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張世昌 2022-01-12 21:33 最近筆者跟朋友聊起訂立單位面積下限問題,朋友的著眼點當然離不開自置納米盤的價值與前景,究竟是奇貨可居?還是英雄遲暮?當下筆者都覺得題目很值得細味。其實由上年中吹風中央或會插手加強調控港樓,甚麼延長個別轉讓年期限制、甚麼確立單位最低面積下限等,時至今日終見少許端倪。當時筆者就曾講過若想購入納米新盤值得三思,今天再延續故事。 從上車用家角度看,自置住所面積大了當然舒適,至少比龍床盤大多了,但伴隨的是上車的實際成本都增加了。約280方尺新盤,保守計賣兩萬四蚊一方尺,樓價動輒已接近700萬元,170方尺左右龍床盤賣到近3萬蚊一方尺,樓價可能還處於500萬元水位。除非有持續的政策能提供充足的供應來遏止未來樓價升幅,否則只供得起4、5百萬元樓價的上車客,又不是仍然要面對上車困難的老問題嗎?還未計及面積提高後引致實際單位供應數目減少了的副作用。 而從百多方尺左右的龍床盤業主角度看,市場逐步受政策影響下,納米貨源將變得相對珍貴。但筆者倒十分相信若沒有好幾十年時光的沖淡,訂立最低面積下限後的供應與生態,短期內將很難扭轉市場對入場費較低的納米盤的需求,單純從需求的價格彈性來分析,短中期保值還是樂觀的。
張世昌 2021-12-08 22:39 近月筆者都忙於輔助開發商設計全新的智能物業估價系統,除了投入專業的估價范疇知識,亦分享了多年本地物業估價經驗,細致到像事故或凶宅單位的估價分析,復雜到涉及天池特色戶的算式都有討論,相比10年多前,由起草時的單一估算方法,數碼化年代的今天,系統背後的運算已可謂突飛猛進了。 傳統的直接比較法(Direct Comparison Method)仍然會套用於智能估價系統上。 由於本地物業資訊,例如面積及樓齡資料等,以及成交資訊,即成交日期及金額等,都具高透明度及可存取性,加上本地大部分住宅物業的可比擬性高、買賣流通量高,筆者只需要按樓層、景觀方向、樓齡等客觀因素微調最新成交個案的參考價值,再列表各屋苑以及各大廈的內部算式,理論上就能估算出全港百多萬個住宅單位的市值。但現實上仍存在一定缺陷及不足,好似相對少成交的單幢物業,則較難作直接比較估算。 大數據分析正好填補了這片缺失。
張世昌 2021-11-17 22:45 筆者絕不是甚麼樓市大淡友,只單純從日常估價作業分析,揣測一下樓市去向走勢而已。早在9月第二期消費券尚未發放前,從估價數據分析,二手樓市已開始進入整固期,一手料續旺但二手則觀望味濃。踏入10月,當施政報告發表後,二手市況亦未見專家預期的大幅度反彈,就算配以北部都會區發展願景,個別區域亦只見短暫的刺激,成交始終膠著,一手向隅客回流情況不樂觀,從每周公布的十大屋苑過去周六、日成交數字才十宗八宗可見二手的疲弱。 筆者確實沒有吹淡風的意圖,反而想鼓勵想入市的買家,趁農歷新年來臨前,亦即是下個可能出現的小陽春前的這個調整檔期,放膽議價還價。一來由9月開始已傾斜向新盤市場的走勢,將慢慢逼使二手業主叫價放軟,源於年尾多個新盤貼市價開售,准買家抽簽落空還可以等下一個貼價新盤,反正發展商新盤列陣開賣,根本沒太多向隅客需要問津叫價企硬的二手貨源。但經過多月來的拉鋸,業主心態上難免產生變化,買家大可趁機放膽還價,一試無妨。 二來後疫情年代已逐漸出現通關呼聲,內地房產調控政策不斷收緊,新的稅項或會逼使資金投向成本較低的地方例如本港樓市。
