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| 汪敦敬 |
2022-01-26T22:45 |
在新冠肺炎疫情下，楼市趋势令人迷惑及关注！的确，第五波疫情令本来在新年前的楼价微调阶段整顿得更深及更持久，但因为楼价及购买力结构没有改变的关系，我们仍可以期望后市会如“2022年我对楼市的十大忠告”一文中的“楼价颠覆不定下强势上升”发展了。这正是因为楼市的高资金、低借贷、低供应和财富效应的结构根本没有改变，现在仍然是“龙市一期”的上升阶段继续发展前进！只是市场气氛以二元化作进行曲！即在结构仍然向好，仍会有一半时间会因意识形势的关系以悲情做主导的！ 如果“2021年我对楼市的十大忠告”一文中忠告大家留意香港这金融中心会继续成长和资金继续凝聚的话，那“2022年我对楼市的十大忠告”我是希望大家留意市场的三个特色，就是楼价将会追落后、日益积聚的购买力释放及高通胀的冲击，楼市二元化固然是导致了楼市的平行时空情况，即同一时间里面有超高价不断破顶及有极为落后的屋苑成交，于是会衍生后市有落后板块楼价追落后的情况，甚至我认为今年有部分落后块板是会出现楼价跳升的情况。 |
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| 汪敦敬 |
2022-01-19T22:14 |
继续分享2022年笔者对楼市的十大忠告： (6)楼价颠覆不定下强势上升。楼市的上升结构即高资金、低借贷、低供应和财富效应根本没有改变，“龙市一期”的上升阶段继续发展前进！购买力和财富效应更进一步聚积深厚！来年我们更极可能要面对通关后的购买力释放、高通胀的冲击、资金的涌入、和财富效应的进一步启动，市场只是被各内外因素及情怀作非结构性的困扰，楼价仍继续颠覆不定下再创高峰！楼市仍然是最佳的资金避难所！二元化社会引起的悲情主导，一次又一次令香港人严重低估香港聚积多时的深厚购买力！ (7)租金仍处于易升难跌局面。高通胀期的第一个阶段是物价上涨，高通胀期的第二个阶段是人工追升，纵使工资加幅追不上物价上升，这都是通胀或者“滞胀”的结构，并不是“通缩”结构，觉得租金长远会跌是错误且高风险的，租客中有心置业者应早买楼为妙！ (8)严防疫情下的危与机。 |
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| 汪敦敬 |
2022-01-12T21:32 |
今年是笔者连续第15年为新一年撰写楼市忠告： (1)东升西降。过去十多年掌握“西去东来”大势是投资准确性的关键，我认为要面对的现实是局面已进入“东升西降”的阶段，全球多方面的主导和话语权逐步落在内地手中，未来西方国家将作出最激烈的抗拒，但大趋势，投资不可抗逆！ (2)香港金融中心持续扩大。香港股市去年的成交额对比2019年规模已倍升，若以恒生指数每日收市点计算的成交图表，港股亦已“龙市”化(即不断转折之下谷底仍浪比浪高)，加上今年认为是“中国金融年代”(中国在金融市场将更主动及自主)的开启，香港前景更秀丽！但西方国家必日益针对香港，投资必须留一手以应变受袭！ (3)资金流趋势是重点。无论你对自己的观念几有信心，看资金流始终是以数据为最可靠依归(M3和银行结余)，资金量保持高水平，香港的低息期就可持续，基于资金量若能继续远高于借贷量，加息并不易冲击大局！ (4)高通胀冲击民生。环球高通涨潮锐不可挡！势必冲击民生！在香港房屋政策上，正进入“大基建年代”！却没有人关注高通胀的影响，也因此，无论造地或者建屋上政府的效率是否能获得提升，将决定香港的祸福！ (5)平行时空的世道和市场。 |
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| 汪敦敬 |
2022-01-05T22:01 |
新一届立法会选举结果尘埃落定，我认为本届议员任重道远，市民都想他们提高政府施政效率，事实上港府尤其是在房屋供应上的龟速效率，因为积习太深，并非特首一个人就可以解决到，是需要庞大的团体反映民意作动力，与政府良性互动才可以推动到官场的改革。不过，要提高香港政府效率，在另一方面必须同时去除过去香港人以感受为主导这陋习，过去二十多年，我们的行政都围着香港充满感受的民意而团团转，错失了很多做实事的时机。 董建华因病缺席投票立法会选举，令人担心！他当年的政策其实大部分到了今日已证明是非常正确的，但2003年时香港人实在太沉迷在感受之中，我们应该是从过去发生的事吸收经验。 本来政治体制应该是各有各的优点，但过去二十年西方民主的情怀加上意识形态优先，其实是害了他们自己的，但同时香港人亦感染了这种陋习而害了香港。举例近年防疫单是戴口罩的一个细节，西方世界却加进了民意和政治令到防疫不可能做好，当我们看到西方国家的公职人员在执行防疫任务时都没有戴口罩，而校园这个高传播平台都是没有强制戴口罩的话，我们应明白当人产生了傲慢与偏见后，就是一个悲剧的开始。 |
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| 汪敦敬 |
2021-12-30T14:47 |
汇丰银行日前举行“汇丰营商新动力”奖励计划颁奖典礼，笔者公司获得银奖(可持续发展目标两大类别体面工作和经济增长)，这个奖项是发展里程碑，有关颁奖典礼被视为香港重整企业文化工程，奖项是在再培训上得到佳绩的延续。 再培训计划始终只聚焦为弱势社群找一份工作，反而体面工作和经济增长此奖项，就是希望普遍给予员工稳定收入、收入以外前路发展及对社会贡献的增长！笔者对一份稳定收入定了标准，就是同事收入在没有人“食白果”之下达至橄榄型结构分配(过去一年人均开单是每月4.1单，八成做到3至5单成绩，特别好的一成人是8至12单，少部分人为1至2单)，即是说稳定收入的人是主流。今次得奖印证了模式的成功，已得到社会认同。 很多人奇怪地产代理业良莠不齐，亦因人海铺海战术情形下，开单普遍不够分，如何在几乎不筛选人才的情形下，其中更以弱势社群为主，但成果比同业稳定！道理很简单，这资讯爆炸泛滥的世道充满错误和歪理，守稳本分就是最佳竞争态度，我更相信每个人都有长处，只要给予适当培训及配合就可以发挥。在网上世界保持忠诚及专业其实是一个优势，上网看看一间地产代理有没有楼盘违规纪录就见真章。 |
汇丰控股 |
| 汪敦敬 |
2021-12-23T11:12 |
