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| 王美凤 |
2022-01-23T21:45 |
今年美国加息在即，本港拆息走势亦将由超低水平回升，广大供楼业主使用拆息按揭(H按)，意味供楼支出将会增加，现在正是时候为自己计划抗加息方法。上期谈及政府提出研究为资助性房屋买家提供渐进式按揭，以便进一步降低入市门槛及减轻买家的置业负担，私楼业主又有没有渐进式按揭方案呢？ 政府提出的渐进式按揭做法是，买家可分两阶段承造按揭，首阶段买家只需为一半楼价承造按揭及支付首期，余下一半楼价可于成交后10年内，一次过或渐进式分阶段承造按揭。这种首阶段只需负责一半楼价的渐进方式难于私楼市场进行，但在市场上之按揭产品中，其实亦有一种渐进式还款计划供借款人选择。做法是，借款人可根据自己的工作及财务状况，例如因应每年的加薪率，指定每年渐进递增供楼金额的加幅，例如借款人指明每年递增供楼金额2%，银行便会作出相应安排。这种方式有助加快本金偿还，变相有缩短还款期及减低累计利息支出之作用，若处于加息周期更显效用，假设每年持续性递增供楼金额，以30年按揭年期为例，还款期可缩短7年，全期累计利息可减少20%。 |
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| 王美凤 |
2022-01-16T22:32 |
政府最近提出研究为资助性房屋买家提供渐进式按揭，概念参考早前新世界房企提出的上车易按揭，而初步的做法是，在买入单位时及开首10年，买家只需负责一半楼价，换言之，买家只需付半额首期及为楼价一半承造按揭，至于余下一半楼价，可于成交后10年内，一次过或渐进式分阶段承造按揭。 资助性房屋本身已提供吸引的楼价折扣及低首期按揭方案，新一期居屋以市价五一折发售，按揭成数高达九成(白表)及九成半(绿表)；再引入渐进式按揭的话，白表买家首期会由10%降至5%、绿表买家的首期由5%降至2.5%，首期金额及长达首10年按揭供款减半，的而且确可进一步减轻买家的置业负担。不少上车人士在置业初期负担较重，以积蓄支付首期后，需应付供楼、装修、杂费及生活上开支，若有渐进式按揭作为选择，可让买家在置业初期的流动资金较为充裕。 |
新世界发展 |
| 王美凤 |
2022-01-09T20:59 |
上期回顾了2021年按揭息率，本文再谈及今年2022年的息率走势。 由于联系汇率制度关系，本港息率趋势主要跟随美息，只是步伐及调整速度未必一致。美国联储局已公布加快缩减买债步伐，如无意外今年3月便可结束买债计划，当局官员预测未来利率的点阵图预期今年加息3次，加幅共0.75厘，届时联邦基金利率将由现时近零水平回升至0.75厘至1厘。其实1厘仍属相当低的息率，在2008年金融海啸前，即是为救市需要大施量化宽松(QE)及超低息率政策前，1厘已属美息最低水平；若美息在今年只是返回过往最低水平，相信本港最优惠利率(P)未需要跟随上升。 事实上，在08金融海啸后，美国在减息周期对比港息已“减突”较大幅度，而在对上一次减息周期，港P在2019年仅减0.125厘便返回历史低水平，然而，美国为应对新冠肺炎疫情于2020年再减息1.5厘，香港没有跟随，故此即使美息今年加0.75厘，相信港P未有需要上调。虽然历史做法不一定重复，但参考一下亦无妨，在过往加息周期，港P于美息升至2厘或以上水平才开始上调。 |
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| 王美凤 |
2021-12-30T17:31 |
回顾2021年楼宇按揭利息走势，最注目的必然是超低按息再现，按息由2020年首季约2.5厘跌至2021年的1.36厘之十年来新低水平。 2021年1至9月银行体系结余延续2020年10月起创下历史新高达4,575亿元水平，在高度充裕资金环境下，港元拆息HIBOR持续处于超低水平，与楼按相关的1个月拆息由年初约0.15厘于年内进一步下跌，自4月20日起至11月26日期间绝大部分时间1个月拆息处于0.1厘以下超低息水平，当中9月及10月份平均1个月拆息更跌至0.06厘创过去11年新低。拆息低企，市场用家普遍采用H按计划，H按选用比例高达近98%，9月至10月按息一度跌至1.36厘见十年来新低，年内按息亦持续介乎1.36厘至1.5厘超低水平。2021年超低按息重现，供楼人士得以受惠，按息支出大大减轻，低按息亦成为支持楼市其中一个重要因素。 |
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| 王美凤 |
2021-12-23T22:54 |
美国联储局于12月中宣布今年内最后一次议息后结果，一如市场预期，美息继续维持在接近零水平，当中并公布提速收水步伐，买债规模由原来每月减少150亿美元，调整至每月减少300亿美元，预计缩减买债计划由原定明年中提前至3月中结束。 美国复苏势头强劲，近两月通胀率均破6%高水平，最新数字通胀率达6.8%更是创近40年新高，加上当地市场资金已水浸至供应过剩，加速收水步伐已获市场共识及属于合理做法。当地疫后宽松货币政策下之资产负债表规模已扩张至逾8万亿美元，较新冠肺炎疫情前增加逾倍，可谓史无前例，当地市场资金高度充裕，即使开展货币正常化，相信过程亦需时甚久。加上美国现时是将减少买债的步伐加快一点，并未正式缩细资产负债表规模(简称“缩表”，市场流动性并未明显收紧。 市场有意见指，美国减少放水规模将影响本港出现走资，笔者认为加快收水步伐不等于对香港构成直接影响。回顾上次美国收水历程：由2014年1月开始减慢买债历时9个月后，至同年10月结束停止买债计划，收水影响未有即时传导本港。 |
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| 王美凤 |
2021-12-12T22:09 |
上期提及银行批出之平均按揭年期出现延长趋势，20年间由平均18年延至接近28年，但事实上，银行对于按揭年期有审批准则，除了规定按揭年期上限不可超于30年，借款人的年龄及物业楼龄亦是评估要素，亦会影响银行批出之按揭年期。银行对上述两者有基本衡量方法，一般来说，上述两者与按揭年期的总和(借款人的年龄或楼龄+按揭年期)长达70至75年，部分或按情况可长达80年。 对于物业新旧、楼龄高低，买家在置业过程仍可自行选择，但买家自身的年龄却是梗局，又如何影响按揭年期？ 以银行一般以75年或部份长达80年减年龄的计法，借款人年龄超过45岁至50岁便未必有机会获批足30年还款期。但当然，实际情况是，选择30年还款期的借款人以年轻用家较多，而中年借款人较倾向选择25年或以下还款期。 然而，在低息环境下，高龄人士希望延长还款期帮助入市亦有所增加，究竟有没有方法可让高龄借款人获批30年还款期？答案是可以的，方法是增加一位较年轻不高于40至50岁的担保人或联名借款人。但留意，在计算供款占入息比率时，较多银行的计法是，若年轻的一位入息占比较大，才可以较年轻的借款人年龄计算按揭年期。 |
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| 王美凤 |
