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潘志業 2021-12-23 11:08 業主們投資物業收租,最重要確保租客准時交租,保持穩定租金收入。不過萬一遇上租霸,目前最有效的法律程序,可以以欠租為理由,向土地審裁署申請收回物業。不過有關程序繁復需時,一般都要花上3至4個月時間,以致業主收回物業後,租約的按金已不夠抵銷租金,另外還可能花費一筆金錢把物業還原。 上述收樓法律程序,由於土地審裁署的權限只可以收回物業管有權,審裁署並沒有權力迫使租客交還欠款,所以業主往往收回物業以後,法律程序並未能協助業主真正追回所有損失。不過要明白早一日收回物業,亦可減少再多的租金損失。 如果業主收回物業後希望追回金錢上的損失,目前法律上只可以透過律師,向法庭申請扣押欠款人的資產甚至申請欠款人破產。不過進行相關法律程序亦涉及一定費用,所以業主亦應先咨詢律師意見,衡量風險與利弊。 最後,要避免出租物業的金錢損失,最佳辦法仍然是由甄選租客入手,如果租客能提供穩定收入證明、甚至過往記錄良好,業主應該珍惜租客並盡量留住。另外市場上亦有保險產品提供租金保障,購買相關保險亦能減少一定風險。
潘志業 2021-12-01 22:16 香港的住宅物業租務市場一直活躍,市場上雖然有不少租客尋找合適物業,但相對而言,亦有一定數量的業主在放盤,所以在競爭激烈的情況下,業主可以在物業裝修上花點心思吸引租客。 出租物業與酒店不同,切忌將物業裝修得太多個人化設計,因為每個租客都有不同喜好,每個人的品味亦有不同。花費巨額作時尚設計,最終只會吸引一些貪新鮮,但不長久的租客。 另外,房間的間隔亦應考慮市場上的需求,例如租值比較高的物業,一般應該考慮設有工人房間。三房單位會比較容易吸引家庭租客,兩房一廳的單位則比較吸引年輕人士。 至於住宅物業的租盤,市場傳統業主均會提供基本家電,包括冷氣機、煮食爐、熱水爐、抽油煙機、洗衣機、雪櫃等。不過近年家電的壽命一般只有5至10年,而且維修費用往往與更換新機價錢差不多,所以電器只要購買普通型號便可以了。 另外,有不少廚櫃設計配以嵌入式電器,這些電器雖然美觀,不過如果壞了需要更換的時候,由於尺寸所限,一般比較少替換的型號可以選擇,變相維修成本也會提高。 近年裝修物業的費用愈趨上升,為了有效控制成本,避免不必要的開支,業主在出租物業前宜先作合適規劃,另外保持定期維修檢查,亦能延長物業的壽命。
潘志業 2021-10-27 22:32 我們在歐洲旅游時,不難發現各大城市甚至一些小鎮,都有不少保存甚好的百年大宅。反觀在香港的建築物,樓齡超過50年的,已經有很多殘破不堪,無論外觀及結構亦問題多多,而且很多保險公司甚至不願承保這類物業。兩者的差異,除了建築材料的質量不同外,最大的原因乃缺乏妥善維修保養。 其實建築物跟身體一樣,由不同「器官」組成,一個建築物的骨龫就是結構部分,目前主流的建築物均以鋼根及石屎作主力。建築物還有供水及去水系統、通風系統、消防系統、供電燃氣系統、升降機等。跟身體一樣,定期妥善的檢查有助建築物延長壽命。 現時香港缺乏保養的樓宇,大部分都是六十年代或之前落成,這類建築物由於欠缺管理公司或業主立案法團,以致各業戶各家自掃門前雪,公眾地方設施出問題時,甚至收到政府維修命令,也未能妥善處理。 常見的物業維修問題,例如石屎剝落、鋼根氧化、喉管滲漏、防水層老化等,透過定期預防性保養,可以有效保持樓宇健康。
