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| 吳庭琛 |
2022-01-19T22:15 |
最近有報道指，中環皇後大道中有全幢商廈物業由一個新成立的醫療集團承租，租期為10年，日後整幢大廈將提供不同專科的醫療服務。其實，商業大廈分層出租或分拆為多個單位分組予醫務所，絕不罕見。此乃「聚集效應」的關連，即相同行業結合於一起，會產生經濟以外的效益，如在推廣或宣傳上的效益。 但今次出租的物業為整幢商業大廈，由一家醫療集團承租，情況即似有不同專科資格的醫生在該集團掛牌，一些手續或程序可以分擔共用，例如病人登記手續、取藥及超聲波檢查等。此「協同效應」可節省人手上的安排，也可以在寸金尺土的市區商廈中節省樓面面積，減低整體運作成本。 事實上，物業市場上漸漸多了一些樓面整合或合並的舉動，然後再以樓面面積較大的條件下出租或出售。例如，部分商場會並合商鋪單位，然後出租予大型日本零售連鎖店；同時，也有投資者購入整幢物業，然後改裝為補習社或興趣班中心。 相信整幢物業買賣或租賃之趨勢將會因市場的轉變而得以持續。 |
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| 吳庭琛 |
2021-11-24T22:53 |
近期有一些車位買賣成交數據顯示，今年首10個月之車位成交量已遠超去年全年成交量接近40%，反映車位不斷受追棒，且價錢亦持續穩步向上。 受新冠肺炎疫情影響，港人未能旅游外出消費，促使不少港人選擇買車在港假日游山玩水，同時亦刺激了對車位的需求，當中不乏買家購入車位後作自用。另外，其實很多大型屋苑車位有限，長期供不應求，故車主在僧多粥少的情況下選擇租用車位，同時亦會帶動車位租金上漲。 疫情下資金外流減少，在港現金流充裕，很多投資者看准機遇，購入租金回報較高的車位作中長線投資，可能相比其他類型物業較為穩妥。況且，車位管理需求較少，也不用裝修執漏，加上投資金額相比下不算太大，其實對投資初手來說是非常合適的。 筆者在年初時候，已經談過投資車位會被看高一線，畢竟當時之回報率也有機會接近2.5%至3%，但坦白說也高估了疫情的影響，首10個月之車位成交量足以反映港人的敏銳及「疫」境求存的精神。 |
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| 吳庭琛 |
2021-11-03T22:38 |
上回跟大家探討了移民加拿大及澳洲後，有關在港賣樓後資產增值稅之計算方法及准則。今回將分享一下移民熱門國家英國，它對資產增值稅之計算方法有何不同。 英國的資產增值稅比加拿大及澳洲略為復雜，是以真正購入及出售物業時的價格去計算相關增值額，然後先扣除免稅額(即移民前在港持有該物業年期占整體持有該物業年期之百分比)，再乘以英國當地增值稅之稅率。換言之，移民後愈遲賣樓，免稅額就愈少。同時，英國政府給予移民人士額外9個月的寬免期，容許他們在移民後的9個月內出售在港物業也無需繳付任何資產增值稅。 對於移民加拿大及澳洲人士，因增值稅是以移民入境時作基准，如果日後樓價向下，他們未必需要繳付增值稅，某程度上支持他們現在選擇不賣樓的決定。但對於移民英國人士來說，增值稅是以當年購入價作基准，加上香港樓價過往二十多年不斷向上，增值額肯定不少，故大部分人士都選擇移民前賣掉港樓，避免繳付英國的增值稅。 |
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| 吳庭琛 |
2021-09-15T22:11 |
