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| 陈大伟 |
2022-01-27T22:32 |
即将踏入虎年，先祝各位新一年如虎添翼，身体健康！ 第五波新冠肺炎疫情来势汹汹，政府收紧社交距离措施。市场态度转趋观望，难免对近期睇楼量及成交量有所影响。2020年首季疫情初次来袭时，楼市走势同样受压，及后疫情一缓和，市场积聚已久的购买力立即释放。今年整体楼市走势应与当年相若，呈先苦后甜之势。 汲取过去两年对抗新冠肺炎的经验，市场及社会大众已习惯灵活应对，例如网上“睇楼”配套发展成熟，客人安坐家中也可一窥单位真实全貌，以及联络代理洽谈。即使疫情出现急剧变化，近日豪宅市场亦有录得交投。不少投资者及用家更特意于农历新年前后伺机出动“执笋盘”，卖家亦会提供适当议价空间，所以预料农历新年后将可迎接楼市小阳春。 2003年“沙士”令本港楼市陷入低谷，部分业主恐慌性抛售物业。如今业主们早已学懂着眼长线发展，皆因物业资产升值潜力无限，加上香港房屋供应杯水车薪，需求殷切，只要疫情控制得宜，楼市表现回勇并非难事。 另外，疫情下全球量化宽松，要应对通胀升温，“买砖头”是相对较为稳妥的投资，而且可以保值。 |
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| 陈大伟 |
2021-12-30T17:12 |
新冠肺炎疫情爆发至今已经两年，整体楼市的支撑力仍然强劲，随着疫情趋缓，楼市亦逐步回暖，重拾升轨，当中一手市场更是状态大勇，而二手楼市亦价量齐升，相信楼市旺势有望延至明年，甚或再下一城。 回顾2021年楼市表现，可谓“先扬后抑”，但依然韧力十足，整体楼市主要由本地购买力支撑。今年上半年，随着疫情转稳及疫苗接种计划展开，用家及投资者皆争相入市，一手及二手市场并驾齐驱，当中二手住宅楼宇买卖合约宗数更连续数月高企5,000宗水平，楼市破顶潮浪接浪，刺激楼价一度再创历史新高。 然而，时至下半年，在股票市场反覆及外围疫情阴霾影响下，加上楼价破顶后于高位整固，买家转趋审慎，市场观望气氛浓厚，二手市场一度陷入胶着。相反，一手市场则独领风骚，新盘销情尤其炽热，多个新盘卖个满堂红，新盘市场势头大好。由此可见，单单在本地购买力支持下，本港整体楼市依然强韧。 展望2022年，新盘市场旺势料将延续，当中黄竹坑、启德，以及受惠“北部都会区”概念的地区新盘，例如元朗、洪水桥、上水古洞及天水围等，势将成为市场焦点；至于二手市场高位拉锯的情况，相信要在浓厚的节日气氛过后、新盘推售炽热氛围带动下才有望突破。 |
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| 陈大伟 |
2021-11-25T22:24 |
虽然临近年尾寒意渐浓，但发展商的推盘热度未减，一手市场持续火热，多个新盘浪接浪推售，更跨区对垒，而且有价有市，市场承接理想，旺势可谓一时无两，更顺势带动整体市场气氛。 随着新一轮新盘攻势在本月初开锣，多个新盘也积极抢攻，月内有逾千伙一手新盘应市。由于市场需求仍然殷切，加上一手楼盘在优惠、付款方法及按揭安排等多方面的灵活性都较二手楼盘占优，令一手楼持续备受市场青睐。另一方面，不少发展商一如以往在获批预售楼花同意书后，立即“货如轮转”地推售，令新盘市场销售“量”、“速”兼备，势不可挡。 在新盘炙手可热的情况下，本月内一手成交宗数预计将达到2,200宗，突破今年5月高位约2,150宗，并有望创今年单月新高；全年而言，一手成交宗数则有机会突破1.8万宗，达到1.85万宗水平，胜过去年全年大约1.53万宗。 展望未来，相信随着新盘陆续登场，全年一手表现将会跑赢大市，加上中港两地通关呼声日高，势必为楼市注入新动力，未来楼市将继续稳中向好，当中受惠于“北部都会区”概念的地区物业，潜力将不可估量。 |
