登記總值65.47億元，平均每宗成交價約709萬元。其次，啟德項目亦錄得510宗；第三則是大圍新盤涉425宗。 踏入第四季，新冠肺炎疫情良好受控，社會氣氛愈趨穩定，而新一份施政報告只著力於中長期土地供應。 |
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| 陳海潮 |
2021-10-07T22:17 |
特首日前發表任內第五份《施政報告》，主要著眼點在長遠的發展規劃及房屋供應，反而短期措施不見太多著墨，在遠水撲不熄近火的現實下，料至少未來5年，樓價仍將呈穩中向升的大方向發展。 當然遠水仍一定要堅持去儲備，才能解後困之憂。因此筆者樂見當局多管齊下加強未來土地供應，包括檢視綠化地帶、釋放新界祖堂地、延伸補地價標准化至新界土地、以至研究近岸填海等，均有助紓緩越趨緊張的土地供應問題。 再者，較近而又對供應有幫助的是政府將研究分拆運房局、精簡土地由開發到可供建屋涉及的多項法定和行政程序，以及研究降低強拍門檻以加快舊樓重建，希望這些措施都能盡快執行，以助進一步緩解緊張的需求。 對於「北部都會區」的規劃及強化運輸交通基建，筆者認為有利新界北整體的長遠發展，料可帶動相關地區未來樓價的升值潛力，尤其涉及鐵路站規劃一帶的物業必可跑贏大市，相信可吸引更多用家及投資者進駐新界北。 |
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| 陳海潮 |
2021-09-29T23:23 |
記得8月底差估署公布的7月份樓價指數尚未破頂，當刻筆者也感到有點跌眼鏡，結果該署日前公布8月樓價時，一並修訂7月份指數，最終證實筆者之前指出「樓價破頂無懸念」的預測尚算准確。 樓價今年持續穩步上揚，在連升7個月後終再次寫下歷史新高，不過，樓價創新高後，8月隨即微跌，似乎未能一舉大升；近期即市走勢維持在高位反覆爭持，原因包括近月股市表現反覆下挫，加上中央對內地多個行業板塊進行整改，亦一度有傳聞指本港樓市的「游戲規則」將會改變，而令買家入市乍現戒心。 另一方面，特首任內第五份施政報告將於10月6日發表，市場亦端視當中的土地及樓市政策，因此相信樓價創新高後，未必可以一舉乘勝追擊，料9月及10月兩月的樓價將維持在高位反覆整固，短期不會出現大上大落的情況。 在一國兩制下，筆者並不認為中央會過度插手本地樓市，只會以關心的角度希望港府當局及發展商可以加快合作步伐，盡快紓解市民的住屋困難。因此相信，當施政報告的土地及房屋政策措施有具體方向後，市場將轉趨明朗化；再配合目前新冠肺炎疫情受控、整體經濟復蘇及失業率續降等因素，筆者依然看好第四季樓市將恢復活力，樓價仍可望平穩趨升。 |
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| 陳海潮 |
2021-09-23T22:12 |
低息環境加上置業需求強勁，在一線屋苑缺盤下，不少藍籌屋苑頻錄新高價成交；上車客遂轉投樓價相對低水的二、三線屋苑尋寶，夾屋交投亦連帶受惠。土地注冊處資料顯示，8月夾屋買賣錄41宗，按月增17%，為1999年有紀錄以來的第三高。而期內登記總值錄3.16億元，按月升約18%，同屬有紀錄以來第三多。 在8月的夾屋買賣登記個案當中，按最高成交總值計算，以何文田欣圖軒一個1,200萬元的登記金額最高，造價除創了全港夾屋新高外，更榮升全港資助房屋新樓王。上述單位為3座高層J室，單位實用面積約757方尺，折合實用尺價約15,852元。若按實用尺價計算，則以鴨舌洲悅海華庭1座中層G室的登記最高，單位實用面積427方尺，以775萬元易手，折合實用尺價高達約18,150元。 自上月中下旬起，多個大型新盤熱賣，樓市焦點難免落在一手市場。不過，本地樓市以剛需主導，二手樓價指數創新高後，高價成交個案蔓延至二線私人屋苑、夾屋及資助房屋市場，可見買家入市心態積極。總括多項因素，筆者預計本月夾屋買賣登記量或回落一至兩成，但料仍穩守30宗的相對較高水平。 |
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| 陳海潮 |
2021-09-16T21:37 |
樓價高位徘徊，二手買家表現審慎，加上新盤熱賣爭占購買力，二手私宅料一連兩月回氣讓路。土地注冊處數據顯示，今年8月全港共錄4,391宗二手私宅買賣登記，按月減少13%，為6個月以來首度跌穿五千宗水平；期內登記總值按月跌16%，錄397.28億元，連跌4個月，與登記量同觸6個月新低。 上月按二手私宅價值分類，9個價格組別的買賣登記量錄得七跌一升一持平，跌者當中，以5,001萬至1億元的組別跌幅最大，由7月的28宗減少46%，至上月的15宗；其次，2,001萬至5,000萬元的組別亦跌24%至167宗。 按全港三區作分析，8月新界區跌幅最顯著，按月減少15%，月內錄得2,284宗登記；港島區亦挫13%，僅錄得934宗登記；至於九龍區則錄1,173宗登記，按月跌9%。 打從8月中下旬起，多個新盤相繼登場熱賣，銷情表現極為理想，而踏入9月再有全新矚目新盤加入戰場，同樣大受追捧；新盤在全港三區均搶盡焦點，導致二手市場交投暫時靠邊站。 筆者預期，本月二手私宅買賣登記將維持窄幅偏軟走勢，恐持續再跌一成，或失守四千宗大關，下試今年內的次低水平；相信要待此輪一手浪潮減退，向隅客回流，二手才有較顯著的反彈。 |
