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| 李峻铭 |
2022-01-27T22:30 |
踏入2022年，美国通胀愈来愈厉害，迫使美国联储局可能最快在3月份便开始加息，估计全年调高1厘的机会最大！ 香港一方面受联系汇率影响，也有息率调高的压力，但上一轮美国加息收水并没有影响到香港，香港银行仍受水浸影响，迟迟没有跟美息同步。不过今次美国收水情况又会如何？新冠肺炎疫情打击物流及生产链，加息未必能压抑物价升幅，加息幅度难以估计！假若美国货币政策“急煞车”或“急转弯”，势必产生严重外溢效应。甚至有阴谋论认为美国可利用疯狂加息令美元回流美国，令新兴市场产生金融风暴，以解决美国自身的财政问题！ 面对美国加息潮，作为香港的业主，选择按揭计划就要加倍留心！传统上，香港的物业贷款都是浮息的，近年在低息环境下，往往只是1.5厘或以下，一旦息率回升至3厘，利息支出便倍增。虽然香港的加息速度可能比美国慢，而近年几大多数的物业按揭也以同业拆息为基础。而银行同业拆息市场，则反应较敏感，每天都在变，一旦美国落成加息，大家的按揭支出便同步上升是难以避免！ 其实HKMC有提供定息按揭，10年定息时1.99厘，15年定息2.09厘，20年定息是2.19厘。 |
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| 李峻铭 |
2022-01-20T22:26 |
新冠肺炎疫情令不少公司改变运作模式，在家工作(WFH)变得非常普遍！间接令不少打工仔从市区搬至郊区，以享受更佳的居住环境。就以英国为例，根据去年10月数据，全国平均楼价按年升值10.2%，但伦敦就只有6.2%，伦敦周边城镇比传统市中心表现更佳。据莱坊的统计调查，2020年9月至2021年8月成交增幅最多为雷丁附近的Wokingham(RG10)，成交量增加83%，这里也是香港人移民的热门地点，楼价升幅达15%至48.9万英镑。这种现象在加拿大的温哥华及澳洲的悉尼也有类似情况发生。所以大家若在外地置业，传统上只买市中心的观念，可能已经过时！ 香港情况又如何？据仲量联行的早前数据，2011年至2015年新界北部及西北部住宅楼价升幅是45.8%，九龙区则涨47.7%，市区升幅高于新界。但踏入2016至2021年，新界区增28.6%，跑赢同期九龙区升25.5%。笔者再按中原城市楼价指数，在2019年1月至2021年10月比较，全港城市指数升11%，而港岛区的指数多9.25%，九龙指数增10%，相反新界西飙13.3%，而新界东则上扬14.5%。明显地，新界区的走势比市区为佳。 |
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| 李峻铭 |
2022-01-13T21:49 |
香港人口老化已经是无法逆转的大趋势，根据香港政府统计处发布的“香港人口推算2020至2069”，2019年本港男性的平均预测寿命为82岁，而女性则为88岁，两者均较30年前增加8年。在2019年65岁以上人口占总人口18%，约130万，年龄中位数为45.5岁，去到2039年，65岁以上的人口占总人口三分一，约有250万人，年龄中位数则去到52.5岁。换句话，在2039年50岁或以上的人口，比50岁以下的还要多，总数在350万以上！ 在此背景下，回想香港住宅的设计，并没有与时并进，没有照顾长者的需要！笔者发现在私人住宅内，有不少独居长者，这个趋势随着人口老化，只会愈来愈普遍。健康问题一定是头号关注点，厕所设计、走廊阔度、扶手等等基本设备固然是必需考虑，随着智能家居的发展，可发现长者一旦跌倒，未能在合理时间下起身，便能发出警报予有关人士，智能家居也必不可少！ 除了个别单位的设计外，会所的设计又必须重新配置。运动对长者健康是非常重要，但当下的会所健身室设备又是否适合长者使用？长者可能不大需要保龄球场，反而更多的棋室、麻雀房可能更合适。 |
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| 李峻铭 |
2022-01-06T22:26 |
香港的智能家居一向不太流行，可能因为大家觉得实际效用不大，只得控制灯光、窗帘、冷气等家居电器，但费用却高不可攀，是豪宅才有资格的配置！ 但随着科技进步，这些想法也应该成为过去！现在只需一部随身手机，免费下载一个合适的APP，花费数百元，就可以购买到一个智能插苏拖板，可以遥控家中普遍电器，如回家前预先开冷气，预定时间开关窗帘，都变得很简易，完全可以自助，不需工程人员协助，费用自然大幅下降。 智能家居除了令大家方便之外，也令家居变得更安全！笔者有一位亲戚，家中有老人家是有认知障碍症，曾经试过深夜独自走出家门，在街上迷失路途，不懂回家！为此，亲戚便在大门上安装一个只需数百元的感应器，设定在深夜时间开启，一但老人家走出家门，便会启动感应器，预设的手机便会发出警号，无论亲戚身在何方，都可以获得通知！另一次，笔者有一位朋友，忘记关掉煮食炉，邻居闻到异味，管理处致电笔者朋友，他立即可以用手机上的APPs，关掉煮食炉，避免了一场火灾，也是智能家居的功能。 |
港资流向 , 科技 |
| 李峻铭 |
2021-12-30T17:13 |
今年圣诞、新年的气氛特别浓厚，走到街上，不难发现处处都车水马龙，挤得水泄不通，相信跟未能出外旅游，大家都留港有关。 打开Facebook，提醒笔者去年今天，香港正藉新冠肺炎疫情高峰，连晚饭堂食都取消了。大家唯有在家自行制作美食，否则就唯有外卖。今年餐厅却大收旺场，高朋满座，出名的餐厅甚至一位难求。笔者曾到访一间私房菜，但已停止接受订位，因为明年订位已全满！夸张至极，风光背后其实不少餐厅捱不住去年的逆景，已经结业，无法享受今年好日子！这个情况，想起投资，能够有能力在逆景时守住，才能获得顺景时的回报！ 在楼市方面，今年中是市场最畅旺时候，楼价指数曾创历史新高，但之后慢慢回软，虽然跌幅有限，但买家变化明显减慢！当今正籍圣诞新年，下月又到农历新年，大节日一个接一个，买家的购买意欲自然更加打上折扣，尤其是二手市场交易。 相反，一手高价物业在静市中，表现一支独秀，刚刚屯门青山公路售出一洋房，售价高达8,500万元，尺价约20,512元。马鞍山另一洋房楼价更高达1.44亿元，尺价约40,224元，元朗去周连沽3幢洋房，最后一座以4,145.4万元售出，尺价也达约18,800元。 |
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| 李峻铭 |
2021-12-23T22:52 |
转眼间，2021年又即将完结，由于今年香港及内地新冠肺炎疫情都受控，除个别旅游相关行业外，经济大致回复正常。至于本年楼市，基本上也是稳定，上升幅度不足5%。 最令人意外的反而是成交量大增！计至12月中，全年物业成交金额达到8,651亿元，预计至年底将突破9,000亿元。这将是一个历史新高记录，比1997年楼市最疯狂的时候，物业成交金额是8,680亿元还要高，成交宗数也达到近95,000宗，是2012年以来的新高。 各类物业中，二手住宅物业成交量上升幅度最高，由去年的46,903宗升至58,572(计至12月中)年底应超过60,000宗，上升近30%，其实自2012年来，二手住宅成交量从来从未超过50,000宗。成交金额也超过5,000亿元，仅次于1997年的5,647亿元。相信是疫情受控、低息持续，加上林郑Plan威力在买家发挥功效。但供应方面，也因移民潮的出现而大增，有买有卖楼价上升有限，但却造出超高成交金额量。 展望2022年，移民潮相信仍然持续，但数量可能减少。楼价会否因为受到刺激而上升，就要看看利率走势，及会否引发新一波疫情。 |
