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李峻銘 2022-01-27 22:30 踏入2022年,美國通脹愈來愈厲害,迫使美國聯儲局可能最快在3月份便開始加息,估計全年調高1厘的機會最大! 香港一方面受聯系匯率影響,也有息率調高的壓力,但上一輪美國加息收水並沒有影響到香港,香港銀行仍受水浸影響,遲遲沒有跟美息同步。不過今次美國收水情況又會如何?新冠肺炎疫情打擊物流及生產鏈,加息未必能壓抑物價升幅,加息幅度難以估計!假若美國貨幣政策「急煞車」或「急轉彎」,勢必產生嚴重外溢效應。甚至有陰謀論認為美國可利用瘋狂加息令美元回流美國,令新興市場產生金融風暴,以解決美國自身的財政問題! 面對美國加息潮,作為香港的業主,選擇按揭計劃就要加倍留心!傳統上,香港的物業貸款都是浮息的,近年在低息環境下,往往只是1.5厘或以下,一旦息率回升至3厘,利息支出便倍增。雖然香港的加息速度可能比美國慢,而近年幾大多數的物業按揭也以同業拆息為基礎。而銀行同業拆息市場,則反應較敏感,每天都在變,一旦美國落成加息,大家的按揭支出便同步上升是難以避免! 其實HKMC有提供定息按揭,10年定息時1.99厘,15年定息2.09厘,20年定息是2.19厘。
李峻銘 2022-01-20 22:26 新冠肺炎疫情令不少公司改變運作模式,在家工作(WFH)變得非常普遍!間接令不少打工仔從市區搬至郊區,以享受更佳的居住環境。就以英國為例,根據去年10月數據,全國平均樓價按年升值10.2%,但倫敦就只有6.2%,倫敦周邊城鎮比傳統市中心表現更佳。據萊坊的統計調查,2020年9月至2021年8月成交增幅最多為雷丁附近的Wokingham(RG10),成交量增加83%,這里也是香港人移民的熱門地點,樓價升幅達15%至48.9萬英鎊。這種現象在加拿大的溫哥華及澳洲的悉尼也有類似情況發生。所以大家若在外地置業,傳統上只買市中心的觀念,可能已經過時! 香港情況又如何?據仲量聯行的早前數據,2011年至2015年新界北部及西北部住宅樓價升幅是45.8%,九龍區則漲47.7%,市區升幅高於新界。但踏入2016至2021年,新界區增28.6%,跑贏同期九龍區升25.5%。筆者再按中原城市樓價指數,在2019年1月至2021年10月比較,全港城市指數升11%,而港島區的指數多9.25%,九龍指數增10%,相反新界西飆13.3%,而新界東則上揚14.5%。明顯地,新界區的走勢比市區為佳。
李峻銘 2022-01-13 21:49 香港人口老化已經是無法逆轉的大趨勢,根據香港政府統計處發布的「香港人口推算2020至2069」,2019年本港男性的平均預測壽命為82歲,而女性則為88歲,兩者均較30年前增加8年。在2019年65歲以上人口占總人口18%,約130萬,年齡中位數為45.5歲,去到2039年,65歲以上的人口占總人口三分一,約有250萬人,年齡中位數則去到52.5歲。換句話,在2039年50歲或以上的人口,比50歲以下的還要多,總數在350萬以上! 在此背景下,回想香港住宅的設計,並沒有與時並進,沒有照顧長者的需要!筆者發現在私人住宅內,有不少獨居長者,這個趨勢隨著人口老化,只會愈來愈普遍。健康問題一定是頭號關注點,廁所設計、走廊闊度、扶手等等基本設備固然是必需考慮,隨著智能家居的發展,可發現長者一旦跌倒,未能在合理時間下起身,便能發出警報予有關人士,智能家居也必不可少! 除了個別單位的設計外,會所的設計又必須重新配置。運動對長者健康是非常重要,但當下的會所健身室設備又是否適合長者使用?長者可能不大需要保齡球場,反而更多的棋室、麻雀房可能更合適。
李峻銘 2022-01-06 22:26 香港的智能家居一向不太流行,可能因為大家覺得實際效用不大,只得控制燈光、窗簾、冷氣等家居電器,但費用卻高不可攀,是豪宅才有資格的配置! 但隨著科技進步,這些想法也應該成為過去!現在只需一部隨身手機,免費下載一個合適的APP,花費數百元,就可以購買到一個智能插蘇拖板,可以遙控家中普遍電器,如回家前預先開冷氣,預定時間開關窗簾,都變得很簡易,完全可以自助,不需工程人員協助,費用自然大幅下降。 智能家居除了令大家方便之外,也令家居變得更安全!筆者有一位親戚,家中有老人家是有認知障礙症,曾經試過深夜獨自走出家門,在街上迷失路途,不懂回家!為此,親戚便在大門上安裝一個只需數百元的感應器,設定在深夜時間開啟,一但老人家走出家門,便會啟動感應器,預設的手機便會發出警號,無論親戚身在何方,都可以獲得通知!另一次,筆者有一位朋友,忘記關掉煮食爐,鄰居聞到異味,管理處致電筆者朋友,他立即可以用手機上的APPs,關掉煮食爐,避免了一場火災,也是智能家居的功能。 HK Cap Flow , IT
李峻銘 2021-12-30 17:13 今年聖誕、新年的氣氛特別濃厚,走到街上,不難發現處處都車水馬龍,擠得水洩不通,相信跟未能出外旅游,大家都留港有關。 打開Facebook,提醒筆者去年今天,香港正藉新冠肺炎疫情高峰,連晚飯堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食,否則就唯有外賣。今年餐廳卻大收旺場,高朋滿座,出名的餐廳甚至一位難求。筆者曾到訪一間私房菜,但已停止接受訂位,因為明年訂位已全滿!誇張至極,風光背後其實不少餐廳捱不住去年的逆景,已經結業,無法享受今年好日子!這個情況,想起投資,能夠有能力在逆景時守住,才能獲得順景時的回報! 在樓市方面,今年中是市場最暢旺時候,樓價指數曾創歷史新高,但之後慢慢回軟,雖然跌幅有限,但買家變化明顯減慢!當今正籍聖誕新年,下月又到農歷新年,大節日一個接一個,買家的購買意欲自然更加打上折扣,尤其是二手市場交易。 相反,一手高價物業在靜市中,表現一支獨秀,剛剛屯門青山公路售出一洋房,售價高達8,500萬元,尺價約20,512元。馬鞍山另一洋房樓價更高達1.44億元,尺價約40,224元,元朗去周連沽3幢洋房,最後一座以4,145.4萬元售出,尺價也達約18,800元。
李峻銘 2021-12-23 22:52 轉眼間,2021年又即將完結,由於今年香港及內地新冠肺炎疫情都受控,除個別旅游相關行業外,經濟大致回復正常。至於本年樓市,基本上也是穩定,上升幅度不足5%。 最令人意外的反而是成交量大增!計至12月中,全年物業成交金額達到8,651億元,預計至年底將突破9,000億元。這將是一個歷史新高記錄,比1997年樓市最瘋狂的時候,物業成交金額是8,680億元還要高,成交宗數也達到近95,000宗,是2012年以來的新高。 各類物業中,二手住宅物業成交量上升幅度最高,由去年的46,903宗升至58,572(計至12月中)年底應超過60,000宗,上升近30%,其實自2012年來,二手住宅成交量從來從未超過50,000宗。成交金額也超過5,000億元,僅次於1997年的5,647億元。相信是疫情受控、低息持續,加上林鄭Plan威力在買家發揮功效。但供應方面,也因移民潮的出現而大增,有買有賣樓價上升有限,但卻造出超高成交金額量。 展望2022年,移民潮相信仍然持續,但數量可能減少。樓價會否因為受到刺激而上升,就要看看利率走勢,及會否引發新一波疫情。
