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| 张竞达 |
2022-01-27T16:35 |
最近政府提出在日后的卖地条款加入单位最细面积的要求，此举将对近年流行的“纳米楼”作出封杀，加上近年按揭成数的放松，市场上普遍认为纳米楼的前景将会受压。但笔者却有不同的看法。 纳米楼的楼价主要在300万至500万元之间，这些普遍认为居住质素不高的单位每次开售时，往往最快卖出的就是这类单位。这些买家往往是以用家为主，他们只需付出大约30万至40余万的首期便能“上车”。这类买家已经超出轮候公屋的范畴，亦只能负担上述数额的首期，而这类买家大有人在。在未知何时能幸运地可以成功抽签购买居屋，纳米楼的存在就能为这类买家多一种改善自身居住环境的选择。 然而，政府加入上述的条款将会限制纳米楼的新供应，只剩下私人发展商重建的项目才能提供。由于对这些细单位的需求仍然存在，而买家将来可以选择的将会减少，除非政府能加快资助房屋的供应去满足这些用家的需求，在僧多粥少的情况下，纳米楼的价钱未必会向下调整，而这种买家将会更难上车。 |
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| 张竞达 |
2021-12-29T23:07 |
最近房屋委员会开会商讨是否收紧居屋转售的年期，由2年收紧至5年。事缘是由于最近的未补地价居屋转售时出现大幅溢价，有委员担心居屋转售会沦为炒卖工具。笔者对此建议有所保留。 近数年楼市的累积升幅，令居屋转售有大幅溢价是正常的现象，但卖出手上居屋的市民是否真的赚大钱呢？这些资助房屋的业主一旦卖出他们手上的居屋，就再不能享受资助房屋的优惠，而且他们一般都不会有其他住所，因此他们就要转向私人市场去寻找居所。另一方面，这些居屋的买家为何会购买未补地价居屋，就是因为他们未能承担私人市场住宅的楼价，因此现时所谓的高成交价，居屋业主能否在私人市场购买合适的居所是一个关键。 再者，如果将转售限制收得太紧，市场上可供应的未补地价居屋数目就会受到限制，令上述未补地价居屋的买家就更难在市场找到合适的单位，从而推迟他们上车的时间，更有机会令他们再受到楼价上升的风险。 |
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| 张竞达 |
2021-11-10T22:48 |
日前港铁东涌配电站地皮项目以流标收场，令各方面都感到意外，因港铁项目一向备受发展商欢迎，流标情况以往并不常见。市场上一般认为是次流标的主要原因是政府要求的补地价金额太高，再加上港铁要求的分红比例，令到入场门槛非常高，从而令发展商却步。 笔者觉得补地价金额较高是其中一个原因，但除此之外，还有其他原因吗？笔者觉得东涌东站要等到2029年才能落成亦是其中一个原因。是次项目的位置距离现有的东涌站也有一段颇长的距离，而它的卖点是在于将来落成于附近的东涌东站。但由于东涌东站预计要到2029年才落成，绝对有可能迟于物业落成后才完工，短则一、两年，长则两至三年，这对发展商日后推出是次项目会造成一定的困扰。东涌的楼价一向比其他地方低水，上升的幅度亦比较窄，加上之前提及的高补地价及分红门槛，发展上需承受的风险颇高。 因此，我们亦可以从中了解到，政府要发展新区，提高土地供应，基础配套一定要先到位，否则就难以吸引发展商去竞投。 |
港铁公司 |
| 张竞达 |
2021-10-06T22:26 |
