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| 湯文亮 |
2022-01-26T15:06 |
當納米樓在大約十年前推出時，很多人不明白政府點解會容許地產商建哪些住唔到人的納米樓。唯一可以解釋就是滿足香港人做業主虛榮心，如果面積300至400方尺，恐怕不少香港人無力上車，其實，政府是有難言之隱。當時政府土地供應不足，令到地產商無法提供足夠供應量，唯有默許地產商削足就履，將單位愈起愈細，最後出現只可以容納一張床的納米樓，當時是沒有辦法中辦法。但我始終覺得政府是欺騙了市民，買了納米樓的人不但欠上一筆債，而且得物無所用，並浪費了自己的丁權，始終會有被淘汰的一日，估唔到要等十年咁耐。 有所謂遲到好過冇到，政府失驚無神唔准起280方尺以下住宅單位，有人覺得政府無必要這樣做，讓地產商自行決定，不用擾亂香港自由市場。筆者認為政府這樣做亦是無可厚非，當日土地供應不足，默許地產商起納米樓，今日土地供應比較充裕，稍為規管納米樓亦是好事，畢竟納米樓已經完成了歷史任務，功成身退是最好的結局。 |
Real Estate , Real Estate |
| 湯文亮 |
2022-01-18T22:31 |
新冠肺炎疫情風雲再起，令到政府立刻禁止晚上堂食，估計這個禁令要等到春節後，甚至過了元宵節才會解封。有人歸咎於國泰航空機組人員不遵守防疫入境政策，亦有人歸咎於生日派對，姑勿論如何，事情已經發生，大家應該集中討論如何補救，而非追究責任。我阿嬤話，雞春咁密都會哺出仔，幾嚴密的抗疫政策，終會有被攻破的日子。 很多人不明白，香港並沒有采取與病毒共存，點解香港市面仍然如此興旺，經濟沒有明顯地轉壞，比不少采取與病毒共存的城市繁榮，究竟有甚麼良策。 我認為今次金管局在抗疫方面應該立下首功，一個唔起眼，睇落作用不大的政策，幫了不少香港業主，如果沒有這個政策，相信有不少業主要賣樓求存，這個政策是還息不還本，令到供緊樓的業主每月可以減少一半供款，尤其是做緊生意的業主，手頭比較松動，不用結業或者炒人，對於私人業主亦是一件好事，即使暫時失去工作或者收入減少，都可以捱得住。 |
CATHAY PAC AIR |
| 湯文亮 |
2022-01-12T15:45 |
有一向睇唔好香港樓市的老友話，最近又有人劈價賣樓移民，將沙田第一城一個280方尺單位劈價10%賣走，證明香港冇前途。我經常認為劈價賣樓的新聞沒有甚麼意思，只是業主將叫價大幅提高，根本脫離市值甚遠，如果真的是要賣樓，一定要大幅減價，報道就會說有業主劈價賣樓。 不過，今次劈價賣樓的新聞應該掉轉黎睇，就算賣樓移民，所賣的亦只不過是三、四百方尺單位，對市場沒有指導性作用。如果賣樓移民的人講緊是買千幾二千方尺單位，情況又唔同。而事實上移民多，賣樓移民的人不多，亦不會有業主因為別人賣樓而賣樓，所以樓價沒有受到影響。 我認為整件事未必關移民事，只是物業代理吸盤手法，由於放盤的人不多，物業代理話有業主劈價賣樓，希望那些打算移民的人早日賣樓，他們就可以增加盤源。如果太多人賣樓，物業代理反而會搵一些業主提價賣樓的個案，希望打算買樓的人早日下決定，唔好楂個價楂得咁死，最後是追價買樓。 |
HK real estate , hk real estate |
| 湯文亮 |
2022-01-05T14:46 |
金管局早前發出通函指會做調查，如果可行，以後物業買賣的按揭款項以及余額，將由銀行直接過數，避免無謂損失。原因是較早前有律師樓被接管，損失過億元，估計將由保險基金賠償，至於可不可以由銀行直接過戶到業主戶口，當然可以，不過有很多人不喜歡。 首先是大律師行，他們的信譽較好，如果是大單交易，無論是業主或者買家，不少買家都樂於委托他們，如果款項由銀行直接過數，大律師行的優勢便會失去。而事實上，有買家是不願意聘請大律師行，收費較貴是其次，大律師行有的是堅持，即使交易不成都要堅持，到最後買家可能捉到鹿脫唔到角。 有老友曾經問我，公司有咁多超過10億元買賣，點解只用一間中型律師行，唔用大律師行，是很危險，老友不明白，一單交易是關乎買賣雙方，以及買賣雙方律師，買賣雙方是沒有問題，但買賣雙方的律師是很麻煩，如果在買入時我用一間大律師行，一定會有諸多要求，不能說他們是錯，但做物業買賣，講一膽二力三功夫，沒有膽量，就唔好做買賣。 |
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| 湯文亮 |
2021-12-29T15:19 |
在我學師的時候，與一個租客商談續約，全部條件亦得到雙方同意，但租客遲遲不肯簽新租約。到了最後的一日，租客要求大幅減租兩成，否則就立刻遷出，我收取租客要求之後立刻向老板報告，老板雖然只大我幾歲，但經驗豐富，立刻叫我答應租客要求，同時話晚上請我食飯，我心諗，今次大鑊了，唔通食無情雞。 晚上去上海總會食飯，老板叫了回鍋肉，據我所知，回鍋肉是四川菜，上海總會未必做得好。但老板叫這個送一定有他的目的，他說，如果今日唔答應，租客一定走，咁就冇仇報，續了約，兩年之後大家傾續租，只傾不簽，到最後一日才大幅加租兩成，這招叫回鍋肉。如果今日讓租客走了，即是連肉都唔要，又點能夠做成這味回鍋肉。我知道老板咁犀利，以後唔敢跳槽，因為老板一定答應我加薪要求，但在適當時候就會炒了我，這是職場上的回鍋肉。 有收租老友同我講，他很辛苦才等到一個租客拿米芝蓮，知道租客可以承受，可以大幅加租，加租沒有問題。 |
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| 湯文亮 |
2021-12-22T17:58 |
有老友問我明年樓市走勢，我話有咁多人裝修自己層樓，樓價又點會跌。因為大多數業主都不會在大裝修之後，將自住單位出售，如果出售只會做一些簡單裝修，在大裝修後就算賣樓，要價都會高一些，做成樓價上升的現象。 有人認為在新冠肺炎疫情下，物流送餐才是最旺的行業，有排都未輪到裝修業。這點我也同意，不過，物流送餐很容易可以吸納到新手入行，但裝修就不是那麼容易，做來做去都只是幾千人。如果不是有疫情，不少裝修工人會從內地來港，現在只靠香港本土師傅，如果不是有多少面子又出得起錢，千祈唔好現在裝修，因為隨時有機會爛尾，最好等疫情過後，裝修工人供應穩定才考慮裝修，簡單講，裝修行業旺，地產唔會差，唔需要大條道理去解釋。 |
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| 湯文亮 |
2021-12-14T22:43 |
現在有不少評論員已開始預測明年樓市，大多數認為約有5%至8%升幅，至於今年樓市則很少評論員談及，理由很簡單，就是在年初時，新冠肺炎疫情仍然在熾熱階段，疫苗亦未全面開發成功，而且英國又開放持有BNO的香港人可以入境做准移民，移去英國長住的人，賣樓就免不了。在疫情陰霾，樓宇供應太多下，大多數評論員都認為今年樓市下跌一成以上，甚至有個別評論員認為樓價最少瀉三成，但到了年尾埋單計數，中原指數不但沒有下跌，甚至有機會創新高，試問又點會有評論員提及今年預測。 至於明年樓市，如果只是預測上升5%至8%，筆者認為略嫌保守，上升一成以上比較合理，一定會有人問我是從那個角度預測樓市將升一成，抑或只是亂猜亂估。其實是有根據，政府推出辣招印花稅只有一個目的，就是唔想樓價上升，但如果有人寧願俾辣招稅都要買樓，老實說，辣招稅是很勁，內地人買要三成樓價，就算是香港人買第二個住宅單位都要俾15%，如果不是極度睇好樓市一定唔會做，而今年大約有三千多宗辣招稅，換句話說，樓價在某些人來說仍然偏低，單是這個因素就會令樓價上升。 |
