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| 卢铭恩 |
2021-12-20T22:39 |
特殊目的收购公司(SPAC)近年成为集资上市一个热门途径，去年SPAC上市IPO的数量首次超过传统IPO数量。据SPACinsider数据，SPAC从2016年起出现上升态势，到去年SPAC总融资额达到830亿美元。截至今年10月20日，共有485家SPAC上市。由于新冠肺炎影响资本市场，令许多投资银行进行传统IPO承销及估值方面变得更保守，许多原本有机会透过IPO上市的公司转由透过特殊目的收购公司迅速上市。 由李泽楷和Peter Thiel背后支持的Bridgetown 2 Holdings Limited(NASDAQ：BTNB)于年中宣布与东南亚网上房地产平台PropertyGuru签订业务合并协议，交易完成后企业价值约13.5亿美元。曾经估值达470亿美元的WeWork亦通过与BowX Acquisition合并，以90亿美元的SPAC合并估值上市。 刚于本月初上市的东南亚网约车和配送巨头Grab Holdings Ltd.(GRAB)的股价虽然在首天蒸发20%，但此次与Altimeter Growth Corp的合并交易估值近400亿美元，创下SPAC类交易纪录。 |
新股IPO , 新股IPO |
| 卢铭恩 |
2021-12-06T22:07 |
Facebook已正式改名为Meta，全力发展元宇宙。如何了解元宇宙，就不得不提到赛博朋克(Cyberpunk)。 赛博朋克的概念，最早源于上世纪六十年代的小说：《仿生人会梦见电子羊吗？》。作者提出了一个非常重要的哲学问题，何谓真实，大概类似于我们庄周梦蝶的故事。 元宇宙的命名来源就是来自九十年代赛博朋克的小说《雪崩》。他作品的精髓，都在刻画”High Tech，Low Life”(高科技，低生活)，统治组织通常会利用高科技来创建及控制社会秩序，结果科技发展整体迅速，而个人生活却变得愈来愈Low(低生活)。一般而言，元宇宙总是有着反乌托邦和悲观主义的色彩，是对人类面临“高科技，低生活”的一种反思。 随着本世纪科技的发展，元宇宙打造的虚拟空间带来的身份认同，情况就有如庄周梦蝶，倘若人们认为化蝶才是真实，庄周才是梦境，那身为蝴蝶，就会在花丛的世界里，努力经营那边世界的一切。 |
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| 卢铭恩 |
2021-11-22T22:23 |
根据瑞银(UBS)早前公布的《全球房地产泡沫指数》报告，名列榜首是令人意外的德国法兰克福，而楼价一向高企的香港，只能排第三。另一德国城市慕尼黑竟然紧随香港其后，排列第四。近年德国奉行“房住不炒”政策，透过严苛的租务管制法规，的确令德国楼价保持一段时间平稳，国民财富投资，精力心神都被投放在发展实业之上，就连内地都向着此政策方向效法。故此，是次的泡沫指数报告，实在令人大跌眼镜，反思究竟“房住不炒”的概念是否真的行得通。 由于历史沿革，德国政府一向强调房地产市场的社会福利性质。德国是少数几个租房率高的发达国家之一：超过一半的家庭租房。德国政府选择将补贴的重点放在租房者身上，而不是自住业主。即使在高收入的群体中，租房仍然很普遍。 德国严苛的住宅租赁法有几个特点，租约是开放式，没有时间限制，可以无限续约，另一边厢，租客却比房东更容易终止租约。在租赁期间，租金只能缓慢上涨，每3年最多只能涨20%，其效果类似全国性租金管制。 |
地产 , 地产 |
| 卢铭恩 |
2021-11-08T22:44 |
