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| 张世昌 |
2022-01-12T21:33 |
最近笔者跟朋友聊起订立单位面积下限问题，朋友的着眼点当然离不开自置纳米盘的价值与前景，究竟是奇货可居？还是英雄迟暮？当下笔者都觉得题目很值得细味。其实由上年中吹风中央或会插手加强调控港楼，甚么延长个别转让年期限制、甚么确立单位最低面积下限等，时至今日终见少许端倪。当时笔者就曾讲过若想购入纳米新盘值得三思，今天再延续故事。 从上车用家角度看，自置住所面积大了当然舒适，至少比龙床盘大多了，但伴随的是上车的实际成本都增加了。约280方尺新盘，保守计卖两万四蚊一方尺，楼价动辄已接近700万元，170方尺左右龙床盘卖到近3万蚊一方尺，楼价可能还处于500万元水位。除非有持续的政策能提供充足的供应来遏止未来楼价升幅，否则只供得起4、5百万元楼价的上车客，又不是仍然要面对上车困难的老问题吗？还未计及面积提高后引致实际单位供应数目减少了的副作用。 而从百多方尺左右的龙床盘业主角度看，市场逐步受政策影响下，纳米货源将变得相对珍贵。但笔者倒十分相信若没有好几十年时光的冲淡，订立最低面积下限后的供应与生态，短期内将很难扭转市场对入场费较低的纳米盘的需求，单纯从需求的价格弹性来分析，短中期保值还是乐观的。 |
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| 张世昌 |
2021-12-08T22:39 |
近月笔者都忙于辅助开发商设计全新的智能物业估价系统，除了投入专业的估价范畴知识，亦分享了多年本地物业估价经验，细致到像事故或凶宅单位的估价分析，复杂到涉及天池特色户的算式都有讨论，相比10年多前，由起草时的单一估算方法，数码化年代的今天，系统背后的运算已可谓突飞猛进了。 传统的直接比较法(Direct Comparison Method)仍然会套用于智能估价系统上。 由于本地物业资讯，例如面积及楼龄资料等，以及成交资讯，即成交日期及金额等，都具高透明度及可存取性，加上本地大部分住宅物业的可比拟性高、买卖流通量高，笔者只需要按楼层、景观方向、楼龄等客观因素微调最新成交个案的参考价值，再列表各屋苑以及各大厦的内部算式，理论上就能估算出全港百多万个住宅单位的市值。但现实上仍存在一定缺陷及不足，好似相对少成交的单幢物业，则较难作直接比较估算。 大数据分析正好填补了这片缺失。 |
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| 张世昌 |
2021-11-17T22:45 |
笔者绝不是甚么楼市大淡友，只单纯从日常估价作业分析，揣测一下楼市去向走势而已。早在9月第二期消费券尚未发放前，从估价数据分析，二手楼市已开始进入整固期，一手料续旺但二手则观望味浓。踏入10月，当施政报告发表后，二手市况亦未见专家预期的大幅度反弹，就算配以北部都会区发展愿景，个别区域亦只见短暂的刺激，成交始终胶着，一手向隅客回流情况不乐观，从每周公布的十大屋苑过去周六、日成交数字才十宗八宗可见二手的疲弱。 笔者确实没有吹淡风的意图，反而想鼓励想入市的买家，趁农历新年来临前，亦即是下个可能出现的小阳春前的这个调整档期，放胆议价还价。一来由9月开始已倾斜向新盘市场的走势，将慢慢逼使二手业主叫价放软，源于年尾多个新盘贴市价开售，准买家抽签落空还可以等下一个贴价新盘，反正发展商新盘列阵开卖，根本没太多向隅客需要问津叫价企硬的二手货源。但经过多月来的拉锯，业主心态上难免产生变化，买家大可趁机放胆还价，一试无妨。 二来后疫情年代已逐渐出现通关呼声，内地房产调控政策不断收紧，新的税项或会逼使资金投向成本较低的地方例如本港楼市。 |
