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| 汤文亮 |
2022-01-26T15:06 |
当纳米楼在大约十年前推出时，很多人不明白政府点解会容许地产商建哪些住唔到人的纳米楼。唯一可以解释就是满足香港人做业主虚荣心，如果面积300至400方尺，恐怕不少香港人无力上车，其实，政府是有难言之隐。当时政府土地供应不足，令到地产商无法提供足够供应量，唯有默许地产商削足就履，将单位愈起愈细，最后出现只可以容纳一张牀的纳米楼，当时是没有办法中办法。但我始终觉得政府是欺骗了市民，买了纳米楼的人不但欠上一笔债，而且得物无所用，并浪费了自己的丁权，始终会有被淘汰的一日，估唔到要等十年咁耐。 有所谓迟到好过冇到，政府失惊无神唔准起280方尺以下住宅单位，有人觉得政府无必要这样做，让地产商自行决定，不用扰乱香港自由市场。笔者认为政府这样做亦是无可厚非，当日土地供应不足，默许地产商起纳米楼，今日土地供应比较充裕，稍为规管纳米楼亦是好事，毕竟纳米楼已经完成了历史任务，功成身退是最好的结局。 |
地产 , 地产 |
| 汤文亮 |
2022-01-18T22:31 |
新冠肺炎疫情风云再起，令到政府立刻禁止晚上堂食，估计这个禁令要等到春节后，甚至过了元宵节才会解封。有人归咎于国泰航空机组人员不遵守防疫入境政策，亦有人归咎于生日派对，姑勿论如何，事情已经发生，大家应该集中讨论如何补救，而非追究责任。我阿嬷话，鸡春咁密都会哺出仔，几严密的抗疫政策，终会有被攻破的日子。 很多人不明白，香港并没有采取与病毒共存，点解香港市面仍然如此兴旺，经济没有明显地转坏，比不少采取与病毒共存的城市繁荣，究竟有甚么良策。 我认为今次金管局在抗疫方面应该立下首功，一个唔起眼，睇落作用不大的政策，帮了不少香港业主，如果没有这个政策，相信有不少业主要卖楼求存，这个政策是还息不还本，令到供紧楼的业主每月可以减少一半供款，尤其是做紧生意的业主，手头比较松动，不用结业或者炒人，对于私人业主亦是一件好事，即使暂时失去工作或者收入减少，都可以捱得住。 |
国泰航空 |
| 汤文亮 |
2022-01-12T15:45 |
有一向睇唔好香港楼市的老友话，最近又有人劈价卖楼移民，将沙田第一城一个280方尺单位劈价10%卖走，证明香港冇前途。我经常认为劈价卖楼的新闻没有甚么意思，只是业主将叫价大幅提高，根本脱离市值甚远，如果真的是要卖楼，一定要大幅减价，报道就会说有业主劈价卖楼。 不过，今次劈价卖楼的新闻应该掉转嚟睇，就算卖楼移民，所卖的亦只不过是三、四百方尺单位，对市场没有指导性作用。如果卖楼移民的人讲紧是买千几二千方尺单位，情况又唔同。而事实上移民多，卖楼移民的人不多，亦不会有业主因为别人卖楼而卖楼，所以楼价没有受到影响。 我认为整件事未必关移民事，只是物业代理吸盘手法，由于放盘的人不多，物业代理话有业主劈价卖楼，希望那些打算移民的人早日卖楼，他们就可以增加盘源。如果太多人卖楼，物业代理反而会搵一些业主提价卖楼的个案，希望打算买楼的人早日下决定，唔好揸个价揸得咁死，最后是追价买楼。 |
港楼市 , 港楼市 |
| 汤文亮 |
2022-01-05T14:46 |
金管局早前发出通函指会做调查，如果可行，以后物业买卖的按揭款项以及余额，将由银行直接过数，避免无谓损失。原因是较早前有律师楼被接管，损失过亿元，估计将由保险基金赔偿，至于可不可以由银行直接过户到业主户口，当然可以，不过有很多人不喜欢。 首先是大律师行，他们的信誉较好，如果是大单交易，无论是业主或者买家，不少买家都乐于委托他们，如果款项由银行直接过数，大律师行的优势便会失去。而事实上，有买家是不愿意聘请大律师行，收费较贵是其次，大律师行有的是坚持，即使交易不成都要坚持，到最后买家可能捉到鹿脱唔到角。 有老友曾经问我，公司有咁多超过10亿元买卖，点解只用一间中型律师行，唔用大律师行，是很危险，老友不明白，一单交易是关乎买卖双方，以及买卖双方律师，买卖双方是没有问题，但买卖双方的律师是很麻烦，如果在买入时我用一间大律师行，一定会有诸多要求，不能说他们是错，但做物业买卖，讲一胆二力三功夫，没有胆量，就唔好做买卖。 |
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| 汤文亮 |
2021-12-29T15:19 |
在我学师的时候，与一个租客商谈续约，全部条件亦得到双方同意，但租客迟迟不肯签新租约。到了最后的一日，租客要求大幅减租两成，否则就立刻迁出，我收取租客要求之后立刻向老板报告，老板虽然只大我几岁，但经验丰富，立刻叫我答应租客要求，同时话晚上请我食饭，我心谂，今次大镬了，唔通食无情鸡。 晚上去上海总会食饭，老板叫了回锅肉，据我所知，回锅肉是四川菜，上海总会未必做得好。但老板叫这个餸一定有他的目的，他说，如果今日唔答应，租客一定走，咁就冇仇报，续了约，两年之后大家倾续租，只倾不签，到最后一日才大幅加租两成，这招叫回锅肉。如果今日让租客走了，即是连肉都唔要，又点能够做成这味回锅肉。我知道老板咁犀利，以后唔敢跳槽，因为老板一定答应我加薪要求，但在适当时候就会炒了我，这是职场上的回锅肉。 有收租老友同我讲，他很辛苦才等到一个租客攞米芝莲，知道租客可以承受，可以大幅加租，加租没有问题。 |
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| 汤文亮 |
2021-12-22T17:58 |
有老友问我明年楼市走势，我话有咁多人装修自己层楼，楼价又点会跌。因为大多数业主都不会在大装修之后，将自住单位出售，如果出售只会做一些简单装修，在大装修后就算卖楼，要价都会高一些，做成楼价上升的现象。 有人认为在新冠肺炎疫情下，物流送餐才是最旺的行业，有排都未轮到装修业。这点我也同意，不过，物流送餐很容易可以吸纳到新手入行，但装修就不是那么容易，做来做去都只是几千人。如果不是有疫情，不少装修工人会从内地来港，现在只靠香港本土师傅，如果不是有多少面子又出得起钱，千祈唔好现在装修，因为随时有机会烂尾，最好等疫情过后，装修工人供应稳定才考虑装修，简单讲，装修行业旺，地产唔会差，唔需要大条道理去解释。 |
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| 汤文亮 |
2021-12-14T22:43 |
现在有不少评论员已开始预测明年楼市，大多数认为约有5%至8%升幅，至于今年楼市则很少评论员谈及，理由很简单，就是在年初时，新冠肺炎疫情仍然在炽热阶段，疫苗亦未全面开发成功，而且英国又开放持有BNO的香港人可以入境做准移民，移去英国长住的人，卖楼就免不了。在疫情阴霾，楼宇供应太多下，大多数评论员都认为今年楼市下跌一成以上，甚至有个别评论员认为楼价最少泻三成，但到了年尾埋单计数，中原指数不但没有下跌，甚至有机会创新高，试问又点会有评论员提及今年预测。 至于明年楼市，如果只是预测上升5%至8%，笔者认为略嫌保守，上升一成以上比较合理，一定会有人问我是从那个角度预测楼市将升一成，抑或只是乱猜乱估。其实是有根据，政府推出辣招印花税只有一个目的，就是唔想楼价上升，但如果有人宁愿俾辣招税都要买楼，老实说，辣招税是很劲，内地人买要三成楼价，就算是香港人买第二个住宅单位都要俾15%，如果不是极度睇好楼市一定唔会做，而今年大约有三千多宗辣招税，换句话说，楼价在某些人来说仍然偏低，单是这个因素就会令楼价上升。 |
