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郭钊 |
2022-01-20T04:13 |
2022年一开始又禁晚市堂食,暂定至年初三,但随着不同地区出现隐形传播链,很多人都预期未必短期收科。早两日搭的士,司机指旺了半年,以为今年终可过个肥年,但晚市一停,条街水尽鹅飞,有时等足一小时才做到一支旗,确实搵食艰难。市面人流大减,餐厅食肆、零售店铺更是首当其冲。回顾香港第一转禁晚市堂食,由2020年7月31日至2021年2月中,为期半年左右,根据差饷物业估价处数据,此期无论零售铺位、甲厦、工厦的售价和租金指数均下跌。尤其零售铺位跌得惨,停晚市后连挫3个月,10月份售价指数报504.8点,按年跌幅达15.9%,九龙区铺位更按月大跌约43.6%,当时不少地铺割价两、三成求售。 随着防疫措施逐渐放宽,可以食饭食到10点兼6人一台,加上政府发放消费券催谷,市况渐入佳境,各区商场亦见人头涌涌,求其一间Omakase都话排数月先有得食。去年香港整体工商铺买卖合约登记录6,941宗及1,533亿元,按年升0.81倍及1.44倍,售价指数距离最低位亦回升约11%,反映市况回暖。 |
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郭钊 |
2022-01-06T04:29 |
上期仲讲紧有无可能通关,昨宣布星期五起限堂食,封闭娱乐场所等以应付第五波新冠肺炎疫情。 现在写稿预测楼市,除了从政策、民心、钱流、国际局势方面着手外,还要加上疫情,不一定关乎疫情的严重性,反而个别政府对待疫情的态度更应注意,不是一句“人算不如天算”就一笔带过,无论评论员或者大行,也得向公众负责。 可惜,市场实际运作并非如此;最近有大行唱淡今年香港楼市,预计将会跌7%至10%,然后有传媒大肆报道,一同起舞,务求令一班淡友睇得开心。投资要成功,是要客观及吸纳正反两面理据,再作恰当分析。有人觉得门槛太高,有没有比较容易的分析方法?有,睇往绩。以大行为例,于2018年11月,摩根士丹利估未来半年楼市跌10%,结果升6%。瑞银料2019年跌10%至15%,野村话跌13%,仲量联行最坏跌25%,结果升3.3%。当然,如果年年错,买对家则容易处理,可惜命中率为五五,倒不如掷银仔。可能即时谂起城中某些KOL年年开对家更有参考价值,受众的记忆是短暂的,亦容易受情绪影响,既贪心又怕输,所以股市九成九散户都输,因为太多人为操作。楼市转身难,有位朋友2008年买楼后,遇到金融海啸后悔到极点,最后焗住赢两倍。 |
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郭钊 |
2021-12-23T04:03 |
据《福布斯》报道,新世界发展(017)执行副主席兼行政总裁郑志刚投资了区块链沙盒游戏The Sandbox,并获得其中一块最大的虚拟土地,投资金额约500万美元(约3,900万港元)。 其实3,900万元在香港可以买甚么?最近在九龙塘一带睇楼,可能仅仅买到一个又一村花园千七方尺单位。对于普罗大众当然哗哗声暗嘲买埋啲摸唔到、上网先睇到所谓的“土地”,但对于一间发展商来说,用区区几千万建立“前瞻”品牌形象,绝对化算。当全世界都讲紧“元宇宙”、“Game Fi”、“NFT”时,一齐进驻虚拟世界的是国际大品牌如雅达利、NIKE、Gucci、Adidas、Burberry及LV等,而你是其中一分子,都是一件事来的。 其实虚拟土地对于一般人来说并不是遥不可及的东西,在交易平台Opensea上,Sandbox一格土地过去一周的平均价格约为10万元,相信很多人都买得起。 |
新世界发展 , 美元 |
郭钊 |
2021-12-09T04:27 |
