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| 潘志业 |
2021-12-23T11:08 |
业主们投资物业收租，最重要确保租客准时交租，保持稳定租金收入。不过万一遇上租霸，目前最有效的法律程序，可以以欠租为理由，向土地审裁署申请收回物业。不过有关程序繁复需时，一般都要花上3至4个月时间，以致业主收回物业后，租约的按金已不够抵销租金，另外还可能花费一笔金钱把物业还原。 上述收楼法律程序，由于土地审裁署的权限只可以收回物业管有权，审裁署并没有权力迫使租客交还欠款，所以业主往往收回物业以后，法律程序并未能协助业主真正追回所有损失。不过要明白早一日收回物业，亦可减少再多的租金损失。 如果业主收回物业后希望追回金钱上的损失，目前法律上只可以透过律师，向法庭申请扣押欠款人的资产甚至申请欠款人破产。不过进行相关法律程序亦涉及一定费用，所以业主亦应先咨询律师意见，衡量风险与利弊。 最后，要避免出租物业的金钱损失，最佳办法仍然是由甄选租客入手，如果租客能提供稳定收入证明、甚至过往记录良好，业主应该珍惜租客并尽量留住。另外市场上亦有保险产品提供租金保障，购买相关保险亦能减少一定风险。 |
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| 潘志业 |
2021-12-01T22:16 |
香港的住宅物业租务市场一直活跃，市场上虽然有不少租客寻找合适物业，但相对而言，亦有一定数量的业主在放盘，所以在竞争激烈的情况下，业主可以在物业装修上花点心思吸引租客。 出租物业与酒店不同，切忌将物业装修得太多个人化设计，因为每个租客都有不同喜好，每个人的品味亦有不同。花费巨额作时尚设计，最终只会吸引一些贪新鲜，但不长久的租客。 另外，房间的间隔亦应考虑市场上的需求，例如租值比较高的物业，一般应该考虑设有工人房间。三房单位会比较容易吸引家庭租客，两房一厅的单位则比较吸引年轻人士。 至于住宅物业的租盘，市场传统业主均会提供基本家电，包括冷气机、煮食炉、热水炉、抽油烟机、洗衣机、雪柜等。不过近年家电的寿命一般只有5至10年，而且维修费用往往与更换新机价钱差不多，所以电器只要购买普通型号便可以了。 另外，有不少厨柜设计配以嵌入式电器，这些电器虽然美观，不过如果坏了需要更换的时候，由于尺寸所限，一般比较少替换的型号可以选择，变相维修成本也会提高。 近年装修物业的费用愈趋上升，为了有效控制成本，避免不必要的开支，业主在出租物业前宜先作合适规划，另外保持定期维修检查，亦能延长物业的寿命。 |
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| 潘志业 |
2021-10-27T22:32 |
我们在欧洲旅游时，不难发现各大城市甚至一些小镇，都有不少保存甚好的百年大宅。反观在香港的建筑物，楼龄超过50年的，已经有很多残破不堪，无论外观及结构亦问题多多，而且很多保险公司甚至不愿承保这类物业。两者的差异，除了建筑材料的质量不同外，最大的原因乃缺乏妥善维修保养。 其实建筑物跟身体一样，由不同“器官”组成，一个建筑物的骨龫就是结构部分，目前主流的建筑物均以钢根及石屎作主力。建筑物还有供水及去水系统、通风系统、消防系统、供电燃气系统、升降机等。跟身体一样，定期妥善的检查有助建筑物延长寿命。 现时香港缺乏保养的楼宇，大部分都是六十年代或之前落成，这类建筑物由于欠缺管理公司或业主立案法团，以致各业户各家自扫门前雪，公众地方设施出问题时，甚至收到政府维修命令，也未能妥善处理。 常见的物业维修问题，例如石屎剥落、钢根氧化、喉管渗漏、防水层老化等，透过定期预防性保养，可以有效保持楼宇健康。 |
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| 潘志业 |