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| 汤文亮 |
2021-12-08T16:27 |
有老友话应该早听我讲，强迫餐厅员工打新冠肺炎疫苗，咁就会搵多好多钱。当日老友叫餐厅同事去打疫苗，得到结果有一半人宁愿被炒都唔肯去，老友唯有顶住，最后都是冇办法，唯有炒了几个伙计。很奇怪，其他本来话唔去打疫苗的伙计都立刻去打疫苗，餐厅可以由B转C，生意立刻做多咗，业主见餐厅由B转C，主动减租半年，大家共渡时艰。 老友唔明白点解业主会减租，其实理由很简单，业主并不是不与租客共渡时艰，但租客亦要履行本身责任，如果唔B转C，变相做少很多生意，代表租客未尽全力，冇理由要业主分担。所以，政府强硬要餐厅员工打疫苗，其实是帮了餐厅老板、员工甚至业主，大家如果每一件事都用政治眼光去审查，蚀底的都是自己，那些本来宁愿唔做都唔打疫苗的员工，最后都会打疫苗，因为唔打疫苗，真系冇人请。 |
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| 汤文亮 |
2021-12-01T15:24 |
有老友话，内地楼市转强为弱，楼价下跌，某些省市已推出限跌令，如果香港楼价下跌，香港会不会推出限跌令？ 老友可能对香港楼市不大了解，以为限升令是限升，限跌令是限跌，其实，限升令具限跌令功能，所以香港政府毋须推出限跌令，政府在近十年所推出打击楼市辣招，连同金管局的逆周期措施，大家都认为这是限升令，但限升令执行得非常成功。即使楼价下跌，大部分业主都没有财政压力，没有必要卖楼，况且只得一个自住单位，唔买都要租，租楼的花费更大，又替别人供楼，所以，只得一个单位的业主除非迫不得已都唔会减价卖楼，限升令父兼母职，有限跌令功能，政府又何须推限跌令。 其实限跌令未必是对地产商或者业主有利，因为有一些愿意大幅降价卖楼的业主或者地产商，他们的确是有需要，但如果因为有限跌令而卖唔出，损失可能会更大。结果不但会被银行收楼，甚至可能欠上一身债，他们唔怨政府又怨边个。所以，政府的确不用推出吃力不讨好的限跌令，注意楼市升势，适时推出限升令就可以。 |
内地楼市 , 港楼市 , 港楼市 |
| 汤文亮 |
2021-11-24T17:24 |
有老友不明白点解我管理几百亿元物业资产，还有闲情逸致写一些无无谓谓文章，仲搞到Facebook封了我的帐号，不如留多些时间去应酬银行家。我话写文章除温故知新外，还可以消磨时间，我是管理几百亿元资产，而不是几百亿元债务，所以不需要应酬银行家。但我会对银行家说，我并不是不应酬他们，但要应酬更重要的人物，就是我的租客。物业能够租出，才能还钱给银行，银行家大多数接受我的解释。大家可能唔知道，银行家的自我保护意识是很高，你无端端应酬佢，他们反而担心你的贷款有问题，与银行家交往同防疫一样，保持适当距离是最好。 很多投资者见楼市畅旺，而自问与银行家的交情非浅，在利的诱惑下，少不免乘胜追击，手上物业资产愈多，借贷比率愈高，这其实是非常危险。因为物业价格可升可跌，就算监管制度如何完善，楼价亦随时可以下跌两成，在楼价上升时借钱买楼，结果是资产愈多，借贷比率愈高，万一楼市调整，交情非浅的银行家变成交情非常浅，投资者随时候陷入财困，其实正确做法就是愈多物业，借贷比率愈低，或者会有很多人话太保守，但保守总好过因财困而头痛，许家印就明白个中道理。 |
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| 汤文亮 |
2021-11-16T22:06 |
如果美国未能适时降低关税、减少派钱以及开放港口，让货物尽快上超市货架，通胀是无可避免。有人话买楼可以抗通胀，似乎冇错，其实是错到不得了。通胀最大隐忧是负资产增加，日本迷失30年就是因为日本人买楼抗通胀，导致日本楼价急升，一代人基本上不能还楼宇贷款。当时日本流行的是三代供一层楼，随后美国用广场协议，令日圆大幅升值，随之而来的，就是日本本土物业资产价格大幅下跌，那些三代供一层楼的人就惨了，现在一般人都怪美国的广场协议令日本迷失30年。但德国也有类似的广场协议，又唔见德国迷失30年，所以，日本人千祈唔好怪美国人(他们亦不敢)，要怪就怪自己误信买楼可以抗通胀。 买实物抗通胀似乎是一个物质不变定律，但是还有一个条件，就是不能借钱，或者借太多钱，因为大家沉醉买实物抗通胀，譬如买楼，楼价必定上升。如果借钱不多，基本上是一个正确做法，但很多人认为楼价必升，以非常高的杠杆借钱买楼，在群情汹涌下，楼价的确上升，似乎证实了买资产抗通胀是正确的，于是继续用高杠杆买楼，最后变成不是买楼抗通胀，而是借钱抗通胀，为抗通胀的人埋下隐忧。 |
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| 汤文亮 |
2021-11-09T22:04 |
有楼神同我讲，以往每一次开盘之前都胆颤心惊，唔系怕卖得唔好，而是怕卖得太好，唔觉意一Q清袋，即时的确会受到老板嘉许，但当老板稍后想深一层，就会觉得一Q清袋是因为售价太平，老板是不会理会售价是否是由他决定。总之，负责卖楼的楼神就要孭这只镬，老板心情好可能只是责骂几句，如果心情唔好，楼神随时会被炒鱿，这是新楼盘开售时的鱿鱼游戏。 本来一Q清袋是地产商梦寐以求的事，但唔知几时开始，好事变坏事，地产商唔钟意一Q清袋，甚至会觉得被人搵了老衬。其实恕我直言，地产商的确被物业代理搵了老衬，每一个新盘开售前，地产商一定会搵物业代理坐低倾计，问下他们意见，究竟开价几多才会有好成绩。物业代理天性就是锄价，对住卖楼的人一定会讲市况唔好，买楼的人不多，开价不能太进取，对住买楼的人就会话一盘难求，即使是地产商也不例外，最后得出一个低于市场价格，美其名叫买得开心价。 新楼盘有了一个价钱，物业代理就发挥他们的动员能力，每一个香港人都会不断接到那个楼盘资讯，本来是一个平平无奇楼盘，讲讲下就会变成一个非常优质，唔买就笨楼盘，最后一Q清袋，物业代理又可以得到丰厚佣金。 |
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| 汤文亮 |
2021-11-03T15:35 |
笔者虽然唔相美国联储局有28万亿美元债务仍然会加息，但加息传言又不时传出，君子不立危墙之下，如果有定息按揭，而且又不太蚀底的话，才用定息按揭不失为一个保底做法。 按揭保险公司刚刚宣布定息按揭计划由试验阶段改为恒常化，已经有不少人问我是否应该采取这个定息计划，毕竟定息始终比现时的浮息为高，未见其利先见其害。我认为说话不能这样说，定息按揭计划是政府一项德政，但可惜采用的人不多，一年半以来，只批得4亿元，如果不设1,000万元上限，我会立即参加，而且金额愈高愈好，提问的人半信半疑，我话冇花冇假。 大家都知道大通胀来临，如果美国没有应变策略，在大通胀之下，利息必然上升，现在的定息按揭计划，10年期的是1.99厘，20年期的是2.19厘，比现时H按浮息高不多于0.5厘，当买一个保险都抵。况且，参加定息按揭计划可以豁免3%压力测试，换句话说，相同的收入，相同的财政背景，参加定息按揭计划的客户得到批核的机会就大得多。 |
美元 |
| 汤文亮 |
2021-10-27T14:49 |