數月內工作量確實多了不少，主要是因移民關系多了客人委托撰寫物業估價報告。 移居外國後，假設日後出售在港物業，那就需要向外國當地政府繳付資產增值稅，而不同的國家對此增值稅的計算方法各有不同，打算移民人士應清楚了解相關計算從而訂下資產的計劃。 加拿大及澳洲的計算方法比較簡單，是按移民人士入境時在港物業當時的市場價值，以及日後出售時的價錢兩者之相差，再乘稅率而決定該資產增值稅。因此，許多即將或打算移民人士會聘請海外認可測量師為自己的在港物業評估現時市場價值，以方便日後賣樓時申報資產增值。 跟客人溝通，很容易發現選擇移民往加拿大的人士數量比澳洲為多，可能由於其申請門檻沒有澳洲那麼高，或他們的親友早已移居加拿大的關系。他們對在港物業均較觀望，多待適應外國生活後再作打算，這可能跟增值稅的計算方法有關吧。 至於移居熱門地方英國之資產增值稅則較為復雜，其計算方法及移民當地人士的想法，可在下回跟大家分享。 |
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| 吳庭琛 |
2021-08-04T22:29 |
最近看到報道，得悉有一個舊樓項目以100%業權並以招標形式聯合整幢出售。該區重建發展潛力不錯，唯此地盤面積較小，只有約數千方尺，大大影響重建後的可塑性。 一般來說，當某一地盤在地契及城市規劃下沒有地積比率、高度或地面覆蓋率限制，它的覆蓋率將根據建築物(規劃)規例而決定。如以最高地積比率重建，甲類地盤(即單邊向街地盤)之覆蓋率最大約為33%，而乙類地盤(即兩邊相連向街地盤)之覆蓋率最大為37.5%，最後丙類地盤(即三邊向街地盤)之最大覆蓋率為40%。 假設某甲類地盤之面積約為3,000方尺，按照最高地積比率重建，基於它的最大覆蓋率為33%，故地盤內只有約一仟尺可用作興建建築物。再者，於該大廈每一層的1000方尺樓面當中，需要預留約400方尺作升降機、樓梯等公共用途，故最終每一層則只會有約600方尺作真正住宅用途，實用率大受影響。 地盤面積愈小，實用率則幾何式降低，除非並合相連地盤以提高實用率，否則重建吸引性不大。 |
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| 吳庭琛 |
2021-07-07T22:33 |
筆者居住在新開通的港鐵土瓜灣站附近，自屯馬線開通後這兩星期，不少土瓜灣居民都會發現交通方便了，但跟同區居住的朋友聊天後才發現，他下月將搬往九龍塘區，為了是一對孩子。 一般人會覺得很驚訝，土瓜灣站興建了接近十年，期間改道、封路，交通大受影響，為甚麼偏偏選擇在開通後才搬離此區？本人作為一名孩子的家長，絕對理解此舉，全因兩分區的小學校網差異頗大。 筆者不是教育學家，只想從物業估值角度分析一下。一般傳統名校區份，如灣仔區、西區及九龍塘區，普遍物業之平均尺價一向較高，承租力亦較其他區較高，原因是每年不少家長為了名校網會購入或租賃名校網物業，令需求持續維持高水平。 有人會問及於物業估值時會否拿校網作為分析比較時調整之因素？進行專業估值時，一切會影響物業價值的因素理應作出分析及調整，只是估值時用作比較之成交物業通常都是同一屋苑或鄰近物業，即坐落相同校網，故未有額外因此而作出調整。 |
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| 吳庭琛 |
2021-06-02T22:41 |
最近有一位朋友告訴我，他辭退了自己原本的工作，並已經開設了一間專搞網上貿易平台的公司。他半年前租用了一個工廠大廈單位作辦公室之用，但上月初獲其業主通知，收到由地政總署發出的信函，指該單位正違反地契上「工業/貨倉」用途限制，需馬上還原作合法用途。 一般來說，所有物業地段上都會有一份地契/新批租約以管制其地段上建築物之發展條件，當中包括整幢物業或物業中各單位之合法用途，由地政總署負責審批、監察巡視、執行違規等。 現今香港工業式微，很多人都會用工廠單位作非工業用途，但往往不知道當中涉及用途限制，更不知道後果的嚴重性。其實，只要業主或租客向地政總署恰當地申請用途豁免書，即可使「非工業」用途合法化。當然，申請背後，地政總署也會審視確實申請用途以決定是否批准該申請，一般來說如申請用途不涉及人流或顧客往來，成功申請的機會將比較大。 筆者建議購買或租用工廈前，最好先尋求一些專業意見。 |