李峻銘 2021-12-16 22:39 上周談到退休三寶之中的年金及保單逆按揭,今周跟大家分享另一寶—— 物業逆按揭。這跟保單逆按揭的操作機制相似,每月按揭證券公司會根據抵押物業價值派發定額的數目。例如物業價值500萬元,65歲的男士若采用定息按揭,每月可得14,750元,直至終身。收款期間業主可以繼續住在物業內,如屬退休更可以將物業出租,在這種情況下,業主會有雙重收益。當業主身故,後人可以還清物業的逆按揭貸款總數,以便繼續持有物業,否則,貸款機構會沽出物業,扣除貸款余額後,若有余款,便會撥歸業主後人所有!即使物業出售獲得的款項不足夠還款,業主及其後人也沒有責任,樓宇升值有得益,貶值就沒責任,不愧是一個輸打贏要的理想安排。 坊間有不少誤會,以為必須沒有按揭的物業,才可以做逆按揭,其實並不如此。在此計劃,可以先取部分款項用作還清原有按揭,當然,這樣每月收到的款項就會有所折扣。另外,由於物業可能會升值,業主在中途也可以因應升值而加額按揭,換句話,業主更可以選擇一筆過收錢,用作緊急用途,例如醫療費用,也可以選擇每月加錢收取款項。
李峻銘 2021-12-09 22:39 最近筆者有朋友登陸(60大壽),一大班朋友為他慶祝,但他卻憂心重重,原來登陸也意味即將退休,為失去了固定收入而感到憂心! 香港現行退休保障只有強積金(MPF),退休人士若能有100萬元的累積結余,已算不錯,對於中產人士當然遠遠不足夠退休的財務需要! 大家若翻查香港按揭證券公司網頁,便會發現他們在力推退休三寶。包括年金計劃、保單逆按揭及安老按揭計劃。先說港府的年金計劃,以一位65歲的男士為例,投入200萬元每月便可獲得11,600元收入,直至去世。每年即是139,200元,回報率高達5.8%。直至15年後,即是80歲時,共會收到2,088,000元,以後收到的都是有賺了,香港男士一般有85歲,由65至85歲,20年合共收到278.4萬元,如果長壽一點,90歲的話,就收到348萬元,回報非常可觀而穩定。由於計劃由港府的年金公司擔保,這種20年,甚至30年的擔保,比一般保險公司安心很多,何況保險公司已很少肯做擔保回報,只會提供過往的業績作參考,港府的年金確實優勝得多!可惜的是,每位投保人的金額上限是300萬元,對於較富裕的中產,金額可能不足。
李峻銘 2021-12-02 22:38 市場上很多評論都在說,全球在面對滯脹風險!何謂滯脹?滯及脹是兩個不同的現象:滯是指經濟衰退,需求不足;脹是指物價不斷攀升! 筆者認為在歐美有脹,暫時並沒有滯。新冠肺炎疫情雖然短暫影響需求,但政府不斷派錢,大大減少了沖擊。反而疫情更直接影響供應鏈,令物資缺乏,連美國感恩節的銷情也大受影響。長遠而言,去全球化也令物價有增無減,歐美確實存在通貨澎脹的風險! 相反,內地地疫情受控,供應鏈也完好無缺,物資並不缺乏,自給自足。物價上升有限,不過,受到加強監管房地產、打擊壟斷平台、經濟、債務去槓桿化等等政策影響,令經濟活力減弱,需求自然萎縮。換句話,只會有滯卻沒有脹!甚至有出現過縮的金融風險! 香港作為東西方的交匯點,既受歐美,也受內地影響,站在資產市場(包括樓市)的角度而言,通脹帶來對利率的變化就是最大的風險。
李峻銘 2021-11-25 22:23 市場有一句明言:「買樓有風險,不買樓也有風險」,說明風險無處不在,要正確了解「風險」一詞,才能找到適合的應對方法! 首先,每個人的處境不同,風險也不一樣。筆者曾有一位朋友,他的兒子在澳洲升學,當然有需要以澳元繳付學費及生活費等開支,購入澳元是抵銷澳元上升的風險相反,筆者認為並沒有此需要,購入澳元的話,純屬投機其升值,是增加了本身的財務風險。同樣是,購入澳元,風險的管理可是剛剛相反! 風險因人而異之外,風險的等級程度也有很大分別,就以當今熱門的購買海外樓花為例!當中就涉及不同程度風險,如單位用的材料,甚至顏色可能跟當初想像不同。這個風險損失當然有限,單位落成日子延期跟爛尾的風險就大大不同。有些風險是可以接受,有些卻無法接受,風險無處不在,問題是如何避重就輕! 最後,時間性的風險,如移民賣樓,或者樓換樓,大家必須在限期前完成,就寧願平價也要沽出以避免更大損失!其實借錢買股票、基金、債券或任何資產,都會面對一旦資產大跌價,銀行自會Call Margin。
李峻銘 2021-11-18 22:02 海外買樓始於都是隔山買牛,當中一定涉及風險,加上銷售海外物業的代理,又缺乏監管,良莠不齊,大家更需格外小心!上周筆者也指出,單純發牌監管代理,也未能提供足夠保障! 面對這種客觀環境,買家又應如何自保?首先大家想想最大的風險是甚麼?爛尾相信一定是首項!作為買家必須詳細了解發展商背景、歷史、過往項目的往績,但當然也非萬全之策,為了減少風險,一旦爛尾,訂金就有機會損失,所以最佳辦法是減少訂金的數目。 對訂金的要求,每國家地區的慣例可能不同,在英國、加拿大及澳洲等成熟國家,10%至20%是慣例,一但高於此水平,大家便要小心。在英國,10%的訂金是有保險的,一旦發展商出事,10%訂金是可以追討的。訂金少也證明發展實力雄厚。再者,買家也可以追問代理訂金有沒有托管安排,托管在哪里?動用訂金的條款如何?大家便會知道涉及風險大大不同。至於在東南亞國家的訂金數目,就五花百門,大家需要更加留神了! 如果大家需要按揭的話,就必須留意樓花時間有多久。首先,外地銀行有沒有提供樓花按揭,如果沒有的話,就必須做建築期付款計劃。換句話,銀行只會待樓宇建好,才提供按揭(其實在英國、加拿大及澳洲都很普遍)。
李峻銘 2021-11-11 22:05 消費者委員會上周發表一份名為「境外置業添保障」的研究報告,報告指出當今代理若純粹銷售境外物業,毋須領牌,令買家缺乏保障,建議針對銷售境外物業的代理發牌,以求加強對消費者的保障! 筆者作為從事代理多年的業內人士,當然歡迎此措施及精神。物業投資是不少市民的投資首選,但政府於香港實施的辣招,令稅費高昂及借貸率低,令不少市民轉向境外置業。不過當中涉及的風險就大大不同,而且傳統成熟地區,如英國、美國、加拿大及澳洲等,資訊尚算充足易明,一但涉及一些東南亞國家如泰國、越南、馬來西亞及柬埔寨等等,透明度更低,制度也不時改變。 任何人都可以在YouTube發表一些似是而非的置業資訊,對大眾確實完全沒有保障。問題是強制發牌監管就能解決問題?發牌當然涉及考試,作用是確保從業者有足夠知識,懂得如何保障消費者。但監管局現行的考試范圍,全部都是香港相關的,其中絕大部分只跟住宅物業有關而已,跟境外物業銷售一點兒關系也沒有!此乃一大漏洞。 而且,翻看投訴人的投訴原因,根據地產監管局透露64%是爛尾,36%是租金回報保證,7%才是與代理有關的。
