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汪敦敬 2022-01-26 22:45 在新冠肺炎疫情下,樓市趨勢令人迷惑及關注!的確,第五波疫情令本來在新年前的樓價微調階段整頓得更深及更持久,但因為樓價及購買力結構沒有改變的關系,我們仍可以期望後市會如「2022年我對樓市的十大忠告」一文中的「樓價顛覆不定下強勢上升」發展了。這正是因為樓市的高資金、低借貸、低供應和財富效應的結構根本沒有改變,現在仍然是「龍市一期」的上升階段繼續發展前進!只是市場氣氛以二元化作進行曲!即在結構仍然向好,仍會有一半時間會因意識形勢的關系以悲情做主導的! 如果「2021年我對樓市的十大忠告」一文中忠告大家留意香港這金融中心會繼續成長和資金繼續凝聚的話,那「2022年我對樓市的十大忠告」我是希望大家留意市場的三個特色,就是樓價將會追落後、日益積聚的購買力釋放及高通脹的沖擊,樓市二元化固然是導致了樓市的平行時空情況,即同一時間里面有超高價不斷破頂及有極為落後的屋苑成交,於是會衍生後市有落後板塊樓價追落後的情況,甚至我認為今年有部分落後塊板是會出現樓價跳升的情況。
汪敦敬 2022-01-19 22:14 繼續分享2022年筆者對樓市的十大忠告: (6)樓價顛覆不定下強勢上升。樓市的上升結構即高資金、低借貸、低供應和財富效應根本沒有改變,「龍市一期」的上升階段繼續發展前進!購買力和財富效應更進一步聚積深厚!來年我們更極可能要面對通關後的購買力釋放、高通脹的沖擊、資金的湧入、和財富效應的進一步啟動,市場只是被各內外因素及情懷作非結構性的困擾,樓價仍繼續顛覆不定下再創高峰!樓市仍然是最佳的資金避難所!二元化社會引起的悲情主導,一次又一次令香港人嚴重低估香港聚積多時的深厚購買力! (7)租金仍處於易升難跌局面。高通脹期的第一個階段是物價上漲,高通脹期的第二個階段是人工追升,縱使工資加幅追不上物價上升,這都是通脹或者「滯脹」的結構,並不是「通縮」結構,覺得租金長遠會跌是錯誤且高風險的,租客中有心置業者應早買樓為妙! (8)嚴防疫情下的危與機。
汪敦敬 2022-01-12 21:32 今年是筆者連續第15年為新一年撰寫樓市忠告: (1)東升西降。過去十多年掌握「西去東來」大勢是投資准確性的關鍵,我認為要面對的現實是局面已進入「東升西降」的階段,全球多方面的主導和話語權逐步落在內地手中,未來西方國家將作出最激烈的抗拒,但大趨勢,投資不可抗逆! (2)香港金融中心持續擴大。香港股市去年的成交額對比2019年規模已倍升,若以恆生指數每日收市點計算的成交圖表,港股亦已「龍市」化(即不斷轉折之下谷底仍浪比浪高),加上今年認為是「中國金融年代」(中國在金融市場將更主動及自主)的開啟,香港前景更秀麗!但西方國家必日益針對香港,投資必須留一手以應變受襲! (3)資金流趨勢是重點。無論你對自己的觀念幾有信心,看資金流始終是以數據為最可靠依歸(M3和銀行結余),資金量保持高水平,香港的低息期就可持續,基於資金量若能繼續遠高於借貸量,加息並不易沖擊大局! (4)高通脹沖擊民生。環球高通漲潮銳不可擋!勢必沖擊民生!在香港房屋政策上,正進入「大基建年代」!卻沒有人關注高通脹的影響,也因此,無論造地或者建屋上政府的效率是否能獲得提升,將決定香港的禍福! (5)平行時空的世道和市場。
汪敦敬 2022-01-05 22:01 新一屆立法會選舉結果塵埃落定,我認為本屆議員任重道遠,市民都想他們提高政府施政效率,事實上港府尤其是在房屋供應上的龜速效率,因為積習太深,並非特首一個人就可以解決到,是需要龐大的團體反映民意作動力,與政府良性互動才可以推動到官場的改革。不過,要提高香港政府效率,在另一方面必須同時去除過去香港人以感受為主導這陋習,過去二十多年,我們的行政都圍著香港充滿感受的民意而團團轉,錯失了很多做實事的時機。 董建華因病缺席投票立法會選舉,令人擔心!他當年的政策其實大部分到了今日已證明是非常正確的,但2003年時香港人實在太沉迷在感受之中,我們應該是從過去發生的事吸收經驗。 本來政治體制應該是各有各的優點,但過去二十年西方民主的情懷加上意識形態優先,其實是害了他們自己的,但同時香港人亦感染了這種陋習而害了香港。舉例近年防疫單是戴口罩的一個細節,西方世界卻加進了民意和政治令到防疫不可能做好,當我們看到西方國家的公職人員在執行防疫任務時都沒有戴口罩,而校園這個高傳播平台都是沒有強制戴口罩的話,我們應明白當人產生了傲慢與偏見後,就是一個悲劇的開始。
汪敦敬 2021-12-30 14:47 匯豐銀行日前舉行「匯豐營商新動力」獎勵計劃頒獎典禮,筆者公司獲得銀獎(可持續發展目標兩大類別體面工作和經濟增長),這個獎項是發展里程碑,有關頒獎典禮被視為香港重整企業文化工程,獎項是在再培訓上得到佳績的延續。 再培訓計劃始終只聚焦為弱勢社群找一份工作,反而體面工作和經濟增長此獎項,就是希望普遍給予員工穩定收入、收入以外前路發展及對社會貢獻的增長!筆者對一份穩定收入定了標准,就是同事收入在沒有人「食白果」之下達至橄欖型結構分配(過去一年人均開單是每月4.1單,八成做到3至5單成績,特別好的一成人是8至12單,少部分人為1至2單),即是說穩定收入的人是主流。今次得獎印證了模式的成功,已得到社會認同。 很多人奇怪地產代理業良莠不齊,亦因人海鋪海戰術情形下,開單普遍不夠分,如何在幾乎不篩選人才的情形下,其中更以弱勢社群為主,但成果比同業穩定!道理很簡單,這資訊爆炸泛濫的世道充滿錯誤和歪理,守穩本分就是最佳競爭態度,我更相信每個人都有長處,只要給予適當培訓及配合就可以發揮。在網上世界保持忠誠及專業其實是一個優勢,上網看看一間地產代理有沒有樓盤違規紀錄就見真章。 HSBC HOLDINGS
