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| 郭钊 |
2022-01-20T04:13 |
2022年一开始又禁晚市堂食，暂定至年初三，但随着不同地区出现隐形传播链，很多人都预期未必短期收科。早两日搭的士，司机指旺了半年，以为今年终可过个肥年，但晚市一停，条街水尽鹅飞，有时等足一小时才做到一支旗，确实搵食艰难。市面人流大减，餐厅食肆、零售店铺更是首当其冲。回顾香港第一转禁晚市堂食，由2020年7月31日至2021年2月中，为期半年左右，根据差饷物业估价处数据，此期无论零售铺位、甲厦、工厦的售价和租金指数均下跌。尤其零售铺位跌得惨，停晚市后连挫3个月，10月份售价指数报504.8点，按年跌幅达15.9%，九龙区铺位更按月大跌约43.6%，当时不少地铺割价两、三成求售。 随着防疫措施逐渐放宽，可以食饭食到10点兼6人一台，加上政府发放消费券催谷，市况渐入佳境，各区商场亦见人头涌涌，求其一间Omakase都话排数月先有得食。去年香港整体工商铺买卖合约登记录6,941宗及1,533亿元，按年升0.81倍及1.44倍，售价指数距离最低位亦回升约11%，反映市况回暖。 |
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| 郭钊 |
2022-01-06T04:29 |
上期仲讲紧有无可能通关，昨宣布星期五起限堂食，封闭娱乐场所等以应付第五波新冠肺炎疫情。 现在写稿预测楼市，除了从政策、民心、钱流、国际局势方面着手外，还要加上疫情，不一定关乎疫情的严重性，反而个别政府对待疫情的态度更应注意，不是一句“人算不如天算”就一笔带过，无论评论员或者大行，也得向公众负责。 可惜，市场实际运作并非如此；最近有大行唱淡今年香港楼市，预计将会跌7%至10%，然后有传媒大肆报道，一同起舞，务求令一班淡友睇得开心。投资要成功，是要客观及吸纳正反两面理据，再作恰当分析。有人觉得门槛太高，有没有比较容易的分析方法？有，睇往绩。以大行为例，于2018年11月，摩根士丹利估未来半年楼市跌10%，结果升6%。瑞银料2019年跌10%至15%，野村话跌13%，仲量联行最坏跌25%，结果升3.3%。当然，如果年年错，买对家则容易处理，可惜命中率为五五，倒不如掷银仔。可能即时谂起城中某些KOL年年开对家更有参考价值，受众的记忆是短暂的，亦容易受情绪影响，既贪心又怕输，所以股市九成九散户都输，因为太多人为操作。楼市转身难，有位朋友2008年买楼后，遇到金融海啸后悔到极点，最后焗住赢两倍。 |
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| 郭钊 |
2021-12-23T04:03 |
据《福布斯》报道，新世界发展(017)执行副主席兼行政总裁郑志刚投资了区块链沙盒游戏The Sandbox，并获得其中一块最大的虚拟土地，投资金额约500万美元(约3,900万港元)。 其实3,900万元在香港可以买甚么？最近在九龙塘一带睇楼，可能仅仅买到一个又一村花园千七方尺单位。对于普罗大众当然哗哗声暗嘲买埋啲摸唔到、上网先睇到所谓的“土地”，但对于一间发展商来说，用区区几千万建立“前瞻”品牌形象，绝对化算。当全世界都讲紧“元宇宙”、“Game Fi”、“NFT”时，一齐进驻虚拟世界的是国际大品牌如雅达利、NIKE、Gucci、Adidas、Burberry及LV等，而你是其中一分子，都是一件事来的。 其实虚拟土地对于一般人来说并不是遥不可及的东西，在交易平台Opensea上，Sandbox一格土地过去一周的平均价格约为10万元，相信很多人都买得起。 |
新世界发展 , 美元 |
| 郭钊 |
2021-12-09T04:27 |
