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王美鳳 2022-01-23 21:45 今年美國加息在即,本港拆息走勢亦將由超低水平回升,廣大供樓業主使用拆息按揭(H按),意味供樓支出將會增加,現在正是時候為自己計劃抗加息方法。上期談及政府提出研究為資助性房屋買家提供漸進式按揭,以便進一步降低入市門檻及減輕買家的置業負擔,私樓業主又有沒有漸進式按揭方案呢? 政府提出的漸進式按揭做法是,買家可分兩階段承造按揭,首階段買家只需為一半樓價承造按揭及支付首期,余下一半樓價可於成交後10年內,一次過或漸進式分階段承造按揭。這種首階段只需負責一半樓價的漸進方式難於私樓市場進行,但在市場上之按揭產品中,其實亦有一種漸進式還款計劃供借款人選擇。做法是,借款人可根據自己的工作及財務狀況,例如因應每年的加薪率,指定每年漸進遞增供樓金額的加幅,例如借款人指明每年遞增供樓金額2%,銀行便會作出相應安排。這種方式有助加快本金償還,變相有縮短還款期及減低累計利息支出之作用,若處於加息周期更顯效用,假設每年持續性遞增供樓金額,以30年按揭年期為例,還款期可縮短7年,全期累計利息可減少20%。
王美鳳 2022-01-16 22:32 政府最近提出研究為資助性房屋買家提供漸進式按揭,概念參考早前新世界房企提出的上車易按揭,而初步的做法是,在買入單位時及開首10年,買家只需負責一半樓價,換言之,買家只需付半額首期及為樓價一半承造按揭,至於余下一半樓價,可於成交後10年內,一次過或漸進式分階段承造按揭。 資助性房屋本身已提供吸引的樓價折扣及低首期按揭方案,新一期居屋以市價五一折發售,按揭成數高達九成(白表)及九成半(綠表);再引入漸進式按揭的話,白表買家首期會由10%降至5%、綠表買家的首期由5%降至2.5%,首期金額及長達首10年按揭供款減半,的而且確可進一步減輕買家的置業負擔。不少上車人士在置業初期負擔較重,以積蓄支付首期後,需應付供樓、裝修、雜費及生活上開支,若有漸進式按揭作為選擇,可讓買家在置業初期的流動資金較為充裕。 NEW WORLD DEV
王美鳳 2022-01-09 20:59 上期回顧了2021年按揭息率,本文再談及今年2022年的息率走勢。 由於聯系匯率制度關系,本港息率趨勢主要跟隨美息,只是步伐及調整速度未必一致。美國聯儲局已公布加快縮減買債步伐,如無意外今年3月便可結束買債計劃,當局官員預測未來利率的點陣圖預期今年加息3次,加幅共0.75厘,屆時聯邦基金利率將由現時近零水平回升至0.75厘至1厘。其實1厘仍屬相當低的息率,在2008年金融海嘯前,即是為救市需要大施量化寬松(QE)及超低息率政策前,1厘已屬美息最低水平;若美息在今年只是返回過往最低水平,相信本港最優惠利率(P)未需要跟隨上升。 事實上,在08金融海嘯後,美國在減息周期對比港息已「減突」較大幅度,而在對上一次減息周期,港P在2019年僅減0.125厘便返回歷史低水平,然而,美國為應對新冠肺炎疫情於2020年再減息1.5厘,香港沒有跟隨,故此即使美息今年加0.75厘,相信港P未有需要上調。雖然歷史做法不一定重復,但參考一下亦無妨,在過往加息周期,港P於美息升至2厘或以上水平才開始上調。
王美鳳 2021-12-30 17:31 回顧2021年樓宇按揭利息走勢,最注目的必然是超低按息再現,按息由2020年首季約2.5厘跌至2021年的1.36厘之十年來新低水平。 2021年1至9月銀行體系結余延續2020年10月起創下歷史新高達4,575億元水平,在高度充裕資金環境下,港元拆息HIBOR持續處於超低水平,與樓按相關的1個月拆息由年初約0.15厘於年內進一步下跌,自4月20日起至11月26日期間絕大部分時間1個月拆息處於0.1厘以下超低息水平,當中9月及10月份平均1個月拆息更跌至0.06厘創過去11年新低。拆息低企,市場用家普遍采用H按計劃,H按選用比例高達近98%,9月至10月按息一度跌至1.36厘見十年來新低,年內按息亦持續介乎1.36厘至1.5厘超低水平。2021年超低按息重現,供樓人士得以受惠,按息支出大大減輕,低按息亦成為支持樓市其中一個重要因素。
王美鳳 2021-12-23 22:54 美國聯儲局於12月中宣布今年內最後一次議息後結果,一如市場預期,美息繼續維持在接近零水平,當中並公布提速收水步伐,買債規模由原來每月減少150億美元,調整至每月減少300億美元,預計縮減買債計劃由原定明年中提前至3月中結束。 美國復蘇勢頭強勁,近兩月通脹率均破6%高水平,最新數字通脹率達6.8%更是創近40年新高,加上當地市場資金已水浸至供應過剩,加速收水步伐已獲市場共識及屬於合理做法。當地疫後寬松貨幣政策下之資產負債表規模已擴張至逾8萬億美元,較新冠肺炎疫情前增加逾倍,可謂史無前例,當地市場資金高度充裕,即使開展貨幣正常化,相信過程亦需時甚久。加上美國現時是將減少買債的步伐加快一點,並未正式縮細資產負債表規模(簡稱「縮表」,市場流動性並未明顯收緊。 市場有意見指,美國減少放水規模將影響本港出現走資,筆者認為加快收水步伐不等於對香港構成直接影響。回顧上次美國收水歷程:由2014年1月開始減慢買債歷時9個月後,至同年10月結束停止買債計劃,收水影響未有即時傳導本港。
王美鳳 2021-12-12 22:09 上期提及銀行批出之平均按揭年期出現延長趨勢,20年間由平均18年延至接近28年,但事實上,銀行對於按揭年期有審批准則,除了規定按揭年期上限不可超於30年,借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素,亦會影響銀行批出之按揭年期。銀行對上述兩者有基本衡量方法,一般來說,上述兩者與按揭年期的總和(借款人的年齡或樓齡+按揭年期)長達70至75年,部分或按情況可長達80年。 對於物業新舊、樓齡高低,買家在置業過程仍可自行選擇,但買家自身的年齡卻是梗局,又如何影響按揭年期? 以銀行一般以75年或部份長達80年減年齡的計法,借款人年齡超過45歲至50歲便未必有機會獲批足30年還款期。但當然,實際情況是,選擇30年還款期的借款人以年輕用家較多,而中年借款人較傾向選擇25年或以下還款期。 然而,在低息環境下,高齡人士希望延長還款期幫助入市亦有所增加,究竟有沒有方法可讓高齡借款人獲批30年還款期?答案是可以的,方法是增加一位較年輕不高於40至50歲的擔保人或聯名借款人。但留意,在計算供款占入息比率時,較多銀行的計法是,若年輕的一位入息占比較大,才可以較年輕的借款人年齡計算按揭年期。