早前有报道“Thai developer Sansiri targets Hong Kong buyers with‘affordable’mini flats in Bangkok amid glut”,内容大概是有泰国发展商瞄准香港买家,推出面积小至231方尺超迷你公寓,售价约50万元,尺价约2,165元。讲到港人“专吼纳米楼”同“唔细唔钟意”。 香港情况是,供求失衡,楼价高企,普罗大众埋怨买唔起楼,于是发展商为“成全大家上车心愿”,缩细单位、降低入场价,用“林郑Plan”,800万元以下可借九成,令更多人可做业主。纳米楼有助提升房屋落成量,站在发展商立场,交到数,尺价又可进取,何乐而不为,攞尽未来几年溢价,以不超过800万元为目标。但纳米楼二手价几危危乎,频出现蚀让个案,翻查多个纳米楼盘成交数据,近3、4年落成、少于200方尺开放式,蚀钱机会最大,就算赚都只是三几个巴仙,分分钟使费都赚不到。现实来说,纳米楼难满足长期需要,用家客未必会承接,投资客又会睇价钱,市道好还可以,逆市时缺乏抗跌能力。 |
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郭钊 |
2021-11-25T04:14 |
中港通关传闻已久,过去两年封关的日子中,特区政府官员及议员都多次表示,某某日子可以通关,但今次不同,这是国务院港澳办发言人首次发布讯息:“两地恢复通关工作正有序地进行”。 闻说下月10号起开始有限度小通关,若情况良好,几个月内或于农历新年前恢复全面通关,呢次可信程度应该较高。 近来香港楼市气氛可谓愁云惨雾,某报长期报道输钱离场个案,最近更出埋印度神童预言,讲到香港楼市十死无生。查看详情,蚀让个案的确是有上升,共通点是近3年买入,大部分是新楼,可知道发展商一手盘开价通常会包括未来3至5年升幅,所以通常借埋二按。最夸张的,只是支付5%首期,首两年免息免供,卖得贵但用低首期吸引买家是常识吧。另一共通点,是上水、沙田九肚等假豪宅,二手市场不活跃加上买入价太高,想3年赚钱走是不容易的。 另一边厢的上车盘(上车盘不同纳米楼)则录得两年扣除使费升八成个案,而且还是居屋,1,000万元以下平均亦赚十几个百分点离场。更值得一提是,新香港人占买家比率近11%,有移民公司调查有78%新香港人会考虑买楼,有24%非港人预备多付30%印花税去买港楼。 |
港通控股 |
郭钊 |
2021-11-11T04:47 |
好消息,有望年底去日本滑雪、浸温泉、shopping了。日本内阁官房副长官木原诚二近日指大幅放宽外籍商务人士、留学生和技能实习生等入境限制,并指拟恢复团体旅游,实行放定风,有旅游KOL已收到邀请协助宣传。可能你会话返港要隔离21日都唔嘢少,起码有得拣! 其实笔者估到,日本雪季将开始,食了一季西北风的温泉酒店、滑雪场能否撑多一季,甚至两季?去年2月在二世古滑雪,见到围住雪场有几间酒店起到如火如荼,街板写住出年开幕,惟出世唔着时,新冠肺炎疫情前成日见到那些“民宿楼盘”,亦似乎消失一段时间。其实日本媒体早已忧虑酒店供过于求,疫情前访日旅客人次续刷新纪录,2016年2,000万,2018年3,000万,日本政府目标是2030年达6,000万。结果酒店业顺着这股气势疯狂建酒店,从2014至2018年,增加约600间,2019年底内阁官房长官菅义伟说:“将在日本建造50家豪华酒店。”话口未完,疫情杀到,热门旅游区酒店入住率和价格开始下降,营运出现问题。着名连锁酒店高管指:“倘访日游客不恢复,旅游业就无法完全复活。 |
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郭钊 |
2021-10-28T04:20 |
