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湯文亮 2022-01-26 15:06 當納米樓在大約十年前推出時,很多人不明白政府點解會容許地產商建哪些住唔到人的納米樓。唯一可以解釋就是滿足香港人做業主虛榮心,如果面積300至400方尺,恐怕不少香港人無力上車,其實,政府是有難言之隱。當時政府土地供應不足,令到地產商無法提供足夠供應量,唯有默許地產商削足就履,將單位愈起愈細,最後出現只可以容納一張床的納米樓,當時是沒有辦法中辦法。但我始終覺得政府是欺騙了市民,買了納米樓的人不但欠上一筆債,而且得物無所用,並浪費了自己的丁權,始終會有被淘汰的一日,估唔到要等十年咁耐。 有所謂遲到好過冇到,政府失驚無神唔准起280方尺以下住宅單位,有人覺得政府無必要這樣做,讓地產商自行決定,不用擾亂香港自由市場。筆者認為政府這樣做亦是無可厚非,當日土地供應不足,默許地產商起納米樓,今日土地供應比較充裕,稍為規管納米樓亦是好事,畢竟納米樓已經完成了歷史任務,功成身退是最好的結局。 Real Estate , Real Estate
湯文亮 2022-01-18 22:31 新冠肺炎疫情風雲再起,令到政府立刻禁止晚上堂食,估計這個禁令要等到春節後,甚至過了元宵節才會解封。有人歸咎於國泰航空機組人員不遵守防疫入境政策,亦有人歸咎於生日派對,姑勿論如何,事情已經發生,大家應該集中討論如何補救,而非追究責任。我阿嬤話,雞春咁密都會哺出仔,幾嚴密的抗疫政策,終會有被攻破的日子。 很多人不明白,香港並沒有采取與病毒共存,點解香港市面仍然如此興旺,經濟沒有明顯地轉壞,比不少采取與病毒共存的城市繁榮,究竟有甚麼良策。 我認為今次金管局在抗疫方面應該立下首功,一個唔起眼,睇落作用不大的政策,幫了不少香港業主,如果沒有這個政策,相信有不少業主要賣樓求存,這個政策是還息不還本,令到供緊樓的業主每月可以減少一半供款,尤其是做緊生意的業主,手頭比較松動,不用結業或者炒人,對於私人業主亦是一件好事,即使暫時失去工作或者收入減少,都可以捱得住。 CATHAY PAC AIR
湯文亮 2022-01-12 15:45 有一向睇唔好香港樓市的老友話,最近又有人劈價賣樓移民,將沙田第一城一個280方尺單位劈價10%賣走,證明香港冇前途。我經常認為劈價賣樓的新聞沒有甚麼意思,只是業主將叫價大幅提高,根本脫離市值甚遠,如果真的是要賣樓,一定要大幅減價,報道就會說有業主劈價賣樓。 不過,今次劈價賣樓的新聞應該掉轉黎睇,就算賣樓移民,所賣的亦只不過是三、四百方尺單位,對市場沒有指導性作用。如果賣樓移民的人講緊是買千幾二千方尺單位,情況又唔同。而事實上移民多,賣樓移民的人不多,亦不會有業主因為別人賣樓而賣樓,所以樓價沒有受到影響。 我認為整件事未必關移民事,只是物業代理吸盤手法,由於放盤的人不多,物業代理話有業主劈價賣樓,希望那些打算移民的人早日賣樓,他們就可以增加盤源。如果太多人賣樓,物業代理反而會搵一些業主提價賣樓的個案,希望打算買樓的人早日下決定,唔好楂個價楂得咁死,最後是追價買樓。 HK real estate , hk real estate
湯文亮 2022-01-05 14:46 金管局早前發出通函指會做調查,如果可行,以後物業買賣的按揭款項以及余額,將由銀行直接過數,避免無謂損失。原因是較早前有律師樓被接管,損失過億元,估計將由保險基金賠償,至於可不可以由銀行直接過戶到業主戶口,當然可以,不過有很多人不喜歡。 首先是大律師行,他們的信譽較好,如果是大單交易,無論是業主或者買家,不少買家都樂於委托他們,如果款項由銀行直接過數,大律師行的優勢便會失去。而事實上,有買家是不願意聘請大律師行,收費較貴是其次,大律師行有的是堅持,即使交易不成都要堅持,到最後買家可能捉到鹿脫唔到角。 有老友曾經問我,公司有咁多超過10億元買賣,點解只用一間中型律師行,唔用大律師行,是很危險,老友不明白,一單交易是關乎買賣雙方,以及買賣雙方律師,買賣雙方是沒有問題,但買賣雙方的律師是很麻煩,如果在買入時我用一間大律師行,一定會有諸多要求,不能說他們是錯,但做物業買賣,講一膽二力三功夫,沒有膽量,就唔好做買賣。
湯文亮 2021-12-29 15:19 在我學師的時候,與一個租客商談續約,全部條件亦得到雙方同意,但租客遲遲不肯簽新租約。到了最後的一日,租客要求大幅減租兩成,否則就立刻遷出,我收取租客要求之後立刻向老板報告,老板雖然只大我幾歲,但經驗豐富,立刻叫我答應租客要求,同時話晚上請我食飯,我心諗,今次大鑊了,唔通食無情雞。 晚上去上海總會食飯,老板叫了回鍋肉,據我所知,回鍋肉是四川菜,上海總會未必做得好。但老板叫這個送一定有他的目的,他說,如果今日唔答應,租客一定走,咁就冇仇報,續了約,兩年之後大家傾續租,只傾不簽,到最後一日才大幅加租兩成,這招叫回鍋肉。如果今日讓租客走了,即是連肉都唔要,又點能夠做成這味回鍋肉。我知道老板咁犀利,以後唔敢跳槽,因為老板一定答應我加薪要求,但在適當時候就會炒了我,這是職場上的回鍋肉。 有收租老友同我講,他很辛苦才等到一個租客拿米芝蓮,知道租客可以承受,可以大幅加租,加租沒有問題。
湯文亮 2021-12-22 17:58 有老友問我明年樓市走勢,我話有咁多人裝修自己層樓,樓價又點會跌。因為大多數業主都不會在大裝修之後,將自住單位出售,如果出售只會做一些簡單裝修,在大裝修後就算賣樓,要價都會高一些,做成樓價上升的現象。 有人認為在新冠肺炎疫情下,物流送餐才是最旺的行業,有排都未輪到裝修業。這點我也同意,不過,物流送餐很容易可以吸納到新手入行,但裝修就不是那麼容易,做來做去都只是幾千人。如果不是有疫情,不少裝修工人會從內地來港,現在只靠香港本土師傅,如果不是有多少面子又出得起錢,千祈唔好現在裝修,因為隨時有機會爛尾,最好等疫情過後,裝修工人供應穩定才考慮裝修,簡單講,裝修行業旺,地產唔會差,唔需要大條道理去解釋。
湯文亮 2021-12-14 22:43 現在有不少評論員已開始預測明年樓市,大多數認為約有5%至8%升幅,至於今年樓市則很少評論員談及,理由很簡單,就是在年初時,新冠肺炎疫情仍然在熾熱階段,疫苗亦未全面開發成功,而且英國又開放持有BNO的香港人可以入境做准移民,移去英國長住的人,賣樓就免不了。在疫情陰霾,樓宇供應太多下,大多數評論員都認為今年樓市下跌一成以上,甚至有個別評論員認為樓價最少瀉三成,但到了年尾埋單計數,中原指數不但沒有下跌,甚至有機會創新高,試問又點會有評論員提及今年預測。 至於明年樓市,如果只是預測上升5%至8%,筆者認為略嫌保守,上升一成以上比較合理,一定會有人問我是從那個角度預測樓市將升一成,抑或只是亂猜亂估。其實是有根據,政府推出辣招印花稅只有一個目的,就是唔想樓價上升,但如果有人寧願俾辣招稅都要買樓,老實說,辣招稅是很勁,內地人買要三成樓價,就算是香港人買第二個住宅單位都要俾15%,如果不是極度睇好樓市一定唔會做,而今年大約有三千多宗辣招稅,換句話說,樓價在某些人來說仍然偏低,單是這個因素就會令樓價上升。