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| 湯文亮 |
2021-12-08T16:27 |
有老友話應該早聽我講，強迫餐廳員工打新冠肺炎疫苗，咁就會搵多好多錢。當日老友叫餐廳同事去打疫苗，得到結果有一半人寧願被炒都唔肯去，老友唯有頂住，最後都是冇辦法，唯有炒了幾個伙計。很奇怪，其他本來話唔去打疫苗的伙計都立刻去打疫苗，餐廳可以由B轉C，生意立刻做多左，業主見餐廳由B轉C，主動減租半年，大家共渡時艱。 老友唔明白點解業主會減租，其實理由很簡單，業主並不是不與租客共渡時艱，但租客亦要履行本身責任，如果唔B轉C，變相做少很多生意，代表租客未盡全力，冇理由要業主分擔。所以，政府強硬要餐廳員工打疫苗，其實是幫了餐廳老板、員工甚至業主，大家如果每一件事都用政治眼光去審查，蝕底的都是自己，那些本來寧願唔做都唔打疫苗的員工，最後都會打疫苗，因為唔打疫苗，真系冇人請。 |
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| 湯文亮 |
2021-12-01T15:24 |
有老友話，內地樓市轉強為弱，樓價下跌，某些省市已推出限跌令，如果香港樓價下跌，香港會不會推出限跌令？ 老友可能對香港樓市不大了解，以為限升令是限升，限跌令是限跌，其實，限升令具限跌令功能，所以香港政府毋須推出限跌令，政府在近十年所推出打擊樓市辣招，連同金管局的逆周期措施，大家都認為這是限升令，但限升令執行得非常成功。即使樓價下跌，大部分業主都沒有財政壓力，沒有必要賣樓，況且只得一個自住單位，唔買都要租，租樓的花費更大，又替別人供樓，所以，只得一個單位的業主除非迫不得已都唔會減價賣樓，限升令父兼母職，有限跌令功能，政府又何須推限跌令。 其實限跌令未必是對地產商或者業主有利，因為有一些願意大幅降價賣樓的業主或者地產商，他們的確是有需要，但如果因為有限跌令而賣唔出，損失可能會更大。結果不但會被銀行收樓，甚至可能欠上一身債，他們唔怨政府又怨邊個。所以，政府的確不用推出吃力不討好的限跌令，注意樓市升勢，適時推出限升令就可以。 |
China real est , HK real estate , hk real estate |
| 湯文亮 |
2021-11-24T17:24 |
有老友不明白點解我管理幾百億元物業資產，還有閒情逸致寫一些無無謂謂文章，仲搞到Facebook封了我的帳號，不如留多些時間去應酬銀行家。我話寫文章除溫故知新外，還可以消磨時間，我是管理幾百億元資產，而不是幾百億元債務，所以不需要應酬銀行家。但我會對銀行家說，我並不是不應酬他們，但要應酬更重要的人物，就是我的租客。物業能夠租出，才能還錢給銀行，銀行家大多數接受我的解釋。大家可能唔知道，銀行家的自我保護意識是很高，你無端端應酬佢，他們反而擔心你的貸款有問題，與銀行家交往同防疫一樣，保持適當距離是最好。 很多投資者見樓市暢旺，而自問與銀行家的交情非淺，在利的誘惑下，少不免乘勝追擊，手上物業資產愈多，借貸比率愈高，這其實是非常危險。因為物業價格可升可跌，就算監管制度如何完善，樓價亦隨時可以下跌兩成，在樓價上升時借錢買樓，結果是資產愈多，借貸比率愈高，萬一樓市調整，交情非淺的銀行家變成交情非常淺，投資者隨時候陷入財困，其實正確做法就是愈多物業，借貸比率愈低，或者會有很多人話太保守，但保守總好過因財困而頭痛，許家印就明白個中道理。 |
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| 湯文亮 |
2021-11-16T22:06 |
如果美國未能適時降低關稅、減少派錢以及開放港口，讓貨物盡快上超市貨架，通脹是無可避免。有人話買樓可以抗通脹，似乎冇錯，其實是錯到不得了。通脹最大隱憂是負資產增加，日本迷失30年就是因為日本人買樓抗通脹，導致日本樓價急升，一代人基本上不能還樓宇貸款。當時日本流行的是三代供一層樓，隨後美國用廣場協議，令日圓大幅升值，隨之而來的，就是日本本土物業資產價格大幅下跌，那些三代供一層樓的人就慘了，現在一般人都怪美國的廣場協議令日本迷失30年。但德國也有類似的廣場協議，又唔見德國迷失30年，所以，日本人千祈唔好怪美國人(他們亦不敢)，要怪就怪自己誤信買樓可以抗通脹。 買實物抗通脹似乎是一個物質不變定律，但是還有一個條件，就是不能借錢，或者借太多錢，因為大家沉醉買實物抗通脹，譬如買樓，樓價必定上升。如果借錢不多，基本上是一個正確做法，但很多人認為樓價必升，以非常高的槓桿借錢買樓，在群情洶湧下，樓價的確上升，似乎證實了買資產抗通脹是正確的，於是繼續用高槓桿買樓，最後變成不是買樓抗通脹，而是借錢抗通脹，為抗通脹的人埋下隱憂。 |
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| 湯文亮 |
2021-11-09T22:04 |
有樓神同我講，以往每一次開盤之前都膽顫心驚，唔系怕賣得唔好，而是怕賣得太好，唔覺意一Q清袋，即時的確會受到老板嘉許，但當老板稍後想深一層，就會覺得一Q清袋是因為售價太平，老板是不會理會售價是否是由他決定。總之，負責賣樓的樓神就要揹這只鑊，老板心情好可能只是責罵幾句，如果心情唔好，樓神隨時會被炒魷，這是新樓盤開售時的魷魚游戲。 本來一Q清袋是地產商夢寐以求的事，但唔知幾時開始，好事變壞事，地產商唔鍾意一Q清袋，甚至會覺得被人搵了老襯。其實恕我直言，地產商的確被物業代理搵了老襯，每一個新盤開售前，地產商一定會搵物業代理坐低傾計，問下他們意見，究竟開價幾多才會有好成績。物業代理天性就是鋤價，對住賣樓的人一定會講市況唔好，買樓的人不多，開價不能太進取，對住買樓的人就會話一盤難求，即使是地產商也不例外，最後得出一個低於市場價格，美其名叫買得開心價。 新樓盤有了一個價錢，物業代理就發揮他們的動員能力，每一個香港人都會不斷接到那個樓盤資訊，本來是一個平平無奇樓盤，講講下就會變成一個非常優質，唔買就笨樓盤，最後一Q清袋，物業代理又可以得到豐厚傭金。 |
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| 湯文亮 |
2021-11-03T15:35 |
筆者雖然唔相美國聯儲局有28萬億美元債務仍然會加息，但加息傳言又不時傳出，君子不立危牆之下，如果有定息按揭，而且又不太蝕底的話，才用定息按揭不失為一個保底做法。 按揭保險公司剛剛宣布定息按揭計劃由試驗階段改為恆常化，已經有不少人問我是否應該采取這個定息計劃，畢竟定息始終比現時的浮息為高，未見其利先見其害。我認為說話不能這樣說，定息按揭計劃是政府一項德政，但可惜采用的人不多，一年半以來，只批得4億元，如果不設1,000萬元上限，我會立即參加，而且金額愈高愈好，提問的人半信半疑，我話冇花冇假。 大家都知道大通脹來臨，如果美國沒有應變策略，在大通脹之下，利息必然上升，現在的定息按揭計劃，10年期的是1.99厘，20年期的是2.19厘，比現時H按浮息高不多於0.5厘，當買一個保險都抵。況且，參加定息按揭計劃可以豁免3%壓力測試，換句話說，相同的收入，相同的財政背景，參加定息按揭計劃的客戶得到批核的機會就大得多。 |
USD |
| 湯文亮 |
2021-10-27T14:49 |
