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| 郭釗 |
2022-01-20T04:13 |
2022年一開始又禁晚市堂食，暫定至年初三，但隨著不同地區出現隱形傳播鏈，很多人都預期未必短期收科。早兩日搭的士，司機指旺了半年，以為今年終可過個肥年，但晚市一停，條街水盡鵝飛，有時等足一小時才做到一支旗，確實搵食艱難。市面人流大減，餐廳食肆、零售店鋪更是首當其沖。回顧香港第一轉禁晚市堂食，由2020年7月31日至2021年2月中，為期半年左右，根據差餉物業估價處數據，此期無論零售鋪位、甲廈、工廈的售價和租金指數均下跌。尤其零售鋪位跌得慘，停晚市後連挫3個月，10月份售價指數報504.8點，按年跌幅達15.9%，九龍區鋪位更按月大跌約43.6%，當時不少地鋪割價兩、三成求售。 隨著防疫措施逐漸放寬，可以食飯食到10點兼6人一台，加上政府發放消費券催谷，市況漸入佳境，各區商場亦見人頭湧湧，求其一間Omakase都話排數月先有得食。去年香港整體工商鋪買賣合約登記錄6,941宗及1,533億元，按年升0.81倍及1.44倍，售價指數距離最低位亦回升約11%，反映市況回暖。 |
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| 郭釗 |
2022-01-06T04:29 |
上期仲講緊有無可能通關，昨宣布星期五起限堂食，封閉娛樂場所等以應付第五波新冠肺炎疫情。 現在寫稿預測樓市，除了從政策、民心、錢流、國際局勢方面著手外，還要加上疫情，不一定關乎疫情的嚴重性，反而個別政府對待疫情的態度更應注意，不是一句「人算不如天算」就一筆帶過，無論評論員或者大行，也得向公眾負責。 可惜，市場實際運作並非如此；最近有大行唱淡今年香港樓市，預計將會跌7%至10%，然後有傳媒大肆報道，一同起舞，務求令一班淡友睇得開心。投資要成功，是要客觀及吸納正反兩面理據，再作恰當分析。有人覺得門檻太高，有沒有比較容易的分析方法？有，睇往績。以大行為例，於2018年11月，摩根士丹利估未來半年樓市跌10%，結果升6%。瑞銀料2019年跌10%至15%，野村話跌13%，仲量聯行最壞跌25%，結果升3.3%。當然，如果年年錯，買對家則容易處理，可惜命中率為五五，倒不如擲銀仔。可能即時諗起城中某些KOL年年開對家更有參考價值，受眾的記憶是短暫的，亦容易受情緒影響，既貪心又怕輸，所以股市九成九散戶都輸，因為太多人為操作。樓市轉身難，有位朋友2008年買樓後，遇到金融海嘯後悔到極點，最後焗住贏兩倍。 |
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| 郭釗 |
2021-12-23T04:03 |
據《福布斯》報道，新世界發展(017)執行副主席兼行政總裁鄭志剛投資了區塊鏈沙盒游戲The Sandbox，並獲得其中一塊最大的虛擬土地，投資金額約500萬美元(約3,900萬港元)。 其實3,900萬元在香港可以買甚麼？最近在九龍塘一帶睇樓，可能僅僅買到一個又一村花園千七方尺單位。對於普羅大眾當然嘩嘩聲暗嘲買埋些摸唔到、上網先睇到所謂的「土地」，但對於一間發展商來說，用區區幾千萬建立「前瞻」品牌形象，絕對化算。當全世界都講緊「元宇宙」、「Game Fi」、「NFT」時，一齊進駐虛擬世界的是國際大品牌如雅達利、NIKE、Gucci、Adidas、Burberry及LV等，而你是其中一分子，都是一件事來的。 其實虛擬土地對於一般人來說並不是遙不可及的東西，在交易平台Opensea上，Sandbox一格土地過去一周的平均價格約為10萬元，相信很多人都買得起。 |
NEW WORLD DEV , USD |
| 郭釗 |
2021-12-09T04:27 |