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| 张世昌 |
2021-10-20T23:12 |
市场上陆续出现更多的银行发展“绿色按揭”业务，笔者不表惊讶，毕竟将ESG概念融入公司营运及行销早已不是甚么新鲜事，是有心还是无意为之也好，简单而言就是一个跟随大势所趋、力臻完美、自强不息的成长过程。 理念上，ESG分别代表三种元素，环境(Environment)、社会责任(Social Responsibility)及企业管理(Corporate Governance)，重点就是可持续发展。套用到企业营运上，若要能逆境生存必先开源节流，加强有效管治。为配合近年银行线上业务发展，例如应用区块链传输技术、线上估价API对接等等，笔者所属测量师行已全面提升内部作业系统及介面窗口，既能达致无纸化营运大幅降低印刷及纸张成本、响应减碳环保原则，亦能透过使用云技术对外连接提高处理效益、开拓新客源增加收入，促进可持续发展与智慧营商。 社会及企业管理上，测量行亦早着先机融入更多力求进步的因子，如早年定期举办各式各样的团队建立及培训活动，务求加强团队的整体战斗力。而为营造更适切及人性化的工作环境，不时举办节庆相关活动及每月惊喜星期五的特备环节等，深化凝聚力。 |
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| 张世昌 |
2021-09-22T21:49 |
近来闹得最热烘烘的其中一单地产新闻，可谓谣传中央向本地主要发展商施压，共同协助政府解决房屋供应失衡顽疾，最坏情况或包括上缴私人土地储备等。消息未经证实已足够令地产股爆发小型股灾，可见其震慑力相当之大。空穴来风，市传“游戏规则经已改变”，几大发展商或多或少都需要制订所谓应变方案，例如转移地区发展业务比重、进一步精品化发展以提高个别项目回报等。生于此动荡时势，作为业主、准买家等小市民又应当如何自处呢？ 市场流传中央又好、特区政府也好长远对楼市的宏观调控将逐步加强，而且干预程度将推向另一层次，务求用非市场手段达致解决社会根本问题的目标。若然市场出现更多更严的交易限制，例如10年内不得转让、楼价增幅不得超过10%等，或是受规管生产的发展项目，例如10,000元一方尺的港人首置大型屋苑、面积划一500方尺的上车新盘等，将严重影响资产的流动性及价格。 |
地产 , 地产 |
| 张世昌 |
2021-08-25T22:53 |
早前有报道指，尖沙咀柏丽购物大道新录得一宗时光倒流35年的租金成交，新租客竟能以三十多年前，即购物大道落成之初一模一样的租金水平，承租了地铺加部分一楼的位置，于寸金尺土的香港实属罕见，亦显得很是可惜。源于环球新冠肺炎疫情对旅游业及相关零售业的重创可谓相当入骨，基本上零游客下的购物大道早已一街吉铺、人流凋零。但穷则思变、变则通，传统购物大街能来一个革新吗？ 香港人有着出名卓越的生意头脑及高适应力，疫情下受限聚令影响吗？与其等堂食不如转攻外卖，做外卖都可以闯出一片天！旅游零售不景气吗？转型卖日用品、卖口罩、做小型超市一样掂！既然传统做金铺、卖名贵手表、卖高档衣饰再也支撑不起租金，何不来个大转型？例如适度划出部分购物大道位置结合原先地铺，打做新兴打卡露天茶座、宠物友善餐厅、又或是特色手工啤酒吧、日式立食餐厅群等等。 欧洲有很多着名游客区的步行大街，也有类似地铺加露天餐厅延伸的概念及成功例子，虽然现阶段旅游业未复苏的情况下游客仍旧欠奉，但懂得变通才能适者生存，而且若能迎合本土需要也不愁没有生意，将军澳南的餐厅群就是活生生的例子。 |
美股 |
| 张世昌 |