老友问，是不是租金升，楼市上升，租金跌，楼市下跌？一般来说，这是一条物质不变定律，尤其是政府推出港人购买第二个住宅单位要交15%印花税之后，基本上已经冇人买楼收租。供应减少，租金自然上升，但二手楼楼价受到地产商推售新盘影响，中原指数连续下跌四个星期，跌了2.5%，但只是暂时性，当地产商暂缓推售新楼盘，购买力就会回流到三手楼巿场，到那时候，中原指数又会回复上升。 近日所见，无论是豪宅以及小型单位租金都有一定升幅，小型单位甚至缺盘，政府亦了解实况，所以急急忙推出劏房租金管制，起码保住4年租金不会大幅上升。但如果有一日，住宅单位的租金在供应减少下仍然下跌，大家真的是要小心。代表有很多香港人移民离开，将自住单位出租，或者有香港人租唔起楼，要搬回与父母或者兄弟姊妹同住，供应在不知不觉间增加，租金下跌就变得正常，楼价亦有很大机会下跌。我不是危言耸听，在大通胀之下，经济环境转坏，这个情况随时会发生，留意市况变化，将债务负担减至在能力范围之内，才能避过大通胀危机。 |
港楼市 |
| 汤文亮 |
2021-10-19T21:47 |
不时有做投资银行的人搵我买高息债券，我话唔识投资，简简单单买楼收租算数。但有人同我讲，买楼收租如买低息债券，风险比买高息债券还要高，因为高息债券经过不少专业人士做尽职审查，如果有风险都是大围事，但买楼就不同，只是业主自己考虑有关风险，评论员讲的都是废话，物业代理只是想促成单交易，其他的事可免则免。所以，他们唔明白点解有人会买楼收租，但大家又唔好以为在投行做的人会买金融产品，其实，他们搵到钱都会买楼收租。 买高息债券与买楼收租的分别，就是当发行高息债券的公司无力派息，高息债券就会大幅贬值，甚至得个零，但如果买楼收租，就算租客唔交租，都可以收返层楼，但并不一定会蚀钱，因为层楼可能升了值，但高息债券最多都是发行的公司能够以全额兑现，这就是有人宁愿买楼收租都唔买高息债券的理由。 |
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| 汤文亮 |
2021-10-12T20:53 |
很多人都试过类似情况，就是去到一间不熟识餐厅，问侍应有甚么好介绍，侍应话餐牌上的都是好介绍，于是自己叫餸，谁不知等了很久仍未出菜，于是问点解咁耐，侍应话材料需要时间解冻，仲叫客人叫过第二样，客人当然唔开心，甚至唔食就埋单走人。 香港在过去几十年，补地价速度缓慢，导致土地供应不足，市民基本生存要求被剥削，埋下民怨伏笔，但负责补地价的双方，政府与地产商，都公说公理，婆说婆理，官员会话地产商申请的地方政府仍未打算开发，地产商的申请就放埋一边，而地产商会话官员是太官僚，已经俾足地价，但始终没有回覆，如是者蹉跎岁月，官员每个月照支人工，而土地价格则继续上升，双方都是既得利益者，当然不会出现争拗，但问题始终没有解决，受苦的仍然是香港人。 林郑月娥在施政报告推出特首介绍，北区大都会，唔钟意她的人立刻会话假大空，我亦唔钟意林郑，我不但不会话假大空，并且认为计划可行。北区大都会计划代表政府在未来一段时间，将集中处理北区发展，各位地产商、乡绅父老，如果在北区有农地，最好配合政府发展，快些申请补地价，不但可以特快批核，没有回赠，但会有优惠价。 |
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| 汤文亮 |
2021-10-06T15:18 |
最近我睇一个视频，讲一个台湾男人娶了一个波兰女子，一齐在华沙买楼，用了300万元新台币，大约84万港元，在波兰华沙市中心买了一个250方尺，非常实用，房厕厅厨房全部都有齐的单位。物业代理话，那个单位以前是卖400万元新台币，降了两成半，原因是华沙的人口减少，不少居住在华沙的波兰人，退休之后将华沙的房子卖走，回乡间住大屋，享受人生去了，换句话说，人口减少令楼价下跌。 波兰的例子并不是极端性，有不少人知道日本人口急剧减少，日本楼价不但下跌，而且可以买到东京市中心优质单位，这是二、三十年前无法想像的事。 香港去年减少人口9万，但楼价没有下跌，主要原因是那些消失的人口大多数是移民去了英国，但他们并没有将香港的物业卖走。所以，香港的楼价不跌，至于点解唔卖走香港物业，主要是那些是用BNO计划去英国，他们要5年之后才知道可不可以移民，如果英国拒绝，他们便要回流香港，而事实上已经有人经不起考验而回流香港。 |
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| 汤文亮 |
2021-09-22T19:28 |
在中秋节前夕，有老友到公司吹水，佢话股市大冧，唔见了很多钱，不过冇得赖，又冇人揸住支枪迫佢买股票，我同老友讲，千祈唔好同其他人呻，除了得唔到任何安慰之外，随时会俾人话如果输起就唔好炒股票。 内地有不少人以为炒楼不是赌，是投资，地产商有责任保障他们一定要赚钱，如果唔赚钱，就容许他们退房，仲要赔偿利息给他们，这叫做维权。其实，这是内地物业炒家未成熟表现，投资物业是最豪赌，不少人一生都唔敢落注，错过了一次又一次良机，到现在仍然要租楼住，如果炒楼可以维权，那些人一早已经炒楼，维权其实是助长炒风。 有买深圳豪宅楼盘的人话，他们倾家荡产买楼，现在楼价下跌，他们一定要维权。其实维甚么权，买豪宅的人点会倾家荡产，搵嚟讲。在香港，楼价愈高，借钱愈少，如果不是手头松动，就千祈唔好买豪宅，不过，那些人又并不是讲错，他们是倾家荡产去炒楼。 中央政府三申五令，已经讲了不少次住房不炒，炒家唔理中央意思就冇办法，现在楼价下跌，炒家不但想尽办法要求退钱，仲要维权，希望中央政府出面支持炒家。其实，这是炒家示弱表现，炒楼是一次豪赌，如果输了千祈唔好讲甚么维权，否则就会俾人话，如果输唔起就唔好炒楼。 |
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| 汤文亮 |
2021-09-15T14:37 |
我有一个开财务公司嘅老友，不但心地善良，而且温文尔雅，不过大家不明白点解他会有一个外号叫心狠手辣。老友话，其实大多数做财仔的都是心狠手辣，并不是财仔杀人放火，而是行事方针，但这是被迫的，因为做财仔如果对债仔仁慈，债仔就会对他们残忍。 老友话，以前他对债仔非常仁慈，结果反而令债仔不满意，甚至诉之法律，于是他改变作风，心狠手辣，债仔反而不敢讲半句说话，久而久之，他就得了心狠手辣这个外号。我同老友讲，如果没有实例，大家都很难理解一个财仔从温文尔雅变心狠手辣，请举例以明之。 老友话初初做财仔的时候，遇上债仔不还款，在迫不得已的情况下没收他们的物业，以银主身份在市场放售，他尽心尽力为债仔的物业争取好价钱，出售后将多余的款项退回给债仔，但通常债仔不但不会多谢，反而会话既然尚有余款，点解要咁早将物业卖走，如果楼市掉头回升，损失由谁人负责，过了一段时间，楼价上升，债仔极有可能出律师信给财务公司，怀疑财务公司当时以低价将他的物业卖走，虽然结果是不了了之，但已经令老友唔开心，于是改变作风，以心狠手辣行事，债仔反而不敢多讲半句。 |
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| 汤文亮 |
2021-09-07T22:30 |