老友問，是不是租金升，樓市上升，租金跌，樓市下跌？一般來說，這是一條物質不變定律，尤其是政府推出港人購買第二個住宅單位要交15%印花稅之後，基本上已經冇人買樓收租。供應減少，租金自然上升，但二手樓樓價受到地產商推售新盤影響，中原指數連續下跌四個星期，跌了2.5%，但只是暫時性，當地產商暫緩推售新樓盤，購買力就會回流到三手樓巿場，到那時候，中原指數又會回復上升。 近日所見，無論是豪宅以及小型單位租金都有一定升幅，小型單位甚至缺盤，政府亦了解實況，所以急急忙推出殺房租金管制，起碼保住4年租金不會大幅上升。但如果有一日，住宅單位的租金在供應減少下仍然下跌，大家真的是要小心。代表有很多香港人移民離開，將自住單位出租，或者有香港人租唔起樓，要搬回與父母或者兄弟姊妹同住，供應在不知不覺間增加，租金下跌就變得正常，樓價亦有很大機會下跌。我不是危言聳聽，在大通脹之下，經濟環境轉壞，這個情況隨時會發生，留意市況變化，將債務負擔減至在能力范圍之內，才能避過大通脹危機。 |
HK real estate |
| 湯文亮 |
2021-10-19T21:47 |
不時有做投資銀行的人搵我買高息債券，我話唔識投資，簡簡單單買樓收租算數。但有人同我講，買樓收租如買低息債券，風險比買高息債券還要高，因為高息債券經過不少專業人士做盡職審查，如果有風險都是大圍事，但買樓就不同，只是業主自己考慮有關風險，評論員講的都是廢話，物業代理只是想促成單交易，其他的事可免則免。所以，他們唔明白點解有人會買樓收租，但大家又唔好以為在投行做的人會買金融產品，其實，他們搵到錢都會買樓收租。 買高息債券與買樓收租的分別，就是當發行高息債券的公司無力派息，高息債券就會大幅貶值，甚至得個零，但如果買樓收租，就算租客唔交租，都可以收返層樓，但並不一定會蝕錢，因為層樓可能升了值，但高息債券最多都是發行的公司能夠以全額兌現，這就是有人寧願買樓收租都唔買高息債券的理由。 |
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| 湯文亮 |
2021-10-12T20:53 |
很多人都試過類似情況，就是去到一間不熟識餐廳，問侍應有甚麼好介紹，侍應話餐牌上的都是好介紹，於是自己叫送，誰不知等了很久仍未出菜，於是問點解咁耐，侍應話材料需要時間解凍，仲叫客人叫過第二樣，客人當然唔開心，甚至唔食就埋單走人。 香港在過去幾十年，補地價速度緩慢，導致土地供應不足，市民基本生存要求被剝削，埋下民怨伏筆，但負責補地價的雙方，政府與地產商，都公說公理，婆說婆理，官員會話地產商申請的地方政府仍未打算開發，地產商的申請就放埋一邊，而地產商會話官員是太官僚，已經俾足地價，但始終沒有回覆，如是者蹉跎歲月，官員每個月照支人工，而土地價格則繼續上升，雙方都是既得利益者，當然不會出現爭拗，但問題始終沒有解決，受苦的仍然是香港人。 林鄭月娥在施政報告推出特首介紹，北區大都會，唔鍾意她的人立刻會話假大空，我亦唔鍾意林鄭，我不但不會話假大空，並且認為計劃可行。北區大都會計劃代表政府在未來一段時間，將集中處理北區發展，各位地產商、鄉紳父老，如果在北區有農地，最好配合政府發展，快些申請補地價，不但可以特快批核，沒有回贈，但會有優惠價。 |
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| 湯文亮 |
2021-10-06T15:18 |
最近我睇一個視頻，講一個台灣男人娶了一個波蘭女子，一齊在華沙買樓，用了300萬元新台幣，大約84萬港元，在波蘭華沙市中心買了一個250方尺，非常實用，房廁廳廚房全部都有齊的單位。物業代理話，那個單位以前是賣400萬元新台幣，降了兩成半，原因是華沙的人口減少，不少居住在華沙的波蘭人，退休之後將華沙的房子賣走，回鄉間住大屋，享受人生去了，換句話說，人口減少令樓價下跌。 波蘭的例子並不是極端性，有不少人知道日本人口急劇減少，日本樓價不但下跌，而且可以買到東京市中心優質單位，這是二、三十年前無法想像的事。 香港去年減少人口9萬，但樓價沒有下跌，主要原因是那些消失的人口大多數是移民去了英國，但他們並沒有將香港的物業賣走。所以，香港的樓價不跌，至於點解唔賣走香港物業，主要是那些是用BNO計劃去英國，他們要5年之後才知道可不可以移民，如果英國拒絕，他們便要回流香港，而事實上已經有人經不起考驗而回流香港。 |
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| 湯文亮 |
2021-09-22T19:28 |
在中秋節前夕，有老友到公司吹水，佢話股市大林，唔見了很多錢，不過冇得賴，又冇人楂住支槍迫佢買股票，我同老友講，千祈唔好同其他人呻，除了得唔到任何安慰之外，隨時會俾人話如果輸起就唔好炒股票。 內地有不少人以為炒樓不是賭，是投資，地產商有責任保障他們一定要賺錢，如果唔賺錢，就容許他們退房，仲要賠償利息給他們，這叫做維權。其實，這是內地物業炒家未成熟表現，投資物業是最豪賭，不少人一生都唔敢落注，錯過了一次又一次良機，到現在仍然要租樓住，如果炒樓可以維權，那些人一早已經炒樓，維權其實是助長炒風。 有買深圳豪宅樓盤的人話，他們傾家蕩產買樓，現在樓價下跌，他們一定要維權。其實維甚麼權，買豪宅的人點會傾家蕩產，搵黎講。在香港，樓價愈高，借錢愈少，如果不是手頭松動，就千祈唔好買豪宅，不過，那些人又並不是講錯，他們是傾家蕩產去炒樓。 中央政府三申五令，已經講了不少次住房不炒，炒家唔理中央意思就冇辦法，現在樓價下跌，炒家不但想盡辦法要求退錢，仲要維權，希望中央政府出面支持炒家。其實，這是炒家示弱表現，炒樓是一次豪賭，如果輸了千祈唔好講甚麼維權，否則就會俾人話，如果輸唔起就唔好炒樓。 |
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| 湯文亮 |
2021-09-15T14:37 |
我有一個開財務公司慨老友，不但心地善良，而且溫文爾雅，不過大家不明白點解他會有一個外號叫心狠手辣。老友話，其實大多數做財仔的都是心狠手辣，並不是財仔殺人放火，而是行事方針，但這是被迫的，因為做財仔如果對債仔仁慈，債仔就會對他們殘忍。 老友話，以前他對債仔非常仁慈，結果反而令債仔不滿意，甚至訴之法律，於是他改變作風，心狠手辣，債仔反而不敢講半句說話，久而久之，他就得了心狠手辣這個外號。我同老友講，如果沒有實例，大家都很難理解一個財仔從溫文爾雅變心狠手辣，請舉例以明之。 老友話初初做財仔的時候，遇上債仔不還款，在迫不得已的情況下沒收他們的物業，以銀主身份在市場放售，他盡心盡力為債仔的物業爭取好價錢，出售後將多余的款項退回給債仔，但通常債仔不但不會多謝，反而會話既然尚有余款，點解要咁早將物業賣走，如果樓市掉頭回升，損失由誰人負責，過了一段時間，樓價上升，債仔極有可能出律師信給財務公司，懷疑財務公司當時以低價將他的物業賣走，雖然結果是不了了之，但已經令老友唔開心，於是改變作風，以心狠手辣行事，債仔反而不敢多講半句。 |
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| 湯文亮 |
2021-09-07T22:30 |
