| 评论员 |
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| 王美凤 |
2022-01-23T21:45 |
今年美国加息在即，本港拆息走势亦将由超低水平回升，广大供楼业主使用拆息按揭(H按)，意味供楼支出将会增加，现在正是时候为自己计划抗加息方法。 |
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| 王美凤 |
2022-01-16T22:32 |
政府最近提出研究为资助性房屋买家提供渐进式按揭，概念参考早前新世界房企提出的上车易按揭，而初步的做法是，在买入单位时及开首10年，买家只需负责一半楼价，换言之。 |
新世界发展 |
| 王美凤 |
2022-01-09T20:59 |
上期回顾了2021年按揭息率，本文再谈及今年2022年的息率走势。 由于联系汇率制度关系，本港息率趋势主要跟随美息，只是步伐及调整速度未必一致。 |
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| 王美凤 |
2021-12-30T17:31 |
回顾2021年楼宇按揭利息走势，最注目的必然是超低按息再现，按息由2020年首季约2.5厘跌至2021年的1.36厘之十年来新低水平。 |
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| 王美凤 |
2021-12-23T22:54 |
美国联储局于12月中宣布今年内最后一次议息后结果，一如市场预期，美息继续维持在接近零水平，当中并公布提速收水步伐，买债规模由原来每月减少150亿美元，调整至每月减少300亿美元。 |
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| 王美凤 |
2021-12-12T22:09 |
上期提及银行批出之平均按揭年期出现延长趋势，20年间由平均18年延至接近28年，但事实上，银行对于按揭年期有审批准则，除了规定按揭年期上限不可超于30年，借款人的年龄及物业楼龄亦是评估要素。 |
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| 王美凤 |
2021-12-05T17:52 |
根据金管局的住宅按揭最新数字，银行批出之平均按揭年期已约近28年，创下纪录以来最长年期；事实上，按揭年期在近20年出现延长趋势，20年前平均按揭年期是18年，十年前延至23.7年。 |
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| 王美凤 |
2021-11-28T22:08 |
本栏分别提及了工商铺的按揭息率、按揭成数及年期、评估还款能力的方式、物业估值等，本文再从两个个案分析如何拆解当中按揭疑难。 |
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| 王美凤 |
2021-11-21T22:11 |
银行/估价行对工商铺估值之考虑因素较多，很多时会要求提供物业图则，照片，亦较常需要进行实地视察；工商铺估价有别于住宅，银行亦不会提供网上估价作参考。 |
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| 王美凤 |
2021-11-14T22:26 |
上期提及工商铺的按揭成数及还款期，本文再谈及有关评估还款能力的方式。 审批工商铺按揭贷款同样包括银行对借款人之还款能力以及物业方面的评估，在衡量还款能力方面。 |
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| 王美凤 |
2021-11-07T21:48 |
上期谈及工商铺的按揭息率，至于银行审批工商铺按揭成数及还款期又如何呢？ 自去年8月中，工商铺按揭成数上限已由4成放宽至5成。 |
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| 王美凤 |
2021-11-01T14:46 |
去年新冠肺炎疫情对工商铺巿道打击尤大，金管局于去年8月中将非住宅物业按揭成数由四成放宽至五成，接着政府公布于11月26日撤销非住宅物业双倍从价印花税，入市工商铺印花税开支大幅降低。 |
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| 王美凤 |
2021-10-24T21:05 |
上期提及以资产水平申请按揭贷款的方式。接纳以资产水平申请按揭的银行，普遍会以资产净值作为审批基础，资产净值指资产值减去负债的净额。 |
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| 王美凤 |
2021-10-18T15:15 |
在按揭审批流程，银行需要评估借款人的还款能力，当中最常见的是计算借款人的每月债务供款占入息比率，一般来说，银行会要求借款人提供入息证明如公司粮单、薪金入帐银行纪录、税单等。 |
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| 王美凤 |
2021-10-10T22:06 |
上期提及为何市场上有个别新盘不获银行提供楼花按揭，市场上之大型发展商已建立多年良好的建屋商誉，一般已成为银行认可之发展商，故银行愿意批出有关新盘的楼花按揭。 |
信能低碳 |
| 王美凤 |
2021-09-26T22:01 |
市场上近日有指个别新盘不获银行提供楼花按揭，为何会出现这情况？首先，我们得先明白，何谓楼花按揭？楼花按揭即是银行为一个未落成之单位，以及未有现楼作抵押而提供之按揭贷款，仅涉及衡平法权益。 |
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| 王美凤 |
