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| 陈海潮 |
2022-01-27T22:31 |
笔者牛年最后一篇专栏。每逢年关交替，总有些项目或进度因为表现落后而需急起直追，就连私宅动工及落成量也一样，要赶年底的尾班车！ 去年11月份多个大型私宅项目动工，连同屋宇署最新修订之前月份的动工单位数量，带动首11个月累计私人住宅动工量创四年同期新高。据屋宇署发表的数据，去年11月份共有5个私人住宅项目动工，涉及单位4,840伙，较10月份的874伙大增逾4.5倍。至于首11个月累计私宅动工量达18,778伙，较2020年同期的6,704伙增加1.8倍，为2017年以后的四年同期最多。 数据显示，11月份动工的5个私宅项目，涉及单位总数合共4,840伙，当中包括锦上路站第一期物业发展(2,200伙)、将军澳日出康城12期(2,000伙)、油塘高超道项目(634伙)、甘道11号(4伙)及甘道9号(2伙)。 此外，2021年11月份全港共有3个项目，涉及1,295个私人住宅单位落成，按月急增逾7倍，创近半年单月新高。另外，去年首11个月合共48个项目、涉及12,625伙私宅落成，较2020年同期的18,081伙大减30%，属近5年同期最少。 |
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| 陈海潮 |
2022-01-20T22:25 |
本港新冠肺炎疫情在去年大部分时间维持稳定，经济活动恢复正常，而资金对楼市重拾信心，大批白居二购买力于年中涌入，刺激去年全年居屋二手成交量大增。根据土地注册处最新资料，去年全年二手居屋录6,718宗买卖登记，较2020年的4,721宗急升42%，创近10年最旺；至于去年居屋成交总值按年增加44%至约359.39亿元，连续3年创下自1996年有纪录以来最多。 数据亦显示，去年二手居屋平均每宗售价约535.0万元，按年微升1.0%，连续5年上升，并连创纪录最高。在去年的登记当中，以5月份的鰂鱼涌康山花园8座高层F室成交最瞩目，单位实用面积592方尺，以高达1,088.8万元易主，创下1996年有纪录以来最贵登记个案，而平均实用尺价约18,392元，媲美不少私楼尺价。 按楼价作分析，6个价格分类交投量按年全部造好，其中价值600万元或以上的“贵价”组别，成交宗数按年大增52%至1,890宗。如按屋苑细分，去年以九龙湾丽晶花园的成交登记量最多，共录得194宗买卖，较2020年的133宗大增46%；至于屋苑期内成交总值11.13亿元，按年增加45%，而平均实用尺价则按年上升1.8%。 |
港楼市 |
| 陈海潮 |
2022-01-13T21:48 |
2021年本地新冠肺炎疫情控制得宜，刺激用家及投资者，包括上车客及换楼客齐齐大举入市，带动二手私宅出现“疫”市量值大升的勇态。综合土地注册处数据，去年全港共录51,564宗二手私宅买卖登记，按年升约25%，除连升两年外，更创下9年新高并为期内首度突破5万宗大关；涉及成交总值4,725.46亿元，按年大增33%，同样连升两年并创97后的24年新高，晋身历史次高水平。去年每宗二手私宅登记平均售价约916.43万元，升6.4%，为史上首度突破900万元的历史新高。 按物业价格划分，在9个价格组别的登记量当中，录得全线上升，笔者发现当中升幅最显着的是2,001万至5,000万元的组别，录得1,960宗登记，按年急升62%；其次为1亿元以上组别，共录得97宗登记，亦涨52%，反映去年疫情放缓之下，多了换楼客及投资者入市，高价物业反弹幅度更急劲。至于在放宽按保楼价上限的政策下，去年最强劲的购买力仍然集中在介乎401万至1,000万元以内的3个银码组别，当中登记最多的是601万至800万元的组别，去年共录得13,259宗登记，按年升24%。 |
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| 陈海潮 |
2022-01-06T22:25 |
新冠肺炎变种病毒来势汹汹，通关憧憬转淡，买家态度显得审慎，入市进度转慢，料进一步窒碍整体楼宇买卖登记量。据土地注册处字，2021年12月全港共录7,061宗楼宇买卖登记，按月微跌2%；而月内整体物业登记总值则逆市急升39%，录得881.97亿元。至于总结去年全年，整体楼宇买卖登记录得96,044宗，按年涨31%，创下9年新高，并为期内首破9万宗；涉及登记总值达9,317.16亿元，除按年飙46%外，更一举创下历史新高，较1997年的上次高位多出11%。 从住宅物业环节分析，上月一手私宅买卖登记量跌幅最显着，主因是月内大型新盘销售的登记按月明显减少，新盘出现回气的情况；结果导致上月一手私宅买卖登记按月大减20%，录得1,492宗。而上月二手私宅买卖登记则轻微上升3%，录得3,287宗，为去年10月份触及三千宗边缘的谷底后，连续两个月出现回升。 至于非住宅方面，在工厦及纯车位登记双双造好带动下，抵销了商厦及店铺的跌幅，结果造就整体工商铺及其他买卖登记量再次突破千五宗的近4个月高位，由11月的1,467宗增加8%，至上月的1,581宗。 |
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| 陈海潮 |
2021-12-30T17:12 |
港股第三季起持续反覆下挫，拖累楼市气氛，犹幸市场有通关憧憬，料私宅转手获利比率及赚幅不致于大跌，料处低位窄幅横行。综合土地注册处资料所得，今年11月全港2,379宗已知上手购入价的二手私宅买卖登记中，帐面获利个案共2,285宗，占比达96.0%，创自实施楼市辣招同年的2010年8月以来之136个月(即逾11年)新低。 按物业区域划分，新界区以96.9%之数成为获利成功比率最高的分区，惟按月跌0.1个百分点；港岛区居次，报95%，按月跌2.2个百分点；至于九龙区最为落后，仅录得94.9%，按月跌1.4个百分点。按物业转售价格分析，楼价介乎801万至1,000万元的中高价楼组别之获利比率达98.5%，表现最好。 数据显示，11月每宗私宅转手个案平均赚幅为66.8%，按月跌5.5个百分点创2021年以来新低。上月帐面获利1倍或以上转手个案占整体二手私宅买卖比例为42%，按月跌0.5个百分点，共录999宗；至于帐面录得亏损者有84宗，占比按月增至3.5%。 |
港股 , 港楼市 |
| 陈海潮 |
2021-12-23T22:52 |
即将踏入2022年之际，本地新冠肺炎疫情一直良好受控，加上作为香港后盾的内地疫情亦较稳定，势将带动香港经济加速反弹，对香港楼市来说极为有利。 虽然近期环球有Omicron变种病毒爆发，但杀伤力不大，而本港亦陆续进行第三针疫苗接种，估计疫情可继续受控，楼市表现不会差。至于通关安排有望快将落实，一旦成事各行各业可加快复苏，出现百花齐放的景象，楼市尤其豪宅更能受惠。 此外，笔者相信住宅“供不应求”的局面短期难改，故未来5至10年内均难以推跌楼价。新一份《长远房屋策略》周年进度报告显示，未来10年的总房屋供应目标维持在43万伙；公私营房屋维持七三之比下，即未来10年平均每年只有少于1.3万伙一手私宅供应，并不足以应付最近8年平均每年约1.7万伙的吸纳量。 目前市场上较大的隐忧是美国收水及未来加息之举，不过，笔者相信美国即使自明年起加息，估计幅度及速度均有限，加上香港资金仍充裕，有条件不必立即跟随加息，对楼市冲击有限。 前瞻2022年楼市，笔者相信发展商来年会继续积极推盘，预期明年整体一二手私宅合计登记量料将增至约6.90万宗，势续创10年新高。 |