早前有報道「Thai developer Sansiri targets Hong Kong buyers with‘affordable’mini flats in Bangkok amid glut」，內容大概是有泰國發展商瞄准香港買家，推出面積小至231方尺超迷你公寓，售價約50萬元，尺價約2,165元。講到港人「專吼納米樓」同「唔細唔鍾意」。 香港情況是，供求失衡，樓價高企，普羅大眾埋怨買唔起樓，於是發展商為「成全大家上車心願」，縮細單位、降低入場價，用「林鄭Plan」，800萬元以下可借九成，令更多人可做業主。納米樓有助提升房屋落成量，站在發展商立場，交到數，尺價又可進取，何樂而不為，拿盡未來幾年溢價，以不超過800萬元為目標。但納米樓二手價幾危危乎，頻出現蝕讓個案，翻查多個納米樓盤成交數據，近3、4年落成、少於200方尺開放式，蝕錢機會最大，就算賺都只是三幾個巴仙，分分鍾使費都賺不到。現實來說，納米樓難滿足長期需要，用家客未必會承接，投資客又會睇價錢，市道好還可以，逆市時缺乏抗跌能力。 |
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| 郭釗 |
2021-11-25T04:14 |
中港通關傳聞已久，過去兩年封關的日子中，特區政府官員及議員都多次表示，某某日子可以通關，但今次不同，這是國務院港澳辦發言人首次發布訊息：「兩地恢復通關工作正有序地進行」。 聞說下月10號起開始有限度小通關，若情況良好，幾個月內或於農歷新年前恢復全面通關，呢次可信程度應該較高。 近來香港樓市氣氛可謂愁雲慘霧，某報長期報道輸錢離場個案，最近更出埋印度神童預言，講到香港樓市十死無生。查看詳情，蝕讓個案的確是有上升，共通點是近3年買入，大部分是新樓，可知道發展商一手盤開價通常會包括未來3至5年升幅，所以通常借埋二按。最誇張的，只是支付5%首期，首兩年免息免供，賣得貴但用低首期吸引買家是常識吧。另一共通點，是上水、沙田九肚等假豪宅，二手市場不活躍加上買入價太高，想3年賺錢走是不容易的。 另一邊廂的上車盤(上車盤不同納米樓)則錄得兩年扣除使費升八成個案，而且還是居屋，1,000萬元以下平均亦賺十幾個百分點離場。更值得一提是，新香港人占買家比率近11%，有移民公司調查有78%新香港人會考慮買樓，有24%非港人預備多付30%印花稅去買港樓。 |
CROSS-HAR(HOLD) |
| 郭釗 |
2021-11-11T04:47 |
好消息，有望年底去日本滑雪、浸溫泉、shopping了。日本內閣官房副長官木原誠二近日指大幅放寬外籍商務人士、留學生和技能實習生等入境限制，並指擬恢復團體旅游，實行放定風，有旅游KOL已收到邀請協助宣傳。可能你會話返港要隔離21日都唔野少，起碼有得揀！ 其實筆者估到，日本雪季將開始，食了一季西北風的溫泉酒店、滑雪場能否撐多一季，甚至兩季？去年2月在二世古滑雪，見到圍住雪場有幾間酒店起到如火如荼，街板寫住出年開幕，惟出世唔著時，新冠肺炎疫情前成日見到那些「民宿樓盤」，亦似乎消失一段時間。其實日本媒體早已憂慮酒店供過於求，疫情前訪日旅客人次續刷新紀錄，2016年2,000萬，2018年3,000萬，日本政府目標是2030年達6,000萬。結果酒店業順著這股氣勢瘋狂建酒店，從2014至2018年，增加約600間，2019年底內閣官房長官菅義偉說：「將在日本建造50家豪華酒店。」話口未完，疫情殺到，熱門旅游區酒店入住率和價格開始下降，營運出現問題。著名連鎖酒店高管指：「倘訪日游客不恢復，旅游業就無法完全復活。 |
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| 郭釗 |
2021-10-28T04:20 |