有老友问卖楼之后最担心甚么，是否楼市大升，我话不是，如果卖楼之后楼市大升，只能怪自己学艺不精，对市场触觉唔够，而事实上，我最担心是买家立刻大幅加价放售，如果物业是自己还好，最多被人笑下，如果是公司物业，老板就算唔怀疑我有利益，都会对我的工作能力有所保留。所以，我一定会问物业代理，买家是否会自用或者收租，如果代理话买家打算炒一转，我多数不会卖，买家炒不如我炒。 老友话今次中伏，他刚刚卖走了一个铺位，买家签了合约之后立即加价五成放售，老友现在被他老婆哦到发癫，话佢卖平咁多钱，佢打算赔订赔佣，我话千祈唔好，赔订赔佣就中了买家的计。一般炒家炒楼，大多数要求是薄cut，他们当然希望可以有厚利，但现实是不会发生，不过，他们仍然会大幅加价将刚买的物业放售，博业主一时不察，赔订赔佣了结这单买卖。老友半信半疑，这亦难怪，老友不是物业投资者，不会明白业界运作情况，但市场上不时有一些赔订赔佣，之后重售，售价竟然比赔订的售价还要低，那些人可以算是中了伏。 |
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| 汤文亮 |
2021-09-01T16:57 |
有老友话有一个朋友以BNO去了英国，打算长住，第一件事就是买楼，买楼当然冇问题，但到银行申请按揭时，竟然不获批核，更加唔好讲甚么H按、P按及现金回赠等。现在搞到他的朋友发晒癫，我话在外国买楼，大多数有一条银行按揭贷款条文，如果得唔到银行贷款，买方是有权不成交，除非买方在买楼时愿意删除这条款，而事实上，这项条文很多时都会被删除，因为卖家会话，已经有另外一个买家俾到价，如果唔删除就唔会卖，而香港又没有这项条文，所以，很多时都会接受卖方的要求。 我问老友，他的朋友究竟要申请几多成按揭，原来是八成，怪不得银行不批核，就算在香港，亦只有1,000万元以下的住宅单位才可以申请八成按揭，同时按揭保险公司会“验尸咁验”，视乎申请人有冇能力还款。在英国，银行家睇从香港去的人只是一批未合资格的难民，5年之后唔知是否可以申请移民，如果批八成按揭，5年之后申请人被遣返，楼宇市值下跌，银行可能会受到损失。所以，宁愿现在不批核，换句话说，就算在民间，英国人仍然未当用BNO去的香港人是自己人，香港人以为已经移民去了英国，只不过是一厢情愿想法。 |
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| 汤文亮 |
2021-08-24T22:23 |
有老友问是不是每一个移民离开香港的人都有自住物业，我话这条问题白痴，唔会答，老友亦知道答案，不过佢话很奇怪，因为有评论员话，楼市有很大机会下跌三成，因为一年内有9万人移民离开，以3个人一个家庭为例，即是有3万个家庭，只要有一半家庭要卖楼，就有1.5万个住宅单位供应，等于全年供应量，楼市想唔大跌都唔得。 有很多人认为，那位评论员非常有勇气，够胆话楼市下跌三成，一定会有很多人挑战佢，我话预测楼市下跌三成绝不大胆，话每一个移民离开的人都有楼卖才真正是大胆。不过，大家都明白，那位评论员可能太心急话楼市会大跌，唔记得并不是每一个移民离开香港的都有自住单位，反之大多数移离香港的人是没有物业，有楼的人会话，既然在香港有楼，当然是香港的生活环境不错，搵到食，点解仲要走。 大家对于移民有一个错觉，以为全部都是因为政治立场不同，或者不满意香港政府，我估计一定会有，但为数不多，移民离开的最大原因是在香港搵唔到食，希望去一个新的地方可以重新开始。如果有楼，表示生活得不错，当然唔会走。所以，以为移民卖楼而令香港楼价大跌可能是一个误会，如果有楼，点解仲要走。 |
港楼市 |
| 汤文亮 |
2021-08-18T17:47 |
老友话老牌家族卖楼，楼市堪虞，我问堪虞点解，老友话即是好大镬。其实，老牌家族唔卖楼，楼市才堪虞，严格来说，老牌家族阻住地球转，因为老牌家族所持有的物业，大多数是旧楼，但是他们又唔卖，又唔发展，只是收鸡碎咁多租，就算肯卖，大哥得，细佬又唔肯。转眼又过一年，连跟进的物业代理亦转行，买卖仍然未有眉目，现在老牌家族肯卖楼，重建之后，或多或少都会增加供应，所以，老牌家族卖楼是不是好消息。 不懂楼市的人才会话老牌家族卖楼，楼市大镬了，老实说，老牌家族的后人，学术水平很高，有博士学位的多过冇博士学位的，但系唔识做生意，不过又唔忧柴忧米，都唔知要等到几时，家族后人才会联合起来，的起心肝卖楼。经常都有传言话老牌家族卖楼，但到最后都唔会成事，唔知道那些话楼市堪虞的评论员会不会话老牌家族唔卖楼，楼市前景亮丽，我估计都唔会，他们会话，老牌家族想卖楼都冇人承接，楼市前景堪虞。 |
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| 汤文亮 |
2021-08-11T15:48 |
有老友问，中原指数距离最高点只是一步之遥，只是相差0.38%，会不会在今个星期破顶，我认为以现时楼市走势，机会是很大，但有很多人表示，即使中原指数在今个星期破顶，但后市仍然不明朗，恐怕在破顶之后倒跌，得不偿失，我唔敢话没有机会，只够胆讲机会不大。 现在内地有不少省市都推出压抑楼市政策，大部人会认为那些措施会令内地楼市下跌，影响所及香港楼市也会跌。我的睇法刚好相反，点解内地要压抑楼市，就是太多资金，政策唔比他们在当地买楼，唯有到外地买楼。本来可以到英美澳加等国家买楼，但恐怕被美国制裁，资产被冻结，咁就损失惨重，不如到香港买楼，起码可以避免美国制裁。大家都知道内地的购买力是如何惊人，中原指数在破顶后仍然上升是绝对有可能，我并不担心楼价下跌，反而担心楼价升得太劲，政府要再出招压楼市，换句话说，中原指数破顶提供了政府再出招的诱因，引致楼价下跌的危机。 |
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| 汤文亮 |
2021-08-04T15:28 |
有不少人到现在仍然自怨自艾，他们认为如果在2003年SARS期间，没有放弃资不抵债的资产，今日就发过猪头。我话如果讲返转头，就甚么也不用说，而事实上当日可以放弃资不抵债的都是有力人士，包括一些知名投资者，他们见所拥有的资产变成负资产，就将手上资产交给银行处理，即使银行容许他们还息不还本亦拒绝，将资不抵债物业交给银行之后，还向其他人表示无债一身轻，有不少老友当时亦有叫我放弃资不抵债物业，以免泥足深陷，香港已经冇得救。 大家被负资产这个名词吓窒，在我来说，只要我有能力守住，一日没有被银行收楼，或者未卖，一日都不是负资产。 究竟有没有负资产这个名词，关键就是物业有没有被银行没收变成银主盘，如果变成银主盘，负资产有很大机会由一个概念变成一个名词，但如果没有被银行没收物业，负资产有机会变成资产，甚至会令到物业持有人获利甚丰。 在2003年SARS期间，银行的负资产不计其数，对稍有能力，而又愿意还息不还本的业主，银行都不会没收他们的物业，但很多业主见那些物业的市值已经低于债务，放弃是最好办法。 |
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| 汤文亮 |
2021-07-28T15:29 |
有老友话，香港楼市在经济好的时候仍然升得很慢，在新冠肺炎疫情过后，有大量港人离开，楼盘充斥市场，楼市一定会下跌，他替我担心。我觉得很奇怪，点解老友唔替自己担心，反而替我担心，原来老友只得一个自住单位，无论楼市升跌，都唔会卖走，否则就要租楼住，条数点计都唔化算，所以不用担心。我问老友点解唔买多几个单位，老友话买鬼买马，银行都唔肯借钱。老友在不知不觉间讲出楼市不跌的理由。借唔到钱买楼，楼价又怎会下跌。 上星期笔者与上一任金管局总裁陈德霖食饭，佢问我有冇人闹佢推出逆周期措施，我话当日不知几多，无论银行家或投资者，他们认为金管局阻住地球转，应该好似以往一样，可以自由向银行借钱，由银行自负盈亏，最多设一个七成上限。当时有不少人叫我同陈德霖反映，我话一定会同陈总讲，在任何压力下，都不能够撤销逆周期措施，否则初次置业者就要俾多很多钱买楼，负债累累，是非常危险，而炒家就会赚到盘满砵满。当楼市下跌，损失的人就会怪罪金管局，不少人话我专登唱反调，唔似一个物业投资者。 大家可能不了解逆周期措施其实是定海神针，在楼市上升时，可以压住楼市升势，理由是大家都借唔到钱买楼。 |