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| 陈海潮 |
2021-12-16T22:32 |
踏入12月传统淡月，买卖双方开始放软手脚，故交投料愈趋淡静；然而中港两地通关仍然在望，料可支撑二手市场出现“量跌价微升”的情况。综合数据所得，今年11月全港50个指标屋苑的加权平均实用尺价按月再跌0.7%，报15,519元，连续3个月向下，自8月历史高位累跌1.27%；总结今年首11个月，楼价则累升5.87%。 细看全港三区楼价，上月港岛区8个指标屋苑的加权平均实用尺价大跌4.2%，报18,597元，明显跑输大市。九龙区21个指标屋苑的平均实用尺价则升0.6%，报16,813元；而新界区21个指标屋苑平均实用尺价报13,274元，按月亦跌0.5%。列入观察名单的50个指标屋苑当中，上月楼价报跌的屋苑有29个，占整体比率58%，报升者有21个。 《施政报告》蓝图大计出台后，市场意识到短期仍难改变供不应求的事实，买家于上月恢复不少入市信心，无奈港股在月内持续反覆下跌，亦窒碍回升步伐；结果11月50指标屋苑交投量按月只升12%，录533宗，为连跌7个月后喘稳，但仍属过去21个月以来的次低。 |
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| 陈海潮 |
2021-12-09T22:29 |
新盘推售空档，加上变种新冠肺炎病毒阴霾缠绕，料整体楼宇买卖登记在11月冲高后，本月有机会倒插，或恐创16个月以来新低。根据土地注册处数据，今年11月全港共录7,236宗楼宇买卖登记，按月反弹16%，结束3月连跌颓势；月内整体物业登记总值则微升1%，录得635.61亿元。 从住宅物业环节分析，上月一手私宅买卖登记量升幅最突出，主因是早前有两个分别逾千伙的大型新盘开售而于上月录得多宗登记所带动；刺激当月一手私宅买卖登记按月急升44%至1,847宗，为今年以来第四多月份。二手住宅市场方面，《施政报告》发表后，市场气氛转趋明朗，带动上月二手私宅买卖登记微升5%，录得3,201宗，终止之前连跌4个月的颓势。 至于非住宅市场方面，在工商铺及其他全线向好带动下，尤其纯车位买卖登记大增两成，及商厦按月登记亦大增三成助力下，配合工厦及店铺登记同见稳中微升，造就整体工商铺及其他买卖登记量一举突破千四宗，按月增18%至1,460宗。 新盘经过之前一轮热推后，另一逾千伙大盘受预售楼花待批而出现推盘空档期，故料落入12月的一手新盘登记将按月大减。 |
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| 陈海潮 |
2021-12-02T22:37 |
最近两周，新盘销售热度稍见放缓，笔者认为一方面是购买力有所消耗，因为今年以来新盘销售持续畅旺，消化了不少购买力。另一方面是发展商获批预售及推盘节奏方面也有影响，经过前两月一轮大盘推出后，在11月下旬稍作回气，亦属正常。 近日，新冠肺炎变种病毒Omicron的出现令人忧虑，但笔者相信，只要没有大规模爆发的话，料12月市况仍可维持不俗表现。随着本月再有逾千伙大型新盘有望开售，市场又会再次热闹起来，始终刚性需求仍然很大，尤其中小型物业，每每能获倍数超购的现象。 总结11月份一手私宅买卖，约有1,761宗，创今年7月以来的5个月新高；比起9月的1,747宗微升十多宗，更较10月的1,610宗增近一成。翻查数据，今年以来除4月不足千宗外，其余10个月，按月全部破千宗，最多的5月份更录得2,150宗，为今年宗数最多的一个月。 展望本月市况，因应现时难以外游，即使圣诞新年节庆长假，市民都只能乖乖留在香港，对发展商来说反而是推盘良机。 |
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| 陈海潮 |
2021-11-25T22:23 |
虽然指标屋苑连续两个月出现量价齐跌，但具体通关日子渐有眉目，料跌势可迅速喘稳，年底前量及价均有望拗腰反弹。综合数据所得，今年10月全港50个指标屋苑加权平均实用尺价持续微跌，报15,641元，按月再跌0.4%，为自历史高位连跌两月，累跌0.49%。 细看全港三区楼价，上月港岛区8个指标屋苑的加权平均实用尺价微升0.2%，报19,420元，逆市造好。九龙区21个指标屋苑实用尺价则跌0.7%，报16,725元，为跌幅最大地区。新界区21个屋苑平均实用尺价报13,355元，按月减0.4%。列入观察名单的50个指标屋苑当中，上月楼价报跌的屋苑有29个，占整体比率58%，报升者有21个。上月楼价录得实质跌幅最显着的屋苑为海逸豪园，按月跌7.9%。 10月初《施政报告》发表前后，市场屏息观望，而下半月则面对一浪接一浪的新盘抢客潮，令二手市场处于捱打状态，令上月50指标屋苑交投按月再跌14%，失守500宗关口，只录得461宗，除连跌7个月外，更创22个月新低。 |
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| 陈海潮 |
2021-11-18T22:01 |
9月中旬市场一度盛传中央政府将改变本港楼市的游戏规则，直至10月初施政报告出炉前后，买家入市显得审慎观望，拖累上月夹屋交投量持续回落；结果施政报告主力聚焦中长期房屋及土地供应，扫除市场疑虑，料可刺激交投回升，惟近期中低价新盘热推抢客，故料本月二手夹屋登记仍处低位徘徊。 根据土地注册处最新资料显示，上月夹屋买卖录22宗登记，按月减少12%，为本年次低成交月份。而期内夹屋买卖登记总值录1.69亿元，按月亦减少约14%，总值同属本年次低。 不过，在10月的登记个案中，按最高成交总值计算，以沙田晴碧花园一个985万元的登记金额最亮眼。上述单位为1座低层F室，单位实用面积约675方尺，折合实用尺价约14,593元。若按实用尺价计算，则以钻石山悦庭轩1座中高层B室的登记最高，并同时创下夹屋实用尺价历年新高；有关单位实用面积449方尺，以865万元易手，折合实用尺价高达约19,265元，羡煞不少私楼。 展望后市，有个别业主见市况转弱，叫价态度软化，愿意增加议幅，加上政府正积极筹备年底至明年初中港恢复有规模通关，相信会促使部分买家于年底前加快入市。 |
港楼市 , 港楼市 |
| 陈海潮 |
2021-11-11T22:04 |
受政策、节日及天气等多重因素影响下，10月整体楼宇登记持续回气，惟阴霾已全部扫清，料11月市况将明朗上升。土地注册处数据显示，上月全港共录6,238宗楼宇买卖登记，按月减少16%，创近9个月新低；相关登记总值亦减少7%，录得631.62亿元，为近8个月最少。 至于今年首10个月，整体楼宇买卖登记累计录得81,745宗，料全年最终可录逾9.5万宗，将创自2013年以来9年新高。至于买卖登记金额方面，首10个月已累录7,798.84亿元，预计全年登记金额可突破9,000亿元，势创史上新高。 从住宅物业环节分析，因应9月下旬及10月上旬市场都屏息观望《施政报告》发表前后的反应，致使上月一手私宅买卖登记按月回落34%，录得1,275宗。二手住宅市场方面，因节日假期及黑雨台风恶劣天气均窒碍成交进程，故导致二手交投持续下跌，上月二手私宅买卖登记再跌13%，险守三千宗边缘，录3,058宗登记，创自去年9月以来的14个月新低。 至于非住宅市场虽受店铺买卖登记在上月急跌两成，不过在纯车位登记按月大增抵销下，拉动整体工商铺及其他买卖登记量仍然逆市大升，按月增19%，录1,229宗。 |
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| 陈海潮 |
2021-11-04T21:50 |