隔了一個假期沒出文章，兩星期前寫的稿新聞變舊文，決定重寫。財經版唔一定要寫財經吧？同賺錢相關的相信讀者都會有興趣，今期寫投資之母，如何賺取第一桶金。用最近認識的一個人來說明，這位仁兄是朋友的朋友，本身從事電腦商品買賣，近十幾年活躍於各大電腦場。上年1月，新冠肺炎疫情初至，極具生意觸覺的他立即於網上搜羅口罩供應商，那時候遠遠還未到全球爆發的高峰期，供應商供貨無論數量及價格都是正常水平。 如大家有記憶，香港的口罩曾一度於一個月內成為搶購品，兩個月內成為全球搶購品，炒到幾十蚊一個亦有價有市。這三個月他賺了一千多萬元，之後，供應商當然坐地起價甚至暫停供貨，於是他將賺回來的，全數投資買機器租廠房在香港生產口罩。這一點要注意，第一，當時應該無人估計到疫情持續的時間，任何一個疫情專家也不曾預計玩足一年多，仲未知幾時到終點。如果疫情半年內玩完，那一千萬元要回本應該要幾年時間。當然他可能是好運，眼光算不上，但膽識是不容置疑的。 |
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| 郭釗 |
2021-09-30T03:13 |
內地「限電令」迅速擴散多省，傳因國際煤價飆升令發電廠減產降低損失，二是內地為環保推「能耗雙控」政策，為趕減碳進度而限電。廣東省已啟動「有序用電」，多家工廠一周開工3日，有些要「開一停六」。輿論指是中國恆大(3333)債務危機後，再為內地經濟添變數，至少15家內地上市公司表明生產受影響。 高盛將內地經濟增長預測從8.2%減至7.8%，摩根士丹利料如產業以目前速度減產，下季GDP增長將跌約1個百分點。限電會否影響內地樓市？雖然GDP增長不是唯一影響樓市因素，但亦很重要，一般情況，經濟環境好，置業或投資意欲相對較高，有助推高需求。內地工業用電占全國消耗量70%，耗電最多是國有鋼鐵、水泥和鋁企業，限電令下首當其沖，大摩料鋁產能降低7%及水泥減產29%，玻璃業亦重創，將影響建築成本和進度，左右發展商未來定價和策略，本周廣州賣地流拍率達52%。這明顯是中央整治樓市供應做法。經濟放緩肯定是全球現象，若開發商再不停下來，泡沫因經濟停滯而破裂，就似足90年代的日本。跑升廿幾年，慢下腳步才是健康。 |
Enviro |
| 郭釗 |
2021-09-16T04:04 |
一個地方有危必有機，反之亦然。投資柬埔寨有哪些要注意地方？上期談到數字上的出色，吸引許多人到當地投資，我認識一位前輩，他是東莞廠佬出身，賺到幾億元後轉戰金邊，他常常邀請我們去玩，說這邊商機處處，十足九十年代的內地，是個賺錢好地方。他個人前瞻性很強，由街邊賣CD套出身，到今時今日成為一間過千人廠房的老板，每月賺7位數字，如果唔去金邊，他說收入應只有十分之一。 金邊房地產市場升得勁，連廠佬朋友近年也與當地(老友)涉足，買地建房起樓，做起發展商來，威威食雞。中國恆大集團(3333)許家印也是農民出身，在發展急速的國家時勢做英雄，沒甚麼稀奇。同時，因當地樓價升值急速，用槓桿是常識吧！但當地融資成本高，平民百姓買樓按揭要上10厘，所以他轉戰香港一班商家朋友，你當然很好奇我有沒有成為一分子。我沒有，大家知道我的脾性，朋友飲酒食飯沒所謂，一講到投資就冇情講，因投資是專業，我尊重我的專業，冇八成把握一定唔會做，冇九成把握唔會同人分享。而且，他賣緊的溢價非常高，已食盡未來三、五年升幅，這正是我2月在本欄所提出「現投資柬埔寨是否太遲」的原因。 |
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| 郭釗 |
2021-09-02T04:02 |
很近來不少柬埔寨樓盤在港推廣，究竟當地實際情況是怎樣？今期先講好話，很多人對柬埔寨的印象，離不開戰亂、窮困、落後之類。但如果有留意國際新聞，應該知道自1998年洪森當首相至今，柬埔寨政局已趨向穩定，政府支持度達八成，開放的經濟政策、美元流通、自由外匯、關稅優惠、外資湧入、年輕的人口紅利，加上中資流入，新冠肺炎疫情前每年GDP平均增長逾7%，似足十幾廿年前的內地。 但經濟活動主要集中在首都金邊，金邊以外地方仍然很窮，要樂施會救那種。金邊人收入10年升5倍，超越九十年代的深圳，如專業人士或有相關證書，月薪閒閒地萬一、二港元，做賭場相關行業更不止此數，不是想像中低薪吧！在柬埔寨，有一半人口是27歲以下，所以擁有龐大比例的年輕消費人口，隨著近年收入增加，加上愈來愈多國際品牌進駐，他們都很捨得消費，不少人都使用新款iPhone，三、四十蚊的Starbucks咖啡或者台灣人氣手搖飲品(KOI、老虎堂、幸福堂等)更是年輕人喜歡的潮物。 |
