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| 吴庭琛 |
2022-01-19T22:15 |
最近有报道指，中环皇后大道中有全幢商厦物业由一个新成立的医疗集团承租，租期为10年，日后整幢大厦将提供不同专科的医疗服务。其实，商业大厦分层出租或分拆为多个单位分组予医务所，绝不罕见。此乃“聚集效应”的关连，即相同行业结合于一起，会产生经济以外的效益，如在推广或宣传上的效益。 但今次出租的物业为整幢商业大厦，由一家医疗集团承租，情况即似有不同专科资格的医生在该集团挂牌，一些手续或程序可以分担共用，例如病人登记手续、取药及超声波检查等。此“协同效应”可节省人手上的安排，也可以在寸金尺土的市区商厦中节省楼面面积，减低整体运作成本。 事实上，物业市场上渐渐多了一些楼面整合或合并的举动，然后再以楼面面积较大的条件下出租或出售。例如，部分商场会并合商铺单位，然后出租予大型日本零售连锁店；同时，也有投资者购入整幢物业，然后改装为补习社或兴趣班中心。 相信整幢物业买卖或租赁之趋势将会因市场的转变而得以持续。 |
美股 |
| 吴庭琛 |
2021-11-24T22:53 |
近期有一些车位买卖成交数据显示，今年首10个月之车位成交量已远超去年全年成交量接近40%，反映车位不断受追棒，且价钱亦持续稳步向上。 受新冠肺炎疫情影响，港人未能旅游外出消费，促使不少港人选择买车在港假日游山玩水，同时亦刺激了对车位的需求，当中不乏买家购入车位后作自用。另外，其实很多大型屋苑车位有限，长期供不应求，故车主在僧多粥少的情况下选择租用车位，同时亦会带动车位租金上涨。 疫情下资金外流减少，在港现金流充裕，很多投资者看准机遇，购入租金回报较高的车位作中长线投资，可能相比其他类型物业较为稳妥。况且，车位管理需求较少，也不用装修执漏，加上投资金额相比下不算太大，其实对投资初手来说是非常合适的。 笔者在年初时候，已经谈过投资车位会被看高一线，毕竟当时之回报率也有机会接近2.5%至3%，但坦白说也高估了疫情的影响，首10个月之车位成交量足以反映港人的敏锐及“疫”境求存的精神。 |
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| 吴庭琛 |
2021-11-03T22:38 |
上回跟大家探讨了移民加拿大及澳洲后，有关在港卖楼后资产增值税之计算方法及准则。今回将分享一下移民热门国家英国，它对资产增值税之计算方法有何不同。 英国的资产增值税比加拿大及澳洲略为复杂，是以真正购入及出售物业时的价格去计算相关增值额，然后先扣除免税额(即移民前在港持有该物业年期占整体持有该物业年期之百分比)，再乘以英国当地增值税之税率。换言之，移民后愈迟卖楼，免税额就愈少。同时，英国政府给予移民人士额外9个月的宽免期，容许他们在移民后的9个月内出售在港物业也无需缴付任何资产增值税。 对于移民加拿大及澳洲人士，因增值税是以移民入境时作基准，如果日后楼价向下，他们未必需要缴付增值税，某程度上支持他们现在选择不卖楼的决定。但对于移民英国人士来说，增值税是以当年购入价作基准，加上香港楼价过往二十多年不断向上，增值额肯定不少，故大部分人士都选择移民前卖掉港楼，避免缴付英国的增值税。 |
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| 吴庭琛 |
2021-09-15T22:11 |
数月内工作量确实多了不少，主要是因移民关系多了客人委托撰写物业估价报告。 移居外国后，假设日后出售在港物业，那就需要向外国当地政府缴付资产增值税，而不同的国家对此增值税的计算方法各有不同，打算移民人士应清楚了解相关计算从而订下资产的计划。 加拿大及澳洲的计算方法比较简单，是按移民人士入境时在港物业当时的市场价值，以及日后出售时的价钱两者之相差，再乘税率而决定该资产增值税。因此，许多即将或打算移民人士会聘请海外认可测量师为自己的在港物业评估现时市场价值，以方便日后卖楼时申报资产增值。 跟客人沟通，很容易发现选择移民往加拿大的人士数量比澳洲为多，可能由于其申请门槛没有澳洲那么高，或他们的亲友早已移居加拿大的关系。他们对在港物业均较观望，多待适应外国生活后再作打算，这可能跟增值税的计算方法有关吧。 至于移居热门地方英国之资产增值税则较为复杂，其计算方法及移民当地人士的想法，可在下回跟大家分享。 |
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| 吴庭琛 |
2021-08-04T22:29 |
最近看到报道，得悉有一个旧楼项目以100%业权并以招标形式联合整幢出售。该区重建发展潜力不错，唯此地盘面积较小，只有约数千方尺，大大影响重建后的可塑性。 一般来说，当某一地盘在地契及城市规划下没有地积比率、高度或地面覆盖率限制，它的覆盖率将根据建筑物(规划)规例而决定。如以最高地积比率重建，甲类地盘(即单边向街地盘)之覆盖率最大约为33%，而乙类地盘(即两边相连向街地盘)之覆盖率最大为37.5%，最后丙类地盘(即三边向街地盘)之最大覆盖率为40%。 假设某甲类地盘之面积约为3,000方尺，按照最高地积比率重建，基于它的最大覆盖率为33%，故地盘内只有约一仟尺可用作兴建建筑物。再者，于该大厦每一层的1000方尺楼面当中，需要预留约400方尺作升降机、楼梯等公共用途，故最终每一层则只会有约600方尺作真正住宅用途，实用率大受影响。 地盘面积愈小，实用率则几何式降低，除非并合相连地盘以提高实用率，否则重建吸引性不大。 |
易生活控股 |