2021-09-29T22:57 |
市场上有部分投资者喜欢购入连租约的物业，这些投资者可以免却找寻租客的烦恼，当物业成交后可以即时有稳定租金收入，相对来说比购买空置物业更容易计算回报及控制成本。不过连租约购入物业亦有一定程度风险，投资者不容忽视。 由于物业由租客占用的关系，买入物业前较难安排睇楼，所以物业有没有僭建物、是否分租予他人、有没有漏水、结构保养等问题，也较难发现。 当买方连租约购入物业后，在法律上亦会承接租约上的权利与责任，所以在交易过程中，律师楼会为买家作尽职调查，把各项应收未收的按金租金计算清楚。假如在购入物业前租客已经有欠租或违约行为，物业买入后买方亦要承接这些风险。笔者的客户曾遇过物业前业主以口头承诺减租，但在交易过程中未有发现，到交易完成后亦需要承接前业主的承诺，令他失了预算。 亦有些业主为了推高物业价值，用不当方式推高租金，当物业转手后买家才发觉租金比市价高，而原本的租客亦不愿续约，最后只有减租找新租客，回报率亦大跌。 所以购入连租约物业要花时间多做功夫，要了解物业的租金价值，可以的话要求卖方提供交租纪录，安排视察物业，有需要可以请教专业人士意见。 |
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| 潘志业 |
2021-08-18T21:44 |
新冠肺炎疫情由2020年初爆发至令，已经持续了一年半有多，在香港经历了封关、限聚、检测、隔离等措施，到最近政府及各界积极鼓励打疫苗，普遍上市民已经习惯疫情下的生活，而且亦有心理预备长期与疫情作战，各行各业也适当地作出调整。 尽管经历漫长的疫情、股市调整、甚至出现移民潮，但最近的楼市成交数据显示，本港的物业买卖及租赁仍然稳步上扬，近日中原城市领先指数更创历史新高。这说明本地的楼市仍然是投资者的首选，住宅物业在经济活动受影响下，仍然有强劲的需求。而受疫情打击最大的商铺物业，在租金稍作调整后，亦开始见成交活跃，在没有旅客的情况下，周末餐厅商场等亦见人头涌涌，不少餐厅更是一台难求。 反观早前官方力推的大湾区发展，受疫情考验下暂时已名存实亡，各地区防疫政策不同以致通关无了期，之前构思的一小时生活圈更是幻想破灭。笔者认识不少人因为工作需与家人分隔两地，另外亦有部分在大湾区生活的港人难以回港覆诊睇医生，投资大湾区物业亦遇到不少困难。 综观各项投资选择，香港的物业始终表现相对稳健，在过往多年亦保持稳定增长。 |
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| 潘志业 |
2021-07-14T22:40 |
笔者最近收到客户查询，其出租的住宅物业，已经连续出租予同一租客超过10年，在租期最初的两年双方都有签定租约。不过租约一直未有打厘印，而且租期完结后，双方没有再签定新的租约，而是按双方口头协议继续按时交租。可惜最近租客开始欠租，在未有租约的情况下，客户担心难以追讨，而且其间出租物业未有报税，担心会有刑责。 这个客户其实有几个地方做得不足，首先业主与租客签定租约，理应在签定租约一个月内打厘印。打厘印及缴交印花税除了是公民责任外，其实也保障了立约双方，因为假如日后就租赁纠纷需要以法律途径处理，法庭只会接纳已打厘印的租约。如果租约过了期限未有打厘印，也可以申请补打、不过需要缴付罚款。 业主与租客在租期完结前，如果双方谈好条件同意续租，最理想的方法当然要签立新租约，这样双方可按照租约条款保障租赁关系。假如像上文提及的客户没有签任何租约，而租客继续缴付租金以享用物业，这个行为在法律上也算是租赁关系，如租客欠租业主亦可循法律程序追讨欠租及收回物业。不过在没有租约的情况下，业主或需提供更多证据以证明与租客的租赁关系。 |