施政报告提出了北部都会区发展策略，但其挑战是要令业权分散的新界土地，尽快能被重新整合，以配合新都会的发展。 香港大学科斯产权研究中心主任邹广荣因此也重提了土地债券概念，他认为土地债券可作重组地界及造地的融资工具，并促请政府立法规管土地债券在区块链平台交易，此举或可强化土地债券的融资功能。 其实，土地债券是不少国家或地方政府用来协助从私人土地所有者强制征用土地，透过发行金融或实物债券去支付相关的补偿金。例如，韩国于1949年颁布了《土地改革法》。根据该法，政府从地主那里获得土地，并以价值相当于该土地年产量1.5倍的政府债券对其进行补偿。又如，爱尔兰的土地委员会可以根据其《土地法》，购买土地并向土地所有者支付新的土地公债，其名义金额等于购买土地的价款，并自购买之日起计息。 笔者认为近年区块链持续发展，其中，DeFi(去中心化融资)加上NFT(不可替代代币)的应用概念，都能增强市场对土债的信心，激活其市场流通，以及加大原地主卖地换取土债的诱因。倘若所有交易都在区块链上进行，能提高信任度、透明度和速度。 |
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| 卢铭恩 |
2021-10-18T22:16 |
香港房屋问题严峻，公共房屋追不上需求，觅地造地等鸿图大计虽然鼓舞，但遗憾远水不能救近火。合作住宅(CoHousing)这在欧洲有几十年历史的住宅概念或可用作填补公共房屋的不足。近年，日韩台等地都开始出现了合作住宅的项目。虽然东方的邻舍文化，城市化程度等，都跟西方不太一样，但这概念正在西风东渐，也实在值得香港所关注。 首先，合作住宅跟近年进入大众眼球的Co-Living，不是同一样东西。Co-Living泛指由私人市场经营，充当着二房东角色，管理出租房屋，以及一些共用空间，如厨房、洗衣房等，是房地产为服务(Real Estate as a Service)的业务模型。而合作住宅，是沿自于欧洲战后的房屋问题，尤其流行在北欧国家和德荷比等地，是指由一群有共同居住需求者所组成的合作社或公司，收购住宅项目并设定为集体持有，实行上具备自我组织，永续精神和社区主导的元素。合作住宅藉由成员共同出资，参与兴建，管理运作，造出符合成员需求的住宅与社区环境，透过生态建筑和分享机制节省能源和其他资源。这些方案一般能够拉近不同世代，发展共融及具备魅力的居住和生活品质，并创造出可负担的居住成本。 |
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| 卢铭恩 |
2021-09-27T22:47 |
世局多变，个人以至企业机构都需要适应所谓的新常态(New Normal)。面对未知的未来，个人尚且会求神问卜，趋吉避凶，企业机构也会对未来充满兴趣，并希望预早制订公司策略，以应对同业激烈的竞争。随着展望未来愈发重要，配合当今人工智能科技与大数据分析的技术日趋成熟，未来谘询行业将会兴起，并且是一个蓝海，有着巨大的增长空间。 从广义上讲，未来谘询可以分为两个类别：第一：“预测者”，通过推断现有趋势做出预测，在事情顺利进行时，创建准确的弧线以预测未来；第二：“未来主义者”(或有远见的未来策略师(Future Strategist))，他们将大量数据、研究和文化信号结合起来，提出更灵活的未来情景，从而塑造未来的策略。未来主据估计，全球未来主义产业目前的年产值大概约在10亿欧元，但随着各行各业对此需求的增长，产业规模估计会在未来数年大幅上升。 欧美商圈已经有不少“未来谘询”公司的兴起，很多企业都开始思考他们可以做些甚么来创造他们想要的未来，从人工智能的未来、以至下一个流行的时尚颜色、娱乐品味方向，甚至商业房地产的租客组合，企业都关心。 |
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| 卢铭恩 |
2021-09-13T21:48 |
2019年，为自己贴上“互联网房地产中介平台”标签的爱屋吉屋最终宣布停止运营，意味着又一只PropTech(房地产科技)独角兽倒下。曾经乘着O2O的风口，这家互联网地产公司估值一度达到10亿美元的独角兽水平，可谓PropTech 1.0的模范生，但随着亏损不断扩大和盈利曙光渺茫，爱屋吉屋也渐渐走向消亡。这家旨在颠覆传统地产中介的互联网公司为何失败，笔者尝试总结一些原因。 爱屋吉屋采用“低中介费+高提成”运营模式。与传统地产中介不同，爱屋吉屋一开始选择放弃实地门店扩张途径，有效地减轻实体租金成本，而这部分成本让利于线下经纪人团队。然而，较低的中介费无法给爱屋吉屋带来充足的现金流以弥补员工的高工资。 此外，爱屋吉屋轻视了门店对于房产交易的重要性。房地产交易具有很强的异质性、高价值性和非标准性。此外，交易能否成功对买卖双方的信任基础亦有较高要求。因此，线下对房地产交易具有举足轻重作用。门店作为房产交易的核心场所，它不仅承担了经纪人接待顾客的作用，更是为当地社区提供服务形态的重要场景。 |