新世界发展(017)宣布推出“新世界资助房屋”，用社企公司去兴建房屋，从公众利益角度，这个做法是值得欣赏！作为市民，当然希望在内地的“共同富裕”新世代下，香港发展商会进行薄利多销和帮助解决房屋问题，而私人发展商以非牟利方式建屋发售，正是其中一个好方案！新世界此举做了带头作用，这个是继上次2017年推出的屯门天生楼THE PARKVILLE“新世代首次置业计划”，为年轻人提供置业的另一个新尝试，当时曾回应希望新计划能够坚持继续及日渐将规模扩大，今次的确是向正确的方向前进的。 |
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| 汪敦敬 |
2021-12-15T22:37 |
笔者一直支持政府造地！支持的方式包括提出建议，亦提出批评！作为专业地产代理，我们是市场证人！一直都将我们理解到的市场向政府反映及提出建议，二十多年来也是凭文章、意见书给予意见及建议，但是在“正确方法没有去实行”的情形下，笔者做到的只有为供应不足下的楼价不断向上趋势发警号，于是就成为了“最准确的楼市评论员”！其实只是忠实地当楼市的“天气报告员”！其实和大多数人一样，同样追求供应多一点！令楼价升得慢一点！希望更多人有楼！ 北部都会区我当然是非常赞成，因为是解决民生的一大契机，但是笔者觉得很奇怪，香港人好像觉得有了这计划楼价就会暴跌，主要问题就会解决，没有人去关心计划能否准时完成，香港人难道自己不需要努力？不需要渡过难关？单凭一幅图画就可以画饼充饥？在高通胀之下如何控制成本？人手问题如何解决？更加重要的是代表着市民去争取解决住屋问题的政府，一向以来，私楼平均每年的生产能耐都不足2万个，但如果我们要在未来大量生产以倍数增加的话，那会否出现一些问题？问题在那里？问题怎解决？ 西九文化区由1998年至今我们已规划和建设了23年！未来北部都会区恐怕是一场现代土地上的西游记， |
地产 , 地产 |
| 汪敦敬 |
2021-12-08T22:41 |
北部都会区成功地令香港的房屋问题出现了曙光，这是在中央关心香港草根居民的居住权利下，香港政府筹划的一个重要计划。但香港市民总不能只依赖中央的领导而本身不去努力，笔者认为北部都会区只是政治、行政或施政上解决了“房屋问题”，但是没有解决到楼价高企的问题，大家仍需进一步努力。 现实是，楼市是由市场购买力最顶尖的人去主导！起码是由消费者金字塔上半部的人为核心，如果要减低楼价升幅，必须要在供应量上聚焦增加才能对症下药。而北部都会区主力满足的是基层，例如将七成的新增土地作公营房屋的用途，但暂时未算很有力去满足高端的购买力。香港私楼的动工量近年是大减的，更加重要是基于发展商是由眼前的市场去决定私楼建屋量，所以近几年很多的三房单位，被改图则而分间变成几间零房至一房单位，那尺价就可以卖得更高，而且中型或以上的单位会更加供求不足。 |
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| 汪敦敬 |
2021-12-01T22:18 |
现在市场的情况我认为是“贫富悬殊下的平行时空”！因为各板块的购买力／供求情况都不对等的情形之下，会有各自不同的反应和不对等的结果！ 结果是很诚实，香港，不是很多人所说经济日益转差，相反是日益转好，财政司司长陈茂波预算香港今年全年的经济增长是6.4%，香港的贫穷人口的确是有所增加，但另一方面千万的富豪亦同时增加，由2015年的32.3万人增加至2020年的51.5万人！香港的问题并不是“明天会更差”，而是日益极端的贫富悬殊！正出现贫者愈贫，富者愈富的情况！ 香港人尤其是需要奋斗的人，花得太多时间在意识形态的斗争，耽误了有为地去做事争取前进，贫富悬殊不单只在有资产和没有资产之间，就算在打工仔之间也出现了贫富悬殊，香港高薪月入8万或以上由2015年的10.82万人增加45.3%至2021年第2季的15.72万人，我们要解决和面对的不是一个贫穷的未来，只是在美好将来之下，如何减少失落社群的数量！太多人“不作为”和“悲情”去唱负面，对他们自己其实是一个伤害，我们应有为去增加土地供应和效率，很多人因为“阿爷”提倡“共同富裕”及计划了一个很优秀的北部都会区范围，于是又再陶醉觉得贫富悬殊解决了， |
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| 汪敦敬 |
2021-11-24T22:53 |
发展局长黄伟纶曾指：“在未来私人住宅用地在推出卖地时，会考虑订下最细面积限制或条款，如将最细面积定为200方尺，希望香港人能够住大一点。”我认为这方向是配合到市场需要的，但仍欠完整的计划。 如果香港土地资源不足，就是香港政府发挥行政管治能力的时候。长期以来，房屋政策只着重“供求概念”，我同意此是必须的，但却长期忽略了“管理概念”！所谓管理就是将眼前不足及有限的资源重新安排得到更好的效果！上星期前文说过：“假设市场有1万宗成交，其实内里是包含了多个不同板块的住宅成交的，包括上车、换楼、大型单位及豪宅……其实只要政府管理得好，起码可以用楼换楼去满足大部分人的上车需要。 |
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| 汪敦敬 |
2021-11-17T22:30 |
在中央全面就新中国的长远福祉，为市场作重新规划及分享下，很多人竟担忧“共同富裕”或一些对个别行业和企业的调整，会影响投资甚至在香港的财富，笔者本业是地产代理，闻说内地地产中介业也是调整对象之一，我却十分乐观，认为在大时代下，从商者应追求新的态度和角度去经营自己的生意。所谓“上善若水”，做生意可以共赢的地方多的是，其实香港也提倡了社会企业责任多年，我一直向公众发表评论楼市文章为主，较少向外推广经营方式，但既然现在社会将有契机作好的改变，想在此分享如何长期达到标准社会企业的模式下，在恶劣的竞争环境下不单仍长期有盈利，更早已达成“共同富裕”的橄榄型利益分配结构，我们当然不需要任何资助，本文只是说出“共同富裕”在现实商业社会，是可以达到更完善的企业模式，包括在香港，都可以有不同人相对更共赢、财富更平均分配的营商方案。 |
地产 , 地产 |
| 汪敦敬 |
2021-11-10T22:46 |
有fans问：“汪总，有个问题想请教下你。我发觉依家“一手新楼”同“1至5年楼龄半新二手楼”跑赢晒大市，同“十几至卅几年楼龄二手楼”比较差价非常大。为何会这样？” 对！现在是笔者从事地产39年以来，一手和二手物业之间价差最大的时候，动辄相差楼价四成左右。屯门天水围区同区相差近万元一尺！ 以上原因当然包括：最主要是因为一手住宅供应不足，发展商是可以“唧牙膏”方式慢慢卖，用低销售量去造就最高的价格销售，同时亦因为楼花在宣传下往往会成为市场焦点的关系，楼花也因此成为了楼市火车头，一手住宅价格高企令到二手住宅出现大落后情况，二手住宅既然落后但一手住宅又企得稳，当然二手楼的角色就只有逐步追落后，市场就成为了一种长升长有的结构，这种结构是因为供求失衡而来，而不是泡沫，要令到楼价升得健康，必先要改变这种结构性，但施政报告若只顾长期供应数量而不用力改善短期供应便不能为以上的上升结构作改变。 人被资讯影响得日益深入，资讯平台多提及的地区和板块都会跑赢大市很多，一手住宅透过宣传得到优势，有拔尖效应，加上本来新盘就是比较多人先选择，这也是一手住宅升得快的因素。 |