港楼市 , 港楼市 |
| 汤文亮 |
2021-07-21T15:13 |
有老友问我有冇去书展，我话新冠肺炎疫情下，虽然已经打了两针，但咁多人地方，可免则免。而且去书展都唔会买书，最多打下书钉，如果要打书钉，不如在屋企打，因为仲有很多书仍然未睇。 老友话不明白，点解我肯定唔会买书。我话不同年纪的人对于书籍有不同诠释。少年好买书，买了之后三几日就会掉走。青壮好藏书，买了之后唔会读，但又唔会掉走，会放埋一边，等到老婆闹才会大手清理。年长者好读书，即是打书钉，很少会买书。老友话唔知有这个情况，唔知真定假。 老友可能唔知道不同年纪投资者对于投资物业亦有不同诠释。年轻投资者钟意买买卖卖，摸出摸入，就算买到一件优质货都唔会长揸，赚多少钱就会卖走，跟着大宴亲朋，物业代理最爱。 中年的投资者发觉当年买入的物业，如可不卖走，今日升幅惊人，于是只买不卖，甚么逢三退一都是废话，恐怕捉到鹿唔识脱角，最后揸到成手货，当遇上风吹草动，如果财力不足，手上的货就会被银行大手清理。 年纪比较大的投资者不时去睇楼盘，但很少还价，所以，物业代理最不喜欢年纪比较大的投资者，话他们只睇不买，只不过是打书钉。 |
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| 汤文亮 |
2021-07-14T15:18 |
在年初时，我在港台城市论坛讲楼市，当时，英国已经推出BNO移民计划，英国估计第一年将有15万人用BNO移民去当地，所售楼宇总值大约2,800亿元。其他评论员表示，有如此庞大销售数量，楼价想唔跌都唔得，我话承他们贵言，如果真系有咁多人卖楼，房屋问题就迎刃而解，可惜香港人愿意移民，但不愿意卖楼。 移民不卖楼，就是楼价高企的原因，甚么供应不足都是废话，在1997回归的时候，香港大约有700万人，现在是745万人，人口增加了45万人，但在这段时间，公私营房屋供应大约增加了100万个单位，应该可以令到900万人保持在回归前的居住水平。但事实不但楼价上升，港人仲要愈住愈细，甚至要住不合法的劏房，归根究底就是那些移民离开的人对香港充满信心，不愿卖走他们在香港的物业，所以有不少评论员话有很多人移民离开香港，楼市会大冧，我话系就好，如果那些移民愿意卖楼，香港楼价高企，供应不足的问题就得到解决。 |
港楼市 |
| 汤文亮 |
2021-07-07T15:21 |
有老友话，根据某专家评论，即使楼市上升，新楼热卖，大部分专家预测楼市在第三季破顶，但由于移民人数太多，就算楼价创历史新高，都只是暂时性。移民潮最终都会令楼市下跌，就算现在楼市上升，但新楼盘不时有挞订个案出现，而且数目不少，这亦是楼市下跌先兆，业主不得不妨。 叫人小心是一件非常容易做的好事，但那些专家可能不知道，买楼有风险，不买楼也有风险，不断叫人唔好买楼，令有能力及有需要的人错失了不少良机，楼价愈升愈有，即使下跌，亦只是正常调整，而且幅度亦不会太大，只是很小数业主会受到损失，太过叫人小心，反而害了有能力买楼的人。 至于新楼挞订，只不过是买家要仔唔要乸，一个楼盘，大约有四分一质素比较差的单位，地产商为了可以令到那些单位容易出售，会用捆绑式销售方法，一个质素好的单位搭一个比较差的单位，买那些组合的机会率比较高，但香港买楼的人非常精明，买入那些组合的人会放弃质素比较差的单位，即使损失订金亦在所不惜。换句话说，新楼买家愿意多付5%买一个合他们心水的单位，由此可见，楼市尚有最少5%升幅，而事实上那些被放弃的单位，很容易再次售出，而且售价比挞订价为高。 |
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| 汤文亮 |
2021-07-01T16:59 |
有老友多谢我发表对楼市睇法，令到他在几个月前下定决心买了一间豪宅，现在相信已经升值不少，我话千祈唔好多谢我，买到心头好是他的福分，虽然有很多人话我唔识楼市，报章访问几十个人讲楼市都冇我份，真系叻极有限，这点我亦同意。不过，我只是发表对香港楼市意见，唔钟意的人今次可能损失惨重。 如果用楼市来预测香港未来经济形势，首选是豪宅，豪宅旺，香港不会差，我们有百多间豪宅，从社运到新冠肺炎疫情，空置率非常低，租金不但没有下跌，甚至有轻微升幅。由此可见，香港楼市虽然调整，但未伤及根基，待疫情过后，香港解封，经济回复正常，楼市应该会继续上升。本来要等到解封之后，香港楼市才会上升，但现在香港人的触觉非常敏锐，对于那些整天话移民潮会令楼价下跌的说话视为骚扰，没有影响他们对香港楼市信心，所以，要预测香港前景，首先要睇豪宅，豪宅旺，香港唔会差。 |
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| 汤文亮 |
2021-06-22T23:06 |
有老友问，怎样才算是顶级投资者，笔者认为是懂得买摸货的人，老友以为我讲错，应该是卖摸货的人。其实，要卖摸货是很容易，买十几个单位或者车位返嚟，要卖走三两个是很容易，但剩下的是很难卖走。情况好似去买橙，小贩用100元买入十个橙，而有人可以用11元一个任拣，表面上是小贩每个赚了一元，但被人拣完拣剩，只剩下一大堆箩底橙，一元一个都未必有人买。所以，能够以合理价钱，买到优质摸货，虽然卖家是赚钱，但买到摸货的人仍然是赢家。 有人问我投资物业有咁长时间，最失威是那一次，蚀了几次钱。我最失威的一次是买入一整层高楼层商厦，赚了10几个百分点就卖走，卖走之后就呻笨，咁靓物业冇可能卖走。以后，我冇机会买入类似楼层，即使愿意出高价都买唔到，那次虽然表面上赚到少少钱，但其实是输了很多，因为那层商厦有巨额升幅，我唔知人点睇，但自己认为是失威失到尽。 |
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| 汤文亮 |
2021-06-15T22:42 |
有年轻朋友买了一个单位之后，四出同人讲，最后竟然要挞订，很多人不明白，那位年轻人已经做得很好，在未有足够钱买楼的时候就等，有足够钱就忍。唔啱心水都唔买，最后出价又快又狠，结果抢到那个优质单位，但点解要挞订收场？很多人都不明白，最难解释就是业主杀订后重售，售价竟然高过挞订价，而又很快又卖得出，代表挞订的人在买入时做了正确决定，但点解要挞订。 很多人将投资者口诀“等忍狠”挂在口边，以为自己做足功夫，其实，“等忍狠”只是一个大纲，其实是变化莫测，今次年轻朋友衰在一个“忍”字，并不是忍手，而是唔忍得口，买了楼四出同朋友讲，好朋友就只会讲一声系呀，冇咁老友就会话小心楼价下跌，以及供唔供得起，吓得两吓，宁愿挞订收场，所以，一定要灵活运用投资者口诀，不能一本通书睇到老。 |
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| 汤文亮 |
2021-06-09T17:39 |