隔了一个假期没出文章,两星期前写的稿新闻变旧文,决定重写。财经版唔一定要写财经吧?同赚钱相关的相信读者都会有兴趣,今期写投资之母,如何赚取第一桶金。用最近认识的一个人来说明,这位仁兄是朋友的朋友,本身从事电脑商品买卖,近十几年活跃于各大电脑场。上年1月,新冠肺炎疫情初至,极具生意触觉的他立即于网上搜罗口罩供应商,那时候远远还未到全球爆发的高峰期,供应商供货无论数量及价格都是正常水平。 如大家有记忆,香港的口罩曾一度于一个月内成为抢购品,两个月内成为全球抢购品,炒到几十蚊一个亦有价有市。这三个月他赚了一千多万元,之后,供应商当然坐地起价甚至暂停供货,于是他将赚回来的,全数投资买机器租厂房在香港生产口罩。这一点要注意,第一,当时应该无人估计到疫情持续的时间,任何一个疫情专家也不曾预计玩足一年多,仲未知几时到终点。如果疫情半年内玩完,那一千万元要回本应该要几年时间。当然他可能是好运,眼光算不上,但胆识是不容置疑的。 |
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郭钊 |
2021-09-30T03:13 |
内地“限电令”迅速扩散多省,传因国际煤价飙升令发电厂减产降低损失,二是内地为环保推“能耗双控”政策,为赶减碳进度而限电。广东省已启动“有序用电”,多家工厂一周开工3日,有些要“开一停六”。舆论指是中国恒大(3333)债务危机后,再为内地经济添变数,至少15家内地上市公司表明生产受影响。 高盛将内地经济增长预测从8.2%减至7.8%,摩根士丹利料如产业以目前速度减产,下季GDP增长将跌约1个百分点。限电会否影响内地楼市?虽然GDP增长不是唯一影响楼市因素,但亦很重要,一般情况,经济环境好,置业或投资意欲相对较高,有助推高需求。内地工业用电占全国消耗量70%,耗电最多是国有钢铁、水泥和铝企业,限电令下首当其冲,大摩料铝产能降低7%及水泥减产29%,玻璃业亦重创,将影响建筑成本和进度,左右发展商未来定价和策略,本周广州卖地流拍率达52%。这明显是中央整治楼市供应做法。经济放缓肯定是全球现象,若开发商再不停下来,泡沫因经济停滞而破裂,就似足90年代的日本。跑升廿几年,慢下脚步才是健康。 |
环保 |
郭钊 |
2021-09-16T04:04 |
一个地方有危必有机,反之亦然。投资柬埔寨有哪些要注意地方?上期谈到数字上的出色,吸引许多人到当地投资,我认识一位前辈,他是东莞厂佬出身,赚到几亿元后转战金边,他常常邀请我们去玩,说这边商机处处,十足九十年代的内地,是个赚钱好地方。他个人前瞻性很强,由街边卖CD套出身,到今时今日成为一间过千人厂房的老板,每月赚7位数字,如果唔去金边,他说收入应只有十分之一。 金边房地产市场升得劲,连厂佬朋友近年也与当地(老友)涉足,买地建房起楼,做起发展商来,威威食鸡。中国恒大集团(3333)许家印也是农民出身,在发展急速的国家时势做英雄,没甚么稀奇。同时,因当地楼价升值急速,用杠杆是常识吧!但当地融资成本高,平民百姓买楼按揭要上10厘,所以他转战香港一班商家朋友,你当然很好奇我有没有成为一分子。我没有,大家知道我的脾性,朋友饮酒食饭没所谓,一讲到投资就冇情讲,因投资是专业,我尊重我的专业,冇八成把握一定唔会做,冇九成把握唔会同人分享。而且,他卖紧的溢价非常高,已食尽未来三、五年升幅,这正是我2月在本栏所提出“现投资柬埔寨是否太迟”的原因。 |
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郭钊 |
2021-09-02T04:02 |
很近来不少柬埔寨楼盘在港推广,究竟当地实际情况是怎样?今期先讲好话,很多人对柬埔寨的印象,离不开战乱、穷困、落后之类。但如果有留意国际新闻,应该知道自1998年洪森当首相至今,柬埔寨政局已趋向稳定,政府支持度达八成,开放的经济政策、美元流通、自由外汇、关税优惠、外资涌入、年轻的人口红利,加上中资流入,新冠肺炎疫情前每年GDP平均增长逾7%,似足十几廿年前的内地。 但经济活动主要集中在首都金边,金边以外地方仍然很穷,要乐施会救嗰种。金边人收入10年升5倍,超越九十年代的深圳,如专业人士或有相关证书,月薪闲闲哋万一、二港元,做赌场相关行业更不止此数,不是想像中低薪吧!在柬埔寨,有一半人口是27岁以下,所以拥有庞大比例的年轻消费人口,随着近年收入增加,加上愈来愈多国际品牌进驻,他们都很舍得消费,不少人都使用新款iPhone,三、四十蚊的Starbucks咖啡或者台湾人气手摇饮品(KOI、老虎堂、幸福堂等)更是年轻人喜欢的潮物。 |