張世昌 2021-10-20 23:12 市場上陸續出現更多的銀行發展「綠色按揭」業務,筆者不表驚訝,畢竟將ESG概念融入公司營運及行銷早已不是甚麼新鮮事,是有心還是無意為之也好,簡單而言就是一個跟隨大勢所趨、力臻完美、自強不息的成長過程。 理念上,ESG分別代表三種元素,環境(Environment)、社會責任(Social Responsibility)及企業管理(Corporate Governance),重點就是可持續發展。套用到企業營運上,若要能逆境生存必先開源節流,加強有效管治。為配合近年銀行線上業務發展,例如應用區塊鏈傳輸技術、線上估價API對接等等,筆者所屬測量師行已全面提升內部作業系統及介面窗口,既能達致無紙化營運大幅降低印刷及紙張成本、響應減碳環保原則,亦能透過使用雲技術對外連接提高處理效益、開拓新客源增加收入,促進可持續發展與智慧營商。 社會及企業管理上,測量行亦早著先機融入更多力求進步的因子,如早年定期舉辦各式各樣的團隊建立及培訓活動,務求加強團隊的整體戰斗力。而為營造更適切及人性化的工作環境,不時舉辦節慶相關活動及每月驚喜星期五的特備環節等,深化凝聚力。
張世昌 2021-09-22 21:49 近來鬧得最熱烘烘的其中一單地產新聞,可謂謠傳中央向本地主要發展商施壓,共同協助政府解決房屋供應失衡頑疾,最壞情況或包括上繳私人土地儲備等。消息未經證實已足夠令地產股爆發小型股災,可見其震懾力相當之大。空穴來風,市傳「游戲規則經已改變」,幾大發展商或多或少都需要制訂所謂應變方案,例如轉移地區發展業務比重、進一步精品化發展以提高個別項目回報等。生於此動蕩時勢,作為業主、准買家等小市民又應當如何自處呢? 市場流傳中央又好、特區政府也好長遠對樓市的宏觀調控將逐步加強,而且干預程度將推向另一層次,務求用非市場手段達致解決社會根本問題的目標。若然市場出現更多更嚴的交易限制,例如10年內不得轉讓、樓價增幅不得超過10%等,或是受規管生產的發展項目,例如10,000元一方尺的港人首置大型屋苑、面積劃一500方尺的上車新盤等,將嚴重影響資產的流動性及價格。 Real Estate , Real Estate
張世昌 2021-08-25 22:53 早前有報道指,尖沙咀柏麗購物大道新錄得一宗時光倒流35年的租金成交,新租客竟能以三十多年前,即購物大道落成之初一模一樣的租金水平,承租了地鋪加部分一樓的位置,於寸金尺土的香港實屬罕見,亦顯得很是可惜。源於環球新冠肺炎疫情對旅游業及相關零售業的重創可謂相當入骨,基本上零游客下的購物大道早已一街吉鋪、人流凋零。但窮則思變、變則通,傳統購物大街能來一個革新嗎? 香港人有著出名卓越的生意頭腦及高適應力,疫情下受限聚令影響嗎?與其等堂食不如轉攻外賣,做外賣都可以闖出一片天!旅游零售不景氣嗎?轉型賣日用品、賣口罩、做小型超市一樣掂!既然傳統做金鋪、賣名貴手表、賣高檔衣飾再也支撐不起租金,何不來個大轉型?例如適度劃出部分購物大道位置結合原先地鋪,打做新興打卡露天茶座、寵物友善餐廳、又或是特色手工啤酒吧、日式立食餐廳群等等。 歐洲有很多著名游客區的步行大街,也有類似地鋪加露天餐廳延伸的概念及成功例子,雖然現階段旅游業未復蘇的情況下游客仍舊欠奉,但懂得變通才能適者生存,而且若能迎合本土需要也不愁沒有生意,將軍澳南的餐廳群就是活生生的例子。 US Stock