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| 李峻铭 |
2021-12-16T22:39 |
上周谈到退休三宝之中的年金及保单逆按揭，今周跟大家分享另一宝—— 物业逆按揭。这跟保单逆按揭的操作机制相似，每月按揭证券公司会根据抵押物业价值派发定额的数目。例如物业价值500万元，65岁的男士若采用定息按揭，每月可得14,750元，直至终身。收款期间业主可以继续住在物业内，如属退休更可以将物业出租，在这种情况下，业主会有双重收益。当业主身故，后人可以还清物业的逆按揭贷款总数，以便继续持有物业，否则，贷款机构会沽出物业，扣除贷款余额后，若有余款，便会拨归业主后人所有！即使物业出售获得的款项不足够还款，业主及其后人也没有责任，楼宇升值有得益，贬值就没责任，不愧是一个输打赢要的理想安排。 坊间有不少误会，以为必须没有按揭的物业，才可以做逆按揭，其实并不如此。在此计划，可以先取部分款项用作还清原有按揭，当然，这样每月收到的款项就会有所折扣。另外，由于物业可能会升值，业主在中途也可以因应升值而加额按揭，换句话，业主更可以选择一笔过收钱，用作紧急用途，例如医疗费用，也可以选择每月加钱收取款项。 |
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| 李峻铭 |
2021-12-09T22:39 |
最近笔者有朋友登陆(60大寿)，一大班朋友为他庆祝，但他却忧心重重，原来登陆也意味即将退休，为失去了固定收入而感到忧心！ 香港现行退休保障只有强积金(MPF)，退休人士若能有100万元的累积结余，已算不错，对于中产人士当然远远不足够退休的财务需要！ 大家若翻查香港按揭证券公司网页，便会发现他们在力推退休三宝。包括年金计划、保单逆按揭及安老按揭计划。先说港府的年金计划，以一位65岁的男士为例，投入200万元每月便可获得11,600元收入，直至去世。每年即是139,200元，回报率高达5.8%。直至15年后，即是80岁时，共会收到2,088,000元，以后收到的都是有赚了，香港男士一般有85岁，由65至85岁，20年合共收到278.4万元，如果长寿一点，90岁的话，就收到348万元，回报非常可观而稳定。由于计划由港府的年金公司担保，这种20年，甚至30年的担保，比一般保险公司安心很多，何况保险公司已很少肯做担保回报，只会提供过往的业绩作参考，港府的年金确实优胜得多！可惜的是，每位投保人的金额上限是300万元，对于较富裕的中产，金额可能不足。 |
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| 李峻铭 |
2021-12-02T22:38 |
市场上很多评论都在说，全球在面对滞胀风险！何谓滞胀？滞及胀是两个不同的现象：滞是指经济衰退，需求不足；胀是指物价不断攀升！ 笔者认为在欧美有胀，暂时并没有滞。新冠肺炎疫情虽然短暂影响需求，但政府不断派钱，大大减少了冲击。反而疫情更直接影响供应链，令物资缺乏，连美国感恩节的销情也大受影响。长远而言，去全球化也令物价有增无减，欧美确实存在通货澎胀的风险！ 相反，内地地疫情受控，供应链也完好无缺，物资并不缺乏，自给自足。物价上升有限，不过，受到加强监管房地产、打击垄断平台、经济、债务去杠杆化等等政策影响，令经济活力减弱，需求自然萎缩。换句话，只会有滞却没有胀！甚至有出现过缩的金融风险！ 香港作为东西方的交汇点，既受欧美，也受内地影响，站在资产市场(包括楼市)的角度而言，通胀带来对利率的变化就是最大的风险。 |
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| 李峻铭 |
2021-11-25T22:23 |
市场有一句明言：“买楼有风险，不买楼也有风险”，说明风险无处不在，要正确了解“风险”一词，才能找到适合的应对方法！ 首先，每个人的处境不同，风险也不一样。笔者曾有一位朋友，他的儿子在澳洲升学，当然有需要以澳元缴付学费及生活费等开支，购入澳元是抵销澳元上升的风险相反，笔者认为并没有此需要，购入澳元的话，纯属投机其升值，是增加了本身的财务风险。同样是，购入澳元，风险的管理可是刚刚相反！ 风险因人而异之外，风险的等级程度也有很大分别，就以当今热门的购买海外楼花为例！当中就涉及不同程度风险，如单位用的材料，甚至颜色可能跟当初想像不同。这个风险损失当然有限，单位落成日子延期跟烂尾的风险就大大不同。有些风险是可以接受，有些却无法接受，风险无处不在，问题是如何避重就轻！ 最后，时间性的风险，如移民卖楼，或者楼换楼，大家必须在限期前完成，就宁愿平价也要沽出以避免更大损失！其实借钱买股票、基金、债券或任何资产，都会面对一旦资产大跌价，银行自会Call Margin。 |
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| 李峻铭 |
2021-11-18T22:02 |
海外买楼始于都是隔山买牛，当中一定涉及风险，加上销售海外物业的代理，又缺乏监管，良莠不齐，大家更需格外小心！上周笔者也指出，单纯发牌监管代理，也未能提供足够保障！ 面对这种客观环境，买家又应如何自保？首先大家想想最大的风险是甚么？烂尾相信一定是首项！作为买家必须详细了解发展商背景、历史、过往项目的往绩，但当然也非万全之策，为了减少风险，一旦烂尾，订金就有机会损失，所以最佳办法是减少订金的数目。 对订金的要求，每国家地区的惯例可能不同，在英国、加拿大及澳洲等成熟国家，10%至20%是惯例，一但高于此水平，大家便要小心。在英国，10%的订金是有保险的，一旦发展商出事，10%订金是可以追讨的。订金少也证明发展实力雄厚。再者，买家也可以追问代理订金有没有托管安排，托管在哪里？动用订金的条款如何？大家便会知道涉及风险大大不同。至于在东南亚国家的订金数目，就五花百门，大家需要更加留神了！ 如果大家需要按揭的话，就必须留意楼花时间有多久。首先，外地银行有没有提供楼花按揭，如果没有的话，就必须做建筑期付款计划。换句话，银行只会待楼宇建好，才提供按揭(其实在英国、加拿大及澳洲都很普遍)。 |
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| 李峻铭 |
2021-11-11T22:05 |
消费者委员会上周发表一份名为“境外置业添保障”的研究报告，报告指出当今代理若纯粹销售境外物业，毋须领牌，令买家缺乏保障，建议针对销售境外物业的代理发牌，以求加强对消费者的保障！ 笔者作为从事代理多年的业内人士，当然欢迎此措施及精神。物业投资是不少市民的投资首选，但政府于香港实施的辣招，令税费高昂及借贷率低，令不少市民转向境外置业。不过当中涉及的风险就大大不同，而且传统成熟地区，如英国、美国、加拿大及澳洲等，资讯尚算充足易明，一但涉及一些东南亚国家如泰国、越南、马来西亚及柬埔寨等等，透明度更低，制度也不时改变。 任何人都可以在YouTube发表一些似是而非的置业资讯，对大众确实完全没有保障。问题是强制发牌监管就能解决问题？发牌当然涉及考试，作用是确保从业者有足够知识，懂得如何保障消费者。但监管局现行的考试范围，全部都是香港相关的，其中绝大部分只跟住宅物业有关而已，跟境外物业销售一点儿关系也没有！此乃一大漏洞。 而且，翻看投诉人的投诉原因，根据地产监管局透露64%是烂尾，36%是租金回报保证，7%才是与代理有关的。 |
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| 李峻铭 |