运输及房屋局公布最新一季数字显示，未来3至4年的一手私人住宅供应量回落至约9.4万伙，主要受第三季私楼货尾量减少，以及在建项目但已预售单位增加所致。当中上季施工量及落成量均受去年较高基数效应影响，而出现显着跌幅，其中一大原因是承接新冠肺炎疫情而未通关，令原材料及工人滞后来港，加上季节性恶劣天气，都影响了部分项目的施工及落成进度。 笔者认为，潜在供应量减少2,000伙，短期来说暂未见太大影响，但近年政府可释出的官地及熟地已“买少见少”，当中不少是倚赖市建局、铁路上盖及私人项目支撑，而此等并保证不了长期供应。若官地持续缺乏，加上近年屋宇署公布的实际上盖动工量均见大减，不排除2024年起或出现供应断层的危机。 对于有指北部都会区未来供应充裕，那只是长期的愿景，新界北涉及不少农地、棕地及祖堂地，其收地过程都涉及冗长的程序，相信要成功将其变成一幅可以建屋的熟地，至少也要5年时间，更多的可能普遍需时十年八载。因此，笔者相信，在目前供应状况难有大改善下，短中期楼价将维持平稳向好，如通关再有进展，第四季楼价仍有力再升2%，官方楼价指数全年料升6%，而坊间指标屋苑楼价走势更可望跑赢大市，涨幅或近一成。 |
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| 陈海潮 |
2021-10-28T21:41 |
大市年中气氛持续升温，加上白居二买家获发购买证后大举入市，刺激今年第三季二手居屋买卖创下近十年来最旺。土地注册处数据显示，上季全港录得2,146宗居屋二手买卖登记(包括第二市场及自由市场)，按季再增18%，连升三季并创近十年半(42个季度)最多；而季内物业成交总值约114.3亿元，按季扬15%，破1996年有纪录以来最多。 虽然二手居屋交投畅旺，但由于“白居二”涉及未补价房屋，故拉低第三季每宗二手居屋平均售价，报约532.6万元，按季下跌2.3%；若与去年第三季同期比较，则按年减0.9%。 按楼价作分析，6个价格分类交投量按季全线造好，其中价值300万至399万元的组别，成交宗数按季飙升1.1倍至202宗，升幅最佳。至于600万元或以上的“贵价”组别，则由560宗增至591宗，按季录6%的升幅。 在今年第三季十大活跃成交的居屋屋苑当中，八成屋苑买卖宗数按季有增长，其中天水围天盛苑的登记量升幅最大，按季急涨2.15倍至63宗成交，同时成为第三季交投最活跃屋苑。 |
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| 陈海潮 |
2021-10-21T22:37 |
《施政报告》长远房策出炉消除市场不明朗因素，料第四季二手私宅交投可望渐次回升，推动全年登记量势创近9年新高！土地注册处数据显示，今年第三季全港共录12,984宗二手私宅买卖登记，按季跌18%，惟仍属近28季以来第三多。期内成交总值按季跌20%，录1,200.67亿元，为24年来次高水平，亦为史上第5高的季度纪录。 按楼价划分，今年第三季在9个楼价组别当中，录得全线下跌，值得注意的是，5,001万至1亿元的高价豪宅组别录得最大的跌幅，季内只有71宗买卖登记，按季大减24%；而1亿元以上者亦录得22%的跌幅，买卖登记仅21宗，反映期内股市大跌，豪宅物业交投亦显着放缓。至于交投最活跃的601万至800万元及401万至600万元之两个楼价类别，各录3,272宗及3,015宗登记，亦分别按季跌23%及21%。 今年以来二手私宅交投旺盛，经过上半年首两季冲刺后，第三季盘少价高，兼逢股市下挫，导致季内买卖登记调头回落。 |
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| 陈海潮 |
2021-10-14T22:02 |
今年首三季一手私宅登记已录得12,863宗，料全年买卖登记将挑战1.8万宗。据土地注册处资料，第三季全港共录4,643宗一手私宅买卖登记，按季微升2%，连升两季，并为近5年来表现最旺的第三季，反映新盘交投稳中向好。季内涉及登记金额615.43亿元，按季跌16%，主因是涉及不少低于1,000万元的中细价新盘登记所致；因此若以每宗平均售价计算，第三季为1,325.5万元，按季回落17.9%。 分区统计数字显示，港岛区一手买卖登记由次季的818宗，按季挫53%，至第三季只得385宗；九龙区亦见下跌，季内录得1,468宗一手私宅买卖登记，按季下滑11%；至于新界区则录得显着升幅，季内一手私宅登记量大升34%至2,790宗，因此第三季新盘可算是由新界区撑起。 按楼盘分类，今年第三季应市新盘中，以天水围新盘录得最多的923宗登记，涉及登记总值65.47亿元，平均每宗成交价约709万元。其次，启德项目亦录得510宗；第三则是大围新盘涉425宗。 踏入第四季，新冠肺炎疫情良好受控，社会气氛愈趋稳定，而新一份施政报告只着力于中长期土地供应。 |
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| 陈海潮 |
2021-10-07T22:17 |
特首日前发表任内第五份《施政报告》，主要着眼点在长远的发展规划及房屋供应，反而短期措施不见太多着墨，在远水扑不熄近火的现实下，料至少未来5年，楼价仍将呈稳中向升的大方向发展。 当然远水仍一定要坚持去储备，才能解后困之忧。因此笔者乐见当局多管齐下加强未来土地供应，包括检视绿化地带、释放新界祖堂地、延伸补地价标准化至新界土地、以至研究近岸填海等，均有助纾缓越趋紧张的土地供应问题。 再者，较近而又对供应有帮助的是政府将研究分拆运房局、精简土地由开发到可供建屋涉及的多项法定和行政程序，以及研究降低强拍门槛以加快旧楼重建，希望这些措施都能尽快执行，以助进一步缓解紧张的需求。 对于“北部都会区”的规划及强化运输交通基建，笔者认为有利新界北整体的长远发展，料可带动相关地区未来楼价的升值潜力，尤其涉及铁路站规划一带的物业必可跑赢大市，相信可吸引更多用家及投资者进驻新界北。 |
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| 陈海潮 |
2021-09-29T23:23 |
记得8月底差估署公布的7月份楼价指数尚未破顶，当刻笔者也感到有点跌眼镜，结果该署日前公布8月楼价时，一并修订7月份指数，最终证实笔者之前指出“楼价破顶无悬念”的预测尚算准确。 楼价今年持续稳步上扬，在连升7个月后终再次写下历史新高，不过，楼价创新高后，8月随即微跌，似乎未能一举大升；近期即市走势维持在高位反覆争持，原因包括近月股市表现反覆下挫，加上中央对内地多个行业板块进行整改，亦一度有传闻指本港楼市的“游戏规则”将会改变，而令买家入市乍现戒心。 另一方面，特首任内第五份施政报告将于10月6日发表，市场亦端视当中的土地及楼市政策，因此相信楼价创新高后，未必可以一举乘胜追击，料9月及10月两月的楼价将维持在高位反覆整固，短期不会出现大上大落的情况。 在一国两制下，笔者并不认为中央会过度插手本地楼市，只会以关心的角度希望港府当局及发展商可以加快合作步伐，尽快纾解市民的住屋困难。因此相信，当施政报告的土地及房屋政策措施有具体方向后，市场将转趋明朗化；再配合目前新冠肺炎疫情受控、整体经济复苏及失业率续降等因素，笔者依然看好第四季楼市将恢复活力，楼价仍可望平稳趋升。 |
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| 陈海潮 |
2021-09-23T22:12 |