湯文亮 2021-12-08 16:27 有老友話應該早聽我講,強迫餐廳員工打新冠肺炎疫苗,咁就會搵多好多錢。當日老友叫餐廳同事去打疫苗,得到結果有一半人寧願被炒都唔肯去,老友唯有頂住,最後都是冇辦法,唯有炒了幾個伙計。很奇怪,其他本來話唔去打疫苗的伙計都立刻去打疫苗,餐廳可以由B轉C,生意立刻做多左,業主見餐廳由B轉C,主動減租半年,大家共渡時艱。 老友唔明白點解業主會減租,其實理由很簡單,業主並不是不與租客共渡時艱,但租客亦要履行本身責任,如果唔B轉C,變相做少很多生意,代表租客未盡全力,冇理由要業主分擔。所以,政府強硬要餐廳員工打疫苗,其實是幫了餐廳老板、員工甚至業主,大家如果每一件事都用政治眼光去審查,蝕底的都是自己,那些本來寧願唔做都唔打疫苗的員工,最後都會打疫苗,因為唔打疫苗,真系冇人請。
湯文亮 2021-12-01 15:24 有老友話,內地樓市轉強為弱,樓價下跌,某些省市已推出限跌令,如果香港樓價下跌,香港會不會推出限跌令? 老友可能對香港樓市不大了解,以為限升令是限升,限跌令是限跌,其實,限升令具限跌令功能,所以香港政府毋須推出限跌令,政府在近十年所推出打擊樓市辣招,連同金管局的逆周期措施,大家都認為這是限升令,但限升令執行得非常成功。即使樓價下跌,大部分業主都沒有財政壓力,沒有必要賣樓,況且只得一個自住單位,唔買都要租,租樓的花費更大,又替別人供樓,所以,只得一個單位的業主除非迫不得已都唔會減價賣樓,限升令父兼母職,有限跌令功能,政府又何須推限跌令。 其實限跌令未必是對地產商或者業主有利,因為有一些願意大幅降價賣樓的業主或者地產商,他們的確是有需要,但如果因為有限跌令而賣唔出,損失可能會更大。結果不但會被銀行收樓,甚至可能欠上一身債,他們唔怨政府又怨邊個。所以,政府的確不用推出吃力不討好的限跌令,注意樓市升勢,適時推出限升令就可以。 China real est , HK real estate , hk real estate
湯文亮 2021-11-24 17:24 有老友不明白點解我管理幾百億元物業資產,還有閒情逸致寫一些無無謂謂文章,仲搞到Facebook封了我的帳號,不如留多些時間去應酬銀行家。我話寫文章除溫故知新外,還可以消磨時間,我是管理幾百億元資產,而不是幾百億元債務,所以不需要應酬銀行家。但我會對銀行家說,我並不是不應酬他們,但要應酬更重要的人物,就是我的租客。物業能夠租出,才能還錢給銀行,銀行家大多數接受我的解釋。大家可能唔知道,銀行家的自我保護意識是很高,你無端端應酬佢,他們反而擔心你的貸款有問題,與銀行家交往同防疫一樣,保持適當距離是最好。 很多投資者見樓市暢旺,而自問與銀行家的交情非淺,在利的誘惑下,少不免乘勝追擊,手上物業資產愈多,借貸比率愈高,這其實是非常危險。因為物業價格可升可跌,就算監管制度如何完善,樓價亦隨時可以下跌兩成,在樓價上升時借錢買樓,結果是資產愈多,借貸比率愈高,萬一樓市調整,交情非淺的銀行家變成交情非常淺,投資者隨時候陷入財困,其實正確做法就是愈多物業,借貸比率愈低,或者會有很多人話太保守,但保守總好過因財困而頭痛,許家印就明白個中道理。
湯文亮 2021-11-16 22:06 如果美國未能適時降低關稅、減少派錢以及開放港口,讓貨物盡快上超市貨架,通脹是無可避免。有人話買樓可以抗通脹,似乎冇錯,其實是錯到不得了。通脹最大隱憂是負資產增加,日本迷失30年就是因為日本人買樓抗通脹,導致日本樓價急升,一代人基本上不能還樓宇貸款。當時日本流行的是三代供一層樓,隨後美國用廣場協議,令日圓大幅升值,隨之而來的,就是日本本土物業資產價格大幅下跌,那些三代供一層樓的人就慘了,現在一般人都怪美國的廣場協議令日本迷失30年。但德國也有類似的廣場協議,又唔見德國迷失30年,所以,日本人千祈唔好怪美國人(他們亦不敢),要怪就怪自己誤信買樓可以抗通脹。 買實物抗通脹似乎是一個物質不變定律,但是還有一個條件,就是不能借錢,或者借太多錢,因為大家沉醉買實物抗通脹,譬如買樓,樓價必定上升。如果借錢不多,基本上是一個正確做法,但很多人認為樓價必升,以非常高的槓桿借錢買樓,在群情洶湧下,樓價的確上升,似乎證實了買資產抗通脹是正確的,於是繼續用高槓桿買樓,最後變成不是買樓抗通脹,而是借錢抗通脹,為抗通脹的人埋下隱憂。
湯文亮 2021-11-09 22:04 有樓神同我講,以往每一次開盤之前都膽顫心驚,唔系怕賣得唔好,而是怕賣得太好,唔覺意一Q清袋,即時的確會受到老板嘉許,但當老板稍後想深一層,就會覺得一Q清袋是因為售價太平,老板是不會理會售價是否是由他決定。總之,負責賣樓的樓神就要揹這只鑊,老板心情好可能只是責罵幾句,如果心情唔好,樓神隨時會被炒魷,這是新樓盤開售時的魷魚游戲。 本來一Q清袋是地產商夢寐以求的事,但唔知幾時開始,好事變壞事,地產商唔鍾意一Q清袋,甚至會覺得被人搵了老襯。其實恕我直言,地產商的確被物業代理搵了老襯,每一個新盤開售前,地產商一定會搵物業代理坐低傾計,問下他們意見,究竟開價幾多才會有好成績。物業代理天性就是鋤價,對住賣樓的人一定會講市況唔好,買樓的人不多,開價不能太進取,對住買樓的人就會話一盤難求,即使是地產商也不例外,最後得出一個低於市場價格,美其名叫買得開心價。 新樓盤有了一個價錢,物業代理就發揮他們的動員能力,每一個香港人都會不斷接到那個樓盤資訊,本來是一個平平無奇樓盤,講講下就會變成一個非常優質,唔買就笨樓盤,最後一Q清袋,物業代理又可以得到豐厚傭金。
湯文亮 2021-11-03 15:35 筆者雖然唔相美國聯儲局有28萬億美元債務仍然會加息,但加息傳言又不時傳出,君子不立危牆之下,如果有定息按揭,而且又不太蝕底的話,才用定息按揭不失為一個保底做法。 按揭保險公司剛剛宣布定息按揭計劃由試驗階段改為恆常化,已經有不少人問我是否應該采取這個定息計劃,畢竟定息始終比現時的浮息為高,未見其利先見其害。我認為說話不能這樣說,定息按揭計劃是政府一項德政,但可惜采用的人不多,一年半以來,只批得4億元,如果不設1,000萬元上限,我會立即參加,而且金額愈高愈好,提問的人半信半疑,我話冇花冇假。 大家都知道大通脹來臨,如果美國沒有應變策略,在大通脹之下,利息必然上升,現在的定息按揭計劃,10年期的是1.99厘,20年期的是2.19厘,比現時H按浮息高不多於0.5厘,當買一個保險都抵。況且,參加定息按揭計劃可以豁免3%壓力測試,換句話說,相同的收入,相同的財政背景,參加定息按揭計劃的客戶得到批核的機會就大得多。 USD