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| 汪敦敬 |
2021-11-03T22:37 |
笔者认为面对新时势，地产代理必须增值！ 刚好地产代理监管局举办了“听君一席话．胜读十年书系列——《“桥”王教你做代理》”讲座，邀请前地监局主席梁永祥演讲，他是知名银行家，公职佳绩多不胜数！授勋银紫荆星章！“擦鞋”的说话在此不说了，但他是一位香港的“上等人”！竟可放下身段，有信心地笑谈代理的基本功，这种“落地”的自信，和豁达的态度令人佩服！这位贡献了地产代理监管局董事局16年最终当主席的“公职王”，用“教你做代理”作回馈贡献行业，非常难得！ 他不可能知道代理业全部难度，但演讲内容十分“落地”，其中提及与“看更”交手的重要性，都引到台下前排各商会会长共鸣失笑！对！我们的年轻岁月，与大厦管理员争执、磨擦、合作及互相欣赏过，这些都是成长道路的笑与泪。 笔者是能够不断培养出年薪百万元营业员的导师，但是我见到梁永祥的笔记(其实是PPT演讲稿内容)，教导代理只要做好简单的结构就可以成为专业、有竞争的代理，这个简洁有力的教学结构，我自愧不如了。 |
地产 , 地产 |
| 汪敦敬 |
2021-10-27T22:37 |
香港人终于知道自己很需要物业了！ 尊敬的董建华病倒了，他不是政客出身！所以在他当特首时经常吃亏！被其他政客及传媒欺负，但他任内的政策在后来令香港人是非常受惠的！我认为香港人欠他一句致歉！和致敬！ 香港1997年时所谓“八万五”政策，其实是没有太大量增加到供应，1990/91财年的公私营房屋供应是约8.4万伙，在1990至1996年的平均每年供应量已经是逾6.9万伙(公营逾4.17万伙、私营逾2.76万伙)，后来美国引爆了亚洲金融风暴，灾难之所以巨大是因为在八十至九十年代美国其实大量“放水”(类似今天的量化宽松)，将市场需求扩大，亦将泡沫倍数加大！先放水然后将泡沫爆破正正是美国常用的“剪羊毛”抢掠技俩，这场人为灾难，在香港没有太多人懂得谴责满手鲜血的美国，反而在效忠美国的传媒和政客的引导下，董建华成为了代罪羔羊！这些是过去的事，但是正因为当时香港人已失去了真相，令到日后香港人对自己的伤害愈来愈大。 |
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| 汪敦敬 |
2021-10-20T23:22 |
执笔当天，特首林郑月娥公布了最新一份的“施政报告”，就中央近期对香港房屋问题的加倍关注下，其实我的体会是无论发展商、舆论都准备好了“变天”！想买楼的市民因为全面观望中，所以市场成交也大幅减少，其中一个施政报告的重点是特首所说的“能媲美维港都会区的‘北部都会区’”亮丽出场！这个无疑是一个好的计划，报告亦看到特首的努力，但我强调公务员仍需要加油的！“北部都会区”是和前海共同携手合作去达到大湾区的更兴盛年代，但暂时所见，香港的建屋效率的而且确是仍然远远落后于前海！很多开发项目虽然开始了研究，但是香港人对这些研究计划其实已经听了很多次，往往十年过去了都没有成果甚至胎死腹中，所以未来必须要看到清晰有力的进展，市民的信心才会回来！暂时我们仍然在结构上看不到分配财富的改变，很多尚未买楼的人也期望在中央关心下楼价会出现大跌，但事实上并不是这么简单，就算能够依赖中央解决了不同既得利益者之间的矛盾，我们还要掌握“Timing”，即是时机，简单地说，我们要提高供应是要快过楼价上升，楼价才会有调整的，或者在更高技术的层面去说，大兴土木会制造更高的通胀和建筑成本， |
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| 汪敦敬 |
2021-10-06T22:31 |
大量增加房屋供应会令楼价大跌？是一个美丽的误会！人们必须修正这误区。 我同意增加供应的确可以减少发展商产生暴利的机会，亦有机会令到楼价出现短期的微调及之后上升有序，但并不可能改变楼价拾级而上的趋势。 首先我们要弄清楚：大增供应本质是大兴土木，是刺激经济的方案，必会很有力增加GDP，故笔者热烈欢迎香港政府大幅度甚至倍增房产供应。有人可能会说：大量增加供应，如果不会楼价下跌，为何97年之后楼价出现了跌六成的情况呢？因为那次是美国的“剪羊毛”行为，当时除了面对美国收水，以及亚洲金融受狙击的灾难外，美国“收水”，美元汇价和息口亦因此在高位，于是供应量就大幅高于萎缩了之后的需求，不可以卖出的单位要付出比现在沉重数以十倍的息口，今天这些情况并不存在，在过去20年里面总共少建了50万个单位(对比90年至97年香港的公私营房屋供应水平)，我们没有供过于求的泡沫，息口亦只是低于当年的近十分一，大兴土木去倍增供应等于我们每年不断进行数以十倍以上的消费券，更何况我们没有那么多人手去增加供应，所以建筑成本一定会大增，今天建筑工人的工资已不乏8万元月薪的。 |
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| 汪敦敬 |
2021-09-29T22:55 |
许多人担忧“共同富裕”对香港的影响，笔者却表示乐观，只要不是“养懒人”、“做又36不做又36”的福利主义，而是多劳多得地增加致富机会的平衡，我认为“共同富裕”是好事。 美国式的贫富悬殊比例是众所周知的1比99，贫者愈贫，富者愈富，而内地贫富悬殊是多重不同阶梯的贫富不对等，这不是源于社会制度，而是因为内地地大，各区地利不同，例如山区农民许多时都会比近海的居民较贫穷，加上内地是一个高速发展及富裕的国家，富裕在不同板块会出现前后脚滞后，各行各业的兴旺际遇也大有不同，当经济起飞的时候，经济自然不会正比例分配，因而形成了贫富悬殊，因此“共同富裕”在内地是十分需要及成为重中之重的。 香港是最幸福的地方，贫富悬殊问题其实并不难解决，香港是一个50对50的贫富悬殊比例，即是说享受到及享受不到楼价增长红利的人的比例相若，香港在1997年前，本来就是橄榄型的经济分配，即是享受到社会财富的中产人士是大多数，富豪占少数，但是极穷的人亦是较少数，原因是香港高速发展房地产业务，于是在经济增长的时候，透过房地产高速分配财富给起码大多数的人，就算未买楼的人亦因为市场的积极运作，亦会享受到社会财富。 |