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郭钊 |
2021-08-19T03:34 |
为抑压楼价,早前内地收紧二手房贷款额度,在上海、杭州、武汉等城市第三季额度已经用完,合肥市有11家银行二手房已经停止贷款。新政策更规定银行用于房贷的比例不能占整间银行之50%(不同地区银行有差异),此举甚至影响到一手房按揭,就算能够成功批出,放款等待的时间也很长,可能要三至四个月不等,引致无论一、二手业主都以现金支付为优先考虑。 一连串“住房不炒”的措施,如限制卖地价格、二手指导价、一手限价,以至发展商来年买地面积基于今年度销售额等,令内地各地楼市全面潮退。不过,对于放盘量少、需求大的某些一线城市楼盘,暂时不构成很大问题,至于那些声称自己是刚需盘、未来发展潜力高、科技概念新城的三、四线城市楼盘,半年内二手叫价下跌三至四成,还没有找到承接,一下子看到抗跌力强弱之分别,尤其人口少兼且不断老化的城市,打击更见严重。 公寓更是爆雷的重灾区,中山惠洲珠海等经济发展较慢的地区,公寓空置率相当高,买家收完保证回报(内地叫反租)后,很多无以为继,这是笔者几年来,不断重复又重复提醒投资者的理由。 |
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郭钊 |
2021-08-05T04:21 |
国内上星期整顿教育机构,导致多只中国教育股从高位计下跌八至九成,市场恐中国概念股成为下一波打击对象,一同受压后反弹,今个星期轮到手游相关版块,因官媒定性手机游戏为“精神鸦片”,腾讯单日跌一成。加上早在今年四月国内已传出取消“学区房”的消息,当时市场解读为另一种调控楼市措施,现在加上以上一连串口径,应该一目了然了吧,目标是“教育”。 由“三孩政策”开始,就突显中央政府致力改善出生率。中国由发展中国家,以人口红利及税务优惠在二、三十年间迅速成为国民生产总值仅次于美国的世界第二大国。必需要面对的现实是就业人口在过去十年间下滑近6%,占总人口比例约68%,加上劳工市场成本上升太快,工厂都迁移到更便宜的越南柬埔寨等国家。长远下去在国际上的竞争力将面临挑战,要解决根本问题,要由生育着手。 然后,就是解决学区房问题,不少人为子女能入读名校,不惜重金买入名校林立的学区房,深圳有25年楼龄的学区房上年成交价为3万人民币一尺,470尺单位卖1,300万,尺价高于启德新盘,认真夸张。政策为一招两式,第一式为名师轮换制,名校里的名师有机会到普通校任教,打散名师名校效应。 |
腾讯控股 , 科技 |
郭钊 |
2021-07-22T04:26 |
近来内地多个重点城市纷纷传出二手楼停贷的消息,我们比较熟悉的大湾区,如深圳、广州、东莞亦包括在内,一班有内地有楼揸手的香港人尤其紧张,担心楼价会因而受影响,我亦特别向相关银行职员了解情况。据知当局为贯彻“房住不炒”的宗旨,于是为二手楼按揭业务设定额度,每半年刷新一次。即如果某银行的额度是50亿人民币的话,被“借爆”之后就不能再接生意,所以当额度被借得七七八八,银行自然会手紧啲,批少啲,息高啲。其实在香港做按揭都有类似情况,当接近年度埋数期,若然相关职员做够quota,审批时间都会长一点,息口亦不会很优惠,他们最想拖到下一个年度。其实在内地投资物业,就必须有心理准备随时出现政策变动,我减低风险的方法是选择有住屋需求,真正有人住的地方,有市才有价,若然你买了三、四线城市的所谓“鬼城”,就可能要担心多少少。当局只限二手房贷,不限一手,实情经过精密的计算,理论上除了有效冷却过热的楼市,又能避免新盘销情受影响,保住发展商的资金链不断,继续向政府支付地价及土地增值税。 |