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| 陳海潮 |
2021-09-09T22:24 |
新盤登記表現大受推盤節奏影響！一手推盤空窗期致令8月出現短暫登記量急挫現象，惟大型焦點新盤再次起動後各批次連番沽清，將帶領9月一手登記直指28個月最多。 綜合土地注冊處數據所得，上月全港共錄693宗一手私人住宅買賣登記，涉及總值118.79億元，較7月的2,032宗及283.99億元分別大挫66%及58%。 按地區劃分，上月全港三區新盤登記量錄得兩跌一升，當中港島區雖然逆市上升，惟期內一手私宅登記只有54宗，按月多6宗。九龍區月內主要以余貨持續銷售為主，故僅錄得267宗，按月急跌72%。新界區方面，碰巧7月下旬至8月上旬出現大型新盤銷售空窗期，導致落入上月的登記大幅縮水至只得372宗，按月挫64%，但已屬全港三區之中登記量最多者。 展望本月市況，由於上月中下旬有多個全新盤開售，當中大部分均會落入本月登記內，其中天水圍逾千伙大型項目首三輪推售單位均告沽清，加上本月首周再有黃竹坑焦點新盤首批開售亦即清袋，料次周買賣繼續火熱。因此筆者預期本月一手私宅買賣登記量有望拗腰大反彈至2,200宗水平，除按月激增近2.2倍外，亦有望挑戰2019年6月以來的28個月新高。 |
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| 陳海潮 |
2021-09-02T22:09 |
官方樓價指數連升7個月，且升幅再次加快，已到破頂臨界點，預期本月底公布的8月份指數破頂機會極高！差估署日前公布7月私人住宅售價指數報396.3點，較6月的394.5點升0.46%，創近26個月新高，與2019年5月的歷史高位396.9點比較，只相差約0.15%。 至於今年以來，樓價一口氣連升7個月，累積升幅達4.32%；並較新冠肺炎疫情爆發以來的2020年2月的373.4點之最低位，合共累漲6.13%。 經差估署按月調整後的分類數字顯示，B類單位(面積介乎431方尺至752方尺)樓價於7月再升0.37%，已連續3個月迭創歷史新高，今年首7個月更累飆5.27%。至於C類單位(面積介乎753方尺至1,075方尺)樓價為各類單位升幅最大者，按月揚1.12%，平了2019年5月的歷史高位；首7個月累計更升6.9%，遠遠拋離大市；反映在「林鄭Plan」下，此兩類單位大受市場垂青，成為最先破頂及觸頂的單位類別。 今年以來，樓價維持穩步上升，筆者預期，在經濟持續向好及失業率進一步改善下，樓價在今年余下數月將徐徐向上，惟在通關落實前，按月未必會有太顯著的升幅。 |
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| 陳海潮 |
2021-08-26T23:17 |
私宅落成量連續3個月均破千伙。屋宇署最新資料月報顯示，今年6月全港共有6個項目，共1,170個私人住宅單位落成，按月急跌68%，終止4連升。上半年累計30個項目、涉及8,961伙落成，按年減21%，但仍創自2006年以來近16年同期次高。 6月份本港共有6個私宅項目正式落成，當中規模較大為將軍澳日出康城項目，涉503伙；其次為西營盤項目，涉264伙；至於深水埠項目分1座及2座分別涉90伙及192伙等等。 按地區劃分，上半年新界區共有12個項目落成，涉及單位總數4,719伙，占同期整體私宅落成量約52.6%；而九龍區有10項涉3,490伙，占比約39%；至於港島區有8項目共涉752個單位，占比達8.4%。 上半年私樓落成量占差估署全年預測的18,230伙約49%，進度尚算符合預期，估計下半年仍有一些大型項目可望趕及取得入伙紙，筆者初步估計今年全年落成量可達1.6萬至1.8萬伙。 至於動工量方面，今年6月有兩個私人住宅項目動工，涉及單位1,724伙，按月少22%。此外，上半年累計私宅動工4,465伙，同比減少18%，為2015年以來7年同期最少。 |
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| 陳海潮 |
2021-08-19T22:17 |
市況回曖，新一批「白居二」購買力隨即湧入二手居屋市場，刺激交投量火箭式急升。根據土地注冊處最新數據顯示，全港7月錄得1,045宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，按月激增79%，相隔逾十年半(128個月)再度創出逾千宗的熾熱市況；期內成交總值錄約54.8億元，按月飆升75%，創出有紀錄以來新高。 不過，由於「白居二」涉及未補價居屋，故拉低整體二手居屋每宗平均成交價，上月二手居屋平均每宗售價約524.6萬元，按月跌2.5%，連跌3個月。至於在上月登記中，以黃竹坑雅濤閣1座高層A室的登記最矚目，單位實用面積591方尺，以1,065萬元易主，平均實用尺價約18,020元，媲美不少私樓尺價。 以地區劃分，港島區期內二手居屋買賣登記升幅顯著，按月增95%至121宗，而新界區按月升83%至677宗，九龍區則錄得247宗，亦漲63%。至於上月成交最活躍的居屋屋苑為沙田愉翠苑，共錄41宗買賣，按月急增128%。 經過一輪急速成交後，市場盤源被大量消耗，加上業主叫價普遍較早前進取，無疑會窒礙買家入市步伐。 |
