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盧銘恩 2021-12-20 22:39 特殊目的收購公司(SPAC)近年成為集資上市一個熱門途徑,去年SPAC上市IPO的數量首次超過傳統IPO數量。據SPACinsider數據,SPAC從2016年起出現上升態勢,到去年SPAC總融資額達到830億美元。截至今年10月20日,共有485家SPAC上市。由於新冠肺炎影響資本市場,令許多投資銀行進行傳統IPO承銷及估值方面變得更保守,許多原本有機會透過IPO上市的公司轉由透過特殊目的收購公司迅速上市。 由李澤楷和Peter Thiel背後支持的Bridgetown 2 Holdings Limited(NASDAQ:BTNB)於年中宣布與東南亞網上房地產平台PropertyGuru簽訂業務合並協議,交易完成後企業價值約13.5億美元。曾經估值達470億美元的WeWork亦通過與BowX Acquisition合並,以90億美元的SPAC合並估值上市。 剛於本月初上市的東南亞網約車和配送巨頭Grab Holdings Ltd.(GRAB)的股價雖然在首天蒸發20%,但此次與Altimeter Growth Corp的合並交易估值近400億美元,創下SPAC類交易紀錄。 IPO , IPO
盧銘恩 2021-12-06 22:07 Facebook已正式改名為Meta,全力發展元宇宙。如何了解元宇宙,就不得不提到賽博朋克(Cyberpunk)。 賽博朋克的概念,最早源於上世紀六十年代的小說:《仿生人會夢見電子羊嗎?》。作者提出了一個非常重要的哲學問題,何謂真實,大概類似於我們莊周夢蝶的故事。 元宇宙的命名來源就是來自九十年代賽博朋克的小說《雪崩》。他作品的精髓,都在刻畫”High Tech,Low Life”(高科技,低生活),統治組織通常會利用高科技來創建及控制社會秩序,結果科技發展整體迅速,而個人生活卻變得愈來愈Low(低生活)。一般而言,元宇宙總是有著反烏托邦和悲觀主義的色彩,是對人類面臨「高科技,低生活」的一種反思。 隨著本世紀科技的發展,元宇宙打造的虛擬空間帶來的身份認同,情況就有如莊周夢蝶,倘若人們認為化蝶才是真實,莊周才是夢境,那身為蝴蝶,就會在花叢的世界里,努力經營那邊世界的一切。
盧銘恩 2021-11-22 22:23 根據瑞銀(UBS)早前公布的《全球房地產泡沫指數》報告,名列榜首是令人意外的德國法蘭克福,而樓價一向高企的香港,只能排第三。另一德國城市慕尼黑竟然緊隨香港其後,排列第四。近年德國奉行「房住不炒」政策,透過嚴苛的租務管制法規,的確令德國樓價保持一段時間平穩,國民財富投資,精力心神都被投放在發展實業之上,就連內地都向著此政策方向效法。故此,是次的泡沫指數報告,實在令人大跌眼鏡,反思究竟「房住不炒」的概念是否真的行得通。 由於歷史沿革,德國政府一向強調房地產市場的社會福利性質。德國是少數幾個租房率高的發達國家之一:超過一半的家庭租房。德國政府選擇將補貼的重點放在租房者身上,而不是自住業主。即使在高收入的群體中,租房仍然很普遍。 德國嚴苛的住宅租賃法有幾個特點,租約是開放式,沒有時間限制,可以無限續約,另一邊廂,租客卻比房東更容易終止租約。在租賃期間,租金只能緩慢上漲,每3年最多只能漲20%,其效果類似全國性租金管制。 Real Estate , Real Estate