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郭钊 |
2021-07-08T04:53 |
近日恒大又传出债台高筑,有爆煲之险,同时国内仲介在香港打广告大字标题恒大七折卖楼,在某些四、五线城市,几十万有一间近千尺的精装修房,连成本价都未及。由于偏远地区没限购,内地很多人夹钱都去买返间,自己摆明不会去那么远的地方住,但就话留给下一代,概念跟我老婆买Hermes一样,用唔到咁多个袋,但当买来保值啰。 恒大去年九月传出一封要求广东政府帮忙债务危机的文件,两日后在各大平台同时落架,然后出来澄清没有财务问题,但没否认文件中巨细无遗的内容,事实真伪留读者判断。问题是作为投资者或者消费者,到底这类楼买唔买得过? 从楼房质素而言,发展商急卖楼凑钱,急住起楼交货,最差情况是承建商接标价太低,将货就价交垃圾楼。至于安全度方面,某些屋苑要求买家一次过付全款,才能拿到折扣,有些更是已按了给银行,要加签附加条款,若然发展商违约,买家有机会收不到楼。往好方面看,国内大发展商还没有出现烂尾楼的情况,所以又未必需要看得太灰。 重点是在二手市场,这些地区连国内人也嫌偏远,只买不住,空置率一定非常高,极端的话可能形成另一个鬼城,想卖出套现时,谁会接货?自住又不会,即是得屋无所用。 |
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郭钊 |
2021-06-17T04:29 |
我2017年4月于友报写过一篇名为《未来五年楼市难跌》的专栏文章,同年8月,又写多一篇《楼市五年内难下跌》。写两次同样题材除了突显小弟Hea富原则外,还有是进一步确认对香港楼市的看法,过去4年,亦于不同专栏及YouTube不止一次提出“自住可买,港楼没有投资价值。” 4年过去,香港经历社会运动及疫情, 中原领先指数由当时160点升至现在185点共15.6%,不跌预测中了,4年升15.6%应该没人有兴趣投资吧。 反之过住4年我投资在外地楼市的收益,不算杠杆与收租在内,大概有六成至一倍的回报,当中包含4个国家,想知边几个睇返本专栏可找到答案。针对外地楼,港人一般有三种看法,第一种,害怕隔山买牛有风险,因为所有有关外地楼的新闻,不是用“烂尾”就是“苦主”等字眼,而所有好消息几乎都是楼盘广告,加上香港人根本没时间去了解研究另一个楼市,正所谓不熟不买这原则基本实无错。第二种则是贪求平价入手,以为全世界买楼都一定无得输,唔做fact check,只要买不要问。 |
港楼市 , 港楼市 |
郭钊 |
2021-06-10T04:34 |
5月31日中央开放三孩政策以解决人口老年化问题,即时成为坊间热话,讨论甚么人和几多人会生三个,继而研究长远来说对房产市场的影响。始终买楼储楼是最大部分中国人的投资方式,有楼的当然希望人口增长推高住屋需求和楼价,冇楼揸手的就紧张要不要加快脚步入市。关键在于成效,谷生仔不似谷打针,送层楼、送自助餐、送车飞就搞得掂,在内地养育一个小朋友的成本不比香港低,尤其一线城市,至少两百万人仔以上,如果想买个好一点的学区房,更加不止这个数,还说要养三个的话,不是人人负担得来,有深圳网友做了一个简单的调查,超过九成参加者不考虑生三胎。其实早在2016年内地已实行“二孩政策”,但整体出生率还是在下降,坊间估计不想生的还是不会生,不太受政策影响。 至于三孩会否会让学区房进一步涨价亦令一众家长关注,以深圳为例,其实买得起学区房的家庭正是最有能力生两、三小孩的家庭(深圳一个标杆学区屋苑470尺单位盛惠1,420万人仔、1,300尺盛惠2,868万),要买的都买了,学区房资格是就算有十个孩子,全部也有入学资格,故需求不会突然大量增加,重点反而是要待小孩逐个长大,会加长持货时间,二手供应或会减少。 |
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郭钊 |
2021-05-27T05:03 |