張世昌 2021-07-28 22:49 近來其中一單轟動一時的地產新聞,可謂各大型銀行相繼停辦中國恆大集團新盤樓花按揭一事。 雖然受影響的業主實屬少數,且並非沒有解決辦法,但相關罕見的舉措亦反映了處於金融動蕩時勢下,銀行杯弓蛇影的風險管理部門確實會寧願棄車保帥,更何況這趟是樓花按揭的卒仔而已,哪怕是少少的風險亦不願再背上身。 那麼,樓按的風管其實是怎樣一回事呢?筆者在此簡單將要管理的對象分為借貸人、抵押品和發展商三個部分,而其終極目標當然是減低和避免壞賬風險。一般申請按揭時,銀行內部當然要審核借貸人的背景,包括工作及收入資料、過往信貸紀錄、其他資產淨值等等,簡單來說就是既要滿足監管的條件又要有能力供得起,否則要麼不受理申請、要麼按息要更高一點、要麼供款年期要縮短,或者成數要降低,這些都是風管下的結果,目的都是要避免斷供風險。同時,銀行亦會檢視按揭相關的抵押品,亦即是物業本身的狀況,例如樓齡、樓宇質素、價值、任何改動或僭建物等等,萬一不幸斷供變銀主盤,銀行亦希望優質的抵押品能以好價錢賣出,回收部分成本。 Real Estate , Real Estate , EVERGRANDE
張世昌 2021-06-29 23:14 中原城市領先指數由今年伊始的178.13點,走到今天最新報188.1點(6月第3個星期),升幅已過5%,突破歷史高位似乎只是時間問題。另一邊廂,差餉物業估價署公布截至5月私人住宅售價指數連升5個月,只較2019年5月高位落後不足一個百分點,同類租金指數亦連升3個月。似乎各項造好的指數都顯示著第三季本地樓市破頂在即。 上星期筆者才於一個銀行同業內部會議上,簡短地分享過對樓市這半年來的睇法及展望,阻力和隱憂還是存在的,例如第五波新冠肺炎疫情的發展、敏感的政治操作、甚至是壓抑樓市的政策調控。但相較不可控的情況似乎一些實在而有利的條件,將較能主導第三季樓市的走向。一來第四波疫情緩緩結束後對各行各業、對經濟活動的復蘇是最直接的,加上近期多項誘因加快了原來落後的疫苗接種率,亦間接令整頓變得有了底氣。再加上將於第三季逐漸流入經濟體系的幾百億元消費券,不難令人預期受惠於良好經濟復蘇背景下,樓市將有力挑戰一下歷史新高。 但近來於工作層面上已發現,早前因疫情反覆或移民潮而流入樓市的平盤、筍盤已絕跡不復見,現在更多的買家需要追價入市,估價要緊追買賣價亦見吃力。
張世昌 2021-05-26 22:56 最近筆者受親戚所托,為其於差不多3年前購入的納米住宅單位作現值估算,源於親戚眼見市況回暖,適逢額外印花稅期限亦快將屆滿,欲善價而沽。卻被筆者狠狠潑了盤冷水,評估其單位市價還稍稍低於當日全新一手購入價。親戚納悶極了,竟有新盤輸錢?但經過筆者詳細解釋後,也得無奈接受現實。那麼,購買這類納米全新盤時你又該關注甚麼呢? 在此先不討論自用所需,因其牽涉太多主觀考量,例如個人財政能力、生活品味及自身配套考慮等。但若以投資角度來看,不論放租還是放賣,首先你得著眼「供求」。簡單只需微觀地看小區內同類型放盤的供應會否過多、會否陸續有其他相似的納米樓替代品落成等,這些都會影響單位日後放租放賣的議價能力。然後再微觀地分析一下所處小區對納米單位的需求,看哪類型客會較多,年輕單身客還是家庭客群較多等,因需求最終又會影響價值。始終納米樓市場只針對特定群組,若未有周全考慮到定位問題,就算新盤亦不是穩賺的。 另外,當然亦要考慮到一手買入價的問題,尤其關乎到當中的溢價水平。