李峻銘 2021-11-04 21:51 於今年在美國上市的內地龍頭中介平台——貝殼找房,市值曾經超過6,000億元人民幣,其創辦人左暉個人財富水漲船高,因而成為內地地產首富,比李嘉誠還要富有! 可惜,天妒英才,左暉於今年5月20日逝世,終年只是50歲。貝殼股價也從此一落千丈。由最高近80美元,跌至只有約18美元。領導人去世,固然是原因之一,但更重要是內地一系列收緊房地產政策開始收效!「三條紅線」令發展商財困停止擴張,二手指導價也令買家的首期大增,更要命的是市場相信樓價會調整一段長時間,買家自然會放慢入市,若市場調節機制發揮效力的話,業主及發展商會自然減價賣樓,交投便會增加。但內地卻又有限跌令,加上內地文化,發展商減價賣樓是制造恐慌的原凶,會令之前的買家不滿,要求退房的話,情況更亂。所以減價短期並不普遍,當然有財困的中國恆大集團是例外,但只屬少數!結果交投大幅減少,今年固然沒有「金九銀十」,只有「寒冬瑟瑟」是不錯的寫照!大灣區9個地城市9月份一手近39,000宗,比去年下跌50%。 二手房遭受到的影響最嚴重的深圳,去年7月網簽合約量達13,407宗的高峰,到今年9月已跌至1,765宗的交易量。 RMB , Real Estate , Real Estate , IPO , IPO
李峻銘 2021-10-28 21:47 最近有年輕人正在猶豫加入地產代理行列或保險代理行業,遂向筆者了解地產代理工作。筆者告訴他兩者其實有很多共通處,最明顯都是主要靠傭金作為回報。不過地產代理通常都有一萬幾千的底薪,而保險代理則大都是沒有底薪。 大家都是必須善訴聆聽客戶需要,分析能力強,反應快自然能有更出色銷售表現,不過筆者也相信,銷售人員每天都會遇到挫敗,能夠克服負面情緒,鍥而不捨地進行工作,可能是必須具備的性格! 再進一步比較,地產代理銷售的是各式各樣樓宇,包括住宅、商鋪、工廠、寫字樓、但無論如何都是一件實物,功能也是顯而易見,相對保險是賣一種保障,比較抽象。客戶有沒有此需要,往往要花要不少唇舌。當然,保險的消費金額可大可小。差不多每個人都是潛在客戶。相反,地產入場門檻很高,要有一定經濟基礎或父母親戚協助,否則,想買也未必成為有效的客戶。 以往保險代理以人傳人銷售為主,公司主要是提供培訓,教導保險經紀如何利用自己人際網絡!相反,地產代理公司則開設大量門店,方便他們吸納新客。 Real Estate , Real Estate
李峻銘 2021-10-21 22:38 自從特首林鄭早前發表「施政報告」,建議開拓新界北部300公里的「都會區」,遂引起市場很多評論,尤其是大量土地引致樓價下跌的憂慮! 筆者本周特意前往古洞一帶視察,不難發覺周圍都是荒廢的漁塘、農地及濕地,但又會望到不少高樓大廈在不遠處,深圳的福田及南山就近在咫尺,原來是兩種截然不同環境形成強烈的對比 ! 大家都知道近來深圳迅速發展,由市中心向東擴展,已經去到坪山區,向西北發展,也去到光明區,二區都是深圳的新界,距離已經達40公里。部分低增值的工業也搬遷至東莞或惠州。翻看地圖,原來古洞跟福田只有少於10公里的距離。 可見深圳也是鬧地荒,古洞地理位置非常接近深圳市中心,一旦能發展起來,將大大有利深圳的發展。何況,一向以來,香港不缺頂尖的科技人才,例如全亞洲最大的AI企業——商湯,也例如大疆,已經成為全球最大的無人飛機供應商。這些人才在香港起步,在深圳開花結果,如果香港跟深圳在北部都會區一同融合發展,前景當然是秀麗。
李峻銘 2021-10-14 22:03 上周特首發表其任內最後一份施政報告,當中用了很大的篇幅去談在香港的最北端建設新的都會區(CBD)。報章最吸精的標題,當然是會建成一個能容納250萬人,有90萬個住宅單位的新社區,連在上海的朋友,也就此向筆者查詢,如此大量樓宇供應會否拖累樓價? 筆者向他解釋90萬是一個很粗略的估計,還包含了約30萬個現有單位,還要分20至30年完成,七成公屋,只有三成是私樓,對樓市沖擊有限!認為今次施政報告最特別之處反映港府的行事思路的改變。 這個北部都會區的土地,一向都存在,正如筆者一向強調,香港並不缺乏土地。
李峻銘 2021-10-07 22:18 雖然美國當今通脹率已經超過5%,坊間有不少評論也在估計聯儲局何時收水? 但聯儲局仍然強調是受新冠肺炎疫情打亂供應鏈所致,屬於短期性!只暗示會在11月有機會減少買債,換句話下月只是將放水的力度減慢,直至明年中才能停止買債,即停止放水,至終回購債券(收水)更是遙遙無期! 至於加息,市場上大多估計在明年底會開始加息!但筆者甚有保留,既然聯儲局認為今次通脹是供應鏈發生,由供應不足所致,加息只會壓抑需求,對增加供應沒有幫助,例如加息並不會令更多貨車司機出現,貨物堆在港口情況,也不會改善,運費仍然高企。以美國財會官員的才智,不會不明白加息於事無補。相反,以美國當今的天文數字債務,聯儲局不會輕易加息!另外疫情的發展情況也未完全明朗,一旦疫情再次因變種病毒而加劇,需求將進一步減少,加息自然是雪上加霜! 所以筆者大膽估計,美國加息的日子仍是遙遠的。即使美國真的在明年開始加息,相信幅度也有限,而且加息也並不代表香港一定加息。
李峻銘 2021-09-29 23:21 上周談這議題時,受字數所限,未能詳細解釋筆者觀點!唯有今周再續談! 由於三大發展商都擁有不少農地,可能涉及「壟斷」性質!農地被要求多建屋是合情合理的推斷!有讀者並不認同筆者上周每年8.5萬伙的估計。根據市場測量師預測,若全部私人農地被利用,以一半建屋,另一半興建附屬配套,並用5倍地積比興建的話,可以有接近60萬住宅單位,超過46個太古城,很震撼的數字,好像可以立即解決居住問題! 事實上,要多久時間才能完成涉及的農地,是問題的關鍵!5年的話,每年有12萬伙,10年完成,每年就變成6萬伙,20年的話,每年就只有3萬伙!相差何其遠! 要將農地變成可建5倍的住宅地,很多配套設施需要興建,道路、水、電、煤統統不可或缺!最要命的一定是交通!大型發展區不能單靠巴士、小巴等,必須有類似地鐵的大型運輸工具!以古洞站為例,只在原有鐵路上建一個站,估計在2027年才建好,整條北環線需至2034年才完成,洪水橋站完成也要2030年,這些已經研究多年,比較成熟相信是最早可以提供的新地鐵服務。
李峻銘 2021-09-23 22:01 中央早前嚴打科技、教育行業等等壟斷行為,已經令相關股價大幅調低。本周一香港地產股價也大幅下跌,原因是上周五傳出中央閉門會晤香港各大發展商,要求他們協助解決房屋短缺問題,甚至被告知「游戲規則已經改變」,內地政府不再願意容忍壟斷行為!以往不少評論認為香港地產市場的壟斷現象導致高樓價,一但中央政府雷厲風行打擊壟斷,高樓價更會消失。筆者認為這想法太簡單了! 打擊壟斷的終極目標是改善民生。樓價急升固然不理想,樓價急跌也會拖累經濟,所以內地也有「限跌令」,規限發展商不准降價太狠! 何況香港經濟是實行資本主義的自由市場機制,即使內地也是追求「共同富裕」不是「共享富裕」,股價因消息敏感而大幅波動,勢所難免。對樓價有何長遠影響必須冷靜分析。 「防止囤積」應該是第一件需要處理的事情,筆者估計「空置稅」很快會再度提交立法會,並且會順利通過實施!這絕對是一件好事。樓宇長期空置是社會極大的浪費,空置數量始終有限,大多數是豪宅,短期或有些壓力,長期影響有限! 另外,發展商也囤積了大量的農地,農地的開發需要政府的規劃配合,不單單是發展商的責任。 Real Estate , Real Estate , IT