湯文亮 2021-10-27 14:49 老友問,是不是租金升,樓市上升,租金跌,樓市下跌?一般來說,這是一條物質不變定律,尤其是政府推出港人購買第二個住宅單位要交15%印花稅之後,基本上已經冇人買樓收租。供應減少,租金自然上升,但二手樓樓價受到地產商推售新盤影響,中原指數連續下跌四個星期,跌了2.5%,但只是暫時性,當地產商暫緩推售新樓盤,購買力就會回流到三手樓巿場,到那時候,中原指數又會回復上升。 近日所見,無論是豪宅以及小型單位租金都有一定升幅,小型單位甚至缺盤,政府亦了解實況,所以急急忙推出殺房租金管制,起碼保住4年租金不會大幅上升。但如果有一日,住宅單位的租金在供應減少下仍然下跌,大家真的是要小心。代表有很多香港人移民離開,將自住單位出租,或者有香港人租唔起樓,要搬回與父母或者兄弟姊妹同住,供應在不知不覺間增加,租金下跌就變得正常,樓價亦有很大機會下跌。我不是危言聳聽,在大通脹之下,經濟環境轉壞,這個情況隨時會發生,留意市況變化,將債務負擔減至在能力范圍之內,才能避過大通脹危機。 HK real estate
湯文亮 2021-10-19 21:47 不時有做投資銀行的人搵我買高息債券,我話唔識投資,簡簡單單買樓收租算數。但有人同我講,買樓收租如買低息債券,風險比買高息債券還要高,因為高息債券經過不少專業人士做盡職審查,如果有風險都是大圍事,但買樓就不同,只是業主自己考慮有關風險,評論員講的都是廢話,物業代理只是想促成單交易,其他的事可免則免。所以,他們唔明白點解有人會買樓收租,但大家又唔好以為在投行做的人會買金融產品,其實,他們搵到錢都會買樓收租。 買高息債券與買樓收租的分別,就是當發行高息債券的公司無力派息,高息債券就會大幅貶值,甚至得個零,但如果買樓收租,就算租客唔交租,都可以收返層樓,但並不一定會蝕錢,因為層樓可能升了值,但高息債券最多都是發行的公司能夠以全額兌現,這就是有人寧願買樓收租都唔買高息債券的理由。
湯文亮 2021-10-12 20:53 很多人都試過類似情況,就是去到一間不熟識餐廳,問侍應有甚麼好介紹,侍應話餐牌上的都是好介紹,於是自己叫送,誰不知等了很久仍未出菜,於是問點解咁耐,侍應話材料需要時間解凍,仲叫客人叫過第二樣,客人當然唔開心,甚至唔食就埋單走人。 香港在過去幾十年,補地價速度緩慢,導致土地供應不足,市民基本生存要求被剝削,埋下民怨伏筆,但負責補地價的雙方,政府與地產商,都公說公理,婆說婆理,官員會話地產商申請的地方政府仍未打算開發,地產商的申請就放埋一邊,而地產商會話官員是太官僚,已經俾足地價,但始終沒有回覆,如是者蹉跎歲月,官員每個月照支人工,而土地價格則繼續上升,雙方都是既得利益者,當然不會出現爭拗,但問題始終沒有解決,受苦的仍然是香港人。 林鄭月娥在施政報告推出特首介紹,北區大都會,唔鍾意她的人立刻會話假大空,我亦唔鍾意林鄭,我不但不會話假大空,並且認為計劃可行。北區大都會計劃代表政府在未來一段時間,將集中處理北區發展,各位地產商、鄉紳父老,如果在北區有農地,最好配合政府發展,快些申請補地價,不但可以特快批核,沒有回贈,但會有優惠價。
湯文亮 2021-10-06 15:18 最近我睇一個視頻,講一個台灣男人娶了一個波蘭女子,一齊在華沙買樓,用了300萬元新台幣,大約84萬港元,在波蘭華沙市中心買了一個250方尺,非常實用,房廁廳廚房全部都有齊的單位。物業代理話,那個單位以前是賣400萬元新台幣,降了兩成半,原因是華沙的人口減少,不少居住在華沙的波蘭人,退休之後將華沙的房子賣走,回鄉間住大屋,享受人生去了,換句話說,人口減少令樓價下跌。 波蘭的例子並不是極端性,有不少人知道日本人口急劇減少,日本樓價不但下跌,而且可以買到東京市中心優質單位,這是二、三十年前無法想像的事。 香港去年減少人口9萬,但樓價沒有下跌,主要原因是那些消失的人口大多數是移民去了英國,但他們並沒有將香港的物業賣走。所以,香港的樓價不跌,至於點解唔賣走香港物業,主要是那些是用BNO計劃去英國,他們要5年之後才知道可不可以移民,如果英國拒絕,他們便要回流香港,而事實上已經有人經不起考驗而回流香港。
湯文亮 2021-09-22 19:28 在中秋節前夕,有老友到公司吹水,佢話股市大林,唔見了很多錢,不過冇得賴,又冇人楂住支槍迫佢買股票,我同老友講,千祈唔好同其他人呻,除了得唔到任何安慰之外,隨時會俾人話如果輸起就唔好炒股票。 內地有不少人以為炒樓不是賭,是投資,地產商有責任保障他們一定要賺錢,如果唔賺錢,就容許他們退房,仲要賠償利息給他們,這叫做維權。其實,這是內地物業炒家未成熟表現,投資物業是最豪賭,不少人一生都唔敢落注,錯過了一次又一次良機,到現在仍然要租樓住,如果炒樓可以維權,那些人一早已經炒樓,維權其實是助長炒風。 有買深圳豪宅樓盤的人話,他們傾家蕩產買樓,現在樓價下跌,他們一定要維權。其實維甚麼權,買豪宅的人點會傾家蕩產,搵黎講。在香港,樓價愈高,借錢愈少,如果不是手頭松動,就千祈唔好買豪宅,不過,那些人又並不是講錯,他們是傾家蕩產去炒樓。 中央政府三申五令,已經講了不少次住房不炒,炒家唔理中央意思就冇辦法,現在樓價下跌,炒家不但想盡辦法要求退錢,仲要維權,希望中央政府出面支持炒家。其實,這是炒家示弱表現,炒樓是一次豪賭,如果輸了千祈唔好講甚麼維權,否則就會俾人話,如果輸唔起就唔好炒樓。
湯文亮 2021-09-15 14:37 我有一個開財務公司慨老友,不但心地善良,而且溫文爾雅,不過大家不明白點解他會有一個外號叫心狠手辣。老友話,其實大多數做財仔的都是心狠手辣,並不是財仔殺人放火,而是行事方針,但這是被迫的,因為做財仔如果對債仔仁慈,債仔就會對他們殘忍。 老友話,以前他對債仔非常仁慈,結果反而令債仔不滿意,甚至訴之法律,於是他改變作風,心狠手辣,債仔反而不敢講半句說話,久而久之,他就得了心狠手辣這個外號。我同老友講,如果沒有實例,大家都很難理解一個財仔從溫文爾雅變心狠手辣,請舉例以明之。 老友話初初做財仔的時候,遇上債仔不還款,在迫不得已的情況下沒收他們的物業,以銀主身份在市場放售,他盡心盡力為債仔的物業爭取好價錢,出售後將多余的款項退回給債仔,但通常債仔不但不會多謝,反而會話既然尚有余款,點解要咁早將物業賣走,如果樓市掉頭回升,損失由誰人負責,過了一段時間,樓價上升,債仔極有可能出律師信給財務公司,懷疑財務公司當時以低價將他的物業賣走,雖然結果是不了了之,但已經令老友唔開心,於是改變作風,以心狠手辣行事,債仔反而不敢多講半句。
