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| 潘志業 |
2021-12-23T11:08 |
業主們投資物業收租，最重要確保租客准時交租，保持穩定租金收入。不過萬一遇上租霸，目前最有效的法律程序，可以以欠租為理由，向土地審裁署申請收回物業。不過有關程序繁復需時，一般都要花上3至4個月時間，以致業主收回物業後，租約的按金已不夠抵銷租金，另外還可能花費一筆金錢把物業還原。 上述收樓法律程序，由於土地審裁署的權限只可以收回物業管有權，審裁署並沒有權力迫使租客交還欠款，所以業主往往收回物業以後，法律程序並未能協助業主真正追回所有損失。不過要明白早一日收回物業，亦可減少再多的租金損失。 如果業主收回物業後希望追回金錢上的損失，目前法律上只可以透過律師，向法庭申請扣押欠款人的資產甚至申請欠款人破產。不過進行相關法律程序亦涉及一定費用，所以業主亦應先咨詢律師意見，衡量風險與利弊。 最後，要避免出租物業的金錢損失，最佳辦法仍然是由甄選租客入手，如果租客能提供穩定收入證明、甚至過往記錄良好，業主應該珍惜租客並盡量留住。另外市場上亦有保險產品提供租金保障，購買相關保險亦能減少一定風險。 |
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| 潘志業 |
2021-12-01T22:16 |
香港的住宅物業租務市場一直活躍，市場上雖然有不少租客尋找合適物業，但相對而言，亦有一定數量的業主在放盤，所以在競爭激烈的情況下，業主可以在物業裝修上花點心思吸引租客。 出租物業與酒店不同，切忌將物業裝修得太多個人化設計，因為每個租客都有不同喜好，每個人的品味亦有不同。花費巨額作時尚設計，最終只會吸引一些貪新鮮，但不長久的租客。 另外，房間的間隔亦應考慮市場上的需求，例如租值比較高的物業，一般應該考慮設有工人房間。三房單位會比較容易吸引家庭租客，兩房一廳的單位則比較吸引年輕人士。 至於住宅物業的租盤，市場傳統業主均會提供基本家電，包括冷氣機、煮食爐、熱水爐、抽油煙機、洗衣機、雪櫃等。不過近年家電的壽命一般只有5至10年，而且維修費用往往與更換新機價錢差不多，所以電器只要購買普通型號便可以了。 另外，有不少廚櫃設計配以嵌入式電器，這些電器雖然美觀，不過如果壞了需要更換的時候，由於尺寸所限，一般比較少替換的型號可以選擇，變相維修成本也會提高。 近年裝修物業的費用愈趨上升，為了有效控制成本，避免不必要的開支，業主在出租物業前宜先作合適規劃，另外保持定期維修檢查，亦能延長物業的壽命。 |
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| 潘志業 |
2021-10-27T22:32 |
我們在歐洲旅游時，不難發現各大城市甚至一些小鎮，都有不少保存甚好的百年大宅。反觀在香港的建築物，樓齡超過50年的，已經有很多殘破不堪，無論外觀及結構亦問題多多，而且很多保險公司甚至不願承保這類物業。兩者的差異，除了建築材料的質量不同外，最大的原因乃缺乏妥善維修保養。 其實建築物跟身體一樣，由不同「器官」組成，一個建築物的骨龫就是結構部分，目前主流的建築物均以鋼根及石屎作主力。建築物還有供水及去水系統、通風系統、消防系統、供電燃氣系統、升降機等。跟身體一樣，定期妥善的檢查有助建築物延長壽命。 現時香港缺乏保養的樓宇，大部分都是六十年代或之前落成，這類建築物由於欠缺管理公司或業主立案法團，以致各業戶各家自掃門前雪，公眾地方設施出問題時，甚至收到政府維修命令，也未能妥善處理。 常見的物業維修問題，例如石屎剝落、鋼根氧化、喉管滲漏、防水層老化等，透過定期預防性保養，可以有效保持樓宇健康。 |