有老友問賣樓之後最擔心甚麼，是否樓市大升，我話不是，如果賣樓之後樓市大升，只能怪自己學藝不精，對市場觸覺唔夠，而事實上，我最擔心是買家立刻大幅加價放售，如果物業是自己還好，最多被人笑下，如果是公司物業，老板就算唔懷疑我有利益，都會對我的工作能力有所保留。所以，我一定會問物業代理，買家是否會自用或者收租，如果代理話買家打算炒一轉，我多數不會賣，買家炒不如我炒。 老友話今次中伏，他剛剛賣走了一個鋪位，買家簽了合約之後立即加價五成放售，老友現在被他老婆哦到發癲，話佢賣平咁多錢，佢打算賠訂賠傭，我話千祈唔好，賠訂賠傭就中了買家的計。一般炒家炒樓，大多數要求是薄cut，他們當然希望可以有厚利，但現實是不會發生，不過，他們仍然會大幅加價將剛買的物業放售，博業主一時不察，賠訂賠傭了結這單買賣。老友半信半疑，這亦難怪，老友不是物業投資者，不會明白業界運作情況，但市場上不時有一些賠訂賠傭，之後重售，售價竟然比賠訂的售價還要低，那些人可以算是中了伏。 |
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| 湯文亮 |
2021-09-01T16:57 |
有老友話有一個朋友以BNO去了英國，打算長住，第一件事就是買樓，買樓當然冇問題，但到銀行申請按揭時，竟然不獲批核，更加唔好講甚麼H按、P按及現金回贈等。現在搞到他的朋友發曬癲，我話在外國買樓，大多數有一條銀行按揭貸款條文，如果得唔到銀行貸款，買方是有權不成交，除非買方在買樓時願意刪除這條款，而事實上，這項條文很多時都會被刪除，因為賣家會話，已經有另外一個買家俾到價，如果唔刪除就唔會賣，而香港又沒有這項條文，所以，很多時都會接受賣方的要求。 我問老友，他的朋友究竟要申請幾多成按揭，原來是八成，怪不得銀行不批核，就算在香港，亦只有1,000萬元以下的住宅單位才可以申請八成按揭，同時按揭保險公司會「驗屍咁驗」，視乎申請人有冇能力還款。在英國，銀行家睇從香港去的人只是一批未合資格的難民，5年之後唔知是否可以申請移民，如果批八成按揭，5年之後申請人被遣返，樓宇市值下跌，銀行可能會受到損失。所以，寧願現在不批核，換句話說，就算在民間，英國人仍然未當用BNO去的香港人是自己人，香港人以為已經移民去了英國，只不過是一廂情願想法。 |
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| 湯文亮 |
2021-08-24T22:23 |
有老友問是不是每一個移民離開香港的人都有自住物業，我話這條問題白癡，唔會答，老友亦知道答案，不過佢話很奇怪，因為有評論員話，樓市有很大機會下跌三成，因為一年內有9萬人移民離開，以3個人一個家庭為例，即是有3萬個家庭，只要有一半家庭要賣樓，就有1.5萬個住宅單位供應，等於全年供應量，樓市想唔大跌都唔得。 有很多人認為，那位評論員非常有勇氣，夠膽話樓市下跌三成，一定會有很多人挑戰佢，我話預測樓市下跌三成絕不大膽，話每一個移民離開的人都有樓賣才真正是大膽。不過，大家都明白，那位評論員可能太心急話樓市會大跌，唔記得並不是每一個移民離開香港的都有自住單位，反之大多數移離香港的人是沒有物業，有樓的人會話，既然在香港有樓，當然是香港的生活環境不錯，搵到食，點解仲要走。 大家對於移民有一個錯覺，以為全部都是因為政治立場不同，或者不滿意香港政府，我估計一定會有，但為數不多，移民離開的最大原因是在香港搵唔到食，希望去一個新的地方可以重新開始。如果有樓，表示生活得不錯，當然唔會走。所以，以為移民賣樓而令香港樓價大跌可能是一個誤會，如果有樓，點解仲要走。 |
HK real estate |
| 湯文亮 |
2021-08-18T17:47 |
老友話老牌家族賣樓，樓市堪虞，我問堪虞點解，老友話即是好大鑊。其實，老牌家族唔賣樓，樓市才堪虞，嚴格來說，老牌家族阻住地球轉，因為老牌家族所持有的物業，大多數是舊樓，但是他們又唔賣，又唔發展，只是收雞碎咁多租，就算肯賣，大哥得，細佬又唔肯。轉眼又過一年，連跟進的物業代理亦轉行，買賣仍然未有眉目，現在老牌家族肯賣樓，重建之後，或多或少都會增加供應，所以，老牌家族賣樓是不是好消息。 不懂樓市的人才會話老牌家族賣樓，樓市大鑊了，老實說，老牌家族的後人，學術水平很高，有博士學位的多過冇博士學位的，但系唔識做生意，不過又唔憂柴憂米，都唔知要等到幾時，家族後人才會聯合起來，的起心肝賣樓。經常都有傳言話老牌家族賣樓，但到最後都唔會成事，唔知道那些話樓市堪虞的評論員會不會話老牌家族唔賣樓，樓市前景亮麗，我估計都唔會，他們會話，老牌家族想賣樓都冇人承接，樓市前景堪虞。 |
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| 湯文亮 |
2021-08-11T15:48 |
有老友問，中原指數距離最高點只是一步之遙，只是相差0.38%，會不會在今個星期破頂，我認為以現時樓市走勢，機會是很大，但有很多人表示，即使中原指數在今個星期破頂，但後市仍然不明朗，恐怕在破頂之後倒跌，得不償失，我唔敢話沒有機會，只夠膽講機會不大。 現在內地有不少省市都推出壓抑樓市政策，大部人會認為那些措施會令內地樓市下跌，影響所及香港樓市也會跌。我的睇法剛好相反，點解內地要壓抑樓市，就是太多資金，政策唔比他們在當地買樓，唯有到外地買樓。本來可以到英美澳加等國家買樓，但恐怕被美國制裁，資產被凍結，咁就損失慘重，不如到香港買樓，起碼可以避免美國制裁。大家都知道內地的購買力是如何驚人，中原指數在破頂後仍然上升是絕對有可能，我並不擔心樓價下跌，反而擔心樓價升得太勁，政府要再出招壓樓市，換句話說，中原指數破頂提供了政府再出招的誘因，引致樓價下跌的危機。 |
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| 湯文亮 |
2021-08-04T15:28 |
有不少人到現在仍然自怨自艾，他們認為如果在2003年SARS期間，沒有放棄資不抵債的資產，今日就發過豬頭。我話如果講返轉頭，就甚麼也不用說，而事實上當日可以放棄資不抵債的都是有力人士，包括一些知名投資者，他們見所擁有的資產變成負資產，就將手上資產交給銀行處理，即使銀行容許他們還息不還本亦拒絕，將資不抵債物業交給銀行之後，還向其他人表示無債一身輕，有不少老友當時亦有叫我放棄資不抵債物業，以免泥足深陷，香港已經冇得救。 大家被負資產這個名詞嚇窒，在我來說，只要我有能力守住，一日沒有被銀行收樓，或者未賣，一日都不是負資產。 究竟有沒有負資產這個名詞，關鍵就是物業有沒有被銀行沒收變成銀主盤，如果變成銀主盤，負資產有很大機會由一個概念變成一個名詞，但如果沒有被銀行沒收物業，負資產有機會變成資產，甚至會令到物業持有人獲利甚豐。 在2003年SARS期間，銀行的負資產不計其數，對稍有能力，而又願意還息不還本的業主，銀行都不會沒收他們的物業，但很多業主見那些物業的市值已經低於債務，放棄是最好辦法。 |
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| 湯文亮 |
2021-07-28T15:29 |
有老友話，香港樓市在經濟好的時候仍然升得很慢，在新冠肺炎疫情過後，有大量港人離開，樓盤充斥市場，樓市一定會下跌，他替我擔心。我覺得很奇怪，點解老友唔替自己擔心，反而替我擔心，原來老友只得一個自住單位，無論樓市升跌，都唔會賣走，否則就要租樓住，條數點計都唔化算，所以不用擔心。我問老友點解唔買多幾個單位，老友話買鬼買馬，銀行都唔肯借錢。老友在不知不覺間講出樓市不跌的理由。借唔到錢買樓，樓價又怎會下跌。 上星期筆者與上一任金管局總裁陳德霖食飯，佢問我有冇人鬧佢推出逆周期措施，我話當日不知幾多，無論銀行家或投資者，他們認為金管局阻住地球轉，應該好似以往一樣，可以自由向銀行借錢，由銀行自負盈虧，最多設一個七成上限。當時有不少人叫我同陳德霖反映，我話一定會同陳總講，在任何壓力下，都不能夠撤銷逆周期措施，否則初次置業者就要俾多很多錢買樓，負債累累，是非常危險，而炒家就會賺到盤滿砵滿。當樓市下跌，損失的人就會怪罪金管局，不少人話我專登唱反調，唔似一個物業投資者。 大家可能不了解逆周期措施其實是定海神針，在樓市上升時，可以壓住樓市升勢，理由是大家都借唔到錢買樓。 |