湯文亮 2021-09-07 22:30 有老友問賣樓之後最擔心甚麼,是否樓市大升,我話不是,如果賣樓之後樓市大升,只能怪自己學藝不精,對市場觸覺唔夠,而事實上,我最擔心是買家立刻大幅加價放售,如果物業是自己還好,最多被人笑下,如果是公司物業,老板就算唔懷疑我有利益,都會對我的工作能力有所保留。所以,我一定會問物業代理,買家是否會自用或者收租,如果代理話買家打算炒一轉,我多數不會賣,買家炒不如我炒。 老友話今次中伏,他剛剛賣走了一個鋪位,買家簽了合約之後立即加價五成放售,老友現在被他老婆哦到發癲,話佢賣平咁多錢,佢打算賠訂賠傭,我話千祈唔好,賠訂賠傭就中了買家的計。一般炒家炒樓,大多數要求是薄cut,他們當然希望可以有厚利,但現實是不會發生,不過,他們仍然會大幅加價將剛買的物業放售,博業主一時不察,賠訂賠傭了結這單買賣。老友半信半疑,這亦難怪,老友不是物業投資者,不會明白業界運作情況,但市場上不時有一些賠訂賠傭,之後重售,售價竟然比賠訂的售價還要低,那些人可以算是中了伏。
湯文亮 2021-09-01 16:57 有老友話有一個朋友以BNO去了英國,打算長住,第一件事就是買樓,買樓當然冇問題,但到銀行申請按揭時,竟然不獲批核,更加唔好講甚麼H按、P按及現金回贈等。現在搞到他的朋友發曬癲,我話在外國買樓,大多數有一條銀行按揭貸款條文,如果得唔到銀行貸款,買方是有權不成交,除非買方在買樓時願意刪除這條款,而事實上,這項條文很多時都會被刪除,因為賣家會話,已經有另外一個買家俾到價,如果唔刪除就唔會賣,而香港又沒有這項條文,所以,很多時都會接受賣方的要求。 我問老友,他的朋友究竟要申請幾多成按揭,原來是八成,怪不得銀行不批核,就算在香港,亦只有1,000萬元以下的住宅單位才可以申請八成按揭,同時按揭保險公司會「驗屍咁驗」,視乎申請人有冇能力還款。在英國,銀行家睇從香港去的人只是一批未合資格的難民,5年之後唔知是否可以申請移民,如果批八成按揭,5年之後申請人被遣返,樓宇市值下跌,銀行可能會受到損失。所以,寧願現在不批核,換句話說,就算在民間,英國人仍然未當用BNO去的香港人是自己人,香港人以為已經移民去了英國,只不過是一廂情願想法。
湯文亮 2021-08-24 22:23 有老友問是不是每一個移民離開香港的人都有自住物業,我話這條問題白癡,唔會答,老友亦知道答案,不過佢話很奇怪,因為有評論員話,樓市有很大機會下跌三成,因為一年內有9萬人移民離開,以3個人一個家庭為例,即是有3萬個家庭,只要有一半家庭要賣樓,就有1.5萬個住宅單位供應,等於全年供應量,樓市想唔大跌都唔得。 有很多人認為,那位評論員非常有勇氣,夠膽話樓市下跌三成,一定會有很多人挑戰佢,我話預測樓市下跌三成絕不大膽,話每一個移民離開的人都有樓賣才真正是大膽。不過,大家都明白,那位評論員可能太心急話樓市會大跌,唔記得並不是每一個移民離開香港的都有自住單位,反之大多數移離香港的人是沒有物業,有樓的人會話,既然在香港有樓,當然是香港的生活環境不錯,搵到食,點解仲要走。 大家對於移民有一個錯覺,以為全部都是因為政治立場不同,或者不滿意香港政府,我估計一定會有,但為數不多,移民離開的最大原因是在香港搵唔到食,希望去一個新的地方可以重新開始。如果有樓,表示生活得不錯,當然唔會走。所以,以為移民賣樓而令香港樓價大跌可能是一個誤會,如果有樓,點解仲要走。 HK real estate
湯文亮 2021-08-18 17:47 老友話老牌家族賣樓,樓市堪虞,我問堪虞點解,老友話即是好大鑊。其實,老牌家族唔賣樓,樓市才堪虞,嚴格來說,老牌家族阻住地球轉,因為老牌家族所持有的物業,大多數是舊樓,但是他們又唔賣,又唔發展,只是收雞碎咁多租,就算肯賣,大哥得,細佬又唔肯。轉眼又過一年,連跟進的物業代理亦轉行,買賣仍然未有眉目,現在老牌家族肯賣樓,重建之後,或多或少都會增加供應,所以,老牌家族賣樓是不是好消息。 不懂樓市的人才會話老牌家族賣樓,樓市大鑊了,老實說,老牌家族的後人,學術水平很高,有博士學位的多過冇博士學位的,但系唔識做生意,不過又唔憂柴憂米,都唔知要等到幾時,家族後人才會聯合起來,的起心肝賣樓。經常都有傳言話老牌家族賣樓,但到最後都唔會成事,唔知道那些話樓市堪虞的評論員會不會話老牌家族唔賣樓,樓市前景亮麗,我估計都唔會,他們會話,老牌家族想賣樓都冇人承接,樓市前景堪虞。
湯文亮 2021-08-11 15:48 有老友問,中原指數距離最高點只是一步之遙,只是相差0.38%,會不會在今個星期破頂,我認為以現時樓市走勢,機會是很大,但有很多人表示,即使中原指數在今個星期破頂,但後市仍然不明朗,恐怕在破頂之後倒跌,得不償失,我唔敢話沒有機會,只夠膽講機會不大。 現在內地有不少省市都推出壓抑樓市政策,大部人會認為那些措施會令內地樓市下跌,影響所及香港樓市也會跌。我的睇法剛好相反,點解內地要壓抑樓市,就是太多資金,政策唔比他們在當地買樓,唯有到外地買樓。本來可以到英美澳加等國家買樓,但恐怕被美國制裁,資產被凍結,咁就損失慘重,不如到香港買樓,起碼可以避免美國制裁。大家都知道內地的購買力是如何驚人,中原指數在破頂後仍然上升是絕對有可能,我並不擔心樓價下跌,反而擔心樓價升得太勁,政府要再出招壓樓市,換句話說,中原指數破頂提供了政府再出招的誘因,引致樓價下跌的危機。
湯文亮 2021-08-04 15:28 有不少人到現在仍然自怨自艾,他們認為如果在2003年SARS期間,沒有放棄資不抵債的資產,今日就發過豬頭。我話如果講返轉頭,就甚麼也不用說,而事實上當日可以放棄資不抵債的都是有力人士,包括一些知名投資者,他們見所擁有的資產變成負資產,就將手上資產交給銀行處理,即使銀行容許他們還息不還本亦拒絕,將資不抵債物業交給銀行之後,還向其他人表示無債一身輕,有不少老友當時亦有叫我放棄資不抵債物業,以免泥足深陷,香港已經冇得救。 大家被負資產這個名詞嚇窒,在我來說,只要我有能力守住,一日沒有被銀行收樓,或者未賣,一日都不是負資產。 究竟有沒有負資產這個名詞,關鍵就是物業有沒有被銀行沒收變成銀主盤,如果變成銀主盤,負資產有很大機會由一個概念變成一個名詞,但如果沒有被銀行沒收物業,負資產有機會變成資產,甚至會令到物業持有人獲利甚豐。 在2003年SARS期間,銀行的負資產不計其數,對稍有能力,而又願意還息不還本的業主,銀行都不會沒收他們的物業,但很多業主見那些物業的市值已經低於債務,放棄是最好辦法。