几个星期前，“铺王”波叔(邓成波)过身，有口痕友话，将军一去，大树飘零，市场上立刻有不少闲言蜚言，同时有不少波叔所拥有物业在市场放售，对于波叔儿子来说，是非常惊险。老实说，我又帮唔到手，唯有希望他们处变不惊。 香港地，望人富贵的人少，望人闭翳的人多，有一个视频讲叔叔欠中银400亿元，惊动国务院，而消息来源是一个上市董事，一个银行高层，我撰文话发放视频的人，一定唔知道银行怎样借钱比客户，一定以为抵押资产愈多，借贷比率愈高。原来是相反，抵押资产愈多，借贷比率愈低，如果中银借400亿元比波叔，抵押资产一定超过千亿元，正常的贷款业务，又点会惊动国务院。不过，现在有机会惊动国务院，追查视频频来源，甚至要求公开发放讯息的人，毕竟现在乱发消息的人实在太多，警告一下也是好事。 我不了解波叔财政，不过，波叔在港区福布斯排名19，一定有相当资产，而福布斯在发放排名之前，一定会做过尽职审查，大家究竟担心甚么，只要波叔后人不自乱阵脚，甚么事也可以解决。 |
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| 汤文亮 |
2021-06-01T21:59 |
有老友话从比特币赚了多少钱，现在返璞归真，想买物业收租。老友投资比特币获利，可以赚到够钱买楼，是我认识的第一人，既然那些钱是从虚拟世界赚回来，不是分甘同味，而是分金同享。现在买楼有一个很大胆做法，唔好同业主买，而是同炒家买，接炒家的摸货。 老友摸不着头脑，我话老实说，现在已经过了买楼的最佳时机，同业主买并不一定可以买到优质物业，不如同炒家买。炒家那些货是几个月前买落，有一个较长的成交期，物业质素会比现在出售的为佳，而且价钱会平过现价。炒家当然要赚钱，不过除笨有精，就算俾钱炒家赚，仍然有很大机会低过市价，但质素一定会不错，而且主动权在买家手里。如果唔啱价或者物业质素唔好，买家是可以唔买，这个世界“有强奸冇焗赌”。 老友话抗拒摸货，因为这样做会助长炒风，我唔怪老友，因为有很多人都有这种想法。其实，可以从另外一个角度去睇，炒家其实是一个零售商，他们从批发商买了一大堆货物，在市场分销，只是赚大约10%，而且有一定风险。如果冇人买代表是次货，随时要自己上身，买家可以慢慢睇，慢慢拣，拣到啱先还价。 |
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| 汤文亮 |
2021-05-26T17:00 |
笔者识得一个专买凶宅的投资者，但从来没有问他点解要买凶宅。有一次，他问我知唔知点解佢要买凶宅，我话应该是价钱平，一般都会比正常低三、四成，撞啱唔好时势，随时平一半。他说这只是一个理由，最主要的原因就是凶宅已经是凶宅，就算再发生命案，对那个凶宅的楼价是没有影响，但如果买一个正常单位，碰啱不幸事件，那个单位的楼价会大幅贬值。不过，那位投资者强调，买凶宅的确要有很大勇气，唔知道会不会得罪屋内灵体，所以，在睇楼时觉得心神恍惚，就算价钱几平都唔会买。我觉得那位投资者买凶宅的理由都几特别，但的确是一个理由。 不过，凶宅买卖亦可以反映楼市走势，一般来说，除了那几个凶宅专业买家之外，一般人是不会有人有兴趣买凶凶宅，而那些投资者在任何情况下都会锄价。所以，凶宅的交投是淡静，如果连凶宅也畅旺，代表楼市非常炽热，但我认为，如果不是凶宅专业投资者，都是忍手为佳，宁愿出高价一些都要买正常单位。 |
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| 汤文亮 |
2021-05-19T17:15 |
上周末，我尊敬的铺王波叔(邓成波)过身，立刻有物业代理搵我，话波叔有一些物业必定要放售，已经有人还价，如果我有兴趣，他们可以帮我锄价，我话本是同根生，相煎何太急，物业代理知难而退。 大家都应该知道这两句话是出自曹植，他被曹丕迫害，在七步之内写了七步诗，一般人认为这是描写兄弟之情，其实不尽然，同行业的人，生活于同一屋檐下的人，甚至不同行业，例如银行与债仔，全部都可以用上这首诗。 我不明白铺王刚离世，他的物业已经在市场放售，而且在族群之间传来传去，令人误会铺王的物业是资不抵债。其实，在今年初，铺王仍然在《福布斯》排行榜20名内，而《福布斯》是经过严格的尽职审查，才会给予排名，如果话铺王资不抵债，即是暗示《福布斯》做假，这个假设应该不成立，既然是不成立，物业代理又点解咁热心将铺王的物业在市场放售。 有物业代理话唔关他们的事，是收到承做按揭的财务机构暗示，我认为是呃鬼食豆腐，既然不是资不抵债，那么那些物业的银主又点会咁急将铺王的物业放售，而且那些物业的市值全部都高过欠债很多，拖长一些时间可以多收利息，唔通那些财务机构有钱都识得赚。 |
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| 汤文亮 |
2021-05-12T15:36 |
我在3个月前撰文话已经错过了最佳买楼时机，不少人话痴线，新冠肺炎疫情未过，移民潮未开始，楼市将会大冧，是业主错过了最佳卖楼时机，并非错过了最佳买楼时机，我当然唔敢反驳，否则会引来更多口诛笔伐。 最近有当日话我痴线的人问，现在是否应该买楼？因为他睇到美国商会在出售金钟甲厦之后，以更高价钱买回中区乙级商厦，连美国商会都转轪买楼，一般香港人更加应该买楼。我有些少不同意，美国商会当日出售金钟甲厦是带有多少政治意味，现在回归正常，如果唔买，唔通商会会址都要租楼，万一被人加租或者迫迁是很冇面的事，所以，贵一些都忍痛买回中区乙级商厦。 老友的问题相信一个大妈比我答得还好，大妈见到名店大减价，于是叫其他大妈去买，有大妈话，减价只是刚刚开始，稍后减得仲多，又有更多选择。老实说，名店大减价是非同小可，那些比较优质的货品很快被扫清，那个冇买减价货品的大妈问现在是否应该买，如果唔买，名店回复正价，要俾多很多钱，现在买楼就是出现这个情况，优质物业已经被扫清得七七八八，陶冬都要用高价买楼，无可否认，楼价会继续上升，好似名店取消大减价一样。 |
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| 汤文亮 |
2021-05-05T16:51 |
一向以来，对楼市没有信心的人都会以BNO移民作为楼市大冧理由，从大约一个月前《金融时报》公报的数字，在BNO计划推行首10个星期，已经有逾3万人申请，今年英国的15万人目标应该可以达到。有咁庞大移民数字，楼价应该下跌，但很奇怪，楼市不跌反升，于是对楼市没有信心的人改变说法，现在话移民还移民，卖楼还卖楼，两者根本风马牛不相及。我有多少奇怪，既然移民与卖楼没有关系，点解当日以移民潮出现来认定楼市会大冧。 有一个老友打算移民，但在移民之前全家总动员买楼，因为老友担心，移民之后在香港买楼，可能要付30%辣招印花税，这样说，移民潮反而会令楼市上升，大家可能唔信，现在地产商开售新楼，有不少入票的买家都是全家总动员买楼，而那些家庭有不少正在申请移民，如果问那些打算移民的人点解会买楼，我相信他们会话移民还移民，买楼还买楼，两者是风马牛不相及。 |
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| 汤文亮 |
2021-04-28T16:00 |