王美鳳 2021-12-05 17:52 根據金管局的住宅按揭最新數字,銀行批出之平均按揭年期已約近28年,創下紀錄以來最長年期;事實上,按揭年期在近20年出現延長趨勢,20年前平均按揭年期是18年,十年前延至23.7年,再逐步增加至現為27.8年,反映選用較長按揭年期的用家及占比持續增加,原因為何? 近10年樓價上升1倍,但10年來家庭月入中位數升幅僅達30%,人工上升速度追不及樓價升幅,置業供款能力降低下,拉長按揭還款期有助減低每月供樓金額,借款人一來可減輕每月供樓負擔,二來推低月供金額亦較易於通過按揭供款壓力測試,即較易獲銀行批出按揭。 以現時平均按揭額約500萬元及現時按息計算,選用20年還款期之每月還款額約$24,035,若改以選用30年還款期,每月供款額即降至$17,160,減幅達29%。既然供樓金額降低了,借款人亦較易符合壓力測試下之供款占入息比率。壓力測試自2010年8月推行,其後再幾度提高要求,若想較易通過壓力測試,若非提高還款能力,又或降低按揭金額,延長按揭年期便是其中一個方法。
王美鳳 2021-11-28 22:08 本欄分別提及了工商鋪的按揭息率、按揭成數及年期、評估還款能力的方式、物業估值等,本文再從兩個個案分析如何拆解當中按揭疑難。 翻新工廈樓齡仍以落成日期計 位於九龍觀塘一個翻新工廈項目於2017年第3季入伙,買家申請按揭時發現銀行只能批出10年還款期,由於按揭年期大幅縮短,每月供款額因而大增失卻預算。自從政府推出工廈活化計劃,推動了不少工廈進行改裝、重建及翻新,令工廈更多元化地得到應用。但買家需留意銀行計算工廈按揭年期之基准,若屬於工廈改裝或翻新,銀行一般仍會以最原初之落成年份計算樓齡,以上述翻新工廈為例,由於落成日期距今已達50年,而部分銀行以60年減樓齡計算工廈按揭年期,故此僅可批出10年按揭還款期。其實,市場上亦有銀行在工廈按揭年期方面提供較大彈性,例如接納以70年減樓齡的基准去計算工廈按揭年期,故此,上述個案在按揭轉介公司職員的協助下找得銀行成功批出20年還款期,並獲得市場H按優惠息率。 欠入息證明 5成按揭上限竟可批出6成按揭 另一個案是關於一個大角咀地鋪,成交價約$1,850萬。買家有兩個疑難,一是希望按揭成數提高至6成,二是每月入息證明未必足夠。
王美鳳 2021-11-21 22:11 銀行/估價行對工商鋪估值之考慮因素較多,很多時會要求提供物業圖則,照片,亦較常需要進行實地視察;工商鋪估價有別於住宅,銀行亦不會提供網上估價作參考。成交個案及樓價走勢是評定估值的基本因素,但工商鋪物業交投不如住宅般活躍,有些街鋪所處位置及街道更是經年沒有成交個案,所以銀行或需再按實際情況及物業狀況衡量估值,當中包括寫字樓之評級、是否處於核心商業地區、工業大廈的類別、質素、消防設備、商鋪之位置、人流量及承租能力等,即使只是一街之隔,但如A鋪處於人流較稀少之街尾,而B鋪處於特色主題街較旺地帶,估值差幅已甚大。 按揭成數主要以物業估值作為計算基礎,以樓價及估值之低者計算,倘若銀行估值低於成交價,即所謂「估不到價」,例如成交價是1,000萬,銀行估價是900萬,以按揭成數上限50%計,按揭金額便由500萬降至450萬,實質按揭成數降至45%。今年銀行對於工商鋪估價回復正面,若出現估價不足,卻不一定就是導致按揭額不足,用家可多找其他銀行估價作比價,因為銀行之間估值未必相同,有時候甚至出現頗大差幅。
王美鳳 2021-11-14 22:26 上期提及工商鋪的按揭成數及還款期,本文再談及有關評估還款能力的方式。 審批工商鋪按揭貸款同樣包括銀行對借款人之還款能力以及物業方面的評估,在衡量還款能力方面,若以個人名義或空谷公司申請按揭,銀行均是評估個人的入息水平是否足夠,計算方式大致上跟住宅不大差別,若屬於自用第一套房,借款人的每月債務供款占入息比率(DSR)及壓力測試下的DSR(假設息率上升3厘後)上限分別是50%、60% (簡為50/60)。心水清的人即時會發現,工商鋪的借款人較多是投資者、又或有關工商鋪物業已非第一套房按揭,對於非自用物業或第二套房按揭的借款人,其以上DSR及壓測上限需下調至40/50,換句話說,借款人需具有較充足的還款能力方可獲批按揭貸款。 入息證明一般包括最近年度稅單、公司糧單、薪金入帳銀行紀錄等,若果是屬於公司名義的申請人,銀行一般還需要公司狀況的證明包括商業登記證、公司登記查冊資料、公司稅單、已審核的財務報表及/或管理帳目、近半年顯示公司現金流的公司戶口紀錄等。
王美鳳 2021-11-07 21:48 上期談及工商鋪的按揭息率,至於銀行審批工商鋪按揭成數及還款期又如何呢? 自去年8月中,工商鋪按揭成數上限已由4成放寬至5成,但仍有別於住宅物業可高達6成按揭或透過按保高達9成按揭。由於按揭成數需憑估值計算,以新成交之物業買賣來說,需以成交價及估價之低者計算按揭成數,故此實質可造按揭金額亦以估價是否「到價」作准。要特別留意一點,受限於現行樓按措施,若果有關工商鋪物業已屬於第二套房按揭,按揭成數需降低一成,由於不少買家尤其投資者在入市工商鋪前已持有按揭物業如住宅居所或其他單位,在實際情況來說,工商鋪買家在較多情況下未必可獲批五成按揭,而是四成或以下按揭。但不要忘記,去年8月前,在這情況下之按揭成數僅高達三成,故現時工商鋪買家的入市首期資金已減輕了一成。 現時銀行就住宅物業批出的平均按揭年期為27.6年,反映住宅買家較多選用25年至30年還款期,以較長年期攤還令每月還款額降低;工商鋪物業則有別於住宅,按揭年期較短,一般以批出15年至20年為主。對於地鋪及寫字樓尤其較優質的甲乙級寫字樓單位,部分銀行可批出之按揭年期可長達25年。
王美鳳 2021-11-01 14:46 去年新冠肺炎疫情對工商鋪巿道打擊尤大,金管局於去年8月中將非住宅物業按揭成數由四成放寬至五成,接著政府公布於11月26日撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅,入市工商鋪印花稅開支大幅降低,與住宅首置印花稅率相同;兩項措施帶動工商鋪交投反彈,今年首三季工商鋪交投較去年同期增加逾倍。 去年銀行對工商鋪之潛在風險充滿警覺性,在審批按揭方面收緊條件,並將按息調高。今年工商鋪市道回暖,加上疫情受控,銀行對敘造工商鋪按揭貸款的信心及積極性回升,按息出現下跌。去年工商鋪按息多介乎P減2厘至P減2.5厘,願意提供H按的銀行較少,H按介乎H加1.8厘至H加2.2厘為主,去年6月工商鋪實際按息約2.5厘至3厘,與住宅按息約1.9厘之息差較闊。 今年為工商鋪提供H按優惠之銀行增加,按息下調低至H加1.5厘至H加1.7厘,個別更低至H加1.25厘。但留意部分銀行提供工商鋪H按以3個月拆息作為計算基礎,不同於住宅普遍以1個月拆息計算,現時3個月拆息略高於1個月拆息約0.085厘。拆息持續低企下,現時工商鋪實際按息可低至1.4厘至1.8厘,與住宅按息約1.37厘拉近,個別按息相當貼近住宅息率。