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| 湯文亮 |
2021-07-21T15:13 |
有老友問我有冇去書展，我話新冠肺炎疫情下，雖然已經打了兩針，但咁多人地方，可免則免。而且去書展都唔會買書，最多打下書釘，如果要打書釘，不如在屋企打，因為仲有很多書仍然未睇。 老友話不明白，點解我肯定唔會買書。我話不同年紀的人對於書籍有不同詮釋。少年好買書，買了之後三幾日就會掉走。青壯好藏書，買了之後唔會讀，但又唔會掉走，會放埋一邊，等到老婆鬧才會大手清理。年長者好讀書，即是打書釘，很少會買書。老友話唔知有這個情況，唔知真定假。 老友可能唔知道不同年紀投資者對於投資物業亦有不同詮釋。年輕投資者鍾意買買賣賣，摸出摸入，就算買到一件優質貨都唔會長楂，賺多少錢就會賣走，跟著大宴親朋，物業代理最愛。 中年的投資者發覺當年買入的物業，如可不賣走，今日升幅驚人，於是只買不賣，甚麼逢三退一都是廢話，恐怕捉到鹿唔識脫角，最後楂到成手貨，當遇上風吹草動，如果財力不足，手上的貨就會被銀行大手清理。 年紀比較大的投資者不時去睇樓盤，但很少還價，所以，物業代理最不喜歡年紀比較大的投資者，話他們只睇不買，只不過是打書釘。 |
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| 湯文亮 |
2021-07-14T15:18 |
在年初時，我在港台城市論壇講樓市，當時，英國已經推出BNO移民計劃，英國估計第一年將有15萬人用BNO移民去當地，所售樓宇總值大約2,800億元。其他評論員表示，有如此龐大銷售數量，樓價想唔跌都唔得，我話承他們貴言，如果真系有咁多人賣樓，房屋問題就迎刃而解，可惜香港人願意移民，但不願意賣樓。 移民不賣樓，就是樓價高企的原因，甚麼供應不足都是廢話，在1997回歸的時候，香港大約有700萬人，現在是745萬人，人口增加了45萬人，但在這段時間，公私營房屋供應大約增加了100萬個單位，應該可以令到900萬人保持在回歸前的居住水平。但事實不但樓價上升，港人仲要愈住愈細，甚至要住不合法的殺房，歸根究底就是那些移民離開的人對香港充滿信心，不願賣走他們在香港的物業，所以有不少評論員話有很多人移民離開香港，樓市會大林，我話系就好，如果那些移民願意賣樓，香港樓價高企，供應不足的問題就得到解決。 |
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| 湯文亮 |
2021-07-07T15:21 |
有老友話，根據某專家評論，即使樓市上升，新樓熱賣，大部分專家預測樓市在第三季破頂，但由於移民人數太多，就算樓價創歷史新高，都只是暫時性。移民潮最終都會令樓市下跌，就算現在樓市上升，但新樓盤不時有撻訂個案出現，而且數目不少，這亦是樓市下跌先兆，業主不得不妨。 叫人小心是一件非常容易做的好事，但那些專家可能不知道，買樓有風險，不買樓也有風險，不斷叫人唔好買樓，令有能力及有需要的人錯失了不少良機，樓價愈升愈有，即使下跌，亦只是正常調整，而且幅度亦不會太大，只是很小數業主會受到損失，太過叫人小心，反而害了有能力買樓的人。 至於新樓撻訂，只不過是買家要仔唔要乸，一個樓盤，大約有四分一質素比較差的單位，地產商為了可以令到那些單位容易出售，會用捆綁式銷售方法，一個質素好的單位搭一個比較差的單位，買那些組合的機會率比較高，但香港買樓的人非常精明，買入那些組合的人會放棄質素比較差的單位，即使損失訂金亦在所不惜。換句話說，新樓買家願意多付5%買一個合他們心水的單位，由此可見，樓市尚有最少5%升幅，而事實上那些被放棄的單位，很容易再次售出，而且售價比撻訂價為高。 |
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| 湯文亮 |
2021-07-01T16:59 |
有老友多謝我發表對樓市睇法，令到他在幾個月前下定決心買了一間豪宅，現在相信已經升值不少，我話千祈唔好多謝我，買到心頭好是他的福分，雖然有很多人話我唔識樓市，報章訪問幾十個人講樓市都冇我份，真系叻極有限，這點我亦同意。不過，我只是發表對香港樓市意見，唔鍾意的人今次可能損失慘重。 如果用樓市來預測香港未來經濟形勢，首選是豪宅，豪宅旺，香港不會差，我們有百多間豪宅，從社運到新冠肺炎疫情，空置率非常低，租金不但沒有下跌，甚至有輕微升幅。由此可見，香港樓市雖然調整，但未傷及根基，待疫情過後，香港解封，經濟回復正常，樓市應該會繼續上升。本來要等到解封之後，香港樓市才會上升，但現在香港人的觸覺非常敏銳，對於那些整天話移民潮會令樓價下跌的說話視為騷擾，沒有影響他們對香港樓市信心，所以，要預測香港前景，首先要睇豪宅，豪宅旺，香港唔會差。 |
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| 湯文亮 |
2021-06-22T23:06 |
有老友問，怎樣才算是頂級投資者，筆者認為是懂得買摸貨的人，老友以為我講錯，應該是賣摸貨的人。其實，要賣摸貨是很容易，買十幾個單位或者車位返黎，要賣走三兩個是很容易，但剩下的是很難賣走。情況好似去買橙，小販用100元買入十個橙，而有人可以用11元一個任揀，表面上是小販每個賺了一元，但被人揀完揀剩，只剩下一大堆籮底橙，一元一個都未必有人買。所以，能夠以合理價錢，買到優質摸貨，雖然賣家是賺錢，但買到摸貨的人仍然是贏家。 有人問我投資物業有咁長時間，最失威是那一次，蝕了幾次錢。我最失威的一次是買入一整層高樓層商廈，賺了10幾個百分點就賣走，賣走之後就呻笨，咁靚物業冇可能賣走。以後，我冇機會買入類似樓層，即使願意出高價都買唔到，那次雖然表面上賺到少少錢，但其實是輸了很多，因為那層商廈有巨額升幅，我唔知人點睇，但自己認為是失威失到盡。 |
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| 湯文亮 |
2021-06-15T22:42 |
有年輕朋友買了一個單位之後，四出同人講，最後竟然要撻訂，很多人不明白，那位年輕人已經做得很好，在未有足夠錢買樓的時候就等，有足夠錢就忍。唔岩心水都唔買，最後出價又快又狠，結果搶到那個優質單位，但點解要撻訂收場？很多人都不明白，最難解釋就是業主殺訂後重售，售價竟然高過撻訂價，而又很快又賣得出，代表撻訂的人在買入時做了正確決定，但點解要撻訂。 很多人將投資者口訣「等忍狠」掛在口邊，以為自己做足功夫，其實，「等忍狠」只是一個大綱，其實是變化莫測，今次年輕朋友衰在一個「忍」字，並不是忍手，而是唔忍得口，買了樓四出同朋友講，好朋友就只會講一聲系呀，冇咁老友就會話小心樓價下跌，以及供唔供得起，嚇得兩嚇，寧願撻訂收場，所以，一定要靈活運用投資者口訣，不能一本通書睇到老。 |
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| 湯文亮 |