張世昌 2021-04-21 21:18 最近筆者跟一位久未相見的朋友討論起寫字樓入市時機的問題,源於該朋友眼見近來寫字樓價格回落得相當吸引,亦考慮到自身業務發展需要及能力,正積極物色心儀寫字樓。筆者並不想影響朋友的置業判斷,只從物業價值的角度出發,彼此討論一下放盤單位的叫價合理與否,當然還有對後市的一些看法。 其實自從中美貿易矛盾發展開始,寫字樓的市況就逐步踏入向下調整期,經過社運乃至新冠肺炎疫情的洗禮,全球經濟活動嚴重受創後,加上新興在家工作的實施、普及和延長,企業對營運前景、規模的控制和收縮,都令需求以及租金進一步受壓。整體甲廈更錄得連續季度的負吸納量,簡單來說,就是需求大減、供應過剩,價格自然難以企穩,就連各路專家都預期寫字樓市況或要到2023年才有轉機。 從投資角度看,除非你深諳撈底之道,否則仍處向下調整期的寫字樓市道的確未必是入市良機。但筆者的朋友因想安頓好業務,不想再受租務影響而令其顧客不時轉換服務點,而且撤辣後交易成本下降,想趁機購入辦公地點作長遠自用,筆者都表示相當認同。投資講究回報,但自用則可另作別論。
張世昌 2021-03-17 22:27 筆者收養的唐狗不幸於幾天前因嚴重腸胃炎,急需前往獸醫診所接受治療,等候診症時眼見不斷有主人帶同寵物前來求助,管不了甚麼限聚,亦計較不了甚麼社交距離,總之護士及醫生都忙得不可開交。最後筆者交付數千元診金後心卻想著,要是投資鋪位作收租用途,一定要選擇租予此等看似不太受外圍因素影響生意營運的租客或商戶,從而獲取相對較牢固的租金回報。 毫無疑問,經歷過大型社會運動及世紀新冠肺炎疫情後,不論是消費者還是經營者都大大提高了自身的應變力及適應力,由沒有堂食就轉外賣、沒有街客就變網購等,但反應時間和陣痛都還是存在的。作為鋪位業主,若現時租客為賣日用品的商店、賣鮮食的街市鋪、醫務所,甚至冷門一點的車房、老人院、地產代理等,相對陣痛就似乎較少了,始終生活及保健必需品無可取代,而且愈來愈重要。另外,一些經濟學上需求不具彈性的商品亦較不怕環境轉變。生意受影響較少,租金就能保持平穩,自然地抗跌能力就較強,相比核心區一線鋪租金跌七至八成、價格跌五至六成,前者的業主就不用受此等驚濤駭浪了。 但世事可沒有兩全其美,好比股票投資一樣,選擇低風險的,回報未必高但合理平穩。
張世昌 2021-02-10 18:32 最近筆者跟個別銀行風管處及營運部商討某些全新盤的部分特色單位開價時,總會遇到一些意見分歧,當然都離不開叫價偏高的問題。在此,筆者略為分享一些估價上的心得。 一般而言,每當有全新盤開賣又或是推出新的價單時,估價部門總要細讀上載的各項文件,當中包括銷售的單位價格、不同的付款方案、折扣優惠和會籍優惠等等。就算是同一個發展項目,也會有因為推售時期不同,而出現不同的價單價以及付款優惠,所以每一張上載的價單都需要重新估價。標准典型戶的價錢當然容易估算,離不開參考同區同類型開側的成交尺價,但一些特色單位例如連平台戶、頂層連天台戶、復式戶、特高樓底戶等等,就需要額外花心機了。 首先,仍可參考同區同類特色戶的實際尺價再作相應微調,例如當估算兩房連天台戶時,會使用附近相似樓齡的頂層天台戶成交尺價做直接比較。其次,亦可研究這類連天台特色單位於其他屋苑的過往成交價較典型戶的差距關系,例如連天台戶會比普通單位成交尺價貴兩成至三成左右,從而得出一個參考指標。

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