2021-11-04T21:51 |
于今年在美国上市的内地龙头中介平台——贝壳找房，市值曾经超过6,000亿元人民币，其创办人左晖个人财富水涨船高，因而成为内地地产首富，比李嘉诚还要富有！ 可惜，天妒英才，左晖于今年5月20日逝世，终年只是50岁。贝壳股价也从此一落千丈。由最高近80美元，跌至只有约18美元。领导人去世，固然是原因之一，但更重要是内地一系列收紧房地产政策开始收效！“三条红线”令发展商财困停止扩张，二手指导价也令买家的首期大增，更要命的是市场相信楼价会调整一段长时间，买家自然会放慢入市，若市场调节机制发挥效力的话，业主及发展商会自然减价卖楼，交投便会增加。但内地却又有限跌令，加上内地文化，发展商减价卖楼是制造恐慌的原凶，会令之前的买家不满，要求退房的话，情况更乱。所以减价短期并不普遍，当然有财困的中国恒大集团是例外，但只属少数！结果交投大幅减少，今年固然没有“金九银十”，只有“寒冬瑟瑟”是不错的写照！大湾区9个地城市9月份一手近39,000宗，比去年下跌50%。 二手房遭受到的影响最严重的深圳，去年7月网签合约量达13,407宗的高峰，到今年9月已跌至1,765宗的交易量。 |
人民币 , 地产 , 地产 , 新股IPO , 新股IPO |
| 李峻铭 |
2021-10-28T21:47 |
最近有年轻人正在犹豫加入地产代理行列或保险代理行业，遂向笔者了解地产代理工作。笔者告诉他两者其实有很多共通处，最明显都是主要靠佣金作为回报。不过地产代理通常都有一万几千的底薪，而保险代理则大都是没有底薪。 大家都是必须善诉聆听客户需要，分析能力强，反应快自然能有更出色销售表现，不过笔者也相信，销售人员每天都会遇到挫败，能够克服负面情绪，锲而不舍地进行工作，可能是必须具备的性格！ 再进一步比较，地产代理销售的是各式各样楼宇，包括住宅、商铺、工厂、写字楼、但无论如何都是一件实物，功能也是显而易见，相对保险是卖一种保障，比较抽象。客户有没有此需要，往往要花要不少唇舌。当然，保险的消费金额可大可小。差不多每个人都是潜在客户。相反，地产入场门槛很高，要有一定经济基础或父母亲戚协助，否则，想买也未必成为有效的客户。 以往保险代理以人传人销售为主，公司主要是提供培训，教导保险经纪如何利用自己人际网络！相反，地产代理公司则开设大量门店，方便他们吸纳新客。 |
地产 , 地产 |
| 李峻铭 |
2021-10-21T22:38 |
自从特首林郑早前发表“施政报告”，建议开拓新界北部300公里的“都会区”，遂引起市场很多评论，尤其是大量土地引致楼价下跌的忧虑！ 笔者本周特意前往古洞一带视察，不难发觉周围都是荒废的渔塘、农地及湿地，但又会望到不少高楼大厦在不远处，深圳的福田及南山就近在咫尺，原来是两种截然不同环境形成强烈的对比 ！ 大家都知道近来深圳迅速发展，由市中心向东扩展，已经去到坪山区，向西北发展，也去到光明区，二区都是深圳的新界，距离已经达40公里。部分低增值的工业也搬迁至东莞或惠州。翻看地图，原来古洞跟福田只有少于10公里的距离。 可见深圳也是闹地荒，古洞地理位置非常接近深圳市中心，一旦能发展起来，将大大有利深圳的发展。何况，一向以来，香港不缺顶尖的科技人才，例如全亚洲最大的AI企业——商汤，也例如大疆，已经成为全球最大的无人飞机供应商。这些人才在香港起步，在深圳开花结果，如果香港跟深圳在北部都会区一同融合发展，前景当然是秀丽。 |
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| 李峻铭 |
2021-10-14T22:03 |
上周特首发表其任内最后一份施政报告，当中用了很大的篇幅去谈在香港的最北端建设新的都会区(CBD)。报章最吸精的标题，当然是会建成一个能容纳250万人，有90万个住宅单位的新社区，连在上海的朋友，也就此向笔者查询，如此大量楼宇供应会否拖累楼价？ 笔者向他解释90万是一个很粗略的估计，还包含了约30万个现有单位，还要分20至30年完成，七成公屋，只有三成是私楼，对楼市冲击有限！认为今次施政报告最特别之处反映港府的行事思路的改变。 这个北部都会区的土地，一向都存在，正如笔者一向强调，香港并不缺乏土地。 |
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| 李峻铭 |
2021-10-07T22:18 |
虽然美国当今通胀率已经超过5%，坊间有不少评论也在估计联储局何时收水？ 但联储局仍然强调是受新冠肺炎疫情打乱供应链所致，属于短期性！只暗示会在11月有机会减少买债，换句话下月只是将放水的力度减慢，直至明年中才能停止买债，即停止放水，至终回购债券(收水)更是遥遥无期！ 至于加息，市场上大多估计在明年底会开始加息！但笔者甚有保留，既然联储局认为今次通胀是供应链发生，由供应不足所致，加息只会压抑需求，对增加供应没有帮助，例如加息并不会令更多货车司机出现，货物堆在港口情况，也不会改善，运费仍然高企。以美国财会官员的才智，不会不明白加息于事无补。相反，以美国当今的天文数字债务，联储局不会轻易加息！另外疫情的发展情况也未完全明朗，一旦疫情再次因变种病毒而加剧，需求将进一步减少，加息自然是雪上加霜！ 所以笔者大胆估计，美国加息的日子仍是遥远的。即使美国真的在明年开始加息，相信幅度也有限，而且加息也并不代表香港一定加息。 |
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| 李峻铭 |
2021-09-29T23:21 |
上周谈这议题时，受字数所限，未能详细解释笔者观点！唯有今周再续谈！ 由于三大发展商都拥有不少农地，可能涉及“垄断”性质！农地被要求多建屋是合情合理的推断！有读者并不认同笔者上周每年8.5万伙的估计。根据市场测量师预测，若全部私人农地被利用，以一半建屋，另一半兴建附属配套，并用5倍地积比兴建的话，可以有接近60万住宅单位，超过46个太古城，很震撼的数字，好像可以立即解决居住问题！ 事实上，要多久时间才能完成涉及的农地，是问题的关键！5年的话，每年有12万伙，10年完成，每年就变成6万伙，20年的话，每年就只有3万伙！相差何其远！ 要将农地变成可建5倍的住宅地，很多配套设施需要兴建，道路、水、电、煤统统不可或缺！最要命的一定是交通！大型发展区不能单靠巴士、小巴等，必须有类似地铁的大型运输工具！以古洞站为例，只在原有铁路上建一个站，估计在2027年才建好，整条北环线需至2034年才完成，洪水桥站完成也要2030年，这些已经研究多年，比较成熟相信是最早可以提供的新地铁服务。 |
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| 李峻铭 |
2021-09-23T22:01 |
中央早前严打科技、教育行业等等垄断行为，已经令相关股价大幅调低。本周一香港地产股价也大幅下跌，原因是上周五传出中央闭门会晤香港各大发展商，要求他们协助解决房屋短缺问题，甚至被告知“游戏规则已经改变”，内地政府不再愿意容忍垄断行为！以往不少评论认为香港地产市场的垄断现象导致高楼价，一但中央政府雷厉风行打击垄断，高楼价更会消失。笔者认为这想法太简单了！ 打击垄断的终极目标是改善民生。楼价急升固然不理想，楼价急跌也会拖累经济，所以内地也有“限跌令”，规限发展商不准降价太狠！ 何况香港经济是实行资本主义的自由市场机制，即使内地也是追求“共同富裕”不是“共享富裕”，股价因消息敏感而大幅波动，势所难免。对楼价有何长远影响必须冷静分析。 “防止囤积”应该是第一件需要处理的事情，笔者估计“空置税”很快会再度提交立法会，并且会顺利通过实施！这绝对是一件好事。楼宇长期空置是社会极大的浪费，空置数量始终有限，大多数是豪宅，短期或有些压力，长期影响有限！ 另外，发展商也囤积了大量的农地，农地的开发需要政府的规划配合，不单单是发展商的责任。 |