早前有报道“Thai developer Sansiri targets Hong Kong buyers with‘affordable’mini flats in Bangkok amid glut”，内容大概是有泰国发展商瞄准香港买家，推出面积小至231方尺超迷你公寓，售价约50万元，尺价约2,165元。讲到港人“专吼纳米楼”同“唔细唔钟意”。 香港情况是，供求失衡，楼价高企，普罗大众埋怨买唔起楼，于是发展商为“成全大家上车心愿”，缩细单位、降低入场价，用“林郑Plan”，800万元以下可借九成，令更多人可做业主。纳米楼有助提升房屋落成量，站在发展商立场，交到数，尺价又可进取，何乐而不为，攞尽未来几年溢价，以不超过800万元为目标。但纳米楼二手价几危危乎，频出现蚀让个案，翻查多个纳米楼盘成交数据，近3、4年落成、少于200方尺开放式，蚀钱机会最大，就算赚都只是三几个巴仙，分分钟使费都赚不到。现实来说，纳米楼难满足长期需要，用家客未必会承接，投资客又会睇价钱，市道好还可以，逆市时缺乏抗跌能力。 |
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| 郭钊 |
2021-11-25T04:14 |
中港通关传闻已久，过去两年封关的日子中，特区政府官员及议员都多次表示，某某日子可以通关，但今次不同，这是国务院港澳办发言人首次发布讯息：“两地恢复通关工作正有序地进行”。 闻说下月10号起开始有限度小通关，若情况良好，几个月内或于农历新年前恢复全面通关，呢次可信程度应该较高。 近来香港楼市气氛可谓愁云惨雾，某报长期报道输钱离场个案，最近更出埋印度神童预言，讲到香港楼市十死无生。查看详情，蚀让个案的确是有上升，共通点是近3年买入，大部分是新楼，可知道发展商一手盘开价通常会包括未来3至5年升幅，所以通常借埋二按。最夸张的，只是支付5%首期，首两年免息免供，卖得贵但用低首期吸引买家是常识吧。另一共通点，是上水、沙田九肚等假豪宅，二手市场不活跃加上买入价太高，想3年赚钱走是不容易的。 另一边厢的上车盘(上车盘不同纳米楼)则录得两年扣除使费升八成个案，而且还是居屋，1,000万元以下平均亦赚十几个百分点离场。更值得一提是，新香港人占买家比率近11%，有移民公司调查有78%新香港人会考虑买楼，有24%非港人预备多付30%印花税去买港楼。 |
港通控股 |
| 郭钊 |
2021-11-11T04:47 |
好消息，有望年底去日本滑雪、浸温泉、shopping了。日本内阁官房副长官木原诚二近日指大幅放宽外籍商务人士、留学生和技能实习生等入境限制，并指拟恢复团体旅游，实行放定风，有旅游KOL已收到邀请协助宣传。可能你会话返港要隔离21日都唔嘢少，起码有得拣！ 其实笔者估到，日本雪季将开始，食了一季西北风的温泉酒店、滑雪场能否撑多一季，甚至两季？去年2月在二世古滑雪，见到围住雪场有几间酒店起到如火如荼，街板写住出年开幕，惟出世唔着时，新冠肺炎疫情前成日见到那些“民宿楼盘”，亦似乎消失一段时间。其实日本媒体早已忧虑酒店供过于求，疫情前访日旅客人次续刷新纪录，2016年2,000万，2018年3,000万，日本政府目标是2030年达6,000万。结果酒店业顺着这股气势疯狂建酒店，从2014至2018年，增加约600间，2019年底内阁官房长官菅义伟说：“将在日本建造50家豪华酒店。”话口未完，疫情杀到，热门旅游区酒店入住率和价格开始下降，营运出现问题。着名连锁酒店高管指：“倘访日游客不恢复，旅游业就无法完全复活。 |
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| 郭钊 |
2021-10-28T04:20 |