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| 陈大伟 |
2021-10-28T21:46 |
新一份《施政报告》发表后，整体楼市气氛向好，发展商纷纷及锋而试，提速推盘，而销情亦相当理想，令新盘市场再次百花齐放。与此同时，二手市场交投亦见转活，当中受惠“北部都会区”发展概念的新界区，交投更是立竿见影，气氛更向外蔓延。 事实上，施政报告并没有提出任何楼市“加辣”措施，而是着手规划中长期土地及房屋供应，令供应循序渐进增加，楼市继续健康发展，将市场早前的忧虑一扫而空，增添用家及投资者的入市信心，为短期楼市气氛带来提振作用。 不得不提，《报告》另一亮点是破革提出“北部都会区”的发展策略，一改过去“逐个发展项目”的模式，将整个新界北以“都会”的形式发展，全面从经济就业、创新科技、铁路交通及房屋供应等多方面进行规划及发展。以屯门区为例，单单自屯马线开通及屯赤公路贯通各区后，区内环境交通及配套已更臻成熟，与昔日相比可谓大相迳庭。因此，如果“北部都会区”能够落实，将新界北区多元化发展，整个新界将再次起动，发展潜力不可限量。 |
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| 陈大伟 |
2021-09-23T22:11 |
虽然距离第三季度完结尚余下数天，不过众人皆知本季度楼市表现十分兴旺。今个月各区新盘鱼贯登场，备受一众买家及投资者热烈追捧，发展商加推单位应市、新盘即日沽清等现象屡见不鲜。笔者估计，9月一手成交宗数将达二千宗，而第三季一手住宅成交数字有机会多达4,800宗，超越第二季的4,600宗，数字呈稳步上扬之势。至于二手市场数字亦十分亮眼，虽然面对缺乏盘源的问题，但估计第三季二手住宅成交数字仍达约15,000宗。 笔者预计今年首9个月一手及二手住宅成交宗数累计将达59,200宗，而去年全年成绩约为59,800宗。今年尚未结束，但数字已明显会超越去年。本港楼市刚性需求持续凌厉，市场承接力依然强劲，相信今年全年成交数字将有突破。 踏入第四季，可以预见楼市表现同样精彩。火炭有大型新盘即将登场，料将受到市场瞩目。政府亦锐意发展新界东北，粉岭古洞北发展如箭在弦，北区地价及周边二手屋苑亦一样受惠。 本港新冠肺炎疫情持续缓和，经济发展逐渐重回正轨，摆脱疫情阴霾。最新失业率回落至4.7%，连续6个月呈跌幅，加上低息环境持续，令二手市场“换楼链”表现良好，不少业主愿意藉“林郑plan”换取更优质的居住环境。 |
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| 陈大伟 |
2021-08-26T23:23 |
近日“细价盘”成为一手市场焦点。此类盘源一直以上车客及用家为主导，亦有小部分投资客购入作长线收租。参照过往市场成交宗数，可见细价单位表现一向突出，承接力较强，甚至主导市场。自从2019年政府放宽首置人士的按揭成数，不少准买家藉“林郑plan”上车，更令细价单位成为买家的心仪目标。 对用家而言，一手细价单位胜在有发展商优惠，也可因应自己需要及财务状况选择付款方法。若无缘入手一手单位，二手细价盘亦可取，但要考虑楼龄、单位装修费用等因素。 对投资客而言，中小型盘的租金回报较为稳定。如要购入单位收租，可选择租务市场活跃的地区，亦可先锁定收租对象，例如沙田、大埔等区一向较受学生欢迎。 随着屯马线通车以及屯赤隧道等基建项目落成启用，港岛、九龙区与新界区楼价及租金距离逐渐收窄，出现追落后情况。早前古洞地皮以高价批出，将来东铁线落马洲支线亦会贯通北区，可见新界区一手、二手细价单位升值潜力不容小觑。另外，香港与内地经贸关系愈趋密切，为了方便往返内地，不少买家特意挑选新界细价盘，从中可见新界区楼盘具一定优势。 |