李峻銘 2021-09-16 21:36 「不進則退,慢進也是退」若要有效解決殺房及籠屋問題,必須大幅增加土地供應及更有效利用土地。除非政府能夠采取大劈闊斧的手段,否則,筆者看不見解決的曙光! 香港政府過往不少政策,都是兜兜轉轉,缺乏方向性及目標感!就以推動環保露台一事為例,早年為了改善通風及采光,先後豁免露台及工作平台的面積計入可建樓面。
李峻銘 2021-09-09 22:35 筆者最近到訪一位朋友的屋苑。發覺屋苑沒有訪客車位,管理員當然可以按章工作,要求筆者車輛離開,但車上有一位老人家,行動需要協助才能上樓。管理員有見及此,就安排一個業主車位作短暫使用! 原來筆者並非唯一受益者,管理員每天都會將車輛已離開的業主車位,供有需要到訪人士使用。這樣做當然為管理人員帶來大量工作,但卻可以令業主及其訪客帶來極大方便!真的做到能管能理!管理得好也間接令物業增值! 同一情境若發生在沙田第一城的話,管理員固然不會為司機提供任何協肋!相反屋苑的鎖車隊出名效率奇高,當司機離開3分鍾後,車輛應該已經被鎖上,需要支付解鎖費才會放行! 對於此類只懂執行法則不理業主真正需要的管理公司在香港卻非常普遍!但這種只懂得執法的態度,並不能真正為業主謀福及利解決業主真正的需要! 反觀內地情況!由於香港跟內地封關已有年多!內地有物業的業主,都未能親身前往處理物業各項事務,筆者也是其中之一。
李峻銘 2021-09-02 22:08 最近,內地提出「三次分配」,目的是「共同富裕」加上仍在進行的行業監管,一下子令不少外資感到風聲鶴淚!所謂「三次分配」,第一次是指稅收,第二次是提供公共服務,第三次是通過捐贈慈善方式,對社會財富進行再分配! 「共同富裕」的反義詞,就是「貧富懸殊」,為了改善此現象西方都有用這三種財富再分配手段,但不少富人亦可以透過形形式式的合法或非法途徑去回避!令絕大部分財富集中於極少數人的手上!根據瑞士信貸銀行發表的報告,全球最富有1%人口,已經占有全球財富的44%。 科技的創新,也不是人人受惠!只會有高技能的頂尖人物或公司,例如Google、Apple、Facebook、Amazon,騰訊控股、阿里巴巴等大大受益!低技術的工人,隨時被自動淘汰,或被人工智能取代!貧富懸殊的程度有增無減! 其實,歷史上也曾出現上述情況,漢語有雲「富者田連阡陌,貧者無立錐之地。」亦因此衍生出西漢末期的王莽變法,進行土地大改革目的也是改變「貧富懸殊」,當然大家也很容易回憶起內地在五十、六十年代的「大鑊飯」制度,也令筆者想起當年回鄉探親,需要利用糧票購買食糧的日子!不過,筆者對當今中國領導人的能力,投下信心一票。
李峻銘 2021-08-26 23:11 內地先後向互聯網公司、教育行業,提出各項監管風潮,令相關股票價格大幅下跌,例如股王騰訊控股(700)也從今年初高位回落至今,累跌超過45%,市值消失逾4,000億美元,如果連同阿里巴巴(9988)、快手(1024)及美團(3690)等公司,市值蒸發超過1萬億美元。不少外國基金公司更揚言已沽清所有中資股。 以往被認為前景一片光明的新經濟股,一夜之間被描繪至萬惡不赦。其實,內地政府並不會,亦不能逆轉科技股的發展,相信繼續歡迎利用科技去改善人民生活。只是過去一些龍頭公司,濫用其壟斷地位,或利用數據謀利,令消費者難以抵抗。例如迷你倉可以從客戶的電腦IP知道他身處外地,即使瘋狂加價,客戶也難以將貯存於迷你倉的物品移走!滴滴出行最初也解決筆者回內地公干時租車煩腦,效果很好!但自從他消滅了對手,吞並了Uber之後,成為市場唯一,價錢就愈來愈貴!這類型的例子多不勝數!相信監管風潮背後,政府不會反對大家創新,令企業成長,賺取應得的利潤。 TENCENT , USD , IT
李峻銘 2021-08-19 22:22 反映大型屋苑二手住宅樓價走勢的城市領先指數,終於在上周創歷史新高,最新報191.34,超越2019年6月底的190.48高位。相對於去年底樓價上升近5%,其實以上升幅度並不算太過激烈。但香港在過去兩年經歷了社會運動及新冠肺炎疫情,而且去年的人口也因移民人數增加而減少了87,000人,種種不利因素下,樓價仍可以上升,證明只計香港本地的購買力已經非常強。 不利因素只能令購買的決定延後而非消失。事實上,在國安法實施後,決心留港者,只要對香港未來有信心的話,「唔買都要租」,租金是支出,但供樓可以保值,遂令准買家更積極入市。 反而,對那些想移民一族來說,如何部署卻是費煞思量。就以移民英國為例,英國物業長遠的升值能力,能否媲美香港固然是一大疑問,更頭痛的是英國地大物博,究竟哪一個城市升值最好,對於一個香港土生土長的新移民,更是難上加難! 如果名下有多個物業,當然可以賣出部分套現。但若果只有一個自住物業,往往令人舉棋不定。
李峻銘 2021-08-12 22:11 自從港澳辦主任夏寶龍明確要求殺房、籠屋要在2049年內在香港消失,引發起市場上的熱烈討論,大都集中如何增加土地供應,以便興建更多公屋! 筆者認為除此之外,也應該考慮如何簡化公屋重建的程序,以便加快增加公屋供應數量!據2019年經民聯的《推動公屋重建研究報告》所指,只要重建19條舊屋村,用6.5倍地積比估算,可興建20萬個單位,比重建前6.6萬多出13.4萬個單位。其實房委會旗下有超過19.2萬個高齡公屋,樓齡都超過35年,絕對需要計劃重建。但回歸之後,重建所需時間就愈拖愈長,效果大打折扣! 就以港島區的華富村為例,樓齡分別在51年至54年之間。現有9,200個單位,重建後增加12,000個單位,合共提供20,900個單位。政府在2014年,表示重建意向,但直至去年2020年才公布將分三期重建。第一期清拆將於2027年開始,估計整個重建計劃要在2040年才完成,前前後後由公布意向到完成,未計延誤也要花26年才完成! 反觀家維村的前身紅磡村,建於1955年。
李峻銘 2021-08-05 21:50 7月港股大幅下跌,跌幅最利害的是教育類股份,原因是中央一聲令下,不少教育機構的生意受到嚴重打擊。 其實,在內地,一直有所謂三座大山,分別指醫療、教育及住房,相關費用愈來愈高,令普羅大眾受苦。在改革初期利用資本、利用市場化,去解決內地的絕對窮困問題,但在這問題獲得解決之後,下一步就是解決相對的貧富差距問題!具體來說,資本主義「追逐利潤」的本質,令三座大山的民生問題,愈演愈烈。內地是實施「社會主義」市場經濟,當中兩者的權重可以根據形勢而不斷作出調整!對教育行業下重藥,只是大政策下的一個部署,內地有意見認為要推翻三座大山,類似的去資本化將會陸續有來。站在股票投資角度,涉及這三類的股份價值當然大打折扣!大家宜避之! 至於大家關心的房地產市場又如何?以往投資內地房產,獲利是不難的!在城市化過程中,大量農村人口湧至城市。加上基建的改善,一個在城市邊緣的鄉鎮,3至5年間就可以變成都市的一部分,樓價自然水漲船高!但城市化已經去到一個較成熟的階段,未來城市化的步伐只會放慢,住宅的落成量也達到頂峰,對房地產的調控手段也會只會愈來愈重!例如,對按揭的限制,推行二手房指導價等等措施。 Stock