隔了一个假期没出文章，两星期前写的稿新闻变旧文，决定重写。财经版唔一定要写财经吧？同赚钱相关的相信读者都会有兴趣，今期写投资之母，如何赚取第一桶金。用最近认识的一个人来说明，这位仁兄是朋友的朋友，本身从事电脑商品买卖，近十几年活跃于各大电脑场。上年1月，新冠肺炎疫情初至，极具生意触觉的他立即于网上搜罗口罩供应商，那时候远远还未到全球爆发的高峰期，供应商供货无论数量及价格都是正常水平。 如大家有记忆，香港的口罩曾一度于一个月内成为抢购品，两个月内成为全球抢购品，炒到几十蚊一个亦有价有市。这三个月他赚了一千多万元，之后，供应商当然坐地起价甚至暂停供货，于是他将赚回来的，全数投资买机器租厂房在香港生产口罩。这一点要注意，第一，当时应该无人估计到疫情持续的时间，任何一个疫情专家也不曾预计玩足一年多，仲未知几时到终点。如果疫情半年内玩完，那一千万元要回本应该要几年时间。当然他可能是好运，眼光算不上，但胆识是不容置疑的。 |
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| 郭钊 |
2021-09-30T03:13 |
内地“限电令”迅速扩散多省，传因国际煤价飙升令发电厂减产降低损失，二是内地为环保推“能耗双控”政策，为赶减碳进度而限电。广东省已启动“有序用电”，多家工厂一周开工3日，有些要“开一停六”。舆论指是中国恒大(3333)债务危机后，再为内地经济添变数，至少15家内地上市公司表明生产受影响。 高盛将内地经济增长预测从8.2%减至7.8%，摩根士丹利料如产业以目前速度减产，下季GDP增长将跌约1个百分点。限电会否影响内地楼市？虽然GDP增长不是唯一影响楼市因素，但亦很重要，一般情况，经济环境好，置业或投资意欲相对较高，有助推高需求。内地工业用电占全国消耗量70%，耗电最多是国有钢铁、水泥和铝企业，限电令下首当其冲，大摩料铝产能降低7%及水泥减产29%，玻璃业亦重创，将影响建筑成本和进度，左右发展商未来定价和策略，本周广州卖地流拍率达52%。这明显是中央整治楼市供应做法。经济放缓肯定是全球现象，若开发商再不停下来，泡沫因经济停滞而破裂，就似足90年代的日本。跑升廿几年，慢下脚步才是健康。 |
环保 |
| 郭钊 |
2021-09-16T04:04 |
一个地方有危必有机，反之亦然。投资柬埔寨有哪些要注意地方？上期谈到数字上的出色，吸引许多人到当地投资，我认识一位前辈，他是东莞厂佬出身，赚到几亿元后转战金边，他常常邀请我们去玩，说这边商机处处，十足九十年代的内地，是个赚钱好地方。他个人前瞻性很强，由街边卖CD套出身，到今时今日成为一间过千人厂房的老板，每月赚7位数字，如果唔去金边，他说收入应只有十分之一。 金边房地产市场升得劲，连厂佬朋友近年也与当地(老友)涉足，买地建房起楼，做起发展商来，威威食鸡。中国恒大集团(3333)许家印也是农民出身，在发展急速的国家时势做英雄，没甚么稀奇。同时，因当地楼价升值急速，用杠杆是常识吧！但当地融资成本高，平民百姓买楼按揭要上10厘，所以他转战香港一班商家朋友，你当然很好奇我有没有成为一分子。我没有，大家知道我的脾性，朋友饮酒食饭没所谓，一讲到投资就冇情讲，因投资是专业，我尊重我的专业，冇八成把握一定唔会做，冇九成把握唔会同人分享。而且，他卖紧的溢价非常高，已食尽未来三、五年升幅，这正是我2月在本栏所提出“现投资柬埔寨是否太迟”的原因。 |
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| 郭钊 |
2021-09-02T04:02 |
很近来不少柬埔寨楼盘在港推广，究竟当地实际情况是怎样？今期先讲好话，很多人对柬埔寨的印象，离不开战乱、穷困、落后之类。但如果有留意国际新闻，应该知道自1998年洪森当首相至今，柬埔寨政局已趋向稳定，政府支持度达八成，开放的经济政策、美元流通、自由外汇、关税优惠、外资涌入、年轻的人口红利，加上中资流入，新冠肺炎疫情前每年GDP平均增长逾7%，似足十几廿年前的内地。 但经济活动主要集中在首都金边，金边以外地方仍然很穷，要乐施会救嗰种。金边人收入10年升5倍，超越九十年代的深圳，如专业人士或有相关证书，月薪闲闲哋万一、二港元，做赌场相关行业更不止此数，不是想像中低薪吧！在柬埔寨，有一半人口是27岁以下，所以拥有庞大比例的年轻消费人口，随着近年收入增加，加上愈来愈多国际品牌进驻，他们都很舍得消费，不少人都使用新款iPhone，三、四十蚊的Starbucks咖啡或者台湾人气手摇饮品(KOI、老虎堂、幸福堂等)更是年轻人喜欢的潮物。 |