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| 汪敦敬 |
2021-09-22T21:49 |
有人问我怕不怕“共同富裕”，或者中央的整顿政策会有香港版本稍后出现，我当然不怕！除了对中央的金融和行政决策有信心之外，香港中小企的生活根本就是面对着风吹雨打！在香港的政治上，中小企一直都是被忽略的，地产代理更甚，我们靠自己面对垄断者是由20多年前被欺凌践踏，去到现在的相对和平共处！地产代理市场面对最大的分配问题是人海战术的横行，我个人虽不屑及无能力去做人海战术外，但我不能否认有关战术是十分利害的，人海战术最利害之处不是以“人多虾人少”，而是抽干市场的人力资源，当我们见到对手重视挖角更甚于“Groundwork”的时候，就明白我们面对业界必走向劣币驱良币！如果我们坚持专业，专业的规限及勤力工作，都会成为被挖角的诱因！将会很容易失去员工，但如果放弃原则模仿同业的标准的话，我们会失去自己的竞争力！ 如以天水围为例，同业的人手规模是我们公司的10倍，究竟我们如何以小战大和行家在不同范畴也平起平坐？我们面对的方法是用分配利益去解决，人海铺海战术的弱点，是令到原本分给员工的利益部分会愈来愈多的人去分享，即是说当成交没有增加情形下，签单会愈来愈多人来分薄，除“食白果”的人会不断大增外， |
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| 汪敦敬 |
2021-09-15T22:15 |
最近很多人就内地“共同富裕”、“限价令”而担心！我认为精于市场的中央政府，是深明香港“和而不同的美”的，很多人会觉得自己的利益或会受威胁，请不要过分看重自己，相信香港有资格被影响的人其实并不多。 |
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| 汪敦敬 |
2021-09-08T22:51 |
长期的量化宽松令香港人正享受着低息的红利，量宽下大量资金存于银行，结果自然是减息，很多人都问我：“各国不断无限量印银纸，最终结果会是如何？”首先无限量宽会引起无限资产价格上升及不断减息，最终会出现负利率，其实香港人是非常幸福的，我们见到金管局早前宣布将会增发外汇基金票据，部分银行结余会被转移至未偿还外汇基金票据及债券，这证明政府是有计划及机制去将过多的资金吸收，香港人可享受低息之余，暂时不用担心负利率。 另一面的改变，我们可以看一看英国布里斯托8千万实验社区货币的启示，根据2016年报道，这41万人口的英格兰第八大城市，创造70万英磅(近8,000万港元)的社区货币经济，社区货币只流通在城市内，刺激地区经济，计划理念是连系社区和商业，留住资金。以上例子反映到，显然人们开始认为传统货币不可靠！量宽同时会令货币贬值，有些市民其实是想摆脱这种“剥削”，人们显然是要新的货币去保护自己！加上虚拟货币、网上付款、数码人民币等等，无悬念下，美元的货币领导地位一定是会不断走下坡！其实货币的价值最重要是信心，美元偏偏在近期尤其是阿富汗一役之后令到盟友失去信心。 |
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| 汪敦敬 |
2021-09-01T22:41 |
国家“十四五”规划宣讲团早前来港，通过多场会议向各界介绍“十四五”规划纲要，这个深远影响香港人命运的规划，笔者是十分欢迎及感到鼓舞的，试由从商者或市场角度去评估有关改变。 中联办主任骆惠宁说：“‘认清国家规划要求，全面把握香港发展方向’，‘社会要进一步把握中央新发展理念要求，凝取广泛共识，构建新发展格局’。‘善用国家政策支持，努力开创香港发展新未来’，‘打造新优势、作出新贡献’”，很对，配合国家去开创新格局，是香港政府和香港人的本分，亦是我们的机会！ 笔者认为有关规划继续确认香港原来的功能：“香港拥有国际金融、贸易、航运中心及全国最大离岸人民币业务中心等地位。”但我们也应看看有关规划中加入了很多香港可以伸展的功能，譬如港澳办副主任黄柳权说：“重视香港的民生和经济发展、从金融、航运、法律服务及文化等方面支持香港，从体制、平台建设、交流合作支持香港融入国家发展大局”，其中亦强调推动香港作为全国最大离岸人民币业务中心，这个角色不变代表了人民币将会持续流入香港，这点对香港的经济繁荣非常重要的！ “强调提升香港国际金融中心的地位”，亦代表大量资金继续在香港汇聚。 |
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| 汪敦敬 |
2021-08-18T21:47 |
很多人仍未弄清楚甚么是“财富效应”，其实在2009年出现的新常态经济后，“财富效应”有了新的变化与面貌，列举其中一个“财富效应”的例子：一个破顶价的细单位成交，可能买入的年轻人背后是由父母去支持，为甚么父母乐意用破顶价去成交？因为很多父母可能已经拥有物业，而且已经供满了，父母支持子女以破顶价去购买物业，其实亦隐含了他们原本拥有的单位价格将会享受破顶价。的而且确父母支持子女以破顶价成交，也等于支持自己的资产升值，这便是“财富效应”下造成的“升价循环”。 在新常态之下拥有资产才容易制造“财富效应”，所以愈早买楼就愈早掌握及享受“财富效应”。当银纸愈贬值“财富效应”便愈大，假设银纸不贬值，物业的“财富效应”就在乎“供满楼”。如果物业供满的过程能够收到足够的息口回报，其实已相当不俗，更加幸福就是收到足够租金回报之余，借钱的息口是远远低于回报，那么便非常理想！ 如果用以上角度去看过去几年其实都是一个买楼发达的时机，有关时机会否延续？各位就要继续留意“平民财技”。 |
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| 汪敦敬 |
2021-08-11T21:45 |
笔者曾经做了一些讨论财经楼市节目的主持，邀请了很多嘉宾去分享个人见地，而不同成功人士的秘诀都包括两个字——便是勤力！要成功当然要勤力，同样要买到一层好的单位其实也要勤力。 现时的资讯虽然发达，但资讯是要靠个人去整理，从中才找到一个合适自己处境的策略，以及对楼市的实况更要勤力才可找到真相！如果根据笔者在“平民财技”曾经提过的理论，买楼前应该如何勤力去做准备？首先要弄清楚自己的潜意识心态，那类型单位才是个人能力可负担的而且是可以接受的，同时要调整自己的心态，扩阔物色单位的范围确保有足够且对自己有利的选择，当然更加要勤力做功课！将自己有兴趣的屋苑弄清楚价位，哪些屋苑在水流效应里面是高位，哪些是低位。 |