2021-06-09T17:39 |
幾個星期前，「鋪王」波叔(鄧成波)過身，有口痕友話，將軍一去，大樹飄零，市場上立刻有不少閒言蜚言，同時有不少波叔所擁有物業在市場放售，對於波叔兒子來說，是非常驚險。老實說，我又幫唔到手，唯有希望他們處變不驚。 香港地，望人富貴的人少，望人閉翳的人多，有一個視頻講叔叔欠中銀400億元，驚動國務院，而消息來源是一個上市董事，一個銀行高層，我撰文話發放視頻的人，一定唔知道銀行怎樣借錢比客戶，一定以為抵押資產愈多，借貸比率愈高。原來是相反，抵押資產愈多，借貸比率愈低，如果中銀借400億元比波叔，抵押資產一定超過千億元，正常的貸款業務，又點會驚動國務院。不過，現在有機會驚動國務院，追查視頻頻來源，甚至要求公開發放訊息的人，畢竟現在亂發消息的人實在太多，警告一下也是好事。 我不了解波叔財政，不過，波叔在港區福布斯排名19，一定有相當資產，而福布斯在發放排名之前，一定會做過盡職審查，大家究竟擔心甚麼，只要波叔後人不自亂陣腳，甚麼事也可以解決。 |
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| 湯文亮 |
2021-06-01T21:59 |
有老友話從比特幣賺了多少錢，現在返璞歸真，想買物業收租。老友投資比特幣獲利，可以賺到夠錢買樓，是我認識的第一人，既然那些錢是從虛擬世界賺回來，不是分甘同味，而是分金同享。現在買樓有一個很大膽做法，唔好同業主買，而是同炒家買，接炒家的摸貨。 老友摸不著頭腦，我話老實說，現在已經過了買樓的最佳時機，同業主買並不一定可以買到優質物業，不如同炒家買。炒家那些貨是幾個月前買落，有一個較長的成交期，物業質素會比現在出售的為佳，而且價錢會平過現價。炒家當然要賺錢，不過除笨有精，就算俾錢炒家賺，仍然有很大機會低過市價，但質素一定會不錯，而且主動權在買家手里。如果唔岩價或者物業質素唔好，買家是可以唔買，這個世界「有強奸冇焗賭」。 老友話抗拒摸貨，因為這樣做會助長炒風，我唔怪老友，因為有很多人都有這種想法。其實，可以從另外一個角度去睇，炒家其實是一個零售商，他們從批發商買了一大堆貨物，在市場分銷，只是賺大約10%，而且有一定風險。如果冇人買代表是次貨，隨時要自己上身，買家可以慢慢睇，慢慢揀，揀到岩先還價。 |
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| 湯文亮 |
2021-05-26T17:00 |
筆者識得一個專買凶宅的投資者，但從來沒有問他點解要買凶宅。有一次，他問我知唔知點解佢要買凶宅，我話應該是價錢平，一般都會比正常低三、四成，撞岩唔好時勢，隨時平一半。他說這只是一個理由，最主要的原因就是凶宅已經是凶宅，就算再發生命案，對那個凶宅的樓價是沒有影響，但如果買一個正常單位，碰岩不幸事件，那個單位的樓價會大幅貶值。不過，那位投資者強調，買凶宅的確要有很大勇氣，唔知道會不會得罪屋內靈體，所以，在睇樓時覺得心神恍惚，就算價錢幾平都唔會買。我覺得那位投資者買凶宅的理由都幾特別，但的確是一個理由。 不過，凶宅買賣亦可以反映樓市走勢，一般來說，除了那幾個凶宅專業買家之外，一般人是不會有人有興趣買凶凶宅，而那些投資者在任何情況下都會鋤價。所以，凶宅的交投是淡靜，如果連凶宅也暢旺，代表樓市非常熾熱，但我認為，如果不是凶宅專業投資者，都是忍手為佳，寧願出高價一些都要買正常單位。 |
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| 湯文亮 |
2021-05-19T17:15 |
上周末，我尊敬的鋪王波叔(鄧成波)過身，立刻有物業代理搵我，話波叔有一些物業必定要放售，已經有人還價，如果我有興趣，他們可以幫我鋤價，我話本是同根生，相煎何太急，物業代理知難而退。 大家都應該知道這兩句話是出自曹植，他被曹丕迫害，在七步之內寫了七步詩，一般人認為這是描寫兄弟之情，其實不盡然，同行業的人，生活於同一屋簷下的人，甚至不同行業，例如銀行與債仔，全部都可以用上這首詩。 我不明白鋪王剛離世，他的物業已經在市場放售，而且在族群之間傳來傳去，令人誤會鋪王的物業是資不抵債。其實，在今年初，鋪王仍然在《福布斯》排行榜20名內，而《福布斯》是經過嚴格的盡職審查，才會給予排名，如果話鋪王資不抵債，即是暗示《福布斯》做假，這個假設應該不成立，既然是不成立，物業代理又點解咁熱心將鋪王的物業在市場放售。 有物業代理話唔關他們的事，是收到承做按揭的財務機構暗示，我認為是呃鬼食豆腐，既然不是資不抵債，那麼那些物業的銀主又點會咁急將鋪王的物業放售，而且那些物業的市值全部都高過欠債很多，拖長一些時間可以多收利息，唔通那些財務機構有錢都識得賺。 |
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| 湯文亮 |
2021-05-12T15:36 |
我在3個月前撰文話已經錯過了最佳買樓時機，不少人話癡線，新冠肺炎疫情未過，移民潮未開始，樓市將會大林，是業主錯過了最佳賣樓時機，並非錯過了最佳買樓時機，我當然唔敢反駁，否則會引來更多口誅筆伐。 最近有當日話我癡線的人問，現在是否應該買樓？因為他睇到美國商會在出售金鍾甲廈之後，以更高價錢買回中區乙級商廈，連美國商會都轉軑買樓，一般香港人更加應該買樓。我有些少不同意，美國商會當日出售金鍾甲廈是帶有多少政治意味，現在回歸正常，如果唔買，唔通商會會址都要租樓，萬一被人加租或者迫遷是很冇面的事，所以，貴一些都忍痛買回中區乙級商廈。 老友的問題相信一個大媽比我答得還好，大媽見到名店大減價，於是叫其他大媽去買，有大媽話，減價只是剛剛開始，稍後減得仲多，又有更多選擇。老實說，名店大減價是非同小可，那些比較優質的貨品很快被掃清，那個冇買減價貨品的大媽問現在是否應該買，如果唔買，名店回復正價，要俾多很多錢，現在買樓就是出現這個情況，優質物業已經被掃清得七七八八，陶冬都要用高價買樓，無可否認，樓價會繼續上升，好似名店取消大減價一樣。 |
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| 湯文亮 |
2021-05-05T16:51 |
一向以來，對樓市沒有信心的人都會以BNO移民作為樓市大林理由，從大約一個月前《金融時報》公報的數字，在BNO計劃推行首10個星期，已經有逾3萬人申請，今年英國的15萬人目標應該可以達到。有咁龐大移民數字，樓價應該下跌，但很奇怪，樓市不跌反升，於是對樓市沒有信心的人改變說法，現在話移民還移民，賣樓還賣樓，兩者根本風馬牛不相及。我有多少奇怪，既然移民與賣樓沒有關系，點解當日以移民潮出現來認定樓市會大林。 有一個老友打算移民，但在移民之前全家總動員買樓，因為老友擔心，移民之後在香港買樓，可能要付30%辣招印花稅，這樣說，移民潮反而會令樓市上升，大家可能唔信，現在地產商開售新樓，有不少入票的買家都是全家總動員買樓，而那些家庭有不少正在申請移民，如果問那些打算移民的人點解會買樓，我相信他們會話移民還移民，買樓還買樓，兩者是風馬牛不相及。 |
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| 湯文亮 |
2021-04-28T16:00 |