低息环境加上置业需求强劲，在一线屋苑缺盘下，不少蓝筹屋苑频录新高价成交；上车客遂转投楼价相对低水的二、三线屋苑寻宝，夹屋交投亦连带受惠。土地注册处资料显示，8月夹屋买卖录41宗，按月增17%，为1999年有纪录以来的第三高。而期内登记总值录3.16亿元，按月升约18%，同属有纪录以来第三多。 在8月的夹屋买卖登记个案当中，按最高成交总值计算，以何文田欣图轩一个1,200万元的登记金额最高，造价除创了全港夹屋新高外，更荣升全港资助房屋新楼王。上述单位为3座高层J室，单位实用面积约757方尺，折合实用尺价约15,852元。若按实用尺价计算，则以鸭脷洲悦海华庭1座中层G室的登记最高，单位实用面积427方尺，以775万元易手，折合实用尺价高达约18,150元。 自上月中下旬起，多个大型新盘热卖，楼市焦点难免落在一手市场。不过，本地楼市以刚需主导，二手楼价指数创新高后，高价成交个案蔓延至二线私人屋苑、夹屋及资助房屋市场，可见买家入市心态积极。总括多项因素，笔者预计本月夹屋买卖登记量或回落一至两成，但料仍稳守30宗的相对较高水平。 |
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| 陈海潮 |
2021-09-16T21:37 |
楼价高位徘徊，二手买家表现审慎，加上新盘热卖争占购买力，二手私宅料一连两月回气让路。土地注册处数据显示，今年8月全港共录4,391宗二手私宅买卖登记，按月减少13%，为6个月以来首度跌穿五千宗水平；期内登记总值按月跌16%，录397.28亿元，连跌4个月，与登记量同触6个月新低。 上月按二手私宅价值分类，9个价格组别的买卖登记量录得七跌一升一持平，跌者当中，以5,001万至1亿元的组别跌幅最大，由7月的28宗减少46%，至上月的15宗；其次，2,001万至5,000万元的组别亦跌24%至167宗。 按全港三区作分析，8月新界区跌幅最显着，按月减少15%，月内录得2,284宗登记；港岛区亦挫13%，仅录得934宗登记；至于九龙区则录1,173宗登记，按月跌9%。 打从8月中下旬起，多个新盘相继登场热卖，销情表现极为理想，而踏入9月再有全新瞩目新盘加入战场，同样大受追捧；新盘在全港三区均抢尽焦点，导致二手市场交投暂时靠边站。 笔者预期，本月二手私宅买卖登记将维持窄幅偏软走势，恐持续再跌一成，或失守四千宗大关，下试今年内的次低水平；相信要待此轮一手浪潮减退，向隅客回流，二手才有较显着的反弹。 |
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| 陈海潮 |
2021-09-09T22:24 |
新盘登记表现大受推盘节奏影响！一手推盘空窗期致令8月出现短暂登记量急挫现象，惟大型焦点新盘再次起动后各批次连番沽清，将带领9月一手登记直指28个月最多。 综合土地注册处数据所得，上月全港共录693宗一手私人住宅买卖登记，涉及总值118.79亿元，较7月的2,032宗及283.99亿元分别大挫66%及58%。 按地区划分，上月全港三区新盘登记量录得两跌一升，当中港岛区虽然逆市上升，惟期内一手私宅登记只有54宗，按月多6宗。九龙区月内主要以余货持续销售为主，故仅录得267宗，按月急跌72%。新界区方面，碰巧7月下旬至8月上旬出现大型新盘销售空窗期，导致落入上月的登记大幅缩水至只得372宗，按月挫64%，但已属全港三区之中登记量最多者。 展望本月市况，由于上月中下旬有多个全新盘开售，当中大部分均会落入本月登记内，其中天水围逾千伙大型项目首三轮推售单位均告沽清，加上本月首周再有黄竹坑焦点新盘首批开售亦即清袋，料次周买卖继续火热。因此笔者预期本月一手私宅买卖登记量有望拗腰大反弹至2,200宗水平，除按月激增近2.2倍外，亦有望挑战2019年6月以来的28个月新高。 |
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| 陈海潮 |
2021-09-02T22:09 |
官方楼价指数连升7个月，且升幅再次加快，已到破顶临界点，预期本月底公布的8月份指数破顶机会极高！差估署日前公布7月私人住宅售价指数报396.3点，较6月的394.5点升0.46%，创近26个月新高，与2019年5月的历史高位396.9点比较，只相差约0.15%。 至于今年以来，楼价一口气连升7个月，累积升幅达4.32%；并较新冠肺炎疫情爆发以来的2020年2月的373.4点之最低位，合共累涨6.13%。 经差估署按月调整后的分类数字显示，B类单位(面积介乎431方尺至752方尺)楼价于7月再升0.37%，已连续3个月迭创历史新高，今年首7个月更累飙5.27%。至于C类单位(面积介乎753方尺至1,075方尺)楼价为各类单位升幅最大者，按月扬1.12%，平了2019年5月的历史高位；首7个月累计更升6.9%，远远抛离大市；反映在“林郑Plan”下，此两类单位大受市场垂青，成为最先破顶及触顶的单位类别。 今年以来，楼价维持稳步上升，笔者预期，在经济持续向好及失业率进一步改善下，楼价在今年余下数月将徐徐向上，惟在通关落实前，按月未必会有太显着的升幅。 |
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| 陈海潮 |
2021-08-26T23:17 |
私宅落成量连续3个月均破千伙。屋宇署最新资料月报显示，今年6月全港共有6个项目，共1,170个私人住宅单位落成，按月急跌68%，终止4连升。上半年累计30个项目、涉及8,961伙落成，按年减21%，但仍创自2006年以来近16年同期次高。 6月份本港共有6个私宅项目正式落成，当中规模较大为将军澳日出康城项目，涉503伙；其次为西营盘项目，涉264伙；至于深水埗项目分1座及2座分别涉90伙及192伙等等。 按地区划分，上半年新界区共有12个项目落成，涉及单位总数4,719伙，占同期整体私宅落成量约52.6%；而九龙区有10项涉3,490伙，占比约39%；至于港岛区有8项目共涉752个单位，占比达8.4%。 上半年私楼落成量占差估署全年预测的18,230伙约49%，进度尚算符合预期，估计下半年仍有一些大型项目可望赶及取得入伙纸，笔者初步估计今年全年落成量可达1.6万至1.8万伙。 至于动工量方面，今年6月有两个私人住宅项目动工，涉及单位1,724伙，按月少22%。此外，上半年累计私宅动工4,465伙，同比减少18%，为2015年以来7年同期最少。 |
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| 陈海潮 |
2021-08-19T22:17 |
市况回暧，新一批“白居二”购买力随即涌入二手居屋市场，刺激交投量火箭式急升。根据土地注册处最新数据显示，全港7月录得1,045宗居屋二手买卖登记(包括第二市场及自由市场)，按月激增79%，相隔逾十年半(128个月)再度创出逾千宗的炽热市况；期内成交总值录约54.8亿元，按月飙升75%，创出有纪录以来新高。 不过，由于“白居二”涉及未补价居屋，故拉低整体二手居屋每宗平均成交价，上月二手居屋平均每宗售价约524.6万元，按月跌2.5%，连跌3个月。至于在上月登记中，以黄竹坑雅涛阁1座高层A室的登记最瞩目，单位实用面积591方尺，以1,065万元易主，平均实用尺价约18,020元，媲美不少私楼尺价。 以地区划分，港岛区期内二手居屋买卖登记升幅显着，按月增95%至121宗，而新界区按月升83%至677宗，九龙区则录得247宗，亦涨63%。至于上月成交最活跃的居屋屋苑为沙田愉翠苑，共录41宗买卖，按月急增128%。 经过一轮急速成交后，市场盘源被大量消耗，加上业主叫价普遍较早前进取，无疑会窒碍买家入市步伐。 |
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| 陈海潮 |
2021-08-12T22:19 |