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| 郭钊 |
2021-08-19T03:34 |
为抑压楼价，早前内地收紧二手房贷款额度，在上海、杭州、武汉等城市第三季额度已经用完，合肥市有11家银行二手房已经停止贷款。新政策更规定银行用于房贷的比例不能占整间银行之50%(不同地区银行有差异)，此举甚至影响到一手房按揭，就算能够成功批出，放款等待的时间也很长，可能要三至四个月不等，引致无论一、二手业主都以现金支付为优先考虑。 一连串“住房不炒”的措施，如限制卖地价格、二手指导价、一手限价，以至发展商来年买地面积基于今年度销售额等，令内地各地楼市全面潮退。不过，对于放盘量少、需求大的某些一线城市楼盘，暂时不构成很大问题，至于那些声称自己是刚需盘、未来发展潜力高、科技概念新城的三、四线城市楼盘，半年内二手叫价下跌三至四成，还没有找到承接，一下子看到抗跌力强弱之分别，尤其人口少兼且不断老化的城市，打击更见严重。 公寓更是爆雷的重灾区，中山惠洲珠海等经济发展较慢的地区，公寓空置率相当高，买家收完保证回报(内地叫反租)后，很多无以为继，这是笔者几年来，不断重复又重复提醒投资者的理由。 |
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| 郭钊 |
2021-08-05T04:21 |
国内上星期整顿教育机构，导致多只中国教育股从高位计下跌八至九成，市场恐中国概念股成为下一波打击对象，一同受压后反弹，今个星期轮到手游相关版块，因官媒定性手机游戏为“精神鸦片”，腾讯单日跌一成。加上早在今年四月国内已传出取消“学区房”的消息，当时市场解读为另一种调控楼市措施，现在加上以上一连串口径，应该一目了然了吧，目标是“教育”。 由“三孩政策”开始，就突显中央政府致力改善出生率。中国由发展中国家，以人口红利及税务优惠在二、三十年间迅速成为国民生产总值仅次于美国的世界第二大国。必需要面对的现实是就业人口在过去十年间下滑近6%，占总人口比例约68%，加上劳工市场成本上升太快，工厂都迁移到更便宜的越南柬埔寨等国家。长远下去在国际上的竞争力将面临挑战，要解决根本问题，要由生育着手。 然后，就是解决学区房问题，不少人为子女能入读名校，不惜重金买入名校林立的学区房，深圳有25年楼龄的学区房上年成交价为3万人民币一尺，470尺单位卖1,300万，尺价高于启德新盘，认真夸张。政策为一招两式，第一式为名师轮换制，名校里的名师有机会到普通校任教，打散名师名校效应。 |
腾讯控股 , 科技 |
| 郭钊 |
2021-07-22T04:26 |
近来内地多个重点城市纷纷传出二手楼停贷的消息，我们比较熟悉的大湾区，如深圳、广州、东莞亦包括在内，一班有内地有楼揸手的香港人尤其紧张，担心楼价会因而受影响，我亦特别向相关银行职员了解情况。据知当局为贯彻“房住不炒”的宗旨，于是为二手楼按揭业务设定额度，每半年刷新一次。即如果某银行的额度是50亿人民币的话，被“借爆”之后就不能再接生意，所以当额度被借得七七八八，银行自然会手紧啲，批少啲，息高啲。其实在香港做按揭都有类似情况，当接近年度埋数期，若然相关职员做够quota，审批时间都会长一点，息口亦不会很优惠，他们最想拖到下一个年度。其实在内地投资物业，就必须有心理准备随时出现政策变动，我减低风险的方法是选择有住屋需求，真正有人住的地方，有市才有价，若然你买了三、四线城市的所谓“鬼城”，就可能要担心多少少。当局只限二手房贷，不限一手，实情经过精密的计算，理论上除了有效冷却过热的楼市，又能避免新盘销情受影响，保住发展商的资金链不断，继续向政府支付地价及土地增值税。 |
