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張競達 2022-01-27 16:35 最近政府提出在日後的賣地條款加入單位最細面積的要求,此舉將對近年流行的「納米樓」作出封殺,加上近年按揭成數的放松,市場上普遍認為納米樓的前景將會受壓。但筆者卻有不同的看法。 納米樓的樓價主要在300萬至500萬元之間,這些普遍認為居住質素不高的單位每次開售時,往往最快賣出的就是這類單位。這些買家往往是以用家為主,他們只需付出大約30萬至40余萬的首期便能「上車」。這類買家已經超出輪候公屋的范疇,亦只能負擔上述數額的首期,而這類買家大有人在。在未知何時能幸運地可以成功抽簽購買居屋,納米樓的存在就能為這類買家多一種改善自身居住環境的選擇。 然而,政府加入上述的條款將會限制納米樓的新供應,只剩下私人發展商重建的項目才能提供。由於對這些細單位的需求仍然存在,而買家將來可以選擇的將會減少,除非政府能加快資助房屋的供應去滿足這些用家的需求,在僧多粥少的情況下,納米樓的價錢未必會向下調整,而這種買家將會更難上車。
張競達 2021-12-29 23:07 最近房屋委員會開會商討是否收緊居屋轉售的年期,由2年收緊至5年。事緣是由於最近的未補地價居屋轉售時出現大幅溢價,有委員擔心居屋轉售會淪為炒賣工具。筆者對此建議有所保留。 近數年樓市的累積升幅,令居屋轉售有大幅溢價是正常的現象,但賣出手上居屋的市民是否真的賺大錢呢?這些資助房屋的業主一旦賣出他們手上的居屋,就再不能享受資助房屋的優惠,而且他們一般都不會有其他住所,因此他們就要轉向私人市場去尋找居所。另一方面,這些居屋的買家為何會購買未補地價居屋,就是因為他們未能承擔私人市場住宅的樓價,因此現時所謂的高成交價,居屋業主能否在私人市場購買合適的居所是一個關鍵。 再者,如果將轉售限制收得太緊,市場上可供應的未補地價居屋數目就會受到限制,令上述未補地價居屋的買家就更難在市場找到合適的單位,從而推遲他們上車的時間,更有機會令他們再受到樓價上升的風險。
張競達 2021-11-10 22:48 日前港鐵東湧配電站地皮項目以流標收場,令各方面都感到意外,因港鐵項目一向備受發展商歡迎,流標情況以往並不常見。市場上一般認為是次流標的主要原因是政府要求的補地價金額太高,再加上港鐵要求的分紅比例,令到入場門檻非常高,從而令發展商卻步。 筆者覺得補地價金額較高是其中一個原因,但除此之外,還有其他原因嗎?筆者覺得東湧東站要等到2029年才能落成亦是其中一個原因。是次項目的位置距離現有的東湧站也有一段頗長的距離,而它的賣點是在於將來落成於附近的東湧東站。但由於東湧東站預計要到2029年才落成,絕對有可能遲於物業落成後才完工,短則一、兩年,長則兩至三年,這對發展商日後推出是次項目會造成一定的困擾。東湧的樓價一向比其他地方低水,上升的幅度亦比較窄,加上之前提及的高補地價及分紅門檻,發展上需承受的風險頗高。 因此,我們亦可以從中了解到,政府要發展新區,提高土地供應,基礎配套一定要先到位,否則就難以吸引發展商去競投。 MTR CORPORATION