王美鳳 2021-10-24 21:05 上期提及以資產水平申請按揭貸款的方式。接納以資產水平申請按揭的銀行,普遍會以資產淨值作為審批基礎,資產淨值指資產值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要證明其擁有的資產淨值,不少於申請新造按揭物業的樓價全數。若以物業價值申請按揭,銀行一般只可計算物業價值之一半作為資產值,若仍有按揭余額,仍需將按揭額扣減出來以計算資產淨額。若然持有物業之業主不只一人,那便需要按業權持有形式或權益比例再作計算,例如是以長命契(Joint Tenant)形式持有,便需先將物業價值扣減一半;若以分權契(Tenant In Common)形式持有,則按持有業權之權益比例計算資產值。 以借款人購買一個價值600萬元之單位為例,假設借款人准備以沒有按揭之現契物業計算資產水平,現契物業估值最少需達1,200萬元;若有關物業資產仍尚有未清還之按揭,假設按揭余額是200萬元,有關物業資產估值便最少需達1,600萬元(1,600萬元X50%-200萬元=600萬元),才符合基本審批要求。
王美鳳 2021-10-18 15:15 在按揭審批流程,銀行需要評估借款人的還款能力,當中最常見的是計算借款人的每月債務供款占入息比率,一般來說,銀行會要求借款人提供入息證明如公司糧單、薪金入帳銀行紀錄、稅單等,以評估借款人的入息水平及償還債務能力;亦有另一款衡量供款能力的方式,就是按借款人的資產水平進行評估。這種方式在市場上並不普及,除了因為申請人本身需擁有充裕的資產,審批要求很高之外,根據現行樓按措施,以資產水平基礎申請按揭,按揭成數最高僅為四成;若屬於第二套房或以上之按揭貸款,按揭成數降至三成。 接納以資產水平申請按揭的銀行,普遍會以資產淨值作為審批基礎,資產淨值(net assets)指持有之資產總值減去負債的淨額,一般而言,借款人需要證明其擁有的資產淨值不少於申請新造按揭物業的樓價全數。
王美鳳 2021-10-10 22:06 上期提及為何市場上有個別新盤不獲銀行提供樓花按揭,市場上之大型發展商已建立多年良好的建屋商譽,一般已成為銀行認可之發展商,故銀行願意批出有關新盤的樓花按揭。若發展商並非已屬銀行認可之列,銀行會個別按樓盤項目作多方面評估,當中包括發展商財政背景及售樓往績、樓盤質素、樓花期、樓價水平、賣樓成交期、市場風險及與銀行的關系等。 對於一些中小型或在港新冒起的發展商,銀行或對其未有充分掌握相關資料,因而未具信心為有關樓盤提供樓花按揭。在這些情況下,銀行對於樓盤的評估准則不盡相同,評估時間亦可快可慢,發展商可爭取在開售樓盤前之鍵盤時間與銀行加強緊密溝通,以助銀行加速評估。很多時發展商已與一些銀行建立商務關系,獲銀行提供銀團、建築貸款,這些銀行對發展商的財政背景早已較熟悉,相對上較有機會為發展商旗下樓盤提供樓花按揭,但卻並非必然。 准買家應在樓盤正式開賣前留意銀行是否接納有關即供樓花按揭申請,若然提供該樓盤樓花按揭的銀行只有少數家,買家需留意,在分散風險的考慮上,銀行未必願意於同一個樓盤承造太大比例的樓花按揭,故此或會設定限額,當申請量超出限額,銀行或許以額滿為由拒絕接受有關樓花按揭申請。 CCIAM FUTURE EN
王美鳳 2021-09-26 22:01 市場上近日有指個別新盤不獲銀行提供樓花按揭,為何會出現這情況?首先,我們得先明白,何謂樓花按揭?樓花按揭即是銀行為一個未落成之單位,以及未有現樓作抵押而提供之按揭貸款,僅涉及衡平法權益,故稱衡平法按揭(Equitable Mortgage,簡稱EM),有關按揭並未以法定押記的契據訂立,待物業建成並獲發入伙紙後,衡平法按揭便需轉為法定押記(Legal Charge)。 按揭指銀行或貨款機構批出樓宇貸款予借款人,借款人以其物業作為抵押及還款保證,萬一出現斷供,銀行或貸款機構可變賣物業取回欠款。由於樓花按揭涉及之物業尚未建成,亦未獲入伙紙/滿意紙,銀行實質上是未有法定產業作為抵押;對於銀行來說,承造樓花按揭存在一定潛在風險。故此,銀行在確定承接新盤的樓花按揭前,其實會就著涉及的信貸風險作出評估,當中若果已屬於銀行內部認可的發展商,例如是市場上之大型發展商,多年來早已建立良好的建屋商譽及賣樓往績,故銀行都願意批出有關新盤的樓花按揭。
王美鳳 2021-09-19 21:36 上期提及今年車位熱賣原因,本文再談及有關車位按揭事宜。 車位按揭貸款分兩類,一類是獨立車位按揭,另一類是與住宅連契的車位按揭;兩者息率及條件相差頗大。獨立車位屬於非住宅類別,按揭息率遜於一般住宅按揭,大部分銀行只為車位提供P按,現時實際息率主要介乎2.6厘至3.25厘,高於住宅按息約1.37厘;按揭年期長達15年,較住宅按揭年期可長達30年為短。不過,今年車位市道活躍,部分銀行敘造車位按揭積極性增加,已將車位按揭計劃優化,個別銀行更提供現時大行其道之H按計劃。 目前車位H按息率低至H加1.65厘至H加2厘,實際息率低至約1.8厘至2厘,明顯較車位P按更吸引。但留意,銀行或以1個月或3個月拆息計算實際息率,由於3個月拆息略高於1個月拆息,客戶需自己留意計算,此外,獨立車位之H按未必設有封頂息率之保障,由於拆息波動性較大,借款人應留意拆息走勢以便了解每月供款額有否變化。
王美鳳 2021-09-12 21:33 今年車位買賣活躍,去年每月平均472宗車位買賣登記,今年每月平均則達840宗,當中二手車位成交已連續6個月超逾500宗高水平,這是自1995年有紀錄以來首次出現,可見近月車位相當受市場追捧。事實上,今年車位市道熱烘,更創出逾千萬元天價車位銷售紀錄,令市場上不少人士看俏車位升值潛力。 不少人喜歡投資車位,除了大部分車位的入場門檻仍明顯低於買樓外,政府於去年亦降低非住宅物業買賣印花稅,獨立車位屬於非住宅類別,故亦同步降低了入市車位的成本。以今年成交之車位平均價格199萬元為例,由於未超出200萬元,印花稅僅需100元,與以往需付30,000元印花稅相比,現時幾近零成本。即使價格較高之車位例如以350萬元為例,印花稅僅2.25%,約78,750元,支出較以往減少一半。還有,獨立車位無需受限於額外印花稅及買家印花稅,在投資的角度,若車位升值又或按需要想轉售車位,彈性便較大。而且,車位無需裝修,亦不用煩卻保養折舊問題,基本上一成交便可起租,所以車位在某程度上屬於易入門、回報快、彈性大的投資產品。