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| 郭钊 |
2021-07-08T04:53 |
近日恒大又传出债台高筑，有爆煲之险，同时国内仲介在香港打广告大字标题恒大七折卖楼，在某些四、五线城市，几十万有一间近千尺的精装修房，连成本价都未及。由于偏远地区没限购，内地很多人夹钱都去买返间，自己摆明不会去那么远的地方住，但就话留给下一代，概念跟我老婆买Hermes一样，用唔到咁多个袋，但当买来保值啰。 恒大去年九月传出一封要求广东政府帮忙债务危机的文件，两日后在各大平台同时落架，然后出来澄清没有财务问题，但没否认文件中巨细无遗的内容，事实真伪留读者判断。问题是作为投资者或者消费者，到底这类楼买唔买得过？ 从楼房质素而言，发展商急卖楼凑钱，急住起楼交货，最差情况是承建商接标价太低，将货就价交垃圾楼。至于安全度方面，某些屋苑要求买家一次过付全款，才能拿到折扣，有些更是已按了给银行，要加签附加条款，若然发展商违约，买家有机会收不到楼。往好方面看，国内大发展商还没有出现烂尾楼的情况，所以又未必需要看得太灰。 重点是在二手市场，这些地区连国内人也嫌偏远，只买不住，空置率一定非常高，极端的话可能形成另一个鬼城，想卖出套现时，谁会接货？自住又不会，即是得屋无所用。 |
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| 郭钊 |
2021-06-17T04:29 |
我2017年4月于友报写过一篇名为《未来五年楼市难跌》的专栏文章，同年8月，又写多一篇《楼市五年内难下跌》。写两次同样题材除了突显小弟Hea富原则外，还有是进一步确认对香港楼市的看法，过去4年，亦于不同专栏及YouTube不止一次提出“自住可买，港楼没有投资价值。” 4年过去，香港经历社会运动及疫情， 中原领先指数由当时160点升至现在185点共15.6%，不跌预测中了，4年升15.6%应该没人有兴趣投资吧。 反之过住4年我投资在外地楼市的收益，不算杠杆与收租在内，大概有六成至一倍的回报，当中包含4个国家，想知边几个睇返本专栏可找到答案。针对外地楼，港人一般有三种看法，第一种，害怕隔山买牛有风险，因为所有有关外地楼的新闻，不是用“烂尾”就是“苦主”等字眼，而所有好消息几乎都是楼盘广告，加上香港人根本没时间去了解研究另一个楼市，正所谓不熟不买这原则基本实无错。第二种则是贪求平价入手，以为全世界买楼都一定无得输，唔做fact check，只要买不要问。 |
港楼市 , 港楼市 |
| 郭钊 |
2021-06-10T04:34 |
5月31日中央开放三孩政策以解决人口老年化问题，即时成为坊间热话，讨论甚么人和几多人会生三个，继而研究长远来说对房产市场的影响。始终买楼储楼是最大部分中国人的投资方式，有楼的当然希望人口增长推高住屋需求和楼价，冇楼揸手的就紧张要不要加快脚步入市。关键在于成效，谷生仔不似谷打针，送层楼、送自助餐、送车飞就搞得掂，在内地养育一个小朋友的成本不比香港低，尤其一线城市，至少两百万人仔以上，如果想买个好一点的学区房，更加不止这个数，还说要养三个的话，不是人人负担得来，有深圳网友做了一个简单的调查，超过九成参加者不考虑生三胎。其实早在2016年内地已实行“二孩政策”，但整体出生率还是在下降，坊间估计不想生的还是不会生，不太受政策影响。 至于三孩会否会让学区房进一步涨价亦令一众家长关注，以深圳为例，其实买得起学区房的家庭正是最有能力生两、三小孩的家庭(深圳一个标杆学区屋苑470尺单位盛惠1,420万人仔、1,300尺盛惠2,868万)，要买的都买了，学区房资格是就算有十个孩子，全部也有入学资格，故需求不会突然大量增加，重点反而是要待小孩逐个长大，会加长持货时间，二手供应或会减少。 |
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| 郭钊 |
2021-05-27T05:03 |