地产 , 地产 , 科技 |
| 李峻铭 |
2021-09-16T21:36 |
“不进则退，慢进也是退”若要有效解决劏房及笼屋问题，必须大幅增加土地供应及更有效利用土地。除非政府能够采取大劈阔斧的手段，否则，笔者看不见解决的曙光！ 香港政府过往不少政策，都是兜兜转转，缺乏方向性及目标感！就以推动环保露台一事为例，早年为了改善通风及采光，先后豁免露台及工作平台的面积计入可建楼面。 |
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| 李峻铭 |
2021-09-09T22:35 |
笔者最近到访一位朋友的屋苑。发觉屋苑没有访客车位，管理员当然可以按章工作，要求笔者车辆离开，但车上有一位老人家，行动需要协助才能上楼。管理员有见及此，就安排一个业主车位作短暂使用！ 原来笔者并非唯一受益者，管理员每天都会将车辆已离开的业主车位，供有需要到访人士使用。这样做当然为管理人员带来大量工作，但却可以令业主及其访客带来极大方便！真的做到能管能理！管理得好也间接令物业增值！ 同一情境若发生在沙田第一城的话，管理员固然不会为司机提供任何协肋！相反屋苑的锁车队出名效率奇高，当司机离开3分钟后，车辆应该已经被锁上，需要支付解锁费才会放行！ 对于此类只懂执行法则不理业主真正需要的管理公司在香港却非常普遍！但这种只懂得执法的态度，并不能真正为业主谋福及利解决业主真正的需要！ 反观内地情况！由于香港跟内地封关已有年多！内地有物业的业主，都未能亲身前往处理物业各项事务，笔者也是其中之一。 |
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| 李峻铭 |
2021-09-02T22:08 |
最近，内地提出“三次分配”，目的是“共同富裕”加上仍在进行的行业监管，一下子令不少外资感到风声鹤泪！所谓“三次分配”，第一次是指税收，第二次是提供公共服务，第三次是通过捐赠慈善方式，对社会财富进行再分配！ “共同富裕”的反义词，就是“贫富悬殊”，为了改善此现象西方都有用这三种财富再分配手段，但不少富人亦可以透过形形式式的合法或非法途径去回避！令绝大部分财富集中于极少数人的手上！根据瑞士信贷银行发表的报告，全球最富有1%人口，已经占有全球财富的44%。 科技的创新，也不是人人受惠！只会有高技能的顶尖人物或公司，例如Google、Apple、Facebook、Amazon，腾讯控股、阿里巴巴等大大受益！低技术的工人，随时被自动淘汰，或被人工智能取代！贫富悬殊的程度有增无减！ 其实，历史上也曾出现上述情况，汉语有云“富者田连阡陌，贫者无立锥之地。”亦因此衍生出西汉末期的王莽变法，进行土地大改革目的也是改变“贫富悬殊”，当然大家也很容易回忆起内地在五十、六十年代的“大镬饭”制度，也令笔者想起当年回乡探亲，需要利用粮票购买食粮的日子！不过，笔者对当今中国领导人的能力，投下信心一票。 |
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| 李峻铭 |
2021-08-26T23:11 |
内地先后向互联网公司、教育行业，提出各项监管风潮，令相关股票价格大幅下跌，例如股王腾讯控股(700)也从今年初高位回落至今，累跌超过45%，市值消失逾4,000亿美元，如果连同阿里巴巴(9988)、快手(1024)及美团(3690)等公司，市值蒸发超过1万亿美元。不少外国基金公司更扬言已沽清所有中资股。 以往被认为前景一片光明的新经济股，一夜之间被描绘至万恶不赦。其实，内地政府并不会，亦不能逆转科技股的发展，相信继续欢迎利用科技去改善人民生活。只是过去一些龙头公司，滥用其垄断地位，或利用数据谋利，令消费者难以抵抗。例如迷你仓可以从客户的电脑IP知道他身处外地，即使疯狂加价，客户也难以将贮存于迷你仓的物品移走！滴滴出行最初也解决笔者回内地公干时租车烦脑，效果很好！但自从他消灭了对手，吞并了Uber之后，成为市场唯一，价钱就愈来愈贵！这类型的例子多不胜数！相信监管风潮背后，政府不会反对大家创新，令企业成长，赚取应得的利润。 |
腾讯控股 , 美元 , 科技 |
| 李峻铭 |
2021-08-19T22:22 |
反映大型屋苑二手住宅楼价走势的城市领先指数，终于在上周创历史新高，最新报191.34，超越2019年6月底的190.48高位。相对于去年底楼价上升近5%，其实以上升幅度并不算太过激烈。但香港在过去两年经历了社会运动及新冠肺炎疫情，而且去年的人口也因移民人数增加而减少了87,000人，种种不利因素下，楼价仍可以上升，证明只计香港本地的购买力已经非常强。 不利因素只能令购买的决定延后而非消失。事实上，在国安法实施后，决心留港者，只要对香港未来有信心的话，“唔买都要租”，租金是支出，但供楼可以保值，遂令准买家更积极入市。 反而，对那些想移民一族来说，如何部署却是费煞思量。就以移民英国为例，英国物业长远的升值能力，能否媲美香港固然是一大疑问，更头痛的是英国地大物博，究竟哪一个城市升值最好，对于一个香港土生土长的新移民，更是难上加难！ 如果名下有多个物业，当然可以卖出部分套现。但若果只有一个自住物业，往往令人举棋不定。 |
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| 李峻铭 |
2021-08-12T22:11 |
自从港澳办主任夏宝龙明确要求劏房、笼屋要在2049年内在香港消失，引发起市场上的热烈讨论，大都集中如何增加土地供应，以便兴建更多公屋！ 笔者认为除此之外，也应该考虑如何简化公屋重建的程序，以便加快增加公屋供应数量！据2019年经民联的《推动公屋重建研究报告》所指，只要重建19条旧屋邨，用6.5倍地积比估算，可兴建20万个单位，比重建前6.6万多出13.4万个单位。其实房委会旗下有超过19.2万个高龄公屋，楼龄都超过35年，绝对需要计划重建。但回归之后，重建所需时间就愈拖愈长，效果大打折扣！ 就以港岛区的华富邨为例，楼龄分别在51年至54年之间。现有9,200个单位，重建后增加12,000个单位，合共提供20,900个单位。政府在2014年，表示重建意向，但直至去年2020年才公布将分三期重建。第一期清拆将于2027年开始，估计整个重建计划要在2040年才完成，前前后后由公布意向到完成，未计延误也要花26年才完成！ 反观家维邨的前身红磡邨，建于1955年。 |
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| 李峻铭 |
2021-08-05T21:50 |
7月港股大幅下跌，跌幅最利害的是教育类股份，原因是中央一声令下，不少教育机构的生意受到严重打击。 其实，在内地，一直有所谓三座大山，分别指医疗、教育及住房，相关费用愈来愈高，令普罗大众受苦。在改革初期利用资本、利用市场化，去解决内地的绝对穷困问题，但在这问题获得解决之后，下一步就是解决相对的贫富差距问题！具体来说，资本主义“追逐利润”的本质，令三座大山的民生问题，愈演愈烈。内地是实施“社会主义”市场经济，当中两者的权重可以根据形势而不断作出调整！对教育行业下重药，只是大政策下的一个部署，内地有意见认为要推翻三座大山，类似的去资本化将会陆续有来。站在股票投资角度，涉及这三类的股份价值当然大打折扣！大家宜避之！ 至于大家关心的房地产市场又如何？以往投资内地房产，获利是不难的！在城市化过程中，大量农村人口涌至城市。加上基建的改善，一个在城市边缘的乡镇，3至5年间就可以变成都市的一部分，楼价自然水涨船高！但城市化已经去到一个较成熟的阶段，未来城市化的步伐只会放慢，住宅的落成量也达到顶峰，对房地产的调控手段也会只会愈来愈重！例如，对按揭的限制，推行二手房指导价等等措施。 |