| 吴庭琛 |
2021-07-07T22:33 |
笔者居住在新开通的港铁土瓜湾站附近，自屯马线开通后这两星期，不少土瓜湾居民都会发现交通方便了，但跟同区居住的朋友聊天后才发现，他下月将搬往九龙塘区，为了是一对孩子。 一般人会觉得很惊讶，土瓜湾站兴建了接近十年，期间改道、封路，交通大受影响，为甚么偏偏选择在开通后才搬离此区？本人作为一名孩子的家长，绝对理解此举，全因两分区的小学校网差异颇大。 笔者不是教育学家，只想从物业估值角度分析一下。一般传统名校区份，如湾仔区、西区及九龙塘区，普遍物业之平均尺价一向较高，承租力亦较其他区较高，原因是每年不少家长为了名校网会购入或租赁名校网物业，令需求持续维持高水平。 有人会问及于物业估值时会否拿校网作为分析比较时调整之因素？进行专业估值时，一切会影响物业价值的因素理应作出分析及调整，只是估值时用作比较之成交物业通常都是同一屋苑或邻近物业，即坐落相同校网，故未有额外因此而作出调整。 |
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| 吴庭琛 |
2021-06-02T22:41 |
最近有一位朋友告诉我，他辞退了自己原本的工作，并已经开设了一间专搞网上贸易平台的公司。他半年前租用了一个工厂大厦单位作办公室之用，但上月初获其业主通知，收到由地政总署发出的信函，指该单位正违反地契上“工业/货仓”用途限制，需马上还原作合法用途。 一般来说，所有物业地段上都会有一份地契/新批租约以管制其地段上建筑物之发展条件，当中包括整幢物业或物业中各单位之合法用途，由地政总署负责审批、监察巡视、执行违规等。 现今香港工业式微，很多人都会用工厂单位作非工业用途，但往往不知道当中涉及用途限制，更不知道后果的严重性。其实，只要业主或租客向地政总署恰当地申请用途豁免书，即可使“非工业”用途合法化。当然，申请背后，地政总署也会审视确实申请用途以决定是否批准该申请，一般来说如申请用途不涉及人流或顾客往来，成功申请的机会将比较大。 笔者建议购买或租用工厦前，最好先寻求一些专业意见。 |
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| 吴庭琛 |
2021-04-28T22:57 |
日常估价工作需要对不同类型的物业进行价值评估，有住宅、写字楼、工厂物业，甚至车位及农地等，但一般难度较高的莫过于商铺物业。 首先，差饷物业估价署并没有为非住宅物业提供实用面积资料，因此，需要先取得有关地铺之楼契图及建筑图则，以确认合法占用位置，并量度相应实用面积。 为商铺物业选取可资比较成交案例作分析，是一件并不容易的事情。基于分析商铺尺价时，商铺位置或附近行人流量是最为关键之影响因素，故纵使在同一街道的两个商铺，可基于不同的人流量或贸易性质而在尺价上有显着差异。因此，选择合适的成交作参考分析是十分重要的过程。例如，在评估街市商铺时，都会先尽量寻找相同位置附近的街市商铺成交作对比。 除此之外，商铺不同的特性也会影响其价值，包括它的i)门面阔度：较阔可拥有更多地方作推广招徕途人；ii)商铺高度：楼底较高可增设地方作货仓或存货之用；iii)商铺布局：较正方的店铺相对容易间隔做生意等。 |
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| 吴庭琛 |
2021-03-24T22:06 |
为客人准备估价报告收费报价时，常发现客人会遗忘提供一个估价时很重要的资讯，这就是估价日期。 产业测量师进行物业估值时，会根据客人所提供的估价日期指示而进行估值。基于测量师并没有水晶球的缘故，估价日期只可为任何过往早前日子或最迟为签署该估价报告当天日子。 当然，大部分估价报告之估价日期都是评估现时价值，但专业测量师绝对有责任向客人清楚了解有关估价日期并给予意见。事实上，估价日期也很视乎该报告之目的，如报告拿来作买卖出售或按揭用途，评估该物业之现时价值才有意思；另如估价报告用作会计或审计之用，估价日期则须根据客人审计师之指示而决定。 一般的成交数据搜寻程式或网站，都可追溯至九十年代之历史成交，故估算某一物业现时之价值或其25年前的价值，基本上估价工序无异，只是需要细心翻查多年来的客观因素转变，如评估住宅物业时需考虑景观及环境；或评估地铺物业时，需留意其人流量之差别等。 |
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| 吴庭琛 |
2021-02-17T22:20 |
正月头，先祝大家身体健康，财源广进。 现时息口低企，银行存款利率仅多于零，根本跟零利率没有太大差别。故此，很多现金持有者会尝试投资物业，以获取更高的回报。 按照现时物业市况，有投资者会选择于商铺市场趁低吸纳一些民生商铺，风险较高但同时回报也较高。另外，也有投资者看准香港住宅房屋长期供不应求，选择购置住宅物业作长线收租投资。至于物业市场上，最稳妥最低风险的投资，则非车位莫属。 其实，投资车位市场上绝不罕见，一般的回报率都有接近3%，属于市场上合理之水平，当然个别车位之回报率甚至更高。虽然车位楼价上波幅比较少，走势也比较慢，但真的不乏投资爱好者，大部分都是喜爱它免装修、免管理、免招呼租客。 话虽简单，但也不代表容许投资车位前一点事前准备也没有，最少投资者也应该去车位现场视察一下，看看车位旁边有没有柱子影响泊车，车位上有没有横梁，及附近有否滴水或漏水的情况出现。如有以上情况，也理应反映在楼价上。 |
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