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| 潘志业 |
2021-06-09T22:29 |
最近遇到一位客户查询，他最近有一住宅物业刚刚租予新租客，租客在睇楼时并没有特别要求，到签租约的时候亦很爽快完成。满以为就此可以不用烦恼物业事宜，想不到恶梦才正式开始，租客搬进单位后，每天都给他发电邮，投诉物业各项维修问题，最夸张试过一天给他发了过百张相片。 该客户认为自己的物业虽然不是全新装修，也不至残破到有数百项维修问题，而且一般租赁都会以“现状”交收予租客，租客如果有特别要求理应在睇楼时向业主提出，最保障的做法应该在租约上把相关要求列明。例如租客在睇楼时发现水龙头漏水，可以在签订临时租约时，在租约列明要求业主在交楼前维修，这样就可以避免纷争。 另外，在双方洽谈租约的时候，亦应该把各项维修责任、还原标准等在正式租约写清楚。例如很多时住宅物业业主会提供冷气机，有些业主会提供保养、有些则不包，这些如果事前谈好并在租约列明就没有争议。 不过，亦有些维修问题在睇楼时难以发现，要待租客入住后才能知道，例如墙身漏水问题，要待租客入住一段时间才能发现。一般租约在物业结构保养属业主责任，但有些情况下，例如渗水源头为楼上单位或大厦公用地方，则需要与相关人士协调处理。 |
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| 潘志业 |
2021-05-19T19:57 |
每年的4、5月份，相信大家都收到税局寄来的绿色信件，需要在一个月时间内申报各项收入。如果阁下持有物业作收租用途，则需要申报物业收益及缴款物业税。 物业税的计算其实并不算复杂，简单来说就是以每年租金收入，扣除20%免税额，再扣减出租期间所付差饷及不能追回租金，剩下的余额再以15%税率计算。不过，要留意由于物业税已经提供20%的免税额，所以有关物业的其他开支例如管理费、维修保养费用等，均不可以作扣减。 另外，如果阁下除了物业租金以外其他收入，可以考虑以个人入息课税申报物业收入，当中或可享有更多免税额，但每人的收入与免税额均有不同，最好仔细参考税局计算方法及向相关专业人士请教。 除了每年的物业税外，投资物业作收租用途还有其他固定开支需要留意。每一季度差饷估价署都会发出差饷单，业主或租客可根据租约协议由那一方负责有关费用。差饷的费用是根据估价署评估的物业租值计算出来，所以随着租金上涨、差饷费用亦同步增加，不过过往几年政府也因应情况作出宽减。 跟差饷一样，业主及租客可按租约协议由谁负责大厦的管理费。大厦管理费是大厦管理人或法团根据大厦收支预算而订出来，再按每个物业在大厦公契的份数收取。 |
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| 潘志业 |
2021-03-10T22:30 |
虽然2020年受新冠肺炎疫情影响，各国封关、商店限聚，失业率亦创新高，看似经济并不景气，但恰恰相反，这段期间由于政府量化宽松政策，股票及物业市场仍然畅旺，价格亦与经济状况脱钩。 不过，最近这两星期，股票市场亦受美国债息影响，之前热炒的科技股亦出现极速下调，部分股票已经由高位回调约30%，可见股票市场风高浪急，需要格外留神才可保持资产增值。 相对而言，物业投资在香港可以算是比较稳定的投资工具，综观中原城市领先指数过去20年偶有调整，但整体趋势大致稳定上升。而且香港租务需求稳定，投资物业不单在价值上保持增长，期间亦可以保持租金收入。 当然投资物业也有一些烦恼的地方，例如甄选租客、物业维修保养、处理各项政府命令或投诉等。不过，现时市场上亦有提供租务管理的机构，而且收费亦不昂贵，可以免除不少烦恼。 |
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