王美鳳 2021-09-05 22:15 今年樓市造好,樓市交投對比去年出現明顯增幅,樓價亦持續上升,於今年8月創下歷史新高。不少人指出今年支持樓市的因素主要是:社會秩序回復後釋放積壓需求、經濟在新冠肺炎疫情受控下好轉、充裕資金環境、新盤熱賣帶動入市信心等,當中,物業按揭息率下跌亦是其中一個利好樓市的因素。 今年銀行同業拆息(HIBOR)延續去年跌勢,與樓按相關的1個月拆息於上月跌至11年半新低水平,錄0.0627厘,拆息下跌直接推低H按息率,以現時市場計劃H加1.3厘計,按息低至1.36厘,屬於10年來低水平。由於現時供樓業主普遍使用H按,H按選用比例高達近97%,H按息下跌意味可減輕廣大業主的供樓負擔。以現時銀行批出之平均按揭額500萬元及25年還款期計算,以近日H按息約近1.37厘計,每月供款約19,684元,當中高達71%(13,992元)屬於本金,僅29%(5,692元)屬於利息支出,已可想像,在現時超低息環境下,置業上會成本是相當低廉,供平過租的情況亦甚為明顯。
王美鳳 2021-08-29 22:31 本欄分別談及了近月轉按需求:趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」,本文再探討近月轉按的第四種需求——P按轉H按。 在對上一次加息周期,香港只曾於2018年9月尾上調最優惠利率(P)0.125厘,當時美息已上調8次累計2厘,其時港元拆息已跟隨美息顯著上調,2018年9月份1個月拆息平均為1.8厘,12月份更達2.2厘。當時拆息高企,H按均以P按為基准之封頂息率計算,實際息率為2.475厘(P減2.65厘,細P當時為5.125厘)。當時不少銀行提供之P按息率可低至P減2.75厘(細P為5.125厘),實際息率2.375厘,較H按之封頂息率優勝,吸引了部分按揭用家選用P按。於2018年第四季至2019年初,市場上之P按選用比例曾回升至介乎47%至57%。 在息率環境轉變下,這些P按用家現時供樓之實際息率為2.25厘,但由於近月拆息已跌至11年新低,本月1個月拆息平均約0.07厘,H按之實際息率已跌至1.37厘,低於上述P按息達0.88厘。
王美鳳 2021-08-22 21:59 上期談及近月轉按的兩個較主要需求:趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按,還有以下一種,在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請,就是透過轉按「甩擔保人」。當借款人的入息不足以通過銀行按揭的壓力測試,又或供款占入息比率之要求,很多時會選擇增加擔保人,讓借款人和擔保人的入息一並計算,通過壓力測試的機會便大增了。然而,按照現行樓按措施,由於擔保人已為按揭物業作擔保,等於已有按揭在身,若擔保人自身購買物業申請按揭,按揭成數需下降一成(按保除外),以及通過供款壓力測試的要求需再提高,壓力測試下(假設按息加3厘後)之供款占入息比率由60%降為50%,由於擔保人物業的供款亦會計算在總債務供款內,故此通過壓測的難度會大為提高。基於上述,若借款人收入增加,又或已有較大條件清還部分貸款,因而無需依靠擔保人,尤其當樓市向好之時,便更有「甩走擔保人」的誘因,讓擔保人回復沒有按揭在身,便可入市申請按揭而不受擔保人身份影響。
王美鳳 2021-08-15 22:41 上期提及近月市場轉按量增加,當中趁超低息申請轉按物業套現占頗大比例。除上述外,市場上近年亦出現一類較持續性的轉按需求,那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。 於多年前,尤其在2015年第四季起,除新盤市場上常有的二按貸款外,發展商開始流行為新盤買家提供高成數一按,按揭成數高達八成至九成,多由發展商相關及伙拍之財務公司直接提供,當中不涉及銀行審批,吸引買家以低首期輕松入市。這類發展商一按普遍設有首2年至3年之低息蜜月期,按息較貼近市場低水平,但低息期完結後之息率便跳升至P減1厘至P加1厘不等,實際息率達4厘至6厘,為免負擔高昂利息,用家大多會衡量轉按可行性。現時銀行按息僅約1.38厘超低水平,與發展商一按息率差距甚大,故此近月亦多了用家查詢單位估值以便了解轉按之可能性。 在2019年第四季政府放寬按保樓價上限後,透過高成數按保計劃轉走發展商一按的申請有所增加,因為一些現值不高於1,000萬元之新盤業主,在無需補付首期差額的情況下,便可轉按至銀行享用低息按揭。
王美鳳 2021-08-08 21:30 去年轉按登記量大減逾五成,反映轉按市場大幅萎縮,主因是去年銀行曾上調樓按息率,並將轉按現金回贈大幅削減,導致轉按誘因大減。今年第二季新批轉按宗數明顯增加約31%,6月份新批轉按宗數亦為2019年10月後新高數字。事實上,今年尤其第二季起銀行對於轉按的積極性漸漸回升,逐步增加轉按優惠,轉按息率及條款已較去年吸引;然而,現時之轉按息率約介乎H加1.3厘至H加1.5厘,按揭計劃之罰息期以兩年為主,而兩年前之按息較主要低至H加1.23厘,低於現有按息,照道理看,純基於轉換銀行計劃而慳息的誘因仍然不大,那麼,近期推動轉按需求增加的原因為何呢? 今年延續去年的拆息跌勢,自4月起至今與樓按相關的1個月拆息跌至低於0.1厘,今年5月至7月份之1個月拆息平均僅0.08厘至0.09厘,7月份1個月拆息更曾跌至0.073厘的11年新低水平,導致H按實際息率出現跌幅,加上銀行增加轉按優惠並下調息率,令轉按實際息率由去年高位曾達2.5厘降為現時部分低至1.37厘,造就了超低借貸成本轉按套現的誘因增加。 現時以磚頭套取流動資金的成本相當低廉,息率低於私人貸款,並可因應物業水位套取較大金額。
王美鳳 2021-08-01 21:50 市傳有大型銀行調高樓按現金回贈,事實上,今年樓巿持續向好,交投維持活躍,增強了本港銀行敘造樓按的信心;加上本港銀行體系結余超過4,500億元歷史新高水平已有約10個月,期內逐步推低與樓按相關的1個月拆息跌至0.1厘以下水平,反映銀行平均資金成本的綜合利率亦已連跌7個月,至6月底0.18厘,充裕的資金及低息環境推動積極性較大的的銀行增加按揭優惠吸納客戶。 去年銀行樓按取態較保守,曾上調樓按息率及大幅降低現金回贈水平;今年經濟回穩,樓市穩步發展,銀行的樓按取態已回復正面積極,加上在資金充裕的環境下,讓銀行具備條件及誘因掉頭下調息率及提高回贈。事實上,不少銀行在上半年已逐步優化樓按計劃,以現時平均取用按揭額約470萬元計,今年初銀行提供之按息主要仍處於H加1.4厘水平,現金回贈約為貸款額之0.5%至0.8%,現時主要按息已下調至H加1.3厘,現金回贈亦上調至貸款額之1%或以上。按息及拆息同現跌勢導致實際按息跌至低於1.4厘之10年低水平,市場上之實際按息曾跌至1.37厘,較去年按息高位2.5厘跌幅逾1厘。 HK Banks