2021-07-28T22:49 |
近来其中一单轰动一时的地产新闻，可谓各大型银行相继停办中国恒大集团新盘楼花按揭一事。 虽然受影响的业主实属少数，且并非没有解决办法，但相关罕见的举措亦反映了处于金融动荡时势下，银行杯弓蛇影的风险管理部门确实会宁愿弃车保帅，更何况这趟是楼花按揭的卒仔而已，哪怕是少少的风险亦不愿再背上身。 那么，楼按的风管其实是怎样一回事呢？笔者在此简单将要管理的对象分为借贷人、抵押品和发展商三个部分，而其终极目标当然是减低和避免坏账风险。一般申请按揭时，银行内部当然要审核借贷人的背景，包括工作及收入资料、过往信贷纪录、其他资产净值等等，简单来说就是既要满足监管的条件又要有能力供得起，否则要么不受理申请、要么按息要更高一点、要么供款年期要缩短，或者成数要降低，这些都是风管下的结果，目的都是要避免断供风险。同时，银行亦会检视按揭相关的抵押品，亦即是物业本身的状况，例如楼龄、楼宇质素、价值、任何改动或僭建物等等，万一不幸断供变银主盘，银行亦希望优质的抵押品能以好价钱卖出，回收部分成本。 |
地产 , 地产 , 中国恒大 |
| 张世昌 |
2021-06-29T23:14 |
中原城市领先指数由今年伊始的178.13点，走到今天最新报188.1点(6月第3个星期)，升幅已过5%，突破历史高位似乎只是时间问题。另一边厢，差饷物业估价署公布截至5月私人住宅售价指数连升5个月，只较2019年5月高位落后不足一个百分点，同类租金指数亦连升3个月。似乎各项造好的指数都显示着第三季本地楼市破顶在即。 上星期笔者才于一个银行同业内部会议上，简短地分享过对楼市这半年来的睇法及展望，阻力和隐忧还是存在的，例如第五波新冠肺炎疫情的发展、敏感的政治操作、甚至是压抑楼市的政策调控。但相较不可控的情况似乎一些实在而有利的条件，将较能主导第三季楼市的走向。一来第四波疫情缓缓结束后对各行各业、对经济活动的复苏是最直接的，加上近期多项诱因加快了原来落后的疫苗接种率，亦间接令整顿变得有了底气。再加上将于第三季逐渐流入经济体系的几百亿元消费券，不难令人预期受惠于良好经济复苏背景下，楼市将有力挑战一下历史新高。 但近来于工作层面上已发现，早前因疫情反覆或移民潮而流入楼市的平盘、笋盘已绝迹不复见，现在更多的买家需要追价入市，估价要紧追买卖价亦见吃力。 |
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| 张世昌 |
2021-05-26T22:56 |
最近笔者受亲戚所托，为其于差不多3年前购入的纳米住宅单位作现值估算，源于亲戚眼见市况回暖，适逢额外印花税期限亦快将届满，欲善价而沽。却被笔者狠狠泼了盘冷水，评估其单位市价还稍稍低于当日全新一手购入价。亲戚纳闷极了，竟有新盘输钱？但经过笔者详细解释后，也得无奈接受现实。那么，购买这类纳米全新盘时你又该关注甚么呢？ 在此先不讨论自用所需，因其牵涉太多主观考量，例如个人财政能力、生活品味及自身配套考虑等。但若以投资角度来看，不论放租还是放卖，首先你得着眼“供求”。简单只需微观地看小区内同类型放盘的供应会否过多、会否陆续有其他相似的纳米楼替代品落成等，这些都会影响单位日后放租放卖的议价能力。然后再微观地分析一下所处小区对纳米单位的需求，看哪类型客会较多，年轻单身客还是家庭客群较多等，因需求最终又会影响价值。始终纳米楼市场只针对特定群组，若未有周全考虑到定位问题，就算新盘亦不是稳赚的。 另外，当然亦要考虑到一手买入价的问题，尤其关乎到当中的溢价水平。 |
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| 张世昌 |
2021-04-21T21:18 |