湯文亮 2021-07-28 15:29 有老友話,香港樓市在經濟好的時候仍然升得很慢,在新冠肺炎疫情過後,有大量港人離開,樓盤充斥市場,樓市一定會下跌,他替我擔心。我覺得很奇怪,點解老友唔替自己擔心,反而替我擔心,原來老友只得一個自住單位,無論樓市升跌,都唔會賣走,否則就要租樓住,條數點計都唔化算,所以不用擔心。我問老友點解唔買多幾個單位,老友話買鬼買馬,銀行都唔肯借錢。老友在不知不覺間講出樓市不跌的理由。借唔到錢買樓,樓價又怎會下跌。 上星期筆者與上一任金管局總裁陳德霖食飯,佢問我有冇人鬧佢推出逆周期措施,我話當日不知幾多,無論銀行家或投資者,他們認為金管局阻住地球轉,應該好似以往一樣,可以自由向銀行借錢,由銀行自負盈虧,最多設一個七成上限。當時有不少人叫我同陳德霖反映,我話一定會同陳總講,在任何壓力下,都不能夠撤銷逆周期措施,否則初次置業者就要俾多很多錢買樓,負債累累,是非常危險,而炒家就會賺到盤滿砵滿。當樓市下跌,損失的人就會怪罪金管局,不少人話我專登唱反調,唔似一個物業投資者。 大家可能不了解逆周期措施其實是定海神針,在樓市上升時,可以壓住樓市升勢,理由是大家都借唔到錢買樓。 HK real estate , hk real estate
湯文亮 2021-07-21 15:13 有老友問我有冇去書展,我話新冠肺炎疫情下,雖然已經打了兩針,但咁多人地方,可免則免。而且去書展都唔會買書,最多打下書釘,如果要打書釘,不如在屋企打,因為仲有很多書仍然未睇。 老友話不明白,點解我肯定唔會買書。我話不同年紀的人對於書籍有不同詮釋。少年好買書,買了之後三幾日就會掉走。青壯好藏書,買了之後唔會讀,但又唔會掉走,會放埋一邊,等到老婆鬧才會大手清理。年長者好讀書,即是打書釘,很少會買書。老友話唔知有這個情況,唔知真定假。 老友可能唔知道不同年紀投資者對於投資物業亦有不同詮釋。年輕投資者鍾意買買賣賣,摸出摸入,就算買到一件優質貨都唔會長楂,賺多少錢就會賣走,跟著大宴親朋,物業代理最愛。 中年的投資者發覺當年買入的物業,如可不賣走,今日升幅驚人,於是只買不賣,甚麼逢三退一都是廢話,恐怕捉到鹿唔識脫角,最後楂到成手貨,當遇上風吹草動,如果財力不足,手上的貨就會被銀行大手清理。 年紀比較大的投資者不時去睇樓盤,但很少還價,所以,物業代理最不喜歡年紀比較大的投資者,話他們只睇不買,只不過是打書釘。
湯文亮 2021-07-14 15:18 在年初時,我在港台城市論壇講樓市,當時,英國已經推出BNO移民計劃,英國估計第一年將有15萬人用BNO移民去當地,所售樓宇總值大約2,800億元。其他評論員表示,有如此龐大銷售數量,樓價想唔跌都唔得,我話承他們貴言,如果真系有咁多人賣樓,房屋問題就迎刃而解,可惜香港人願意移民,但不願意賣樓。 移民不賣樓,就是樓價高企的原因,甚麼供應不足都是廢話,在1997回歸的時候,香港大約有700萬人,現在是745萬人,人口增加了45萬人,但在這段時間,公私營房屋供應大約增加了100萬個單位,應該可以令到900萬人保持在回歸前的居住水平。但事實不但樓價上升,港人仲要愈住愈細,甚至要住不合法的殺房,歸根究底就是那些移民離開的人對香港充滿信心,不願賣走他們在香港的物業,所以有不少評論員話有很多人移民離開香港,樓市會大林,我話系就好,如果那些移民願意賣樓,香港樓價高企,供應不足的問題就得到解決。 HK real estate
湯文亮 2021-07-07 15:21 有老友話,根據某專家評論,即使樓市上升,新樓熱賣,大部分專家預測樓市在第三季破頂,但由於移民人數太多,就算樓價創歷史新高,都只是暫時性。移民潮最終都會令樓市下跌,就算現在樓市上升,但新樓盤不時有撻訂個案出現,而且數目不少,這亦是樓市下跌先兆,業主不得不妨。 叫人小心是一件非常容易做的好事,但那些專家可能不知道,買樓有風險,不買樓也有風險,不斷叫人唔好買樓,令有能力及有需要的人錯失了不少良機,樓價愈升愈有,即使下跌,亦只是正常調整,而且幅度亦不會太大,只是很小數業主會受到損失,太過叫人小心,反而害了有能力買樓的人。 至於新樓撻訂,只不過是買家要仔唔要乸,一個樓盤,大約有四分一質素比較差的單位,地產商為了可以令到那些單位容易出售,會用捆綁式銷售方法,一個質素好的單位搭一個比較差的單位,買那些組合的機會率比較高,但香港買樓的人非常精明,買入那些組合的人會放棄質素比較差的單位,即使損失訂金亦在所不惜。換句話說,新樓買家願意多付5%買一個合他們心水的單位,由此可見,樓市尚有最少5%升幅,而事實上那些被放棄的單位,很容易再次售出,而且售價比撻訂價為高。
湯文亮 2021-07-01 16:59 有老友多謝我發表對樓市睇法,令到他在幾個月前下定決心買了一間豪宅,現在相信已經升值不少,我話千祈唔好多謝我,買到心頭好是他的福分,雖然有很多人話我唔識樓市,報章訪問幾十個人講樓市都冇我份,真系叻極有限,這點我亦同意。不過,我只是發表對香港樓市意見,唔鍾意的人今次可能損失慘重。 如果用樓市來預測香港未來經濟形勢,首選是豪宅,豪宅旺,香港不會差,我們有百多間豪宅,從社運到新冠肺炎疫情,空置率非常低,租金不但沒有下跌,甚至有輕微升幅。由此可見,香港樓市雖然調整,但未傷及根基,待疫情過後,香港解封,經濟回復正常,樓市應該會繼續上升。本來要等到解封之後,香港樓市才會上升,但現在香港人的觸覺非常敏銳,對於那些整天話移民潮會令樓價下跌的說話視為騷擾,沒有影響他們對香港樓市信心,所以,要預測香港前景,首先要睇豪宅,豪宅旺,香港唔會差。
湯文亮 2021-06-22 23:06 有老友問,怎樣才算是頂級投資者,筆者認為是懂得買摸貨的人,老友以為我講錯,應該是賣摸貨的人。其實,要賣摸貨是很容易,買十幾個單位或者車位返黎,要賣走三兩個是很容易,但剩下的是很難賣走。情況好似去買橙,小販用100元買入十個橙,而有人可以用11元一個任揀,表面上是小販每個賺了一元,但被人揀完揀剩,只剩下一大堆籮底橙,一元一個都未必有人買。所以,能夠以合理價錢,買到優質摸貨,雖然賣家是賺錢,但買到摸貨的人仍然是贏家。 有人問我投資物業有咁長時間,最失威是那一次,蝕了幾次錢。我最失威的一次是買入一整層高樓層商廈,賺了10幾個百分點就賣走,賣走之後就呻笨,咁靚物業冇可能賣走。以後,我冇機會買入類似樓層,即使願意出高價都買唔到,那次雖然表面上賺到少少錢,但其實是輸了很多,因為那層商廈有巨額升幅,我唔知人點睇,但自己認為是失威失到盡。
湯文亮 2021-06-15 22:42 有年輕朋友買了一個單位之後,四出同人講,最後竟然要撻訂,很多人不明白,那位年輕人已經做得很好,在未有足夠錢買樓的時候就等,有足夠錢就忍。唔岩心水都唔買,最後出價又快又狠,結果搶到那個優質單位,但點解要撻訂收場?很多人都不明白,最難解釋就是業主殺訂後重售,售價竟然高過撻訂價,而又很快又賣得出,代表撻訂的人在買入時做了正確決定,但點解要撻訂。 很多人將投資者口訣「等忍狠」掛在口邊,以為自己做足功夫,其實,「等忍狠」只是一個大綱,其實是變化莫測,今次年輕朋友衰在一個「忍」字,並不是忍手,而是唔忍得口,買了樓四出同朋友講,好朋友就只會講一聲系呀,冇咁老友就會話小心樓價下跌,以及供唔供得起,嚇得兩嚇,寧願撻訂收場,所以,一定要靈活運用投資者口訣,不能一本通書睇到老。