今天见到一单非常有趣的新闻,有因近年“微信女”在网络唱高股票,引人入局即跌八九成的事件时有发生,而通常犯案人在外地,证监除了呼吁外束手无策。但最近竟然把心一横在各大网上讨论区、投资Apps和财经网,刊登模拟“微信女式”投资骗局广告,结果在三周内有2万4千人中招,主要是24至35岁,除了这年龄层是财经网站的常客可以解释外,还有一点,“以小博大”这概念是这班人的痛点。我经历这年龄时也一样,想赚钱买楼,打工好像永远不可能,不如投资博一博。 如果将故事改成“几十万上车英国新盘,环境校区完善”卖三个星期广告,我谂中招人应该超过十万。 因为香港第一的深层次矛盾正是买屋问题,不是居住问题。恕我暂时将那二十多万户劏房居民放在一旁,因有楼住而想买楼的人远超过这数字十倍。现时新楼一个studio flat也要五百万起步,但外地楼(本楼书)鸟鱼花香,环境优美如世外桃源,别墅也是五十多万起,系咪好熟口熟面,大湾区就有。对于年纪后生一点的,日本马来西亚英国梗有一个可以吸引你。 |
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郭钊 |
2021-05-13T04:01 |
近日红爆各大社交网站的,肯定是ViuTv旗下的Mirror与Error。Mirror演唱会门票炒至廿几万一张,fans们的尖叫声震撼九展,这是自九十年代四大天王时期后,香港娱乐圈久违了的疯狂现象。Error是以真我个性及乜都够胆死而吸引观众,最近扮《新世纪福音战士》片段,可体现制作团队的诚意,一家人赶返屋企睇电视开怀大笑的日子,以为后网络世代此情不再,原来只要有创意加用心跳出旧有模式,追电视这种乐趣一样可以回来。但其实在两年多之前,两队组合均不被看好,网民话:“两年后仲喺度先讲嘢啦”、“唱成咁得个样”、“个样咁衰边有人想睇”、“见到Error都想呕”之类来评论他们,现在,只要有相关他们的报道,留言区只要出现一个半个批评言论,立即被一众fans群起攻击。 其实这跟投资一样,但凡新的投资概念,普罗散户会将之污名化,“唔稳阵。”“输死你。”“有乜乜乜问题未解决,买唔过。”5年前你买金买银买任何商品期货也是价值投资,买Bitcoin就系傻仔,今日讨论紧,是否升到20万美元。 |
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郭钊 |
2021-04-29T04:24 |
疫情未完,香港以至国际经济形势大变,全球楼市大变阵,你以为失业率起势升,楼价会起势跌吗?错喇,英美澳加日韩新加坡,过去一年都录得5%至10%升幅,上期已经说过滞涨已开始形成,移居自用买物业抗贬值还可以说过去,投资则另当别论。在这段时期,反而会留意一些楼价没有大上大落的二、三线国家核心区物业,在经济大受打击下楼价仍撑得住的话,待疫情过去很大机会发围兼起啤,今期先讲讲柬埔寨。 之前中美贸易战开打,常说许多在中国的外资企业计划搬厂去柬埔寨,贪其乜都平,地方平人工平,如二十年前的深圳。事实上柬埔寨的经济增长率过去10年都维持在7%以上,根据Global Property Guide报告显示,2015-2020年经济发展最快的亚洲国家,中国第一,印度第二,柬埔寨第三。而柬埔寨位处东南亚中心,坐拥重要的战略位置,各国均在柬埔寨投入庞大资金建立势力关系,“一带一路”点会冇佢份,中国一直是柬埔寨最大的投资国,在1994-2019年间的外国直接投资,中国占21.81%居冠,抛离第二位的南韩6.61%三倍有多。 |
港楼市 |
郭钊 |
2021-04-15T02:56 |