2021-09-19T21:36 |
上期提及今年车位热卖原因，本文再谈及有关车位按揭事宜。 车位按揭贷款分两类，一类是独立车位按揭，另一类是与住宅连契的车位按揭；两者息率及条件相差颇大。 |
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| 王美凤 |
2021-09-12T21:33 |
今年车位买卖活跃，去年每月平均472宗车位买卖登记，今年每月平均则达840宗，当中二手车位成交已连续6个月超逾500宗高水平，这是自1995年有纪录以来首次出现，可见近月车位相当受市场追捧。 |
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| 王美凤 |
2021-09-05T22:15 |
今年楼市造好，楼市交投对比去年出现明显增幅，楼价亦持续上升，于今年8月创下历史新高。 |
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| 王美凤 |
2021-08-29T22:31 |
本栏分别谈及了近月转按需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按、透过转按“甩担保人”，本文再探讨近月转按的第四种需求——P按转H按。 |
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| 王美凤 |
2021-08-22T21:59 |
上期谈及近月转按的两个较主要需求：趁低息物业套现、透过高成数按保或银行低息按揭转走发展商一按，还有以下一种，在楼市向好及现行楼按措施下较多人会提出申请，就是透过转按“甩担保人”。 |
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| 王美凤 |
2021-08-15T22:41 |
上期提及近月市场转按量增加，当中趁超低息申请转按物业套现占颇大比例。除上述外，市场上近年亦出现一类较持续性的转按需求，那就是新盘业主透过转按转走发展商一按。 |
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| 王美凤 |
2021-08-08T21:30 |
去年转按登记量大减逾五成，反映转按市场大幅萎缩，主因是去年银行曾上调楼按息率，并将转按现金回赠大幅削减，导致转按诱因大减。 |
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| 王美凤 |
2021-08-01T21:50 |
市传有大型银行调高楼按现金回赠，事实上，今年楼巿持续向好，交投维持活跃，增强了本港银行叙造楼按的信心；加上本港银行体系结余超过4,500亿元历史新高水平已有约10个月。 |
港银 |
| 王美凤 |
2021-07-26T15:12 |
上期提及香港银行港人提供内房按揭，具低息及便利等优势。事实上，自广深港高铁及港珠澳大桥通车后，市场憧憬“粤港澳大湾区”内城市群形成交通便利及功能互补的商业圈及生活圈；未来待深中通道建成后。 |
港银 , 内房 , 广深铁路股份 |
| 王美凤 |
2021-07-18T21:40 |
2019年底起内地放宽港人在大湾区城巿购房限制，便利香港居民在大湾区内地城巿购买房屋。粤港澳大湾区由广东省9个内地城市：广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆以及香港、澳门组成。 |
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| 王美凤 |
2021-07-11T22:09 |
本栏最近分别讲述了新居屋、白居二以及购买二手未补价居屋、公屋或房协单位的注意事项。对于资助性房屋，不论是居屋、公屋或绿置居单位，用家若希望转按或进行加按套现。 |
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| 王美凤 |
2021-07-04T21:24 |
本栏最近分别讲述了白居二买家购买居屋或公屋所需注意的事，除了房委会居二市场的居屋或公屋单位，白居二买家亦可选择购买房协“住宅发售计划”第二市场之单位。 |
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| 王美凤 |
2021-06-27T22:29 |
新一批白居二买家逐步入市，推动近月未补地价资助性房屋交投活跃，亦频录破顶成交。白居二买家除了可在二手市场购买居屋，亦可选购公屋单位(业主在居屋第二市场放售的租置屋单位)，那么。 |
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| 王美凤 |
2021-06-20T22:20 |
新一批白居二买家正在逐步物色单位入市，白居二中签者可于居屋第二市场购买未补地价单位。既然是未补地价，业主仍在享有补价折扣率的楼价折让；故在理论上。 |
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| 王美凤 |
2021-06-14T17:15 |
2020年新居屋及白居二计划的买家已陆续拣楼，而新一期绿置居计划亦将于7月份抽签，不论是居屋或自置公屋，在向政府补地价前，均属于资助性房屋，由于房委会已与银行签订按揭保证契据。 |
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| 王美凤 |
2021-06-06T22:39 |
上期谈及新居屋按揭，而新一批白表购买未补地价居屋计划(简称“白居二”)的买家，已获发批准信入市选购单位，居二市场成交亦因此活跃起来。新居屋和白居二同样是未补地价居屋，享有楼价折让。 |