特首林郑月娥任内最后一份《施政报告》已于日前发表，当中提出将研究把强拍的门槛下调，此举虽然对私有产权的保护进一步削弱，但作为从事并购多年的我，基本上是支持的。 在未有强拍条例出台之前，发展商收购旧楼重建基本上是零和游戏。而一些旧楼业主的的业权每份都超过10%，因此在条例出台不久之后，政府亦于多年前修例将门槛由九成，下降为八成。收例之后发展商收购旧楼重建的步伐是加快了，但亦不代表所有问题都迎刃而解。如发展商已收购了79%的业权，一些钉子户业主仍然会转空子做那1%的业主而开天杀价。由于旧楼很多时都找不齐所有业主，因此发展商在议价时可以回转的空间其实不多，这情况就算在我们做联合招标时都常常发生，一些占有多份业权的业主往往要求比其他业主收取更多的楼价才肯愿意加入，令到一些招标项目无法进行。 如果强拍门槛日后进一步下调，上述问题当然仍然会发生，但无论收购的发展商或为业主进行联合出售的专业人士，在商谈项目时回转空间就会增大，从而促进了旧楼并购的步伐，加快了旧区重建及提供住宅单位的供应量。 |
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| 张竞达 |
2021-09-01T22:37 |
2021年已经差不多过了四分之三，执笔之时中原城市领先指数已经比年初高出6.4%，究竟全年会升多少呢？住宅楼巿会不会有向下调整的迹象？这问题在近日遇上旧同事时被他问到的。 以2020年8月计算，中原城市领先指数截至现在已经升了接近7%。笔者料今年全年升幅有机会达至10%至12%。在2020年最艰难的时间，这位旧同事和我身边不少朋友都选择买楼，极少数选择卖楼，这个非正式的统计反映出需求仍然高于供应，而这些选择买楼的朋友全都是香港人，可以说是本地的刚性需求。 笔者认为去年已经是比较艰难，暂时看不到今年楼市会比去年差，因此，今年住宅楼市只会持续上升，而向下调整的可能性是非常低。虽然近日住宅楼市活动比较淡静，但业主叫价仍然强硬，估计要待买家接受现实后，交投量才会有所上升，楼价亦将会进一步拾级而上。 |
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| 张竞达 |
2021-07-21T22:27 |
日前特首出席立法会答问大会时提到，政府在开发土地如行军打仗，寸土必争。作为一名军事迷的我，其实想讲给特首听，打仗并不一定要寸土必争，很多时要知进退。我相信特首亦明白个中道理，因在之后的答问中，在提及一手楼空置税时她亦提到“勇气和鲁莽是一个铜钱的两面”。 其实在现今的政治环境下，如果政府要一意孤行推出一手空置税的话并非完全无胜算，但为何特首不选择卷土重来呢？回想以前政府提出此构想时受到不少商界人士的反对，因一手楼空置税影响最大的是豪宅类别，因此类物业供应相对非常少但涉及银码却非常高，发展商往往会用不同的销售方式如招标等善价而沽，而不会像大型住宅屋苑那样只要热卖就加价加推。因此一手空置税会大大加深了它们的持货成本，发展商不出来反对才怪。 笔者对一手空置税能否压抑楼价一向持保留的态度。一般影响民生的住宅单位，发展商一般都不会持货太耐，只要开售成绩不错就会即时加推；而豪宅这类特殊市场，就算价格再高也不会影响普罗大众，反而超级富豪仍然会乐于入市。 |
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| 张竞达 |
2021-06-16T22:04 |
最近市场传出一宗大额成交，就是以亿京为首的财团以105亿元收购合和实业拥有的九龙湾国际展贸中心(九展)。由于本人多年来因私人理由，每一个月都有一次或以上在九展有聚会，因此对九展都颇为熟悉，有感而发之下不妨细谈九展的过往。 在回归前九展以展览为主，作者的公司每月月会很多时都在九展举行，因可提供容纳多人的场地。但由于位置上比较远离港铁站，需要靠接驳巴士，商业元素不大，因此除非有会议或展览时，一般来说场地都比较冷清。 随着机场搬去赤鱲角及新的会议展览场地的落成，业主亦透过修改地契将九展转型，由纯会议及展览场地转为消闲娱乐场所，业主将部分场地改为戏院、迷你剧场及主题乐园等等，商场亦提供了多些食肆选择，如有歌手表演或有大型展览时九展可以非常热闹。 但随着新冠肺炎疫情的来临，政府的限聚令亦限制了会议及聚会，笔者本身的聚会亦因此中断了一段日子，对那些进驻了的食肆无疑有很大压力，业主依靠租出场地作会议用途的租金亦因此受影响。是次财团出价收购，亦打着重建为写字楼或住宅为目标，这点对长期租用该场地作会议用途的笔者不无影响。 |