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| 郭釗 |
2021-08-19T03:34 |
為抑壓樓價，早前內地收緊二手房貸款額度，在上海、杭州、武漢等城市第三季額度已經用完，合肥市有11家銀行二手房已經停止貸款。新政策更規定銀行用於房貸的比例不能占整間銀行之50%(不同地區銀行有差異)，此舉甚至影響到一手房按揭，就算能夠成功批出，放款等待的時間也很長，可能要三至四個月不等，引致無論一、二手業主都以現金支付為優先考慮。 一連串「住房不炒」的措施，如限制賣地價格、二手指導價、一手限價，以至發展商來年買地面積基於今年度銷售額等，令內地各地樓市全面潮退。不過，對於放盤量少、需求大的某些一線城市樓盤，暫時不構成很大問題，至於那些聲稱自己是剛需盤、未來發展潛力高、科技概念新城的三、四線城市樓盤，半年內二手叫價下跌三至四成，還沒有找到承接，一下子看到抗跌力強弱之分別，尤其人口少兼且不斷老化的城市，打擊更見嚴重。 公寓更是爆雷的重災區，中山惠洲珠海等經濟發展較慢的地區，公寓空置率相當高，買家收完保證回報(內地叫反租)後，很多無以為繼，這是筆者幾年來，不斷重復又重復提醒投資者的理由。 |
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| 郭釗 |
2021-08-05T04:21 |
國內上星期整頓教育機構，導致多只中國教育股從高位計下跌八至九成，市場恐中國概念股成為下一波打擊對象，一同受壓後反彈，今個星期輪到手游相關版塊，因官媒定性手機游戲為「精神鴉片」，騰訊單日跌一成。加上早在今年四月國內已傳出取消「學區房」的消息，當時市場解讀為另一種調控樓市措施，現在加上以上一連串口徑，應該一目了然了吧，目標是「教育」。 由「三孩政策」開始，就突顯中央政府致力改善出生率。中國由發展中國家，以人口紅利及稅務優惠在二、三十年間迅速成為國民生產總值僅次於美國的世界第二大國。必需要面對的現實是就業人口在過去十年間下滑近6%，占總人口比例約68%，加上勞工市場成本上升太快，工廠都遷移到更便宜的越南柬埔寨等國家。長遠下去在國際上的競爭力將面臨挑戰，要解決根本問題，要由生育著手。 然後，就是解決學區房問題，不少人為子女能入讀名校，不惜重金買入名校林立的學區房，深圳有25年樓齡的學區房上年成交價為3萬人民幣一尺，470尺單位賣1,300萬，尺價高於啟德新盤，認真誇張。政策為一招兩式，第一式為名師輪換制，名校里的名師有機會到普通校任教，打散名師名校效應。 |
TENCENT , IT |
| 郭釗 |
2021-07-22T04:26 |
近來內地多個重點城市紛紛傳出二手樓停貸的消息，我們比較熟悉的大灣區，如深圳、廣州、東莞亦包括在內，一班有內地有樓楂手的香港人尤其緊張，擔心樓價會因而受影響，我亦特別向相關銀行職員了解情況。據知當局為貫徹「房住不炒」的宗旨，於是為二手樓按揭業務設定額度，每半年刷新一次。即如果某銀行的額度是50億人民幣的話，被「借爆」之後就不能再接生意，所以當額度被借得七七八八，銀行自然會手緊些，批少些，息高些。其實在香港做按揭都有類似情況，當接近年度埋數期，若然相關職員做夠quota，審批時間都會長一點，息口亦不會很優惠，他們最想拖到下一個年度。其實在內地投資物業，就必須有心理准備隨時出現政策變動，我減低風險的方法是選擇有住屋需求，真正有人住的地方，有市才有價，若然你買了三、四線城市的所謂「鬼城」，就可能要擔心多少少。當局只限二手房貸，不限一手，實情經過精密的計算，理論上除了有效冷卻過熱的樓市，又能避免新盤銷情受影響，保住發展商的資金鏈不斷，繼續向政府支付地價及土地增值稅。 |
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| 郭釗 |