今天见到一单非常有趣的新闻，有因近年“微信女”在网络唱高股票，引人入局即跌八九成的事件时有发生，而通常犯案人在外地，证监除了呼吁外束手无策。但最近竟然把心一横在各大网上讨论区、投资Apps和财经网，刊登模拟“微信女式”投资骗局广告，结果在三周内有2万4千人中招，主要是24至35岁，除了这年龄层是财经网站的常客可以解释外，还有一点，“以小博大”这概念是这班人的痛点。我经历这年龄时也一样，想赚钱买楼，打工好像永远不可能，不如投资博一博。 如果将故事改成“几十万上车英国新盘，环境校区完善”卖三个星期广告，我谂中招人应该超过十万。 因为香港第一的深层次矛盾正是买屋问题，不是居住问题。恕我暂时将那二十多万户劏房居民放在一旁，因有楼住而想买楼的人远超过这数字十倍。现时新楼一个studio flat也要五百万起步，但外地楼(本楼书)鸟鱼花香，环境优美如世外桃源，别墅也是五十多万起，系咪好熟口熟面，大湾区就有。对于年纪后生一点的，日本马来西亚英国梗有一个可以吸引你。 |
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| 郭钊 |
2021-05-13T04:01 |
近日红爆各大社交网站的，肯定是ViuTv旗下的Mirror与Error。Mirror演唱会门票炒至廿几万一张，fans们的尖叫声震撼九展，这是自九十年代四大天王时期后，香港娱乐圈久违了的疯狂现象。Error是以真我个性及乜都够胆死而吸引观众，最近扮《新世纪福音战士》片段，可体现制作团队的诚意，一家人赶返屋企睇电视开怀大笑的日子，以为后网络世代此情不再，原来只要有创意加用心跳出旧有模式，追电视这种乐趣一样可以回来。但其实在两年多之前，两队组合均不被看好，网民话：“两年后仲喺度先讲嘢啦”、“唱成咁得个样”、“个样咁衰边有人想睇”、“见到Error都想呕”之类来评论他们，现在，只要有相关他们的报道，留言区只要出现一个半个批评言论，立即被一众fans群起攻击。 其实这跟投资一样，但凡新的投资概念，普罗散户会将之污名化，“唔稳阵。”“输死你。”“有乜乜乜问题未解决，买唔过。”5年前你买金买银买任何商品期货也是价值投资，买Bitcoin就系傻仔，今日讨论紧，是否升到20万美元。 |
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| 郭钊 |
2021-04-29T04:24 |
疫情未完，香港以至国际经济形势大变，全球楼市大变阵，你以为失业率起势升，楼价会起势跌吗？错喇，英美澳加日韩新加坡，过去一年都录得5%至10%升幅，上期已经说过滞涨已开始形成，移居自用买物业抗贬值还可以说过去，投资则另当别论。在这段时期，反而会留意一些楼价没有大上大落的二、三线国家核心区物业，在经济大受打击下楼价仍撑得住的话，待疫情过去很大机会发围兼起啤，今期先讲讲柬埔寨。 之前中美贸易战开打，常说许多在中国的外资企业计划搬厂去柬埔寨，贪其乜都平，地方平人工平，如二十年前的深圳。事实上柬埔寨的经济增长率过去10年都维持在7%以上，根据Global Property Guide报告显示，2015-2020年经济发展最快的亚洲国家，中国第一，印度第二，柬埔寨第三。而柬埔寨位处东南亚中心，坐拥重要的战略位置，各国均在柬埔寨投入庞大资金建立势力关系，“一带一路”点会冇佢份，中国一直是柬埔寨最大的投资国，在1994-2019年间的外国直接投资，中国占21.81%居冠，抛离第二位的南韩6.61%三倍有多。 |
港楼市 |
| 郭钊 |
2021-04-15T02:56 |