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| 汪敦敬 |
2021-08-04T22:34 |
楼市数据是诚实，笔者经常运用楼市数据可以预先掌握市场的变化，但随着2009年之后量化宽松措施引起市场价升量跌的新常态，当成交愈来愈少的时候，传统楼市指数的统计方法面临考验。因为市场成交少，有部分指数可能是以成分屋苑去计算，有关成分屋苑可能根本没有成交或者成交少得可怜，自然反映不了大市的实际变化。即使有以屯门区绝大部分的二手私人屋苑来做统计指数，但笔者认为因为市场成交少，所以有关的数据不够快去反映市场，这便是新常态的缺憾，所以建议在传统图表走势之外，再加上回归分析法在图表上画多一条线供各位去参考。 所谓回归分析法是将整个统计时段的每一宗成交成为一个面，然后找出每个点之间的线性关系，将总体误差减至最低，从而去分析楼市表现，笔者希望以整体数据为基础可以弥补单单一期指数较少成交的结论，相信有助各位可以更好地掌握市场。有指数早已有回归分析法的图表供参考，祝各位能早人一步掌握市场变化。 |
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| 汪敦敬 |
2021-07-28T22:55 |
很多人都会问笔者：“为何经常在静市时买楼？而且都是用破顶价！”事后都证明是买得对的！ 其实买楼不一定要规限在“平价”的狭窄范围，如果你是第一次置业，当然笔者会建议轻身上路，买楼价便宜一些及容易负担的单位，随着拥有的单位愈来愈多的时候，慢慢需要购买优质的单位。 若购买优质单位，自然需要掌握“天时地利人和”，所谓“天时”即能否掌握到入市时机，以及有没有足够时间去考虑，通常旺市时的时机会一瞬即逝，而且没有时间去考虑，各位又能否掌握到？所谓“地利”即有否足够的楼盘可选择？当时间不足，而选择的空间亦不足，是否可以应付到？所谓“人和”即市道好业主自然被捧至比天高，业主便会相当高姿态，那么各位能否承受到？ 在静市时，“天时地利人和”会配合得较佳，较容易买到合适及优质的单位，各位不妨参考笔者的意见。 |
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| 汪敦敬 |
2021-07-21T22:33 |
几十年前，即是笔者年轻的时候，投资市场已经开始流行“平均买入法”。“平均买入法”即是分多次买入，将买入价平均摊分至较稳健和安全的水平。 直到现在，在新常态的经济之下，笔者仍运用“平均买入法”，但发觉现时的重点和以往有点不同，可能对年轻人的投资有所帮助，有关做法是有助跨越入市门槛高的心理障碍，以腾讯控股(700)为例，有些人很欣赏很想买，但因为价格高成本高，于是一直都没有入市。 最近笔者分享个人以“平均买入法”的经验予一位年轻人，如果他对类似高门槛的投资产品有兴趣，不妨尝试少量买入，就算是买入一、二手也好，先买入第一注后，如果价格上升，买第二注时便有第一注的获利作为补贴，当首两注的价格也上升，买第三注时便有首两注的价格上升作为补贴。 |
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| 汪敦敬 |
2021-07-14T22:15 |
当市场变化不同的时候，逻辑都会有所改变，以前即是说最少10年前的投资市场是以资金泡沫作为主导，当时有个学问叫做“宁买当头起”，意指市场刚开始出现泡沫的时候就应该买入。调转来说，当泡沫爆破的时候才买入，便会导致损失惨重！但是来到现在，环境开始有所改变，如果中国式的经济即是所谓的“龙市”，其实根本不存在巨大泡沫的时候，每次价格调整的时候便很快完成了巩固的过程，那么整件事的目标就不同了。目标转变为在巩固之后，你能否及时在上升之前掌握到机会。 近年，笔者开始运用另外一个逻辑去投资，就是“宁买当头跌”，即是说当市场调节到笔者认为有了巩固效果便入市买，这个做法很大机会买不到最便宜的，但在每一次巩固期之后，你几乎都能买到！ 各位，以上只是笔者个人思索中及正在实践的一个投资方式，未必合适每一个人使用，以及买楼最重要是量力而为，每个人的投资风险结构都不相同，希望笔者的例子可以给你带来灵感，可以找到合适你的投资方式。 |
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| 汪敦敬 |
2021-07-07T22:19 |
很有趣的问题，香港大约有190万个可售的住宅单位(包括公屋、居屋、私人住宅及村屋别墅等)，这群业主当中大部份未必是投资高手，甚至有小部份是投资盲，但是他们的身家近年可以说是暴涨倍增，原因得一个：他们拥有物业，而且回报较数十万个比他们更精明的租客收获更为丰富，偏偏更精明的租客回报率比业主低的原因，也可能只是一个：他们手上没有物业！ 买房地产的智慧其实不是一般有智慧的人所理解的，简单的智慧便是当拥有了物业，无论楼价升得是否合理，但你就有机会。买入价贵只是得到机会的成本重了，但是租楼的成本在投资方面而言是沉没、没有回报的，不会因为租楼租得愈久，而对买楼投资有任何优势或增值，笔者个人无论买楼或者买股票都喜欢在跌市时增持，有人会问笔者：“汪生既然你看好有关投资项目，为何不一开始的时候全力‘瞓身’？”，很简单‘瞓身’的行为其实只是一场赌博，但平均价买入或者价格跌时增持，笔者则掌握了市场受冲击之后的巩固，在享受了考验的情形之下去入市，这是一个低风险的策略，笔者以上所分享是证明投资功能与策略进退的重要。 |
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| 汪敦敬 |
2021-06-29T23:07 |
首先重温笔者之前分享买楼的三个要诀： 第一个：量力而为； 第二个：最重要是买得到； 第三个：“追落后跟水流”。 今篇会分享第四个：如何管理自己的心理关口？这样会有助增加自己的机会较别人更大，先撇除“追落后跟水流”的定律，便会发觉总有些机会率会发生，令你“执到死鸡”或找到“平”货！究竟如何帮助自己较容易找到笋盘呢？其实各位要明白一个定律，当你要求愈狭窄的时候，你找到笋盘的机会就愈小，当你放宽要求的时候，你找到的机会便愈来愈大！ 很多买家都花了不少时间困在狭窄的范围，当时机过去了才放宽自己的要求，届时为时已晚。换言之，当你物色单位不太顺利的时候，第一步要检查自己的要求是否过于狭窄，假设是的话你便要及早放宽要求，当然机会会留给有准备的人，其实勤力也是相当重要！ 究竟如何勤力才对你最有利？下篇分解。 |
