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| 王美鳳 |
2022-01-23T21:45 |
今年美國加息在即，本港拆息走勢亦將由超低水平回升，廣大供樓業主使用拆息按揭(H按)，意味供樓支出將會增加，現在正是時候為自己計劃抗加息方法。 |
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| 王美鳳 |
2022-01-16T22:32 |
政府最近提出研究為資助性房屋買家提供漸進式按揭，概念參考早前新世界房企提出的上車易按揭，而初步的做法是，在買入單位時及開首10年，買家只需負責一半樓價，換言之。 |
新世界發展 |
| 王美鳳 |
2022-01-09T20:59 |
上期回顧了2021年按揭息率，本文再談及今年2022年的息率走勢。 由於聯繫匯率制度關係，本港息率趨勢主要跟隨美息，只是步伐及調整速度未必一致。 |
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| 王美鳳 |
2021-12-30T17:31 |
回顧2021年樓宇按揭利息走勢，最注目的必然是超低按息再現，按息由2020年首季約2.5厘跌至2021年的1.36厘之十年來新低水平。 |
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| 王美鳳 |
2021-12-23T22:54 |
美國聯儲局於12月中宣布今年內最後一次議息後結果，一如市場預期，美息繼續維持在接近零水平，當中並公布提速收水步伐，買債規模由原來每月減少150億美元，調整至每月減少300億美元。 |
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| 王美鳳 |
2021-12-12T22:09 |
上期提及銀行批出之平均按揭年期出現延長趨勢，20年間由平均18年延至接近28年，但事實上，銀行對於按揭年期有審批準則，除了規定按揭年期上限不可超於30年，借款人的年齡及物業樓齡亦是評估要素。 |
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| 王美鳳 |
2021-12-05T17:52 |
根據金管局的住宅按揭最新數字，銀行批出之平均按揭年期已約近28年，創下紀錄以來最長年期；事實上，按揭年期在近20年出現延長趨勢，20年前平均按揭年期是18年，十年前延至23.7年。 |
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| 王美鳳 |
2021-11-28T22:08 |
本欄分別提及了工商舖的按揭息率、按揭成數及年期、評估還款能力的方式、物業估值等，本文再從兩個個案分析如何拆解當中按揭疑難。 |
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| 王美鳳 |
2021-11-21T22:11 |
銀行/估價行對工商舖估值之考慮因素較多，很多時會要求提供物業圖則，照片，亦較常需要進行實地視察；工商舖估價有別於住宅，銀行亦不會提供網上估價作參考。 |
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| 王美鳳 |
2021-11-14T22:26 |
上期提及工商舖的按揭成數及還款期，本文再談及有關評估還款能力的方式。 審批工商舖按揭貸款同樣包括銀行對借款人之還款能力以及物業方面的評估，在衡量還款能力方面。 |
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| 王美鳳 |
2021-11-07T21:48 |
上期談及工商舖的按揭息率，至於銀行審批工商舖按揭成數及還款期又如何呢？ 自去年8月中，工商舖按揭成數上限已由4成放寬至5成。 |
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| 王美鳳 |
2021-11-01T14:46 |
去年新冠肺炎疫情對工商舖巿道打擊尤大，金管局於去年8月中將非住宅物業按揭成數由四成放寬至五成，接著政府公布於11月26日撤銷非住宅物業雙倍從價印花稅，入市工商舖印花稅開支大幅降低。 |
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| 王美鳳 |
2021-10-24T21:05 |
上期提及以資產水平申請按揭貸款的方式。接納以資產水平申請按揭的銀行，普遍會以資產淨值作為審批基礎，資產淨值指資產值減去負債的淨額。 |
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| 王美鳳 |
2021-10-18T15:15 |
在按揭審批流程，銀行需要評估借款人的還款能力，當中最常見的是計算借款人的每月債務供款佔入息比率，一般來說，銀行會要求借款人提供入息證明如公司糧單、薪金入帳銀行紀錄、稅單等。 |