在中原指數節節上升，新鴻基地產以約86億元，超估價上限44%，投得古洞住宅地皮，仍然有評論員認為樓市有危機，隨時會大林，叫大家居安思危。一般人認為這句說話出自好心，沒有甚麼不妥，但我認為唔妥到極，因為現在買樓的人大多數是初次置業，未有樓又點可以講居安。而事實上現在他們未安居，更加要思危，所以才買樓，否則樓價繼續上升，他們就要一世租樓住，一世替人供樓。 一向以來，我提醒打算買樓人士，買樓是私人決定，在成交之前千祈唔好同人講，否則一定會俾人嚇到唔敢買，甚至會撻訂。那些人唔使多講，一句居安思危就夠，樓市有甚麼危險，可以講多到數唔哂，有人話利息低無可低，美國稍為加息，供樓的人就會供到氣咳；亦有人話有很多香港人用BNO移民去英國，二手樓供應會大幅增加，這算唔算是樓市危機，當然算。不過，美國加息，受傷最重的應該是美國，所以，會不會是一個問號，幾時加息是另外一個問號，雖然有很多人用BNO移民去英國，令到二手樓的供應增加，但亦有很多從內地移居香港，需求可能比供應仲要多，樓價不跌反升。所以，打算買樓的人不但要思危，仲要考慮危險會不會出現，否則就不是思危。 |
SHK PPT , Real Estate , Real Estate , SUN HUNG KAI CO |
| 湯文亮 |
2021-04-21T16:21 |
有食極唔肥老友叫我減肥，我話已經很節制，甚至比他吃得更少，老友話咁就要戒澱粉質，現在大多數人叫碳水化合物，內地人簡稱碳水。我說已經盡力，除早餐食一片飛邊多士，晚餐食半碗飯，已經冇碳水落肚，我亦試過戒碳水，體重的確下降，但出現便秘、口臭及皮膚粗糙等毛病，人亦變得非常憔悴，冇氣冇力，連我孫女都話rice makes me stronger。由此可見，碳水化合物的好處多過壞處，食少一些可以，但戒唔食就似乎不必。 老友可能唔知道，樓市亦有碳水化合物，就是租金。如果沒有租金收入，代表那個物業不是完美，就算有升值潛力，業主亦會隨時將物業賣走。反之，如果每一個月都有租金收入，就算樓價下跌，業主都不會隨便將物業賣走。 換句話說，租金收入是持有一個物業不可或缺的條件，與人類需要碳水化合物一樣，人類缺少碳水化合物，就算體重下降，始終都是不健康，物業沒有租金收入，即使樓價年年上升，業主都不會開心。所以，大多數業主不會將物業空置而等待升值，最多是收少一些租金，減肥的人亦一樣，不應全部放棄碳水化合物，最多是減少一些，唔食咁多飯。 |
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| 湯文亮 |
2021-04-14T15:49 |
近日租務部同事比租客「煩到七彩」，不是要求減租，而是要求傾一張新租約，即使在年底到期，都希望提前現在洽談。我話一張都唔傾，不但續租唔傾，就算新租都唔傾，因為現在的租金不合理，3個月之後才再傾，屆時，租金就會合理得多。同事問，唔傾新客，豈不是益了行家，我就是想益行家，他們的物業租出，空置率就會下降，我可以拿高一些租金，這是一個雙贏方案，如果我現在同行家搶客就不是雙贏，而是兩敗俱傷，同事們一臉茫然。 有同事問點解可以做這個咁大膽決定，差不多是退出市場，將這3個月的客人送予行家，我話關鍵是四個字，「止跌回升」。如果大家認同樓市止跌回升，我的行為又不是很大膽，所有同事話，樓市一定是止跌回升，在過去一段時間，大多數租客都牙痛咁聲，話生意難做，炒了不少人，失業率飆升亦可以證明這事實。近日他們反而問我們有冇空置鋪位，他們有朋友想開鋪，同事話當然不是租客朋友，是他們自己，如果實話實說，傾租約一定很困難，這點做業主的一定明白。 有同事問，是否在這3個月內，所有租約都唔傾，甚至到達我們的要求都唔租？我話做生意點可以咁死板，到價即是租金回升，如果租金已經上升，又何須要等3個月。 |
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| 湯文亮 |
2021-04-07T17:13 |
雖然有報章不時話悲情，但事實上樓市的成交價與成交量都有不俗表現，尤其是在復活節清明節假期期間，不少成交都是零議價，大家以為零議價業主一定很開心，其實並不一定，或者買家比業主更加開心。 假期間有老友請飲茶，在場還有幾位朋友，老友話最近賣走了一個住宅單位，買家零議價，非常開心，所以請大家飲茶，我飲得老友餐茶，就一定唔會講不利消息，除了恭喜之外都是恭喜。但有另外一個老友話點解要開心，零議價代表買家仲有能力俾多少少，即使多2至3個百分點，最少都有幾十萬元，食十頭鮑都可以，何止一餐茶。不過，賣仔莫摸頭，賣左就算啦，話說左出黎，場面立刻變得非常尷尬。 筆者記得少時候，阿媽叫我去買一塊不見天豬肉煲湯，豬肉佬話幾多錢，我就俾幾多。幾次之後，豬肉佬同我講，「哥仔，唔該還下價」，否則佢唔開心，自此之後，我減價，佢又加返些少，最後雙方都開心，連我阿媽都話我醒目，十歲唔夠就識得講價。 有老友賣一個物業，買家還價減一成，價錢本來都可以，他問我意見，我話千祈唔好，業主減一成都肯賣，買家反而會縮沙，或者要求減更多價，不如還價減半成，令到買家認為這是業主底價。 |
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| 湯文亮 |
2021-03-30T22:26 |
很多人以為香港只得趙、雷兩位樓神，其實還有其他很多，業界統稱地產商的銷售部主管為樓神，老實說，做樓神的確不容易，一不留神，就冇得做樓神。 不少人認為做樓神易過借火，當有新盤開售，只要訂價低於市價，又有高傭金，想唔一Q清袋都難，有這個概念的人一定不是老板，大家千祈唔好以為老板鍾意一Q清袋，老板不但唔鍾意，而且認為一Q清袋是死罪，如果不是訂價太低，又如何做到一Q清袋，賣到八九成就最好，留返一些貨尾在年尾賣，為明年小陽春制做氣氛。 在去年底，當大部分評論員都認為今年即使新冠肺炎疫情緩和，樓市仍然會下跌，跌多跌少就要視乎解封時間，愈遲解封，樓市跌幅愈大。有樓神問我點睇樓市，我話樓市在疫市下仍然保持平穩，今年開關事在必行，樓市九成會上升，升幅大約10%至15%，樓神話英雄所見略同，到推出新樓盤時就減少數量，而且不是質素最好的一批，樓神如果不留神，大量以低價推出優質單位，當然可以賣個滿堂紅，但自己亦可能被老板一Q清袋。 |
Real Estate , Real Estate |
| 湯文亮 |
2021-03-24T15:12 |
有老友問我，買了兩層中環中心，同誠哥對賭，有冇覺得恨錯難返，老友表明這並不是他的說話，而是一位認為樓市非常悲情的分析員所講，我略作糾正。我並沒有同誠哥對賭，我們所買入的兩層中環中心是從其他投資者買回來，在新冠肺炎疫情下仍然有不俗的回報，連後悔也談不上，又何來恨錯難返。 分析員可能對地產投資不了解，業界有一句話，「就是有買貴，冇買錯」，就算樓價下跌，最多是唔賣住，而樓價長遠必升，唔會講恨錯難返。有一些業主被物業代理游說之下沽出物業，之後樓價急升，少不免口出怨言，那位促成交易的物業代理就會話賣仔莫摸頭，這就是恨錯難返，只有賣了樓的人才會講恨錯難返。 不少人以為蝕了錢才會話恨錯難返，其實，賺錢講恨錯難返的機會亦非常之多，我有一個經驗，相信不少人亦同樣有這個經驗，我用1億元買了一幢甲廈頂樓，剛簽完合約，交了1,000萬元訂金，支票還未過戶，已經有人比2,000萬元我賺，當然開心。不過，賣走之後就知道恨錯難返，現在那一層甲廈值5億元，所以，太容易賺的錢只是證明了一件事，就是賣走的一定是優質物業，賺多少蠅頭小利就將優質物業賣走，想唔話恨錯難返都唔得，不是資深投資者，不經過風風雨雨的人是不會明白。 |
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| 湯文亮 |