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| 卢铭恩 |
2021-08-30T22:38 |
在房地产科技(Prop Tech)领域当中，并不单指狭义的房地产科技(Real Estate Tech)，广义上还包括建筑科技(Construction Tech或ConTech)。曾贵为建筑科技的独角兽，有着软库支持的建筑公司Katerra已经在美国申请破产保护。这样算来，软库已经累积有两次在PropTech投资失败的情况，另一个就是大名鼎鼎的共享办公室企业：WeWork，而两个兴衰故事看来有着类似的轨迹。 Katerra于2015年成立，以“装配式建筑和平台一体化”模式在传统建筑领域尝试引进数字化改革，可以说是一个一站式的建材供应商，理顺建筑流程供应链的管理，希望消除众多而分散的中间供应商的传统操作模式。砖头和泥水(brick & mortar)这行业，一向在数字化的历程上相对后进，加上其星光熠熠的创始人团队，头顶着硅谷的光环，并声言要用软硬兼施的态势来颠覆这老行业，可以想像，此公司必然是各大风险投资机构追捧的对象。 从2016年开始的A轮融资，一直到软库的身影出现在D轮，估值最高曾达40亿美元。 |
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| 卢铭恩 |
2021-08-09T22:13 |
NFT(不可替代代币)是一种在区块链上记录数码物品所有权状态的加密资产，其中佳士得以6,900万美元(约5.3亿港元)出售Beeple的NFT数码艺术最令人目瞪口呆。 |
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| 卢铭恩 |
2021-07-19T22:15 |
链家与贝壳的创办人左晖，今年5月患病离世，享年50岁，可谓英年早逝。于2001年，30岁创业的他，在北京创立链家，提供线下的房地产交易的经纪服务。有鉴于当时内地房地产经济中介行业的高度不透明，买卖双方被吃差价等陋习，左晖提倡“透明交易，签三方约，不吃差价”的经营方针。于2018年，47岁的左晖在链家成功的基础上，转型创建了贝壳找房。是为线上房地产交易服务的平台，可以说是PropTech(房地产科技)1.0的业务模式，引进其他独立经纪服务品牌在其平台上运作。贝壳可以说是一个自我颠覆的业务模型创新。从线下到线上，再到线下。坐拥大量的真实成交和销售数据，能协助客户预估房地产的市场价值，有利按揭贷款规划，再配合VR技术解决了看房的痛点，贝壳算是把房地产销售交易的价值链，善用着科技的力量，来逐步完善。 贝壳去年在纽约证券交易所上市，其估值曾达450亿美元，成为全球最大的PropTech公司，又或为全球市值最高的房地产相关公司，同时也是内地第七大互联网公司。去年新冠肺炎疫情的影响下，贝壳的业绩亮丽，其总成交额(GTV)达3.5万亿元人民币。 新经济经常重视颠覆，颠覆几乎已经变成陈腔滥调。 |
地产 , 地产 |
| 卢铭恩 |
2021-07-06T16:55 |
根据Crunchbase统计，在2019年初创公司中女性创业家比例为20%，较2018年高逾一倍，同年有多达21间独角兽公司由女性创立。传统行业因历史关系，当中已有不少职位及市场被男性主导，相比之下，近年新兴经济行业不单止令市场生态大洗牌，似乎亦可令男女比例作出较平均分配。如房地产科技行业(PropTech)近年在传统地产行业中崛起，地产界相对是被男性主导界别，科技界中男性亦相对较多，结合两个界别，房地产科技行业却尝试打破这个男女比例定律。 今年5月，香港投资推广署主办的Startmeuphk创业节2021活动中，由Asia PropTech(亚洲房地产科技社)主理的“PropTech：超域亚洲”高峰会，邀请70位讲者进行演讲及讨论，当中约40%是女性，令人鼓舞。在整体行业而言，虽然房地产科技仍是男性主导行业，只有10%的房地产科技创始人是女性，但这群女性创业家正在努力颠覆地产生态。 |