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| 陳海潮 |
2021-08-12T22:19 |
一手私宅買賣登記創今年新高後料需短暫回氣，但相信後市在新冠肺炎疫情及經濟氣氛持續轉穩下，加上大型新盤重臨，必將再次回升。土地注冊處數據顯示，今年7月全港共錄2,036宗一手私人住宅買賣登記，涉及總值284.61億元，量值較6月分別升6%及跌5%。 按地區劃分，上月港島區逆市錄得跌幅，期內一手私宅登記僅49宗，較6月急挫逾84%，主要是6月有黃竹坑站上蓋晉環逾二百宗抽高基數所致。九龍區月內再有多盤齊發，刺激整區月內一手私宅登記量共錄953宗，較前月的609宗大升56%。 至於新界區有大圍站上蓋新盤持續大賣，連同位於屯門及將軍澳的其他幾個貨尾盤銷售，令7月份區內一手私宅登記繼續力守千宗水平，錄得1,034宗。 按樓盤分類，啟德維港1號上月共錄463宗登記，成為上月登記量最多一手私宅項目，登記總值達52.48億元，平均每宗登記約1,133萬元；次名為大圍柏傲莊3期的425宗。 |
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| 陳海潮 |
2021-08-05T21:48 |
整體樓宇買賣登記今年反覆闖高逼近萬宗，惟在量價貼近高峰前，市場稍趨觀望及回氣，為後市再升創造更佳條件。土地注冊處數據顯示，今年7月全港共錄9,947宗樓宇買賣登記，按月微升6%，觸及26個月新高，進一步逼近2019年中社會運動爆發前1萬宗水平；而月內整體物業登記總值亦升3%，錄得962.5億元，連升5個月並創近36個月最多，亦為史上第5高月份。 從住宅物業環節分析，上月一手私宅買賣登記量續穩步上升，主因期內有兩大焦點新盤銷售並叮當馬頭錄得多宗登記，帶動月內一手私宅買賣登記按月再升6%，錄得2,036宗登記，為今年以來首破二千宗大關。 二手住宅市場則受惠「白居二」蜂擁入市，造就二手交投突破六千宗大關，按月升9%，惟撇除當中的1,397宗資助房屋後，二手私宅市場略見回氣，逆市跌3%，險守五千宗關口，錄得5,048宗登記。至於非住宅市場繼續有所整固，在店鋪及純車位登記量雙雙回落約8%下，拖累7月整體工商鋪及其他買賣登記跌6%，僅錄得1,407宗。 |
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| 陳海潮 |
2021-07-29T21:41 |
雖然6月份差估署樓價指數持平未創新高，但全港50指標屋苑樓價已率先破頂，料7月份升勢持續，惟升幅恐放緩。綜合數據所得，上月全港50個指標屋苑的加權平均實用尺價報15,623元，按月再升1.4%，連升6個月，在相隔25個月後終於刷新歷史新高，較2019年5月的上次高位15,593元微升0.2%。至於相比新冠肺炎疫情最低迷期(2020年2月)則累升8.2%；而單計今年上半年尺價累增6.6%。 細看全港三區樓價，於上月全線續升，當中，港島區升0.4%，報19,306元；九龍區增1.3%，報16,847元；至於新界區則報13,275元，按月大漲1.8%，表現優於大市。 今年上半年樓價拾級上升，惟交投量亦因價格連升不斷而漸有放慢，6月份50指標屋苑交投即跌穿千宗水平，按月回落14%至只有906宗；不過若以整個上半年計，則累錄6,204宗，除較去年同期飆39.3%外，亦創下自2013年以來17個按半年度新高。 樓市轉旺以來，持續消化了不少盤源，其後業主表現惜售，紛紛加價甚至封盤，而在部分買家追價入市下，造就「價升量跌」的局面。 |
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| 陳海潮 |
2021-07-22T22:38 |
新冠肺炎疫情上半年良好受控，經濟亦加速復蘇，刺激包括上車客、換樓客及投資者多方購買力入市，推動二手私宅買賣登記量顯著回升。土地注冊處數據顯示，今年上半年全港共錄29,071宗二手私宅買賣登記，涉及金額2,637.13億元，較去年下半年分別升33%及36%，當中量創了17個「半年度」的新高，而值更是繼97年上半年後的歷來次高。 值得注意的是，今年上半年平均每宗二手私宅成交價為907.13萬元，除了連升兩個「半年度」外，更創下1996年有史以來新高，並且首度突破900萬元水平，較去年下半年的885.98萬元升2.4%。按區域劃分，港島區上半年之均價為1,326.97萬元；九龍區為910.97萬元；而新界區則為750.55萬元。 按樓價劃分，價值介乎2,001萬至5,000萬元的二手私宅登記宗數升幅最顯著，達52%，期內共錄得1,044宗登記；而價值介乎1,001萬2,000萬元，也大錄4,303宗登記，按半年增49%，主要受惠樓市向好，吸引換樓客及實力投資者重新入市；而601萬至800萬元以內者更成為登記量最多的組別，共錄7,755宗，亦升38%，明顯受惠於放寬按保樓價上限的措施。 |
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| 陳海潮 |