盧銘恩 2021-11-08 22:44 施政報告提出了北部都會區發展策略,但其挑戰是要令業權分散的新界土地,盡快能被重新整合,以配合新都會的發展。 香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮因此也重提了土地債券概念,他認為土地債券可作重組地界及造地的融資工具,並促請政府立法規管土地債券在區塊鏈平台交易,此舉或可強化土地債券的融資功能。 其實,土地債券是不少國家或地方政府用來協助從私人土地所有者強制征用土地,透過發行金融或實物債券去支付相關的補償金。例如,韓國於1949年頒布了《土地改革法》。根據該法,政府從地主那里獲得土地,並以價值相當於該土地年產量1.5倍的政府債券對其進行補償。又如,愛爾蘭的土地委員會可以根據其《土地法》,購買土地並向土地所有者支付新的土地公債,其名義金額等於購買土地的價款,並自購買之日起計息。 筆者認為近年區塊鏈持續發展,其中,DeFi(去中心化融資)加上NFT(不可替代代幣)的應用概念,都能增強市場對土債的信心,激活其市場流通,以及加大原地主賣地換取土債的誘因。倘若所有交易都在區塊鏈上進行,能提高信任度、透明度和速度。
盧銘恩 2021-10-18 22:16 香港房屋問題嚴峻,公共房屋追不上需求,覓地造地等鴻圖大計雖然鼓舞,但遺憾遠水不能救近火。合作住宅(CoHousing)這在歐洲有幾十年歷史的住宅概念或可用作填補公共房屋的不足。近年,日韓台等地都開始出現了合作住宅的項目。雖然東方的鄰捨文化,城市化程度等,都跟西方不太一樣,但這概念正在西風東漸,也實在值得香港所關注。 首先,合作住宅跟近年進入大眾眼球的Co-Living,不是同一樣東西。Co-Living泛指由私人市場經營,充當著二房東角色,管理出租房屋,以及一些共用空間,如廚房、洗衣房等,是房地產為服務(Real Estate as a Service)的業務模型。而合作住宅,是沿自於歐洲戰後的房屋問題,尤其流行在北歐國家和德荷比等地,是指由一群有共同居住需求者所組成的合作社或公司,收購住宅項目並設定為集體持有,實行上具備自我組織,永續精神和社區主導的元素。合作住宅藉由成員共同出資,參與興建,管理運作,造出符合成員需求的住宅與社區環境,透過生態建築和分享機制節省能源和其他資源。這些方案一般能夠拉近不同世代,發展共融及具備魅力的居住和生活品質,並創造出可負擔的居住成本。
盧銘恩 2021-09-27 22:47 世局多變,個人以至企業機構都需要適應所謂的新常態(New Normal)。面對未知的未來,個人尚且會求神問卜,趨吉避凶,企業機構也會對未來充滿興趣,並希望預早制訂公司策略,以應對同業激烈的競爭。隨著展望未來愈發重要,配合當今人工智能科技與大數據分析的技術日趨成熟,未來諮詢行業將會興起,並且是一個藍海,有著巨大的增長空間。 從廣義上講,未來諮詢可以分為兩個類別:第一:「預測者」,通過推斷現有趨勢做出預測,在事情順利進行時,創建准確的弧線以預測未來;第二:「未來主義者」(或有遠見的未來策略師(Future Strategist)),他們將大量數據、研究和文化信號結合起來,提出更靈活的未來情景,從而塑造未來的策略。未來主據估計,全球未來主義產業目前的年產值大概約在10億歐元,但隨著各行各業對此需求的增長,產業規模估計會在未來數年大幅上升。 歐美商圈已經有不少「未來諮詢」公司的興起,很多企業都開始思考他們可以做些甚麼來創造他們想要的未來,從人工智能的未來、以至下一個流行的時尚顏色、娛樂品味方向,甚至商業房地產的租客組合,企業都關心。
盧銘恩 2021-09-13 21:48 2019年,為自己貼上「互聯網房地產中介平台」標簽的愛屋吉屋最終宣布停止運營,意味著又一只PropTech(房地產科技)獨角獸倒下。曾經乘著O2O的風口,這家互聯網地產公司估值一度達到10億美元的獨角獸水平,可謂PropTech 1.0的模范生,但隨著虧損不斷擴大和盈利曙光渺茫,愛屋吉屋也漸漸走向消亡。這家旨在顛覆傳統地產中介的互聯網公司為何失敗,筆者嘗試總結一些原因。 愛屋吉屋采用「低中介費+高提成」運營模式。與傳統地產中介不同,愛屋吉屋一開始選擇放棄實地門店擴張途徑,有效地減輕實體租金成本,而這部分成本讓利於線下經紀人團隊。