張競達 2021-10-06 22:26 特首林鄭月娥任內最後一份《施政報告》已於日前發表,當中提出將研究把強拍的門檻下調,此舉雖然對私有產權的保護進一步削弱,但作為從事並購多年的我,基本上是支持的。 在未有強拍條例出台之前,發展商收購舊樓重建基本上是零和游戲。而一些舊樓業主的的業權每份都超過10%,因此在條例出台不久之後,政府亦於多年前修例將門檻由九成,下降為八成。收例之後發展商收購舊樓重建的步伐是加快了,但亦不代表所有問題都迎刃而解。如發展商已收購了79%的業權,一些釘子戶業主仍然會轉空子做那1%的業主而開天殺價。由於舊樓很多時都找不齊所有業主,因此發展商在議價時可以回轉的空間其實不多,這情況就算在我們做聯合招標時都常常發生,一些占有多份業權的業主往往要求比其他業主收取更多的樓價才肯願意加入,令到一些招標項目無法進行。 如果強拍門檻日後進一步下調,上述問題當然仍然會發生,但無論收購的發展商或為業主進行聯合出售的專業人士,在商談項目時回轉空間就會增大,從而促進了舊樓並購的步伐,加快了舊區重建及提供住宅單位的供應量。
張競達 2021-09-01 22:37 2021年已經差不多過了四分之三,執筆之時中原城市領先指數已經比年初高出6.4%,究竟全年會升多少呢?住宅樓巿會不會有向下調整的跡象?這問題在近日遇上舊同事時被他問到的。 以2020年8月計算,中原城市領先指數截至現在已經升了接近7%。筆者料今年全年升幅有機會達至10%至12%。在2020年最艱難的時間,這位舊同事和我身邊不少朋友都選擇買樓,極少數選擇賣樓,這個非正式的統計反映出需求仍然高於供應,而這些選擇買樓的朋友全都是香港人,可以說是本地的剛性需求。 筆者認為去年已經是比較艱難,暫時看不到今年樓市會比去年差,因此,今年住宅樓市只會持續上升,而向下調整的可能性是非常低。雖然近日住宅樓市活動比較淡靜,但業主叫價仍然強硬,估計要待買家接受現實後,交投量才會有所上升,樓價亦將會進一步拾級而上。
張競達 2021-07-21 22:27 日前特首出席立法會答問大會時提到,政府在開發土地如行軍打仗,寸土必爭。作為一名軍事迷的我,其實想講給特首聽,打仗並不一定要寸土必爭,很多時要知進退。我相信特首亦明白個中道理,因在之後的答問中,在提及一手樓空置稅時她亦提到「勇氣和魯莽是一個銅錢的兩面」。 其實在現今的政治環境下,如果政府要一意孤行推出一手空置稅的話並非完全無勝算,但為何特首不選擇卷土重來呢?回想以前政府提出此構想時受到不少商界人士的反對,因一手樓空置稅影響最大的是豪宅類別,因此類物業供應相對非常少但涉及銀碼卻非常高,發展商往往會用不同的銷售方式如招標等善價而沽,而不會像大型住宅屋苑那樣只要熱賣就加價加推。因此一手空置稅會大大加深了它們的持貨成本,發展商不出來反對才怪。 筆者對一手空置稅能否壓抑樓價一向持保留的態度。一般影響民生的住宅單位,發展商一般都不會持貨太耐,只要開售成績不錯就會即時加推;而豪宅這類特殊市場,就算價格再高也不會影響普羅大眾,反而超級富豪仍然會樂於入市。
張競達 2021-06-16 22:04 最近市場傳出一宗大額成交,就是以億京為首的財團以105億元收購合和實業擁有的九龍灣國際展貿中心(九展)。由於本人多年來因私人理由,每一個月都有一次或以上在九展有聚會,因此對九展都頗為熟悉,有感而發之下不妨細談九展的過往。 在回歸前九展以展覽為主,作者的公司每月月會很多時都在九展舉行,因可提供容納多人的場地。但由於位置上比較遠離港鐵站,需要靠接駁巴士,商業元素不大,因此除非有會議或展覽時,一般來說場地都比較冷清。 隨著機場搬去赤鱲角及新的會議展覽場地的落成,業主亦透過修改地契將九展轉型,由純會議及展覽場地轉為消閒娛樂場所,業主將部分場地改為戲院、迷你劇場及主題樂園等等,商場亦提供了多些食肆選擇,如有歌手表演或有大型展覽時九展可以非常熱鬧。 但隨著新冠肺炎疫情的來臨,政府的限聚令亦限制了會議及聚會,筆者本身的聚會亦因此中斷了一段日子,對那些進駐了的食肆無疑有很大壓力,業主依靠租出場地作會議用途的租金亦因此受影響。是次財團出價收購,亦打著重建為寫字樓或住宅為目標,這點對長期租用該場地作會議用途的筆者不無影響。 HOPEWELL HOLD