合和实业 |
| 张竞达 |
2021-05-12T22:40 |
上月位于古洞的一幅政府用地成功以超过86亿元售出，远高于业界所预期的。这幅地邻近日后落成的古洞铁路站，发展商亦需要兴建交通枢纽，因此，预期该物业将会成为古洞新发展区的中心地带，因此引来不少发展商竞投。 查实香港可以发展的熟地已经买少见少，近日就有政经团体提出香港陷入“三低”局面，即熟地数量低、单位供应低及居住质素低。笔者在两三年前已预期住宅楼市会在今明两年出现供不应求的局面，因此，提高熟地的的供应实在刻不容缓。 古洞北发展区预期可容纳超过18万人口，提供约72,000个住宅单位。而日前发展局申请10亿元展开新田及落马洲新区的研究，希望能提供约31,000个住宅单位。新田/落马洲位于古洞北的西面，而一河之隔的皇岗已经发展成熟，相反在香港这边仍然相对荒芜。落马洲为一个进出国内的主要通道，发展周边的地区有很大的潜力，亦可以促进内地及大湾区发展的融合，所以笔者是绝对支持是次研究。 |
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| 张竞达 |
2021-04-07T22:47 |
最近有报道，政府会收紧公众查阅公司注册的权限。律师及会计师很多时因工作关系都需要查阅公司注册的资料，而作为测量师的笔者，亦有不少机会需要作出公司查册。 当测量师为一个物业进行估值时，会搜集周边相类似物业的成交资料。市场上有着不同原因及类型成交，并不一定所有成交都能反映市场价值，尤其是对一些比较特殊的物业，或市场上相对比较少这类物业的成交时，测量师如何分析一些仅有的成交背景就显得非常重要。 笔者就曾经为一个商铺进行估值，由于物业邻近的铺位成交不多，而其中一个成交的价钱比较特别的低，由于担心这个成交不能反映物业的市值，因此对买卖双方的身份作出一些背景调查。从公司查册的资料得知，买卖双方两间公司的董事及注册地址虽然不同，但进一步在两间公司董事的个人交友专业中得知，他们除了是多年的老朋友外，还是其他生意上的合作伙伴。虽然未能完全肯定，但笔者也有合理理由相信，那成交有可能是内部转让，从而去分析时，就要格外小心了。 因此，如果政府真的收紧查册的权限，对我们的工作会是有一定程度上的影响。 |
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| 张竞达 |
2021-03-03T22:08 |
财政司长陈茂波在最新一份的预算案中提出，发展局及地政总署将在本季度推出以“标准金额”征收补地价的先导计划，从而鼓励工厦重建。笔者基本上对此计划是正面的，但计划是否能加快工厦重建还要看其细节。 政府其实以往已经以征收标准金额以容许“个别工厦单位”去改变其用途。但“个别工厦单位”及“工厦地皮”本质上是有所不同的。补地价的意思是物业因修改地契后的增值而需要缴付给政府的费用。“个别工厦单位”因只涉及改变用途，所以去厘定标准金额相对容易。但“工厦地皮”则不同，因重建除了改变其用途外，还可能涉及修改地契上的楼层高度或地积比的限制。需知道每一幅地皮批出时间及背景都不同，假设两幅地皮就算大家都是同区，甚至是毗邻，大家地契上的高度或地积比限制也可以有好大的差别，亦因此修改地契后的增值两者差异亦可以很大。 举个例子，在荃湾区曾经有两幅工业地皮修改用途为数据中心，以重建后的楼面计，它们的补地价以楼面地价计，分别为约五佰余及三千余元。差距之所以这么大是因为其中一幅地皮除了改变用途之外还涉及放宽楼宇高度，从而提高了地积比率。 因此，这先导计划能否成功，还要看其细节及如何厘定其“标准金额”。 |
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