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| 汪敦敬 |
2021-06-23T23:06 |
上篇专栏分享了“平”盘一直在身边，只不过通常是事后才发觉。假设你已有决心去买楼，如何透过做足功课的情形之下去找到相对“平”的楼盘！ 首先要明白市场结构是甚么，无论盘量多少，只是很少购买力在很大的市场里面流动，即是说购买力并不是同步去影响整个市场的面，是聚焦几点去影响市场。换言之会有些屋苑升先，有些屋苑升后，这个便是找到“平”盘的秘密。 如果一个专做二手的专业地产代理，应该会知道未来一、二星期会以那些屋苑的成交为主，以上笔者称为“追落后跟水流”，为甚么我们会知道？因为我们有充足的数据，当然现在不是卖广告，买家应该要做好功课及只要有以上的概念，可以凭屋苑过去的成交数据很容易发觉那些屋苑会升先，那些屋苑会升后。简单而言，当A屋苑升完后，会便预测到下一个是甚么屋苑的成交量会增加及楼价上升。因为购买力会追随相对上价格较低、质素较好的屋苑进发。 买楼有以下三个要诀： 第一个是量力而为； 第二个是要买得到； 第三个便是“追落后跟水流”。 |
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| 汪敦敬 |
2021-06-16T22:13 |
不时有人讨论究竟如何可以买到“平”单位？所谓“平”货，其实在买家而言，技术层面上是有得追求。 今篇开始，笔者会在有关方面提供多点方案以供参考，不过我不是想教各位一些高级技术，因为分享了也有可能做不到，是希望读者可以进一步掌握市场，找到较好的买楼机会。如果各位回想过去有关“平”盘的经验，会发现原来自己不止一次遇到买“平”盘的机会，问题是通常事后才发现，其实所谓“平”盘只是一个比较，并不是一个感觉，是与市场比较之后会掌握及知道甚么是“平”盘、“平”价。 买楼口诀第一个是量力而为，第二个很重要便是你买不买到，假设你认为现时是入市时机所以买楼，当你的看法是正确，最重要的究竟是甚么？是买“平”了多少？还是有没有买到？的而且确，很多人常犯的错误是为了争取“平”多少，最后买不成。以2009年为例，当时仍有单位的价格是100万元以下，假设当时买“平”5%是5万元，买“平”10%是10万元，试想想10年后，你会否记得当年买“平”了多少？买“平”多少不会成为你人生上记得的小插曲，不过你有没有买到，可能会影响你人生的主题曲！ 今篇与各位分享了大方向，下篇会分享在买到楼的情形下，如何买到相对“平”的盘。 |
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| 汪敦敬 |
2021-06-09T22:37 |
人口大迁徙不一定是坏事，未来香港将进入“一带一路”的高铁网络及“粤港澳大湾区”的一小时生活圈，以上均是好的改变，但偏偏有关改变对大部分香港人而言相对陌生。未来，笔者认为香港有两个区域的变化是最大： 第一个是西九龙，因为将来透过高铁由西九龙前往北京只需约9小时的车程，由中国北京前往俄罗斯莫斯科只需要约30小时的车程，前住欧洲约2天的车程，试想想坐高铁已经可以遨游世界，更能够大量汇聚人才及钱财。西九龙作为“一带一路”及高铁的其中一个重要的起点，当然楼价将会远远跑赢大市！ 第二个是“粤港澳大湾区”规划之下极有利的新界西，尤其是屯门及天水围，由屯门、天水围去深圳或珠海只需要极短时间。 笔者建议各位一定要思考以上两区会否因为基建未来的楼价可以超越大多数的市区？笔者认为以上深思的问题，无论你的答案与笔者的是否一样，相信对你将来的投资极有帮助的。 |
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| 汪敦敬 |
2021-06-02T22:30 |
很多人认为楼价高，完全是因为供求问题，这个不容置疑，但有一个更加重要的因素不可忽略，便是收入结构。 供应只是市场成交的一面，另一面则是购买力，香港的收入结构配合房屋政策，很可能就是制造楼价升到“比天高”的原因之一。参考2016年人口普查统计，看到香港家庭住户的收入分布结构，全港有57%的收入其实集中在20%的住户，换言之另外的43%收入由其余80%的住户去分享。在高楼价的情形之下，如果供应量连最富有20%住户的需求都满足不了，那么楼价一定会偏离另外80%的住户，再加上政策令市场上成交日益减少，市场更加会由最高收入的20%住户所主导，如果再不增加供应或者成交，楼价一定会继续向上而舍去另外80%的住户。 香港是国际大都会，再加入香港的新居民很大机会都是以高收入为主，那么愈来愈多香港人要搬离香港去周边二、三线城市居住，当然用人均入息中位数字去计算楼价已经与现实完全脱节。 |
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| 汪敦敬 |
2021-05-26T22:44 |
环球正出现一个资金流动及聚散的新常态，当然国际资金流动原本是以西方为重心，近年开始逐渐趋向由东方为重心，这算得上是一个地壳变动。 有关流动配合笔者之前所分享以陆权为主，海权、空权为副的“一带一路”新模式，可见一个如此空前、浩大的高铁会在资金对流的情况下，出现一个新的资金聚散模式。 各位都知道内地黄河源于青藏高原，可见一个小的水池去到下游后，会凝聚成为一条滔滔不绝的江河，你认为新的铁路又如何？新的铁路同样会有一个凝聚效应，资金连贯悠长的铁路，逐渐凝聚去到一个新铁路网络的要塞，令到有关要塞资金泛滥。 铁路与河水不同之处，河水往往由高处往低处单方向凝聚，但高铁引起的复杂性就是对流，在对流之下有些繁华的城市资金会被带走，但有些城市的资金会高度凝聚。 |
资金流向 |
| 汪敦敬 |
2021-05-19T19:42 |
上一篇，笔者已预告了会分享CBD群(密集的中央商务区)这种新的经济模式，总理李克强已在第12届全国人大5次会议的“政府工作报告”中宣布，会着手规划“粤港澳大湾区”。无错！这就是笔者想分享的在“一带一路”之下衍生新的超强大都会模式即CBD群。 其实CBD群在高铁的优势下，用最快的基建与铁路在交通圈里面联系最多的CBD，根据已发表的港珠澳大桥计划，可以见到1小时生活圈是可以联系到五、六个CBD，这是远远超越英国伦敦、美国纽约等大都会的旧有模式。透过更好的物流概念、更足够的资金及共赢的凝聚力，就会打造一个新的国际经济引擎出来，不是说得动听，新的国际经济引擎最利害是三军未动粮草先行，有关的基建刚刚开始，其实资金已经流入市场。 如果我们不以一个新的观念去看，还以为别人买贵东西，甚至买错东西，但实际上经济会在急速运作之下会有更强的经济增长、更大的通货膨胀及更多的加薪幅度，亦会引来更绵长的楼价升幅，看不到便会错失入市时机。 |