潘志業 2021-09-29 22:57 市場上有部分投資者喜歡購入連租約的物業,這些投資者可以免卻找尋租客的煩惱,當物業成交後可以即時有穩定租金收入,相對來說比購買空置物業更容易計算回報及控制成本。不過連租約購入物業亦有一定程度風險,投資者不容忽視。 由於物業由租客占用的關系,買入物業前較難安排睇樓,所以物業有沒有僭建物、是否分租予他人、有沒有漏水、結構保養等問題,也較難發現。 當買方連租約購入物業後,在法律上亦會承接租約上的權利與責任,所以在交易過程中,律師樓會為買家作盡職調查,把各項應收未收的按金租金計算清楚。假如在購入物業前租客已經有欠租或違約行為,物業買入後買方亦要承接這些風險。筆者的客戶曾遇過物業前業主以口頭承諾減租,但在交易過程中未有發現,到交易完成後亦需要承接前業主的承諾,令他失了預算。 亦有些業主為了推高物業價值,用不當方式推高租金,當物業轉手後買家才發覺租金比市價高,而原本的租客亦不願續約,最後只有減租找新租客,回報率亦大跌。 所以購入連租約物業要花時間多做功夫,要了解物業的租金價值,可以的話要求賣方提供交租紀錄,安排視察物業,有需要可以請教專業人士意見。
潘志業 2021-08-18 21:44 新冠肺炎疫情由2020年初爆發至令,已經持續了一年半有多,在香港經歷了封關、限聚、檢測、隔離等措施,到最近政府及各界積極鼓勵打疫苗,普遍上市民已經習慣疫情下的生活,而且亦有心理預備長期與疫情作戰,各行各業也適當地作出調整。 盡管經歷漫長的疫情、股市調整、甚至出現移民潮,但最近的樓市成交數據顯示,本港的物業買賣及租賃仍然穩步上揚,近日中原城市領先指數更創歷史新高。這說明本地的樓市仍然是投資者的首選,住宅物業在經濟活動受影響下,仍然有強勁的需求。而受疫情打擊最大的商鋪物業,在租金稍作調整後,亦開始見成交活躍,在沒有旅客的情況下,周末餐廳商場等亦見人頭湧湧,不少餐廳更是一台難求。 反觀早前官方力推的大灣區發展,受疫情考驗下暫時已名存實亡,各地區防疫政策不同以致通關無了期,之前構思的一小時生活圈更是幻想破滅。筆者認識不少人因為工作需與家人分隔兩地,另外亦有部分在大灣區生活的港人難以回港覆診睇醫生,投資大灣區物業亦遇到不少困難。 綜觀各項投資選擇,香港的物業始終表現相對穩健,在過往多年亦保持穩定增長。 IPO , IPO
潘志業 2021-07-14 22:40 筆者最近收到客戶查詢,其出租的住宅物業,已經連續出租予同一租客超過10年,在租期最初的兩年雙方都有簽定租約。不過租約一直未有打厘印,而且租期完結後,雙方沒有再簽定新的租約,而是按雙方口頭協議繼續按時交租。可惜最近租客開始欠租,在未有租約的情況下,客戶擔心難以追討,而且其間出租物業未有報稅,擔心會有刑責。 這個客戶其實有幾個地方做得不足,首先業主與租客簽定租約,理應在簽定租約一個月內打厘印。打厘印及繳交印花稅除了是公民責任外,其實也保障了立約雙方,因為假如日後就租賃糾紛需要以法律途徑處理,法庭只會接納已打厘印的租約。如果租約過了期限未有打厘印,也可以申請補打、不過需要繳付罰款。 業主與租客在租期完結前,如果雙方談好條件同意續租,最理想的方法當然要簽立新租約,這樣雙方可按照租約條款保障租賃關系。假如像上文提及的客戶沒有簽任何租約,而租客繼續繳付租金以享用物業,這個行為在法律上也算是租賃關系,如租客欠租業主亦可循法律程序追討欠租及收回物業。不過在沒有租約的情況下,業主或需提供更多證據以證明與租客的租賃關系。