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| 卢铭恩 |
2021-06-21T22:41 |
“智慧城市”近年是一个潮流用语(buzzword)，深受各地政府欢迎，不少国家地区无不争取把自己治理下城市变得“聪明”，务求美貌与智慧并重。但智慧城市并没有一个统一定义，但这已成为左派城市主义者和高科技工业家所偏爱的一个时髦标签。 不少人诟病，“智慧城市”采用了“数据提取”这一全新监视模式。通过监控从垃圾桶到桥梁一切事物来保证效率，并使用生成的数据帮助城市平稳运行。 Google姊妹公司Sidewalk Labs提出要对12英亩的多伦多进行一次智慧城市改造，但遭强烈反对。一份独立报告称该计划是“令人沮丧的抽象”。有美国科技着名投资者甚至警告称该项目为“监视资本主义”。 无论如何，智能技术正在重塑我们的城市。大数据、生物识别技术和人工智能的兴起，以及无人驾驶汽车，传感器操作建筑物的出现，正在产生分析，监测和控制城市环境的新方法，而“智能”基础设施正在改变城市形态。 世界各地市长和政府官僚们对智能冲洗“smart washing”城市很是热衷，听起来充满活力，也是政绩。但每每在智慧城市解决方案以外，或许一些低技术的古老智慧，更能解决问题。 |
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| 卢铭恩 |
2021-06-07T22:30 |
SPAC(Special Purpose Acquisition Company)，中文为“特殊目的并购公司”。SPAC并非新兴产物，它由共同基金、对冲基金等募集资金而组建的，除现金便没有任何实体业务的“空壳公司”，其上市目的即为投资并购欲上市的目标公司，因此又被称为“空白支票公司”。这类壳公司在首次公开招股(IPO)中融资，之后与一间私有公司合并，使用这类工具可绕开传统的IPO冗长过程而令不少公司成为上市公司。 美国股市中，SPAC在去年迎来雨后春笋般爆发。据SPACInsider统计，去年共有248家SPAC挂牌上市(2019年仅59家)。集资额更占市场逾60%。 PropTech属新经济及科技类别，这5至10年间，不少PropTech业已发展成熟，纷纷跃跃欲试踏上上市之路，SPAC顺理成章地成为不少PropTech公司上市飞毡，在去年平安夜，总部设于西雅图的Porch，成为首家透过SPAC形式上市的PropTech公司。Porch是一家解决将屋主与当地装修承包商联系起来的综向SaaS公司，去年7月，估值是5.23亿美元，在上市后，纵然仍处亏损，其估值已逾10亿美元。 |
新兴光学 |
| 卢铭恩 |
2021-05-25T18:28 |
小米集团(1810)创办人雷军说过：“站在风口上，猪都晓飞”。意指创业成功的重要先决是要找对风口，顺着大势而行，便可成功，是为《飞猪理论》。PropTech(房地产科技)在房地产建筑业界可以说发展了十年八载，在香港直到近两三年也开始有不少持分者参与发展。笔者被传媒采访有关PropTech于香港发展时，往往被问及“为何PropTech在香港发展看似乏善足陈”，尤其香港是一个以地产为主轴的商业社会。笔者认为其中一个原因是，本地年轻人、大学生及在职年轻专业人士，接触PropTech的机会暂时还不足够。如香港几所提供传统房地产专业的大学，暂只有中文大学商学院在相关学士课程，开始引入房地产创新课堂。 PropTech是一个万亿元美元庞大市场，不可能不是一个风口。但同时，可惜房地产产业(尤其香港)往往只能远观而不可亵玩，令不少有志晋身房地产科技创新的年轻人，大多望而生畏。 |