一手私宅买卖登记创今年新高后料需短暂回气，但相信后市在新冠肺炎疫情及经济气氛持续转稳下，加上大型新盘重临，必将再次回升。土地注册处数据显示，今年7月全港共录2,036宗一手私人住宅买卖登记，涉及总值284.61亿元，量值较6月分别升6%及跌5%。 按地区划分，上月港岛区逆市录得跌幅，期内一手私宅登记仅49宗，较6月急挫逾84%，主要是6月有黄竹坑站上盖晋环逾二百宗抽高基数所致。九龙区月内再有多盘齐发，刺激整区月内一手私宅登记量共录953宗，较前月的609宗大升56%。 至于新界区有大围站上盖新盘持续大卖，连同位于屯门及将军澳的其他几个货尾盘销售，令7月份区内一手私宅登记继续力守千宗水平，录得1,034宗。 按楼盘分类，启德维港1号上月共录463宗登记，成为上月登记量最多一手私宅项目，登记总值达52.48亿元，平均每宗登记约1,133万元；次名为大围柏傲庄3期的425宗。 |
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| 陈海潮 |
2021-08-05T21:48 |
整体楼宇买卖登记今年反覆闯高逼近万宗，惟在量价贴近高峰前，市场稍趋观望及回气，为后市再升创造更佳条件。土地注册处数据显示，今年7月全港共录9,947宗楼宇买卖登记，按月微升6%，触及26个月新高，进一步逼近2019年中社会运动爆发前1万宗水平；而月内整体物业登记总值亦升3%，录得962.5亿元，连升5个月并创近36个月最多，亦为史上第5高月份。 从住宅物业环节分析，上月一手私宅买卖登记量续稳步上升，主因期内有两大焦点新盘销售并叮当马头录得多宗登记，带动月内一手私宅买卖登记按月再升6%，录得2,036宗登记，为今年以来首破二千宗大关。 二手住宅市场则受惠“白居二”蜂拥入市，造就二手交投突破六千宗大关，按月升9%，惟撇除当中的1,397宗资助房屋后，二手私宅市场略见回气，逆市跌3%，险守五千宗关口，录得5,048宗登记。至于非住宅市场继续有所整固，在店铺及纯车位登记量双双回落约8%下，拖累7月整体工商铺及其他买卖登记跌6%，仅录得1,407宗。 |
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| 陈海潮 |
2021-07-29T21:41 |
虽然6月份差估署楼价指数持平未创新高，但全港50指标屋苑楼价已率先破顶，料7月份升势持续，惟升幅恐放缓。综合数据所得，上月全港50个指标屋苑的加权平均实用尺价报15,623元，按月再升1.4%，连升6个月，在相隔25个月后终于刷新历史新高，较2019年5月的上次高位15,593元微升0.2%。至于相比新冠肺炎疫情最低迷期(2020年2月)则累升8.2%；而单计今年上半年尺价累增6.6%。 细看全港三区楼价，于上月全线续升，当中，港岛区升0.4%，报19,306元；九龙区增1.3%，报16,847元；至于新界区则报13,275元，按月大涨1.8%，表现优于大市。 今年上半年楼价拾级上升，惟交投量亦因价格连升不断而渐有放慢，6月份50指标屋苑交投即跌穿千宗水平，按月回落14%至只有906宗；不过若以整个上半年计，则累录6,204宗，除较去年同期飙39.3%外，亦创下自2013年以来17个按半年度新高。 楼市转旺以来，持续消化了不少盘源，其后业主表现惜售，纷纷加价甚至封盘，而在部分买家追价入市下，造就“价升量跌”的局面。 |
港楼市 |
| 陈海潮 |
2021-07-22T22:38 |
新冠肺炎疫情上半年良好受控，经济亦加速复苏，刺激包括上车客、换楼客及投资者多方购买力入市，推动二手私宅买卖登记量显着回升。土地注册处数据显示，今年上半年全港共录29,071宗二手私宅买卖登记，涉及金额2,637.13亿元，较去年下半年分别升33%及36%，当中量创了17个“半年度”的新高，而值更是继97年上半年后的历来次高。 值得注意的是，今年上半年平均每宗二手私宅成交价为907.13万元，除了连升两个“半年度”外，更创下1996年有史以来新高，并且首度突破900万元水平，较去年下半年的885.98万元升2.4%。按区域划分，港岛区上半年之均价为1,326.97万元；九龙区为910.97万元；而新界区则为750.55万元。 按楼价划分，价值介乎2,001万至5,000万元的二手私宅登记宗数升幅最显着，达52%，期内共录得1,044宗登记；而价值介乎1,001万2,000万元，也大录4,303宗登记，按半年增49%，主要受惠楼市向好，吸引换楼客及实力投资者重新入市；而601万至800万元以内者更成为登记量最多的组别，共录7,755宗，亦升38%，明显受惠于放宽按保楼价上限的措施。 |
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| 陈海潮 |
2021-07-15T21:42 |
本地新冠肺炎疫情转缓，上半年一手新盘有序登场，据土地注册处数据，今年上半年全港累录8,222宗一手私宅买卖登记，按半年微跌7%，但同比则大升33%；期内登记总值创4个“半年度”新高，录约1,179亿元，较去年下半年增13%。上半年平均每宗一手私宅售价约1,434万元，按半年大升21%，晋身历史第三高。 按地区划分，新界区买卖登记量上半年录得4,380宗，占整体比例达53%，宗数按半年大减36%；期内涉及登记总额亦减少30%，录得523.52亿元，即平均每宗均价约为1,195万元。 九龙区上半年受惠不少启德新盘应市，带动过去半年累录2,916宗一手买卖，按半年增84%；登记总额亦升90%，录约378亿元；平均每宗售价近1,297万元。 至于港岛区，上半年买卖登记量录得最大升幅，除因对上半年基数较低外，期内有大型焦点铁路上盖项目热销，推动港岛区上半年整体一手登记量录得926宗，按半年激增1.6倍；而涉及登记总额亦大增1.76倍，录得277亿元，即每宗均价约为2,996万元。 |
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| 陈海潮 |
2021-07-08T23:13 |
笔者留意到最近数月，整体楼宇买卖登记均呈“微调小涨”式上升，预料此格局短期内将持续，并等待进一步突破。据土地注册处数字，今年6月全港共录9,374宗楼宇买卖登记，按月升5%，创近25个月最多；而月内登记总值亦增4%，录得936.12亿元，连升4个月并创近35个月新高。 上月一手私宅买卖登记量显着大升，主因是有两个大型焦点铁路新盘接力开售并录得多宗登记，加上其他新盘余货继续有序推出，带动月内一手私宅买卖登记按月涨24%，录得1,930宗登记，创今年以来单月新高。 二手市场受惠整体楼市气氛良好，造就交投连月维持在较高水平徘徊；数据显示，上月二手私宅买卖录得5,179宗登记，按月微升3%，已连续4个月突破五千宗大关。至于非住宅市场方面，在纯车位交投出现按月显着回落约两成拖累下，导致6月份工商铺及其他物业登记量大减11%，仅有1,497宗。 展望后市，6月下旬新冠肺炎疫情持续稳定，限聚措施续有放宽，新盘销情理想，亦带动二手交投维持畅顺。 |
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| 陈海潮 |
2021-07-01T22:39 |