2021-12-05T17:52 |
根据金管局的住宅按揭最新数字，银行批出之平均按揭年期已约近28年，创下纪录以来最长年期；事实上，按揭年期在近20年出现延长趋势，20年前平均按揭年期是18年，十年前延至23.7年，再逐步增加至现为27.8年，反映选用较长按揭年期的用家及占比持续增加，原因为何？ 近10年楼价上升1倍，但10年来家庭月入中位数升幅仅达30%，人工上升速度追不及楼价升幅，置业供款能力降低下，拉长按揭还款期有助减低每月供楼金额，借款人一来可减轻每月供楼负担，二来推低月供金额亦较易于通过按揭供款压力测试，即较易获银行批出按揭。 以现时平均按揭额约500万元及现时按息计算，选用20年还款期之每月还款额约$24,035，若改以选用30年还款期，每月供款额即降至$17,160，减幅达29%。既然供楼金额降低了，借款人亦较易符合压力测试下之供款占入息比率。压力测试自2010年8月推行，其后再几度提高要求，若想较易通过压力测试，若非提高还款能力，又或降低按揭金额，延长按揭年期便是其中一个方法。 |
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| 王美凤 |
2021-11-28T22:08 |
本栏分别提及了工商铺的按揭息率、按揭成数及年期、评估还款能力的方式、物业估值等，本文再从两个个案分析如何拆解当中按揭疑难。 翻新工厦楼龄仍以落成日期计 位于九龙观塘一个翻新工厦项目于2017年第3季入伙，买家申请按揭时发现银行只能批出10年还款期，由于按揭年期大幅缩短，每月供款额因而大增失却预算。自从政府推出工厦活化计划，推动了不少工厦进行改装、重建及翻新，令工厦更多元化地得到应用。但买家需留意银行计算工厦按揭年期之基准，若属于工厦改装或翻新，银行一般仍会以最原初之落成年份计算楼龄，以上述翻新工厦为例，由于落成日期距今已达50年，而部分银行以60年减楼龄计算工厦按揭年期，故此仅可批出10年按揭还款期。其实，市场上亦有银行在工厦按揭年期方面提供较大弹性，例如接纳以70年减楼龄的基准去计算工厦按揭年期，故此，上述个案在按揭转介公司职员的协助下找得银行成功批出20年还款期，并获得市场H按优惠息率。 欠入息证明 5成按揭上限竟可批出6成按揭 另一个案是关于一个大角咀地铺，成交价约$1,850万。买家有两个疑难，一是希望按揭成数提高至6成，二是每月入息证明未必足够。 |
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| 王美凤 |
2021-11-21T22:11 |
银行/估价行对工商铺估值之考虑因素较多，很多时会要求提供物业图则，照片，亦较常需要进行实地视察；工商铺估价有别于住宅，银行亦不会提供网上估价作参考。成交个案及楼价走势是评定估值的基本因素，但工商铺物业交投不如住宅般活跃，有些街铺所处位置及街道更是经年没有成交个案，所以银行或需再按实际情况及物业状况衡量估值，当中包括写字楼之评级、是否处于核心商业地区、工业大厦的类别、质素、消防设备、商铺之位置、人流量及承租能力等，即使只是一街之隔，但如A铺处于人流较稀少之街尾，而B铺处于特色主题街较旺地带，估值差幅已甚大。 按揭成数主要以物业估值作为计算基础，以楼价及估值之低者计算，倘若银行估值低于成交价，即所谓“估不到价”，例如成交价是1,000万，银行估价是900万，以按揭成数上限50%计，按揭金额便由500万降至450万，实质按揭成数降至45%。今年银行对于工商铺估价回复正面，若出现估价不足，却不一定就是导致按揭额不足，用家可多找其他银行估价作比价，因为银行之间估值未必相同，有时候甚至出现颇大差幅。 |
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| 王美凤 |
2021-11-14T22:26 |
上期提及工商铺的按揭成数及还款期，本文再谈及有关评估还款能力的方式。 审批工商铺按揭贷款同样包括银行对借款人之还款能力以及物业方面的评估，在衡量还款能力方面，若以个人名义或空谷公司申请按揭，银行均是评估个人的入息水平是否足够，计算方式大致上跟住宅不大差别，若属于自用第一套房，借款人的每月债务供款占入息比率(DSR)及压力测试下的DSR(假设息率上升3厘后)上限分别是50%、60% (简为50/60)。心水清的人即时会发现，工商铺的借款人较多是投资者、又或有关工商铺物业已非第一套房按揭，对于非自用物业或第二套房按揭的借款人，其以上DSR及压测上限需下调至40/50，换句话说，借款人需具有较充足的还款能力方可获批按揭贷款。 入息证明一般包括最近年度税单、公司粮单、薪金入帐银行纪录等，若果是属于公司名义的申请人，银行一般还需要公司状况的证明包括商业登记证、公司登记查册资料、公司税单、已审核的财务报表及/或管理帐目、近半年显示公司现金流的公司户口纪录等。 |
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| 王美凤 |
2021-11-07T21:48 |
上期谈及工商铺的按揭息率，至于银行审批工商铺按揭成数及还款期又如何呢？ 自去年8月中，工商铺按揭成数上限已由4成放宽至5成，但仍有别于住宅物业可高达6成按揭或透过按保高达9成按揭。由于按揭成数需凭估值计算，以新成交之物业买卖来说，需以成交价及估价之低者计算按揭成数，故此实质可造按揭金额亦以估价是否“到价”作准。要特别留意一点，受限于现行楼按措施，若果有关工商铺物业已属于第二套房按揭，按揭成数需降低一成，由于不少买家尤其投资者在入市工商铺前已持有按揭物业如住宅居所或其他单位，在实际情况来说，工商铺买家在较多情况下未必可获批五成按揭，而是四成或以下按揭。但不要忘记，去年8月前，在这情况下之按揭成数仅高达三成，故现时工商铺买家的入市首期资金已减轻了一成。 现时银行就住宅物业批出的平均按揭年期为27.6年，反映住宅买家较多选用25年至30年还款期，以较长年期摊还令每月还款额降低；工商铺物业则有别于住宅，按揭年期较短，一般以批出15年至20年为主。对于地铺及写字楼尤其较优质的甲乙级写字楼单位，部分银行可批出之按揭年期可长达25年。 |
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| 王美凤 |
2021-11-01T14:46 |
去年新冠肺炎疫情对工商铺巿道打击尤大，金管局于去年8月中将非住宅物业按揭成数由四成放宽至五成，接着政府公布于11月26日撤销非住宅物业双倍从价印花税，入市工商铺印花税开支大幅降低，与住宅首置印花税率相同；两项措施带动工商铺交投反弹，今年首三季工商铺交投较去年同期增加逾倍。 去年银行对工商铺之潜在风险充满警觉性，在审批按揭方面收紧条件，并将按息调高。今年工商铺市道回暖，加上疫情受控，银行对叙造工商铺按揭贷款的信心及积极性回升，按息出现下跌。去年工商铺按息多介乎P减2厘至P减2.5厘，愿意提供H按的银行较少，H按介乎H加1.8厘至H加2.2厘为主，去年6月工商铺实际按息约2.5厘至3厘，与住宅按息约1.9厘之息差较阔。 今年为工商铺提供H按优惠之银行增加，按息下调低至H加1.5厘至H加1.7厘，个别更低至H加1.25厘。但留意部分银行提供工商铺H按以3个月拆息作为计算基础，不同于住宅普遍以1个月拆息计算，现时3个月拆息略高于1个月拆息约0.085厘。拆息持续低企下，现时工商铺实际按息可低至1.4厘至1.8厘，与住宅按息约1.37厘拉近，个别按息相当贴近住宅息率。 |