李峻銘 2021-07-29 21:36 這個星期市場上談論得最熱鬧的,是港澳辦主任夏寶龍在國安法一周年時的講話,他明確的表示香港將會告別殺房及籠屋,財政司長陳茂波也在周末發表網志,回應要立定目標,在下2049年甚至之前「告別殺房」。他曾涉及殺房丑聞,由他去回應實在相當諷刺! 夏寶龍還說,特區政府要每年做幾件看得見,摸得到的實事,才能讓市民感到幸福。他再強調任用官員的准則是想干事、要干事、能干事及干成事!這一套講法,令筆者立即聯想到國家主席習近平在2017年曾對林鄭月娥的新上任班子告誡「為官避事平生恥」!似乎他們都未達標! 綜合上述講法,中央官員已經明白香港的房屋問題,不單是土地問題,不單是規劃問題,而是特區政府的官僚作風,凡事只講求程序,但求交代,嚴重缺乏成果導向思想! 由今次夏寶龍的說法,表明中央有解決問題的決心,向特區政府高官及公務員立下「投名狀」,不能解決問題的便要下台! 大家可能很關心對房價的影響!筆者認為公屋的供應量會有明顯改善,因為這不涉及市場因素影響,只要中央有決心去消滅官僚作風,簡化各項程序,特事特辦,公屋量增加,對低價的私人物業會有較大的影響,尤其是一度熱捧的納米樓,投資價值就會大減。
李峻銘 2021-07-22 22:37 近年發生不少電話騙案,最大一宗涉及2.5億元。受害者是居住於山頂的90歲富婆,她去年8月收到一名自稱「內地公安」的電話,懷疑她涉及內地的嚴重案件。為了證明她的存款並非「黑錢」,遂要求受害者將存款轉至騙徒指定的戶口。其實,受害人身邊的工人、銀行職員及女兒都曾起疑心,但她卻堅持匯款。家人幾經游說,她才肯前往警署報案揭發此事。 當筆者最初知道此事,也覺得匪夷所思!半信半疑!但更進一步去觀察身邊的事情,卻發覺並非不可能!又一款例子,就是股票投資。最近在一個談投資的WhatsApp群組內,有「谷友」問美國股票升勢強勁,是否值得投資?有回覆說投資美股已經是黃昏戀!以筆者的理解是指時機已過!但發問者卻認為黃昏戀是甜蜜的。既然甜蜜,當然也值得再投資美股! 其實在物業市場,筆者也看過不少類似例子!當業主認為樓價太高,超出合理范圍,便有人賣出自住物業,待樓價回跌後,再從低價回購!結果,樓價不斷攀升,他每月卻在白花租金。不少人仍會堅信自己是對的,樓價終有一天會下跌至他沽售價以下。 當然,也有買家不停買物業,連銀行也認為風險太高,拒絕貸款。
李峻銘 2021-07-15 21:28 筆者執筆之際,剛從新聞得知,一宗在大埔的殺房火警,造成3死1傷,包括2名分別7歲及10歲的小朋友。據報道,起因懷疑由於男女戶主的感情問題,發生爭執。警方以涉嫌「謀殺」及「縱火」拘捕男戶主。男戶主62歲,女戶主42歲,兩者相距20年,老夫少妻。一家四口迫在空間有限的殺房,經濟環境可想而知。「貧賤夫妻百事哀」,結果造成人命傷亡,令聞者也傷心。更令人感慨的是,這並不是新鮮事,而是不斷在香港重覆的社會悲劇。 殺房問題反映出香港不單只有居住問題,也同時反映出社會的貧富差距問題。社會產業過分集中,只傾向地產及金融。自新冠肺炎疫情以來,旅游及餐飲業都受到重大打擊,對低收入階層影響至大! 剛剛政府也准備向立法會提出「殺房租務管制」的法例!法例規定租約固定為兩年,租客可續租一次,加租幅度在15%內。換句話,法例保障了殺房租客有4年的租住權,也防止業主大幅加租的可能性。 香港自1921年已開始有不同形式的租務管制(租管),可是過往租管帶來不少弊病,故2004年已全面撤銷!以往租管對租客租住權的保障沒有限期,日積月累,令實際租金跟市場租值往往存在頗大差距。
李峻銘 2021-07-08 23:20 筆者有見年紀愈來愈大,醫療費用也不斷提高,便找保險經紀檢討一下醫療保險的保額是否足夠! 保險經紀建議最簡單是買一些高額的VIP醫療保險,保額起碼有2,000萬元,入醫院前後所有費用都會照顧到。當然保費自然也不便宜,60歲左右每年保費約3萬元,到70歲更加超過10萬元以上! 經紀可能見我在猶豫,便進一步建議可以同時購買具投資成分的保單:一次過投入50萬至100萬元(視乎年齡),保單的投資收益便會足夠支付醫療保費!但筆者仍然不為所動。 最後,保險經紀再建議我可以投入100萬元買保單之余,利用保費融資,可以從銀行貸款。貸款金額可以高達原本資金的3倍。換句話,可以利用100萬元買入400萬元的保單。用保險公司長期回報推算,5%是目標回報,即每年估計有20萬元的收益。而300萬元的貸款,以當今利率(少於1.5厘)推算,利息支出每年少於45,000元,差額高達155,000元。
李峻銘 2021-07-01 22:48 最近筆者在網絡上看到一個故事挺有趣,在此跟大家分享!故事背景是農村,兩家農民是鄰居,其中一家的牛,經常走到鄰家吃掉鄰家的草,令人家增添不少麻煩。一般會有三種選擇去解決:第一個是投訴,因為法據充分。吃掉別家人的草,即是霸占人家的財產,可以送官辦理!但是勞民傷財。另一種選擇,就是建築一些圍欄,攔著牛的去路,令它無法越界來吃草。圍欄的興建、維修等等,成本不輕!而且也令自家的風景受阻,似乎得不償失! 第三種選擇,是送鄰居一條繩。方便他把牛牽好,不會越界,這個無疑是最方便實際的辦法。但有部分人覺得不合理!犯規的人不但沒有獲得應有的處罰,還因此獲得獎勵!不符合原則!如果你是鄰家的主人,你又會如何處理? 在香港現實世界,筆者發現類似的場景比比皆是。香港絕大多數人居住多層式的高樓大廈,漏水問題是常見的住屋問題。如果你發現天花漏水,你會如何處理?第一種反應,就是二話不說投訴樓上單位。第二種反應,加厚自己單位的相應部分,做好防漏工程。第三種反應,是走去跟樓上業主了解他們的情況,甚至聯絡工程人員令對方知道及明白漏水問題困擾到樓下單位。 在筆者的經驗中,不少人會選擇第一種反應,但效果遠遠不及第三種反應。
李峻銘 2021-06-24 23:09 樓市於今年上半年非常熱鬧,住宅樓價距離歷史高位僅約2%,破頂似乎只是時間問題。成交金額至本月中已達3,550億元,較97年上半年創下的歷史紀錄3,750億元,距離破頂只有約200億元,相信今年上半年將會刷新歷史紀錄。 樓市旺價又旺量,作為業主當然高興,但自住的業主可能認為只是紙上數字,但事實並不是如此。樓市大旺主要得益於央行大放水,令低息環境持續。當今港元同業拆息接近零,銀行H按的按揭息率是1.3厘至1.4厘左右。反觀兩年前,不少業主見P按跟H按息率差不多,選擇較穩定的P按,現行實際息率為2.5厘,比H按息率高。業主可在罰息期屆滿後選擇用H按。以每100萬元計,30年分期可以將供款每月省回約550元。500萬元貸款就每月省回2,750元!轉按雖然涉及律師費開支,但銀行也會有現金回贈給轉按業主。現行一般有1%,500萬元貸款就有5萬元。而轉按律師費不足1萬元,「除笨有精」! 另外,更進取一點的業主,更加可以藉樓價高位的機會,加按套現。獲得額外資金,當然可以再投入物業市場。買住宅的話,就可能涉及15%的從價印花稅。所以不少業主會考慮投資境外物業,尤其是英國及大灣區,均為現今的熱門地區。