汪敦敬 2021-12-23 11:12 新世界發展(017)宣布推出「新世界資助房屋」,用社企公司去興建房屋,從公眾利益角度,這個做法是值得欣賞!作為市民,當然希望在內地的「共同富裕」新世代下,香港發展商會進行薄利多銷和幫助解決房屋問題,而私人發展商以非牟利方式建屋發售,正是其中一個好方案!新世界此舉做了帶頭作用,這個是繼上次2017年推出的屯門天生樓THE PARKVILLE「新世代首次置業計劃」,為年輕人提供置業的另一個新嘗試,當時曾回應希望新計劃能夠堅持繼續及日漸將規模擴大,今次的確是向正確的方向前進的。
汪敦敬 2021-12-15 22:37 筆者一直支持政府造地!支持的方式包括提出建議,亦提出批評!作為專業地產代理,我們是市場證人!一直都將我們理解到的市場向政府反映及提出建議,二十多年來也是憑文章、意見書給予意見及建議,但是在「正確方法沒有去實行」的情形下,筆者做到的只有為供應不足下的樓價不斷向上趨勢發警號,於是就成為了「最准確的樓市評論員」!其實只是忠實地當樓市的「天氣報告員」!其實和大多數人一樣,同樣追求供應多一點!令樓價升得慢一點!希望更多人有樓! 北部都會區我當然是非常贊成,因為是解決民生的一大契機,但是筆者覺得很奇怪,香港人好像覺得有了這計劃樓價就會暴跌,主要問題就會解決,沒有人去關心計劃能否准時完成,香港人難道自己不需要努力?不需要渡過難關?單憑一幅圖畫就可以畫餅充饑?在高通脹之下如何控制成本?人手問題如何解決?更加重要的是代表著市民去爭取解決住屋問題的政府,一向以來,私樓平均每年的生產能耐都不足2萬個,但如果我們要在未來大量生產以倍數增加的話,那會否出現一些問題?問題在那里?問題怎解決? 西九文化區由1998年至今我們已規劃和建設了23年!未來北部都會區恐怕是一場現代土地上的西游記, Real Estate , Real Estate
汪敦敬 2021-12-08 22:41 北部都會區成功地令香港的房屋問題出現了曙光,這是在中央關心香港草根居民的居住權利下,香港政府籌劃的一個重要計劃。但香港市民總不能只依賴中央的領導而本身不去努力,筆者認為北部都會區只是政治、行政或施政上解決了「房屋問題」,但是沒有解決到樓價高企的問題,大家仍需進一步努力。 現實是,樓市是由市場購買力最頂尖的人去主導!起碼是由消費者金字塔上半部的人為核心,如果要減低樓價升幅,必須要在供應量上聚焦增加才能對症下藥。而北部都會區主力滿足的是基層,例如將七成的新增土地作公營房屋的用途,但暫時未算很有力去滿足高端的購買力。香港私樓的動工量近年是大減的,更加重要是基於發展商是由眼前的市場去決定私樓建屋量,所以近幾年很多的三房單位,被改圖則而分間變成幾間零房至一房單位,那尺價就可以賣得更高,而且中型或以上的單位會更加供求不足。
汪敦敬 2021-12-01 22:18 現在市場的情況我認為是「貧富懸殊下的平行時空」!因為各板塊的購買力/供求情況都不對等的情形之下,會有各自不同的反應和不對等的結果! 結果是很誠實,香港,不是很多人所說經濟日益轉差,相反是日益轉好,財政司司長陳茂波預算香港今年全年的經濟增長是6.4%,香港的貧窮人口的確是有所增加,但另一方面千萬的富豪亦同時增加,由2015年的32.3萬人增加至2020年的51.5萬人!香港的問題並不是「明天會更差」,而是日益極端的貧富懸殊!正出現貧者愈貧,富者愈富的情況! 香港人尤其是需要奮斗的人,花得太多時間在意識形態的斗爭,耽誤了有為地去做事爭取前進,貧富懸殊不單只在有資產和沒有資產之間,就算在打工仔之間也出現了貧富懸殊,香港高薪月入8萬或以上由2015年的10.82萬人增加45.3%至2021年第2季的15.72萬人,我們要解決和面對的不是一個貧窮的未來,只是在美好將來之下,如何減少失落社群的數量!太多人「不作為」和「悲情」去唱負面,對他們自己其實是一個傷害,我們應有為去增加土地供應和效率,很多人因為「阿爺」提倡「共同富裕」及計劃了一個很優秀的北部都會區范圍,於是又再陶醉覺得貧富懸殊解決了,
汪敦敬 2021-11-24 22:53 發展局長黃偉綸曾指:「在未來私人住宅用地在推出賣地時,會考慮訂下最細面積限制或條款,如將最細面積定為200方尺,希望香港人能夠住大一點。」我認為這方向是配合到市場需要的,但仍欠完整的計劃。 如果香港土地資源不足,就是香港政府發揮行政管治能力的時候。長期以來,房屋政策只著重「供求概念」,我同意此是必須的,但卻長期忽略了「管理概念」!所謂管理就是將眼前不足及有限的資源重新安排得到更好的效果!上星期前文說過:「假設市場有1萬宗成交,其實內里是包含了多個不同板塊的住宅成交的,包括上車、換樓、大型單位及豪宅……其實只要政府管理得好,起碼可以用樓換樓去滿足大部分人的上車需要。
汪敦敬 2021-11-17 22:30 在中央全面就新中國的長遠福祉,為市場作重新規劃及分享下,很多人竟擔憂「共同富裕」或一些對個別行業和企業的調整,會影響投資甚至在香港的財富,筆者本業是地產代理,聞說內地地產中介業也是調整對象之一,我卻十分樂觀,認為在大時代下,從商者應追求新的態度和角度去經營自己的生意。所謂「上善若水」,做生意可以共贏的地方多的是,其實香港也提倡了社會企業責任多年,我一直向公眾發表評論樓市文章為主,較少向外推廣經營方式,但既然現在社會將有契機作好的改變,想在此分享如何長期達到標准社會企業的模式下,在惡劣的競爭環境下不單仍長期有盈利,更早已達成「共同富裕」的橄欖型利益分配結構,我們當然不需要任何資助,本文只是說出「共同富裕」在現實商業社會,是可以達到更完善的企業模式,包括在香港,都可以有不同人相對更共贏、財富更平均分配的營商方案。 Real Estate , Real Estate