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| 王美凤 |
2021-10-24T21:05 |
上期提及以资产水平申请按揭贷款的方式。接纳以资产水平申请按揭的银行，普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值指资产值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值，不少于申请新造按揭物业的楼价全数。若以物业价值申请按揭，银行一般只可计算物业价值之一半作为资产值，若仍有按揭余额，仍需将按揭额扣减出来以计算资产净额。若然持有物业之业主不只一人，那便需要按业权持有形式或权益比例再作计算，例如是以长命契(Joint Tenant)形式持有，便需先将物业价值扣减一半；若以分权契(Tenant In Common)形式持有，则按持有业权之权益比例计算资产值。 以借款人购买一个价值600万元之单位为例，假设借款人准备以没有按揭之现契物业计算资产水平，现契物业估值最少需达1,200万元；若有关物业资产仍尚有未清还之按揭，假设按揭余额是200万元，有关物业资产估值便最少需达1,600万元(1,600万元X50%-200万元=600万元)，才符合基本审批要求。 |
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| 王美凤 |
2021-10-18T15:15 |
在按揭审批流程，银行需要评估借款人的还款能力，当中最常见的是计算借款人的每月债务供款占入息比率，一般来说，银行会要求借款人提供入息证明如公司粮单、薪金入帐银行纪录、税单等，以评估借款人的入息水平及偿还债务能力；亦有另一款衡量供款能力的方式，就是按借款人的资产水平进行评估。这种方式在市场上并不普及，除了因为申请人本身需拥有充裕的资产，审批要求很高之外，根据现行楼按措施，以资产水平基础申请按揭，按揭成数最高仅为四成；若属于第二套房或以上之按揭贷款，按揭成数降至三成。 接纳以资产水平申请按揭的银行，普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值(net assets)指持有之资产总值减去负债的净额，一般而言，借款人需要证明其拥有的资产净值不少于申请新造按揭物业的楼价全数。 |
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| 王美凤 |
2021-10-10T22:06 |
上期提及为何市场上有个别新盘不获银行提供楼花按揭，市场上之大型发展商已建立多年良好的建屋商誉，一般已成为银行认可之发展商，故银行愿意批出有关新盘的楼花按揭。若发展商并非已属银行认可之列，银行会个别按楼盘项目作多方面评估，当中包括发展商财政背景及售楼往绩、楼盘质素、楼花期、楼价水平、卖楼成交期、市场风险及与银行的关系等。 对于一些中小型或在港新冒起的发展商，银行或对其未有充分掌握相关资料，因而未具信心为有关楼盘提供楼花按揭。在这些情况下，银行对于楼盘的评估准则不尽相同，评估时间亦可快可慢，发展商可争取在开售楼盘前之键盘时间与银行加强紧密沟通，以助银行加速评估。很多时发展商已与一些银行建立商务关系，获银行提供银团、建筑贷款，这些银行对发展商的财政背景早已较熟悉，相对上较有机会为发展商旗下楼盘提供楼花按揭，但却并非必然。 准买家应在楼盘正式开卖前留意银行是否接纳有关即供楼花按揭申请，若然提供该楼盘楼花按揭的银行只有少数家，买家需留意，在分散风险的考虑上，银行未必愿意于同一个楼盘承造太大比例的楼花按揭，故此或会设定限额，当申请量超出限额，银行或许以额满为由拒绝接受有关楼花按揭申请。 |
信能低碳 |
| 王美凤 |
2021-09-26T22:01 |
市场上近日有指个别新盘不获银行提供楼花按揭，为何会出现这情况？首先，我们得先明白，何谓楼花按揭？楼花按揭即是银行为一个未落成之单位，以及未有现楼作抵押而提供之按揭贷款，仅涉及衡平法权益，故称衡平法按揭(Equitable Mortgage，简称EM)，有关按揭并未以法定押记的契据订立，待物业建成并获发入伙纸后，衡平法按揭便需转为法定押记(Legal Charge)。 按揭指银行或货款机构批出楼宇贷款予借款人，借款人以其物业作为抵押及还款保证，万一出现断供，银行或贷款机构可变卖物业取回欠款。由于楼花按揭涉及之物业尚未建成，亦未获入伙纸/满意纸，银行实质上是未有法定产业作为抵押；对于银行来说，承造楼花按揭存在一定潜在风险。故此，银行在确定承接新盘的楼花按揭前，其实会就着涉及的信贷风险作出评估，当中若果已属于银行内部认可的发展商，例如是市场上之大型发展商，多年来早已建立良好的建屋商誉及卖楼往绩，故银行都愿意批出有关新盘的楼花按揭。 |
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| 王美凤 |
2021-09-19T21:36 |
上期提及今年车位热卖原因，本文再谈及有关车位按揭事宜。 车位按揭贷款分两类，一类是独立车位按揭，另一类是与住宅连契的车位按揭；两者息率及条件相差颇大。独立车位属于非住宅类别，按揭息率逊于一般住宅按揭，大部分银行只为车位提供P按，现时实际息率主要介乎2.6厘至3.25厘，高于住宅按息约1.37厘；按揭年期长达15年，较住宅按揭年期可长达30年为短。不过，今年车位市道活跃，部分银行叙造车位按揭积极性增加，已将车位按揭计划优化，个别银行更提供现时大行其道之H按计划。 目前车位H按息率低至H加1.65厘至H加2厘，实际息率低至约1.8厘至2厘，明显较车位P按更吸引。但留意，银行或以1个月或3个月拆息计算实际息率，由于3个月拆息略高于1个月拆息，客户需自己留意计算，此外，独立车位之H按未必设有封顶息率之保障，由于拆息波动性较大，借款人应留意拆息走势以便了解每月供款额有否变化。 |
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| 王美凤 |
2021-09-12T21:33 |
今年车位买卖活跃，去年每月平均472宗车位买卖登记，今年每月平均则达840宗，当中二手车位成交已连续6个月超逾500宗高水平，这是自1995年有纪录以来首次出现，可见近月车位相当受市场追捧。事实上，今年车位市道热烘，更创出逾千万元天价车位销售纪录，令市场上不少人士看俏车位升值潜力。 不少人喜欢投资车位，除了大部分车位的入场门槛仍明显低于买楼外，政府于去年亦降低非住宅物业买卖印花税，独立车位属于非住宅类别，故亦同步降低了入市车位的成本。以今年成交之车位平均价格199万元为例，由于未超出200万元，印花税仅需100元，与以往需付30,000元印花税相比，现时几近零成本。即使价格较高之车位例如以350万元为例，印花税仅2.25%，约78,750元，支出较以往减少一半。还有，独立车位无需受限于额外印花税及买家印花税，在投资的角度，若车位升值又或按需要想转售车位，弹性便较大。而且，车位无需装修，亦不用烦却保养折旧问题，基本上一成交便可起租，所以车位在某程度上属于易入门、回报快、弹性大的投资产品。 |