2021-03-17T15:00 |
有老友話人講樓市，我講樓市，專家用M1、M2及國民生產總值來講，而筆者講到好似1加1咁簡單，老友話當然信專家，不過，有機會俾我講如何睇樓市走勢，當然要用最簡單的方法去講。 好彩老友叫我用最簡單的方法去講，否則我反而唔識講，筆者認為有三個方法睇樓市走勢，排第三是睇成交樓宇的質素，不用理會價錢，如果質素非常好，樓市有機會作出斷崖式下跌，如果是很好，跌勢就比較緩和。如果質素不好，樓市有機會上升，如果成交樓宇的質素認真差，恭喜恭喜，樓市很快就會急升，理由是業主等錢用，在市況不好時只能賣出手上最好質素物業，如果市況澎湃，打算買樓的人，就算出價超過市價，都只能買到最差質素的物業。 排第二是睇成交量，如果成交海量，樓市上升的機會很大，雖然有人話未必，可能是業主大量出貨，這個現象在政府未推出辣招時還是有可能，在推出辣招之後，大部分業主只是持有一個自住單位，除非他們集體大幅減價，否則成交量就不會大幅增加。至於地產商當然可以劈價賣樓，但他們知道，劈價賣樓容易，但如果補回土地儲備才是困難，沒有新樓銷售稅，要地產商劈價賣樓就很難。 |
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| 湯文亮 |
2021-03-10T16:18 |
上星期筆者去了電台做節目，知道發展局長黃偉綸在隔離房做直播，又知道黃局長話政府會全方位搵地，主持人在閒談時問我，甚麼是全方位搵地，全方位的意思是上天入海，修改土地用途，主持人話，修改土地用途他明白，財政預算案亦有提及，但上天入海不明白。 香港每一幅土地都有一個地積比率，容許該幅土地的建築面積是土地面積多少倍，上天的意思就是政府容許某些土地的地積比率擴大一些，即是可以起多些建築面積，代表該幅土地上的建築物要起高一些。入海當然是填海，我相信黃局長所指的是明日大嶼填海計劃，我相信填海計劃最終都會落實進行，但在填海計劃未能提供供應之前，政府又如何搵地。 在財政司長陳茂波的財政預算案中，有5幅位於啟德的商業用地改為住宅用地，可以提供5,800個住宅單位，這是一個突破，政府不是未修改過土地用途，但每一次都會在無聲無息中進行。在財政預算案中明刀明槍表明修改就應該未試過，估計類似的修改將會陸續有來，而且不單止是商業用地，甚至工業用地都會修改。但即使政府大刀闊斧修改土地用途，我估計距離滿足市民的需求仍然甚遠，而將商業工業用地修改成為住宅用地，亦只不過是土地修改用途的前奏曲。 |
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| 湯文亮 |
2021-03-02T22:34 |
有老友問我，在歷史過程中，有不少時候是大家合力抵抗天災人禍，外敵入侵，形勢平定下來之後才出現內亂，甚至滅亡，究竟是甚麼原因。 這條問題不容易回答，但總括來說，執政者見天災人禍已去，便急不及待恢復稅收，甚至比災禍前更甚，人民經歷過大劫，元氣未復，無法支付稅收，唯有反政府，最後可能演變成一個朝代終結。 在新冠肺炎疫情下，香港經濟雖然受到影響，但一般業主仍然可以捱得住，甚至個別有人情味業主減租幅度相當高，令到租客暫時可以生存。有老友提出，點解業主願意減租，我話本來是不可以，好彩金管局在疫情初期推行還息不還本，由於利息低迷，業主便有能力減租，否則的話，業主是愛莫能助。現在疫情開始緩和，如果金管局立刻要求銀行取消還息不還本，有可能令到業主與租客應付不來，租客結業而業主在沒有租金收入下冇能力供樓，最後物業被銀行沒收。所以金管局應該考慮讓還息不還本繼續運作一段時間，我認為兩年是比較合適，令到業主當租客可以休養生息，復原只是時間問題，否則銀主盤會大增，經濟在應該變好的時候轉壞，由此可見，銀行給予客戶一段時間還息不還本是非常重要。 |
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| 湯文亮 |
2021-02-23T22:59 |
老友話業界對樓市預測，無論升或跌，或者持平都有人講，但最近一個調查很奇怪，就是預測樓市上升的人清一色是物業代理，預測下跌的全部都是測量師，兩者都是在物業代理界搵食，點解對樓市預測如此南轅北轍？ 老友有所不知，兩者雖然在物業代理界搵食，但服務的族群不同，物業代理是為地產商服務，知道很難要求地產商降低新樓售價，唯有預測樓市上升，希望買家可以俾到地產商所要求的樓價。所以，愈多新樓盤推出，物業代理預測樓市升幅愈大，物業代理對樓市預測是會配合地產商銷售策略同速度。 至於測量師預測樓市下跌，最大原因是他們手上有不少有實力買家，如果他們預測樓市上升，業主一定會持貨不賣，或者要價很高，他們就會做唔成生意。業主見測量師話樓價下跌，而又有人出價買他們的物業，很容易水到渠成，換句話說，測量師服務的族群是一班有實力的中外買家，所以我認為測量師預測樓市下跌，反而是一個利好消息，代表有不少本地以及海外資金打算買入香港房地產。 |
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| 湯文亮 |
2021-02-17T15:10 |
在今年初時筆者預期樓市有15%升幅，有不少人話我亂作，仲話今年樓市唔大跌已經偷笑。到了最近，英國的BNO計劃反應不大理想，香港的移民人數可能只得英國人所預計的一成半，大約今年有20,000香港人移民去英國，移民減少，樓價下跌的壓力亦會減少，所以，近日有不少專家轉軑，現在普遍認為今年樓市會上升15%。 老友話我食地產行業飯，熟悉樓市，預測准確亦不出奇，老友可能唔知道，有兩類人預測樓市比地產行業的人更准確。第一類是銀行家，他們真金白銀借錢比客戶買樓，如果唔了解樓市，豈不是將真金白銀倒入大海，今年銀行家對樓市取態與去年完全不同，他們趁新年期間向客戶拜年，而且又表示銀行有意放貸，有銀行支持，樓市想跌都難。 有不少人認為物業投資者最了解樓市，所以應該是第二類人，絕對不是，但物業投資者會接觸到最了解樓市的人，如果觸覺夠敏銳，就很容易預測到未來樓市升抑或跌，唔講大家未必知道，原來租客是最了解樓市，如果他們認為市況向上，就會簽新租約或者續租。 |
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| 湯文亮 |
2021-02-04T15:57 |
有老友問，如果要做一個成功投資者，首要條件是甚麼，是不是快狠准？我話快狠准是招式，不是條件，如果要做一個成功投資者，最好是獨斷獨行，計自己條數，因為如果問其他人，他們為了保障自己，將冇機會發生的風險都會計算在內，最後都是唔敢買，愈問得人多，愈唔敢買，唔敢買又點做一個成功投資者。 有不少公司老板，在面對一個物業投資計劃的時候，會成立一個委員會，除了公司的伙計之外，還會搵律師、測量師及會計師等一起討論，成功的老板會聽完分析之後，自己做決定，但更多老板聽完之後，會不斷問委員會內的人有冇風險。老實說，投資同風險是同義詞，投資物業又點會冇風險，那些專業人士知道，就算他們話沒有風險，老板都會變一些風險出黎，迫他們話有風險，倒不如迎合老板心意，將風險誇大，最後是買唔成，但不能怪他們。如果將風險淡化，他日出了問題，那些專業人士就要「揹鑊」，所以，要做一個成功投資者，一定要獨斷獨行，其他人所俾的只是意見，決定由自己去做。 |
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