汪敦敬 2021-11-10 22:46 有fans問:「汪總,有個問題想請教下你。我發覺依家「一手新樓」同「1至5年樓齡半新二手樓」跑贏曬大市,同「十幾至卅幾年樓齡二手樓」比較差價非常大。為何會這樣?」 對!現在是筆者從事地產39年以來,一手和二手物業之間價差最大的時候,動輒相差樓價四成左右。屯門天水圍區同區相差近萬元一尺! 以上原因當然包括:最主要是因為一手住宅供應不足,發展商是可以「唧牙膏」方式慢慢賣,用低銷售量去造就最高的價格銷售,同時亦因為樓花在宣傳下往往會成為市場焦點的關系,樓花也因此成為了樓市火車頭,一手住宅價格高企令到二手住宅出現大落後情況,二手住宅既然落後但一手住宅又企得穩,當然二手樓的角色就只有逐步追落後,市場就成為了一種長升長有的結構,這種結構是因為供求失衡而來,而不是泡沫,要令到樓價升得健康,必先要改變這種結構性,但施政報告若只顧長期供應數量而不用力改善短期供應便不能為以上的上升結構作改變。 人被資訊影響得日益深入,資訊平台多提及的地區和板塊都會跑贏大市很多,一手住宅透過宣傳得到優勢,有拔尖效應,加上本來新盤就是比較多人先選擇,這也是一手住宅升得快的因素。
汪敦敬 2021-11-03 22:37 筆者認為面對新時勢,地產代理必須增值! 剛好地產代理監管局舉辦了「聽君一席話.勝讀十年書系列——《「橋」王教你做代理》」講座,邀請前地監局主席梁永祥演講,他是知名銀行家,公職佳績多不勝數!授勳銀紫荊星章!「擦鞋」的說話在此不說了,但他是一位香港的「上等人」!竟可放下身段,有信心地笑談代理的基本功,這種「落地」的自信,和豁達的態度令人佩服!這位貢獻了地產代理監管局董事局16年最終當主席的「公職王」,用「教你做代理」作回饋貢獻行業,非常難得! 他不可能知道代理業全部難度,但演講內容十分「落地」,其中提及與「看更」交手的重要性,都引到台下前排各商會會長共鳴失笑!對!我們的年輕歲月,與大廈管理員爭執、磨擦、合作及互相欣賞過,這些都是成長道路的笑與淚。 筆者是能夠不斷培養出年薪百萬元營業員的導師,但是我見到梁永祥的筆記(其實是PPT演講稿內容),教導代理只要做好簡單的結構就可以成為專業、有競爭的代理,這個簡潔有力的教學結構,我自愧不如了。 Real Estate , Real Estate
汪敦敬 2021-10-27 22:37 香港人終於知道自己很需要物業了! 尊敬的董建華病倒了,他不是政客出身!所以在他當特首時經常吃虧!被其他政客及傳媒欺負,但他任內的政策在後來令香港人是非常受惠的!我認為香港人欠他一句致歉!和致敬! 香港1997年時所謂「八萬五」政策,其實是沒有太大量增加到供應,1990/91財年的公私營房屋供應是約8.4萬伙,在1990至1996年的平均每年供應量已經是逾6.9萬伙(公營逾4.17萬伙、私營逾2.76萬伙),後來美國引爆了亞洲金融風暴,災難之所以巨大是因為在八十至九十年代美國其實大量「放水」(類似今天的量化寬松),將市場需求擴大,亦將泡沫倍數加大!先放水然後將泡沫爆破正正是美國常用的「剪羊毛」搶掠技倆,這場人為災難,在香港沒有太多人懂得譴責滿手鮮血的美國,反而在效忠美國的傳媒和政客的引導下,董建華成為了代罪羔羊!這些是過去的事,但是正因為當時香港人已失去了真相,令到日後香港人對自己的傷害愈來愈大。
汪敦敬 2021-10-20 23:22 執筆當天,特首林鄭月娥公布了最新一份的「施政報告」,就中央近期對香港房屋問題的加倍關注下,其實我的體會是無論發展商、輿論都准備好了「變天」!想買樓的市民因為全面觀望中,所以市場成交也大幅減少,其中一個施政報告的重點是特首所說的「能媲美維港都會區的『北部都會區』」亮麗出場!這個無疑是一個好的計劃,報告亦看到特首的努力,但我強調公務員仍需要加油的!「北部都會區」是和前海共同攜手合作去達到大灣區的更興盛年代,但暫時所見,香港的建屋效率的而且確是仍然遠遠落後於前海!很多開發項目雖然開始了研究,但是香港人對這些研究計劃其實已經聽了很多次,往往十年過去了都沒有成果甚至胎死腹中,所以未來必須要看到清晰有力的進展,市民的信心才會回來!暫時我們仍然在結構上看不到分配財富的改變,很多尚未買樓的人也期望在中央關心下樓價會出現大跌,但事實上並不是這麼簡單,就算能夠依賴中央解決了不同既得利益者之間的矛盾,我們還要掌握「Timing」,即是時機,簡單地說,我們要提高供應是要快過樓價上升,樓價才會有調整的,或者在更高技術的層面去說,大興土木會制造更高的通脹和建築成本,
汪敦敬 2021-10-06 22:31 大量增加房屋供應會令樓價大跌?是一個美麗的誤會!人們必須修正這誤區。 我同意增加供應的確可以減少發展商產生暴利的機會,亦有機會令到樓價出現短期的微調及之後上升有序,但並不可能改變樓價拾級而上的趨勢。 首先我們要弄清楚:大增供應本質是大興土木,是刺激經濟的方案,必會很有力增加GDP,故筆者熱烈歡迎香港政府大幅度甚至倍增房產供應。有人可能會說:大量增加供應,如果不會樓價下跌,為何97年之後樓價出現了跌六成的情況呢?因為那次是美國的「剪羊毛」行為,當時除了面對美國收水,以及亞洲金融受狙擊的災難外,美國「收水」,美元匯價和息口亦因此在高位,於是供應量就大幅高於萎縮了之後的需求,不可以賣出的單位要付出比現在沉重數以十倍的息口,今天這些情況並不存在,在過去20年里面總共少建了50萬個單位(對比90年至97年香港的公私營房屋供應水平),我們沒有供過於求的泡沫,息口亦只是低於當年的近十分一,大興土木去倍增供應等於我們每年不斷進行數以十倍以上的消費券,更何況我們沒有那麼多人手去增加供應,所以建築成本一定會大增,今天建築工人的工資已不乏8萬元月薪的。