在中原指数节节上升，新鸿基地产以约86亿元，超估价上限44%，投得古洞住宅地皮，仍然有评论员认为楼市有危机，随时会大冧，叫大家居安思危。一般人认为这句说话出自好心，没有甚么不妥，但我认为唔妥到极，因为现在买楼的人大多数是初次置业，未有楼又点可以讲居安。而事实上现在他们未安居，更加要思危，所以才买楼，否则楼价继续上升，他们就要一世租楼住，一世替人供楼。 一向以来，我提醒打算买楼人士，买楼是私人决定，在成交之前千祈唔好同人讲，否则一定会俾人吓到唔敢买，甚至会挞订。那些人唔使多讲，一句居安思危就够，楼市有甚么危险，可以讲多到数唔哂，有人话利息低无可低，美国稍为加息，供楼的人就会供到气咳；亦有人话有很多香港人用BNO移民去英国，二手楼供应会大幅增加，这算唔算是楼市危机，当然算。不过，美国加息，受伤最重的应该是美国，所以，会不会是一个问号，几时加息是另外一个问号，虽然有很多人用BNO移民去英国，令到二手楼的供应增加，但亦有很多从内地移居香港，需求可能比供应仲要多，楼价不跌反升。所以，打算买楼的人不但要思危，仲要考虑危险会不会出现，否则就不是思危。 |
新鸿基地产 , 地产 , 地产 , 新鸿基公司 |
| 汤文亮 |
2021-04-21T16:21 |
有食极唔肥老友叫我减肥，我话已经很节制，甚至比他吃得更少，老友话咁就要戒淀粉质，现在大多数人叫碳水化合物，内地人简称碳水。我说已经尽力，除早餐食一片飞边多士，晚餐食半碗饭，已经冇碳水落肚，我亦试过戒碳水，体重的确下降，但出现便秘、口臭及皮肤粗糙等毛病，人亦变得非常憔悴，冇气冇力，连我孙女都话rice makes me stronger。由此可见，碳水化合物的好处多过坏处，食少一些可以，但戒唔食就似乎不必。 老友可能唔知道，楼市亦有碳水化合物，就是租金。如果没有租金收入，代表那个物业不是完美，就算有升值潜力，业主亦会随时将物业卖走。反之，如果每一个月都有租金收入，就算楼价下跌，业主都不会随便将物业卖走。 换句话说，租金收入是持有一个物业不可或缺的条件，与人类需要碳水化合物一样，人类缺少碳水化合物，就算体重下降，始终都是不健康，物业没有租金收入，即使楼价年年上升，业主都不会开心。所以，大多数业主不会将物业空置而等待升值，最多是收少一些租金，减肥的人亦一样，不应全部放弃碳水化合物，最多是减少一些，唔食咁多饭。 |
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| 汤文亮 |
2021-04-14T15:49 |
近日租务部同事比租客“烦到七彩”，不是要求减租，而是要求倾一张新租约，即使在年底到期，都希望提前现在洽谈。我话一张都唔倾，不但续租唔倾，就算新租都唔倾，因为现在的租金不合理，3个月之后才再倾，届时，租金就会合理得多。同事问，唔倾新客，岂不是益了行家，我就是想益行家，他们的物业租出，空置率就会下降，我可以攞高一些租金，这是一个双赢方案，如果我现在同行家抢客就不是双赢，而是两败俱伤，同事们一脸茫然。 有同事问点解可以做这个咁大胆决定，差不多是退出市场，将这3个月的客人送予行家，我话关键是四个字，“止跌回升”。如果大家认同楼市止跌回升，我的行为又不是很大胆，所有同事话，楼市一定是止跌回升，在过去一段时间，大多数租客都牙痛咁声，话生意难做，炒了不少人，失业率飙升亦可以证明这事实。近日他们反而问我们有冇空置铺位，他们有朋友想开铺，同事话当然不是租客朋友，是他们自己，如果实话实说，倾租约一定很困难，这点做业主的一定明白。 有同事问，是否在这3个月内，所有租约都唔倾，甚至到达我们的要求都唔租？我话做生意点可以咁死板，到价即是租金回升，如果租金已经上升，又何须要等3个月。 |
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| 汤文亮 |
2021-04-07T17:13 |
虽然有报章不时话悲情，但事实上楼市的成交价与成交量都有不俗表现，尤其是在复活节清明节假期期间，不少成交都是零议价，大家以为零议价业主一定很开心，其实并不一定，或者买家比业主更加开心。 假期间有老友请饮茶，在场还有几位朋友，老友话最近卖走了一个住宅单位，买家零议价，非常开心，所以请大家饮茶，我饮得老友餐茶，就一定唔会讲不利消息，除了恭喜之外都是恭喜。但有另外一个老友话点解要开心，零议价代表买家仲有能力俾多少少，即使多2至3个百分点，最少都有几十万元，食十头鲍都可以，何止一餐茶。不过，卖仔莫摸头，卖咗就算啦，话说咗出嚟，场面立刻变得非常尴尬。 笔者记得少时候，阿妈叫我去买一块不见天猪肉煲汤，猪肉佬话几多钱，我就俾几多。几次之后，猪肉佬同我讲，“哥仔，唔该还下价”，否则佢唔开心，自此之后，我减价，佢又加返些少，最后双方都开心，连我阿妈都话我醒目，十岁唔够就识得讲价。 有老友卖一个物业，买家还价减一成，价钱本来都可以，他问我意见，我话千祈唔好，业主减一成都肯卖，买家反而会缩沙，或者要求减更多价，不如还价减半成，令到买家认为这是业主底价。 |
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| 汤文亮 |
2021-03-30T22:26 |
很多人以为香港只得赵、雷两位楼神，其实还有其他很多，业界统称地产商的销售部主管为楼神，老实说，做楼神的确不容易，一不留神，就冇得做楼神。 不少人认为做楼神易过借火，当有新盘开售，只要订价低于市价，又有高佣金，想唔一Q清袋都难，有这个概念的人一定不是老板，大家千祈唔好以为老板钟意一Q清袋，老板不但唔钟意，而且认为一Q清袋是死罪，如果不是订价太低，又如何做到一Q清袋，卖到八九成就最好，留返一些货尾在年尾卖，为明年小阳春制做气氛。 在去年底，当大部分评论员都认为今年即使新冠肺炎疫情缓和，楼市仍然会下跌，跌多跌少就要视乎解封时间，愈迟解封，楼市跌幅愈大。有楼神问我点睇楼市，我话楼市在疫市下仍然保持平稳，今年开关事在必行，楼市九成会上升，升幅大约10%至15%，楼神话英雄所见略同，到推出新楼盘时就减少数量，而且不是质素最好的一批，楼神如果不留神，大量以低价推出优质单位，当然可以卖个满堂红，但自己亦可能被老板一Q清袋。 |
地产 , 地产 |
| 汤文亮 |
2021-03-24T15:12 |
有老友问我，买了两层中环中心，同诚哥对赌，有冇觉得恨错难返，老友表明这并不是他的说话，而是一位认为楼市非常悲情的分析员所讲，我略作纠正。我并没有同诚哥对赌，我们所买入的两层中环中心是从其他投资者买回来，在新冠肺炎疫情下仍然有不俗的回报，连后悔也谈不上，又何来恨错难返。 分析员可能对地产投资不了解，业界有一句话，“就是有买贵，冇买错”，就算楼价下跌，最多是唔卖住，而楼价长远必升，唔会讲恨错难返。有一些业主被物业代理游说之下沽出物业，之后楼价急升，少不免口出怨言，那位促成交易的物业代理就会话卖仔莫摸头，这就是恨错难返，只有卖了楼的人才会讲恨错难返。 不少人以为蚀了钱才会话恨错难返，其实，赚钱讲恨错难返的机会亦非常之多，我有一个经验，相信不少人亦同样有这个经验，我用1亿元买了一幢甲厦顶楼，刚签完合约，交了1,000万元订金，支票还未过户，已经有人比2,000万元我赚，当然开心。不过，卖走之后就知道恨错难返，现在那一层甲厦值5亿元，所以，太容易赚的钱只是证明了一件事，就是卖走的一定是优质物业，赚多少蝇头小利就将优质物业卖走，想唔话恨错难返都唔得，不是资深投资者，不经过风风雨雨的人是不会明白。 |
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| 汤文亮 |