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| 陈大伟 |
2021-07-29T21:48 |
二手交投走势不时出现“时升时跌”的格局，当中升跌与否，取决于盘源数量是否足够。市场早前积压的二手盘源已被买家吸纳，需要等待下一批供应。另外，新冠肺炎疫情持续回稳、疫苗接种计划如火如荼，加上中港两地通关在望，各种利好因素令业主放胆提价，形成“量跌、价升”局面。 现时二手成交量有放缓迹象，笔者视之为酝酿另一个升势，甚至有机会创新高的征兆。买家有足够时间适应市场，逐渐聚集购买力，加上近日股市出现波动，业主或会愿意接受议价。 二手盘源供应一直供不应求，即使上半年移民盘开始涌现，亦无法纾缓盘源紧张情况。粗略估计全港约700万人口中，大约只有10%，即约70万人有能力买楼，当中持有物业又有意移民的人士亦未必会抛售套现，对现时“缺盘”情况如同杯水车薪。 另外，政府推出额外印花税(SSD)至今将近11年，对有意放售物业的人士犹如一个“金刚罩”，除非急于套现，否则业主都会倾向3年后SSD期满才放售。手上有两个或以上物业的业主更加会按兵不动，免得缴付双倍印花税(DSD)，大大减低了二手盘源的流通量。 今年上半年二手住宅成交量比起去年同期攀升约一万宗，反映港人对住宅的刚需仍极为殷切。 |
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| 陈大伟 |
2021-06-24T22:59 |
本港楼市气氛持续向好。甫入2021年以来，随着新冠肺炎疫情有所放缓，发展商积极推售新盘，刺激市场气氛，带旺二手市场交投，造就楼市“小阳春”提早出现，整体楼市拾级而上。 回顾上半年，纵然中港两地仍未完全通关，旅游气泡亦未顺利开展，但本港楼市升势凌厉，价量同步上扬。港、九、新界多个新盘炙手可热，先后录得新高价成交，而且涉及超级豪宅、中高价楼以至细价楼市场，成交面广泛。与此同时，二手市场亦不遑多让，多区二手屋苑楼价及成交量皆屡创新高，“破顶潮”更蔓延至二、三线屋苑，甚至资助房屋，破顶成交个案不绝于耳。笔者预期，上半年一手私楼及二手住宅买卖登记宗数将有望冲破37,000宗，金额或超过3,800亿元，胜过去年同期及去年下半年。 展望下半年，楼市有望继续稳步上扬。观乎近期多个新盘热卖，用家、换楼客及投资者追价入市，当中更不乏老牌投资者家族，足见市场刚需强劲，而且对后市亦充满信心。另一方面，本港近期疫情回稳，已连续多日本地零确诊，加上失业率回落至6%，就业情况改善，显示经济正重拾活力，相信楼市有能力缔造新高位。 |
港楼市 , 港楼市 |
| 陈大伟 |
2021-05-27T22:33 |
楼市气氛持续炽热，一二手市场互相辉映。自今年初，新盘如雨后春笋般接踵而至，市场有价有市，多个新盘先后录得创新高价成交。二手市场亦不甘示弱，破潮从未间断。在一二手市场互相带动的乘数效应下，相信楼市破顶指日可待。 回顾今年的新盘表现，随着新冠肺炎疫情缓和等正面因素逐渐浮现，新盘攻势在第二季更见明显，而市场承接非常理想。录得新高价成交的新盘遍布港、九、新界，而且类型广泛，不论超级豪宅、中高价楼以至细价楼市场均录得破顶成交个案，例如西半山、黄竹坑、启德、旺角及屯门新盘等等，足见楼市的升势全面，而且正不断加速。 然而，第二季只是新盘市场的热身赛，未来将有多个新盘紧接推出，当中不乏大型项目，动辄提供过千个单位，尤其以新界区较为瞩目，包括大围、火炭及元朗等住宅项目，相信将进一步推动楼市气氛。 新盘市场火热，连带二手市场的气氛亦持续高涨，引发二手市场新一轮破顶潮浪接浪。根据差估署最新公布的4月份私人住宅售价指数报390.8点，仅较2019年的历史高位的396.9点相差1.5%，相信在一二手市场持续向好的情况下，楼价重上历史高位为期不远。 |