王美鳳 2021-07-26 15:12 上期提及香港銀行港人提供內房按揭,具低息及便利等優勢。事實上,自廣深港高鐵及港珠澳大橋通車後,市場憧憬「粵港澳大灣區」內城市群形成交通便利及功能互補的商業圈及生活圈;未來待深中通道建成後,珠江口東西兩翼與港澳更緊密連接,粵港澳大灣區之交通流動將更為順暢。現時大灣區內地城市樓價主要仍低於香港,加上升值潛力大,故此不少港人亦考慮於大灣區內置業。根據中原大灣區指數,今年上半年已錄得6.9%升幅,個別內地城市房價升幅更達16.5%。 雖然2019年底內地放寬港人在大灣區城巿購房限制,便利香港居民在大灣區內地城巿購買房屋,但為防樓市過熱,不同內地城市仍然會按市場情況實施調控及限購政策,有意置業人士應先了解有關限制。銀行為港人提供的內房按揭以港元作為貸款單位,故此供款不受每月匯率波動影響。現時銀行提供內房按揭的貸款金額最高可達1,500萬至3,000萬元,大部分銀行暫時限於接受商品房(類同住宅)為主,較少接受公寓、商用物業類別之按揭申請。 HK Banks , China Real Estate , GUANGSHEN RAIL
王美鳳 2021-07-18 21:40 2019年底起內地放寬港人在大灣區城巿購房限制,便利香港居民在大灣區內地城巿購買房屋。粵港澳大灣區由廣東省9個內地城市:廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶以及香港、澳門組成。在「粵港澳大灣區」概念下,發展潛力確實是不容忽視。近年銀行針對這個巿場拓展港人內房按揭業務,現時本港已有一些銀行為港人之內地物業承造港元按揭,由於仍屬發展階段,范圍主要限於指定一手新樓盤及現契物業套現,現契套現涵蓋大灣區9個內地城市及內地部分其他城市,而指定一手新盤則主要集中在珠海,其次是中山及廣州為主。本港控制新冠肺炎疫進展良好,粵港通關在望,市場預期港人於內地尤其是大灣區的購房需求將會增加,為迎合市場,今年已再有銀行加入為港人提供內房按揭,而銀行之間可造按揭之新盤數目及物業范圍已較早年擴大。 這類為港人提供內房按揭的優勢在於港息低於內地房貸息率、一站式在港辦理申請及審批主要手續、港幣按揭港幣還款免匯率波動。
王美鳳 2021-07-11 22:09 本欄最近分別講述了新居屋、白居二以及購買二手未補價居屋、公屋或房協單位的注意事項。對於資助性房屋,不論是居屋、公屋或綠置居單位,用家若希望轉按或進行加按套現,如非已為單位補地價,一律需事先獲得房屋署同意,方可替物業進行按揭轉變安排。 若果需要申請轉按,一般可接納的轉按原因大致上包括:銀行提供較優惠的按揭息率、業權轉變影響原有按揭安排、因轉職而不能繼續享用雇員貸款計劃或優惠等,業主需向房屋署填交轉按申請書並支付行政費,一般情況下基於以上原因大多可獲批轉按同意書。但用家需注意,申請轉按只限於向新一家銀行申請批出原有按揭余額,居屋或公屋之還款期亦只限25年內之余下年期,即已供期數加轉按年期仍不多於25年。不過,由於未補地價之居屋或公屋供樓人士只可選擇P按,按照近年P按計劃,純以慳息為由之轉按誘因不大,而銀行提供予居屋轉按申請之現金回贈亦遜於新造居屋按揭,未必可抵銷轉按涉及之律師費及行政費用。 若業主想替未補地價資助性房屋包括居屋、公屋或房協單位申請加按套現,則一般只有當業主經濟上有困難,急需款項應付意料之外的個人或家庭開支時,房屋署或房協才會按個別情況批出申請。
王美鳳 2021-07-04 21:24 本欄最近分別講述了白居二買家購買居屋或公屋所需注意的事,除了房委會居二市場的居屋或公屋單位,白居二買家亦可選擇購買房協「住宅發售計劃」第二市場之單位。但要注意的是,房協單位的按揭配套並非和居屋一樣,而且差異甚大,買家需要仔細了解以便作出預算。 前文提及,白居二買家若購買居屋第二市場之居屋或公屋單位,可造按揭成數高達九成、按揭年期長達25年;當中由房委會向銀行提供按揭保證期,故需視乎按揭保證期尚余年期/單位首次出售日距今之年期,再確定銀行實質上可批出之按揭成數及年期。對於房協第二市場之單位,由於房協並沒有向銀行提供如上述房委的按揭還款保證,故此買家若需要高成數按揭貸款,必須和私樓一樣向銀行申請按揭保險計劃。申請准則基本上依照按保計劃,按揭成數高達九成;但和居二單位的最大分別是,房協第二市場單位之買家需要支付按揭保險費,按揭審批方式跟隨私樓,買家需要通過供款壓力測試。然而,房協第二市場單位之按揭年期可長達30年而非25年,並可獲銀行提供HIBOR按揭(H按)計劃,而非只有最優惠利率按揭(P按)可供選擇。
王美鳳 2021-06-27 22:29 新一批白居二買家逐步入市,推動近月未補地價資助性房屋交投活躍,亦頻錄破頂成交。白居二買家除了可在二手市場購買居屋,亦可選購公屋單位(業主在居屋第二市場放售的租置屋單位),那麼,白居二買家購買公屋,按揭配套是否與居屋一樣? 白居二買家購買公屋單位在原則上同樣享有高達九成按揭,以及長達25年按揭年期,當中亦無需支付按揭保費;但實質上,跟居二市場之居屋單位一樣,首次出售日期起計已多年的單位,或礙於按揭還款保證期限的關系而未必獲批足九成按揭,買家要小心注意公屋單位的首次轉讓期。房委會向銀行提供的居屋擔保期是30年,而公屋的擔保期是25年,銀行會因應公屋剩余擔保期設定按揭成數及還款期;例如一些銀行以居屋首次買入期計18年或19年為界線,但公屋則以首次賣出日期計14至15年內為主,不超於這個年期才大機會批足九成按揭及25年還款期。公屋有別於居屋,居屋若非貨尾或撻訂重售單位,首次出售日期大多與樓齡差距不多,但二手市場未補價公屋即使樓齡較高,首次出售日期卻可能是近十年之事,故此買家需向業主取得准賣證或從土地注冊紀錄確定單位之首次轉讓日期。