汪敦敬 2021-09-29 22:55 許多人擔憂「共同富裕」對香港的影響,筆者卻表示樂觀,只要不是「養懶人」、「做又36不做又36」的福利主義,而是多勞多得地增加致富機會的平衡,我認為「共同富裕」是好事。 美國式的貧富懸殊比例是眾所周知的1比99,貧者愈貧,富者愈富,而內地貧富懸殊是多重不同階梯的貧富不對等,這不是源於社會制度,而是因為內地地大,各區地利不同,例如山區農民許多時都會比近海的居民較貧窮,加上內地是一個高速發展及富裕的國家,富裕在不同板塊會出現前後腳滯後,各行各業的興旺際遇也大有不同,當經濟起飛的時候,經濟自然不會正比例分配,因而形成了貧富懸殊,因此「共同富裕」在內地是十分需要及成為重中之重的。 香港是最幸福的地方,貧富懸殊問題其實並不難解決,香港是一個50對50的貧富懸殊比例,即是說享受到及享受不到樓價增長紅利的人的比例相若,香港在1997年前,本來就是橄欖型的經濟分配,即是享受到社會財富的中產人士是大多數,富豪占少數,但是極窮的人亦是較少數,原因是香港高速發展房地產業務,於是在經濟增長的時候,透過房地產高速分配財富給起碼大多數的人,就算未買樓的人亦因為市場的積極運作,亦會享受到社會財富。
汪敦敬 2021-09-22 21:49 有人問我怕不怕「共同富裕」,或者中央的整頓政策會有香港版本稍後出現,我當然不怕!除了對中央的金融和行政決策有信心之外,香港中小企的生活根本就是面對著風吹雨打!在香港的政治上,中小企一直都是被忽略的,地產代理更甚,我們靠自己面對壟斷者是由20多年前被欺凌踐踏,去到現在的相對和平共處!地產代理市場面對最大的分配問題是人海戰術的橫行,我個人雖不屑及無能力去做人海戰術外,但我不能否認有關戰術是十分利害的,人海戰術最利害之處不是以「人多蝦人少」,而是抽干市場的人力資源,當我們見到對手重視挖角更甚於「Groundwork」的時候,就明白我們面對業界必走向劣幣驅良幣!如果我們堅持專業,專業的規限及勤力工作,都會成為被挖角的誘因!將會很容易失去員工,但如果放棄原則模仿同業的標准的話,我們會失去自己的競爭力! 如以天水圍為例,同業的人手規模是我們公司的10倍,究竟我們如何以小戰大和行家在不同范疇也平起平坐?我們面對的方法是用分配利益去解決,人海鋪海戰術的弱點,是令到原本分給員工的利益部分會愈來愈多的人去分享,即是說當成交沒有增加情形下,簽單會愈來愈多人來分薄,除「食白果」的人會不斷大增外,
汪敦敬 2021-09-15 22:15 最近很多人就內地「共同富裕」、「限價令」而擔心!我認為精於市場的中央政府,是深明香港「和而不同的美」的,很多人會覺得自己的利益或會受威脅,請不要過分看重自己,相信香港有資格被影響的人其實並不多。
汪敦敬 2021-09-08 22:51 長期的量化寬松令香港人正享受著低息的紅利,量寬下大量資金存於銀行,結果自然是減息,很多人都問我:「各國不斷無限量印銀紙,最終結果會是如何?」首先無限量寬會引起無限資產價格上升及不斷減息,最終會出現負利率,其實香港人是非常幸福的,我們見到金管局早前宣布將會增發外匯基金票據,部分銀行結余會被轉移至未償還外匯基金票據及債券,這證明政府是有計劃及機制去將過多的資金吸收,香港人可享受低息之余,暫時不用擔心負利率。 另一面的改變,我們可以看一看英國布里斯托8千萬實驗社區貨幣的啟示,根據2016年報道,這41萬人口的英格蘭第八大城市,創造70萬英磅(近8,000萬港元)的社區貨幣經濟,社區貨幣只流通在城市內,刺激地區經濟,計劃理念是連系社區和商業,留住資金。以上例子反映到,顯然人們開始認為傳統貨幣不可靠!量寬同時會令貨幣貶值,有些市民其實是想擺脫這種「剝削」,人們顯然是要新的貨幣去保護自己!加上虛擬貨幣、網上付款、數碼人民幣等等,無懸念下,美元的貨幣領導地位一定是會不斷走下坡!其實貨幣的價值最重要是信心,美元偏偏在近期尤其是阿富汗一役之後令到盟友失去信心。
汪敦敬 2021-09-01 22:41 國家「十四五」規劃宣講團早前來港,通過多場會議向各界介紹「十四五」規劃綱要,這個深遠影響香港人命運的規劃,筆者是十分歡迎及感到鼓舞的,試由從商者或市場角度去評估有關改變。 中聯辦主任駱惠寧說:「『認清國家規劃要求,全面把握香港發展方向』,『社會要進一步把握中央新發展理念要求,凝取廣泛共識,構建新發展格局』。『善用國家政策支持,努力開創香港發展新未來』,『打造新優勢、作出新貢獻』」,很對,配合國家去開創新格局,是香港政府和香港人的本分,亦是我們的機會! 筆者認為有關規劃繼續確認香港原來的功能:「香港擁有國際金融、貿易、航運中心及全國最大離岸人民幣業務中心等地位。」但我們也應看看有關規劃中加入了很多香港可以伸展的功能,譬如港澳辦副主任黃柳權說:「重視香港的民生和經濟發展、從金融、航運、法律服務及文化等方面支持香港,從體制、平台建設、交流合作支持香港融入國家發展大局」,其中亦強調推動香港作為全國最大離岸人民幣業務中心,這個角色不變代表了人民幣將會持續流入香港,這點對香港的經濟繁榮非常重要的! 「強調提升香港國際金融中心的地位」,亦代表大量資金繼續在香港匯聚。
汪敦敬 2021-08-18 21:47 很多人仍未弄清楚甚麼是「財富效應」,其實在2009年出現的新常態經濟後,「財富效應」有了新的變化與面貌,列舉其中一個「財富效應」的例子:一個破頂價的細單位成交,可能買入的年輕人背後是由父母去支持,為甚麼父母樂意用破頂價去成交?因為很多父母可能已經擁有物業,而且已經供滿了,父母支持子女以破頂價去購買物業,其實亦隱含了他們原本擁有的單位價格將會享受破頂價。的而且確父母支持子女以破頂價成交,也等於支持自己的資產升值,這便是「財富效應」下造成的「升價循環」。 在新常態之下擁有資產才容易制造「財富效應」,所以愈早買樓就愈早掌握及享受「財富效應」。當銀紙愈貶值「財富效應」便愈大,假設銀紙不貶值,物業的「財富效應」就在乎「供滿樓」。如果物業供滿的過程能夠收到足夠的息口回報,其實已相當不俗,更加幸福就是收到足夠租金回報之余,借錢的息口是遠遠低於回報,那麼便非常理想! 如果用以上角度去看過去幾年其實都是一個買樓發達的時機,有關時機會否延續?各位就要繼續留意「平民財技」。