2021-07-15T21:42 |
本地新冠肺炎疫情轉緩，上半年一手新盤有序登場，據土地注冊處數據，今年上半年全港累錄8,222宗一手私宅買賣登記，按半年微跌7%，但同比則大升33%；期內登記總值創4個「半年度」新高，錄約1,179億元，較去年下半年增13%。上半年平均每宗一手私宅售價約1,434萬元，按半年大升21%，晉身歷史第三高。 按地區劃分，新界區買賣登記量上半年錄得4,380宗，占整體比例達53%，宗數按半年大減36%；期內涉及登記總額亦減少30%，錄得523.52億元，即平均每宗均價約為1,195萬元。 九龍區上半年受惠不少啟德新盤應市，帶動過去半年累錄2,916宗一手買賣，按半年增84%；登記總額亦升90%，錄約378億元；平均每宗售價近1,297萬元。 至於港島區，上半年買賣登記量錄得最大升幅，除因對上半年基數較低外，期內有大型焦點鐵路上蓋項目熱銷，推動港島區上半年整體一手登記量錄得926宗，按半年激增1.6倍；而涉及登記總額亦大增1.76倍，錄得277億元，即每宗均價約為2,996萬元。 |
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| 陳海潮 |
2021-07-08T23:13 |
筆者留意到最近數月，整體樓宇買賣登記均呈「微調小漲」式上升，預料此格局短期內將持續，並等待進一步突破。據土地注冊處數字，今年6月全港共錄9,374宗樓宇買賣登記，按月升5%，創近25個月最多；而月內登記總值亦增4%，錄得936.12億元，連升4個月並創近35個月新高。 上月一手私宅買賣登記量顯著大升，主因是有兩個大型焦點鐵路新盤接力開售並錄得多宗登記，加上其他新盤余貨繼續有序推出，帶動月內一手私宅買賣登記按月漲24%，錄得1,930宗登記，創今年以來單月新高。 二手市場受惠整體樓市氣氛良好，造就交投連月維持在較高水平徘徊；數據顯示，上月二手私宅買賣錄得5,179宗登記，按月微升3%，已連續4個月突破五千宗大關。至於非住宅市場方面，在純車位交投出現按月顯著回落約兩成拖累下，導致6月份工商鋪及其他物業登記量大減11%，僅有1,497宗。 展望後市，6月下旬新冠肺炎疫情持續穩定，限聚措施續有放寬，新盤銷情理想，亦帶動二手交投維持暢順。 |
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| 陳海潮 |
2021-07-01T22:39 |
2021年以來，樓價指數一口氣連升5個月，當中細單位樓價更率先破頂！差估署公布的最新數據顯示，今年5月私人住宅售價指數報393.7點，較4月的391.2點再升0.64%，升幅按月加快，且連升5個月，累漲3.63%，並創了自2019年7月以來的23個月新高；目前樓價與歷史高位396.9點比較，距離破頂只差約0.82%。 值得留意的是，按不同單位面積分類，當中A類細單位(即面積少於431方尺)之樓價已率先破頂，報439.9點，較2019年5月歷史高位439.7點微升0.2點或近0.05%，反映繼今年2、3月份E類大單位曾現一輪急升後，細單位接力上升，更率先創下歷史新高的紀錄。 新冠肺炎疫情持續受控穩定，新盤市場大旺，銷售反應極為理想，帶動二手市場量穩價升，筆者預料下次公布的6月份樓價升幅有望進一步加快，倘若月底公布的樓價指數可如預期般再漲1%，則整體樓價在上半年破頂的機會已無懸念。 |
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| 陳海潮 |
2021-06-24T22:47 |
今年樓市愈趨轉旺，近月多了換樓客及投資者入市中高價物業，料800萬元以上交投占比可連月刷新歷史新高。反之，數據顯示，今年5月份全港錄得3,655宗價值800萬元或以下的中細價二手住宅買賣登記，占同期整體二手住宅買賣登記比例約63.9%，按月跌2.6個百分點，為事隔一個月後，再次創下歷史新低，即倒過來印證中高價物業近期較受追捧。 細看5月數據，在七個銀碼組別中，中細價物業的兩大主流銀碼占比均見下跌，其中銀碼介乎601萬至800萬元物業的跌幅最大，占比由27.4%減少1.8個百分點，至25.6%；而銀碼介乎401萬至600萬元者亦跌1.4個百分點至28.1%。 反之，中高價物業交投占比則全線上升，其中銀碼介乎1,001萬至2,000萬元的組別，錄得1.8個百分點的最大升幅，達14.3%；而801萬至1,000萬元及2,000萬元以上者亦分別上升0.2及0.5個百分點至17.5%及4.2%，帶動整體中高價物業買賣占比再創歷史新高。 新冠肺炎疫情近月表現穩定，經濟維持復蘇，加上最新失業率連續下降，勢將進一步刺激換樓客及投資者入市中高價物業。 |
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| 陳海潮 |
2021-06-17T22:32 |