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| 卢铭恩 |
2021-05-11T16:49 |
估值高达470亿美元的“共享办公”龙头独角兽企业WeWork在2019年的上市触礁，原因不一而足，主要就是被揭发长期巨额亏损、管理混乱、丑闻不断等。结果，创办人亚当诺伊曼(Adam Neumann)被罢免，甚至惹起“共享办公概念已死”的疑虑。最近串流平台hulu推出了一套题为“WeWork：Or The Making and Breaking of a $47 Billion Unicorn”的纪录片，片中访谈WeWork前高级员工、租户、投资者、行业专家等，以第一身描述揭示这匹独角兽脱颖而出，再迅速变成爆破泡沫的原因。 共享办公的盈利模式就是通过租赁或购置办公室物业，加以装修后再转租给个人或公司赚取租金差价。WeWork能成为行业龙头，除了愿意投资提供设计时髦、充满活力的办公环境外，主要有两个原因。第一，诺伊曼将办公场所包装成一个不仅仅用作工作的“社区”。他们有专人安排各种活动让来自不同领域产业的租户互相交流和建立人脉网络，令各个租户个体(Me)凝聚成一个共同发展奋斗的社群(We)。 第二就是诺伊曼无惧风险的管理风格。 |
美元 , 新股IPO , 新股IPO |
| 卢铭恩 |
2021-04-26T22:38 |
在2019年于网络上出现，声称来自2060年的中国籍“未来人”，KFK算是一个备受关注的未来人。事关KFK曾在2019年已成功言中台湾的蔡英文总统连任，中印会爆发边境冲突。甚至最耐人寻味的，KFK预言东京奥运会出现“事故”，以及2020年开始将会流行在家工作。当然，KFK说好的特朗普会连任美国总统，似乎已经把KFK完全打脸破功。但其提出过的有关未来的预测，实在值得深思。 当网络上被问及将来房地产会出现泡沫的时候，KFK是这样回答的：在我的年代，房子不是贵重物品，房子是极速工具建造的，除非特别富有的人会定制用木头作为材料，一般平民百姓都可以申请建造自己的房屋，成本都很低。而他更透露，在2040至50年代，世界上三大龙头行业为：房屋打印公司，交互游戏公司和光学虚拟真实眼镜公司。 姑勿论KFK是否只是个网络恶搞，但此君所预言(或预测)房屋打印公司会成为主要行业，也不是甚么空中楼阁的事情。最近几年，已经有不少公司开始了3D打印房屋的研发工作，部分更已经取得初步成果。市场上也开始有用打印技术“建造”出来的房屋交易。 3D打印技术确实有望令建造房屋的过程更快，更便宜及更准确。 |
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| 卢铭恩 |
2021-04-12T22:58 |
随着经济水准的不断提升，人们对生活环境的期望也开始从“量变”到“质变”。城市作为人们安身立命之所，对提升幸福感具有无可替代的作用。而随着世界各地经历了半世纪甚至超过一个世纪的城市化，城市如何更新已经是各地政府关注的议题。 多年前内地吴良镛教授针对内地城市更新建设提出了“城市有机更新”的理论。所谓“有机更新”，即根据现有城市的特点，采用适当的方法，在可持续基础上探求城市更新。其根本理念是设法让城市能够一直持续地满足在日新月异的当代社会产生的各种各样的需求。 城市规划及建设是一个繁复而且缓慢的过程，但城市生活方式的转变却刚刚相反。如新冠肺炎疫症时期一样，在家工作大幅削减了对交通及办公室的需求；禁堂食令在短时间内大幅增加对户外座位的需求。这些即时性的生活转变，是专业团体及政制所控制的城市规划是无法及时回应的。较之透过大刀阔斧式的房地产建设去作出城市重建更新(就如香港的市区重建模式)，笔者认为“城市有机更新”的特点为“持续性”与“机动与弹性”。 |
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| 卢铭恩 |
2021-03-29T22:11 |