全球量化宽松，带来了经济差而物价升的年代，一年前已可预视的滞涨在全球各国开始显现，土耳其楼价去年升幅超过25%，俄罗斯升21%，美国升8%，加拿升7.6%，澳洲、韩国、新西兰的升幅超过5%，连日本都升近5%……但各国失业率一直高企，美国由3.7%升至10.4%，英国5%，加拿大7.5%，澳洲5.8%，值得注意的是，这已是复苏后的数字，加上受惠各国的救市方案。有朋友在这些地方经营小型企业，全球加埋大概百多员工，单单计收到的政府补贴，也近一千万港元，他最后也拿去买物业，最大镬系刺激不到GDP。 08金融海啸以来，由美国发动的印钱方案严重扭曲真实的经济状况，时至今日，已成为习惯，没有人再提出这做法会带来问题的严重性。全球视升市为经济复苏的指标，事实上这是无限印钱的必然结果，泡沫正在成形，各国忙于疫情置之不理。唯独中国政府，由上年开始就推出楼市调控措施，由深圳开始到杭州上海，力度不断加大，深圳在21年初增设二手房的指度价格，二手也限价，直接影响了银行贷款成数，变相增加买家的首期，就跟香港的状况相似，去泡沫化。 |
澳元 |
| 郭钊 |
2021-04-01T05:08 |
苏彝士运河发生世纪大塞船，损失或达每天100亿美元，埋单分分钟唔见1,000亿，原材料价格也因此上升，听落好似事不关己，其实息息相关。全球运输成本最低的，是海运，以纺织业为例，由现正出名的新疆出产棉花，运到青岛去织布，上海做设计再到福建生产，最后运到欧美零售，过程运输次数不少，只因是海上航运便宜而且量大，才能做到连锁店品牌一百几十蚊一件杉。自古以来，港口经济比内陆好就是这原理，虽然现时陆路高铁路桥发达，欧亚大陆已接通，但跟海路的运载量相比，还是相距甚远。若将所有分工的城市结合在一起，就是湾区同效化的概念，产生协同效应。世界三大湾区——纽约湾是金融湾区，东京湾是产业湾区，旧金山湾是科技湾区，而粤港澳大湾区是将金融生产科技集于一身的攞你命三千湾区。 大湾区常住人口大概是7,000万，预计未来会增加到1亿4、5千万。第一个问题是“何时”？会否在我们有生之年看到？第二个问题是先升哪里？或是下一次升哪里？大湾区政策由2015年提出开始后，人口流入的速度明显加快，特别是一、二线城市，所以，趋势已经形成。 |
美元 |
| 郭钊 |
2021-03-18T05:05 |
如果有关注日本楼市的朋友，记不记得2019年下旬有东京奥运村公寓项目在香港搞过讲座卖过下？顶着奥运光环，不止中港台投资者，在国内都十分瞩目，这个位于中央区晴海的物业，除了由日本地产龙头三井住友牵头开发，还有政府出资五亿美元资助，之后再以约3,870万美元租一年给过万名选手居住，住完再翻新交楼，最快2023年入伙。总括来说sell奥运、sell无敌海景、sell近银座、sell价钱平，当时项目中层900尺单位大概5,000万日圆起，而东京中心地段同样新楼平均售价为9,000万日圆。最后的确sell到很多人，据知开卖不够一年已售出九成单位有多。 不过“平”，梗有原因，最大问题是“隔涉”，话就话在中央区，但属于边皮位置，2000年之前此处为轨道交通的空白地带，没有任何铁路服务，可以话在日本人眼中完全没有位置。现在该项目最近有个大江户线胜哄站，但都要行成20分钟，当地业界人士表示若然奥运最终搞不成，此区楼价将会下降，因为会被当地人认为是“不吉利的公寓”，可能很多人会挞订。 |
港楼市 |
| 郭钊 |
2021-03-04T03:29 |
上期讲起现时投资赚钱易过做生意，但跟泡沫玩游戏并不容易，话口未完即遇上美股港股大幅波动，何解？因为聪明钱早已悄悄由泡沫资产，流向稳定资产。标准普尔全美国房地产指数，于2020年9月录得2014年以来最大升幅，达6.6%，西部城市凤凰城西雅图等升近10％，纽约最差都升4.3%。睇落好似不是升很多，记住这是楼市，并不是Bitcoin或者科技股。 2020年香港楼市只微升0.1%，预计2021年最乐观升7％，即是美国楼市一个月升多过你一年。美国楼市升有几个因素配合，第一它是无限QE的核心区，银行低息环境达到历史新低的2.28%，加埋政府补助真系买抵过租，10月份按揭申请宗数已达到2008年金融海啸次按危机水平。第二，因疫情关系发展商减慢楼宇供应， 美国房屋月供应量目前处于40年以来最低水平，二手楼非常抢手，有朋友放楼，即刻有几台客睇，24小时内反价后成交，情况似足香港97年。第三是疫苗效应，疫情期间乜都做唔到，当然宅在家买股票(轻资产)，玩到起晒泡，疫情后回到有实质需求的楼房(重资产)，赚股转到楼，是常识吧。 |