李峻銘 2021-06-17 22:25 2021年「躺平主義」在內地興起,源於4月17日百度的一則帖文:「躺平就是我的智者運動。只有躺平,人才是萬物的尺度。」躺平主義的主調是「不工作、不買樓、不結婚、不生小孩、不消費」、「維持最低的生活水准,拒絕成為別人賺錢的工具與剝削的奴隸。」 這種心態十多年前在日本已經出現了!日本著名經濟評論家大前研一曾著《低欲望社會》一書,描述日本年輕一代為了避免辦公室政治、下班後的應酬、無限的加班,改為御宅族,只蹲在家中工作,或只找便利店兼職等非正式的簡單工作。由於只能賺取微薄的收入,唯有減低自己的欲望,以減低消費! 日本經濟隨著九十年代泡沫經濟崩潰進入漫長的調整期,人口又不斷老化,對此種消極文化,並沒有對社會帶來重大沖擊!相反,國內政府及普羅大眾,正為超越美國、成為世界第一而不斷努力!這種躺平主義的出現,對經濟增長、社會脫貧,都帶來負面影響。所以官方口徑及主流媒體也對「躺平」展開了批判! 至於香港,年輕人想「躺平」也不輕易。除非父母提供居所住在家里。否則,單單居住支出,已令你必須努力工作!所以,最低限度是中產之家,才有資格「躺平」。
李峻銘 2021-06-10 22:42 2008年金融海嘯,美國聯儲局的資產負債表,只有約2萬億美元。經歷數次QE(量化寬松)後,在2015年增至4萬億美元左右。今次新冠肺炎疫情令全球央行再次瘋狂放水,聯儲局資產在去年7月已增加至近7萬億美元。估計到今年 Q4(第四季),更會超過10萬億美元。這不但推升全球大城市的物業價格,也再次掀起加密貨幣的熱潮! 林林總總的加密貨幣,當然以比特幣(Bitcoin)為主,全球只有2,100萬枚比特幣。以每枚約5萬美元計算,市值跟Google、Amazon、Apple等等美國科技巨頭不相伯仲。參與買賣的用戶也不只是私人散戶,根據羅兵咸永道會計師事務所(PWC)一份報告指出,截至2020年第一季,投資於加密貨幣的對沖基金已有 150間,推論當中48%是家族辦公室,42%是高淨值個人。 USD
李峻銘 2021-06-03 22:55 翻查公屋輪候冊數字,截至3月底,共有25.38萬宗申請。即使刪除10.05萬宗1人申請,一般公屋申請也有近15.33萬宗,而政府指出平均輪候時間為5.8年。 而上月底,房屋委員會公布過去一年度,即2020年4月至今年3月的公營房屋實質建屋量,創下10年新低,出租公屋僅建成6,261個單位。如此低的建屋量,加上5.8年的輪候時間,似乎是天荒夜談!不禁令筆者好奇,於網上查找資料去解開疑團。 政府網頁的數據告訴大家公營房屋供應不斷增加。最近的五個年度(2015至2020年),總建屋量為84,900個,比上五個年度(2014至2019年)的80,100個,多出4,800個,表面上感覺不錯。但若大家仔細觀察,84,900個供應中,包括資助出售單位,合共18,000個單位。換句話說,出租公屋只有66,900個,平均每年新增出租公屋供應只有13,380個左右。 大家不要忽略,公屋有不少「重建計劃」。即每年都有舊型公屋被編排,具體數量有多少呢?政府很少公布!但必須計算所有清拆數字,才能得到確實的新增供應量。 筆者在一份政府回應立法局議員的提問文件上,找到過去十年,每年出租公屋的總存量。
李峻銘 2021-05-27 22:18 上周貝殼找房(以下簡稱貝殼)及鏈家創辦人左暉突然去世的消息,震動整個業界。「2021新財富500富人榜」於本月13日發布,左暉以2,220.3億元人民幣的財富,壓倒所有內地發展商傳統大亨,以地產中介的身份成為內地房地產新首富。在香港有KOL更比喻此為「施永青財富多過李嘉誠」,完全不可以想像! 左暉財富急升源於貝殼在美國上市,市值已達到4,500億元。長江和記實業(001)股票市值只是約2,345億元,內地發展商中國恆大(3333)市值約1,400億元。貝殼經營模式被看好,才有這麼高的估值。 內地房地產中介在2000年開始起步,最初運作模式是參考香港地產業界。但自 2010年提出「真房源」策略,令鏈家突圍而出,左暉堅持要做難而正確的事,並且只聘用新人任職,掛除行業固有惡習。鏈家逐漸形成自己獨有企業文化,也因而成為北京最成功地產中介,經他們成交的北京二手房,市占率超過 50%,實在是一項驚人的成績。 2014年開始,鏈家開始為全國發展布局,而筆者公司有幸當年與全體經理到北京交流,得到左暉「左右手」練一剛及其同事熱情款待。 RMB
李峻銘 2021-05-20 20:59 上周,梁振英在其Facebook帖文,建議利用位於大欖郊野公園不超過100公頃的邊陲土地(占千分之二郊野公園面積),以興建2至3萬個居屋單位。他更進一步建議,居屋售價在不收地價、只收回開發土地及樓宇的建築成本的前提下,以實用面積計算,每方尺劃一作價6,000元。凡香港永久居民,而不擁有香港住宅物業的家庭均有資格申請! 帖文中也提及他在任特首時,曾邀請香港房屋協會進行生態及技術研究。但林鄭政府卻在2019年中止相關研究。有評論指這是梁振英為下屆特首選舉而作的宣傳戰。而林鄭政府也不敢怠慢,發展局在同一天公布,根據《收回土地條例》,收回三組地塊內的私人土地,作興建資助房屋之用,並預計提供約1,600 個單位,更指出在2019至2021兩個年度間,當局共收回約90公頃土地,遠多於前5年收回的20公頃土地。難怪坊間有人認為特首戰已經提前上演! 歷任特首都會指出房屋問題乃施政重點,於選舉時更以一大堆政策作政綱!但當選後能真正落實的往往寥寥可數。房屋問題不但沒改善,甚至愈來愈嚴重!作為政府,立法會是一個很好的擋箭牌。但自從選舉制度完善後,政治氣候轉變了。
李峻銘 2021-05-13 20:05 上周本欄提到不少移居英國的香港人,都為了稅務問題,而賣出了香港的資產,尤其是房地產,文章引起了不少回響及一些質疑! 有些意見認為居住於英國多於183天才會成為稅務居民,才需全球付稅,所以應該有足夠時間慢慢處理資產。而根據當地會計師意見,如果你在同一個課稅年度,居住於英國多於183天,就一定會被稅局定為稅務居民,但少於183天亦並不保證可以豁免。 其實居住日數只是被定義為稅務居民的其中一個考慮因素,而且每個人的實際情況也不同,不能一概而論,所以稅務的問題還是找專業人員處理,便更穩妥。 除了稅務是移居英國的重中之重外,其實大家在YouTube也可以看到不少因移居帶來的困難瑣事,而其中一項,大家避不了的仍是居住問題! 不少利用BNO Visa移民的港人,其實對英國並不了解,所以一直未決定在甚麼地方定居,希望先租後買,更希望短租物業,方便在多個城市及地方體驗後,才作出決定。但事實上,在英國趕走租客是件困難的事,所以業主對挑選租客亦很嚴格,一個無固定入息、只想短租的香港人,肯定不受業主歡迎。結果他們只能在Airbnb或者環境不理想的殺房居住。 Real Estate , Real Estate