近日港府继续忙于处理第四波新冠肺炎疫情，开始了不少“封区”行动，务求港府所讲的“小区”清零。“小区”这词引发了不少讨论，香港习惯用“社区”来形容居住附近的环境，如一直存在的“社区中心”。无论是小区或社区，亦无论身处在哪个城市，更勿论科技有多发达，到目前为止，人们还是基本活动在自己周遭的生活圈半径里，而一般能以步行或非汽车出行的途径在20至30分钟内的生活圈，去定义自己身处在某个社区。 由于高度的城市化，加上互联网科技等的发展，人与人的联系变得碎片化，甚至孤独化。西方社会及业界，近年开始重视健康生活风格房地产(Wellness Lifestyle Real Estate)及健康睦邻社区(Wellness Communities)的概念。不少研究组织更开始尝试定义健康社区及其标准。 健康社区可以说是一群生活在共同点附近的人积极追求健康的目标，兴趣和经验。这些交流可以发生在专用的地产空间中，也可以在是一种没有物理结构的共享文化或社交网络体验。故此，也可以说“社区”其实是一种无形的东西，无法解释，只有在体验到的时候，才会被感知。在健康社区中，邻居们彼此认识，他们可以一起上瑜伽和冥想课。 |
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| 卢铭恩 |
2021-03-15T22:34 |
新冠肺炎世纪疫情肆虐业已超过一年，人类各个范畴都承受着前所未有的改变。房地产也一样，人们比以往任何时候都更加关注房地产设计的健康程度，而健康生活风格房地产(Wellness Lifestyle Real Estate)这倡议在全球各地也备受关注。 这倡议着重于透过无污染的环境和亲自然的设计来改善房地产的生活质量，达至长寿的目标。综括来说，健康房地产的倡议是指设计和建造建筑物时，主动地考虑到使用者的整体健康状况。而所谓的“健康状况”不仅指身体上的健康，更应涵盖心理、情感、精神和与社区联系等方面。一个人由内到外，都需要和谐相处。这其实比较贴近华人社会的思想，这概念也有点像风水，或环境科学。事实证明，以健康为中心的社区居民的活动水平更高，社交互动更多，社区意识更高。 研究机构Global Wellness Institute(GWI)将住宅房地产视为改变健康运动的下一个领域。人们的健康是由日常行为和生活方式而决定，而我们所处的住所及社区是直接影响我们的行为和生活方式的。根据哈佛大学的研究发现，由于现代都市人有差不多90%时间花在室内，故此房地产室内的空气质素和其他健康领域上的参数，都很关键。 |
地产 , 地产 |
| 卢铭恩 |
2021-03-01T22:55 |
自2015年起，香港酒店月平均入住率一直在86%以上，直至去年世纪新冠肺炎疫症情况下降到40%。酒店业遂推出各式各样的“宅度假”(Staycation)优惠套餐吸引港人入住，长假期期间酒店入住率因此提高了30%左右，然而，这个数字仍然没有达到前期的水平。 有趣的是，当一般酒店在挣扎求存时，Airbnb似乎并没有受到疫情的太大影响。2020年6月，Airbnb披露全球预订量居然比在旅游活动停顿之前还要高。在香港，截至2020年6月第一周，Airbnb预订量增长15%，超越疫情前水平。如果不带有自助餐，延迟退房或水疗服务的酒店套餐，只有一张双人床和其他简单家具的传统酒店标准房间几乎没有吸引力。在长期的旅行限制下，人们都想离开城市，在水乡小镇寻找藏身之处，在“宅度假”中“逃离日常生活，创造海外旅行的感觉”。建立在市区的传统酒店，根本无法达到如此目的。但是，Airbnb这种“替代式住宿”（alternative accommodation）可以让你住在树屋里，或者在森林里面的露营车，甚至是透明温室里。 |
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| 卢铭恩 |
2021-02-16T16:06 |
传统来说，房地产投资大致上是两大类型，以收取租金的现金流型态的投资物业，如写字楼、商铺等，另外就是以销售为目标的开发型项目，如土地开发、住宅发展等。 随着近年科技的迅速发展，加上预计后新冠肺炎疫情人们生活习惯的转化，都衍生对都市生活型态改变。 |
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