然而,較低的中介費無法給愛屋吉屋帶來充足的現金流以彌補員工的高工資。 此外,愛屋吉屋輕視了門店對於房產交易的重要性。房地產交易具有很強的異質性、高價值性和非標准性。此外,交易能否成功對買賣雙方的信任基礎亦有較高要求。因此,線下對房地產交易具有舉足輕重作用。門店作為房產交易的核心場所,它不僅承擔了經紀人接待顧客的作用,更是為當地社區提供服務形態的重要場景。 Real Estate , Real Estate , CH RENEW EN INV , IT
盧銘恩 2021-08-30 22:38 在房地產科技(Prop Tech)領域當中,並不單指狹義的房地產科技(Real Estate Tech),廣義上還包括建築科技(Construction Tech或ConTech)。曾貴為建築科技的獨角獸,有著軟庫支持的建築公司Katerra已經在美國申請破產保護。這樣算來,軟庫已經累積有兩次在PropTech投資失敗的情況,另一個就是大名鼎鼎的共享辦公室企業:WeWork,而兩個興衰故事看來有著類似的軌跡。 Katerra於2015年成立,以「裝配式建築和平台一體化」模式在傳統建築領域嘗試引進數字化改革,可以說是一個一站式的建材供應商,理順建築流程供應鏈的管理,希望消除眾多而分散的中間供應商的傳統操作模式。磚頭和泥水(brick & mortar)這行業,一向在數字化的歷程上相對後進,加上其星光熠熠的創始人團隊,頭頂著硅谷的光環,並聲言要用軟硬兼施的態勢來顛覆這老行業,可以想像,此公司必然是各大風險投資機構追捧的對象。 從2016年開始的A輪融資,一直到軟庫的身影出現在D輪,估值最高曾達40億美元。 Real Estate , Real Estate , CH RENEW EN INV , IT
盧銘恩 2021-08-09 22:13 NFT(不可替代代幣)是一種在區塊鏈上記錄數碼物品所有權狀態的加密資產,其中佳士得以6,900萬美元(約5.3億港元)出售Beeple的NFT數碼藝術最令人目瞪口呆。
盧銘恩 2021-07-19 22:15 鏈家與貝殼的創辦人左暉,今年5月患病離世,享年50歲,可謂英年早逝。於2001年,30歲創業的他,在北京創立鏈家,提供線下的房地產交易的經紀服務。有鑒於當時內地房地產經濟中介行業的高度不透明,買賣雙方被吃差價等陋習,左暉提倡「透明交易,簽三方約,不吃差價」的經營方針。於2018年,47歲的左暉在鏈家成功的基礎上,轉型創建了貝殼找房。是為線上房地產交易服務的平台,可以說是PropTech(房地產科技)1.0的業務模式,引進其他獨立經紀服務品牌在其平台上運作。貝殼可以說是一個自我顛覆的業務模型創新。從線下到線上,再到線下。坐擁大量的真實成交和銷售數據,能協助客戶預估房地產的市場價值,有利按揭貸款規劃,再配合VR技術解決了看房的痛點,貝殼算是把房地產銷售交易的價值鏈,善用著科技的力量,來逐步完善。 貝殼去年在紐約證券交易所上市,其估值曾達450億美元,成為全球最大的PropTech公司,又或為全球市值最高的房地產相關公司,同時也是內地第七大互聯網公司。去年新冠肺炎疫情的影響下,貝殼的業績亮麗,其總成交額(GTV)達3.5萬億元人民幣。 新經濟經常重視顛覆,顛覆幾乎已經變成陳腔濫調。 Real Estate , Real Estate