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| 王美凤 |
2021-09-05T22:15 |
今年楼市造好，楼市交投对比去年出现明显增幅，楼价亦持续上升，于今年8月创下历史新高。不少人指出今年支持楼市的因素主要是：社会秩序回复后释放积压需求、经济在新冠肺炎疫情受控下好转、充裕资金环境、新盘热卖带动入市信心等，当中，物业按揭息率下跌亦是其中一个利好楼市的因素。 今年银行同业拆息(HIBOR)延续去年跌势，与楼按相关的1个月拆息于上月跌至11年半新低水平，录0.0627厘，拆息下跌直接推低H按息率，以现时市场计划H加1.3厘计，按息低至1.36厘，属于10年来低水平。由于现时供楼业主普遍使用H按，H按选用比例高达近97%，H按息下跌意味可减轻广大业主的供楼负担。以现时银行批出之平均按揭额500万元及25年还款期计算，以近日H按息约近1.37厘计，每月供款约19,684元，当中高达71%(13,992元)属于本金，仅29%(5,692元)属于利息支出，已可想像，在现时超低息环境下，置业上会成本是相当低廉，供平过租的情况亦甚为明显。 |
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| 王美凤 |
2021-08-29T22:31 |
本栏分别谈及了近月转按需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按、透过转按“甩担保人”，本文再探讨近月转按的第四种需求——P按转H按。 在对上一次加息周期，香港只曾于2018年9月尾上调最优惠利率(P)0.125厘，当时美息已上调8次累计2厘，其时港元拆息已跟随美息显着上调，2018年9月份1个月拆息平均为1.8厘，12月份更达2.2厘。当时拆息高企，H按均以P按为基准之封顶息率计算，实际息率为2.475厘(P减2.65厘，细P当时为5.125厘)。当时不少银行提供之P按息率可低至P减2.75厘(细P为5.125厘)，实际息率2.375厘，较H按之封顶息率优胜，吸引了部分按揭用家选用P按。于2018年第四季至2019年初，市场上之P按选用比例曾回升至介乎47%至57%。 在息率环境转变下，这些P按用家现时供楼之实际息率为2.25厘，但由于近月拆息已跌至11年新低，本月1个月拆息平均约0.07厘，H按之实际息率已跌至1.37厘，低于上述P按息达0.88厘。 |
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| 王美凤 |
2021-08-22T21:59 |
上期谈及近月转按的两个较主要需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按，还有以下一种，在楼市向好及现行楼按措施下较多人会提出申请，就是透过转按“甩担保人”。当借款人的入息不足以通过银行按揭的压力测试，又或供款占入息比率之要求，很多时会选择增加担保人，让借款人和担保人的入息一并计算，通过压力测试的机会便大增了。然而，按照现行楼按措施，由于担保人已为按揭物业作担保，等于已有按揭在身，若担保人自身购买物业申请按揭，按揭成数需下降一成(按保除外)，以及通过供款压力测试的要求需再提高，压力测试下(假设按息加3厘后)之供款占入息比率由60%降为50%，由于担保人物业的供款亦会计算在总债务供款内，故此通过压测的难度会大为提高。基于上述，若借款人收入增加，又或已有较大条件清还部分贷款，因而无需依靠担保人，尤其当楼市向好之时，便更有“甩走担保人”的诱因，让担保人回复没有按揭在身，便可入市申请按揭而不受担保人身份影响。 |
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| 王美凤 |
2021-08-15T22:41 |
上期提及近月市场转按量增加，当中趁超低息申请转按物业套现占颇大比例。除上述外，市场上近年亦出现一类较持续性的转按需求，那就是新盘业主透过转按转走发展商一按。 于多年前，尤其在2015年第四季起，除新盘市场上常有的二按贷款外，发展商开始流行为新盘买家提供高成数一按，按揭成数高达八成至九成，多由发展商相关及伙拍之财务公司直接提供，当中不涉及银行审批，吸引买家以低首期轻松入市。这类发展商一按普遍设有首2年至3年之低息蜜月期，按息较贴近市场低水平，但低息期完结后之息率便跳升至P减1厘至P加1厘不等，实际息率达4厘至6厘，为免负担高昂利息，用家大多会衡量转按可行性。现时银行按息仅约1.38厘超低水平，与发展商一按息率差距甚大，故此近月亦多了用家查询单位估值以便了解转按之可能性。 在2019年第四季政府放宽按保楼价上限后，透过高成数按保计划转走发展商一按的申请有所增加，因为一些现值不高于1,000万元之新盘业主，在无需补付首期差额的情况下，便可转按至银行享用低息按揭。 |
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| 王美凤 |
2021-08-08T21:30 |
去年转按登记量大减逾五成，反映转按市场大幅萎缩，主因是去年银行曾上调楼按息率，并将转按现金回赠大幅削减，导致转按诱因大减。今年第二季新批转按宗数明显增加约31%，6月份新批转按宗数亦为2019年10月后新高数字。事实上，今年尤其第二季起银行对于转按的积极性渐渐回升，逐步增加转按优惠，转按息率及条款已较去年吸引；然而，现时之转按息率约介乎H加1.3厘至H加1.5厘，按揭计划之罚息期以两年为主，而两年前之按息较主要低至H加1.23厘，低于现有按息，照道理看，纯基于转换银行计划而悭息的诱因仍然不大，那么，近期推动转按需求增加的原因为何呢？ 今年延续去年的拆息跌势，自4月起至今与楼按相关的1个月拆息跌至低于0.1厘，今年5月至7月份之1个月拆息平均仅0.08厘至0.09厘，7月份1个月拆息更曾跌至0.073厘的11年新低水平，导致H按实际息率出现跌幅，加上银行增加转按优惠并下调息率，令转按实际息率由去年高位曾达2.5厘降为现时部分低至1.37厘，造就了超低借贷成本转按套现的诱因增加。 现时以砖头套取流动资金的成本相当低廉，息率低于私人贷款，并可因应物业水位套取较大金额。 |
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| 王美凤 |
2021-08-01T21:50 |