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| 吳庭琛 |
2021-04-28T22:57 |
日常估價工作需要對不同類型的物業進行價值評估，有住宅、寫字樓、工廠物業，甚至車位及農地等，但一般難度較高的莫過於商鋪物業。 首先，差餉物業估價署並沒有為非住宅物業提供實用面積資料，因此，需要先取得有關地鋪之樓契圖及建築圖則，以確認合法占用位置，並量度相應實用面積。 為商鋪物業選取可資比較成交案例作分析，是一件並不容易的事情。基於分析商鋪尺價時，商鋪位置或附近行人流量是最為關鍵之影響因素，故縱使在同一街道的兩個商鋪，可基於不同的人流量或貿易性質而在尺價上有顯著差異。因此，選擇合適的成交作參考分析是十分重要的過程。例如，在評估街市商鋪時，都會先盡量尋找相同位置附近的街市商鋪成交作對比。 除此之外，商鋪不同的特性也會影響其價值，包括它的i)門面闊度：較闊可擁有更多地方作推廣招徠途人；ii)商鋪高度：樓底較高可增設地方作貨倉或存貨之用；iii)商鋪布局：較正方的店鋪相對容易間隔做生意等。 |
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| 吳庭琛 |
2021-03-24T22:06 |
為客人准備估價報告收費報價時，常發現客人會遺忘提供一個估價時很重要的資訊，這就是估價日期。 產業測量師進行物業估值時，會根據客人所提供的估價日期指示而進行估值。基於測量師並沒有水晶球的緣故，估價日期只可為任何過往早前日子或最遲為簽署該估價報告當天日子。 當然，大部分估價報告之估價日期都是評估現時價值，但專業測量師絕對有責任向客人清楚了解有關估價日期並給予意見。事實上，估價日期也很視乎該報告之目的，如報告拿來作買賣出售或按揭用途，評估該物業之現時價值才有意思；另如估價報告用作會計或審計之用，估價日期則須根據客人審計師之指示而決定。 一般的成交數據搜尋程式或網站，都可追溯至九十年代之歷史成交，故估算某一物業現時之價值或其25年前的價值，基本上估價工序無異，只是需要細心翻查多年來的客觀因素轉變，如評估住宅物業時需考慮景觀及環境；或評估地鋪物業時，需留意其人流量之差別等。 |
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| 吳庭琛 |
2021-02-17T22:20 |
正月頭，先祝大家身體健康，財源廣進。 現時息口低企，銀行存款利率僅多於零，根本跟零利率沒有太大差別。故此，很多現金持有者會嘗試投資物業，以獲取更高的回報。 按照現時物業市況，有投資者會選擇於商鋪市場趁低吸納一些民生商鋪，風險較高但同時回報也較高。另外，也有投資者看准香港住宅房屋長期供不應求，選擇購置住宅物業作長線收租投資。至於物業市場上，最穩妥最低風險的投資，則非車位莫屬。 其實，投資車位市場上絕不罕見，一般的回報率都有接近3%，屬於市場上合理之水平，當然個別車位之回報率甚至更高。雖然車位樓價上波幅比較少，走勢也比較慢，但真的不乏投資愛好者，大部分都是喜愛它免裝修、免管理、免招呼租客。 話雖簡單，但也不代表容許投資車位前一點事前准備也沒有，最少投資者也應該去車位現場視察一下，看看車位旁邊有沒有柱子影響泊車，車位上有沒有橫梁，及附近有否滴水或漏水的情況出現。如有以上情況，也理應反映在樓價上。 |
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