2021年以来，楼价指数一口气连升5个月，当中细单位楼价更率先破顶！差估署公布的最新数据显示，今年5月私人住宅售价指数报393.7点，较4月的391.2点再升0.64%，升幅按月加快，且连升5个月，累涨3.63%，并创了自2019年7月以来的23个月新高；目前楼价与历史高位396.9点比较，距离破顶只差约0.82%。 值得留意的是，按不同单位面积分类，当中A类细单位(即面积少于431方尺)之楼价已率先破顶，报439.9点，较2019年5月历史高位439.7点微升0.2点或近0.05%，反映继今年2、3月份E类大单位曾现一轮急升后，细单位接力上升，更率先创下历史新高的纪录。 新冠肺炎疫情持续受控稳定，新盘市场大旺，销售反应极为理想，带动二手市场量稳价升，笔者预料下次公布的6月份楼价升幅有望进一步加快，倘若月底公布的楼价指数可如预期般再涨1%，则整体楼价在上半年破顶的机会已无悬念。 |
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| 陈海潮 |
2021-06-24T22:47 |
今年楼市愈趋转旺，近月多了换楼客及投资者入市中高价物业，料800万元以上交投占比可连月刷新历史新高。反之，数据显示，今年5月份全港录得3,655宗价值800万元或以下的中细价二手住宅买卖登记，占同期整体二手住宅买卖登记比例约63.9%，按月跌2.6个百分点，为事隔一个月后，再次创下历史新低，即倒过来印证中高价物业近期较受追捧。 细看5月数据，在七个银码组别中，中细价物业的两大主流银码占比均见下跌，其中银码介乎601万至800万元物业的跌幅最大，占比由27.4%减少1.8个百分点，至25.6%；而银码介乎401万至600万元者亦跌1.4个百分点至28.1%。 反之，中高价物业交投占比则全线上升，其中银码介乎1,001万至2,000万元的组别，录得1.8个百分点的最大升幅，达14.3%；而801万至1,000万元及2,000万元以上者亦分别上升0.2及0.5个百分点至17.5%及4.2%，带动整体中高价物业买卖占比再创历史新高。 新冠肺炎疫情近月表现稳定，经济维持复苏，加上最新失业率连续下降，势将进一步刺激换楼客及投资者入市中高价物业。 |
港楼市 |
| 陈海潮 |
2021-06-17T22:32 |
上半年快要结束，又是时候为楼市作回顾展望。步入2021年以来，新冠肺炎疫情略有放缓，发展商积极推盘反应十分理想，连二手市场亦被带旺，造就楼市“小阳春”提早出现。 其后新冠疫苗于2月底开始接种，令楼市升浪进一步延展。综合土地注册处数据，今年首5个月，整体私宅买卖登记共有30,176宗，涉及金额约3,024.88亿元，预计连同6月，整个上半年最终可达37,476宗及3,874.04亿元，较去年下半年分别升22%及30%，当中登记总值更创下1996年有纪录以来的历史新高！ 预期整个上半年一手私宅买卖登记可达8,000宗，料较去年下半年微减8%，但仍处逾八千宗相对高水平；而二手私宅表现更见凌厉，买家唯恐迟买更贵，料推动整个上半年最终录约29,388宗登记，势创自2013年来的17个“半年度”新高。 疫情好转，疫苗接种带动经济复苏及失业率回落，楼价自年初起即稳步上升。数据显示，截至今年5月中小型住宅平均实用尺价累升5.2%，预计上半年将升近7%，楼价足以破顶。 |
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| 陈海潮 |
2021-06-10T22:37 |
经早两个月大幅反弹后，不少居屋放盘在短时间内被消化，普遍业主叫价趋强硬，而买家高追动力有所转弱。据土地注册处最新数据显示，5月份全港录得560宗居屋二手买卖登记(包括第二市场及自由市场)，较4月回落18%；而期内成交总值共录约30.7亿元，按月同样减少18%。 5月二手居屋平均每宗售价约547.4万元，按月回落0.5%，而与2019年7月的历史高位仅相差0.7%；若以今年起计，5个月累计升幅约4.2%。 按屋苑细分，上月屯门兆康苑录得18宗登记，较4月增29%，成为上月成交最活跃居屋屋苑；至于马鞍山锦英苑上月共录14宗买卖，逆市按月急增1.33倍，升幅最为显着。至于在上月登记中，以鰂鱼涌康山花园8座中层F室最瞩目，单位实用面积592方尺，以高达1,088.8万元易主，创出本港居屋成交价有纪录以来最高，而平均实用尺价约18,392元，媲美私楼尺价。 尽管平价放盘愈趋减少，但随着“白居二”获发批准信，料新一批购买力将涌入市场。 |
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| 陈海潮 |
2021-06-03T22:50 |
4月份官方楼价按月升幅略见收窄，表现较笔者原先预期逊色，不过，综观市况维持畅旺，料在短暂回气后，升幅可再度扩大。差估署公布的最新数据显示，今年4月私人住宅售价指数报390.8点，较3月的389.1点再多0.44%，连升四个月，累涨2.87%，并创自2019年8月以来的21个月新高。若与2019年5月历史高位396.9点比较，目前楼价距离破顶只差约1.57%。 差估署4月售价指数主要反映3月下旬及4月上旬实际市况，当时新冠肺炎疫情续趋缓和，并屡现本地零确诊的较理想情况，而4月起限聚措施进一步放宽，刺激买家持续入市支撑楼价平稳向好。展望5月，因应疫情维持稳定，推动经济复苏并带动失业率连月回落，加上一手新盘于上月上旬热销，再现即日沽清盛况，亦为二手市场带来提振作用，造就不少屋苑屡录新高价成交，因此笔者相信，上述利好条件将可推动5月楼价升幅再次扩大至逾1.5%。 虽然4月份楼价增幅为今年首4个月升浪之中单月最少，但相信市场趋升的大方向不变，料升幅在略为回气再储足动力后，将再次出现单月较大的升幅。 |
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| 陈海潮 |
2021-05-27T22:25 |
笔者日前接受电视台直播访问，主持人问及何以近期楼市气氛好转，但4月份统计的二手私宅转手获利比率97.6%不升反跌？笔者日常处理的楼市数据分析，很多都是依据政府土地注册处数字而来，始终注册登记日期有滞后因素，所以4月份数字主要是反映3月中旬至4月上旬期间的实际市况。 当时楼市虽然已有所好转，但市场并非一面倒看好，偶尔仍有波动情况，可能仍有部分业主信心不足，或仍有少部分卖家急于卖货套现而略为拉低数字，但单月只回落了0.1个百分点，其实幅度十分轻微，可说是在平稳之中窄幅震荡。 翻查数据，二手私宅转手获利比率高位见于2018年8月的99.6%，最新则是97.6%，相差2个百分点。展望后市，随着新冠肺炎疫情持续转趋稳定，经济复苏，加上失业率亦连月改善，业主卖楼叫价相对进取，买家追价入市情况亦有增多，所以笔者预料5、6月转售获利比率将有力回升，逐步突破98%的一年高位。 至于每宗私宅转手个案平均赚幅方面，今年4月录得73.5%，按月升0.6个百分点。当中，帐面获利1倍或以上的转手个案，占整体二手私宅买卖比例为43.6%，按月增1.7个百分点，共录2,025宗。 |
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| 陈海潮 |
2021-05-20T20:41 |
在新冠肺炎疫情窒碍下，今年首季仍未有大型项目开展动工，令私人住宅动工量仍处于极低水平。根据屋宇署最新数据，今年3月份只有三个私人住宅项目动工，涉及单位仅60伙，虽然相比2月的“零动工”情况已有改善，但首季亦仅录145伙，较去年同期的1,295伙大减89%，为本行收集屋宇署1996年纪录以来的26年同期新低。而按单一季度计算，则创2008年第四季后的49季新低。 数据显示，3月份共有3个私宅项目动工，惟涉及单位总数合共只有60伙，当中包括薄扶林摩星岭道51号，涉及单位3伙；其次，土瓜湾美善同道6至12号涉及48伙；至于元朗唐人新村(DD121 LOT 2168)亦已于3月份展开上盖建筑工序，涉及9伙。 按地区划分，首季以九龙区所占单位数量最多，共有90个单位开展施工，占整体比例近62%；其次是港岛区，共有46个单位动工，占整体比例近32%；而新界区有1个项目、涉及9个单位动工，占整体比例约6%。 在疫情以及传统年初施工淡季影响之下，本年首季动工情况难免受压，但随着疫情减退及经济复苏，相信今年内私宅项目开展进度将重返正轨并急起直追，预料下半年起动工量将有望逐步恢复至疫情前水平。 |
