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梁焯峰 |
2022-01-05T22:01 |
近年租務市場常見提早終止租約,雙方可根據合約條款在非固定合約期內,按照合約條件作出單方面通知即可在指定日子終止合約。然而,由於通訊軟件盛行及方便,往往疏忽合約要求,沒有給予對方足夠的通知期及所定明的通知方式下強行退租,很可能會導致退租失效。 在退租通知書上常見的失誤,會被法庭終止其收樓程序。例如雙方沒有根據合約列明作出合理通知,除了用訊息代替正式書面通知外,更多是誤解退租通知期內容,他們只記得合約上是「一生一死」的租約,即是在第11個月發出通知,但合約則可能是多變的「12+1」,即是滿了12個月後方能通知對方有關退租事宜。亦有人認為掛號信寄出退租通知會較傳統平郵寄出更確實,而對方也因沒有處理掛號而作通知失效。 最理想的情況當然要先行理解合約內容,才作出合適的安排。如有任何程序上題及通知書的內容問題,應先行查詢合資格人士資訊,方安排指定程序,免失預算。 |
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梁焯峰 |
2021-10-12T21:16 |
近年移民風潮,部分海外業主會選擇保留本港物業出租,享受穩定租金收入。但人海兩岸,租賃期間除簡單維修可要求租客自行處理外,復雜如欠租或糾紛問題則未必可以遙距處理。 一般海外業主都會把物業交托給親朋好友代為處理,順風順水當然完美。但當遇上涉及法律程序的問題時,很多業主並不了解一份有效的授權書必須經由正式律師處理,即Power of Attorney,授權人方能代表業主處理單位的租賃事宜,任何其他型式的個人授權書皆有可能不被法庭接受,更不能代表業主簽署租約文件。 在此特別要留意,即使代表已經持有業主的正式授權書,除非是本人直接成為申請代表,如因其他理由須要再轉授第三方人士代表申請法律程序,則法庭會有可能拒絕接受以「授上授」這個申請,主因是法庭不希望出現多重授權的復雜問題。 最後,在香港物業如想授權他方,除授權人必須是可信賴外,最好是能熟知租賃條款,出問題時可知曉處理。但親友也有不便之時,更何況物業不是自己的,是否上心處理也是一個疑問。因此,授權給專業管理團隊可能更為可取。 |
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梁焯峰 |
2021-09-08T22:47 |
投資物業市場一般都會考慮將物業出租以增加現金流,舒緩按揭壓力。對於經驗豐富的業主,他們除了理解自身在租賃上的權益,更需知道遇上租賃糾紛時的法律程序,才能有效地減低損失。 對於新手業主,縱使草擬的租約附上不同的保障條款。當出現問題時,往往發現租賃條例與租約條文互相抵觸。遇上租霸時未有即時處理,雖然最後能夠收回物業,但最終浪費時間及心力處理後續的金錢損失。 業主經常會向業界反映香港法例對業主保障不足,即使遇上欠租問題,土地審裁署只能為業主收回物業,卻不能同時追討損失,業主只能無奈放棄追討或尋求其他途徑尋求協助,廢時失事。 筆者曾經探討整個法律流程,了解到法庭申請程序的冗長主因是執達主任的人手不足,同時亦留意到法庭可能受到不同的外在因素影響,如疫情期間影響收樓進度,加大業主損失。 其實現時租賃市場上都有不少租務管理服務機構供業主選擇,除了處理一般的租賃問題外,更會為業主物色好租客,減低遇上租霸。如不幸遇上欠租事件,更會提供協助,申請物業收回程序及減低拖欠租金帶來的損失,有效減低物業出租上的壓力。 |
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梁焯峰 |
2021-06-24T17:40 |
最近有業主求助,她的租客在死約期內,疑因噪音問題跟隔鄰住客發生爭執,最後更要報警收場。其後該租客認為物業不宜再居住,直接通知業主不會支付余下租金,並要求以按金抵銷租金提前退租。業主認為此原因不可接受,拒絕對方在死約期內退租,並最終要訴諸法律處理。 在事件上,業主方確實沒有責任處理對方與鄰居的糾紛,客觀上更不需要接受租客無理退租,但如果租客一意孤行退租,業主應盡快安排相關的法律程序處理。 其實更好的解決方案應該透過積極洽談,了解租客的想法,並告知對方已簽署的合約所承擔的責任及後果,嘗試尋找雙方可以達成和解的空間,例如扣除一定數目的金額接受退租,或業主能否以第三者身份解決鄰里間的矛盾,以達成雙贏。 不少業主因怕遇上麻煩租客或租霸,而不敢把單位出租。如果想避免麻煩,可以把物業交托給專業人士代為處理,免除以上的煩惱。 |
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