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| 潘志業 |
2021-09-29T22:57 |
市場上有部分投資者喜歡購入連租約的物業，這些投資者可以免卻找尋租客的煩惱，當物業成交後可以即時有穩定租金收入，相對來說比購買空置物業更容易計算回報及控制成本。不過連租約購入物業亦有一定程度風險，投資者不容忽視。 由於物業由租客占用的關系，買入物業前較難安排睇樓，所以物業有沒有僭建物、是否分租予他人、有沒有漏水、結構保養等問題，也較難發現。 當買方連租約購入物業後，在法律上亦會承接租約上的權利與責任，所以在交易過程中，律師樓會為買家作盡職調查，把各項應收未收的按金租金計算清楚。假如在購入物業前租客已經有欠租或違約行為，物業買入後買方亦要承接這些風險。筆者的客戶曾遇過物業前業主以口頭承諾減租，但在交易過程中未有發現，到交易完成後亦需要承接前業主的承諾，令他失了預算。 亦有些業主為了推高物業價值，用不當方式推高租金，當物業轉手後買家才發覺租金比市價高，而原本的租客亦不願續約，最後只有減租找新租客，回報率亦大跌。 所以購入連租約物業要花時間多做功夫，要了解物業的租金價值，可以的話要求賣方提供交租紀錄，安排視察物業，有需要可以請教專業人士意見。 |
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| 潘志業 |
2021-08-18T21:44 |
新冠肺炎疫情由2020年初爆發至令，已經持續了一年半有多，在香港經歷了封關、限聚、檢測、隔離等措施，到最近政府及各界積極鼓勵打疫苗，普遍上市民已經習慣疫情下的生活，而且亦有心理預備長期與疫情作戰，各行各業也適當地作出調整。 盡管經歷漫長的疫情、股市調整、甚至出現移民潮，但最近的樓市成交數據顯示，本港的物業買賣及租賃仍然穩步上揚，近日中原城市領先指數更創歷史新高。這說明本地的樓市仍然是投資者的首選，住宅物業在經濟活動受影響下，仍然有強勁的需求。而受疫情打擊最大的商鋪物業，在租金稍作調整後，亦開始見成交活躍，在沒有旅客的情況下，周末餐廳商場等亦見人頭湧湧，不少餐廳更是一台難求。 反觀早前官方力推的大灣區發展，受疫情考驗下暫時已名存實亡，各地區防疫政策不同以致通關無了期，之前構思的一小時生活圈更是幻想破滅。筆者認識不少人因為工作需與家人分隔兩地，另外亦有部分在大灣區生活的港人難以回港覆診睇醫生，投資大灣區物業亦遇到不少困難。 綜觀各項投資選擇，香港的物業始終表現相對穩健，在過往多年亦保持穩定增長。 |
IPO , IPO |
| 潘志業 |
2021-07-14T22:40 |
筆者最近收到客戶查詢，其出租的住宅物業，已經連續出租予同一租客超過10年，在租期最初的兩年雙方都有簽定租約。不過租約一直未有打厘印，而且租期完結後，雙方沒有再簽定新的租約，而是按雙方口頭協議繼續按時交租。可惜最近租客開始欠租，在未有租約的情況下，客戶擔心難以追討，而且其間出租物業未有報稅，擔心會有刑責。 這個客戶其實有幾個地方做得不足，首先業主與租客簽定租約，理應在簽定租約一個月內打厘印。打厘印及繳交印花稅除了是公民責任外，其實也保障了立約雙方，因為假如日後就租賃糾紛需要以法律途徑處理，法庭只會接納已打厘印的租約。如果租約過了期限未有打厘印，也可以申請補打、不過需要繳付罰款。 業主與租客在租期完結前，如果雙方談好條件同意續租，最理想的方法當然要簽立新租約，這樣雙方可按照租約條款保障租賃關系。假如像上文提及的客戶沒有簽任何租約，而租客繼續繳付租金以享用物業，這個行為在法律上也算是租賃關系，如租客欠租業主亦可循法律程序追討欠租及收回物業。不過在沒有租約的情況下，業主或需提供更多證據以證明與租客的租賃關系。 |
