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| 梁焯峰 |
2022-01-05T22:01 |
近年租务市场常见提早终止租约，双方可根据合约条款在非固定合约期内，按照合约条件作出单方面通知即可在指定日子终止合约。然而，由于通讯软件盛行及方便，往往疏忽合约要求，没有给予对方足够的通知期及所定明的通知方式下强行退租，很可能会导致退租失效。 在退租通知书上常见的失误，会被法庭终止其收楼程序。例如双方没有根据合约列明作出合理通知，除了用讯息代替正式书面通知外，更多是误解退租通知期内容，他们只记得合约上是“一生一死”的租约，即是在第11个月发出通知，但合约则可能是多变的“12+1”，即是满了12个月后方能通知对方有关退租事宜。亦有人认为挂号信寄出退租通知会较传统平邮寄出更确实，而对方也因没有处理挂号而作通知失效。 最理想的情况当然要先行理解合约内容，才作出合适的安排。如有任何程序上题及通知书的内容问题，应先行查询合资格人士资讯，方安排指定程序，免失预算。 |
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| 梁焯峰 |
2021-10-12T21:16 |
近年移民风潮，部分海外业主会选择保留本港物业出租，享受稳定租金收入。但人海两岸，租赁期间除简单维修可要求租客自行处理外，复杂如欠租或纠纷问题则未必可以遥距处理。 一般海外业主都会把物业交托给亲朋好友代为处理，顺风顺水当然完美。但当遇上涉及法律程序的问题时，很多业主并不了解一份有效的授权书必须经由正式律师处理，即Power of Attorney，授权人方能代表业主处理单位的租赁事宜，任何其他型式的个人授权书皆有可能不被法庭接受，更不能代表业主签署租约文件。 在此特别要留意，即使代表已经持有业主的正式授权书，除非是本人直接成为申请代表，如因其他理由须要再转授第三方人士代表申请法律程序，则法庭会有可能拒绝接受以“授上授”这个申请，主因是法庭不希望出现多重授权的复杂问题。 最后，在香港物业如想授权他方，除授权人必须是可信赖外，最好是能熟知租赁条款，出问题时可知晓处理。但亲友也有不便之时，更何况物业不是自己的，是否上心处理也是一个疑问。因此，授权给专业管理团队可能更为可取。 |
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| 梁焯峰 |
2021-09-08T22:47 |
投资物业市场一般都会考虑将物业出租以增加现金流，舒缓按揭压力。对于经验丰富的业主，他们除了理解自身在租赁上的权益，更需知道遇上租赁纠纷时的法律程序，才能有效地减低损失。 对于新手业主，纵使草拟的租约附上不同的保障条款。当出现问题时，往往发现租赁条例与租约条文互相抵触。遇上租霸时未有即时处理，虽然最后能够收回物业，但最终浪费时间及心力处理后续的金钱损失。 业主经常会向业界反映香港法例对业主保障不足，即使遇上欠租问题，土地审裁署只能为业主收回物业，却不能同时追讨损失，业主只能无奈放弃追讨或寻求其他途径寻求协助，废时失事。 笔者曾经探讨整个法律流程，了解到法庭申请程序的冗长主因是执达主任的人手不足，同时亦留意到法庭可能受到不同的外在因素影响，如疫情期间影响收楼进度，加大业主损失。 其实现时租赁市场上都有不少租务管理服务机构供业主选择，除了处理一般的租赁问题外，更会为业主物色好租客，减低遇上租霸。如不幸遇上欠租事件，更会提供协助，申请物业收回程序及减低拖欠租金带来的损失，有效减低物业出租上的压力。 |
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| 梁焯峰 |
2021-06-24T17:40 |
最近有业主求助，她的租客在死约期内，疑因噪音问题跟隔邻住客发生争执，最后更要报警收场。其后该租客认为物业不宜再居住，直接通知业主不会支付余下租金，并要求以按金抵销租金提前退租。业主认为此原因不可接受，拒绝对方在死约期内退租，并最终要诉诸法律处理。 在事件上，业主方确实没有责任处理对方与邻居的纠纷，客观上更不需要接受租客无理退租，但如果租客一意孤行退租，业主应尽快安排相关的法律程序处理。 其实更好的解决方案应该透过积极洽谈，了解租客的想法，并告知对方已签署的合约所承担的责任及后果，尝试寻找双方可以达成和解的空间，例如扣除一定数目的金额接受退租，或业主能否以第三者身份解决邻里间的矛盾，以达成双赢。 不少业主因怕遇上麻烦租客或租霸，而不敢把单位出租。如果想避免麻烦，可以把物业交托给专业人士代为处理，免除以上的烦恼。 |
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