王美鳳 2021-06-20 22:20 新一批白居二買家正在逐步物色單位入市,白居二中簽者可於居屋第二市場購買未補地價單位。既然是未補地價,業主仍在享有補價折扣率的樓價折讓;故在理論上,白居二單位的合理價格本應是樓價市值扣減補價折扣率計算,例如單位現時的市場價值是700萬元,折扣率是40%,在居屋第二市場的合理售價便是420萬元。但現實是,業主未必願意以這個價格水平出售單位。 事實上,現時樓價水平高企,原有居屋業主出售單位的意欲根本不大,因為進入私樓市場換樓的門檻很高,而且出售現有居屋單位等於放棄政府提供的資助性房屋優惠,感覺並不劃算,故此不少居屋業主只願待至善價而沽,叫價甚高,當有買家出得偏高好價,方會出售單位。這樣的情況下,居屋的放盤量其實未必很多,加上一些單位的叫價高於合理水平,尤其是一些於樓齡較新、首次轉讓日期起計仍屬20年內之居二單位,由於較易找銀行批足九成按揭及25年還款期,業主的叫價或因而更高。然而,由於居屋計劃已推行了幾十年,不少居屋單位實質已高齡,對於首次賣出日期計已過25年甚至30年擔保期的單位,白居二買家只可於銀行申請六成按揭,加上業主叫價不低,這亦窒礙了部分白居二買家的入市意欲。
王美鳳 2021-06-14 17:15 2020年新居屋及白居二計劃的買家已陸續揀樓,而新一期綠置居計劃亦將於7月份抽簽,不論是居屋或自置公屋,在向政府補地價前,均屬於資助性房屋,由於房委會已與銀行簽訂按揭保證契據,買家可向銀行申請高達九成半(綠表居屋及綠置居)或九成(白表居屋)按揭貸款。 正因為房委會向銀行提供按揭還款保證,銀行審批居屋或綠置居按揭的准則一般較寬松,大多省卻供款壓力測試,有些銀行大致上只需買家填報家庭入息水平,入息夠供款便基本上可批出按揭。根據房委會公布的二手居屋買家調查結果,按揭供款占入息比率的中位數是37%,較私樓首置買家約28%為高,反映居屋買家或撥出較大薪金份額用作按揭供款,但當然,37%仍屬於健康低水平。 在日常客戶查詢當中,筆者發現有部分居屋准買家對於房委會提供的按揭還款保證有所誤解,以為萬一斷供可免卻部分還款責任。事實上,房委會的按揭擔保並非向買家提供,而是向銀行提供。倘若居屋或公屋買家斷供無法還款,銀行仍會將單位出售,以樓價用作抵償債務,若樓價金額未能足以償還買家所欠之全數按揭余額、利息和費用,銀行便會根據擔保期內的按揭保證契據,向房委會索取回買方的按揭欠款。
王美鳳 2021-06-06 22:39 上期談及新居屋按揭,而新一批白表購買未補地價居屋計劃(簡稱「白居二」)的買家,已獲發批准信入市選購單位,居二市場成交亦因此活躍起來。新居屋和白居二同樣是未補地價居屋,享有樓價折讓,但在按揭配套上卻存在不同之處。 白表買家原則上不論購買新居屋或居二單位,同樣可向銀行申請免保費九成按揭貸款,按揭年期長達25年;但實質上,居二樓齡偏高的單位未必可獲銀行批出九成按揭,又或未必可獲批足25年還款期。原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限,由首次轉讓日期起計算,例如樓齡已達23年的居二單位,對於銀行來說,擔保期僅余7年。有銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出九成按揭之最長按揭年期。例如居屋的樓齡是22年,以30年保證期相減,批出之按揭年期便僅達8年,每月供款額當然大幅增加了,買家的供款能力未必足夠。
王美鳳 2021-05-30 22:17 房委會公布2020年居屋計劃的准買家可於本月底開始揀樓。居屋屬於資助性房屋,為合資格中簽買家提供樓價折讓,2020年這期居屋計劃的單位以市價六折出售。新居屋買家可獲得有別於私樓之高成數按揭配套,綠表居屋買家可造按揭成數高達95%,白表買家之按揭成數亦高達90%,基本首期低至樓價半成至一成,亦無需支付任何按揭保險費。這期居屋有個別屋苑如火炭的彩禾苑及部分重售單位已屆現樓,買家可即時申請按揭及入住單位,其他例如市場預期較受歡迎的鑽石山啟翔苑則屬樓花,2023年才需要申請按揭。 在按揭審批上,由於房委會向銀行提供按揭還款保證,銀行審批居屋按揭的准則一般較私樓寬松,大多無需如私樓需通過壓力測試,但一般仍需評估買家的供款能力。而銀行之間評估入息准則有所不同,有些銀行只需買家聲明入息水平,又或銀行衡量買家有能力供款便批出按揭,有些則要求買家的每月供款額不高於入息一半,但當中銀行一般仍需查看買家的信貸紀錄。若然銀行認為買家有過多債務,又或供款能力不足,或需買家提供同住的「諮詢人」,諮詢人亦需申報其入息。
王美鳳 2021-05-23 21:25 上期以不同角度談及「供平過租」,而供樓與租樓的考量並非只就是比較每月供款和租金,而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃,以及流動資金對比資產價值等。 租樓的好處是所需成本少,租客無需籌措大額首期,只需預備按金及支付每月租金,租金一般已包括管理費及差餉。換言之,租客可保留更充裕的流動資金實現計劃,例如是參與其他投資、營運生意等,彈性較大,無需承擔樓價下跌的風險,亦無需如買樓人士受到額外印花稅(SSD)的捆綁,租約期滿可因應需要(例如工作或子女上學地點的變動)選擇搬遷。 不過,租住單位雖則彈性較大,但卻沒有長遠定居的保證,業主或年年加租,又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。雖然很多時出租單位已連裝修,租客搬進家私已可入住,但另一方面租客卻不能按自己心意及喜歡風格裝修單位。而相信較多人不喜歡租樓的原因是,租金純屬支出,不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓20年就只是淨付出租金,但業主供樓20年猶如儲蓄,或已供滿層樓,擁有全部業權,可將單位留給後人,當樓價處於升勢亦可享資產升值,抗通脹兼令財富增加。
王美鳳 2021-05-16 19:16 「供平過租」字眼上意思是供樓平過租樓,現時市場上是否就是每月供款平過每月租金?先看看近年樓價對比租金的升跌走勢,現時平均樓價較3年前約有近6.5%升幅,而現時平均租金較3年前約有近6.5%跌幅,一升一跌,租金明顯追不上樓價升幅,照道理現時樓盤不一定就是「供平過租」。然而,3年前之按息約為2.15厘,現時則約為1.39厘,利息跌幅達35%,減輕了供款負擔,這又應如何比較? 其實,有時市場上提及之「供平過租」還是「租平過供」只是不同計算上的參考數字,以現時屯門市中心一個熱門屋苑的兩房單位為例,以700萬元放售,又或以14,500元放租,若以過往市場愛用的基准:七成按揭、20年還款期計算,每月供款是23,398元,明顯是「租平過供」;然而,若按照現時樓按措施的基本六成按揭及較多人選用的30年還款期計,每月供款急降至14,274元,那便與上述租金14,500元相若,變成「供等同租」。