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| 王美凤 |
2021-05-30T22:17 |
房委会公布2020年居屋计划的准买家可于本月底开始拣楼。居屋属于资助性房屋，为合资格中签买家提供楼价折让，2020年这期居屋计划的单位以市价六折出售。 |
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| 王美凤 |
2021-05-23T21:25 |
上期以不同角度谈及“供平过租”，而供楼与租楼的考量并非只就是比较每月供款和租金，而是需作全盘考虑包括首期及开支的比较及预算、还款及持货能力、对后市的看法、长短线换楼计划。 |
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| 王美凤 |
2021-05-16T19:16 |
“供平过租”字眼上意思是供楼平过租楼，现时市场上是否就是每月供款平过每月租金？先看看近年楼价对比租金的升跌走势，现时平均楼价较3年前约有近6.5%升幅，而现时平均租金较3年前约有近6.5%跌幅。 |
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| 王美凤 |
2021-05-09T22:19 |
去年美国为应对新冠肺炎疫情，将息率降回至近零水平，并加大量宽买债规模，事实上，在美息下跌、环球量宽环境下，港元拆息自去年持续回落，成为市场佳音。 |
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| 王美凤 |
2021-05-02T20:26 |
上两期分别提及自雇人士及花红入息的计算方法，再谈谈银行如何衡量非固定收入人士的入息水平。 借款人入息的稳定性亦是银行审批按揭的考虑要素，若按揭申请人是一位固定收入人士。 |
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| 王美凤 |
2021-04-25T21:50 |
上期提及最近有银行放宽对自雇人士及花红入息的计算方法。在按揭审批中，究竟花红是如何计入每月入息呢？ 花红大多指年终花红，亦有些公司是每半年结算后发放一次花红。 |
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| 王美凤 |
2021-04-18T20:52 |
上期提及有银行最近放宽对自雇人士及花红入息的计算方法。何谓自雇人士？ 自雇人士即是并非以雇员身份受雇的人士，自己就是经营业务的雇主，当中例如从买卖货品、提供个人或专业服务而赚取入息。 |
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| 王美凤 |
2021-04-12T16:24 |
市场有指一家大型银行放宽对自雇人士及花红入息之按揭计算方法，究竟讲的是甚么东西呢？ 在按揭申请流程中，借款人的还款能力是审批按揭的其中一个主要考虑。 |
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| 王美凤 |
2021-04-06T16:46 |
对于一些成交价低于估值的个案，买家可能会基于“估突价”而高兴，但实情是，若成交价大幅低过银行估价，亦有机会被银行拒绝承造按揭贷款。 |
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| 王美凤 |
2021-03-28T21:33 |
上期指市场上提及之物业估价大致指网上估价，或银行直接评估成交价是否“到价”，除了成交价格、整体楼价水平影响估价外，市场出现之近亲转让亦有机会影响物业估值尤其是网上估价系统。 |
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| 王美凤 |
2021-03-21T22:10 |
上期提及市场上的物业估价普遍有两种，第一种是银行网上估价，当楼价进入升轨，网上估值未必可即时追贴升幅，而若果楼市开始偏软，成交减少，当市场出现了减价成交，报道或写“某屋苑成交低于估价”。 |
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| 王美凤 |
2021-03-14T21:44 |
根据中原估价指数(主要银行)CVI，数字已连升三周，反映最近银行物业估价升势持续。事实上，今年首月楼市已早现小阳春，随后受新冠肺炎疫苗开始接种、经济正在恢复等利好因素推动。 |
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| 王美凤 |
2021-03-07T22:09 |
上期提及安老按揭长者用家多选择终身领取年金，可免却担心之后还款问题。以安老按揭在港推行快将10年，累计约有4千多宗申请，每月申请由最初平均不足20宗，增至近年约50多宗。 |
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| 王美凤 |
2021-02-28T21:36 |
面对人口老化问题，政府于2011年开始推行安老按揭，冀长者能以砖头换取现金流，一方面可让长者自力供养退休生活，另一方面政府可减轻未来支援长者的财政负担。 |
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| 王美凤 |
2021-02-21T22:02 |
2020年二手住宅成交量按年增加15%，当中在新按保推动下600万至1,000万元物业的成交量按年增加约53%，然而，去年楼价1,000万元以上物业成交量，则按年减少0.5%，与二手巿况背驰。 |
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