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| 王美鳳 |
2021-10-10T22:06 |
上期提及為何市場上有個別新盤不獲銀行提供樓花按揭，市場上之大型發展商已建立多年良好的建屋商譽，一般已成為銀行認可之發展商，故銀行願意批出有關新盤的樓花按揭。 |
信能低碳 |
| 王美鳳 |
2021-09-26T22:01 |
市場上近日有指個別新盤不獲銀行提供樓花按揭，為何會出現這情況？首先，我們得先明白，何謂樓花按揭？樓花按揭即是銀行為一個未落成之單位，以及未有現樓作抵押而提供之按揭貸款，僅涉及衡平法權益。 |
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| 王美鳳 |
2021-09-19T21:36 |
上期提及今年車位熱賣原因，本文再談及有關車位按揭事宜。 車位按揭貸款分兩類，一類是獨立車位按揭，另一類是與住宅連契的車位按揭；兩者息率及條件相差頗大。 |
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| 王美鳳 |
2021-09-12T21:33 |
今年車位買賣活躍，去年每月平均472宗車位買賣登記，今年每月平均則達840宗，當中二手車位成交已連續6個月超逾500宗高水平，這是自1995年有紀錄以來首次出現，可見近月車位相當受市場追捧。 |
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| 王美鳳 |
2021-09-05T22:15 |
今年樓市造好，樓市交投對比去年出現明顯增幅，樓價亦持續上升，於今年8月創下歷史新高。 |
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| 王美鳳 |
2021-08-29T22:31 |
本欄分別談及了近月轉按需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按、透過轉按「甩擔保人」，本文再探討近月轉按的第四種需求——P按轉H按。 |
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| 王美鳳 |
2021-08-22T21:59 |
上期談及近月轉按的兩個較主要需求：趁低息物業套現、透過高成數按保或銀行低息按揭轉走發展商一按，還有以下一種，在樓市向好及現行樓按措施下較多人會提出申請，就是透過轉按「甩擔保人」。 |
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| 王美鳳 |
2021-08-15T22:41 |
上期提及近月市場轉按量增加，當中趁超低息申請轉按物業套現佔頗大比例。除上述外，市場上近年亦出現一類較持續性的轉按需求，那就是新盤業主透過轉按轉走發展商一按。 |
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| 王美鳳 |
2021-08-08T21:30 |
去年轉按登記量大減逾五成，反映轉按市場大幅萎縮，主因是去年銀行曾上調樓按息率，並將轉按現金回贈大幅削減，導致轉按誘因大減。 |
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| 王美鳳 |
2021-08-01T21:50 |
市傳有大型銀行調高樓按現金回贈，事實上，今年樓巿持續向好，交投維持活躍，增強了本港銀行敘造樓按的信心；加上本港銀行體系結餘超過4,500億元歷史新高水平已有約10個月。 |
港銀 |
| 王美鳳 |
2021-07-26T15:12 |
上期提及香港銀行港人提供內房按揭，具低息及便利等優勢。事實上，自廣深港高鐵及港珠澳大橋通車後，市場憧憬「粵港澳大灣區」內城市群形成交通便利及功能互補的商業圈及生活圈；未來待深中通道建成後。 |
港銀 , 內房 , 廣深鐵路股份 |
| 王美鳳 |
2021-07-18T21:40 |
2019年底起內地放寬港人在大灣區城巿購房限制，便利香港居民在大灣區內地城巿購買房屋。粵港澳大灣區由廣東省9個內地城市：廣州、深圳、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門、肇慶以及香港、澳門組成。 |
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| 王美鳳 |
2021-07-11T22:09 |
本欄最近分別講述了新居屋、白居二以及購買二手未補價居屋、公屋或房協單位的注意事項。對於資助性房屋，不論是居屋、公屋或綠置居單位，用家若希望轉按或進行加按套現。 |
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| 王美鳳 |
2021-07-04T21:24 |