港股 |
| 李峻铭 |
2021-07-29T21:36 |
这个星期市场上谈论得最热闹的，是港澳办主任夏宝龙在国安法一周年时的讲话，他明确的表示香港将会告别劏房及笼屋，财政司长陈茂波也在周末发表网志，回应要立定目标，在下2049年甚至之前“告别劏房”。他曾涉及劏房丑闻，由他去回应实在相当讽刺！ 夏宝龙还说，特区政府要每年做几件看得见，摸得到的实事，才能让市民感到幸福。他再强调任用官员的准则是想干事、要干事、能干事及干成事！这一套讲法，令笔者立即联想到国家主席习近平在2017年曾对林郑月娥的新上任班子告诫“为官避事平生耻”！似乎他们都未达标！ 综合上述讲法，中央官员已经明白香港的房屋问题，不单是土地问题，不单是规划问题，而是特区政府的官僚作风，凡事只讲求程序，但求交代，严重缺乏成果导向思想！ 由今次夏宝龙的说法，表明中央有解决问题的决心，向特区政府高官及公务员立下“投名状”，不能解决问题的便要下台！ 大家可能很关心对房价的影响！笔者认为公屋的供应量会有明显改善，因为这不涉及市场因素影响，只要中央有决心去消灭官僚作风，简化各项程序，特事特办，公屋量增加，对低价的私人物业会有较大的影响，尤其是一度热捧的纳米楼，投资价值就会大减。 |
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| 李峻铭 |
2021-07-22T22:37 |
近年发生不少电话骗案，最大一宗涉及2.5亿元。受害者是居住于山顶的90岁富婆，她去年8月收到一名自称“内地公安”的电话，怀疑她涉及内地的严重案件。为了证明她的存款并非“黑钱”，遂要求受害者将存款转至骗徒指定的户口。其实，受害人身边的工人、银行职员及女儿都曾起疑心，但她却坚持汇款。家人几经游说，她才肯前往警署报案揭发此事。 当笔者最初知道此事，也觉得匪夷所思！半信半疑！但更进一步去观察身边的事情，却发觉并非不可能！又一款例子，就是股票投资。最近在一个谈投资的WhatsApp群组内，有“谷友”问美国股票升势强劲，是否值得投资？有回覆说投资美股已经是黄昏恋！以笔者的理解是指时机已过！但发问者却认为黄昏恋是甜蜜的。既然甜蜜，当然也值得再投资美股！ 其实在物业市场，笔者也看过不少类似例子！当业主认为楼价太高，超出合理范围，便有人卖出自住物业，待楼价回跌后，再从低价回购！结果，楼价不断攀升，他每月却在白花租金。不少人仍会坚信自己是对的，楼价终有一天会下跌至他沽售价以下。 当然，也有买家不停买物业，连银行也认为风险太高，拒绝贷款。 |
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| 李峻铭 |
2021-07-15T21:28 |
笔者执笔之际，刚从新闻得知，一宗在大埔的劏房火警，造成3死1伤，包括2名分别7岁及10岁的小朋友。据报道，起因怀疑由于男女户主的感情问题，发生争执。警方以涉嫌“谋杀”及“纵火”拘捕男户主。男户主62岁，女户主42岁，两者相距20年，老夫少妻。一家四口迫在空间有限的劏房，经济环境可想而知。“贫贱夫妻百事哀”，结果造成人命伤亡，令闻者也伤心。更令人感慨的是，这并不是新鲜事，而是不断在香港重覆的社会悲剧。 劏房问题反映出香港不单只有居住问题，也同时反映出社会的贫富差距问题。社会产业过分集中，只倾向地产及金融。自新冠肺炎疫情以来，旅游及餐饮业都受到重大打击，对低收入阶层影响至大！ 刚刚政府也准备向立法会提出“劏房租务管制”的法例！法例规定租约固定为两年，租客可续租一次，加租幅度在15%内。换句话，法例保障了劏房租客有4年的租住权，也防止业主大幅加租的可能性。 香港自1921年已开始有不同形式的租务管制(租管)，可是过往租管带来不少弊病，故2004年已全面撤销！以往租管对租客租住权的保障没有限期，日积月累，令实际租金跟市场租值往往存在颇大差距。 |
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| 李峻铭 |
2021-07-08T23:20 |
笔者有见年纪愈来愈大，医疗费用也不断提高，便找保险经纪检讨一下医疗保险的保额是否足够！ 保险经纪建议最简单是买一些高额的VIP医疗保险，保额起码有2,000万元，入医院前后所有费用都会照顾到。当然保费自然也不便宜，60岁左右每年保费约3万元，到70岁更加超过10万元以上！ 经纪可能见我在犹豫，便进一步建议可以同时购买具投资成分的保单：一次过投入50万至100万元(视乎年龄)，保单的投资收益便会足够支付医疗保费！但笔者仍然不为所动。 最后，保险经纪再建议我可以投入100万元买保单之余，利用保费融资，可以从银行贷款。贷款金额可以高达原本资金的3倍。换句话，可以利用100万元买入400万元的保单。用保险公司长期回报推算，5%是目标回报，即每年估计有20万元的收益。而300万元的贷款，以当今利率(少于1.5厘)推算，利息支出每年少于45,000元，差额高达155,000元。 |
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| 李峻铭 |
2021-07-01T22:48 |
最近笔者在网络上看到一个故事挺有趣，在此跟大家分享！故事背景是农村，两家农民是邻居，其中一家的牛，经常走到邻家吃掉邻家的草，令人家增添不少麻烦。一般会有三种选择去解决：第一个是投诉，因为法据充分。吃掉别家人的草，即是霸占人家的财产，可以送官办理！但是劳民伤财。另一种选择，就是建筑一些围栏，拦着牛的去路，令它无法越界来吃草。围栏的兴建、维修等等，成本不轻！而且也令自家的风景受阻，似乎得不偿失！ 第三种选择，是送邻居一条绳。方便他把牛牵好，不会越界，这个无疑是最方便实际的办法。但有部分人觉得不合理！犯规的人不但没有获得应有的处罚，还因此获得奖励！不符合原则！如果你是邻家的主人，你又会如何处理？ 在香港现实世界，笔者发现类似的场景比比皆是。香港绝大多数人居住多层式的高楼大厦，漏水问题是常见的住屋问题。如果你发现天花漏水，你会如何处理？第一种反应，就是二话不说投诉楼上单位。第二种反应，加厚自己单位的相应部分，做好防漏工程。第三种反应，是走去跟楼上业主了解他们的情况，甚至联络工程人员令对方知道及明白漏水问题困扰到楼下单位。 在笔者的经验中，不少人会选择第一种反应，但效果远远不及第三种反应。 |
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| 李峻铭 |
2021-06-24T23:09 |
楼市于今年上半年非常热闹，住宅楼价距离历史高位仅约2%，破顶似乎只是时间问题。成交金额至本月中已达3,550亿元，较97年上半年创下的历史纪录3,750亿元，距离破顶只有约200亿元，相信今年上半年将会刷新历史纪录。 楼市旺价又旺量，作为业主当然高兴，但自住的业主可能认为只是纸上数字，但事实并不是如此。楼市大旺主要得益于央行大放水，令低息环境持续。当今港元同业拆息接近零，银行H按的按揭息率是1.3厘至1.4厘左右。反观两年前，不少业主见P按跟H按息率差不多，选择较稳定的P按，现行实际息率为2.5厘，比H按息率高。业主可在罚息期届满后选择用H按。以每100万元计，30年分期可以将供款每月省回约550元。500万元贷款就每月省回2,750元！转按虽然涉及律师费开支，但银行也会有现金回赠给转按业主。现行一般有1%，500万元贷款就有5万元。而转按律师费不足1万元，“除笨有精”！ 另外，更进取一点的业主，更加可以藉楼价高位的机会，加按套现。获得额外资金，当然可以再投入物业市场。买住宅的话，就可能涉及15%的从价印花税。所以不少业主会考虑投资境外物业，尤其是英国及大湾区，均为现今的热门地区。 |