盧銘恩 2021-07-06 16:55 根據Crunchbase統計,在2019年初創公司中女性創業家比例為20%,較2018年高逾一倍,同年有多達21間獨角獸公司由女性創立。傳統行業因歷史關系,當中已有不少職位及市場被男性主導,相比之下,近年新興經濟行業不單止令市場生態大洗牌,似乎亦可令男女比例作出較平均分配。如房地產科技行業(PropTech)近年在傳統地產行業中崛起,地產界相對是被男性主導界別,科技界中男性亦相對較多,結合兩個界別,房地產科技行業卻嘗試打破這個男女比例定律。 今年5月,香港投資推廣署主辦的Startmeuphk創業節2021活動中,由Asia PropTech(亞洲房地產科技社)主理的「PropTech:超域亞洲」高峰會,邀請70位講者進行演講及討論,當中約40%是女性,令人鼓舞。在整體行業而言,雖然房地產科技仍是男性主導行業,只有10%的房地產科技創始人是女性,但這群女性創業家正在努力顛覆地產生態。
盧銘恩 2021-06-21 22:41 「智慧城市」近年是一個潮流用語(buzzword),深受各地政府歡迎,不少國家地區無不爭取把自己治理下城市變得「聰明」,務求美貌與智慧並重。但智慧城市並沒有一個統一定義,但這已成為左派城市主義者和高科技工業家所偏愛的一個時髦標簽。 不少人詬病,「智慧城市」采用了「數據提取」這一全新監視模式。通過監控從垃圾桶到橋梁一切事物來保證效率,並使用生成的數據幫助城市平穩運行。 Google姊妹公司Sidewalk Labs提出要對12英畝的多倫多進行一次智慧城市改造,但遭強烈反對。一份獨立報告稱該計劃是「令人沮喪的抽象」。有美國科技著名投資者甚至警告稱該項目為「監視資本主義」。 無論如何,智能技術正在重塑我們的城市。大數據、生物識別技術和人工智能的興起,以及無人駕駛汽車,傳感器操作建築物的出現,正在產生分析,監測和控制城市環境的新方法,而「智能」基礎設施正在改變城市形態。 世界各地市長和政府官僚們對智能沖洗「smart washing」城市很是熱衷,聽起來充滿活力,也是政績。但每每在智慧城市解決方案以外,或許一些低技術的古老智慧,更能解決問題。
盧銘恩 2021-06-07 22:30 SPAC(Special Purpose Acquisition Company),中文為「特殊目的並購公司」。SPAC並非新興產物,它由共同基金、對沖基金等募集資金而組建的,除現金便沒有任何實體業務的「空殼公司」,其上市目的即為投資並購欲上市的目標公司,因此又被稱為「空白支票公司」。這類殼公司在首次公開招股(IPO)中融資,之後與一間私有公司合並,使用這類工具可繞開傳統的IPO冗長過程而令不少公司成為上市公司。 美國股市中,SPAC在去年迎來雨後春筍般爆發。據SPACInsider統計,去年共有248家SPAC掛牌上市(2019年僅59家)。集資額更占市場逾60%。 PropTech屬新經濟及科技類別,這5至10年間,不少PropTech業已發展成熟,紛紛躍躍欲試踏上上市之路,SPAC順理成章地成為不少PropTech公司上市飛氈,在去年平安夜,總部設於西雅圖的Porch,成為首家透過SPAC形式上市的PropTech公司。Porch是一家解決將屋主與當地裝修承包商聯系起來的綜向SaaS公司,去年7月,估值是5.23億美元,在上市後,縱然仍處虧損,其估值已逾10億美元。 SUN HING VISION
盧銘恩 2021-05-25 18:28 小米集團(1810)創辦人雷軍說過:「站在風口上,豬都曉飛」。意指創業成功的重要先決是要找對風口,順著大勢而行,便可成功,是為《飛豬理論》。PropTech(房地產科技)在房地產建築業界可以說發展了十年八載,在香港直到近兩三年也開始有不少持分者參與發展。筆者被傳媒采訪有關PropTech於香港發展時,往往被問及「為何PropTech在香港發展看似乏善足陳」,尤其香港是一個以地產為主軸的商業社會。筆者認為其中一個原因是,本地年輕人、大學生及在職年輕專業人士,接觸PropTech的機會暫時還不足夠。如香港幾所提供傳統房地產專業的大學,暫只有中文大學商學院在相關學士課程,開始引入房地產創新課堂。 PropTech是一個萬億元美元龐大市場,不可能不是一個風口。但同時,可惜房地產產業(尤其香港)往往只能遠觀而不可褻玩,令不少有志晉身房地產科技創新的年輕人,大多望而生畏。