李峻銘 2021-05-06 22:19 一篇來自「親子王國」論壇以《為左層樓患上抑壓》為題的發文,成為近日網上熱話。文中描述一對夫妻,育有一子,於十多年前以180多萬元「上車」,直至兩年後以300多萬元賣出。賣樓後一直租屋,其間搬了數次地方後,已感到身心俱疲。估計由於夫妻二人一直不肯承認自己當初的「錯誤決定」,認為樓價終有一日會下跌,結果夫妻二人先後患上抑郁症,亦需靠抗抑郁藥控制。這種「上車後、落車、望樓價下跌再上車」的情形,在現實生活中是屢見不鮮。但現實上,專家也很難確定樓市的走勢,何況自2008年各國大量「放水」的情況下,樓價不斷破新高,大幅下跌的情況亦未曾發生。 除了上述「賭博性」的賣樓原因外,在生活需要的層面上,也有賣樓的需要。例如家庭成員多了,需要更大活動空間,那是換樓的需要。當今銀行貸款政策非常嚴格及僵硬,大部分業主都需要先賣出自住物業,銀行的壓力測試才能通過。當前最大的風險是賣樓後,與購買新物業前的日子差距,一旦日子拖延太久,樓價又不斷躍升,業主自然大失預算了。往往又覺得樓價升得太高了、太快了,逐漸產生先租後買的念頭。
李峻銘 2021-04-29 22:25 最近英國、澳洲、加拿大都不約而同為香港居民提供特殊移民途徑,令香港又刮起一陣移民風潮!作為地產代理,也發覺不少業主為了移民,而決定出售其在港的物業數目明顯比過往為多。據彭博估計今年香港將有約13,100至16,300戶家庭,利用BNO Visa移民英國。如果全部業主都賣出其物業,數目可達1,500億元! 由於英國有資產增值稅,一旦移民至英國,便極有可能被定義為英國的稅務公民,全球的資產升值都需要納稅,而且更要命的是資產升值幅度是根據當年最初購入價作基礎,例如物業早年購入只是100萬元,當今可能升值至800萬元。物業升值了700萬元。稅金就是700萬元乘以稅率,稅率是18%至28 %,數目非常可觀。所以不少英國的稅務專家都會建議業主移民前將物業沽出,避免繳納高昂的資產增值稅。除了物業外,其他資產包括股票、債券、黃金、生意等等,都是同一道理。一句術語叫「All Clear」,移民前要將全部資產沽出才絕對安全! 不過,不是每一個人都願意沽出香港的全部資產。而一些做生意的老板,結束或沽出其生意業務,也不是一件容易的事。 Real Estate , Real Estate
李峻銘 2021-04-22 22:33 一位剛畢業的年輕人最近加入筆者一間位於豪宅區的分行,由於地區關系,該分行大部分物業交易額都是2,000萬元或以上,對於沒有社會工作經驗的年輕人來說,困難自然不言而喻!新人關系,他主力從事租務的生意,兩個月過去了,結果促成三宗租務成交,並成功將一名租客變買家,更促成了一宗買賣!在豪宅區的分行,即使有經驗的同事,一年半載才促成一宗買賣,也是司空見慣。以新人來說實是難能可貴,更重要的是成功並非僥幸!他斗心極強,絕不放過任何機會,遇到不明白的也死纏爛打、不恥下問、向有經驗的同事取經、彌補自己經驗不足的缺點。當然,年輕人從小就在網絡世界生存,對網絡營銷更加得心應手,善用自己的優點,自然不愁生意! 其實,這種現象並非說分行獨有。公司內每年每月都有不少新人入職,新人缺乏經驗及知識,但有心態及沖勁,舊人往往也因缺乏心態,結果愈做愈差,甚至離開公司、離開行業!新人並非每個都能成功適應,但每年的「最佳營業員」頭 20 位,有三分之一都是入職未夠兩年的新人!能夠持續換血,才是生存之道! 站在公司層面上,也是必須與時並進。
李峻銘 2021-04-15 21:56 最近筆者在網上討論群組,見年輕人在討論應該等租住公屋好,還是努力儲首期、買私樓,哪個選擇是最好? 筆者第一個反應是,當然是買私樓!可能因為從事地產代理業多年,有利益偏見!更有可能是創業的第一桶金,便是靠賣樓套現。如果當年不是及早置業,也沒有今天的事業!所以買私樓,最大的好處自然是擁有自己的資產,而且長遠跟通脹掛鉤,可以保值!在當今資產主義下的香港,似乎是必然的道理! 但贊同租住公屋的人士,就認為一間自住的物業,即使如何升值,也沒有太大意義!物業的價值只是紙上富貴!但為了置業,付出的代價卻很大。一間600萬元的物業付一成首期,在當今低息的年代,每月便要供款約22,264元。 假設家庭收入即使是5萬元,扣除供款、管理費,差餉及地租等等雜費,還未計要交稅!可用支出只余下2萬元左右。 但若放棄置業的念頭而輪候公屋,一個300方尺、3至4人居住、位置新界的公屋租金大約由1,870至2,470元不等。公屋3人家庭的收入限額是24,410元;4人家庭的限額是30,950元。扣除租金後,可用支出比買私樓更多。背負著供樓壓力的一族必須有 5萬至6萬元以上的工資才足夠,工作壓力自然大,天天怕公司裁員減薪。 Real Estate , Real Estate
李峻銘 2021-04-08 22:15 2021年首季剛過去,反映住宅樓價的城市領先指數報180.33 點,比去年底的 176.22點,上升2.3%,升幅並不明顯,但成交宗數卻大幅上升!今年首季一手住宅成交3,669宗,比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗數為 14,923宗,比去年同期的8,537宗,飆升74.8%。由於成交量大升,也帶動傭金的上升,中原地產及筆者公司所獲的首季傭金,也同時破了歷史新高! 過去兩年,香港樓價都是窄幅上落,在170至180點之間運行。今季上升至 180.33點,已經算是一個突破。這種形勢與全球放水,及各國大城市樓價都大幅上升的背景下,香港住宅樓價無疑是太弱勢!也令不少人懷疑香港住宅樓價是否已經見頂? 最近筆者也留意到網上有一篇《七大林市因素》的貼文!七大因素包括:一,人口減少;二,信心危機;三,港人大量外移;四,內地買樓客源大減;五,貨幣供應;六,住宅供應大增;七,承受力已達極限。 文中提及的一些因素,無疑是真實的寫照,也反映香港樓市的困境,但大部分因素都只有短暫影響,並不具長遠影響力。例如:死亡人口4.98萬,比出生人口的4.31萬,死亡人口比出生人口多出6,700人。
李峻銘 2021-03-30 14:51 近期政治上,中央人大通過修改香港立法會的選舉辦法,立法會議員將增加至 90人,並通過由選舉委員會、功能團體及分區直選三種方法產生。選委會將選出「較大比例」的立法會議員,具體人數還在討論之中。但目的很明確,就是貫徹「愛國者治港」的精神! 過往,在有關土地開發的重大決議上,都有不同的持分者反對。結果填海受制、新界棕地處處,閒置土地往往「曬太陽」以10年計,也未能發展。香港政府的辦事能力,在中央的眼中,就是「議而不決,決而不行」。而香港官員的辯解,當然是他們處處受制於立法會。 今次中央動手做「大手術」,以後立法會由「愛國者」控制 ,必然會配合政府的施政方針。政府官員必須交出功課、交出政績。 3月初,主管港澳事務的國務院副總理韓正在「兩會」與港區人大代表會面,就提出「社會要安定,房屋問題需解決。」社會上有不少評論都認為,2019年的社會事件不少年輕人因居住問題而對社會產生怨氣,因而被煽動繼而「武斗」。 眾多施政問題之中,房屋問題無疑是「重中之重」。