王美鳳 2021-05-09 22:19 去年美國為應對新冠肺炎疫情,將息率降回至近零水平,並加大量寬買債規模,事實上,在美息下跌、環球量寬環境下,港元拆息自去年持續回落,成為市場佳音。本港息率大致受美息走勢、資金水平及流向、港元需求所影響,去年在量寬大環境下資金流入本港,銀行體系結余逐步上升,由第四季起銀行體系結余超過4,500億元歷史新高水平,至今已逾半年,屬前所未見。資金充裕是進一步推低拆息的主因,加上最近拆息未受季節性因素影響,與樓按相關的1個月拆息(HIBOR)自4月20日起至今跌穿0.1厘,截稿前再跌至0.08厘的11年以來新低水平,推低近期實際按息跌至1.38厘(以HIBOR+1.3厘計),屬10年來新低,較去年首季按息約2.5厘,更下跌逾1厘,亦較今年首季按息約1.46厘進一步下跌。 由於市場上逾95%人士選用H按,即使最優惠利率(P)不變,拆息下降亦等同大眾的供樓利息下跌,不少業主的供樓負擔已顯著減輕。
王美鳳 2021-05-02 20:26 上兩期分別提及自雇人士及花紅入息的計算方法,再談談銀行如何衡量非固定收入人士的入息水平。 借款人入息的穩定性亦是銀行審批按揭的考慮要素,若按揭申請人是一位固定收入人士,每月有穩定薪金入帳,銀行可預計借款人有穩定的還款能力,若按揭申請人的入息並非固定,每月浮動,銀行需衡量其入息的浮動程度,是否備有足夠入息證明,以及有關提交的文件是否可讓銀行了解其還款能力。一般來說,若然入息並非固定,銀行要求最少達6個月的入息證明包括薪金入帳銀行記錄、公司糧單,以及最近年度之稅單。 以上入息證明再視乎情況調校,例如申請人工作屬於營銷性質,每月入息由固定底薪及浮動性的傭金組合,而月與月之間的總入息不算過於偏差,那麼,若半年平均收入通過壓力測試,信貸紀錄亦良好,獲銀行批出按揭的機會亦大。若果申請人的每月入息相當波動,一個月收入達50,000元,另一個月收入卻只有5,000元,銀行或需要求長達一年或兩年的入息證明以評估其平均收入水平。若處於經濟弱勢,為了加強風險管理,銀行有機會將傭金入息打折扣後方可納入收入水平計算,又或將兩年平均收入對比近3個月平均收入,以低者計算。
王美鳳 2021-04-25 21:50 上期提及最近有銀行放寬對自雇人士及花紅入息的計算方法。在按揭審批中,究竟花紅是如何計入每月入息呢? 花紅大多指年終花紅,亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅,一般來說,金額並非固定,需按公司業績及表現而定。按照現時銀行一般審批按揭准則,若雇傭合約亦列明員工可定期獲發花紅,便可將花紅計入每月入息,計算方法大多以兩年花紅總金額計出每月平均數,例如申請人最近兩年收取花紅總額是20萬元,以24個月平均數計,等於可將每月平均金額8,333元計入每月入息。但留意,若果申請人在職年資較短,未能提供兩年花紅收入,例如只曾獲發一年花紅,銀行一般仍需照除以24個月計算每月平均數。由於很多時公司要有良好業績,以及盈利才有能力向員工發放花紅,當經營環境轉差,銀行為了加強風險管理,便有機會將按揭申請人的花紅收入打折計算;但就如最近經濟好轉,亦有銀行放寬按揭審批,取消以打折扣方式計算花紅。 那麼,既然花紅金額並非固定,收花紅人士是否就等於非固定收入類別?其實卻未必,這還需看花紅與固定薪金之比例及花紅發放次數等。
王美鳳 2021-04-18 20:52 上期提及有銀行最近放寬對自雇人士及花紅入息的計算方法。何謂自雇人士? 自雇人士即是並非以雇員身份受雇的人士,自己就是經營業務的雇主,當中例如從買賣貨品、提供個人或專業服務而賺取入息。自雇人士可以是獨資經營或合伙業務的合伙人,例如店鋪或網店東主、非受雇之化妝師、補習老師、鋼琴老師等,又或一些自雇的專業人士如醫生、會計師、律師等。 自雇人士若申請按揭貸款,所需提交的入息證明與受雇人士不同,由於自雇人士是自己經營業務,收入並非固定,做生意亦涉及成本支出,銀行需確保自雇人士的入息或盈利能足夠及持續地可應付按揭供款。一般來說,在入息證明方面,自雇人士需向銀行提交商業登記證、最近一至兩個課稅年度的稅單、公司財務報表、最近6個月顯示入息及現金流紀錄之銀行月結單等;如屬於專業人士則需出示執業證書或相關商業執照或證明。 按照現時樓按措施,借款人之入息水平一般需通過供款壓力測試,那麼銀行如何計算自雇人士的入息水平?銀行之間的審批方式不盡相同,對於不同類別或行業的自雇人士,評估方式亦有分別。
王美鳳 2021-04-12 16:24 市場有指一家大型銀行放寬對自雇人士及花紅入息之按揭計算方法,究竟講的是甚麼東西呢? 在按揭申請流程中,借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮,銀行一般需計算按揭申請人的每月供款占入息比率(Debt-to-income Ratio或Debt Servicing Ratio簡稱DSR),即是借款人每月總債務供款金額占入息的比例多少。按照現時樓按措施,對於首套房按揭申請人來說,基本DSR不可超過50%,而壓力測試下之DSR(以現時按息加3厘計)不可超過60%。 在計算入息部分,有些申請人除了每月獲發薪金外,年尾或每半年或每季均獲發花紅,若想將花紅計作入息是可以的,但銀行之間計法有所不同,有些銀行會以兩年花紅總額計算每月平均數,連同月薪一並計算。另外,自雇人士的入息通常較為浮動,每當經濟逆轉,入息波動性亦可能較大。去年在新冠肺炎疫情下,經濟不確定性因素增加,有銀行為了加強風險管理,曾將借款人的花紅平均收入以及自雇人士在稅單顯示之收入打8折計算,直至最近放寬了計法,無需再以打折扣方式計算,恢復往常以平均收入作審批。
王美鳳 2021-04-06 16:46 對於一些成交價低於估值的個案,買家可能會基於「估突價」而高興,但實情是,若成交價大幅低過銀行估價,亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。