上半年快要結束，又是時候為樓市作回顧展望。步入2021年以來，新冠肺炎疫情略有放緩，發展商積極推盤反應十分理想，連二手市場亦被帶旺，造就樓市「小陽春」提早出現。 其後新冠疫苗於2月底開始接種，令樓市升浪進一步延展。綜合土地注冊處數據，今年首5個月，整體私宅買賣登記共有30,176宗，涉及金額約3,024.88億元，預計連同6月，整個上半年最終可達37,476宗及3,874.04億元，較去年下半年分別升22%及30%，當中登記總值更創下1996年有紀錄以來的歷史新高！ 預期整個上半年一手私宅買賣登記可達8,000宗，料較去年下半年微減8%，但仍處逾八千宗相對高水平；而二手私宅表現更見凌厲，買家唯恐遲買更貴，料推動整個上半年最終錄約29,388宗登記，勢創自2013年來的17個「半年度」新高。 疫情好轉，疫苗接種帶動經濟復蘇及失業率回落，樓價自年初起即穩步上升。數據顯示，截至今年5月中小型住宅平均實用尺價累升5.2%，預計上半年將升近7%，樓價足以破頂。 |
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| 陳海潮 |
2021-06-10T22:37 |
經早兩個月大幅反彈後，不少居屋放盤在短時間內被消化，普遍業主叫價趨強硬，而買家高追動力有所轉弱。據土地注冊處最新數據顯示，5月份全港錄得560宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，較4月回落18%；而期內成交總值共錄約30.7億元，按月同樣減少18%。 5月二手居屋平均每宗售價約547.4萬元，按月回落0.5%，而與2019年7月的歷史高位僅相差0.7%；若以今年起計，5個月累計升幅約4.2%。 按屋苑細分，上月屯門兆康苑錄得18宗登記，較4月增29%，成為上月成交最活躍居屋屋苑；至於馬鞍山錦英苑上月共錄14宗買賣，逆市按月急增1.33倍，升幅最為顯著。至於在上月登記中，以鰂魚湧康山花園8座中層F室最矚目，單位實用面積592方尺，以高達1,088.8萬元易主，創出本港居屋成交價有紀錄以來最高，而平均實用尺價約18,392元，媲美私樓尺價。 盡管平價放盤愈趨減少，但隨著「白居二」獲發批准信，料新一批購買力將湧入市場。 |
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| 陳海潮 |
2021-06-03T22:50 |
4月份官方樓價按月升幅略見收窄，表現較筆者原先預期遜色，不過，綜觀市況維持暢旺，料在短暫回氣後，升幅可再度擴大。差估署公布的最新數據顯示，今年4月私人住宅售價指數報390.8點，較3月的389.1點再多0.44%，連升四個月，累漲2.87%，並創自2019年8月以來的21個月新高。若與2019年5月歷史高位396.9點比較，目前樓價距離破頂只差約1.57%。 差估署4月售價指數主要反映3月下旬及4月上旬實際市況，當時新冠肺炎疫情續趨緩和，並屢現本地零確診的較理想情況，而4月起限聚措施進一步放寬，刺激買家持續入市支撐樓價平穩向好。展望5月，因應疫情維持穩定，推動經濟復蘇並帶動失業率連月回落，加上一手新盤於上月上旬熱銷，再現即日沽清盛況，亦為二手市場帶來提振作用，造就不少屋苑屢錄新高價成交，因此筆者相信，上述利好條件將可推動5月樓價升幅再次擴大至逾1.5%。 雖然4月份樓價增幅為今年首4個月升浪之中單月最少，但相信市場趨升的大方向不變，料升幅在略為回氣再儲足動力後，將再次出現單月較大的升幅。 |
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| 陳海潮 |
2021-05-27T22:25 |
筆者日前接受電視台直播訪問，主持人問及何以近期樓市氣氛好轉，但4月份統計的二手私宅轉手獲利比率97.6%不升反跌？筆者日常處理的樓市數據分析，很多都是依據政府土地注冊處數字而來，始終注冊登記日期有滯後因素，所以4月份數字主要是反映3月中旬至4月上旬期間的實際市況。 當時樓市雖然已有所好轉，但市場並非一面倒看好，偶爾仍有波動情況，可能仍有部分業主信心不足，或仍有少部分賣家急於賣貨套現而略為拉低數字，但單月只回落了0.1個百分點，其實幅度十分輕微，可說是在平穩之中窄幅震蕩。 翻查數據，二手私宅轉手獲利比率高位見於2018年8月的99.6%，最新則是97.6%，相差2個百分點。展望後市，隨著新冠肺炎疫情持續轉趨穩定，經濟復蘇，加上失業率亦連月改善，業主賣樓叫價相對進取，買家追價入市情況亦有增多，所以筆者預料5、6月轉售獲利比率將有力回升，逐步突破98%的一年高位。 至於每宗私宅轉手個案平均賺幅方面，今年4月錄得73.5%，按月升0.6個百分點。當中，帳面獲利1倍或以上的轉手個案，占整體二手私宅買賣比例為43.6%，按月增1.7個百分點，共錄2,025宗。 |
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| 陳海潮 |
2021-05-20T20:41 |