汪敦敬 2021-08-11 21:45 筆者曾經做了一些討論財經樓市節目的主持,邀請了很多嘉賓去分享個人見地,而不同成功人士的秘訣都包括兩個字——便是勤力!要成功當然要勤力,同樣要買到一層好的單位其實也要勤力。 現時的資訊雖然發達,但資訊是要靠個人去整理,從中才找到一個合適自己處境的策略,以及對樓市的實況更要勤力才可找到真相!如果根據筆者在「平民財技」曾經提過的理論,買樓前應該如何勤力去做准備?首先要弄清楚自己的潛意識心態,那類型單位才是個人能力可負擔的而且是可以接受的,同時要調整自己的心態,擴闊物色單位的范圍確保有足夠且對自己有利的選擇,當然更加要勤力做功課!將自己有興趣的屋苑弄清楚價位,哪些屋苑在水流效應里面是高位,哪些是低位。
汪敦敬 2021-08-04 22:34 樓市數據是誠實,筆者經常運用樓市數據可以預先掌握市場的變化,但隨著2009年之後量化寬松措施引起市場價升量跌的新常態,當成交愈來愈少的時候,傳統樓市指數的統計方法面臨考驗。因為市場成交少,有部分指數可能是以成分屋苑去計算,有關成分屋苑可能根本沒有成交或者成交少得可憐,自然反映不了大市的實際變化。即使有以屯門區絕大部分的二手私人屋苑來做統計指數,但筆者認為因為市場成交少,所以有關的數據不夠快去反映市場,這便是新常態的缺憾,所以建議在傳統圖表走勢之外,再加上回歸分析法在圖表上畫多一條線供各位去參考。 所謂回歸分析法是將整個統計時段的每一宗成交成為一個面,然後找出每個點之間的線性關系,將總體誤差減至最低,從而去分析樓市表現,筆者希望以整體數據為基礎可以彌補單單一期指數較少成交的結論,相信有助各位可以更好地掌握市場。有指數早已有回歸分析法的圖表供參考,祝各位能早人一步掌握市場變化。
汪敦敬 2021-07-28 22:55 很多人都會問筆者:「為何經常在靜市時買樓?而且都是用破頂價!」事後都證明是買得對的! 其實買樓不一定要規限在「平價」的狹窄范圍,如果你是第一次置業,當然筆者會建議輕身上路,買樓價便宜一些及容易負擔的單位,隨著擁有的單位愈來愈多的時候,慢慢需要購買優質的單位。 若購買優質單位,自然需要掌握「天時地利人和」,所謂「天時」即能否掌握到入市時機,以及有沒有足夠時間去考慮,通常旺市時的時機會一瞬即逝,而且沒有時間去考慮,各位又能否掌握到?所謂「地利」即有否足夠的樓盤可選擇?當時間不足,而選擇的空間亦不足,是否可以應付到?所謂「人和」即市道好業主自然被捧至比天高,業主便會相當高姿態,那麼各位能否承受到? 在靜市時,「天時地利人和」會配合得較佳,較容易買到合適及優質的單位,各位不妨參考筆者的意見。
汪敦敬 2021-07-21 22:33 幾十年前,即是筆者年輕的時候,投資市場已經開始流行「平均買入法」。「平均買入法」即是分多次買入,將買入價平均攤分至較穩健和安全的水平。 直到現在,在新常態的經濟之下,筆者仍運用「平均買入法」,但發覺現時的重點和以往有點不同,可能對年輕人的投資有所幫助,有關做法是有助跨越入市門檻高的心理障礙,以騰訊控股(700)為例,有些人很欣賞很想買,但因為價格高成本高,於是一直都沒有入市。 最近筆者分享個人以「平均買入法」的經驗予一位年輕人,如果他對類似高門檻的投資產品有興趣,不妨嘗試少量買入,就算是買入一、二手也好,先買入第一注後,如果價格上升,買第二注時便有第一注的獲利作為補貼,當首兩注的價格也上升,買第三注時便有首兩注的價格上升作為補貼。
汪敦敬 2021-07-14 22:15 當市場變化不同的時候,邏輯都會有所改變,以前即是說最少10年前的投資市場是以資金泡沫作為主導,當時有個學問叫做「寧買當頭起」,意指市場剛開始出現泡沫的時候就應該買入。調轉來說,當泡沫爆破的時候才買入,便會導致損失慘重!但是來到現在,環境開始有所改變,如果中國式的經濟即是所謂的「龍市」,其實根本不存在巨大泡沫的時候,每次價格調整的時候便很快完成了鞏固的過程,那麼整件事的目標就不同了。目標轉變為在鞏固之後,你能否及時在上升之前掌握到機會。 近年,筆者開始運用另外一個邏輯去投資,就是「寧買當頭跌」,即是說當市場調節到筆者認為有了鞏固效果便入市買,這個做法很大機會買不到最便宜的,但在每一次鞏固期之後,你幾乎都能買到! 各位,以上只是筆者個人思索中及正在實踐的一個投資方式,未必合適每一個人使用,以及買樓最重要是量力而為,每個人的投資風險結構都不相同,希望筆者的例子可以給你帶來靈感,可以找到合適你的投資方式。
汪敦敬 2021-07-07 22:19 很有趣的問題,香港大約有190萬個可售的住宅單位(包括公屋、居屋、私人住宅及村屋別墅等),這群業主當中大部份未必是投資高手,甚至有小部份是投資盲,但是他們的身家近年可以說是暴漲倍增,原因得一個:他們擁有物業,而且回報較數十萬個比他們更精明的租客收獲更為豐富,偏偏更精明的租客回報率比業主低的原因,也可能只是一個:他們手上沒有物業! 買房地產的智慧其實不是一般有智慧的人所理解的,簡單的智慧便是當擁有了物業,無論樓價升得是否合理,但你就有機會。買入價貴只是得到機會的成本重了,但是租樓的成本在投資方面而言是沉沒、沒有回報的,不會因為租樓租得愈久,而對買樓投資有任何優勢或增值,筆者個人無論買樓或者買股票都喜歡在跌市時增持,有人會問筆者:「汪生既然你看好有關投資項目,為何不一開始的時候全力『訓身』?」,很簡單『訓身』的行為其實只是一場賭博,但平均價買入或者價格跌時增持,筆者則掌握了市場受沖擊之後的鞏固,在享受了考驗的情形之下去入市,這是一個低風險的策略,筆者以上所分享是證明投資功能與策略進退的重要。
汪敦敬 2021-06-29 23:07 首先重溫筆者之前分享買樓的三個要訣: 第一個:量力而為; 第二個:最重要是買得到; 第三個:「追落後跟水流」。 今篇會分享第四個:如何管理自己的心理關口?這樣會有助增加自己的機會較別人更大,先撇除「追落後跟水流」的定律,便會發覺總有些機會率會發生,令你「執到死雞」或找到「平」貨!究竟如何幫助自己較容易找到筍盤呢?其實各位要明白一個定律,當你要求愈狹窄的時候,你找到筍盤的機會就愈小,當你放寬要求的時候,你找到的機會便愈來愈大! 很多買家都花了不少時間困在狹窄的范圍,當時機過去了才放寬自己的要求,屆時為時已晚。換言之,當你物色單位不太順利的時候,第一步要檢查自己的要求是否過於狹窄,假設是的話你便要及早放寬要求,當然機會會留給有准備的人,其實勤力也是相當重要! 究竟如何勤力才對你最有利?下篇分解。