市传有大型银行调高楼按现金回赠，事实上，今年楼巿持续向好，交投维持活跃，增强了本港银行叙造楼按的信心；加上本港银行体系结余超过4,500亿元历史新高水平已有约10个月，期内逐步推低与楼按相关的1个月拆息跌至0.1厘以下水平，反映银行平均资金成本的综合利率亦已连跌7个月，至6月底0.18厘，充裕的资金及低息环境推动积极性较大的的银行增加按揭优惠吸纳客户。 去年银行楼按取态较保守，曾上调楼按息率及大幅降低现金回赠水平；今年经济回稳，楼市稳步发展，银行的楼按取态已回复正面积极，加上在资金充裕的环境下，让银行具备条件及诱因掉头下调息率及提高回赠。事实上，不少银行在上半年已逐步优化楼按计划，以现时平均取用按揭额约470万元计，今年初银行提供之按息主要仍处于H加1.4厘水平，现金回赠约为贷款额之0.5%至0.8%，现时主要按息已下调至H加1.3厘，现金回赠亦上调至贷款额之1%或以上。按息及拆息同现跌势导致实际按息跌至低于1.4厘之10年低水平，市场上之实际按息曾跌至1.37厘，较去年按息高位2.5厘跌幅逾1厘。 |
港银 |
| 王美凤 |
2021-07-26T15:12 |
上期提及香港银行港人提供内房按揭，具低息及便利等优势。事实上，自广深港高铁及港珠澳大桥通车后，市场憧憬“粤港澳大湾区”内城市群形成交通便利及功能互补的商业圈及生活圈；未来待深中通道建成后，珠江口东西两翼与港澳更紧密连接，粤港澳大湾区之交通流动将更为顺畅。现时大湾区内地城市楼价主要仍低于香港，加上升值潜力大，故此不少港人亦考虑于大湾区内置业。根据中原大湾区指数，今年上半年已录得6.9%升幅，个别内地城市房价升幅更达16.5%。 虽然2019年底内地放宽港人在大湾区城巿购房限制，便利香港居民在大湾区内地城巿购买房屋，但为防楼市过热，不同内地城市仍然会按市场情况实施调控及限购政策，有意置业人士应先了解有关限制。银行为港人提供的内房按揭以港元作为贷款单位，故此供款不受每月汇率波动影响。现时银行提供内房按揭的贷款金额最高可达1,500万至3,000万元，大部分银行暂时限于接受商品房(类同住宅)为主，较少接受公寓、商用物业类别之按揭申请。 |
港银 , 内房 , 广深铁路股份 |
| 王美凤 |
2021-07-18T21:40 |
2019年底起内地放宽港人在大湾区城巿购房限制，便利香港居民在大湾区内地城巿购买房屋。粤港澳大湾区由广东省9个内地城市：广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆以及香港、澳门组成。在“粤港澳大湾区”概念下，发展潜力确实是不容忽视。近年银行针对这个巿场拓展港人内房按揭业务，现时本港已有一些银行为港人之内地物业承造港元按揭，由于仍属发展阶段，范围主要限于指定一手新楼盘及现契物业套现，现契套现涵盖大湾区9个内地城市及内地部分其他城市，而指定一手新盘则主要集中在珠海，其次是中山及广州为主。本港控制新冠肺炎疫进展良好，粤港通关在望，市场预期港人于内地尤其是大湾区的购房需求将会增加，为迎合市场，今年已再有银行加入为港人提供内房按揭，而银行之间可造按揭之新盘数目及物业范围已较早年扩大。 这类为港人提供内房按揭的优势在于港息低于内地房贷息率、一站式在港办理申请及审批主要手续、港币按揭港币还款免汇率波动。 |
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| 王美凤 |
2021-07-11T22:09 |
本栏最近分别讲述了新居屋、白居二以及购买二手未补价居屋、公屋或房协单位的注意事项。对于资助性房屋，不论是居屋、公屋或绿置居单位，用家若希望转按或进行加按套现，如非已为单位补地价，一律需事先获得房屋署同意，方可替物业进行按揭转变安排。 若果需要申请转按，一般可接纳的转按原因大致上包括：银行提供较优惠的按揭息率、业权转变影响原有按揭安排、因转职而不能继续享用雇员贷款计划或优惠等，业主需向房屋署填交转按申请书并支付行政费，一般情况下基于以上原因大多可获批转按同意书。但用家需注意，申请转按只限于向新一家银行申请批出原有按揭余额，居屋或公屋之还款期亦只限25年内之余下年期，即已供期数加转按年期仍不多于25年。不过，由于未补地价之居屋或公屋供楼人士只可选择P按，按照近年P按计划，纯以悭息为由之转按诱因不大，而银行提供予居屋转按申请之现金回赠亦逊于新造居屋按揭，未必可抵销转按涉及之律师费及行政费用。 若业主想替未补地价资助性房屋包括居屋、公屋或房协单位申请加按套现，则一般只有当业主经济上有困难，急需款项应付意料之外的个人或家庭开支时，房屋署或房协才会按个别情况批出申请。 |
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| 王美凤 |
2021-07-04T21:24 |
本栏最近分别讲述了白居二买家购买居屋或公屋所需注意的事，除了房委会居二市场的居屋或公屋单位，白居二买家亦可选择购买房协“住宅发售计划”第二市场之单位。但要注意的是，房协单位的按揭配套并非和居屋一样，而且差异甚大，买家需要仔细了解以便作出预算。 前文提及，白居二买家若购买居屋第二市场之居屋或公屋单位，可造按揭成数高达九成、按揭年期长达25年；当中由房委会向银行提供按揭保证期，故需视乎按揭保证期尚余年期/单位首次出售日距今之年期，再确定银行实质上可批出之按揭成数及年期。对于房协第二市场之单位，由于房协并没有向银行提供如上述房委的按揭还款保证，故此买家若需要高成数按揭贷款，必须和私楼一样向银行申请按揭保险计划。申请准则基本上依照按保计划，按揭成数高达九成；但和居二单位的最大分别是，房协第二市场单位之买家需要支付按揭保险费，按揭审批方式跟随私楼，买家需要通过供款压力测试。然而，房协第二市场单位之按揭年期可长达30年而非25年，并可获银行提供HIBOR按揭(H按)计划，而非只有最优惠利率按揭(P按)可供选择。 |
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| 王美凤 |
2021-06-27T22:29 |
新一批白居二买家逐步入市，推动近月未补地价资助性房屋交投活跃，亦频录破顶成交。白居二买家除了可在二手市场购买居屋，亦可选购公屋单位(业主在居屋第二市场放售的租置屋单位)，那么，白居二买家购买公屋，按揭配套是否与居屋一样？ 白居二买家购买公屋单位在原则上同样享有高达九成按揭，以及长达25年按揭年期，当中亦无需支付按揭保费；但实质上，跟居二市场之居屋单位一样，首次出售日期起计已多年的单位，或碍于按揭还款保证期限的关系而未必获批足九成按揭，买家要小心注意公屋单位的首次转让期。房委会向银行提供的居屋担保期是30年，而公屋的担保期是25年，银行会因应公屋剩余担保期设定按揭成数及还款期；例如一些银行以居屋首次买入期计18年或19年为界线，但公屋则以首次卖出日期计14至15年内为主，不超于这个年期才大机会批足九成按揭及25年还款期。公屋有别于居屋，居屋若非货尾或挞订重售单位，首次出售日期大多与楼龄差距不多，但二手市场未补价公屋即使楼龄较高，首次出售日期却可能是近十年之事，故此买家需向业主取得准卖证或从土地注册纪录确定单位之首次转让日期。 |
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| 王美凤 |
2021-06-20T22:20 |