在新冠肺炎疫情窒礙下，今年首季仍未有大型項目開展動工，令私人住宅動工量仍處於極低水平。根據屋宇署最新數據，今年3月份只有三個私人住宅項目動工，涉及單位僅60伙，雖然相比2月的「零動工」情況已有改善，但首季亦僅錄145伙，較去年同期的1,295伙大減89%，為本行收集屋宇署1996年紀錄以來的26年同期新低。而按單一季度計算，則創2008年第四季後的49季新低。 數據顯示，3月份共有3個私宅項目動工，惟涉及單位總數合共只有60伙，當中包括薄扶林摩星嶺道51號，涉及單位3伙；其次，土瓜灣美善同道6至12號涉及48伙；至於元朗唐人新村(DD121 LOT 2168)亦已於3月份展開上蓋建築工序，涉及9伙。 按地區劃分，首季以九龍區所占單位數量最多，共有90個單位開展施工，占整體比例近62%；其次是港島區，共有46個單位動工，占整體比例近32%；而新界區有1個項目、涉及9個單位動工，占整體比例約6%。 在疫情以及傳統年初施工淡季影響之下，本年首季動工情況難免受壓，但隨著疫情減退及經濟復蘇，相信今年內私宅項目開展進度將重返正軌並急起直追，預料下半年起動工量將有望逐步恢復至疫情前水平。 |
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| 陳海潮 |
2021-05-13T20:12 |
新冠肺炎疫苗展開接種，加上疫情轉穩，買家相信最壞時刻已過，購買力蜂擁入市，刺激上月二手居屋交投非常活躍。土地注冊處數據顯示，4月全港錄得683宗居屋二手買賣登記(包括第二市場及自由市場)，按月升16%，連升4個月，創近93個月(逾7年半)新高；而期內成交總值共錄約37.6億元，按月增19%，更創下自1996年有紀錄以來最多。 市況暢旺居屋樓價亦水漲船高，上月二手居屋平均每宗售價約549.9萬元，按月升2.8%，創有紀錄以來第二高，僅與2019年7月的歷史高位相差0.2%；若以今年起計，4個月累漲約4.7%。 按樓價作分析，六個價格分類交投量共有四個向上，其中價值600萬元或以上的「貴價」組別，成交宗數按月急增32%至202宗。如以地區劃分，港島區期內升幅顯著，按月漲31%至71宗二手居屋登記；而新界區則錄得412宗買賣，按月增加16%；至於九龍區則升11%至200宗登記。 近期新盤市場熱鬧，整體大市氣氛維持熾熱，但樓市經過數月反彈後，大部分二手盤源已被消化，加上近月樓價升幅不少，買家追價動力開始轉弱。 |
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| 陳海潮 |
2021-05-06T22:38 |
樓市氣氛轉旺，二手私宅交投連月上升，惟在一手再度積極推盤及二手盤源漸缺下，後市按月料在高位反覆波動。根據土地注冊處數據所得，今年4月全港共錄5,673宗二手私宅買賣登記，較3月的5,369宗再升6%，連升3個月，創下自2012年11月以來的102個月(即8年半)新高。 值得注意的是，期內登記總值勁錄521.26億元，按月增加12%，同樣連升3月，並為97年8月以來的285個月(即逾23年)最多，亦為史上第四多的單月紀錄(前三位分別見於97年的7月、4月及1月)！ 按全港三區作分析，4月港九新界三區登記量錄兩升一跌。當中，新界區升幅跑贏大市，按月漲10%，月內錄得3,209宗登記；九龍區亦升4%，共錄得1,405宗登記；至於港島區錄1,059宗登記，按月微跌3%。 二手市場交投連月高企於五千宗以上水平，消化了不少盤源，業主有見買家積極入市亦收窄議價空間甚至反價，或令交投略為轉慢。此外，一手新盤市場再次熱鬧起來，項目推售一浪接一浪，將搶占市場焦點及部分二手客源。 |
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| 陳海潮 |
2021-04-29T22:36 |
樓價扭轉對上兩季跌勢，於今年首季正式展開升浪，筆者看好次季樓價升幅更亮麗。差估署最新數據顯示，今年3月私人住宅售價指數報388.3點，按月再升0.80%，已連升3個月。 |
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| 陳海潮 |
2021-04-22T22:14 |
樓價近月徐徐回升，不少買家及換樓客亦按捺不住入市中高價物業，令中細價樓買賣占比反覆再創歷史新低。綜合土地注冊處資料，今年3月全港共錄4,077宗，價值800萬元或以下的二手住宅買賣登記，占同期整體二手住宅買賣登記(6,169宗)比例約66.1%，按月大跌2.9個百分點，是繼去年8月後再創歷史新低，倒過來印證中高價物業相對受垂青。 細看3月數據，在七個銀碼組別中，中細價物業的兩大主流銀碼占比一跌一升，其中銀碼介乎401萬至600萬元物業的跌幅最大，占比由31.3%急跌2.7個百分點，至28.6%；而銀碼介乎601萬至800萬元，則只微升0.3個百分點至26.7%。 不過，中高價物業交投占比則全線上升，其中銀碼介乎1,001萬至2,000萬元的組別升幅最顯著，按月升1.4個百分點，至13%；而801萬至1,000萬元及2,000萬元以上者亦分別升1個百分點及0.7個百分點，可見逾千萬元物業買賣占比趨活躍。 |
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| 陳海潮 |
2021-04-15T21:46 |