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| 李峻铭 |
2021-06-17T22:25 |
2021年“躺平主义”在内地兴起，源于4月17日百度的一则帖文：“躺平就是我的智者运动。只有躺平，人才是万物的尺度。”躺平主义的主调是“不工作、不买楼、不结婚、不生小孩、不消费”、“维持最低的生活水准，拒绝成为别人赚钱的工具与剥削的奴隶。” 这种心态十多年前在日本已经出现了！日本着名经济评论家大前研一曾着《低欲望社会》一书，描述日本年轻一代为了避免办公室政治、下班后的应酬、无限的加班，改为御宅族，只蹲在家中工作，或只找便利店兼职等非正式的简单工作。由于只能赚取微薄的收入，唯有减低自己的欲望，以减低消费！ 日本经济随着九十年代泡沫经济崩溃进入漫长的调整期，人口又不断老化，对此种消极文化，并没有对社会带来重大冲击！相反，国内政府及普罗大众，正为超越美国、成为世界第一而不断努力！这种躺平主义的出现，对经济增长、社会脱贫，都带来负面影响。所以官方口径及主流媒体也对“躺平”展开了批判！ 至于香港，年轻人想“躺平”也不轻易。除非父母提供居所住在家里。否则，单单居住支出，已令你必须努力工作！所以，最低限度是中产之家，才有资格“躺平”。 |
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| 李峻铭 |
2021-06-10T22:42 |
2008年金融海啸，美国联储局的资产负债表，只有约2万亿美元。经历数次QE(量化宽松)后，在2015年增至4万亿美元左右。今次新冠肺炎疫情令全球央行再次疯狂放水，联储局资产在去年7月已增加至近7万亿美元。估计到今年 Q4(第四季)，更会超过10万亿美元。这不但推升全球大城市的物业价格，也再次掀起加密货币的热潮！ 林林总总的加密货币，当然以比特币(Bitcoin)为主，全球只有2,100万枚比特币。以每枚约5万美元计算，市值跟Google、Amazon、Apple等等美国科技巨头不相伯仲。参与买卖的用户也不只是私人散户，根据罗兵咸永道会计师事务所(PWC)一份报告指出，截至2020年第一季，投资于加密货币的对冲基金已有 150间，推论当中48%是家族办公室，42%是高净值个人。 |
美元 |
| 李峻铭 |
2021-06-03T22:55 |
翻查公屋轮候册数字，截至3月底，共有25.38万宗申请。即使删除10.05万宗1人申请，一般公屋申请也有近15.33万宗，而政府指出平均轮候时间为5.8年。 而上月底，房屋委员会公布过去一年度，即2020年4月至今年3月的公营房屋实质建屋量，创下10年新低，出租公屋仅建成6,261个单位。如此低的建屋量，加上5.8年的轮候时间，似乎是天荒夜谈！不禁令笔者好奇，于网上查找资料去解开疑团。 政府网页的数据告诉大家公营房屋供应不断增加。最近的五个年度(2015至2020年)，总建屋量为84,900个，比上五个年度(2014至2019年)的80,100个，多出4,800个，表面上感觉不错。但若大家仔细观察，84,900个供应中，包括资助出售单位，合共18,000个单位。换句话说，出租公屋只有66,900个，平均每年新增出租公屋供应只有13,380个左右。 大家不要忽略，公屋有不少“重建计划”。即每年都有旧型公屋被编排，具体数量有多少呢？政府很少公布！但必须计算所有清拆数字，才能得到确实的新增供应量。 笔者在一份政府回应立法局议员的提问文件上，找到过去十年，每年出租公屋的总存量。 |
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| 李峻铭 |
2021-05-27T22:18 |
上周贝壳找房(以下简称贝壳)及链家创办人左晖突然去世的消息，震动整个业界。“2021新财富500富人榜”于本月13日发布，左晖以2,220.3亿元人民币的财富，压倒所有内地发展商传统大亨，以地产中介的身份成为内地房地产新首富。在香港有KOL更比喻此为“施永青财富多过李嘉诚”，完全不可以想像！ 左晖财富急升源于贝壳在美国上市，市值已达到4,500亿元。长江和记实业(001)股票市值只是约2,345亿元，内地发展商中国恒大(3333)市值约1,400亿元。贝壳经营模式被看好，才有这么高的估值。 内地房地产中介在2000年开始起步，最初运作模式是参考香港地产业界。但自 2010年提出“真房源”策略，令链家突围而出，左晖坚持要做难而正确的事，并且只聘用新人任职，挂除行业固有恶习。链家逐渐形成自己独有企业文化，也因而成为北京最成功地产中介，经他们成交的北京二手房，市占率超过 50%，实在是一项惊人的成绩。 2014年开始，链家开始为全国发展布局，而笔者公司有幸当年与全体经理到北京交流，得到左晖“左右手”练一刚及其同事热情款待。 |
人民币 |
| 李峻铭 |
2021-05-20T20:59 |
上周，梁振英在其Facebook帖文，建议利用位于大榄郊野公园不超过100公顷的边陲土地(占千分之二郊野公园面积)，以兴建2至3万个居屋单位。他更进一步建议，居屋售价在不收地价、只收回开发土地及楼宇的建筑成本的前提下，以实用面积计算，每方尺划一作价6,000元。凡香港永久居民，而不拥有香港住宅物业的家庭均有资格申请！ 帖文中也提及他在任特首时，曾邀请香港房屋协会进行生态及技术研究。但林郑政府却在2019年中止相关研究。有评论指这是梁振英为下届特首选举而作的宣传战。而林郑政府也不敢怠慢，发展局在同一天公布，根据《收回土地条例》，收回三组地块内的私人土地，作兴建资助房屋之用，并预计提供约1,600 个单位，更指出在2019至2021两个年度间，当局共收回约90公顷土地，远多于前5年收回的20公顷土地。难怪坊间有人认为特首战已经提前上演！ 历任特首都会指出房屋问题乃施政重点，于选举时更以一大堆政策作政纲！但当选后能真正落实的往往寥寥可数。房屋问题不但没改善，甚至愈来愈严重！作为政府，立法会是一个很好的挡箭牌。但自从选举制度完善后，政治气候转变了。 |
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| 李峻铭 |
2021-05-13T20:05 |
上周本栏提到不少移居英国的香港人，都为了税务问题，而卖出了香港的资产，尤其是房地产，文章引起了不少回响及一些质疑！ 有些意见认为居住于英国多于183天才会成为税务居民，才需全球付税，所以应该有足够时间慢慢处理资产。而根据当地会计师意见，如果你在同一个课税年度，居住于英国多于183天，就一定会被税局定为税务居民，但少于183天亦并不保证可以豁免。 其实居住日数只是被定义为税务居民的其中一个考虑因素，而且每个人的实际情况也不同，不能一概而论，所以税务的问题还是找专业人员处理，便更稳妥。 除了税务是移居英国的重中之重外，其实大家在YouTube也可以看到不少因移居带来的困难琐事，而其中一项，大家避不了的仍是居住问题！ 不少利用BNO Visa移民的港人，其实对英国并不了解，所以一直未决定在甚么地方定居，希望先租后买，更希望短租物业，方便在多个城市及地方体验后，才作出决定。但事实上，在英国赶走租客是件困难的事，所以业主对挑选租客亦很严格，一个无固定入息、只想短租的香港人，肯定不受业主欢迎。结果他们只能在Airbnb或者环境不理想的劏房居住。 |