汪敦敬 2021-06-23 23:06 上篇專欄分享了「平」盤一直在身邊,只不過通常是事後才發覺。假設你已有決心去買樓,如何透過做足功課的情形之下去找到相對「平」的樓盤! 首先要明白市場結構是甚麼,無論盤量多少,只是很少購買力在很大的市場里面流動,即是說購買力並不是同步去影響整個市場的面,是聚焦幾點去影響市場。換言之會有些屋苑升先,有些屋苑升後,這個便是找到「平」盤的秘密。 如果一個專做二手的專業地產代理,應該會知道未來一、二星期會以那些屋苑的成交為主,以上筆者稱為「追落後跟水流」,為甚麼我們會知道?因為我們有充足的數據,當然現在不是賣廣告,買家應該要做好功課及只要有以上的概念,可以憑屋苑過去的成交數據很容易發覺那些屋苑會升先,那些屋苑會升後。簡單而言,當A屋苑升完後,會便預測到下一個是甚麼屋苑的成交量會增加及樓價上升。因為購買力會追隨相對上價格較低、質素較好的屋苑進發。 買樓有以下三個要訣: 第一個是量力而為; 第二個是要買得到; 第三個便是「追落後跟水流」。
汪敦敬 2021-06-16 22:13 不時有人討論究竟如何可以買到「平」單位?所謂「平」貨,其實在買家而言,技術層面上是有得追求。 今篇開始,筆者會在有關方面提供多點方案以供參考,不過我不是想教各位一些高級技術,因為分享了也有可能做不到,是希望讀者可以進一步掌握市場,找到較好的買樓機會。如果各位回想過去有關「平」盤的經驗,會發現原來自己不止一次遇到買「平」盤的機會,問題是通常事後才發現,其實所謂「平」盤只是一個比較,並不是一個感覺,是與市場比較之後會掌握及知道甚麼是「平」盤、「平」價。 買樓口訣第一個是量力而為,第二個很重要便是你買不買到,假設你認為現時是入市時機所以買樓,當你的看法是正確,最重要的究竟是甚麼?是買「平」了多少?還是有沒有買到?的而且確,很多人常犯的錯誤是為了爭取「平」多少,最後買不成。以2009年為例,當時仍有單位的價格是100萬元以下,假設當時買「平」5%是5萬元,買「平」10%是10萬元,試想想10年後,你會否記得當年買「平」了多少?買「平」多少不會成為你人生上記得的小插曲,不過你有沒有買到,可能會影響你人生的主題曲! 今篇與各位分享了大方向,下篇會分享在買到樓的情形下,如何買到相對「平」的盤。
汪敦敬 2021-06-09 22:37 人口大遷徙不一定是壞事,未來香港將進入「一帶一路」的高鐵網絡及「粵港澳大灣區」的一小時生活圈,以上均是好的改變,但偏偏有關改變對大部分香港人而言相對陌生。未來,筆者認為香港有兩個區域的變化是最大: 第一個是西九龍,因為將來透過高鐵由西九龍前往北京只需約9小時的車程,由中國北京前往俄羅斯莫斯科只需要約30小時的車程,前住歐洲約2天的車程,試想想坐高鐵已經可以遨游世界,更能夠大量匯聚人才及錢財。西九龍作為「一帶一路」及高鐵的其中一個重要的起點,當然樓價將會遠遠跑贏大市! 第二個是「粵港澳大灣區」規劃之下極有利的新界西,尤其是屯門及天水圍,由屯門、天水圍去深圳或珠海只需要極短時間。 筆者建議各位一定要思考以上兩區會否因為基建未來的樓價可以超越大多數的市區?筆者認為以上深思的問題,無論你的答案與筆者的是否一樣,相信對你將來的投資極有幫助的。
汪敦敬 2021-06-02 22:30 很多人認為樓價高,完全是因為供求問題,這個不容置疑,但有一個更加重要的因素不可忽略,便是收入結構。 供應只是市場成交的一面,另一面則是購買力,香港的收入結構配合房屋政策,很可能就是制造樓價升到「比天高」的原因之一。參考2016年人口普查統計,看到香港家庭住戶的收入分布結構,全港有57%的收入其實集中在20%的住戶,換言之另外的43%收入由其余80%的住戶去分享。在高樓價的情形之下,如果供應量連最富有20%住戶的需求都滿足不了,那麼樓價一定會偏離另外80%的住戶,再加上政策令市場上成交日益減少,市場更加會由最高收入的20%住戶所主導,如果再不增加供應或者成交,樓價一定會繼續向上而捨去另外80%的住戶。 香港是國際大都會,再加入香港的新居民很大機會都是以高收入為主,那麼愈來愈多香港人要搬離香港去周邊二、三線城市居住,當然用人均入息中位數字去計算樓價已經與現實完全脫節。
汪敦敬 2021-05-26 22:44 環球正出現一個資金流動及聚散的新常態,當然國際資金流動原本是以西方為重心,近年開始逐漸趨向由東方為重心,這算得上是一個地殼變動。 有關流動配合筆者之前所分享以陸權為主,海權、空權為副的「一帶一路」新模式,可見一個如此空前、浩大的高鐵會在資金對流的情況下,出現一個新的資金聚散模式。 各位都知道內地黃河源於青藏高原,可見一個小的水池去到下游後,會凝聚成為一條滔滔不絕的江河,你認為新的鐵路又如何?新的鐵路同樣會有一個凝聚效應,資金連貫悠長的鐵路,逐漸凝聚去到一個新鐵路網絡的要塞,令到有關要塞資金泛濫。 鐵路與河水不同之處,河水往往由高處往低處單方向凝聚,但高鐵引起的復雜性就是對流,在對流之下有些繁華的城市資金會被帶走,但有些城市的資金會高度凝聚。 Capital Flow
汪敦敬 2021-05-19 19:42 上一篇,筆者已預告了會分享CBD群(密集的中央商務區)這種新的經濟模式,總理李克強已在第12屆全國人大5次會議的「政府工作報告」中宣布,會著手規劃「粵港澳大灣區」。無錯!這就是筆者想分享的在「一帶一路」之下衍生新的超強大都會模式即CBD群。 其實CBD群在高鐵的優勢下,用最快的基建與鐵路在交通圈里面聯系最多的CBD,根據已發表的港珠澳大橋計劃,可以見到1小時生活圈是可以聯系到五、六個CBD,這是遠遠超越英國倫敦、美國紐約等大都會的舊有模式。透過更好的物流概念、更足夠的資金及共贏的凝聚力,就會打造一個新的國際經濟引擎出來,不是說得動聽,新的國際經濟引擎最利害是三軍未動糧草先行,有關的基建剛剛開始,其實資金已經流入市場。 如果我們不以一個新的觀念去看,還以為別人買貴東西,甚至買錯東西,但實際上經濟會在急速運作之下會有更強的經濟增長、更大的通貨膨脹及更多的加薪幅度,亦會引來更綿長的樓價升幅,看不到便會錯失入市時機。