湯文亮 2021-06-09 17:39 幾個星期前,「鋪王」波叔(鄧成波)過身,有口痕友話,將軍一去,大樹飄零,市場上立刻有不少閒言蜚言,同時有不少波叔所擁有物業在市場放售,對於波叔兒子來說,是非常驚險。老實說,我又幫唔到手,唯有希望他們處變不驚。 香港地,望人富貴的人少,望人閉翳的人多,有一個視頻講叔叔欠中銀400億元,驚動國務院,而消息來源是一個上市董事,一個銀行高層,我撰文話發放視頻的人,一定唔知道銀行怎樣借錢比客戶,一定以為抵押資產愈多,借貸比率愈高。原來是相反,抵押資產愈多,借貸比率愈低,如果中銀借400億元比波叔,抵押資產一定超過千億元,正常的貸款業務,又點會驚動國務院。不過,現在有機會驚動國務院,追查視頻頻來源,甚至要求公開發放訊息的人,畢竟現在亂發消息的人實在太多,警告一下也是好事。 我不了解波叔財政,不過,波叔在港區福布斯排名19,一定有相當資產,而福布斯在發放排名之前,一定會做過盡職審查,大家究竟擔心甚麼,只要波叔後人不自亂陣腳,甚麼事也可以解決。
湯文亮 2021-06-01 21:59 有老友話從比特幣賺了多少錢,現在返璞歸真,想買物業收租。老友投資比特幣獲利,可以賺到夠錢買樓,是我認識的第一人,既然那些錢是從虛擬世界賺回來,不是分甘同味,而是分金同享。現在買樓有一個很大膽做法,唔好同業主買,而是同炒家買,接炒家的摸貨。 老友摸不著頭腦,我話老實說,現在已經過了買樓的最佳時機,同業主買並不一定可以買到優質物業,不如同炒家買。炒家那些貨是幾個月前買落,有一個較長的成交期,物業質素會比現在出售的為佳,而且價錢會平過現價。炒家當然要賺錢,不過除笨有精,就算俾錢炒家賺,仍然有很大機會低過市價,但質素一定會不錯,而且主動權在買家手里。如果唔岩價或者物業質素唔好,買家是可以唔買,這個世界「有強奸冇焗賭」。 老友話抗拒摸貨,因為這樣做會助長炒風,我唔怪老友,因為有很多人都有這種想法。其實,可以從另外一個角度去睇,炒家其實是一個零售商,他們從批發商買了一大堆貨物,在市場分銷,只是賺大約10%,而且有一定風險。如果冇人買代表是次貨,隨時要自己上身,買家可以慢慢睇,慢慢揀,揀到岩先還價。
湯文亮 2021-05-26 17:00 筆者識得一個專買凶宅的投資者,但從來沒有問他點解要買凶宅。有一次,他問我知唔知點解佢要買凶宅,我話應該是價錢平,一般都會比正常低三、四成,撞岩唔好時勢,隨時平一半。他說這只是一個理由,最主要的原因就是凶宅已經是凶宅,就算再發生命案,對那個凶宅的樓價是沒有影響,但如果買一個正常單位,碰岩不幸事件,那個單位的樓價會大幅貶值。不過,那位投資者強調,買凶宅的確要有很大勇氣,唔知道會不會得罪屋內靈體,所以,在睇樓時覺得心神恍惚,就算價錢幾平都唔會買。我覺得那位投資者買凶宅的理由都幾特別,但的確是一個理由。 不過,凶宅買賣亦可以反映樓市走勢,一般來說,除了那幾個凶宅專業買家之外,一般人是不會有人有興趣買凶凶宅,而那些投資者在任何情況下都會鋤價。所以,凶宅的交投是淡靜,如果連凶宅也暢旺,代表樓市非常熾熱,但我認為,如果不是凶宅專業投資者,都是忍手為佳,寧願出高價一些都要買正常單位。
湯文亮 2021-05-19 17:15 上周末,我尊敬的鋪王波叔(鄧成波)過身,立刻有物業代理搵我,話波叔有一些物業必定要放售,已經有人還價,如果我有興趣,他們可以幫我鋤價,我話本是同根生,相煎何太急,物業代理知難而退。 大家都應該知道這兩句話是出自曹植,他被曹丕迫害,在七步之內寫了七步詩,一般人認為這是描寫兄弟之情,其實不盡然,同行業的人,生活於同一屋簷下的人,甚至不同行業,例如銀行與債仔,全部都可以用上這首詩。 我不明白鋪王剛離世,他的物業已經在市場放售,而且在族群之間傳來傳去,令人誤會鋪王的物業是資不抵債。其實,在今年初,鋪王仍然在《福布斯》排行榜20名內,而《福布斯》是經過嚴格的盡職審查,才會給予排名,如果話鋪王資不抵債,即是暗示《福布斯》做假,這個假設應該不成立,既然是不成立,物業代理又點解咁熱心將鋪王的物業在市場放售。 有物業代理話唔關他們的事,是收到承做按揭的財務機構暗示,我認為是呃鬼食豆腐,既然不是資不抵債,那麼那些物業的銀主又點會咁急將鋪王的物業放售,而且那些物業的市值全部都高過欠債很多,拖長一些時間可以多收利息,唔通那些財務機構有錢都識得賺。
湯文亮 2021-05-12 15:36 我在3個月前撰文話已經錯過了最佳買樓時機,不少人話癡線,新冠肺炎疫情未過,移民潮未開始,樓市將會大林,是業主錯過了最佳賣樓時機,並非錯過了最佳買樓時機,我當然唔敢反駁,否則會引來更多口誅筆伐。 最近有當日話我癡線的人問,現在是否應該買樓?因為他睇到美國商會在出售金鍾甲廈之後,以更高價錢買回中區乙級商廈,連美國商會都轉軑買樓,一般香港人更加應該買樓。我有些少不同意,美國商會當日出售金鍾甲廈是帶有多少政治意味,現在回歸正常,如果唔買,唔通商會會址都要租樓,萬一被人加租或者迫遷是很冇面的事,所以,貴一些都忍痛買回中區乙級商廈。 老友的問題相信一個大媽比我答得還好,大媽見到名店大減價,於是叫其他大媽去買,有大媽話,減價只是剛剛開始,稍後減得仲多,又有更多選擇。老實說,名店大減價是非同小可,那些比較優質的貨品很快被掃清,那個冇買減價貨品的大媽問現在是否應該買,如果唔買,名店回復正價,要俾多很多錢,現在買樓就是出現這個情況,優質物業已經被掃清得七七八八,陶冬都要用高價買樓,無可否認,樓價會繼續上升,好似名店取消大減價一樣。
湯文亮 2021-05-05 16:51 一向以來,對樓市沒有信心的人都會以BNO移民作為樓市大林理由,從大約一個月前《金融時報》公報的數字,在BNO計劃推行首10個星期,已經有逾3萬人申請,今年英國的15萬人目標應該可以達到。有咁龐大移民數字,樓價應該下跌,但很奇怪,樓市不跌反升,於是對樓市沒有信心的人改變說法,現在話移民還移民,賣樓還賣樓,兩者根本風馬牛不相及。我有多少奇怪,既然移民與賣樓沒有關系,點解當日以移民潮出現來認定樓市會大林。 有一個老友打算移民,但在移民之前全家總動員買樓,因為老友擔心,移民之後在香港買樓,可能要付30%辣招印花稅,這樣說,移民潮反而會令樓市上升,大家可能唔信,現在地產商開售新樓,有不少入票的買家都是全家總動員買樓,而那些家庭有不少正在申請移民,如果問那些打算移民的人點解會買樓,我相信他們會話移民還移民,買樓還買樓,兩者是風馬牛不相及。