2021-03-17T15:00 |
有老友话人讲楼市，我讲楼市，专家用M1、M2及国民生产总值来讲，而笔者讲到好似1加1咁简单，老友话当然信专家，不过，有机会俾我讲如何睇楼市走势，当然要用最简单的方法去讲。 好彩老友叫我用最简单的方法去讲，否则我反而唔识讲，笔者认为有三个方法睇楼市走势，排第三是睇成交楼宇的质素，不用理会价钱，如果质素非常好，楼市有机会作出断崖式下跌，如果是很好，跌势就比较缓和。如果质素不好，楼市有机会上升，如果成交楼宇的质素认真差，恭喜恭喜，楼市很快就会急升，理由是业主等钱用，在市况不好时只能卖出手上最好质素物业，如果市况澎湃，打算买楼的人，就算出价超过市价，都只能买到最差质素的物业。 排第二是睇成交量，如果成交海量，楼市上升的机会很大，虽然有人话未必，可能是业主大量出货，这个现象在政府未推出辣招时还是有可能，在推出辣招之后，大部分业主只是持有一个自住单位，除非他们集体大幅减价，否则成交量就不会大幅增加。至于地产商当然可以劈价卖楼，但他们知道，劈价卖楼容易，但如果补回土地储备才是困难，没有新楼销售税，要地产商劈价卖楼就很难。 |
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| 汤文亮 |
2021-03-10T16:18 |
上星期笔者去了电台做节目，知道发展局长黄伟纶在隔离房做直播，又知道黄局长话政府会全方位搵地，主持人在闲谈时问我，甚么是全方位搵地，全方位的意思是上天入海，修改土地用途，主持人话，修改土地用途他明白，财政预算案亦有提及，但上天入海不明白。 香港每一幅土地都有一个地积比率，容许该幅土地的建筑面积是土地面积多少倍，上天的意思就是政府容许某些土地的地积比率扩大一些，即是可以起多些建筑面积，代表该幅土地上的建筑物要起高一些。入海当然是填海，我相信黄局长所指的是明日大屿填海计划，我相信填海计划最终都会落实进行，但在填海计划未能提供供应之前，政府又如何搵地。 在财政司长陈茂波的财政预算案中，有5幅位于启德的商业用地改为住宅用地，可以提供5,800个住宅单位，这是一个突破，政府不是未修改过土地用途，但每一次都会在无声无息中进行。在财政预算案中明刀明枪表明修改就应该未试过，估计类似的修改将会陆续有来，而且不单止是商业用地，甚至工业用地都会修改。但即使政府大刀阔斧修改土地用途，我估计距离满足市民的需求仍然甚远，而将商业工业用地修改成为住宅用地，亦只不过是土地修改用途的前奏曲。 |
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| 汤文亮 |
2021-03-02T22:34 |
有老友问我，在历史过程中，有不少时候是大家合力抵抗天灾人祸，外敌入侵，形势平定下来之后才出现内乱，甚至灭亡，究竟是甚么原因。 这条问题不容易回答，但总括来说，执政者见天灾人祸已去，便急不及待恢复税收，甚至比灾祸前更甚，人民经历过大劫，元气未复，无法支付税收，唯有反政府，最后可能演变成一个朝代终结。 在新冠肺炎疫情下，香港经济虽然受到影响，但一般业主仍然可以捱得住，甚至个别有人情味业主减租幅度相当高，令到租客暂时可以生存。有老友提出，点解业主愿意减租，我话本来是不可以，好彩金管局在疫情初期推行还息不还本，由于利息低迷，业主便有能力减租，否则的话，业主是爱莫能助。现在疫情开始缓和，如果金管局立刻要求银行取消还息不还本，有可能令到业主与租客应付不来，租客结业而业主在没有租金收入下冇能力供楼，最后物业被银行没收。所以金管局应该考虑让还息不还本继续运作一段时间，我认为两年是比较合适，令到业主当租客可以休养生息，复原只是时间问题，否则银主盘会大增，经济在应该变好的时候转坏，由此可见，银行给予客户一段时间还息不还本是非常重要。 |
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| 汤文亮 |
2021-02-23T22:59 |
老友话业界对楼市预测，无论升或跌，或者持平都有人讲，但最近一个调查很奇怪，就是预测楼市上升的人清一色是物业代理，预测下跌的全部都是测量师，两者都是在物业代理界搵食，点解对楼市预测如此南辕北辙？ 老友有所不知，两者虽然在物业代理界搵食，但服务的族群不同，物业代理是为地产商服务，知道很难要求地产商降低新楼售价，唯有预测楼市上升，希望买家可以俾到地产商所要求的楼价。所以，愈多新楼盘推出，物业代理预测楼市升幅愈大，物业代理对楼市预测是会配合地产商销售策略同速度。 至于测量师预测楼市下跌，最大原因是他们手上有不少有实力买家，如果他们预测楼市上升，业主一定会持货不卖，或者要价很高，他们就会做唔成生意。业主见测量师话楼价下跌，而又有人出价买他们的物业，很容易水到渠成，换句话说，测量师服务的族群是一班有实力的中外买家，所以我认为测量师预测楼市下跌，反而是一个利好消息，代表有不少本地以及海外资金打算买入香港房地产。 |
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| 汤文亮 |
2021-02-17T15:10 |
在今年初时笔者预期楼市有15%升幅，有不少人话我乱作，仲话今年楼市唔大跌已经偷笑。到了最近，英国的BNO计划反应不大理想，香港的移民人数可能只得英国人所预计的一成半，大约今年有20,000香港人移民去英国，移民减少，楼价下跌的压力亦会减少，所以，近日有不少专家转轪，现在普遍认为今年楼市会上升15%。 老友话我食地产行业饭，熟悉楼市，预测准确亦不出奇，老友可能唔知道，有两类人预测楼市比地产行业的人更准确。第一类是银行家，他们真金白银借钱比客户买楼，如果唔了解楼市，岂不是将真金白银倒入大海，今年银行家对楼市取态与去年完全不同，他们趁新年期间向客户拜年，而且又表示银行有意放贷，有银行支持，楼市想跌都难。 有不少人认为物业投资者最了解楼市，所以应该是第二类人，绝对不是，但物业投资者会接触到最了解楼市的人，如果触觉够敏锐，就很容易预测到未来楼市升抑或跌，唔讲大家未必知道，原来租客是最了解楼市，如果他们认为市况向上，就会签新租约或者续租。 |
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| 汤文亮 |
2021-02-04T15:57 |
有老友问，如果要做一个成功投资者，首要条件是甚么，是不是快狠准？我话快狠准是招式，不是条件，如果要做一个成功投资者，最好是独断独行，计自己条数，因为如果问其他人，他们为了保障自己，将冇机会发生的风险都会计算在内，最后都是唔敢买，愈问得人多，愈唔敢买，唔敢买又点做一个成功投资者。 有不少公司老板，在面对一个物业投资计划的时候，会成立一个委员会，除了公司的伙计之外，还会搵律师、测量师及会计师等一起讨论，成功的老板会听完分析之后，自己做决定，但更多老板听完之后，会不断问委员会内的人有冇风险。老实说，投资同风险是同义词，投资物业又点会冇风险，那些专业人士知道，就算他们话没有风险，老板都会变一些风险出嚟，迫他们话有风险，倒不如迎合老板心意，将风险夸大，最后是买唔成，但不能怪他们。如果将风险淡化，他日出了问题，那些专业人士就要“孭镬”，所以，要做一个成功投资者，一定要独断独行，其他人所俾的只是意见，决定由自己去做。 |
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