張競達 2021-05-12 22:40 上月位於古洞的一幅政府用地成功以超過86億元售出,遠高於業界所預期的。這幅地鄰近日後落成的古洞鐵路站,發展商亦需要興建交通樞紐,因此,預期該物業將會成為古洞新發展區的中心地帶,因此引來不少發展商競投。 查實香港可以發展的熟地已經買少見少,近日就有政經團體提出香港陷入「三低」局面,即熟地數量低、單位供應低及居住質素低。筆者在兩三年前已預期住宅樓市會在今明兩年出現供不應求的局面,因此,提高熟地的的供應實在刻不容緩。 古洞北發展區預期可容納超過18萬人口,提供約72,000個住宅單位。而日前發展局申請10億元展開新田及落馬洲新區的研究,希望能提供約31,000個住宅單位。新田/落馬洲位於古洞北的西面,而一河之隔的皇崗已經發展成熟,相反在香港這邊仍然相對荒蕪。落馬洲為一個進出國內的主要通道,發展周邊的地區有很大的潛力,亦可以促進內地及大灣區發展的融合,所以筆者是絕對支持是次研究。
張競達 2021-04-07 22:47 最近有報道,政府會收緊公眾查閱公司注冊的權限。律師及會計師很多時因工作關系都需要查閱公司注冊的資料,而作為測量師的筆者,亦有不少機會需要作出公司查冊。 當測量師為一個物業進行估值時,會搜集周邊相類似物業的成交資料。市場上有著不同原因及類型成交,並不一定所有成交都能反映市場價值,尤其是對一些比較特殊的物業,或市場上相對比較少這類物業的成交時,測量師如何分析一些僅有的成交背景就顯得非常重要。 筆者就曾經為一個商鋪進行估值,由於物業鄰近的鋪位成交不多,而其中一個成交的價錢比較特別的低,由於擔心這個成交不能反映物業的市值,因此對買賣雙方的身份作出一些背景調查。從公司查冊的資料得知,買賣雙方兩間公司的董事及注冊地址雖然不同,但進一步在兩間公司董事的個人交友專業中得知,他們除了是多年的老朋友外,還是其他生意上的合作伙伴。雖然未能完全肯定,但筆者也有合理理由相信,那成交有可能是內部轉讓,從而去分析時,就要格外小心了。 因此,如果政府真的收緊查冊的權限,對我們的工作會是有一定程度上的影響。
張競達 2021-03-03 22:08 財政司長陳茂波在最新一份的預算案中提出,發展局及地政總署將在本季度推出以「標准金額」征收補地價的先導計劃,從而鼓勵工廈重建。筆者基本上對此計劃是正面的,但計劃是否能加快工廈重建還要看其細節。 政府其實以往已經以征收標准金額以容許「個別工廈單位」去改變其用途。但「個別工廈單位」及「工廈地皮」本質上是有所不同的。補地價的意思是物業因修改地契後的增值而需要繳付給政府的費用。「個別工廈單位」因只涉及改變用途,所以去厘定標准金額相對容易。但「工廈地皮」則不同,因重建除了改變其用途外,還可能涉及修改地契上的樓層高度或地積比的限制。需知道每一幅地皮批出時間及背景都不同,假設兩幅地皮就算大家都是同區,甚至是毗鄰,大家地契上的高度或地積比限制也可以有好大的差別,亦因此修改地契後的增值兩者差異亦可以很大。 舉個例子,在荃灣區曾經有兩幅工業地皮修改用途為數據中心,以重建後的樓面計,它們的補地價以樓面地價計,分別為約五佰余及三千余元。差距之所以這麼大是因為其中一幅地皮除了改變用途之外還涉及放寬樓宇高度,從而提高了地積比率。 因此,這先導計劃能否成功,還要看其細節及如何厘定其「標准金額」。

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