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| 郭钊 |
2021-02-25T01:59 |
在这个全球印钱，Bitcoin都升超过5万美元的年代，只要是有价值的资产，都会升，仲会升到你唔信。是否泡沫？梗系泡沫啦，是印钱泡沫。很多做生意的朋友都话，今年投资易赚钱过做生意多多声，上年年中求其买只科技美股，闲闲哋一倍以上回报，唔识唔紧要，跟连登契妈都有相同效果。做生意来说，除非跟电商有关，否则好难唔大镬，小则生意跌勉强收支平衡，重则蚀入肉。所以潮流兴将企业转型，由传统行业转到互联网相关，甚至高科技，但隔行如隔山，转到网上销售容易，另创新天地难。 以内地房产公司为例，因政策已限制了可赚钱空间，他们既追求多元化，也转型高科技，如恒大花千亿搞球队、做粮油、乳业、影视、保险到最近的电动车，其实除了老本行地产外，其他都在蚀；万达在几年前转型网络、金融等，几年内输了几百亿，跌出五百强企业；碧桂园花800亿搞机械人公司，蚀到上年要裁万四人。贪高息买内房债的朋友自己睇路喇，做房地产是稳健的生意，但跨行业则风险难以控制，就算叻到Elon musk咁，Tesla都是靠监管信用(regulatory credit)先赚钱，单靠卖车根本入不敷支。 |
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| 郭钊 |
2021-02-18T04:30 |
初七“人日”，祝人人生日快乐，投资得心应手，猪笼入水！今年拜年围埋一齐谈论得最多的，除了“几时可以去旅行”、“安心出行安唔安心”、“有冇买Bitcoin”之类，有否发觉话题不期然就会转到“你有冇BNO”、“边个边个突然辞职去咗英国”，然后三姑姐就话“我都想走”，二叔第一时间反驳“你盏去做二等公民”，之后全部亲戚加入两边阵营积极发言，你讲一句，我驳你三句，好不热闹，突然初一“变”初三。我心谂有乜好拗，每人需要不同、情况不同，我有朋友为子女获得英国教育而裸辞出走，“5+1”的“移民监”不是问题；亦有朋友贪葡萄牙“黄金签证”只需摆低35万欧元买物业，5年内每年平均住7日就有资格入籍兼取得欧盟户照而申请；更多朋友根本不想走。 说到葡萄牙“黄金签证”，其国会本来通过修订，2021年7月后限制里斯本、波图的置业投资移民申请，若有意移民葡国，只能到二线城市买楼，不过日前已将死线延至2022年1月，估计除疫情关系，吸外汇亦是其中一个重要原因，葡国去年经济萎缩达7.6％。 |
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| 郭钊 |
2021-02-11T00:17 |
最近因为缅甸政变出事，令很多人联想起柬埔寨，两国同样是中国一带一路的重要据点，柬埔寨明显受惠不少，其高端物业市场更因为中国热钱流入，迎来翻天覆地的改变。根据资料，从2016年至2019年8月，中国在柬埔寨的投资累计79亿美元，占该国境外投资额35%，排名第一。而大概四、五年前，开始愈来愈多首都金边的楼盘在香港举办展销会，当时大家被灌输的资讯是“发展中国家”、“低水”、“可以升几倍”、“十厘以上回报”等等，其实四个字讲晒——“以小博大”。若时光倒流到2016年，代理又的确冇作大，2013年至2016年是金边公寓的高峰时期，利润高达300%，很多海外投资者赚到笑。不过2016年开始，利润开始回落到200%，到去年Covid 19之前，只有30%至40%，最大原因是供应增长快于需求增长。 2016年，金边的豪华公寓不到5,000套，根据CBRE Group数据显示，到2020年第四季累计数字已升至25,914套，预计2021年再增加1,800套。 |
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