王美鳳 2021-03-28 21:33 上期指市場上提及之物業估價大致指網上估價,或銀行直接評估成交價是否「到價」,除了成交價格、整體樓價水平影響估價外,市場出現之近親轉讓亦有機會影響物業估值尤其是網上估價系統。 近年不少人將物業轉讓予近親,俗稱內部轉讓,又或夫婦將聯名物業「甩名」,將單位轉為一人名持有,目的都是讓業主或夫婦其中一人回復首置身份,以便再購置物業時可以繳付首置印花稅,達致慳稅目的。很多時業主為了慳稅,所訂的內部轉讓價格明顯低於市值,而內部轉讓的成交價仍會如常在土地注冊處登記,導致有關偏低的成交價紀錄有機會拖低該屋苑單位之估值。 例如最近有屋苑接連出現兩宗內部轉讓,有關成交價均低於市值約15%至18%,而期間屋苑亦缺乏新成交個案作為參考基礎,影響該屋苑相類單位的網上估值明顯低於市值約一成。有關單位市值原應約1,650萬元,但同屋苑同座或同類面積單位接連出現兩宗內部轉讓個案,分別作價1,350萬元及1,360萬元,網上估值遂降至約1,490萬元,待數個新成交出現後,網上估值才調升回至1,650萬元。
王美鳳 2021-03-21 22:10 上期提及市場上的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,當樓價進入升軌,網上估值未必可即時追貼升幅,而若果樓市開始偏軟,成交減少,當市場出現了減價成交,報道或寫「某屋苑成交低於估價」,所指的估價是指網上估價,很多時亦是因為網上估值未必可及時反映最新市場現實,而並非業主賣平了單位。當市場調整趨穩,反映市場價格的成交亦累積起來,網上估價便會更為貼市。 根據最新中原城市領先指數,樓價按月升約1.3%,而最近有報道指出,某屋苑估價升幅達半成,有人問為何估價與樓價調整不符?其實,部分或個別屋苑的成交狀況,並非就是反映整個樓市平均價格走勢。以近月為例,各個屋苑樓價發展不一,部分屋苑成交價上升,升幅由0.5%至超過一成,亦有部分屋苑成交價下跌,跌幅由0.05%至8%不等,但比例上樓價上升個案及幅度多於下跌個案,平均樓價按月便出現升幅,但平均升幅卻不會如個別屋苑般大。看樓價指數亦需留意,有關數字需依據買賣合約作為基礎,故此反映之樓價大概已屬於兩至三星期前之成交狀況,用家衡量樓價水平亦得明白此點。
王美鳳 2021-03-14 21:44 根據中原估價指數(主要銀行)CVI,數字已連升三周,反映最近銀行物業估價升勢持續。事實上,今年首月樓市已早現小陽春,隨後受新冠肺炎疫苗開始接種、經濟正在恢復等利好因素推動,用家入市信心加強,樓市旺勢延續,銀行樓按取態積極性亦增加,不少屋苑之銀行估價亦有上升趨勢。 物業估值是指樓宇的市值,故此會以市場成交個案及狀況作為基礎,比較法是較常采用的物業估價方法,又稱為市場法,主要是以較接近估價日期之同類單位成交價作為比較,這是最直接的方法將估值聯系市場實際。現時資訊相當流通,在市道較旺成交活躍期間,尤其對於成交基礎較大之大型屋苑,以比較法評估物業價值是既有效及緊貼樓價走勢的方式。當然,市況有陰有晴,亦並非每個屋苑都有貼市成交個案作為參考基礎,故此,物業估值還需要配合當前樓價水平以及樓價走勢作估算。 市場上提及的物業估價普遍有兩種,第一種是銀行網上估價,用家在銀行網頁便可查閱有關物業估值。網上估價主要以市場成交基礎配合樓價水平及發展,以估價程式定出物業價值,由於市況變化可能更快,當中有機會出現估價水平滯後於最新市況。
王美鳳 2021-03-07 22:09 上期提及安老按揭長者用家多選擇終身領取年金,可免卻擔心之後還款問題。以安老按揭在港推行快將10年,累計約有4千多宗申請,每月申請由最初平均不足20宗,增至近年約50多宗。香港人的思想雖然已較西化,但將物業資產留給下一代的傳統思想仍然牢固,未必接受銀行收回物業的做法,故此安老按揭在香港仍然未算普及。目前共有9家銀行提供安老按揭,但實質較活躍經營安老按揭的銀行甚少,根據統計數字,安老按揭自推出以來,主要多由一家大型銀行承辦貸款,市占率常處於九成或以上。 安老按揭為長者提供一個不影響現居生活、可由磚頭套取現金流的選擇,讓長者每月獲取年金提升生活水平。根據統計,安老按揭用家每月年金平均為16,100元,但當中亦有長者提取每月年金高達16萬元,可見用家當中亦有豪宅業主透過安老按揭提取充裕資金。若物業價值超出1,600萬元,用作計算年金之上限不可超出物業估值之60%,以一位91歲長者持有2,500萬元現契物業為例,以單人申請安老按揭並選擇10年期年金,每月可獲取之年金正是高達16萬元。然而,樓價若超出2,500萬元,用作計算年金之上限仍不可超出1,500萬元。
王美鳳 2021-02-28 21:36 面對人口老化問題,政府於2011年開始推行安老按揭,冀長者能以磚頭換取現金流,一方面可讓長者自力供養退休生活,另一方面政府可減輕未來支援長者的財政負擔。安老按揭屬於逆按揭產品,是一種逆轉的按揭安排,以物業作為貸款抵押品,業主無需向銀行供款,而是反轉過來由銀行每月向業主提供年金,業主可選擇於固定年期如10年、15年、20年又或終身獲取年金。 安老按揭最大的好處,是業主可繼續於單位內安居生活,每月穩定獲得年金作為生活費補貼或提升生活水平,直至業主百年歸老後,業主後人亦可選擇清還貸款以贖回物業,又或由銀行出售物業以償還安老按揭貸款、利息及涉及之費用,若剩余款項將歸還業主後人。安老按揭是包含保險的產品,倘若賣出單位之款項不足以支付貸款所有費用,差額將由保險公司承擔,無需由業主或其後人負責。 目前持有香港住宅物業並達55歲或以上人士,可申請安老按揭(若屬未補地價資助性房屋需達60歲或以上),樓齡以不超於50年為基准。現時安老按揭的用家平均年齡約68歲,超過六成安老按揭以單人提交申請。
王美鳳 2021-02-21 22:02 2020年二手住宅成交量按年增加15%,當中在新按保推動下600萬至1,000萬元物業的成交量按年增加約53%,然而,去年樓價1,000萬元以上物業成交量,則按年減少0.5%,與二手巿況背馳。究其原因,相信主要是樓價1,000萬元上下分界線之巨大差異按揭成數所致。 根據現行樓按措施,1,000萬元以下物業可透過按揭保險申請高成數按揭,當中按揭成數高達八成,又或對於800萬元或以下單位可高達九成,但1,000萬元以上物業之按揭成數即跌至五成,對比樓價1,000萬元或以下之基本首期,差距高達樓價三成。現行按揭配套可謂以1,000萬元作為分界線,以樓價1,000萬元和1,050萬元作比較,兩者樓價相差僅50萬元,但兩者基本首期卻相差325萬元,差幅達162%。 按照現時樓價水平,換樓家庭較常有意更換之三房單位不少已超逾1,000萬元,但樓價1,000萬元以上之可造按揭僅高達五成,窒礙了用家之換樓計劃。即使發展商就一手新盤或提供高成數按揭,但新盤多屬樓花未可入住,發展商高成數按揭之低息期一般只限首兩至3年,亦並非適合長期使用。

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