二手私宅擺脫「疫境」，首季出現報復式反彈；相信新冠肺炎疫情漸退、未來通關有望，次季買賣登記或創9年新高！據土地注冊處數據，今年首季全港共錄13,219宗二手私宅買賣登記，按季升22%，為2014年第四季以來的26季(即6年半)新高；若只比首季，除按年激增81%外，更是自2013年以來9年最旺的首季。 按樓價劃分，今年第一季在9個樓價組別當中，錄得8升1跌，值得注意的是，2,001萬至5,000萬元的中高價豪宅組別錄得最大的升幅，首季共有427宗買賣登記，按季大升28%；而介乎1,001萬至2,000萬元者亦錄得26%的升幅，買賣登記達1,825宗，反映千萬元以上私宅交投大有增加。 按地區分析，從買賣交投量最活躍的十個地區觀察，今年第一季全線皆升，升幅介乎7%至108%不等；並以將軍澳區登記最活躍，季內共錄1,037宗，按季增32%。至於按屋苑劃分，首季十大活躍成交屋苑買賣登記量亦全線升，共有1,333宗，按季多30%，而天水圍嘉湖山莊以189宗登記蟬聯最熱賣屋苑。 踏入次季，疫情漸穩，加上疫苗接種效應，交投料可維持暢旺。 |
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| 陳海潮 |
2021-04-08T22:26 |
雖然新盤略為回氣，但新冠肺炎疫情好轉，二手市場依然暢旺，整體後市可望連月闖高。今年3月全港共錄9,057宗樓宇買賣登記，按月大增20%，為2019年中社會運動爆發以來的22個月新高，並為期內首破九千宗大關；月內整體物業登記總值升29%，錄得811億元，同創22月高位。 從住宅物業環節觀察，上月一手私宅暫未有大型新盤登記，主要靠伙數規模較少的新盤及貨尾持續銷售為主，故月內一手私宅買賣登記按月微跌1%，只錄得1,541宗登記。 二手方面則受惠疫情轉穩，剛性需求持續釋放，帶動二手私宅買賣登記表現一枝獨秀，3月份共錄5,379宗登記，按月升29%，為2012年12月以來的100個月(即逾8年來)新高。 至於非住宅市場亦加速回暖，工商鋪三個范疇全面上升，當中商廈登記量大升近九成及工廈亦漲近四成刺激下，該月整體工商鋪及其他物業登記量回升4%，錄得1,342宗。 疫情於上月中旬後持續改善，更一度出現清零狀況，踏入本月限聚措施再有放寬，業主陸續收窄議價空間，買家則不惜追價入市。 |
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| 陳海潮 |
2021-03-31T23:05 |
2021年以來，樓價連月上升，且升幅加快，預期新冠肺炎疫苗擴大接種，以及疫情減退，後市升勢更樂觀。差估署最新數據顯示，今年2月份私人住宅售價指數報384.5點，按月再升0.92%，除連升兩個月外，亦為近9個月的最大升幅；依此，當樓價再升3.22%，便可達至2019年5月的歷史高位。 差估署2月售價指數主要反映1月下旬至2月上旬的實際市況，當時一手新盤銷情理想，帶動二手交投同告轉旺，加上疫情於2月初進一步放緩，加快買家趁農歷新年前偷步入市，刺激樓市「量價齊升」。 展望3月份，鑒於2月中旬新春過後，樓市迅即復旺，一手及二手市場交投熾熱；而隨著單日確診人數降至單位數，當局亦放寬限聚措施。此外，疫苗於2月下旬抵港並陸續接種，更加強了市場信心，甚至出現追價入市的情況，故預期本月底公布的3月份樓價指數升幅將進一步擴大至近1.5%。 .筆者樂觀後市，預期今年首季樓價指數將累升約2.65%，屆時樓價指數將突破390點大關。 |
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| 陳海潮 |
2021-03-25T22:43 |
2月是傳統農歷新年淡月，惟今年樓市表現頗為理想，隨著新冠肺炎疫苗接種及疫情轉穩，後市升勢有望加快。綜合利嘉閣地產研究部數據所得，今年2月全港50個指標屋苑的加權平均實用尺價報14,856元，按月再升0.9%，並創近7個月高位。目前，50指標屋苑整體平均尺價，已自新冠疫情爆發以來的去年2月之最低位14,435元，累積上升2.92%，反彈勢頭明顯。 細看全港三區樓價，上月持續錄得全線上升。當中，新界區21個指標屋苑的加權平均實用尺價升1.6%，報12,614元，為升幅最大的地區。港島區8個指標屋苑實尺亦升0.7%，報18,430元。至於九龍區21個指標屋苑實尺價則報16,011元，按月跑輸大市，只微升0.1%。 觀察名單中的50個指標屋苑當中，上月樓價報升的屋苑有33個，占整體比率66%。上月因農歷新年長假期，全月50指標屋苑交投錄893宗，按月減少13%，不過，仍屬23個月來的第三高水平，交投尚算不俗。 疫苗開始接種後為市場帶來正面氣氛，大家對後市加強信心，期望年中後有機會通關，預期本月50指標屋苑交投量可有較大幅度反彈，冀再破千宗水平；而尺價升幅亦料擴大至逾1%，次季後市維持樂觀看法。 |
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| 陳海潮 |
2021-03-18T22:49 |
新冠肺炎疫苗陸續接種、疫情尚算穩定，近期私宅轉手量價齊升，料有助後市獲利比率及賺幅同步趨升。檢視今年2月全港3,350宗已知上手購入價的二手私宅買賣登記中，帳面獲利個案共3,253宗，占比達97.1%，按月微跌0.1個百分點，創自2016年7月以來的56個月(逾4年半)新低。 按物業轉售價格分析，樓價介乎301萬至400萬元的細價樓組別之獲利比率表現最差，僅錄得90.3%，按月大減6.8個百分點，或與納米樓不再受捧有關；反之，可受惠八成按揭的801萬至1,000萬元組別，月內獲利比率高見98.8%，且按月升0.3個百分點。 數據顯示，今年2月每宗私宅轉手個案平均賺幅為72.7%，走勢相對平穩，較1月微升0.3個百分點。上月帳面獲利1倍或以上的轉手個案，占整體二手私宅買賣比例達43.5%，按月升0.2個百分點，共錄1,458宗；至於帳面錄得虧損者有84宗，占比微升至2.5%，平手個案則有13宗，占比維持在0.4%。 |