地产 , 地产 |
| 李峻铭 |
2021-05-06T22:19 |
一篇来自“亲子王国”论坛以《为咗层楼患上抑压》为题的发文，成为近日网上热话。文中描述一对夫妻，育有一子，于十多年前以180多万元“上车”，直至两年后以300多万元卖出。卖楼后一直租屋，其间搬了数次地方后，已感到身心俱疲。估计由于夫妻二人一直不肯承认自己当初的“错误决定”，认为楼价终有一日会下跌，结果夫妻二人先后患上抑郁症，亦需靠抗抑郁药控制。这种“上车后、落车、望楼价下跌再上车”的情形，在现实生活中是屡见不鲜。但现实上，专家也很难确定楼市的走势，何况自2008年各国大量“放水”的情况下，楼价不断破新高，大幅下跌的情况亦未曾发生。 除了上述“赌博性”的卖楼原因外，在生活需要的层面上，也有卖楼的需要。例如家庭成员多了，需要更大活动空间，那是换楼的需要。当今银行贷款政策非常严格及僵硬，大部分业主都需要先卖出自住物业，银行的压力测试才能通过。当前最大的风险是卖楼后，与购买新物业前的日子差距，一旦日子拖延太久，楼价又不断跃升，业主自然大失预算了。往往又觉得楼价升得太高了、太快了，逐渐产生先租后买的念头。 |
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| 李峻铭 |
2021-04-29T22:25 |
最近英国、澳洲、加拿大都不约而同为香港居民提供特殊移民途径，令香港又刮起一阵移民风潮！作为地产代理，也发觉不少业主为了移民，而决定出售其在港的物业数目明显比过往为多。据彭博估计今年香港将有约13,100至16,300户家庭，利用BNO Visa移民英国。如果全部业主都卖出其物业，数目可达1,500亿元！ 由于英国有资产增值税，一旦移民至英国，便极有可能被定义为英国的税务公民，全球的资产升值都需要纳税，而且更要命的是资产升值幅度是根据当年最初购入价作基础，例如物业早年购入只是100万元，当今可能升值至800万元。物业升值了700万元。税金就是700万元乘以税率，税率是18%至28 %，数目非常可观。所以不少英国的税务专家都会建议业主移民前将物业沽出，避免缴纳高昂的资产增值税。除了物业外，其他资产包括股票、债券、黄金、生意等等，都是同一道理。一句术语叫“All Clear”，移民前要将全部资产沽出才绝对安全！ 不过，不是每一个人都愿意沽出香港的全部资产。而一些做生意的老板，结束或沽出其生意业务，也不是一件容易的事。 |
地产 , 地产 |
| 李峻铭 |
2021-04-22T22:33 |
一位刚毕业的年轻人最近加入笔者一间位于豪宅区的分行，由于地区关系，该分行大部分物业交易额都是2,000万元或以上，对于没有社会工作经验的年轻人来说，困难自然不言而喻！新人关系，他主力从事租务的生意，两个月过去了，结果促成三宗租务成交，并成功将一名租客变买家，更促成了一宗买卖！在豪宅区的分行，即使有经验的同事，一年半载才促成一宗买卖，也是司空见惯。以新人来说实是难能可贵，更重要的是成功并非侥幸！他斗心极强，绝不放过任何机会，遇到不明白的也死缠烂打、不耻下问、向有经验的同事取经、弥补自己经验不足的缺点。当然，年轻人从小就在网络世界生存，对网络营销更加得心应手，善用自己的优点，自然不愁生意！ 其实，这种现象并非说分行独有。公司内每年每月都有不少新人入职，新人缺乏经验及知识，但有心态及冲劲，旧人往往也因缺乏心态，结果愈做愈差，甚至离开公司、离开行业！新人并非每个都能成功适应，但每年的“最佳营业员”头 20 位，有三分之一都是入职未够两年的新人！能够持续换血，才是生存之道！ 站在公司层面上，也是必须与时并进。 |
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| 李峻铭 |
2021-04-15T21:56 |
最近笔者在网上讨论群组，见年轻人在讨论应该等租住公屋好，还是努力储首期、买私楼，哪个选择是最好？ 笔者第一个反应是，当然是买私楼！可能因为从事地产代理业多年，有利益偏见！更有可能是创业的第一桶金，便是靠卖楼套现。如果当年不是及早置业，也没有今天的事业！所以买私楼，最大的好处自然是拥有自己的资产，而且长远跟通胀挂钩，可以保值！在当今资产主义下的香港，似乎是必然的道理！ 但赞同租住公屋的人士，就认为一间自住的物业，即使如何升值，也没有太大意义！物业的价值只是纸上富贵！但为了置业，付出的代价却很大。一间600万元的物业付一成首期，在当今低息的年代，每月便要供款约22,264元。 假设家庭收入即使是5万元，扣除供款、管理费，差饷及地租等等杂费，还未计要交税！可用支出只余下2万元左右。 但若放弃置业的念头而轮候公屋，一个300方尺、3至4人居住、位置新界的公屋租金大约由1,870至2,470元不等。公屋3人家庭的收入限额是24,410元；4人家庭的限额是30,950元。扣除租金后，可用支出比买私楼更多。背负着供楼压力的一族必须有 5万至6万元以上的工资才足够，工作压力自然大，天天怕公司裁员减薪。 |
地产 , 地产 |
| 李峻铭 |
2021-04-08T22:15 |
2021年首季刚过去，反映住宅楼价的城市领先指数报180.33 点，比去年底的 176.22点，上升2.3%，升幅并不明显，但成交宗数却大幅上升！今年首季一手住宅成交3,669宗，比去年同期的2,262宗上升62%。而二手住宅成交宗数为 14,923宗，比去年同期的8,537宗，飙升74.8%。由于成交量大升，也带动佣金的上升，中原地产及笔者公司所获的首季佣金，也同时破了历史新高！ 过去两年，香港楼价都是窄幅上落，在170至180点之间运行。今季上升至 180.33点，已经算是一个突破。这种形势与全球放水，及各国大城市楼价都大幅上升的背景下，香港住宅楼价无疑是太弱势！也令不少人怀疑香港住宅楼价是否已经见顶？ 最近笔者也留意到网上有一篇《七大冧市因素》的贴文！七大因素包括：一，人口减少；二，信心危机；三，港人大量外移；四，内地买楼客源大减；五，货币供应；六，住宅供应大增；七，承受力已达极限。 文中提及的一些因素，无疑是真实的写照，也反映香港楼市的困境，但大部分因素都只有短暂影响，并不具长远影响力。例如：死亡人口4.98万，比出生人口的4.31万，死亡人口比出生人口多出6,700人。 |
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| 李峻铭 |
2021-03-30T14:51 |
近期政治上，中央人大通过修改香港立法会的选举办法，立法会议员将增加至 90人，并通过由选举委员会、功能团体及分区直选三种方法产生。选委会将选出“较大比例”的立法会议员，具体人数还在讨论之中。但目的很明确，就是贯彻“爱国者治港”的精神！ 过往，在有关土地开发的重大决议上，都有不同的持分者反对。结果填海受制、新界棕地处处，闲置土地往往“晒太阳”以10年计，也未能发展。香港政府的办事能力，在中央的眼中，就是“议而不决，决而不行”。而香港官员的辩解，当然是他们处处受制于立法会。 今次中央动手做“大手术”，以后立法会由“爱国者”控制 ，必然会配合政府的施政方针。政府官员必须交出功课、交出政绩。 3月初，主管港澳事务的国务院副总理韩正在“两会”与港区人大代表会面，就提出“社会要安定，房屋问题需解决。”社会上有不少评论都认为，2019年的社会事件不少年轻人因居住问题而对社会产生怨气，因而被煽动继而“武斗”。 众多施政问题之中，房屋问题无疑是“重中之重”。 |
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| 李峻铭 |