湯文亮 2021-04-28 16:00 在中原指數節節上升,新鴻基地產以約86億元,超估價上限44%,投得古洞住宅地皮,仍然有評論員認為樓市有危機,隨時會大林,叫大家居安思危。一般人認為這句說話出自好心,沒有甚麼不妥,但我認為唔妥到極,因為現在買樓的人大多數是初次置業,未有樓又點可以講居安。而事實上現在他們未安居,更加要思危,所以才買樓,否則樓價繼續上升,他們就要一世租樓住,一世替人供樓。 一向以來,我提醒打算買樓人士,買樓是私人決定,在成交之前千祈唔好同人講,否則一定會俾人嚇到唔敢買,甚至會撻訂。那些人唔使多講,一句居安思危就夠,樓市有甚麼危險,可以講多到數唔哂,有人話利息低無可低,美國稍為加息,供樓的人就會供到氣咳;亦有人話有很多香港人用BNO移民去英國,二手樓供應會大幅增加,這算唔算是樓市危機,當然算。不過,美國加息,受傷最重的應該是美國,所以,會不會是一個問號,幾時加息是另外一個問號,雖然有很多人用BNO移民去英國,令到二手樓的供應增加,但亦有很多從內地移居香港,需求可能比供應仲要多,樓價不跌反升。所以,打算買樓的人不但要思危,仲要考慮危險會不會出現,否則就不是思危。 SHK PPT , Real Estate , Real Estate , SUN HUNG KAI CO
湯文亮 2021-04-21 16:21 有食極唔肥老友叫我減肥,我話已經很節制,甚至比他吃得更少,老友話咁就要戒澱粉質,現在大多數人叫碳水化合物,內地人簡稱碳水。我說已經盡力,除早餐食一片飛邊多士,晚餐食半碗飯,已經冇碳水落肚,我亦試過戒碳水,體重的確下降,但出現便秘、口臭及皮膚粗糙等毛病,人亦變得非常憔悴,冇氣冇力,連我孫女都話rice makes me stronger。由此可見,碳水化合物的好處多過壞處,食少一些可以,但戒唔食就似乎不必。 老友可能唔知道,樓市亦有碳水化合物,就是租金。如果沒有租金收入,代表那個物業不是完美,就算有升值潛力,業主亦會隨時將物業賣走。反之,如果每一個月都有租金收入,就算樓價下跌,業主都不會隨便將物業賣走。 換句話說,租金收入是持有一個物業不可或缺的條件,與人類需要碳水化合物一樣,人類缺少碳水化合物,就算體重下降,始終都是不健康,物業沒有租金收入,即使樓價年年上升,業主都不會開心。所以,大多數業主不會將物業空置而等待升值,最多是收少一些租金,減肥的人亦一樣,不應全部放棄碳水化合物,最多是減少一些,唔食咁多飯。
湯文亮 2021-04-14 15:49 近日租務部同事比租客「煩到七彩」,不是要求減租,而是要求傾一張新租約,即使在年底到期,都希望提前現在洽談。我話一張都唔傾,不但續租唔傾,就算新租都唔傾,因為現在的租金不合理,3個月之後才再傾,屆時,租金就會合理得多。同事問,唔傾新客,豈不是益了行家,我就是想益行家,他們的物業租出,空置率就會下降,我可以拿高一些租金,這是一個雙贏方案,如果我現在同行家搶客就不是雙贏,而是兩敗俱傷,同事們一臉茫然。 有同事問點解可以做這個咁大膽決定,差不多是退出市場,將這3個月的客人送予行家,我話關鍵是四個字,「止跌回升」。如果大家認同樓市止跌回升,我的行為又不是很大膽,所有同事話,樓市一定是止跌回升,在過去一段時間,大多數租客都牙痛咁聲,話生意難做,炒了不少人,失業率飆升亦可以證明這事實。近日他們反而問我們有冇空置鋪位,他們有朋友想開鋪,同事話當然不是租客朋友,是他們自己,如果實話實說,傾租約一定很困難,這點做業主的一定明白。 有同事問,是否在這3個月內,所有租約都唔傾,甚至到達我們的要求都唔租?我話做生意點可以咁死板,到價即是租金回升,如果租金已經上升,又何須要等3個月。
湯文亮 2021-04-07 17:13 雖然有報章不時話悲情,但事實上樓市的成交價與成交量都有不俗表現,尤其是在復活節清明節假期期間,不少成交都是零議價,大家以為零議價業主一定很開心,其實並不一定,或者買家比業主更加開心。 假期間有老友請飲茶,在場還有幾位朋友,老友話最近賣走了一個住宅單位,買家零議價,非常開心,所以請大家飲茶,我飲得老友餐茶,就一定唔會講不利消息,除了恭喜之外都是恭喜。但有另外一個老友話點解要開心,零議價代表買家仲有能力俾多少少,即使多2至3個百分點,最少都有幾十萬元,食十頭鮑都可以,何止一餐茶。不過,賣仔莫摸頭,賣左就算啦,話說左出黎,場面立刻變得非常尷尬。 筆者記得少時候,阿媽叫我去買一塊不見天豬肉煲湯,豬肉佬話幾多錢,我就俾幾多。幾次之後,豬肉佬同我講,「哥仔,唔該還下價」,否則佢唔開心,自此之後,我減價,佢又加返些少,最後雙方都開心,連我阿媽都話我醒目,十歲唔夠就識得講價。 有老友賣一個物業,買家還價減一成,價錢本來都可以,他問我意見,我話千祈唔好,業主減一成都肯賣,買家反而會縮沙,或者要求減更多價,不如還價減半成,令到買家認為這是業主底價。
湯文亮 2021-03-30 22:26 很多人以為香港只得趙、雷兩位樓神,其實還有其他很多,業界統稱地產商的銷售部主管為樓神,老實說,做樓神的確不容易,一不留神,就冇得做樓神。 不少人認為做樓神易過借火,當有新盤開售,只要訂價低於市價,又有高傭金,想唔一Q清袋都難,有這個概念的人一定不是老板,大家千祈唔好以為老板鍾意一Q清袋,老板不但唔鍾意,而且認為一Q清袋是死罪,如果不是訂價太低,又如何做到一Q清袋,賣到八九成就最好,留返一些貨尾在年尾賣,為明年小陽春制做氣氛。 在去年底,當大部分評論員都認為今年即使新冠肺炎疫情緩和,樓市仍然會下跌,跌多跌少就要視乎解封時間,愈遲解封,樓市跌幅愈大。有樓神問我點睇樓市,我話樓市在疫市下仍然保持平穩,今年開關事在必行,樓市九成會上升,升幅大約10%至15%,樓神話英雄所見略同,到推出新樓盤時就減少數量,而且不是質素最好的一批,樓神如果不留神,大量以低價推出優質單位,當然可以賣個滿堂紅,但自己亦可能被老板一Q清袋。 Real Estate , Real Estate
湯文亮 2021-03-24 15:12 有老友問我,買了兩層中環中心,同誠哥對賭,有冇覺得恨錯難返,老友表明這並不是他的說話,而是一位認為樓市非常悲情的分析員所講,我略作糾正。我並沒有同誠哥對賭,我們所買入的兩層中環中心是從其他投資者買回來,在新冠肺炎疫情下仍然有不俗的回報,連後悔也談不上,又何來恨錯難返。 分析員可能對地產投資不了解,業界有一句話,「就是有買貴,冇買錯」,就算樓價下跌,最多是唔賣住,而樓價長遠必升,唔會講恨錯難返。有一些業主被物業代理游說之下沽出物業,之後樓價急升,少不免口出怨言,那位促成交易的物業代理就會話賣仔莫摸頭,這就是恨錯難返,只有賣了樓的人才會講恨錯難返。 不少人以為蝕了錢才會話恨錯難返,其實,賺錢講恨錯難返的機會亦非常之多,我有一個經驗,相信不少人亦同樣有這個經驗,我用1億元買了一幢甲廈頂樓,剛簽完合約,交了1,000萬元訂金,支票還未過戶,已經有人比2,000萬元我賺,當然開心。不過,賣走之後就知道恨錯難返,現在那一層甲廈值5億元,所以,太容易賺的錢只是證明了一件事,就是賣走的一定是優質物業,賺多少蠅頭小利就將優質物業賣走,想唔話恨錯難返都唔得,不是資深投資者,不經過風風雨雨的人是不會明白。