全球量化宽松,带来了经济差而物价升的年代,一年前已可预视的滞涨在全球各国开始显现,土耳其楼价去年升幅超过25%,俄罗斯升21%,美国升8%,加拿升7.6%,澳洲、韩国、新西兰的升幅超过5%,连日本都升近5%……但各国失业率一直高企,美国由3.7%升至10.4%,英国5%,加拿大7.5%,澳洲5.8%,值得注意的是,这已是复苏后的数字,加上受惠各国的救市方案。有朋友在这些地方经营小型企业,全球加埋大概百多员工,单单计收到的政府补贴,也近一千万港元,他最后也拿去买物业,最大镬系刺激不到GDP。 08金融海啸以来,由美国发动的印钱方案严重扭曲真实的经济状况,时至今日,已成为习惯,没有人再提出这做法会带来问题的严重性。全球视升市为经济复苏的指标,事实上这是无限印钱的必然结果,泡沫正在成形,各国忙于疫情置之不理。唯独中国政府,由上年开始就推出楼市调控措施,由深圳开始到杭州上海,力度不断加大,深圳在21年初增设二手房的指度价格,二手也限价,直接影响了银行贷款成数,变相增加买家的首期,就跟香港的状况相似,去泡沫化。 |
澳元 |
郭钊 |
2021-04-01T05:08 |
苏彝士运河发生世纪大塞船,损失或达每天100亿美元,埋单分分钟唔见1,000亿,原材料价格也因此上升,听落好似事不关己,其实息息相关。全球运输成本最低的,是海运,以纺织业为例,由现正出名的新疆出产棉花,运到青岛去织布,上海做设计再到福建生产,最后运到欧美零售,过程运输次数不少,只因是海上航运便宜而且量大,才能做到连锁店品牌一百几十蚊一件杉。自古以来,港口经济比内陆好就是这原理,虽然现时陆路高铁路桥发达,欧亚大陆已接通,但跟海路的运载量相比,还是相距甚远。若将所有分工的城市结合在一起,就是湾区同效化的概念,产生协同效应。世界三大湾区——纽约湾是金融湾区,东京湾是产业湾区,旧金山湾是科技湾区,而粤港澳大湾区是将金融生产科技集于一身的攞你命三千湾区。 大湾区常住人口大概是7,000万,预计未来会增加到1亿4、5千万。第一个问题是“何时”?会否在我们有生之年看到?第二个问题是先升哪里?或是下一次升哪里?大湾区政策由2015年提出开始后,人口流入的速度明显加快,特别是一、二线城市,所以,趋势已经形成。 |
美元 |
郭钊 |
2021-03-18T05:05 |
如果有关注日本楼市的朋友,记不记得2019年下旬有东京奥运村公寓项目在香港搞过讲座卖过下?顶着奥运光环,不止中港台投资者,在国内都十分瞩目,这个位于中央区晴海的物业,除了由日本地产龙头三井住友牵头开发,还有政府出资五亿美元资助,之后再以约3,870万美元租一年给过万名选手居住,住完再翻新交楼,最快2023年入伙。总括来说sell奥运、sell无敌海景、sell近银座、sell价钱平,当时项目中层900尺单位大概5,000万日圆起,而东京中心地段同样新楼平均售价为9,000万日圆。最后的确sell到很多人,据知开卖不够一年已售出九成单位有多。 不过“平”,梗有原因,最大问题是“隔涉”,话就话在中央区,但属于边皮位置,2000年之前此处为轨道交通的空白地带,没有任何铁路服务,可以话在日本人眼中完全没有位置。现在该项目最近有个大江户线胜哄站,但都要行成20分钟,当地业界人士表示若然奥运最终搞不成,此区楼价将会下降,因为会被当地人认为是“不吉利的公寓”,可能很多人会挞订。 |
港楼市 |
郭钊 |
2021-03-04T03:29 |
上期讲起现时投资赚钱易过做生意,但跟泡沫玩游戏并不容易,话口未完即遇上美股港股大幅波动,何解?因为聪明钱早已悄悄由泡沫资产,流向稳定资产。标准普尔全美国房地产指数,于2020年9月录得2014年以来最大升幅,达6.6%,西部城市凤凰城西雅图等升近10%,纽约最差都升4.3%。睇落好似不是升很多,记住这是楼市,并不是Bitcoin或者科技股。 2020年香港楼市只微升0.1%,预计2021年最乐观升7%,即是美国楼市一个月升多过你一年。美国楼市升有几个因素配合,第一它是无限QE的核心区,银行低息环境达到历史新低的2.28%,加埋政府补助真系买抵过租,10月份按揭申请宗数已达到2008年金融海啸次按危机水平。第二,因疫情关系发展商减慢楼宇供应, 美国房屋月供应量目前处于40年以来最低水平,二手楼非常抢手,有朋友放楼,即刻有几台客睇,24小时内反价后成交,情况似足香港97年。第三是疫苗效应,疫情期间乜都做唔到,当然宅在家买股票(轻资产),玩到起晒泡,疫情后回到有实质需求的楼房(重资产),赚股转到楼,是常识吧。 |