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| 陈海潮 |
2021-05-13T20:12 |
新冠肺炎疫苗展开接种，加上疫情转稳，买家相信最坏时刻已过，购买力蜂拥入市，刺激上月二手居屋交投非常活跃。土地注册处数据显示，4月全港录得683宗居屋二手买卖登记(包括第二市场及自由市场)，按月升16%，连升4个月，创近93个月(逾7年半)新高；而期内成交总值共录约37.6亿元，按月增19%，更创下自1996年有纪录以来最多。 市况畅旺居屋楼价亦水涨船高，上月二手居屋平均每宗售价约549.9万元，按月升2.8%，创有纪录以来第二高，仅与2019年7月的历史高位相差0.2%；若以今年起计，4个月累涨约4.7%。 按楼价作分析，六个价格分类交投量共有四个向上，其中价值600万元或以上的“贵价”组别，成交宗数按月急增32%至202宗。如以地区划分，港岛区期内升幅显着，按月涨31%至71宗二手居屋登记；而新界区则录得412宗买卖，按月增加16%；至于九龙区则升11%至200宗登记。 近期新盘市场热闹，整体大市气氛维持炽热，但楼市经过数月反弹后，大部分二手盘源已被消化，加上近月楼价升幅不少，买家追价动力开始转弱。 |
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| 陈海潮 |
2021-05-06T22:38 |
楼市气氛转旺，二手私宅交投连月上升，惟在一手再度积极推盘及二手盘源渐缺下，后市按月料在高位反覆波动。根据土地注册处数据所得，今年4月全港共录5,673宗二手私宅买卖登记，较3月的5,369宗再升6%，连升3个月，创下自2012年11月以来的102个月(即8年半)新高。 值得注意的是，期内登记总值劲录521.26亿元，按月增加12%，同样连升3月，并为97年8月以来的285个月(即逾23年)最多，亦为史上第四多的单月纪录(前三位分别见于97年的7月、4月及1月)！ 按全港三区作分析，4月港九新界三区登记量录两升一跌。当中，新界区升幅跑赢大市，按月涨10%，月内录得3,209宗登记；九龙区亦升4%，共录得1,405宗登记；至于港岛区录1,059宗登记，按月微跌3%。 二手市场交投连月高企于五千宗以上水平，消化了不少盘源，业主有见买家积极入市亦收窄议价空间甚至反价，或令交投略为转慢。此外，一手新盘市场再次热闹起来，项目推售一浪接一浪，将抢占市场焦点及部分二手客源。 |
港楼市 |
| 陈海潮 |
2021-04-29T22:36 |
楼价扭转对上两季跌势，于今年首季正式展开升浪，笔者看好次季楼价升幅更亮丽。差估署最新数据显示，今年3月私人住宅售价指数报388.3点，按月再升0.80%，已连升3个月。 |
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| 陈海潮 |
2021-04-22T22:14 |
楼价近月徐徐回升，不少买家及换楼客亦按捺不住入市中高价物业，令中细价楼买卖占比反覆再创历史新低。综合土地注册处资料，今年3月全港共录4,077宗，价值800万元或以下的二手住宅买卖登记，占同期整体二手住宅买卖登记(6,169宗)比例约66.1%，按月大跌2.9个百分点，是继去年8月后再创历史新低，倒过来印证中高价物业相对受垂青。 细看3月数据，在七个银码组别中，中细价物业的两大主流银码占比一跌一升，其中银码介乎401万至600万元物业的跌幅最大，占比由31.3%急跌2.7个百分点，至28.6%；而银码介乎601万至800万元，则只微升0.3个百分点至26.7%。 不过，中高价物业交投占比则全线上升，其中银码介乎1,001万至2,000万元的组别升幅最显着，按月升1.4个百分点，至13%；而801万至1,000万元及2,000万元以上者亦分别升1个百分点及0.7个百分点，可见逾千万元物业买卖占比趋活跃。 |
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| 陈海潮 |
2021-04-15T21:46 |
二手私宅摆脱“疫境”，首季出现报复式反弹；相信新冠肺炎疫情渐退、未来通关有望，次季买卖登记或创9年新高！据土地注册处数据，今年首季全港共录13,219宗二手私宅买卖登记，按季升22%，为2014年第四季以来的26季(即6年半)新高；若只比首季，除按年激增81%外，更是自2013年以来9年最旺的首季。 按楼价划分，今年第一季在9个楼价组别当中，录得8升1跌，值得注意的是，2,001万至5,000万元的中高价豪宅组别录得最大的升幅，首季共有427宗买卖登记，按季大升28%；而介乎1,001万至2,000万元者亦录得26%的升幅，买卖登记达1,825宗，反映千万元以上私宅交投大有增加。 按地区分析，从买卖交投量最活跃的十个地区观察，今年第一季全线皆升，升幅介乎7%至108%不等；并以将军澳区登记最活跃，季内共录1,037宗，按季增32%。至于按屋苑划分，首季十大活跃成交屋苑买卖登记量亦全线升，共有1,333宗，按季多30%，而天水围嘉湖山庄以189宗登记蝉联最热卖屋苑。 踏入次季，疫情渐稳，加上疫苗接种效应，交投料可维持畅旺。 |
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| 陈海潮 |
2021-04-08T22:26 |
虽然新盘略为回气，但新冠肺炎疫情好转，二手市场依然畅旺，整体后市可望连月闯高。今年3月全港共录9,057宗楼宇买卖登记，按月大增20%，为2019年中社会运动爆发以来的22个月新高，并为期内首破九千宗大关；月内整体物业登记总值升29%，录得811亿元，同创22月高位。 从住宅物业环节观察，上月一手私宅暂未有大型新盘登记，主要靠伙数规模较少的新盘及货尾持续销售为主，故月内一手私宅买卖登记按月微跌1%，只录得1,541宗登记。 二手方面则受惠疫情转稳，刚性需求持续释放，带动二手私宅买卖登记表现一枝独秀，3月份共录5,379宗登记，按月升29%，为2012年12月以来的100个月(即逾8年来)新高。 至于非住宅市场亦加速回暖，工商铺三个范畴全面上升，当中商厦登记量大升近九成及工厦亦涨近四成刺激下，该月整体工商铺及其他物业登记量回升4%，录得1,342宗。 疫情于上月中旬后持续改善，更一度出现清零状况，踏入本月限聚措施再有放宽，业主陆续收窄议价空间，买家则不惜追价入市。 |
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| 陈海潮 |
2021-03-31T23:05 |
2021年以来，楼价连月上升，且升幅加快，预期新冠肺炎疫苗扩大接种，以及疫情减退，后市升势更乐观。差估署最新数据显示，今年2月份私人住宅售价指数报384.5点，按月再升0.92%，除连升两个月外，亦为近9个月的最大升幅；依此，当楼价再升3.22%，便可达至2019年5月的历史高位。 差估署2月售价指数主要反映1月下旬至2月上旬的实际市况，当时一手新盘销情理想，带动二手交投同告转旺，加上疫情于2月初进一步放缓，加快买家趁农历新年前偷步入市，刺激楼市“量价齐升”。 展望3月份，鉴于2月中旬新春过后，楼市迅即复旺，一手及二手市场交投炽热；而随着单日确诊人数降至单位数，当局亦放宽限聚措施。此外，疫苗于2月下旬抵港并陆续接种，更加强了市场信心，甚至出现追价入市的情况，故预期本月底公布的3月份楼价指数升幅将进一步扩大至近1.5%。 .笔者乐观后市，预期今年首季楼价指数将累升约2.65%，届时楼价指数将突破390点大关。 |