新一批白居二买家正在逐步物色单位入市，白居二中签者可于居屋第二市场购买未补地价单位。既然是未补地价，业主仍在享有补价折扣率的楼价折让；故在理论上，白居二单位的合理价格本应是楼价市值扣减补价折扣率计算，例如单位现时的市场价值是700万元，折扣率是40%，在居屋第二市场的合理售价便是420万元。但现实是，业主未必愿意以这个价格水平出售单位。 事实上，现时楼价水平高企，原有居屋业主出售单位的意欲根本不大，因为进入私楼市场换楼的门槛很高，而且出售现有居屋单位等于放弃政府提供的资助性房屋优惠，感觉并不划算，故此不少居屋业主只愿待至善价而沽，叫价甚高，当有买家出得偏高好价，方会出售单位。这样的情况下，居屋的放盘量其实未必很多，加上一些单位的叫价高于合理水平，尤其是一些于楼龄较新、首次转让日期起计仍属20年内之居二单位，由于较易找银行批足九成按揭及25年还款期，业主的叫价或因而更高。然而，由于居屋计划已推行了几十年，不少居屋单位实质已高龄，对于首次卖出日期计已过25年甚至30年担保期的单位，白居二买家只可于银行申请六成按揭，加上业主叫价不低，这亦窒碍了部分白居二买家的入市意欲。 |
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| 王美凤 |
2021-06-14T17:15 |
2020年新居屋及白居二计划的买家已陆续拣楼，而新一期绿置居计划亦将于7月份抽签，不论是居屋或自置公屋，在向政府补地价前，均属于资助性房屋，由于房委会已与银行签订按揭保证契据，买家可向银行申请高达九成半(绿表居屋及绿置居)或九成(白表居屋)按揭贷款。 正因为房委会向银行提供按揭还款保证，银行审批居屋或绿置居按揭的准则一般较宽松，大多省却供款压力测试，有些银行大致上只需买家填报家庭入息水平，入息够供款便基本上可批出按揭。根据房委会公布的二手居屋买家调查结果，按揭供款占入息比率的中位数是37%，较私楼首置买家约28%为高，反映居屋买家或拨出较大薪金份额用作按揭供款，但当然，37%仍属于健康低水平。 在日常客户查询当中，笔者发现有部分居屋准买家对于房委会提供的按揭还款保证有所误解，以为万一断供可免却部分还款责任。事实上，房委会的按揭担保并非向买家提供，而是向银行提供。倘若居屋或公屋买家断供无法还款，银行仍会将单位出售，以楼价用作抵偿债务，若楼价金额未能足以偿还买家所欠之全数按揭余额、利息和费用，银行便会根据担保期内的按揭保证契据，向房委会索取回买方的按揭欠款。 |
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| 王美凤 |
2021-06-06T22:39 |
上期谈及新居屋按揭，而新一批白表购买未补地价居屋计划(简称“白居二”)的买家，已获发批准信入市选购单位，居二市场成交亦因此活跃起来。新居屋和白居二同样是未补地价居屋，享有楼价折让，但在按揭配套上却存在不同之处。 白表买家原则上不论购买新居屋或居二单位，同样可向银行申请免保费九成按揭贷款，按揭年期长达25年；但实质上，居二楼龄偏高的单位未必可获银行批出九成按揭，又或未必可获批足25年还款期。原因是房委会向银行提供的按揭还款保证期以30年为限，由首次转让日期起计算，例如楼龄已达23年的居二单位，对于银行来说，担保期仅余7年。有银行会直接将30年保证期减去居屋楼龄，以计算可批出九成按揭之最长按揭年期。例如居屋的楼龄是22年，以30年保证期相减，批出之按揭年期便仅达8年，每月供款额当然大幅增加了，买家的供款能力未必足够。 |
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| 王美凤 |
2021-05-30T22:17 |
房委会公布2020年居屋计划的准买家可于本月底开始拣楼。居屋属于资助性房屋，为合资格中签买家提供楼价折让，2020年这期居屋计划的单位以市价六折出售。新居屋买家可获得有别于私楼之高成数按揭配套，绿表居屋买家可造按揭成数高达95%，白表买家之按揭成数亦高达90%，基本首期低至楼价半成至一成，亦无需支付任何按揭保险费。这期居屋有个别屋苑如火炭的彩禾苑及部分重售单位已届现楼，买家可即时申请按揭及入住单位，其他例如市场预期较受欢迎的钻石山启翔苑则属楼花，2023年才需要申请按揭。 在按揭审批上，由于房委会向银行提供按揭还款保证，银行审批居屋按揭的准则一般较私楼宽松，大多无需如私楼需通过压力测试，但一般仍需评估买家的供款能力。而银行之间评估入息准则有所不同，有些银行只需买家声明入息水平，又或银行衡量买家有能力供款便批出按揭，有些则要求买家的每月供款额不高于入息一半，但当中银行一般仍需查看买家的信贷纪录。若然银行认为买家有过多债务，又或供款能力不足，或需买家提供同住的“谘询人”，谘询人亦需申报其入息。 |
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| 王美凤 |
2021-05-23T21:25 |
上期以不同角度谈及“供平过租”，而供楼与租楼的考量并非只就是比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划，以及流动资金对比资产价值等。 租楼的好处是所需成本少，租客无需筹措大额首期，只需预备按金及支付每月租金，租金一般已包括管理费及差饷。换言之，租客可保留更充裕的流动资金实现计划，例如是参与其他投资、营运生意等，弹性较大，无需承担楼价下跌的风险，亦无需如买楼人士受到额外印花税(SSD)的捆绑，租约期满可因应需要(例如工作或子女上学地点的变动)选择搬迁。 不过，租住单位虽则弹性较大，但却没有长远定居的保证，业主或年年加租，又或基于自用或其他原因于完约后收回单位。虽然很多时出租单位已连装修，租客搬进家私已可入住，但另一方面租客却不能按自己心意及喜欢风格装修单位。而相信较多人不喜欢租楼的原因是，租金纯属支出，不能如买楼般可累积资产财富。租客租楼20年就只是净付出租金，但业主供楼20年犹如储蓄，或已供满层楼，拥有全部业权，可将单位留给后人，当楼价处于升势亦可享资产升值，抗通胀兼令财富增加。 |
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| 王美凤 |
2021-05-16T19:16 |
“供平过租”字眼上意思是供楼平过租楼，现时市场上是否就是每月供款平过每月租金？先看看近年楼价对比租金的升跌走势，现时平均楼价较3年前约有近6.5%升幅，而现时平均租金较3年前约有近6.5%跌幅，一升一跌，租金明显追不上楼价升幅，照道理现时楼盘不一定就是“供平过租”。然而，3年前之按息约为2.15厘，现时则约为1.39厘，利息跌幅达35%，减轻了供款负担，这又应如何比较？ 其实，有时市场上提及之“供平过租”还是“租平过供”只是不同计算上的参考数字，以现时屯门市中心一个热门屋苑的两房单位为例，以700万元放售，又或以14,500元放租，若以过往市场爱用的基准：七成按揭、20年还款期计算，每月供款是23,398元，明显是“租平过供”；然而，若按照现时楼按措施的基本六成按揭及较多人选用的30年还款期计，每月供款急降至14,274元，那便与上述租金14,500元相若，变成“供等同租”。 |