盧銘恩 2021-05-11 16:49 估值高達470億美元的「共享辦公」龍頭獨角獸企業WeWork在2019年的上市觸礁,原因不一而足,主要就是被揭發長期巨額虧損、管理混亂、丑聞不斷等。結果,創辦人亞當諾伊曼(Adam Neumann)被罷免,甚至惹起「共享辦公概念已死」的疑慮。最近串流平台hulu推出了一套題為「WeWork:Or The Making and Breaking of a $47 Billion Unicorn」的紀錄片,片中訪談WeWork前高級員工、租戶、投資者、行業專家等,以第一身描述揭示這匹獨角獸脫穎而出,再迅速變成爆破泡沫的原因。 共享辦公的盈利模式就是通過租賃或購置辦公室物業,加以裝修後再轉租給個人或公司賺取租金差價。WeWork能成為行業龍頭,除了願意投資提供設計時髦、充滿活力的辦公環境外,主要有兩個原因。第一,諾伊曼將辦公場所包裝成一個不僅僅用作工作的「社區」。他們有專人安排各種活動讓來自不同領域產業的租戶互相交流和建立人脈網絡,令各個租戶個體(Me)凝聚成一個共同發展奮斗的社群(We)。 第二就是諾伊曼無懼風險的管理風格。 USD , IPO , IPO
盧銘恩 2021-04-26 22:38 在2019年於網絡上出現,聲稱來自2060年的中國籍「未來人」,KFK算是一個備受關注的未來人。事關KFK曾在2019年已成功言中台灣的蔡英文總統連任,中印會爆發邊境沖突。甚至最耐人尋味的,KFK預言東京奧運會出現「事故」,以及2020年開始將會流行在家工作。當然,KFK說好的特朗普會連任美國總統,似乎已經把KFK完全打臉破功。但其提出過的有關未來的預測,實在值得深思。 當網絡上被問及將來房地產會出現泡沫的時候,KFK是這樣回答的:在我的年代,房子不是貴重物品,房子是極速工具建造的,除非特別富有的人會定制用木頭作為材料,一般平民百姓都可以申請建造自己的房屋,成本都很低。而他更透露,在2040至50年代,世界上三大龍頭行業為:房屋打印公司,交互游戲公司和光學虛擬真實眼鏡公司。 姑勿論KFK是否只是個網絡惡搞,但此君所預言(或預測)房屋打印公司會成為主要行業,也不是甚麼空中樓閣的事情。最近幾年,已經有不少公司開始了3D打印房屋的研發工作,部分更已經取得初步成果。市場上也開始有用打印技術「建造」出來的房屋交易。 3D打印技術確實有望令建造房屋的過程更快,更便宜及更准確。
盧銘恩 2021-04-12 22:58 隨著經濟水准的不斷提升,人們對生活環境的期望也開始從「量變」到「質變」。城市作為人們安身立命之所,對提升幸福感具有無可替代的作用。而隨著世界各地經歷了半世紀甚至超過一個世紀的城市化,城市如何更新已經是各地政府關注的議題。 多年前內地吳良鏞教授針對內地城市更新建設提出了「城市有機更新」的理論。所謂「有機更新」,即根據現有城市的特點,采用適當的方法,在可持續基礎上探求城市更新。其根本理念是設法讓城市能夠一直持續地滿足在日新月異的當代社會產生的各種各樣的需求。 城市規劃及建設是一個繁復而且緩慢的過程,但城市生活方式的轉變卻剛剛相反。如新冠肺炎疫症時期一樣,在家工作大幅削減了對交通及辦公室的需求;禁堂食令在短時間內大幅增加對戶外座位的需求。這些即時性的生活轉變,是專業團體及政制所控制的城市規劃是無法及時回應的。較之透過大刀闊斧式的房地產建設去作出城市重建更新(就如香港的市區重建模式),筆者認為「城市有機更新」的特點為「持續性」與「機動與彈性」。