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| 陈大伟 |
2021-05-02T17:51 |
一手市场持续升温，多个焦点新盘摩拳擦掌、蓄势待发，无论是铁路大盘，还是市区项目，新盘供应遍布港九新界，推出的单位由逾100方尺至逾千方尺的大户皆有，呈视百花齐放的局面。 新盘的查询高，反映买家置业需求殷切。笔者相信，发展商会采取先量后价的销售策略，尤其是伙数众多的大型新盘，如果定价太过取进，反而会令买家却步。其实，由2018年中美贸易战开始，至2019年社会运动，以及去年新冠肺炎疫情以来，购买力已经积聚超过3年，单是本地购买力都足以支持近日的畅旺市况。加上恢复通关后，内地购买力涌入，相信新盘市场在今年绝大部分时间都可以保持热闹。 今年首季以来楼市一直由二手市场主导。然而，随着笋盘和平价盘陆续被消化，市场缺乏盘源，业主议价空间收窄，出现“量跌价升”现象，拖慢交投，令二手市场略为降温。不过整体而言，市场的刚性需求仍然强劲，待买家适应完新价格之后，楼市便可以再度上升。 目前各国仍然维持量化宽松政策，现金难免会贬值，“砖头”成为保值的不二之选。随着疫情回稳、通关在即，经济即将复苏，届时购买力将会重回楼市，不论是细价楼或是中高价住宅皆可受惠，推动楼价更上一层楼。 |
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| 陈大伟 |
2021-03-28T21:41 |
香港楼市回勇，楼价由年初开始拾级而上，受新盘效应带动，二手市场价量齐升，多区二手屋苑楼价及成交量皆屡创新高，“破顶潮”更蔓延至二、三线屋苑，甚至资助房屋。买家为争购“心头好”各出奇谋，施展混身解数，抢购奇观屡目不鲜。以上情况足见楼市已经全面起动。 二手市场破顶潮不断，归根究柢是港人置业刚需强劲，但房屋供应杯水车薪，而供应不足之问题又非一蹴而就。香港每年住宅买卖成交宗数约6万宗，而香港有约750万人口，每年只要有1%，即约7.5万人入市，已经足够消化全年的一二手盘源。加上，近十年楼价的升幅之高，令很多家庭有能力再购置其他物业，亦因此不少年轻一代在父母的支援下入市，成为楼市的新力军。再者，近期美债孳息率趋升，引发市场忧虑，股市表现波动，部分买家选择“套股换楼”，将资金投放于较稳健和保值的“砖头”上，进而刺激楼市交投。 纵然本港近期新冠肺炎疫情反覆，但港人早已习以为常，将防疫融入生活的一部分，在疫苗接种计划不断扩大下，疫情有望受控，市场普遍憧憬后市发展。 |
港楼市 , 港楼市 |
| 陈大伟 |
2021-02-25T22:56 |
牛年伊始，香港楼市今年可谓经历了一个不一样的农历新年。今年受新冠肺炎疫情影响，港人不能离港度岁，而市面贺年活动亦都减少，留港睇楼变成活动之一。楼市一反过往新春交投淡静的常态，百花齐放，牛气冲天，不论一手抑或二手市场皆录得多宗成交，为近几年最旺。 事实上，这个楼市“大阳春”有迹可寻。农历新年前，市场先后高价批出山顶文辉道地及启德两幅住宅用地，两幅地王的诞生提振了买家的入市意欲。新春期间，多个新盘项目接踵而来，市场承接非常理想，更录得多宗过亿元成交，进一步刺激市场气氛，加上部分新盘向隅客回流二手市场，促成一、二手市场高价成交浪接浪。 更重的是，香港在过去3年先后经历中美贸易战、社会运动及新冠肺炎疫情，不少人观望“楼价跌”，静候入市时机，可惜事与愿违，楼价仍然保持平稳，准买家眼穿心死，但眼见现时疫情曙光乍现，担心迟买更贵，变得心急如焚，加快入市步伐，结果过去数年所累积的大量购买力一触即发。 笔者预期，未来一段时间市场资金仍然相当充裕，加上低息环境持续，以及疫苗效应下将会继续利好楼市。当通关之后，境外买家资金涌入，相信楼市升浪有望再现。 |
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