李峻銘 2021-03-18 22:45 上周筆者以投標形式購入馬鞍山新盤Silversands一個頂層連天台的特色單位,有報章以破新高價來形容此次交易。事實上,馬鞍山另一個樓盤峻源去年有特色單位以8,480萬元成交,面積達2,677方尺,尺價約為31,677元,這才是歷史新高! 當然筆者購入的單位以尺價約31,028元成交,也絕不便宜。為甚麼高價入市?這成為本周經常被問及的問題! 筆者現在居住於清水灣,一棟三層高的洋房,每天經常要在屋內上落樓梯!隨著年紀愈來愈大,漸漸感到吃力。所以一直想找一個一層過的大平層,供退休後之用!由於內子有種植的嗜好,所以有花園或天台,才是理想之選!要具備環境優美、景觀開揚、交通及購物便利等等條件,實際並不容易! 雖然Silversands的質素確實符合本人的要求,但價格一直是阻力。銷售部同事不斷游說物業因屬樓花,未能提供現場實景參觀。
李峻銘 2021-03-11 23:19 上周末運輸署重新舉行新春車牌拍賣會,當中單字一個「W」成為場內焦點。拍賣前,市場估計拍賣價會超過1,000萬元。結果競爭比想像中激烈,價格不斷被搶高,最後以2,600萬元創歷史新高成交! 之前紀錄是「28」號車牌,在 2016年以1,810萬元成交。而單字「V」也只是 1,300萬元成交價。「W」有人認為象征「Winner」;當然也有人打趣地說代表「Wok」(粵音:鑊);也可代表「Worse」。但無論如何,這個特別車牌,肯定是富豪級的身份象征!這跟樓市相似,家住在中半山,說明業主已經不是一般打工仔,是富有階層的象征;住在山頂區更是富豪級。另外,發展商近年不斷打造特色單位,也是為業主營造高人一等的感覺,價格自然水漲船高! 據筆者於拍賣會現場的朋友轉述,當投標價高於1,500萬元時,只余下三位左右的競投者。最後2,000萬元以上,更是最後二人之爭。物以罕為貴,幸運車牌數量有限,高價成交是供求不平衡的結果。這又跟當今的樓市情況差不多,政府的土地供應長期不足,令樓宇供應遠遠追不上需求。
李峻銘 2021-03-04 22:52 新冠肺炎疫情於去年春節開始大規模爆發,到現在疫苗開始接種,剛好整整一個年頭。筆者上次外游離港是2020年的2月份。換句話,香港的旅客也消失了整整一年。 旅游旺區店鋪十室九空,可能太誇張,但吉鋪多過營業中的店鋪,也是所言非虛。 問題是當疫苗廣泛被接種,大部分人都可以重新從事各式各樣的商業活動,工商物業的租金及售價,又能否回復疫情前的水平?疫情加速了互聯網的威力,會議固然可以透過網上進行,講座、授課的觀眾群,更可藉網上推展至外地,不需要受到地域或場地的容量限制,反而有所得益。 所以寫字樓的需求,肯定大大減少。據報渣打銀行也計劃大幅減少租用面積,更多部門實行在家工作。不過,筆者覺得中環一線寫字樓的影響是短暫,租金回落是無可避免。但疫情後內地公司必會繼續落戶香港,尤其是中美的角力,香港在金融業的角色,仍然無法替代。金融業利潤高,要「靚地址」見客,優質位置自然吃香。相反,二、三線寫字樓的租客,考慮成本效益更敏感,影響或會更大!餐飲業以往是商鋪的主力租客,在限聚令的影響下,外賣成為餐廳的救命草。
李峻銘 2021-02-25 23:00 剛剛跟一位親友談起外地置業,他跟筆者吐了不少苦水。原來他3年前在中山投資一個住宅樓花盤,現在已經入伙,並取得房產證。他一心以為可以出售獲利,向代理查詢時,才發現他當年是高價入貨。3年過後,市價跟3年前差不多。更要命的是,他早年在中山已經擁有一座別墅。這個物業就不是他在中山的唯一住宅,喪失了稅務的寬免資格。即使售出,稅率可能達到樓價的20%。 筆者親友更禍不單行,他在中山也購入了一個商鋪,卻變成了爛尾樓。產權出現問題,收不到房產證,又收不到合約上訂明的租金,結果要到公安報警。據網上新聞報道,公安已經拉人,等待法院處理,但資金能否取回,機會似乎就很渺茫。 上述發生的置業悲劇,非內地市場獨有,在英國也發生多次類似案件。作為一個普通市民,很難去分辨那個項目會出現問題!這個應該是代理的責任,在銷售一個項目前,盡責審查是重要工作,可惜在香港從事海外物業,無須領牌,當中代理公司質素也是良莠不齊。除此之外,代理在整個買賣流程中,也擔當很重要的角色。由處理合約、貸款申請、收樓驗樓、家私裝修、出租管理等等。工作繁重,當中還涉及很多法律及稅務知識,一個誠信可靠、負責任的代理,可以令整個流程暢順。
李峻銘 2021-02-18 21:39 牛年剛至,在此恭祝各位牛年身體健康!心想事成!生活愉快!在新春期間,大家都不約而同會評估一下牛年的樓市走勢。 牛年的特點是小陽春提早來臨,所以在新春期間,無論一手或二手成交都比往年顯著增加!這跟新冠肺炎疫情導致香港人無法外游、唯有留港消費,不無關系!也令到市場上的評論一致向好!樂觀者甚至估計住宅樓價今年可升高達15%。 筆者也不反對,在全球各國央行大力量化寬松的背景下、疫苗又開始注射、經濟即將重啟的樂觀情緒,有助進一步推高資產價格的預期! 不過,筆者也要提醒大家,香港的情況並非一面倒樂觀!除了經濟因素,政治形勢也是影響樓價的重要因素,尤其是BNO簽證移民會令多少港人移民?又會令多少物業被拋售?以上因素都會令住宅樓價有重大影響。 根據英國內政部的估計,大約有32萬人會在未來5年計劃移民英國。因為有資格申請BNO的人口有290萬,若連同直系親屬,可以高達540萬人移民。以藍黃四六比例計算,便有324萬人有機會考慮移民,估計真正會落實的又不會高於10%,即有32.4萬人左右會落實移民。 以32.4萬人計算,平均3個人一個家庭,5年內共有10.8萬個家庭移民,平均每年有2.16萬個家庭。
李峻銘 2021-02-10 22:53 本文見報時,牛年轉眼已到,筆者先向各位讀者拜年,祝願牛年新冠肺炎疫情早退。各位都身體健康,生活重回正軌,投資得心應手。 回說上星期筆者提到股市出現「散戶大戰巨人」的 GameStop(NYSE:GME)大挾倉事件。再過了一星期,GME上周五收市價已經跌至63.77美元,比最高峰 483美元只余下13.2%。在高位即跌了86.8%,不少評論也懷疑今次實情是大戶對撼,只是不少大戶化身為散戶,令事件更浪漫,也吸引了不少散戶參與,結果一旦收手不及,相信不少散戶也已招致損失! 至於樓市,似乎並沒有受到股市的大上大落所影響。往年一旦踏入春節假期前後,一方面大批港人出外渡假,同時,留港人士也要准備過年的聚會、購買年貨、布置家居等等因素影響,所以睇樓活動難免受到影響。 但今年明顯不同,疫情令絕大部分港人留港消費,睇樓活動及成交宗數也沒有減緩下來。據報道,上周末十大成交屋苑二手成交也達20宗左右。 連一手發展商也極少在春節時開售新盤,今年卻又破例,差不多每個周末都有新盤開售。上周末更有四個盤同時發售。觀塘安達臣道全新項目上周日開價,並預計在本月20日(年初九)進行首輪銷售。
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