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| 陈海潮 |
2021-03-25T22:43 |
2月是传统农历新年淡月，惟今年楼市表现颇为理想，随着新冠肺炎疫苗接种及疫情转稳，后市升势有望加快。综合利嘉阁地产研究部数据所得，今年2月全港50个指标屋苑的加权平均实用尺价报14,856元，按月再升0.9%，并创近7个月高位。目前，50指标屋苑整体平均尺价，已自新冠疫情爆发以来的去年2月之最低位14,435元，累积上升2.92%，反弹势头明显。 细看全港三区楼价，上月持续录得全线上升。当中，新界区21个指标屋苑的加权平均实用尺价升1.6%，报12,614元，为升幅最大的地区。港岛区8个指标屋苑实尺亦升0.7%，报18,430元。至于九龙区21个指标屋苑实尺价则报16,011元，按月跑输大市，只微升0.1%。 观察名单中的50个指标屋苑当中，上月楼价报升的屋苑有33个，占整体比率66%。上月因农历新年长假期，全月50指标屋苑交投录893宗，按月减少13%，不过，仍属23个月来的第三高水平，交投尚算不俗。 疫苗开始接种后为市场带来正面气氛，大家对后市加强信心，期望年中后有机会通关，预期本月50指标屋苑交投量可有较大幅度反弹，冀再破千宗水平；而尺价升幅亦料扩大至逾1%，次季后市维持乐观看法。 |
地产 , 港楼市 , 港楼市 , 地产 |
| 陈海潮 |
2021-03-18T22:49 |
新冠肺炎疫苗陆续接种、疫情尚算稳定，近期私宅转手量价齐升，料有助后市获利比率及赚幅同步趋升。检视今年2月全港3,350宗已知上手购入价的二手私宅买卖登记中，帐面获利个案共3,253宗，占比达97.1%，按月微跌0.1个百分点，创自2016年7月以来的56个月(逾4年半)新低。 按物业转售价格分析，楼价介乎301万至400万元的细价楼组别之获利比率表现最差，仅录得90.3%，按月大减6.8个百分点，或与纳米楼不再受捧有关；反之，可受惠八成按揭的801万至1,000万元组别，月内获利比率高见98.8%，且按月升0.3个百分点。 数据显示，今年2月每宗私宅转手个案平均赚幅为72.7%，走势相对平稳，较1月微升0.3个百分点。上月帐面获利1倍或以上的转手个案，占整体二手私宅买卖比例达43.5%，按月升0.2个百分点，共录1,458宗；至于帐面录得亏损者有84宗，占比微升至2.5%，平手个案则有13宗，占比维持在0.4%。 |
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| 陈海潮 |
2021-03-11T23:13 |
转眼间已步向3月中，今年以来，整体楼市气氛持续好转，交投拾级回升，上月二手私宅买卖登记量率先冲破四千宗大关，后市料进一步出现报复式反弹！根据土地注册处数据所得，2月全港共录4,183宗二手私宅买卖登记，按月升14%，为7个月来首破四千宗大关。 上月按二手私宅价值分类，9个价格组别的买卖登记量录得六升三跌，升者当中，以2,001万至5,000万元的组别升幅最大，由1月的96宗增加35%，至上月的130宗；其次，401万至600万元的组别亦升23%至1,190宗，成为最旺的登记银码组别。 按全港三区作分析，上月港九新界三区登记量全线上升。当中，九龙区升幅跑赢大市，按月升21%，月内录得1,128宗登记；新界区与大市同步增14%，共录得2,292宗登记；至于港岛区录763宗登记，按月亦上扬5%。 自第四波新冠肺炎疫情减退，加上疫苗开打并憧憬稍后有望通关，近期资金入市进度加快，笔者认为市场旺势将可持续。 |
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| 陈海潮 |
2021-03-04T22:40 |
新盘畅销带动整体楼市气氛回暖，新冠肺炎疫苗接种展开，后市持续乐观，整体楼宇买卖登记本月料踏上八千宗台阶。土地注册处数据显示，今年2月全港共录7,551宗楼宇买卖登记，较1月的6,210宗增加22%，接近去年12月逾7,500宗的相对高位。 从住宅物业环节观察，上月一手私宅买卖登记量升势凌厉，主因是前月基数较低，加上发展商重新推盘，销售反应十分理想带动，刺激一手私宅买卖登记按月激增1.74倍，共录得1,558宗登记；登记总值亦同告大增1.39倍，录171.76亿元。 二手住宅市场方面，受惠疫情渐见缓和，不少购买力趁农历新年前偷步入市，令二手私宅买卖登记同见畅旺，2月份共录得4,183宗，按月上升14%，为7个月来首次突破四千宗大关。 至于非住宅市场在农历新年前后为传统淡月，致使工、商及纯车位买卖登记均见回落，当中以商厦登记量跌幅逾六成最严重，店铺表现则相对平稳；结果导致2月份整体工商铺及其他物业登记量逆市回落16%，共录得1,276宗。 |
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| 陈海潮 |
2021-02-25T22:50 |
随着第四波新冠肺炎疫情转缓，今年首月楼价终见止跌回升！差估署本周三公布的数据显示，今年1月私人住宅售价指数报380点，按月微升0.13%，为连跌3个月后反弹。 1月份售价指数主要反映去年12月下旬及今年1月上旬实际市况，当时第四波疫情相对平稳，以及单日确诊宗数回落至双位数字，买家亦陆续重新入市，刺激楼价上跌回稳。 展望2月，自1月中打后，无论是新盘销售及二手买卖均见畅旺，不少买家赶在农历新年前入市，导致楼市“小阳春”提早出现，因此预期下次公布的2月份楼价指数升幅将扩大至近1%，而观察最新形势，料“小阳春”市况将再延续，3月份楼价升势将有过之而无不及。 至于同在周三发表的新一份财政预算案对楼市影响属中性，在无对楼市辣招作任何调整下，可令市场维持目前趋势稳步发展，减少楼市起伏波动的情况。 笔者乐观今年整体楼市，随着疫苗开始接种，有助减退疫情，相信在重新通关后，经济活动将重现生机。此外，近期屡录高价投地情况，反映发展商亦看好后市，加上一二手气氛转旺，再配合股市上升的财富效应下，预期今年无论是中小型物业或豪宅市场均有明显的反弹，料全年整体楼价保守估计可升10%。 |
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| 陈海潮 |
2021-02-18T21:48 |
受新冠肺炎疫情反覆影响，去年全年私人住宅施工进展缓慢，其中去年12月份更出现“零”动工的淡况。根据屋宇署的最新数据，去年12月全港未有任何私人住宅项目动工(按屋宇署接获上盖建筑动工通知为准)，为过去19年来第六次录得“零动工”的月份，而对上五次出现“零动工”的月份，零星分布在2005年至2020年之间。至于去年全年累计私宅动工量合共6,704伙，较2019年的12,604伙大减47%，创6年来新低。 回顾去年，全港共有40个私宅项目动工，涉及单位总数6,704伙。当中以新界区的施工单位伙数最多，涉及14个项目合共2,803伙，单位占整体比例约41.8%；港岛区则有15个私宅项目动工，单位数量2,061伙，占整体比率约30.7%；九龙区共有11个项目、合共1,840个单位动工，占整体比例近27.5%。 |
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