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| 王美凤 |
2021-05-09T22:19 |
去年美国为应对新冠肺炎疫情，将息率降回至近零水平，并加大量宽买债规模，事实上，在美息下跌、环球量宽环境下，港元拆息自去年持续回落，成为市场佳音。本港息率大致受美息走势、资金水平及流向、港元需求所影响，去年在量宽大环境下资金流入本港，银行体系结余逐步上升，由第四季起银行体系结余超过4,500亿元历史新高水平，至今已逾半年，属前所未见。资金充裕是进一步推低拆息的主因，加上最近拆息未受季节性因素影响，与楼按相关的1个月拆息(HIBOR)自4月20日起至今跌穿0.1厘，截稿前再跌至0.08厘的11年以来新低水平，推低近期实际按息跌至1.38厘(以HIBOR+1.3厘计)，属10年来新低，较去年首季按息约2.5厘，更下跌逾1厘，亦较今年首季按息约1.46厘进一步下跌。 由于市场上逾95%人士选用H按，即使最优惠利率(P)不变，拆息下降亦等同大众的供楼利息下跌，不少业主的供楼负担已显着减轻。 |
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| 王美凤 |
2021-05-02T20:26 |
上两期分别提及自雇人士及花红入息的计算方法，再谈谈银行如何衡量非固定收入人士的入息水平。 借款人入息的稳定性亦是银行审批按揭的考虑要素，若按揭申请人是一位固定收入人士，每月有稳定薪金入帐，银行可预计借款人有稳定的还款能力，若按揭申请人的入息并非固定，每月浮动，银行需衡量其入息的浮动程度，是否备有足够入息证明，以及有关提交的文件是否可让银行了解其还款能力。一般来说，若然入息并非固定，银行要求最少达6个月的入息证明包括薪金入帐银行记录、公司粮单，以及最近年度之税单。 以上入息证明再视乎情况调校，例如申请人工作属于营销性质，每月入息由固定底薪及浮动性的佣金组合，而月与月之间的总入息不算过于偏差，那么，若半年平均收入通过压力测试，信贷纪录亦良好，获银行批出按揭的机会亦大。若果申请人的每月入息相当波动，一个月收入达50,000元，另一个月收入却只有5,000元，银行或需要求长达一年或两年的入息证明以评估其平均收入水平。若处于经济弱势，为了加强风险管理，银行有机会将佣金入息打折扣后方可纳入收入水平计算，又或将两年平均收入对比近3个月平均收入，以低者计算。 |
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| 王美凤 |
2021-04-25T21:50 |
上期提及最近有银行放宽对自雇人士及花红入息的计算方法。在按揭审批中，究竟花红是如何计入每月入息呢？ 花红大多指年终花红，亦有些公司是每半年结算后发放一次花红，一般来说，金额并非固定，需按公司业绩及表现而定。按照现时银行一般审批按揭准则，若雇佣合约亦列明员工可定期获发花红，便可将花红计入每月入息，计算方法大多以两年花红总金额计出每月平均数，例如申请人最近两年收取花红总额是20万元，以24个月平均数计，等于可将每月平均金额8,333元计入每月入息。但留意，若果申请人在职年资较短，未能提供两年花红收入，例如只曾获发一年花红，银行一般仍需照除以24个月计算每月平均数。由于很多时公司要有良好业绩，以及盈利才有能力向员工发放花红，当经营环境转差，银行为了加强风险管理，便有机会将按揭申请人的花红收入打折计算；但就如最近经济好转，亦有银行放宽按揭审批，取消以打折扣方式计算花红。 那么，既然花红金额并非固定，收花红人士是否就等于非固定收入类别？其实却未必，这还需看花红与固定薪金之比例及花红发放次数等。 |
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| 王美凤 |
2021-04-18T20:52 |
上期提及有银行最近放宽对自雇人士及花红入息的计算方法。何谓自雇人士？ 自雇人士即是并非以雇员身份受雇的人士，自己就是经营业务的雇主，当中例如从买卖货品、提供个人或专业服务而赚取入息。自雇人士可以是独资经营或合伙业务的合伙人，例如店铺或网店东主、非受雇之化妆师、补习老师、钢琴老师等，又或一些自雇的专业人士如医生、会计师、律师等。 自雇人士若申请按揭贷款，所需提交的入息证明与受雇人士不同，由于自雇人士是自己经营业务，收入并非固定，做生意亦涉及成本支出，银行需确保自雇人士的入息或盈利能足够及持续地可应付按揭供款。一般来说，在入息证明方面，自雇人士需向银行提交商业登记证、最近一至两个课税年度的税单、公司财务报表、最近6个月显示入息及现金流纪录之银行月结单等；如属于专业人士则需出示执业证书或相关商业执照或证明。 按照现时楼按措施，借款人之入息水平一般需通过供款压力测试，那么银行如何计算自雇人士的入息水平？银行之间的审批方式不尽相同，对于不同类别或行业的自雇人士，评估方式亦有分别。 |
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| 王美凤 |
2021-04-12T16:24 |
市场有指一家大型银行放宽对自雇人士及花红入息之按揭计算方法，究竟讲的是甚么东西呢？ 在按揭申请流程中，借款人的还款能力是审批按揭的其中一个主要考虑，银行一般需计算按揭申请人的每月供款占入息比率(Debt-to-income Ratio或Debt Servicing Ratio简称DSR)，即是借款人每月总债务供款金额占入息的比例多少。按照现时楼按措施，对于首套房按揭申请人来说，基本DSR不可超过50%，而压力测试下之DSR(以现时按息加3厘计)不可超过60%。 在计算入息部分，有些申请人除了每月获发薪金外，年尾或每半年或每季均获发花红，若想将花红计作入息是可以的，但银行之间计法有所不同，有些银行会以两年花红总额计算每月平均数，连同月薪一并计算。另外，自雇人士的入息通常较为浮动，每当经济逆转，入息波动性亦可能较大。去年在新冠肺炎疫情下，经济不确定性因素增加，有银行为了加强风险管理，曾将借款人的花红平均收入以及自雇人士在税单显示之收入打8折计算，直至最近放宽了计法，无需再以打折扣方式计算，恢复往常以平均收入作审批。 |
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| 王美凤 |
2021-04-06T16:46 |
对于一些成交价低于估值的个案，买家可能会基于“估突价”而高兴，但实情是，若成交价大幅低过银行估价，亦有机会被银行拒绝承造按揭贷款。 |
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| 王美凤 |
2021-03-28T21:33 |