潘志業 2021-06-09 22:29 最近遇到一位客戶查詢,他最近有一住宅物業剛剛租予新租客,租客在睇樓時並沒有特別要求,到簽租約的時候亦很爽快完成。滿以為就此可以不用煩惱物業事宜,想不到惡夢才正式開始,租客搬進單位後,每天都給他發電郵,投訴物業各項維修問題,最誇張試過一天給他發了過百張相片。 該客戶認為自己的物業雖然不是全新裝修,也不至殘破到有數百項維修問題,而且一般租賃都會以「現狀」交收予租客,租客如果有特別要求理應在睇樓時向業主提出,最保障的做法應該在租約上把相關要求列明。例如租客在睇樓時發現水龍頭漏水,可以在簽訂臨時租約時,在租約列明要求業主在交樓前維修,這樣就可以避免紛爭。 另外,在雙方洽談租約的時候,亦應該把各項維修責任、還原標准等在正式租約寫清楚。例如很多時住宅物業業主會提供冷氣機,有些業主會提供保養、有些則不包,這些如果事前談好並在租約列明就沒有爭議。 不過,亦有些維修問題在睇樓時難以發現,要待租客入住後才能知道,例如牆身漏水問題,要待租客入住一段時間才能發現。一般租約在物業結構保養屬業主責任,但有些情況下,例如滲水源頭為樓上單位或大廈公用地方,則需要與相關人士協調處理。
潘志業 2021-05-19 19:57 每年的4、5月份,相信大家都收到稅局寄來的綠色信件,需要在一個月時間內申報各項收入。如果閣下持有物業作收租用途,則需要申報物業收益及繳款物業稅。 物業稅的計算其實並不算復雜,簡單來說就是以每年租金收入,扣除20%免稅額,再扣減出租期間所付差餉及不能追回租金,剩下的余額再以15%稅率計算。不過,要留意由於物業稅已經提供20%的免稅額,所以有關物業的其他開支例如管理費、維修保養費用等,均不可以作扣減。 另外,如果閣下除了物業租金以外其他收入,可以考慮以個人入息課稅申報物業收入,當中或可享有更多免稅額,但每人的收入與免稅額均有不同,最好仔細參考稅局計算方法及向相關專業人士請教。 除了每年的物業稅外,投資物業作收租用途還有其他固定開支需要留意。每一季度差餉估價署都會發出差餉單,業主或租客可根據租約協議由那一方負責有關費用。差餉的費用是根據估價署評估的物業租值計算出來,所以隨著租金上漲、差餉費用亦同步增加,不過過往幾年政府也因應情況作出寬減。 跟差餉一樣,業主及租客可按租約協議由誰負責大廈的管理費。大廈管理費是大廈管理人或法團根據大廈收支預算而訂出來,再按每個物業在大廈公契的份數收取。
潘志業 2021-03-10 22:30 雖然2020年受新冠肺炎疫情影響,各國封關、商店限聚,失業率亦創新高,看似經濟並不景氣,但恰恰相反,這段期間由於政府量化寬松政策,股票及物業市場仍然暢旺,價格亦與經濟狀況脫鉤。 不過,最近這兩星期,股票市場亦受美國債息影響,之前熱炒的科技股亦出現極速下調,部分股票已經由高位回調約30%,可見股票市場風高浪急,需要格外留神才可保持資產增值。 相對而言,物業投資在香港可以算是比較穩定的投資工具,綜觀中原城市領先指數過去20年偶有調整,但整體趨勢大致穩定上升。而且香港租務需求穩定,投資物業不單在價值上保持增長,期間亦可以保持租金收入。 當然投資物業也有一些煩惱的地方,例如甄選租客、物業維修保養、處理各項政府命令或投訴等。不過,現時市場上亦有提供租務管理的機構,而且收費亦不昂貴,可以免除不少煩惱。

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