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| 汪敦敬 |
2021-05-12T22:25 |
继续讨论环球经济新布局，当然要再说“一带一路”带来以陆权为主，海权、空权为副的新常态，以高铁为主的新经济与以往点对点海权为主的旧经济。笔者认为相比之下，以前海路为主体是一个旧的运输概念，但高铁的新模式是一个将物流业发挥得淋漓尽致的新景象，每一个车站都有货上及有货落，即是运输成本将大大降低，同时收益会大大提升！透过更大的联系网汇聚更多人流、物流令更多人得益！单凭以上各点已经令世界出现翻天覆地的转变，说到陆权那么利害，可能有人会问：以上只是一个概念，但为何“一带一路”未成形已成势？ 因为随着有关概念，我们会发觉沿途多了很多CBD规划，CBD即是中央商务区，CBD的新景象在未通车前已经开始影响整个经济格局，同时发觉东南亚有些强的国家，突然间在很短时间内经济受到冲击，因为不少本来周遭较弱的国家，在“一带一路”下会多了很多CBD规划，人才钱财已经开始重新分配。 |
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| 汪敦敬 |
2021-05-05T22:42 |
未来的经济有何改变？当资讯发达及全球一体化后，你会发觉很多宏观的经济因素，都会直接或间接影响到最细微的投资市场，各位一定要掌握清楚！ 未来市场发展的质及结构性的改变，否则我们会不自觉跟随旧模式，进入一个被淘汰的处境，举例：很多人都不明白“一带一路”的利害，其实“一带一路”只是新布局的其中一个象征，内里包涵很多影响普罗大众生活的转变。当中最大的转变便是环球经济由海权社会，重新透过高铁网络回归成为了陆权为主，空权、海权为副的新格局！ 有关的转变到底与小市民生活有何关系？日后将透过高铁，很多以前海权社会受忽略、落后，甚至半封锁的国家或地方，都会在新格局里面重新蓬勃， 其中最影响香港包括东南亚国家，有些国家向香港输入家佣，将来极可能会因为经济好转 从而影响我们的生活，原本一些贫穷的国家变为富裕，因此将来香港的市场除了内地买家外，也会多了很多不同国籍的买家；相反 有些过去数十年来独享经济繁荣的西方国家，可能会由强转弱，各位得知形势下对注可以赢到你不信？！同样地，下错注亦可以输到没朋友！希望以上分析对各位参考作用。 |
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| 汪敦敬 |
2021-04-28T22:45 |
继续分享内地模式的经济——“龙市”，如果以宏观的角度去看，“龙市”是透过宏观调控将传统自由经济的泡沫及早去除，因此会少了泡沫爆破前的高峰阶段及泡沫爆破后谷底，即受创伤的阶段，“龙市”的经济周期是远比传统的牛熊市短得多！ 看回之前的数据，“龙市一期”及“龙市二期”分别大约持续半年至9个月的时间，即使预算其时间较长些，以3年来计算也足以完成整个周期，是远比牛熊市传统的周期所需十多年时间是短得多、快得多！而且在过程里面受创伤的人相对上是少很多，得益的人相对上多很多。 记住“龙市”的特色是两高两低，即高市值、高资金量及低按揭、愈来愈不足的供应，如果“龙市”的特色不变，在整个周期运作的时候，整个社会尤其是民间的财富亦会愈来愈壮旺。 |
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| 汪敦敬 |
2021-04-21T21:30 |
2009年之后，很多年笔者以“先升后跌”或“先跌后升”去评估当年的楼市，因为评估一一兑现的关系，所以不少人惊讶其准确性，其实笔者只是根据“龙市”的市场逻辑去找到答案。 2009年之后，香港的楼市开始由牛熊市道转为“龙市”，“龙市”的特色之一，便是“龙二”之后就会回复“龙一”，周而复始。“龙市”除了上一篇所分享两高两低的特点，还有一个重点是价位浪比浪高，上一篇提及要合符两高两低的市场结构才称得上“龙市”！ “龙市”是不存在借贷泡沫爆破，不过人的情绪也会制造泡沫，但只要有关的泡沫没有令借贷大量增加，笔者仍当是“龙市”。人心即情绪化的泡沫只会制造有限度的价格微调，当然在“龙市”之下最重要的是资金流动，譬如：香港取消联系汇率或者内地进入第二个强势阶段，更彻底取代美国，有可能影响资金有不同的流动方式，从而令到“龙市”或香港的楼市有较大的转变。 |
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| 汪敦敬 |
2021-04-07T22:35 |
2009年金融海啸之后，各国进入量化宽松的新阶段，但亦加速了环球经济“西去东来”，内地经济模式愈来愈影响世界，市场不可以再以过去的牛市、熊市或经济周期等理论作为主要的逻辑。 笔者认为，应以内地的经济逻辑去分析楼市，会以“龙市”去形容内地经济模式。在“龙市”的模式之下会分为两期，“龙市一期”在宏观调控下调整完成然后的重新起步，“龙市二期”是经济发展至开始出现泡沫的时候，于是政府出手宏调，以抑制泡沫及投机气氛。 在“龙二”之后的下一个阶段，市场便会回复至“龙一”周而复始，在“龙市”的经济模式之下会衍生四个与以前西方模式很大分别的重点就是两高两低，两高即是愈来愈高的资金量及市值，两低即是愈来愈低的按揭比率和愈来愈不足的供应，只要符合以上四个重点，笔者认为市场仍然处于“龙市”，并不存在以往西方模式所谓的借贷泡沫危机，直至有关的原则、重点改变，这就证明市场开始由“龙市”转为另一个模式。 |
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| 汪敦敬 |
2021-03-30T23:02 |
很多时我们看“施政报告”会见到政府发布未来几年香港一手住宅物业供应量，不少市民均表示疑惑不知如何解读？ 今篇“平民财技”笔者提出3个角度希望帮读者更深入了解： 1)政府提供所谓一手住宅物业供应量，很多时是指潜在的最大供应量，必然有折扣，笔者倾向看回近年的折扣率去了解社会的实际环境，以及政府在实际环境之下效率的大概兑现能力，很多时有关折扣大约等于五至七折； 2)我们要看一手的销售量，即使供应量很少或者不足，但如果一手销售量较供应量更少，其实楼价都有条件调整或者下跌，所谓有条件当然要视乎客观环境及氛围； 3)我们应该要留意普遍业主的能耐，如果普遍业主也是低按揭再遇上低息期，自然普遍业主的能耐是较普遍买家更强更大，即代表市场要囤积更多的货才可以令普遍业主容易减价。 |