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| 潘志業 |
2021-06-09T22:29 |
最近遇到一位客戶查詢，他最近有一住宅物業剛剛租予新租客，租客在睇樓時並沒有特別要求，到簽租約的時候亦很爽快完成。滿以為就此可以不用煩惱物業事宜，想不到惡夢才正式開始，租客搬進單位後，每天都給他發電郵，投訴物業各項維修問題，最誇張試過一天給他發了過百張相片。 該客戶認為自己的物業雖然不是全新裝修，也不至殘破到有數百項維修問題，而且一般租賃都會以「現狀」交收予租客，租客如果有特別要求理應在睇樓時向業主提出，最保障的做法應該在租約上把相關要求列明。例如租客在睇樓時發現水龍頭漏水，可以在簽訂臨時租約時，在租約列明要求業主在交樓前維修，這樣就可以避免紛爭。 另外，在雙方洽談租約的時候，亦應該把各項維修責任、還原標准等在正式租約寫清楚。例如很多時住宅物業業主會提供冷氣機，有些業主會提供保養、有些則不包，這些如果事前談好並在租約列明就沒有爭議。 不過，亦有些維修問題在睇樓時難以發現，要待租客入住後才能知道，例如牆身漏水問題，要待租客入住一段時間才能發現。一般租約在物業結構保養屬業主責任，但有些情況下，例如滲水源頭為樓上單位或大廈公用地方，則需要與相關人士協調處理。 |
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| 潘志業 |
2021-05-19T19:57 |
每年的4、5月份，相信大家都收到稅局寄來的綠色信件，需要在一個月時間內申報各項收入。如果閣下持有物業作收租用途，則需要申報物業收益及繳款物業稅。 物業稅的計算其實並不算復雜，簡單來說就是以每年租金收入，扣除20%免稅額，再扣減出租期間所付差餉及不能追回租金，剩下的余額再以15%稅率計算。不過，要留意由於物業稅已經提供20%的免稅額，所以有關物業的其他開支例如管理費、維修保養費用等，均不可以作扣減。 另外，如果閣下除了物業租金以外其他收入，可以考慮以個人入息課稅申報物業收入，當中或可享有更多免稅額，但每人的收入與免稅額均有不同，最好仔細參考稅局計算方法及向相關專業人士請教。 除了每年的物業稅外，投資物業作收租用途還有其他固定開支需要留意。每一季度差餉估價署都會發出差餉單，業主或租客可根據租約協議由那一方負責有關費用。差餉的費用是根據估價署評估的物業租值計算出來，所以隨著租金上漲、差餉費用亦同步增加，不過過往幾年政府也因應情況作出寬減。 跟差餉一樣，業主及租客可按租約協議由誰負責大廈的管理費。大廈管理費是大廈管理人或法團根據大廈收支預算而訂出來，再按每個物業在大廈公契的份數收取。 |
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| 潘志業 |
2021-03-10T22:30 |
雖然2020年受新冠肺炎疫情影響，各國封關、商店限聚，失業率亦創新高，看似經濟並不景氣，但恰恰相反，這段期間由於政府量化寬松政策，股票及物業市場仍然暢旺，價格亦與經濟狀況脫鉤。 不過，最近這兩星期，股票市場亦受美國債息影響，之前熱炒的科技股亦出現極速下調，部分股票已經由高位回調約30%，可見股票市場風高浪急，需要格外留神才可保持資產增值。 相對而言，物業投資在香港可以算是比較穩定的投資工具，綜觀中原城市領先指數過去20年偶有調整，但整體趨勢大致穩定上升。而且香港租務需求穩定，投資物業不單在價值上保持增長，期間亦可以保持租金收入。 當然投資物業也有一些煩惱的地方，例如甄選租客、物業維修保養、處理各項政府命令或投訴等。不過，現時市場上亦有提供租務管理的機構，而且收費亦不昂貴，可以免除不少煩惱。 |
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