2021-07-08T04:53 |
近日恆大又傳出債台高築，有爆煲之險，同時國內仲介在香港打廣告大字標題恆大七折賣樓，在某些四、五線城市，幾十萬有一間近千尺的精裝修房，連成本價都未及。由於偏遠地區沒限購，內地很多人夾錢都去買返間，自己擺明不會去那麼遠的地方住，但就話留給下一代，概念跟我老婆買Hermes一樣，用唔到咁多個袋，但當買來保值囉。 恆大去年九月傳出一封要求廣東政府幫忙債務危機的文件，兩日後在各大平台同時落架，然後出來澄清沒有財務問題，但沒否認文件中巨細無遺的內容，事實真偽留讀者判斷。問題是作為投資者或者消費者，到底這類樓買唔買得過？ 從樓房質素而言，發展商急賣樓湊錢，急住起樓交貨，最差情況是承建商接標價太低，將貨就價交垃圾樓。至於安全度方面，某些屋苑要求買家一次過付全款，才能拿到折扣，有些更是已按了給銀行，要加簽附加條款，若然發展商違約，買家有機會收不到樓。往好方面看，國內大發展商還沒有出現爛尾樓的情況，所以又未必需要看得太灰。 重點是在二手市場，這些地區連國內人也嫌偏遠，只買不住，空置率一定非常高，極端的話可能形成另一個鬼城，想賣出套現時，誰會接貨？自住又不會，即是得屋無所用。 |
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| 郭釗 |
2021-06-17T04:29 |
我2017年4月於友報寫過一篇名為《未來五年樓市難跌》的專欄文章，同年8月，又寫多一篇《樓市五年內難下跌》。寫兩次同樣題材除了突顯小弟Hea富原則外，還有是進一步確認對香港樓市的看法，過去4年，亦於不同專欄及YouTube不止一次提出「自住可買，港樓沒有投資價值。」 4年過去，香港經歷社會運動及疫情， 中原領先指數由當時160點升至現在185點共15.6%，不跌預測中了，4年升15.6%應該沒人有興趣投資吧。 反之過住4年我投資在外地樓市的收益，不算槓桿與收租在內，大概有六成至一倍的回報，當中包含4個國家，想知邊幾個睇返本專欄可找到答案。針對外地樓，港人一般有三種看法，第一種，害怕隔山買牛有風險，因為所有有關外地樓的新聞，不是用「爛尾」就是「苦主」等字眼，而所有好消息幾乎都是樓盤廣告，加上香港人根本沒時間去了解研究另一個樓市，正所謂不熟不買這原則基本實無錯。第二種則是貪求平價入手，以為全世界買樓都一定無得輸，唔做fact check，只要買不要問。 |
HK real estate , hk real estate |
| 郭釗 |
2021-06-10T04:34 |
5月31日中央開放三孩政策以解決人口老年化問題，即時成為坊間熱話，討論甚麼人和幾多人會生三個，繼而研究長遠來說對房產市場的影響。始終買樓儲樓是最大部分中國人的投資方式，有樓的當然希望人口增長推高住屋需求和樓價，冇樓楂手的就緊張要不要加快腳步入市。關鍵在於成效，谷生仔不似谷打針，送層樓、送自助餐、送車飛就搞得掂，在內地養育一個小朋友的成本不比香港低，尤其一線城市，至少兩百萬人仔以上，如果想買個好一點的學區房，更加不止這個數，還說要養三個的話，不是人人負擔得來，有深圳網友做了一個簡單的調查，超過九成參加者不考慮生三胎。其實早在2016年內地已實行「二孩政策」，但整體出生率還是在下降，坊間估計不想生的還是不會生，不太受政策影響。 至於三孩會否會讓學區房進一步漲價亦令一眾家長關注，以深圳為例，其實買得起學區房的家庭正是最有能力生兩、三小孩的家庭(深圳一個標桿學區屋苑470尺單位盛惠1,420萬人仔、1,300尺盛惠2,868萬)，要買的都買了，學區房資格是就算有十個孩子，全部也有入學資格，故需求不會突然大量增加，重點反而是要待小孩逐個長大，會加長持貨時間，二手供應或會減少。 |
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| 郭釗 |
2021-05-27T05:03 |