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| 汪敦敬 |
2021-03-24T22:11 |
无论在香港投资或生活，大家都要明白一点就是香港逐渐国际化，很多人只是关注内地人增多，但笔者认为以这个角度去思考，其实在投资上是十分危险的！ 事实上，增多的人是来自四方八面及不同的国家、社群，全球一体化产生了不同的社会族群，外出时只要留意身边途经的人，看见的那些街坊、邻居，发现原来不单只多了外来人，那些外来人更是多样化的，包括有菲律宾籍的业主，近年连屯门也开始多了日本人、韩国人，而且发现进入屯门的澳门人，亦开始有增加的趋势。当然社会上愈来愈多种族，可以从英国伦敦、加拿大温哥华或者美国纽约等等大都会都能看到，那么国际化在投资上又代表了甚么？是代表资金以及资源都是来自四方八面，如果用笔者“买有风险，不买也有风险”的角度去看，相对上价格会较之前更易升难跌。 |
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| 汪敦敬 |
2021-03-17T22:48 |
很多时普遍市民都会以经济周期来评估楼市，他们会认为楼市升了那么多年，但时至今日根据经济周期是时候要跌了。不过，有关说法在2009年金融海啸至今几乎完全不准确。 经济周期当然是一个很值得参考的数字，但笔者奉劝各位看官千万不要迷信经济周期，尤其在新常态之下经济周期是会以不同的形式出现，甚至乎可以是没有经济周期的。 首先各位要弄清楚甚么是经济周期，过去的经济周期往往就是泡沫的爆破后，慢慢再聚积泡沫由少变多，接着在最多的时候再爆破，经济周期便是以上过程的循环。 但如果经济的发展是没甚么泡沫呢？！在2009年之后发生的新常态，其实就是一埸货币战争，这场货币战争就是美国式的QE(量化宽松)去增加泡沫，以及中国式的经济以宏调去减少泡沫，货币战争是以上两种方式的决战，减少泡沫的方式便是减少成交及借贷，香港的楼市辣招也是其中一个方式，如果以这个角度去看过去的泡沫未必会再出现，或者只是出现得较少。如果要计算经济周期的话，各位不可能单以泡沫去计算，应该以“印银纸”即是量宽的收放去计算，笔者认为这才是一个最基本的楼市因素。 |
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| 汪敦敬 |
2021-03-03T21:55 |
虽然投资铺位不算是笔者的擅长，但其实长期也有买入铺位，所指的铺位不是商场，而是指有门面对正大街的，才当是一个铺位。香港人口愈来愈多，铺位增加其实不断落后于人口增加，就供求角度而言，买铺位原则上是一个上佳的选择！ 当然上佳选择往往就会有升得“过龙”的时候，而且升得“过龙”的市道，通常都会有调整期，举例：社会运动和新冠肺炎疫情期间的一些一线铺位开始出现调整期。 除了一线铺位值得投资外，另一项可考虑的便是民生铺，民生铺笔者参与得较多，因为本身是从事地产代理的业务，只要分行的业主愿意卖给我，基本上也乐意买的！以及民生铺还有一个好处，便是升“过龙”的机会较少，相对上是较稳健的投资项目。 虽然铺位是一项长远的上佳投资之选，但笔者强调，铺位的价格是会受购买力的流动或变动所影响，从而大幅下跌或上升，各位投资铺位前，一定要了解零售业务的趋势。 |
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| 汪敦敬 |
2021-02-17T22:13 |
新常态发展至今，很多人都问：楼价升了那么多？还有甚么物业是值得考虑去投资的？其中一类笔者也会买，而且认为很值得投资的，便是甲级写字楼。 在新常态的大都会香港而言，除了原本的CBD(中央商务区)外，也会衍生CBD2、CBD3的多个CBD的新格局，基建是会衍生新的投资机会及板块。当然所谓甲级写字楼，其实只是CBD里面的一部分，因此作出有关投资决定前： 1)要看清楚想买的写字楼是否连系新的基建与CBD蓝图？ 2)是否属于甲级写字楼？ 笔者认为甲级写字楼是比较好及稳健，如果要买乙级或代用的，譬如商务楼，其实也可行，不过需考虑的因素较多。各位可想像去到某一日，甲级写字楼的供应始终也会充足，届时较次要的或者取代性的就有机会出现褪势。 各位要记住投资的风险是每个人的处境不一，一定要参考足够的数据，然后根据自己的情况量力而为入市。 |
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| 汪敦敬 |
2021-02-10T18:45 |
2009年开始了环球量化宽松潮，也开始了全球的所谓资金泛滥，后来香港以楼市辣招去迎战。在楼市受控制的情况下，出现了一个新的常态，便是很少的购买力在很大的市场里面流动，即是说无论楼市有多好，但有限的购买力并不足以流动于众多的市场板块，于是有些板块会冷，有些板块会热，即是代表即使整体楼市的指数是上升，也不代表每个板块的楼价上升，因此各位要懂得选择板块入市。 当然不少人问：中期及长远而言，有何板块是比较吸引值得买入？长远而言，香港大部分的楼宇其实是以细单位为主，所以一个正常的楼市，理论上三房户是不足的，如果买来自住，其实笔者是最建议买三房单位。很多时三房的成交是较两房的尺价便宜两成左右，以上数据告诉各位，三房的单位是长远的入市时机。 另一方面，早年随着Lump Sum效应，市场上多了很多零房至一房的楼花纳米楼，这些楼花纳米楼其实不合适长住，3至5年甚至更短时间，其实有关小业主便需要换楼或者迁出，笔者认为很大机会或者大部分会抢购二手市场的两房单位，于是两房单位的准买家会由原本上车客或草根客为主，再加上一个强而有力的购买力就是纳米楼的业主，所以中期来说，两房单位仍然是充满上升压力。 |
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| 汪敦敬 |
2021-02-03T22:22 |
2008年金融海啸后，香港楼市并不难评估，问题是有否掌握关键！笔者经常说影响楼价升跌，最重要的因素其实是货币，这点可以说是2009年后买楼投资的金石良言。 但来到近年，货币战争已发展到一个很复杂的阶段，原来有能力量化货币的国家是有条件贬值，相反弱的货币因为没能力量化货币，所以出现被升值，强弱愈来愈难分！从此之后，那个国家强？那个国家弱？已经不可以单凭汇价得知，要配合量化货币的数量来一起作总结。 |
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