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| 陳海潮 |
2021-03-11T23:13 |
轉眼間已步向3月中，今年以來，整體樓市氣氛持續好轉，交投拾級回升，上月二手私宅買賣登記量率先沖破四千宗大關，後市料進一步出現報復式反彈！根據土地注冊處數據所得，2月全港共錄4,183宗二手私宅買賣登記，按月升14%，為7個月來首破四千宗大關。 上月按二手私宅價值分類，9個價格組別的買賣登記量錄得六升三跌，升者當中，以2,001萬至5,000萬元的組別升幅最大，由1月的96宗增加35%，至上月的130宗；其次，401萬至600萬元的組別亦升23%至1,190宗，成為最旺的登記銀碼組別。 按全港三區作分析，上月港九新界三區登記量全線上升。當中，九龍區升幅跑贏大市，按月升21%，月內錄得1,128宗登記；新界區與大市同步增14%，共錄得2,292宗登記；至於港島區錄763宗登記，按月亦上揚5%。 自第四波新冠肺炎疫情減退，加上疫苗開打並憧憬稍後有望通關，近期資金入市進度加快，筆者認為市場旺勢將可持續。 |
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| 陳海潮 |
2021-03-04T22:40 |
新盤暢銷帶動整體樓市氣氛回暖，新冠肺炎疫苗接種展開，後市持續樂觀，整體樓宇買賣登記本月料踏上八千宗台階。土地注冊處數據顯示，今年2月全港共錄7,551宗樓宇買賣登記，較1月的6,210宗增加22%，接近去年12月逾7,500宗的相對高位。 從住宅物業環節觀察，上月一手私宅買賣登記量升勢凌厲，主因是前月基數較低，加上發展商重新推盤，銷售反應十分理想帶動，刺激一手私宅買賣登記按月激增1.74倍，共錄得1,558宗登記；登記總值亦同告大增1.39倍，錄171.76億元。 二手住宅市場方面，受惠疫情漸見緩和，不少購買力趁農歷新年前偷步入市，令二手私宅買賣登記同見暢旺，2月份共錄得4,183宗，按月上升14%，為7個月來首次突破四千宗大關。 至於非住宅市場在農歷新年前後為傳統淡月，致使工、商及純車位買賣登記均見回落，當中以商廈登記量跌幅逾六成最嚴重，店鋪表現則相對平穩；結果導致2月份整體工商鋪及其他物業登記量逆市回落16%，共錄得1,276宗。 |
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| 陳海潮 |
2021-02-25T22:50 |
隨著第四波新冠肺炎疫情轉緩，今年首月樓價終見止跌回升！差估署本周三公布的數據顯示，今年1月私人住宅售價指數報380點，按月微升0.13%，為連跌3個月後反彈。 1月份售價指數主要反映去年12月下旬及今年1月上旬實際市況，當時第四波疫情相對平穩，以及單日確診宗數回落至雙位數字，買家亦陸續重新入市，刺激樓價上跌回穩。 展望2月，自1月中打後，無論是新盤銷售及二手買賣均見暢旺，不少買家趕在農歷新年前入市，導致樓市「小陽春」提早出現，因此預期下次公布的2月份樓價指數升幅將擴大至近1%，而觀察最新形勢，料「小陽春」市況將再延續，3月份樓價升勢將有過之而無不及。 至於同在周三發表的新一份財政預算案對樓市影響屬中性，在無對樓市辣招作任何調整下，可令市場維持目前趨勢穩步發展，減少樓市起伏波動的情況。 筆者樂觀今年整體樓市，隨著疫苗開始接種，有助減退疫情，相信在重新通關後，經濟活動將重現生機。此外，近期屢錄高價投地情況，反映發展商亦看好後市，加上一二手氣氛轉旺，再配合股市上升的財富效應下，預期今年無論是中小型物業或豪宅市場均有明顯的反彈，料全年整體樓價保守估計可升10%。 |
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| 陳海潮 |
2021-02-18T21:48 |
受新冠肺炎疫情反覆影響，去年全年私人住宅施工進展緩慢，其中去年12月份更出現「零」動工的淡況。根據屋宇署的最新數據，去年12月全港未有任何私人住宅項目動工(按屋宇署接獲上蓋建築動工通知為准)，為過去19年來第六次錄得「零動工」的月份，而對上五次出現「零動工」的月份，零星分布在2005年至2020年之間。至於去年全年累計私宅動工量合共6,704伙，較2019年的12,604伙大減47%，創6年來新低。 回顧去年，全港共有40個私宅項目動工，涉及單位總數6,704伙。當中以新界區的施工單位伙數最多，涉及14個項目合共2,803伙，單位占整體比例約41.8%；港島區則有15個私宅項目動工，單位數量2,061伙，占整體比率約30.7%；九龍區共有11個項目、合共1,840個單位動工，占整體比例近27.5%。 |
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