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郭钊 |
2021-02-25T01:59 |
在这个全球印钱,Bitcoin都升超过5万美元的年代,只要是有价值的资产,都会升,仲会升到你唔信。是否泡沫?梗系泡沫啦,是印钱泡沫。很多做生意的朋友都话,今年投资易赚钱过做生意多多声,上年年中求其买只科技美股,闲闲哋一倍以上回报,唔识唔紧要,跟连登契妈都有相同效果。做生意来说,除非跟电商有关,否则好难唔大镬,小则生意跌勉强收支平衡,重则蚀入肉。所以潮流兴将企业转型,由传统行业转到互联网相关,甚至高科技,但隔行如隔山,转到网上销售容易,另创新天地难。 以内地房产公司为例,因政策已限制了可赚钱空间,他们既追求多元化,也转型高科技,如恒大花千亿搞球队、做粮油、乳业、影视、保险到最近的电动车,其实除了老本行地产外,其他都在蚀;万达在几年前转型网络、金融等,几年内输了几百亿,跌出五百强企业;碧桂园花800亿搞机械人公司,蚀到上年要裁万四人。贪高息买内房债的朋友自己睇路喇,做房地产是稳健的生意,但跨行业则风险难以控制,就算叻到Elon musk咁,Tesla都是靠监管信用(regulatory credit)先赚钱,单靠卖车根本入不敷支。 |
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郭钊 |
2021-02-18T04:30 |
初七“人日”,祝人人生日快乐,投资得心应手,猪笼入水!今年拜年围埋一齐谈论得最多的,除了“几时可以去旅行”、“安心出行安唔安心”、“有冇买Bitcoin”之类,有否发觉话题不期然就会转到“你有冇BNO”、“边个边个突然辞职去咗英国”,然后三姑姐就话“我都想走”,二叔第一时间反驳“你盏去做二等公民”,之后全部亲戚加入两边阵营积极发言,你讲一句,我驳你三句,好不热闹,突然初一“变”初三。我心谂有乜好拗,每人需要不同、情况不同,我有朋友为子女获得英国教育而裸辞出走,“5+1”的“移民监”不是问题;亦有朋友贪葡萄牙“黄金签证”只需摆低35万欧元买物业,5年内每年平均住7日就有资格入籍兼取得欧盟户照而申请;更多朋友根本不想走。 说到葡萄牙“黄金签证”,其国会本来通过修订,2021年7月后限制里斯本、波图的置业投资移民申请,若有意移民葡国,只能到二线城市买楼,不过日前已将死线延至2022年1月,估计除疫情关系,吸外汇亦是其中一个重要原因,葡国去年经济萎缩达7.6%。 |
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郭钊 |
2021-02-11T00:17 |
最近因为缅甸政变出事,令很多人联想起柬埔寨,两国同样是中国一带一路的重要据点,柬埔寨明显受惠不少,其高端物业市场更因为中国热钱流入,迎来翻天覆地的改变。根据资料,从2016年至2019年8月,中国在柬埔寨的投资累计79亿美元,占该国境外投资额35%,排名第一。而大概四、五年前,开始愈来愈多首都金边的楼盘在香港举办展销会,当时大家被灌输的资讯是“发展中国家”、“低水”、“可以升几倍”、“十厘以上回报”等等,其实四个字讲晒——“以小博大”。若时光倒流到2016年,代理又的确冇作大,2013年至2016年是金边公寓的高峰时期,利润高达300%,很多海外投资者赚到笑。不过2016年开始,利润开始回落到200%,到去年Covid 19之前,只有30%至40%,最大原因是供应增长快于需求增长。 2016年,金边的豪华公寓不到5,000套,根据CBRE Group数据显示,到2020年第四季累计数字已升至25,914套,预计2021年再增加1,800套。 |
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