今天見到一單非常有趣的新聞，有因近年「微信女」在網絡唱高股票，引人入局即跌八九成的事件時有發生，而通常犯案人在外地，證監除了呼吁外束手無策。但最近竟然把心一橫在各大網上討論區、投資Apps和財經網，刊登模擬「微信女式」投資騙局廣告，結果在三周內有2萬4千人中招，主要是24至35歲，除了這年齡層是財經網站的常客可以解釋外，還有一點，「以小博大」這概念是這班人的痛點。我經歷這年齡時也一樣，想賺錢買樓，打工好像永遠不可能，不如投資博一博。 如果將故事改成「幾十萬上車英國新盤，環境校區完善」賣三個星期廣告，我諗中招人應該超過十萬。 因為香港第一的深層次矛盾正是買屋問題，不是居住問題。恕我暫時將那二十多萬戶殺房居民放在一旁，因有樓住而想買樓的人遠超過這數字十倍。現時新樓一個studio flat也要五百萬起步，但外地樓(本樓書)鳥魚花香，環境優美如世外桃源，別墅也是五十多萬起，系咪好熟口熟面，大灣區就有。對於年紀後生一點的，日本馬來西亞英國梗有一個可以吸引你。 |
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| 郭釗 |
2021-05-13T04:01 |
近日紅爆各大社交網站的，肯定是ViuTv旗下的Mirror與Error。Mirror演唱會門票炒至廿幾萬一張，fans們的尖叫聲震撼九展，這是自九十年代四大天王時期後，香港娛樂圈久違了的瘋狂現象。Error是以真我個性及乜都夠膽死而吸引觀眾，最近扮《新世紀福音戰士》片段，可體現制作團隊的誠意，一家人趕返屋企睇電視開懷大笑的日子，以為後網絡世代此情不再，原來只要有創意加用心跳出舊有模式，追電視這種樂趣一樣可以回來。但其實在兩年多之前，兩隊組合均不被看好，網民話：「兩年後仲係度先講野啦」、「唱成咁得個樣」、「個樣咁衰邊有人想睇」、「見到Error都想嘔」之類來評論他們，現在，只要有相關他們的報道，留言區只要出現一個半個批評言論，立即被一眾fans群起攻擊。 其實這跟投資一樣，但凡新的投資概念，普羅散戶會將之污名化，「唔穩陣。」「輸死你。」「有乜乜乜問題未解決，買唔過。」5年前你買金買銀買任何商品期貨也是價值投資，買Bitcoin就系傻仔，今日討論緊，是否升到20萬美元。 |
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| 郭釗 |
2021-04-29T04:24 |
疫情未完，香港以至國際經濟形勢大變，全球樓市大變陣，你以為失業率起勢升，樓價會起勢跌嗎？錯喇，英美澳加日韓新加坡，過去一年都錄得5%至10%升幅，上期已經說過滯漲已開始形成，移居自用買物業抗貶值還可以說過去，投資則另當別論。在這段時期，反而會留意一些樓價沒有大上大落的二、三線國家核心區物業，在經濟大受打擊下樓價仍撐得住的話，待疫情過去很大機會發圍兼起啤，今期先講講柬埔寨。 之前中美貿易戰開打，常說許多在中國的外資企業計劃搬廠去柬埔寨，貪其乜都平，地方平人工平，如二十年前的深圳。事實上柬埔寨的經濟增長率過去10年都維持在7%以上，根據Global Property Guide報告顯示，2015-2020年經濟發展最快的亞洲國家，中國第一，印度第二，柬埔寨第三。而柬埔寨位處東南亞中心，坐擁重要的戰略位置，各國均在柬埔寨投入龐大資金建立勢力關系，「一帶一路」點會冇佢份，中國一直是柬埔寨最大的投資國，在1994-2019年間的外國直接投資，中國占21.81%居冠，拋離第二位的南韓6.61%三倍有多。 |
HK real estate |
| 郭釗 |
2021-04-15T02:56 |