湯文亮 2021-03-17 15:00 有老友話人講樓市,我講樓市,專家用M1、M2及國民生產總值來講,而筆者講到好似1加1咁簡單,老友話當然信專家,不過,有機會俾我講如何睇樓市走勢,當然要用最簡單的方法去講。 好彩老友叫我用最簡單的方法去講,否則我反而唔識講,筆者認為有三個方法睇樓市走勢,排第三是睇成交樓宇的質素,不用理會價錢,如果質素非常好,樓市有機會作出斷崖式下跌,如果是很好,跌勢就比較緩和。如果質素不好,樓市有機會上升,如果成交樓宇的質素認真差,恭喜恭喜,樓市很快就會急升,理由是業主等錢用,在市況不好時只能賣出手上最好質素物業,如果市況澎湃,打算買樓的人,就算出價超過市價,都只能買到最差質素的物業。 排第二是睇成交量,如果成交海量,樓市上升的機會很大,雖然有人話未必,可能是業主大量出貨,這個現象在政府未推出辣招時還是有可能,在推出辣招之後,大部分業主只是持有一個自住單位,除非他們集體大幅減價,否則成交量就不會大幅增加。至於地產商當然可以劈價賣樓,但他們知道,劈價賣樓容易,但如果補回土地儲備才是困難,沒有新樓銷售稅,要地產商劈價賣樓就很難。
湯文亮 2021-03-10 16:18 上星期筆者去了電台做節目,知道發展局長黃偉綸在隔離房做直播,又知道黃局長話政府會全方位搵地,主持人在閒談時問我,甚麼是全方位搵地,全方位的意思是上天入海,修改土地用途,主持人話,修改土地用途他明白,財政預算案亦有提及,但上天入海不明白。 香港每一幅土地都有一個地積比率,容許該幅土地的建築面積是土地面積多少倍,上天的意思就是政府容許某些土地的地積比率擴大一些,即是可以起多些建築面積,代表該幅土地上的建築物要起高一些。入海當然是填海,我相信黃局長所指的是明日大嶼填海計劃,我相信填海計劃最終都會落實進行,但在填海計劃未能提供供應之前,政府又如何搵地。 在財政司長陳茂波的財政預算案中,有5幅位於啟德的商業用地改為住宅用地,可以提供5,800個住宅單位,這是一個突破,政府不是未修改過土地用途,但每一次都會在無聲無息中進行。在財政預算案中明刀明槍表明修改就應該未試過,估計類似的修改將會陸續有來,而且不單止是商業用地,甚至工業用地都會修改。但即使政府大刀闊斧修改土地用途,我估計距離滿足市民的需求仍然甚遠,而將商業工業用地修改成為住宅用地,亦只不過是土地修改用途的前奏曲。
湯文亮 2021-03-02 22:34 有老友問我,在歷史過程中,有不少時候是大家合力抵抗天災人禍,外敵入侵,形勢平定下來之後才出現內亂,甚至滅亡,究竟是甚麼原因。 這條問題不容易回答,但總括來說,執政者見天災人禍已去,便急不及待恢復稅收,甚至比災禍前更甚,人民經歷過大劫,元氣未復,無法支付稅收,唯有反政府,最後可能演變成一個朝代終結。 在新冠肺炎疫情下,香港經濟雖然受到影響,但一般業主仍然可以捱得住,甚至個別有人情味業主減租幅度相當高,令到租客暫時可以生存。有老友提出,點解業主願意減租,我話本來是不可以,好彩金管局在疫情初期推行還息不還本,由於利息低迷,業主便有能力減租,否則的話,業主是愛莫能助。現在疫情開始緩和,如果金管局立刻要求銀行取消還息不還本,有可能令到業主與租客應付不來,租客結業而業主在沒有租金收入下冇能力供樓,最後物業被銀行沒收。所以金管局應該考慮讓還息不還本繼續運作一段時間,我認為兩年是比較合適,令到業主當租客可以休養生息,復原只是時間問題,否則銀主盤會大增,經濟在應該變好的時候轉壞,由此可見,銀行給予客戶一段時間還息不還本是非常重要。
湯文亮 2021-02-23 22:59 老友話業界對樓市預測,無論升或跌,或者持平都有人講,但最近一個調查很奇怪,就是預測樓市上升的人清一色是物業代理,預測下跌的全部都是測量師,兩者都是在物業代理界搵食,點解對樓市預測如此南轅北轍? 老友有所不知,兩者雖然在物業代理界搵食,但服務的族群不同,物業代理是為地產商服務,知道很難要求地產商降低新樓售價,唯有預測樓市上升,希望買家可以俾到地產商所要求的樓價。所以,愈多新樓盤推出,物業代理預測樓市升幅愈大,物業代理對樓市預測是會配合地產商銷售策略同速度。 至於測量師預測樓市下跌,最大原因是他們手上有不少有實力買家,如果他們預測樓市上升,業主一定會持貨不賣,或者要價很高,他們就會做唔成生意。業主見測量師話樓價下跌,而又有人出價買他們的物業,很容易水到渠成,換句話說,測量師服務的族群是一班有實力的中外買家,所以我認為測量師預測樓市下跌,反而是一個利好消息,代表有不少本地以及海外資金打算買入香港房地產。
湯文亮 2021-02-17 15:10 在今年初時筆者預期樓市有15%升幅,有不少人話我亂作,仲話今年樓市唔大跌已經偷笑。到了最近,英國的BNO計劃反應不大理想,香港的移民人數可能只得英國人所預計的一成半,大約今年有20,000香港人移民去英國,移民減少,樓價下跌的壓力亦會減少,所以,近日有不少專家轉軑,現在普遍認為今年樓市會上升15%。 老友話我食地產行業飯,熟悉樓市,預測准確亦不出奇,老友可能唔知道,有兩類人預測樓市比地產行業的人更准確。第一類是銀行家,他們真金白銀借錢比客戶買樓,如果唔了解樓市,豈不是將真金白銀倒入大海,今年銀行家對樓市取態與去年完全不同,他們趁新年期間向客戶拜年,而且又表示銀行有意放貸,有銀行支持,樓市想跌都難。 有不少人認為物業投資者最了解樓市,所以應該是第二類人,絕對不是,但物業投資者會接觸到最了解樓市的人,如果觸覺夠敏銳,就很容易預測到未來樓市升抑或跌,唔講大家未必知道,原來租客是最了解樓市,如果他們認為市況向上,就會簽新租約或者續租。
湯文亮 2021-02-04 15:57 有老友問,如果要做一個成功投資者,首要條件是甚麼,是不是快狠准?我話快狠准是招式,不是條件,如果要做一個成功投資者,最好是獨斷獨行,計自己條數,因為如果問其他人,他們為了保障自己,將冇機會發生的風險都會計算在內,最後都是唔敢買,愈問得人多,愈唔敢買,唔敢買又點做一個成功投資者。 有不少公司老板,在面對一個物業投資計劃的時候,會成立一個委員會,除了公司的伙計之外,還會搵律師、測量師及會計師等一起討論,成功的老板會聽完分析之後,自己做決定,但更多老板聽完之後,會不斷問委員會內的人有冇風險。老實說,投資同風險是同義詞,投資物業又點會冇風險,那些專業人士知道,就算他們話沒有風險,老板都會變一些風險出黎,迫他們話有風險,倒不如迎合老板心意,將風險誇大,最後是買唔成,但不能怪他們。如果將風險淡化,他日出了問題,那些專業人士就要「揹鑊」,所以,要做一個成功投資者,一定要獨斷獨行,其他人所俾的只是意見,決定由自己去做。

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