上期指市场上提及之物业估价大致指网上估价，或银行直接评估成交价是否“到价”，除了成交价格、整体楼价水平影响估价外，市场出现之近亲转让亦有机会影响物业估值尤其是网上估价系统。 近年不少人将物业转让予近亲，俗称内部转让，又或夫妇将联名物业“甩名”，将单位转为一人名持有，目的都是让业主或夫妇其中一人回复首置身份，以便再购置物业时可以缴付首置印花税，达致悭税目的。很多时业主为了悭税，所订的内部转让价格明显低于市值，而内部转让的成交价仍会如常在土地注册处登记，导致有关偏低的成交价纪录有机会拖低该屋苑单位之估值。 例如最近有屋苑接连出现两宗内部转让，有关成交价均低于市值约15%至18%，而期间屋苑亦缺乏新成交个案作为参考基础，影响该屋苑相类单位的网上估值明显低于市值约一成。有关单位市值原应约1,650万元，但同屋苑同座或同类面积单位接连出现两宗内部转让个案，分别作价1,350万元及1,360万元，网上估值遂降至约1,490万元，待数个新成交出现后，网上估值才调升回至1,650万元。 |
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| 王美凤 |
2021-03-21T22:10 |
上期提及市场上的物业估价普遍有两种，第一种是银行网上估价，当楼价进入升轨，网上估值未必可即时追贴升幅，而若果楼市开始偏软，成交减少，当市场出现了减价成交，报道或写“某屋苑成交低于估价”，所指的估价是指网上估价，很多时亦是因为网上估值未必可及时反映最新市场现实，而并非业主卖平了单位。当市场调整趋稳，反映市场价格的成交亦累积起来，网上估价便会更为贴市。 根据最新中原城市领先指数，楼价按月升约1.3%，而最近有报道指出，某屋苑估价升幅达半成，有人问为何估价与楼价调整不符？其实，部分或个别屋苑的成交状况，并非就是反映整个楼市平均价格走势。以近月为例，各个屋苑楼价发展不一，部分屋苑成交价上升，升幅由0.5%至超过一成，亦有部分屋苑成交价下跌，跌幅由0.05%至8%不等，但比例上楼价上升个案及幅度多于下跌个案，平均楼价按月便出现升幅，但平均升幅却不会如个别屋苑般大。看楼价指数亦需留意，有关数字需依据买卖合约作为基础，故此反映之楼价大概已属于两至三星期前之成交状况，用家衡量楼价水平亦得明白此点。 |
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| 王美凤 |
2021-03-14T21:44 |
根据中原估价指数(主要银行)CVI，数字已连升三周，反映最近银行物业估价升势持续。事实上，今年首月楼市已早现小阳春，随后受新冠肺炎疫苗开始接种、经济正在恢复等利好因素推动，用家入市信心加强，楼市旺势延续，银行楼按取态积极性亦增加，不少屋苑之银行估价亦有上升趋势。 物业估值是指楼宇的市值，故此会以市场成交个案及状况作为基础，比较法是较常采用的物业估价方法，又称为市场法，主要是以较接近估价日期之同类单位成交价作为比较，这是最直接的方法将估值联系市场实际。现时资讯相当流通，在市道较旺成交活跃期间，尤其对于成交基础较大之大型屋苑，以比较法评估物业价值是既有效及紧贴楼价走势的方式。当然，市况有阴有晴，亦并非每个屋苑都有贴市成交个案作为参考基础，故此，物业估值还需要配合当前楼价水平以及楼价走势作估算。 市场上提及的物业估价普遍有两种，第一种是银行网上估价，用家在银行网页便可查阅有关物业估值。网上估价主要以市场成交基础配合楼价水平及发展，以估价程式定出物业价值，由于市况变化可能更快，当中有机会出现估价水平滞后于最新市况。 |
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| 王美凤 |
2021-03-07T22:09 |
上期提及安老按揭长者用家多选择终身领取年金，可免却担心之后还款问题。以安老按揭在港推行快将10年，累计约有4千多宗申请，每月申请由最初平均不足20宗，增至近年约50多宗。香港人的思想虽然已较西化，但将物业资产留给下一代的传统思想仍然牢固，未必接受银行收回物业的做法，故此安老按揭在香港仍然未算普及。目前共有9家银行提供安老按揭，但实质较活跃经营安老按揭的银行甚少，根据统计数字，安老按揭自推出以来，主要多由一家大型银行承办贷款，市占率常处于九成或以上。 安老按揭为长者提供一个不影响现居生活、可由砖头套取现金流的选择，让长者每月获取年金提升生活水平。根据统计，安老按揭用家每月年金平均为16,100元，但当中亦有长者提取每月年金高达16万元，可见用家当中亦有豪宅业主透过安老按揭提取充裕资金。若物业价值超出1,600万元，用作计算年金之上限不可超出物业估值之60%，以一位91岁长者持有2,500万元现契物业为例，以单人申请安老按揭并选择10年期年金，每月可获取之年金正是高达16万元。然而，楼价若超出2,500万元，用作计算年金之上限仍不可超出1,500万元。 |
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| 王美凤 |
2021-02-28T21:36 |
面对人口老化问题，政府于2011年开始推行安老按揭，冀长者能以砖头换取现金流，一方面可让长者自力供养退休生活，另一方面政府可减轻未来支援长者的财政负担。安老按揭属于逆按揭产品，是一种逆转的按揭安排，以物业作为贷款抵押品，业主无需向银行供款，而是反转过来由银行每月向业主提供年金，业主可选择于固定年期如10年、15年、20年又或终身获取年金。 安老按揭最大的好处，是业主可继续于单位内安居生活，每月稳定获得年金作为生活费补贴或提升生活水平，直至业主百年归老后，业主后人亦可选择清还贷款以赎回物业，又或由银行出售物业以偿还安老按揭贷款、利息及涉及之费用，若剩余款项将归还业主后人。安老按揭是包含保险的产品，倘若卖出单位之款项不足以支付贷款所有费用，差额将由保险公司承担，无需由业主或其后人负责。 目前持有香港住宅物业并达55岁或以上人士，可申请安老按揭(若属未补地价资助性房屋需达60岁或以上)，楼龄以不超于50年为基准。现时安老按揭的用家平均年龄约68岁，超过六成安老按揭以单人提交申请。 |
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| 王美凤 |
2021-02-21T22:02 |
2020年二手住宅成交量按年增加15%，当中在新按保推动下600万至1,000万元物业的成交量按年增加约53%，然而，去年楼价1,000万元以上物业成交量，则按年减少0.5%，与二手巿况背驰。究其原因，相信主要是楼价1,000万元上下分界线之巨大差异按揭成数所致。 根据现行楼按措施，1,000万元以下物业可透过按揭保险申请高成数按揭，当中按揭成数高达八成，又或对于800万元或以下单位可高达九成，但1,000万元以上物业之按揭成数即跌至五成，对比楼价1,000万元或以下之基本首期，差距高达楼价三成。现行按揭配套可谓以1,000万元作为分界线，以楼价1,000万元和1,050万元作比较，两者楼价相差仅50万元，但两者基本首期却相差325万元，差幅达162%。 按照现时楼价水平，换楼家庭较常有意更换之三房单位不少已超逾1,000万元，但楼价1,000万元以上之可造按揭仅高达五成，窒碍了用家之换楼计划。即使发展商就一手新盘或提供高成数按揭，但新盘多属楼花未可入住，发展商高成数按揭之低息期一般只限首两至3年，亦并非适合长期使用。 |
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