汪敦敬 2021-05-12 22:25 繼續討論環球經濟新布局,當然要再說「一帶一路」帶來以陸權為主,海權、空權為副的新常態,以高鐵為主的新經濟與以往點對點海權為主的舊經濟。筆者認為相比之下,以前海路為主體是一個舊的運輸概念,但高鐵的新模式是一個將物流業發揮得淋漓盡致的新景象,每一個車站都有貨上及有貨落,即是運輸成本將大大降低,同時收益會大大提升!透過更大的聯系網匯聚更多人流、物流令更多人得益!單憑以上各點已經令世界出現翻天覆地的轉變,說到陸權那麼利害,可能有人會問:以上只是一個概念,但為何「一帶一路」未成形已成勢? 因為隨著有關概念,我們會發覺沿途多了很多CBD規劃,CBD即是中央商務區,CBD的新景象在未通車前已經開始影響整個經濟格局,同時發覺東南亞有些強的國家,突然間在很短時間內經濟受到沖擊,因為不少本來周遭較弱的國家,在「一帶一路」下會多了很多CBD規劃,人才錢財已經開始重新分配。
汪敦敬 2021-05-05 22:42 未來的經濟有何改變?當資訊發達及全球一體化後,你會發覺很多宏觀的經濟因素,都會直接或間接影響到最細微的投資市場,各位一定要掌握清楚! 未來市場發展的質及結構性的改變,否則我們會不自覺跟隨舊模式,進入一個被淘汰的處境,舉例:很多人都不明白「一帶一路」的利害,其實「一帶一路」只是新布局的其中一個象征,內里包涵很多影響普羅大眾生活的轉變。當中最大的轉變便是環球經濟由海權社會,重新透過高鐵網絡回歸成為了陸權為主,空權、海權為副的新格局! 有關的轉變到底與小市民生活有何關系?日後將透過高鐵,很多以前海權社會受忽略、落後,甚至半封鎖的國家或地方,都會在新格局里面重新蓬勃, 其中最影響香港包括東南亞國家,有些國家向香港輸入家傭,將來極可能會因為經濟好轉 從而影響我們的生活,原本一些貧窮的國家變為富裕,因此將來香港的市場除了內地買家外,也會多了很多不同國籍的買家;相反 有些過去數十年來獨享經濟繁榮的西方國家,可能會由強轉弱,各位得知形勢下對注可以贏到你不信?!同樣地,下錯注亦可以輸到沒朋友!希望以上分析對各位參考作用。
汪敦敬 2021-04-28 22:45 繼續分享內地模式的經濟——「龍市」,如果以宏觀的角度去看,「龍市」是透過宏觀調控將傳統自由經濟的泡沫及早去除,因此會少了泡沫爆破前的高峰階段及泡沫爆破後谷底,即受創傷的階段,「龍市」的經濟周期是遠比傳統的牛熊市短得多! 看回之前的數據,「龍市一期」及「龍市二期」分別大約持續半年至9個月的時間,即使預算其時間較長些,以3年來計算也足以完成整個周期,是遠比牛熊市傳統的周期所需十多年時間是短得多、快得多!而且在過程里面受創傷的人相對上是少很多,得益的人相對上多很多。 記住「龍市」的特色是兩高兩低,即高市值、高資金量及低按揭、愈來愈不足的供應,如果「龍市」的特色不變,在整個周期運作的時候,整個社會尤其是民間的財富亦會愈來愈壯旺。
汪敦敬 2021-04-21 21:30 2009年之後,很多年筆者以「先升後跌」或「先跌後升」去評估當年的樓市,因為評估一一兌現的關系,所以不少人驚訝其准確性,其實筆者只是根據「龍市」的市場邏輯去找到答案。 2009年之後,香港的樓市開始由牛熊市道轉為「龍市」,「龍市」的特色之一,便是「龍二」之後就會回復「龍一」,周而復始。「龍市」除了上一篇所分享兩高兩低的特點,還有一個重點是價位浪比浪高,上一篇提及要合符兩高兩低的市場結構才稱得上「龍市」! 「龍市」是不存在借貸泡沫爆破,不過人的情緒也會制造泡沫,但只要有關的泡沫沒有令借貸大量增加,筆者仍當是「龍市」。人心即情緒化的泡沫只會制造有限度的價格微調,當然在「龍市」之下最重要的是資金流動,譬如:香港取消聯系匯率或者內地進入第二個強勢階段,更徹底取代美國,有可能影響資金有不同的流動方式,從而令到「龍市」或香港的樓市有較大的轉變。
汪敦敬 2021-04-07 22:35 2009年金融海嘯之後,各國進入量化寬松的新階段,但亦加速了環球經濟「西去東來」,內地經濟模式愈來愈影響世界,市場不可以再以過去的牛市、熊市或經濟周期等理論作為主要的邏輯。 筆者認為,應以內地的經濟邏輯去分析樓市,會以「龍市」去形容內地經濟模式。在「龍市」的模式之下會分為兩期,「龍市一期」在宏觀調控下調整完成然後的重新起步,「龍市二期」是經濟發展至開始出現泡沫的時候,於是政府出手宏調,以抑制泡沫及投機氣氛。 在「龍二」之後的下一個階段,市場便會回復至「龍一」周而復始,在「龍市」的經濟模式之下會衍生四個與以前西方模式很大分別的重點就是兩高兩低,兩高即是愈來愈高的資金量及市值,兩低即是愈來愈低的按揭比率和愈來愈不足的供應,只要符合以上四個重點,筆者認為市場仍然處於「龍市」,並不存在以往西方模式所謂的借貸泡沫危機,直至有關的原則、重點改變,這就證明市場開始由「龍市」轉為另一個模式。
汪敦敬 2021-03-30 23:02 很多時我們看「施政報告」會見到政府發布未來幾年香港一手住宅物業供應量,不少市民均表示疑惑不知如何解讀? 今篇「平民財技」筆者提出3個角度希望幫讀者更深入了解: 1)政府提供所謂一手住宅物業供應量,很多時是指潛在的最大供應量,必然有折扣,筆者傾向看回近年的折扣率去了解社會的實際環境,以及政府在實際環境之下效率的大概兌現能力,很多時有關折扣大約等於五至七折; 2)我們要看一手的銷售量,即使供應量很少或者不足,但如果一手銷售量較供應量更少,其實樓價都有條件調整或者下跌,所謂有條件當然要視乎客觀環境及氛圍; 3)我們應該要留意普遍業主的能耐,如果普遍業主也是低按揭再遇上低息期,自然普遍業主的能耐是較普遍買家更強更大,即代表市場要囤積更多的貨才可以令普遍業主容易減價。