全球量化寬松，帶來了經濟差而物價升的年代，一年前已可預視的滯漲在全球各國開始顯現，土耳其樓價去年升幅超過25%，俄羅斯升21%，美國升8%，加拿升7.6%，澳洲、韓國、新西蘭的升幅超過5%，連日本都升近5%……但各國失業率一直高企，美國由3.7%升至10.4%，英國5%，加拿大7.5%，澳洲5.8%，值得注意的是，這已是復蘇後的數字，加上受惠各國的救市方案。有朋友在這些地方經營小型企業，全球加埋大概百多員工，單單計收到的政府補貼，也近一千萬港元，他最後也拿去買物業，最大鑊系刺激不到GDP。 08金融海嘯以來，由美國發動的印錢方案嚴重扭曲真實的經濟狀況，時至今日，已成為習慣，沒有人再提出這做法會帶來問題的嚴重性。全球視升市為經濟復蘇的指標，事實上這是無限印錢的必然結果，泡沫正在成形，各國忙於疫情置之不理。唯獨中國政府，由上年開始就推出樓市調控措施，由深圳開始到杭州上海，力度不斷加大，深圳在21年初增設二手房的指度價格，二手也限價，直接影響了銀行貸款成數，變相增加買家的首期，就跟香港的狀況相似，去泡沫化。 |
AUD |
| 郭釗 |
2021-04-01T05:08 |
蘇彝士運河發生世紀大塞船，損失或達每天100億美元，埋單分分鍾唔見1,000億，原材料價格也因此上升，聽落好似事不關己，其實息息相關。全球運輸成本最低的，是海運，以紡織業為例，由現正出名的新疆出產棉花，運到青島去織布，上海做設計再到福建生產，最後運到歐美零售，過程運輸次數不少，只因是海上航運便宜而且量大，才能做到連鎖店品牌一百幾十蚊一件杉。自古以來，港口經濟比內陸好就是這原理，雖然現時陸路高鐵路橋發達，歐亞大陸已接通，但跟海路的運載量相比，還是相距甚遠。若將所有分工的城市結合在一起，就是灣區同效化的概念，產生協同效應。世界三大灣區——紐約灣是金融灣區，東京灣是產業灣區，舊金山灣是科技灣區，而粵港澳大灣區是將金融生產科技集於一身的拿你命三千灣區。 大灣區常住人口大概是7,000萬，預計未來會增加到1億4、5千萬。第一個問題是「何時」？會否在我們有生之年看到？第二個問題是先升哪里？或是下一次升哪里？大灣區政策由2015年提出開始後，人口流入的速度明顯加快，特別是一、二線城市，所以，趨勢已經形成。 |
USD |
| 郭釗 |
2021-03-18T05:05 |
如果有關注日本樓市的朋友，記不記得2019年下旬有東京奧運村公寓項目在香港搞過講座賣過下？頂著奧運光環，不止中港台投資者，在國內都十分矚目，這個位於中央區晴海的物業，除了由日本地產龍頭三井住友牽頭開發，還有政府出資五億美元資助，之後再以約3,870萬美元租一年給過萬名選手居住，住完再翻新交樓，最快2023年入伙。總括來說sell奧運、sell無敵海景、sell近銀座、sell價錢平，當時項目中層900尺單位大概5,000萬日圓起，而東京中心地段同樣新樓平均售價為9,000萬日圓。最後的確sell到很多人，據知開賣不夠一年已售出九成單位有多。 不過「平」，梗有原因，最大問題是「隔涉」，話就話在中央區，但屬於邊皮位置，2000年之前此處為軌道交通的空白地帶，沒有任何鐵路服務，可以話在日本人眼中完全沒有位置。現在該項目最近有個大江戶線勝哄站，但都要行成20分鍾，當地業界人士表示若然奧運最終搞不成，此區樓價將會下降，因為會被當地人認為是「不吉利的公寓」，可能很多人會撻訂。 |
HK real estate |
| 郭釗 |
2021-03-04T03:29 |
上期講起現時投資賺錢易過做生意，但跟泡沫玩游戲並不容易，話口未完即遇上美股港股大幅波動，何解？因為聰明錢早已悄悄由泡沫資產，流向穩定資產。標准普爾全美國房地產指數，於2020年9月錄得2014年以來最大升幅，達6.6%，西部城市鳳凰城西雅圖等升近10％，紐約最差都升4.3%。睇落好似不是升很多，記住這是樓市，並不是Bitcoin或者科技股。 2020年香港樓市只微升0.1%，預計2021年最樂觀升7％，即是美國樓市一個月升多過你一年。美國樓市升有幾個因素配合，第一它是無限QE的核心區，銀行低息環境達到歷史新低的2.28%，加埋政府補助真系買抵過租，10月份按揭申請宗數已達到2008年金融海嘯次按危機水平。第二，因疫情關系發展商減慢樓宇供應， 美國房屋月供應量目前處於40年以來最低水平，二手樓非常搶手，有朋友放樓，即刻有幾台客睇，24小時內反價後成交，情況似足香港97年。第三是疫苗效應，疫情期間乜都做唔到，當然宅在家買股票(輕資產)，玩到起曬泡，疫情後回到有實質需求的樓房(重資產)，賺股轉到樓，是常識吧。 |