盧銘恩 2021-03-29 22:11 近日港府繼續忙於處理第四波新冠肺炎疫情,開始了不少「封區」行動,務求港府所講的「小區」清零。「小區」這詞引發了不少討論,香港習慣用「社區」來形容居住附近的環境,如一直存在的「社區中心」。無論是小區或社區,亦無論身處在哪個城市,更勿論科技有多發達,到目前為止,人們還是基本活動在自己周遭的生活圈半徑里,而一般能以步行或非汽車出行的途徑在20至30分鍾內的生活圈,去定義自己身處在某個社區。 由於高度的城市化,加上互聯網科技等的發展,人與人的聯系變得碎片化,甚至孤獨化。西方社會及業界,近年開始重視健康生活風格房地產(Wellness Lifestyle Real Estate)及健康睦鄰社區(Wellness Communities)的概念。不少研究組織更開始嘗試定義健康社區及其標准。 健康社區可以說是一群生活在共同點附近的人積極追求健康的目標,興趣和經驗。這些交流可以發生在專用的地產空間中,也可以在是一種沒有物理結構的共享文化或社交網絡體驗。故此,也可以說「社區」其實是一種無形的東西,無法解釋,只有在體驗到的時候,才會被感知。在健康社區中,鄰居們彼此認識,他們可以一起上瑜伽和冥想課。
盧銘恩 2021-03-15 22:34 新冠肺炎世紀疫情肆虐業已超過一年,人類各個范疇都承受著前所未有的改變。房地產也一樣,人們比以往任何時候都更加關注房地產設計的健康程度,而健康生活風格房地產(Wellness Lifestyle Real Estate)這倡議在全球各地也備受關注。 這倡議著重於透過無污染的環境和親自然的設計來改善房地產的生活質量,達至長壽的目標。綜括來說,健康房地產的倡議是指設計和建造建築物時,主動地考慮到使用者的整體健康狀況。而所謂的「健康狀況」不僅指身體上的健康,更應涵蓋心理、情感、精神和與社區聯系等方面。一個人由內到外,都需要和諧相處。這其實比較貼近華人社會的思想,這概念也有點像風水,或環境科學。事實證明,以健康為中心的社區居民的活動水平更高,社交互動更多,社區意識更高。 研究機構Global Wellness Institute(GWI)將住宅房地產視為改變健康運動的下一個領域。人們的健康是由日常行為和生活方式而決定,而我們所處的住所及社區是直接影響我們的行為和生活方式的。根據哈佛大學的研究發現,由於現代都市人有差不多90%時間花在室內,故此房地產室內的空氣質素和其他健康領域上的參數,都很關鍵。 Real Estate , Real Estate
盧銘恩 2021-03-01 22:55 自2015年起,香港酒店月平均入住率一直在86%以上,直至去年世紀新冠肺炎疫症情況下降到40%。酒店業遂推出各式各樣的「宅度假」(Staycation)優惠套餐吸引港人入住,長假期期間酒店入住率因此提高了30%左右,然而,這個數字仍然沒有達到前期的水平。 有趣的是,當一般酒店在掙扎求存時,Airbnb似乎並沒有受到疫情的太大影響。2020年6月,Airbnb披露全球預訂量居然比在旅游活動停頓之前還要高。在香港,截至2020年6月第一周,Airbnb預訂量增長15%,超越疫情前水平。如果不帶有自助餐,延遲退房或水療服務的酒店套餐,只有一張雙人床和其他簡單家具的傳統酒店標准房間幾乎沒有吸引力。在長期的旅行限制下,人們都想離開城市,在水鄉小鎮尋找藏身之處,在「宅度假」中「逃離日常生活,創造海外旅行的感覺」。建立在市區的傳統酒店,根本無法達到如此目的。但是,Airbnb這種「替代式住宿」(alternative accommodation)可以讓你住在樹屋里,或者在森林里面的露營車,甚至是透明溫室里。
盧銘恩 2021-02-16 16:06 傳統來說,房地產投資大致上是兩大類型,以收取租金的現金流型態的投資物業,如寫字樓、商鋪等,另外就是以銷售為目標的開發型項目,如土地開發、住宅發展等。 隨著近年科技的迅速發展,加上預計後新冠肺炎疫情人們生活習慣的轉化,都衍生對都市生活型態改變。

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