汪敦敬 2021-03-24 22:11 無論在香港投資或生活,大家都要明白一點就是香港逐漸國際化,很多人只是關注內地人增多,但筆者認為以這個角度去思考,其實在投資上是十分危險的! 事實上,增多的人是來自四方八面及不同的國家、社群,全球一體化產生了不同的社會族群,外出時只要留意身邊途經的人,看見的那些街坊、鄰居,發現原來不單只多了外來人,那些外來人更是多樣化的,包括有菲律賓籍的業主,近年連屯門也開始多了日本人、韓國人,而且發現進入屯門的澳門人,亦開始有增加的趨勢。當然社會上愈來愈多種族,可以從英國倫敦、加拿大溫哥華或者美國紐約等等大都會都能看到,那麼國際化在投資上又代表了甚麼?是代表資金以及資源都是來自四方八面,如果用筆者「買有風險,不買也有風險」的角度去看,相對上價格會較之前更易升難跌。
汪敦敬 2021-03-17 22:48 很多時普遍市民都會以經濟周期來評估樓市,他們會認為樓市升了那麼多年,但時至今日根據經濟周期是時候要跌了。不過,有關說法在2009年金融海嘯至今幾乎完全不准確。 經濟周期當然是一個很值得參考的數字,但筆者奉勸各位看官千萬不要迷信經濟周期,尤其在新常態之下經濟周期是會以不同的形式出現,甚至乎可以是沒有經濟周期的。 首先各位要弄清楚甚麼是經濟周期,過去的經濟周期往往就是泡沫的爆破後,慢慢再聚積泡沫由少變多,接著在最多的時候再爆破,經濟周期便是以上過程的循環。 但如果經濟的發展是沒甚麼泡沫呢?!在2009年之後發生的新常態,其實就是一埸貨幣戰爭,這場貨幣戰爭就是美國式的QE(量化寬松)去增加泡沫,以及中國式的經濟以宏調去減少泡沫,貨幣戰爭是以上兩種方式的決戰,減少泡沫的方式便是減少成交及借貸,香港的樓市辣招也是其中一個方式,如果以這個角度去看過去的泡沫未必會再出現,或者只是出現得較少。如果要計算經濟周期的話,各位不可能單以泡沫去計算,應該以「印銀紙」即是量寬的收放去計算,筆者認為這才是一個最基本的樓市因素。
汪敦敬 2021-03-03 21:55 雖然投資鋪位不算是筆者的擅長,但其實長期也有買入鋪位,所指的鋪位不是商場,而是指有門面對正大街的,才當是一個鋪位。香港人口愈來愈多,鋪位增加其實不斷落後於人口增加,就供求角度而言,買鋪位原則上是一個上佳的選擇! 當然上佳選擇往往就會有升得「過龍」的時候,而且升得「過龍」的市道,通常都會有調整期,舉例:社會運動和新冠肺炎疫情期間的一些一線鋪位開始出現調整期。 除了一線鋪位值得投資外,另一項可考慮的便是民生鋪,民生鋪筆者參與得較多,因為本身是從事地產代理的業務,只要分行的業主願意賣給我,基本上也樂意買的!以及民生鋪還有一個好處,便是升「過龍」的機會較少,相對上是較穩健的投資項目。 雖然鋪位是一項長遠的上佳投資之選,但筆者強調,鋪位的價格是會受購買力的流動或變動所影響,從而大幅下跌或上升,各位投資鋪位前,一定要了解零售業務的趨勢。
汪敦敬 2021-02-17 22:13 新常態發展至今,很多人都問:樓價升了那麼多?還有甚麼物業是值得考慮去投資的?其中一類筆者也會買,而且認為很值得投資的,便是甲級寫字樓。 在新常態的大都會香港而言,除了原本的CBD(中央商務區)外,也會衍生CBD2、CBD3的多個CBD的新格局,基建是會衍生新的投資機會及板塊。當然所謂甲級寫字樓,其實只是CBD里面的一部分,因此作出有關投資決定前: 1)要看清楚想買的寫字樓是否連系新的基建與CBD藍圖? 2)是否屬於甲級寫字樓? 筆者認為甲級寫字樓是比較好及穩健,如果要買乙級或代用的,譬如商務樓,其實也可行,不過需考慮的因素較多。各位可想像去到某一日,甲級寫字樓的供應始終也會充足,屆時較次要的或者取代性的就有機會出現褪勢。 各位要記住投資的風險是每個人的處境不一,一定要參考足夠的數據,然後根據自己的情況量力而為入市。
汪敦敬 2021-02-10 18:45 2009年開始了環球量化寬松潮,也開始了全球的所謂資金泛濫,後來香港以樓市辣招去迎戰。在樓市受控制的情況下,出現了一個新的常態,便是很少的購買力在很大的市場里面流動,即是說無論樓市有多好,但有限的購買力並不足以流動於眾多的市場板塊,於是有些板塊會冷,有些板塊會熱,即是代表即使整體樓市的指數是上升,也不代表每個板塊的樓價上升,因此各位要懂得選擇板塊入市。 當然不少人問:中期及長遠而言,有何板塊是比較吸引值得買入?長遠而言,香港大部分的樓宇其實是以細單位為主,所以一個正常的樓市,理論上三房戶是不足的,如果買來自住,其實筆者是最建議買三房單位。很多時三房的成交是較兩房的尺價便宜兩成左右,以上數據告訴各位,三房的單位是長遠的入市時機。 另一方面,早年隨著Lump Sum效應,市場上多了很多零房至一房的樓花納米樓,這些樓花納米樓其實不合適長住,3至5年甚至更短時間,其實有關小業主便需要換樓或者遷出,筆者認為很大機會或者大部分會搶購二手市場的兩房單位,於是兩房單位的准買家會由原本上車客或草根客為主,再加上一個強而有力的購買力就是納米樓的業主,所以中期來說,兩房單位仍然是充滿上升壓力。
汪敦敬 2021-02-03 22:22 2008年金融海嘯後,香港樓市並不難評估,問題是有否掌握關鍵!筆者經常說影響樓價升跌,最重要的因素其實是貨幣,這點可以說是2009年後買樓投資的金石良言。 但來到近年,貨幣戰爭已發展到一個很復雜的階段,原來有能力量化貨幣的國家是有條件貶值,相反弱的貨幣因為沒能力量化貨幣,所以出現被升值,強弱愈來愈難分!從此之後,那個國家強?那個國家弱?已經不可以單憑匯價得知,要配合量化貨幣的數量來一起作總結。

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