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| 郭釗 |
2021-02-25T01:59 |
在這個全球印錢，Bitcoin都升超過5萬美元的年代，只要是有價值的資產，都會升，仲會升到你唔信。是否泡沫？梗系泡沫啦，是印錢泡沫。很多做生意的朋友都話，今年投資易賺錢過做生意多多聲，上年年中求其買只科技美股，閒閒地一倍以上回報，唔識唔緊要，跟連登契媽都有相同效果。做生意來說，除非跟電商有關，否則好難唔大鑊，小則生意跌勉強收支平衡，重則蝕入肉。所以潮流興將企業轉型，由傳統行業轉到互聯網相關，甚至高科技，但隔行如隔山，轉到網上銷售容易，另創新天地難。 以內地房產公司為例，因政策已限制了可賺錢空間，他們既追求多元化，也轉型高科技，如恆大花千億搞球隊、做糧油、乳業、影視、保險到最近的電動車，其實除了老本行地產外，其他都在蝕；萬達在幾年前轉型網絡、金融等，幾年內輸了幾百億，跌出五百強企業；碧桂園花800億搞機械人公司，蝕到上年要裁萬四人。貪高息買內房債的朋友自己睇路喇，做房地產是穩健的生意，但跨行業則風險難以控制，就算叻到Elon musk咁，Tesla都是靠監管信用(regulatory credit)先賺錢，單靠賣車根本入不敷支。 |
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| 郭釗 |
2021-02-18T04:30 |
初七「人日」，祝人人生日快樂，投資得心應手，豬籠入水！今年拜年圍埋一齊談論得最多的，除了「幾時可以去旅行」、「安心出行安唔安心」、「有冇買Bitcoin」之類，有否發覺話題不期然就會轉到「你有冇BNO」、「邊個邊個突然辭職去左英國」，然後三姑姐就話「我都想走」，二叔第一時間反駁「你盞去做二等公民」，之後全部親戚加入兩邊陣營積極發言，你講一句，我駁你三句，好不熱鬧，突然初一「變」初三。我心諗有乜好拗，每人需要不同、情況不同，我有朋友為子女獲得英國教育而裸辭出走，「5+1」的「移民監」不是問題；亦有朋友貪葡萄牙「黃金簽證」只需擺低35萬歐元買物業，5年內每年平均住7日就有資格入籍兼取得歐盟戶照而申請；更多朋友根本不想走。 說到葡萄牙「黃金簽證」，其國會本來通過修訂，2021年7月後限制里斯本、波圖的置業投資移民申請，若有意移民葡國，只能到二線城市買樓，不過日前已將死線延至2022年1月，估計除疫情關系，吸外匯亦是其中一個重要原因，葡國去年經濟萎縮達7.6％。 |
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| 郭釗 |
2021-02-11T00:17 |
最近因為緬甸政變出事，令很多人聯想起柬埔寨，兩國同樣是中國一帶一路的重要據點，柬埔寨明顯受惠不少，其高端物業市場更因為中國熱錢流入，迎來翻天覆地的改變。根據資料，從2016年至2019年8月，中國在柬埔寨的投資累計79億美元，占該國境外投資額35%，排名第一。而大概四、五年前，開始愈來愈多首都金邊的樓盤在香港舉辦展銷會，當時大家被灌輸的資訊是「發展中國家」、「低水」、「可以升幾倍」、「十厘以上回報」等等，其實四個字講曬——「以小博大」。若時光倒流到2016年，代理又的確冇作大，2013年至2016年是金邊公寓的高峰時期，利潤高達300%，很多海外投資者賺到笑。不過2016年開始，利潤開始回落到200%，到去年Covid 19之前，只有30%至40%，最大原因是供應增長快於需求增長。 2016年，金邊的豪華公寓不到5,000套，根據CBRE Group數據顯示，到2020年第四季累計數字已升至25,914套，預計2021年再增加1,800套。 |
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