2021-03-18T22:45 |
上周笔者以投标形式购入马鞍山新盘Silversands一个顶层连天台的特色单位，有报章以破新高价来形容此次交易。事实上，马鞍山另一个楼盘峻源去年有特色单位以8,480万元成交，面积达2,677方尺，尺价约为31,677元，这才是历史新高！ 当然笔者购入的单位以尺价约31,028元成交，也绝不便宜。为甚么高价入市？这成为本周经常被问及的问题！ 笔者现在居住于清水湾，一栋三层高的洋房，每天经常要在屋内上落楼梯！随着年纪愈来愈大，渐渐感到吃力。所以一直想找一个一层过的大平层，供退休后之用！由于内子有种植的嗜好，所以有花园或天台，才是理想之选！要具备环境优美、景观开扬、交通及购物便利等等条件，实际并不容易！ 虽然Silversands的质素确实符合本人的要求，但价格一直是阻力。销售部同事不断游说物业因属楼花，未能提供现场实景参观。 |
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| 李峻铭 |
2021-03-11T23:19 |
上周末运输署重新举行新春车牌拍卖会，当中单字一个“W”成为场内焦点。拍卖前，市场估计拍卖价会超过1,000万元。结果竞争比想像中激烈，价格不断被抢高，最后以2,600万元创历史新高成交！ 之前纪录是“28”号车牌，在 2016年以1,810万元成交。而单字“V”也只是 1,300万元成交价。“W”有人认为象征“Winner”；当然也有人打趣地说代表“Wok”(粤音：镬)；也可代表“Worse”。但无论如何，这个特别车牌，肯定是富豪级的身份象征！这跟楼市相似，家住在中半山，说明业主已经不是一般打工仔，是富有阶层的象征；住在山顶区更是富豪级。另外，发展商近年不断打造特色单位，也是为业主营造高人一等的感觉，价格自然水涨船高！ 据笔者于拍卖会现场的朋友转述，当投标价高于1,500万元时，只余下三位左右的竞投者。最后2,000万元以上，更是最后二人之争。物以罕为贵，幸运车牌数量有限，高价成交是供求不平衡的结果。这又跟当今的楼市情况差不多，政府的土地供应长期不足，令楼宇供应远远追不上需求。 |
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| 李峻铭 |
2021-03-04T22:52 |
新冠肺炎疫情于去年春节开始大规模爆发，到现在疫苗开始接种，刚好整整一个年头。笔者上次外游离港是2020年的2月份。换句话，香港的旅客也消失了整整一年。 旅游旺区店铺十室九空，可能太夸张，但吉铺多过营业中的店铺，也是所言非虚。 问题是当疫苗广泛被接种，大部分人都可以重新从事各式各样的商业活动，工商物业的租金及售价，又能否回复疫情前的水平？疫情加速了互联网的威力，会议固然可以透过网上进行，讲座、授课的观众群，更可藉网上推展至外地，不需要受到地域或场地的容量限制，反而有所得益。 所以写字楼的需求，肯定大大减少。据报渣打银行也计划大幅减少租用面积，更多部门实行在家工作。不过，笔者觉得中环一线写字楼的影响是短暂，租金回落是无可避免。但疫情后内地公司必会继续落户香港，尤其是中美的角力，香港在金融业的角色，仍然无法替代。金融业利润高，要“靓地址”见客，优质位置自然吃香。相反，二、三线写字楼的租客，考虑成本效益更敏感，影响或会更大！餐饮业以往是商铺的主力租客，在限聚令的影响下，外卖成为餐厅的救命草。 |
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| 李峻铭 |
2021-02-25T23:00 |
刚刚跟一位亲友谈起外地置业，他跟笔者吐了不少苦水。原来他3年前在中山投资一个住宅楼花盘，现在已经入伙，并取得房产证。他一心以为可以出售获利，向代理查询时，才发现他当年是高价入货。3年过后，市价跟3年前差不多。更要命的是，他早年在中山已经拥有一座别墅。这个物业就不是他在中山的唯一住宅，丧失了税务的宽免资格。即使售出，税率可能达到楼价的20%。 笔者亲友更祸不单行，他在中山也购入了一个商铺，却变成了烂尾楼。产权出现问题，收不到房产证，又收不到合约上订明的租金，结果要到公安报警。据网上新闻报道，公安已经拉人，等待法院处理，但资金能否取回，机会似乎就很渺茫。 上述发生的置业悲剧，非内地市场独有，在英国也发生多次类似案件。作为一个普通市民，很难去分辨那个项目会出现问题！这个应该是代理的责任，在销售一个项目前，尽责审查是重要工作，可惜在香港从事海外物业，无须领牌，当中代理公司质素也是良莠不齐。除此之外，代理在整个买卖流程中，也担当很重要的角色。由处理合约、贷款申请、收楼验楼、家私装修、出租管理等等。工作繁重，当中还涉及很多法律及税务知识，一个诚信可靠、负责任的代理，可以令整个流程畅顺。 |
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| 李峻铭 |
2021-02-18T21:39 |
牛年刚至，在此恭祝各位牛年身体健康！心想事成！生活愉快！在新春期间，大家都不约而同会评估一下牛年的楼市走势。 牛年的特点是小阳春提早来临，所以在新春期间，无论一手或二手成交都比往年显着增加！这跟新冠肺炎疫情导致香港人无法外游、唯有留港消费，不无关系！也令到市场上的评论一致向好！乐观者甚至估计住宅楼价今年可升高达15%。 笔者也不反对，在全球各国央行大力量化宽松的背景下、疫苗又开始注射、经济即将重启的乐观情绪，有助进一步推高资产价格的预期！ 不过，笔者也要提醒大家，香港的情况并非一面倒乐观！除了经济因素，政治形势也是影响楼价的重要因素，尤其是BNO签证移民会令多少港人移民？又会令多少物业被抛售？以上因素都会令住宅楼价有重大影响。 根据英国内政部的估计，大约有32万人会在未来5年计划移民英国。因为有资格申请BNO的人口有290万，若连同直系亲属，可以高达540万人移民。以蓝黄四六比例计算，便有324万人有机会考虑移民，估计真正会落实的又不会高于10%，即有32.4万人左右会落实移民。 以32.4万人计算，平均3个人一个家庭，5年内共有10.8万个家庭移民，平均每年有2.16万个家庭。 |
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| 李峻铭 |
2021-02-10T22:53 |
本文见报时，牛年转眼已到，笔者先向各位读者拜年，祝愿牛年新冠肺炎疫情早退。各位都身体健康，生活重回正轨，投资得心应手。 回说上星期笔者提到股市出现“散户大战巨人”的 GameStop(NYSE：GME)大挟仓事件。再过了一星期，GME上周五收市价已经跌至63.77美元，比最高峰 483美元只余下13.2%。在高位即跌了86.8%，不少评论也怀疑今次实情是大户对撼，只是不少大户化身为散户，令事件更浪漫，也吸引了不少散户参与，结果一旦收手不及，相信不少散户也已招致损失！ 至于楼市，似乎并没有受到股市的大上大落所影响。往年一旦踏入春节假期前后，一方面大批港人出外渡假，同时，留港人士也要准备过年的聚会、购买年货、布置家居等等因素影响，所以睇楼活动难免受到影响。 但今年明显不同，疫情令绝大部分港人留港消费，睇楼活动及成交宗数也没有减缓下来。据报道，上周末十大成交屋苑二手成交也达20宗左右。 连一手发展商也极少在春节时开售新盘，今年却又破例，差不多每个周末都有新盘开售。上周末更有四个盘同时发售。观塘安达臣道全新项目上周日开价，并预计在本月20日(年初九)进行首轮销售。 |
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