最近笔者跟一位久未相见的朋友讨论起写字楼入市时机的问题，源于该朋友眼见近来写字楼价格回落得相当吸引，亦考虑到自身业务发展需要及能力，正积极物色心仪写字楼。笔者并不想影响朋友的置业判断，只从物业价值的角度出发，彼此讨论一下放盘单位的叫价合理与否，当然还有对后市的一些看法。 其实自从中美贸易矛盾发展开始，写字楼的市况就逐步踏入向下调整期，经过社运乃至新冠肺炎疫情的洗礼，全球经济活动严重受创后，加上新兴在家工作的实施、普及和延长，企业对营运前景、规模的控制和收缩，都令需求以及租金进一步受压。整体甲厦更录得连续季度的负吸纳量，简单来说，就是需求大减、供应过剩，价格自然难以企稳，就连各路专家都预期写字楼市况或要到2023年才有转机。 从投资角度看，除非你深谙捞底之道，否则仍处向下调整期的写字楼市道的确未必是入市良机。但笔者的朋友因想安顿好业务，不想再受租务影响而令其顾客不时转换服务点，而且撤辣后交易成本下降，想趁机购入办公地点作长远自用，笔者都表示相当认同。投资讲究回报，但自用则可另作别论。 |
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| 张世昌 |
2021-03-17T22:27 |
笔者收养的唐狗不幸于几天前因严重肠胃炎，急需前往兽医诊所接受治疗，等候诊症时眼见不断有主人带同宠物前来求助，管不了甚么限聚，亦计较不了甚么社交距离，总之护士及医生都忙得不可开交。最后笔者交付数千元诊金后心却想着，要是投资铺位作收租用途，一定要选择租予此等看似不太受外围因素影响生意营运的租客或商户，从而获取相对较牢固的租金回报。 毫无疑问，经历过大型社会运动及世纪新冠肺炎疫情后，不论是消费者还是经营者都大大提高了自身的应变力及适应力，由没有堂食就转外卖、没有街客就变网购等，但反应时间和阵痛都还是存在的。作为铺位业主，若现时租客为卖日用品的商店、卖鲜食的街市铺、医务所，甚至冷门一点的车房、老人院、地产代理等，相对阵痛就似乎较少了，始终生活及保健必需品无可取代，而且愈来愈重要。另外，一些经济学上需求不具弹性的商品亦较不怕环境转变。生意受影响较少，租金就能保持平稳，自然地抗跌能力就较强，相比核心区一线铺租金跌七至八成、价格跌五至六成，前者的业主就不用受此等惊涛骇浪了。 但世事可没有两全其美，好比股票投资一样，选择低风险的，回报未必高但合理平稳。 |
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| 张世昌 |
2021-02-10T18:32 |
最近笔者跟个别银行风管处及营运部商讨某些全新盘的部分特色单位开价时，总会遇到一些意见分歧，当然都离不开叫价偏高的问题。在此，笔者略为分享一些估价上的心得。 一般而言，每当有全新盘开卖又或是推出新的价单时，估价部门总要细读上载的各项文件，当中包括销售的单位价格、不同的付款方案、折扣优惠和会籍优惠等等。就算是同一个发展项目，也会有因为推售时期不同，而出现不同的价单价以及付款优惠，所以每一张上载的价单都需要重新估价。标准典型户的价钱当然容易估算，离不开参考同区同类型开侧的成交尺价，但一些特色单位例如连平台户、顶层连天台户、复式户、特高楼底户等等，就需要额外花心机了。 首先，仍可参考同区同类特色户的实际尺价再作相应微调，例如当估算两房连天台户时，会使用附近相似楼龄的顶层天台户成交尺价做直接比较。其次，亦可研究这类连天台特色单位于其他屋苑的过往成交价较典型户的差距关系，例如连天台户会比普通单位成交尺价贵两成至三成左右，从而得出一个参考指标。 |
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