本欄最近分別講述了白居二買家購買居屋或公屋所需注意的事，除了房委會居二市場的居屋或公屋單位，白居二買家亦可選擇購買房協「住宅發售計劃」第二市場之單位。 |
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| 王美鳳 |
2021-06-27T22:29 |
新一批白居二買家逐步入市，推動近月未補地價資助性房屋交投活躍，亦頻錄破頂成交。白居二買家除了可在二手市場購買居屋，亦可選購公屋單位(業主在居屋第二市場放售的租置屋單位)，那麼。 |
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| 王美鳳 |
2021-06-20T22:20 |
新一批白居二買家正在逐步物色單位入市，白居二中籤者可於居屋第二市場購買未補地價單位。既然是未補地價，業主仍在享有補價折扣率的樓價折讓；故在理論上。 |
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| 王美鳳 |
2021-06-14T17:15 |
2020年新居屋及白居二計劃的買家已陸續揀樓，而新一期綠置居計劃亦將於7月份抽籤，不論是居屋或自置公屋，在向政府補地價前，均屬於資助性房屋，由於房委會已與銀行簽訂按揭保證契據。 |
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| 王美鳳 |
2021-06-06T22:39 |
上期談及新居屋按揭，而新一批白表購買未補地價居屋計劃(簡稱「白居二」)的買家，已獲發批准信入市選購單位，居二市場成交亦因此活躍起來。新居屋和白居二同樣是未補地價居屋，享有樓價折讓。 |
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| 王美鳳 |
2021-05-30T22:17 |
房委會公布2020年居屋計劃的準買家可於本月底開始揀樓。居屋屬於資助性房屋，為合資格中籤買家提供樓價折讓，2020年這期居屋計劃的單位以市價六折出售。 |
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| 王美鳳 |
2021-05-23T21:25 |
上期以不同角度談及「供平過租」，而供樓與租樓的考量並非只就是比較每月供款和租金，而是需作全盤考慮包括首期及開支的比較及預算、還款及持貨能力、對後市的看法、長短線換樓計劃。 |
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| 王美鳳 |
2021-05-16T19:16 |
「供平過租」字眼上意思是供樓平過租樓，現時市場上是否就是每月供款平過每月租金？先看看近年樓價對比租金的升跌走勢，現時平均樓價較3年前約有近6.5%升幅，而現時平均租金較3年前約有近6.5%跌幅。 |
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| 王美鳳 |
2021-05-09T22:19 |
去年美國為應對新冠肺炎疫情，將息率降回至近零水平，並加大量寬買債規模，事實上，在美息下跌、環球量寬環境下，港元拆息自去年持續回落，成為市場佳音。 |
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| 王美鳳 |
2021-05-02T20:26 |
上兩期分別提及自僱人士及花紅入息的計算方法，再談談銀行如何衡量非固定收入人士的入息水平。 借款人入息的穩定性亦是銀行審批按揭的考慮要素，若按揭申請人是一位固定收入人士。 |
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| 王美鳳 |
2021-04-25T21:50 |
上期提及最近有銀行放寬對自僱人士及花紅入息的計算方法。在按揭審批中，究竟花紅是如何計入每月入息呢？ 花紅大多指年終花紅，亦有些公司是每半年結算後發放一次花紅。 |
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| 王美鳳 |
2021-04-18T20:52 |
上期提及有銀行最近放寬對自僱人士及花紅入息的計算方法。何謂自僱人士？ 自僱人士即是並非以僱員身份受僱的人士，自己就是經營業務的僱主，當中例如從買賣貨品、提供個人或專業服務而賺取入息。 |
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| 王美鳳 |
2021-04-12T16:24 |
市場有指一家大型銀行放寬對自僱人士及花紅入息之按揭計算方法，究竟講的是甚麼東西呢？ 在按揭申請流程中，借款人的還款能力是審批按揭的其中一個主要考慮。 |
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| 王美鳳 |
2021-04-06T16:46 |
對於一些成交價低於估值的個案，買家可能會基於「估突價」而高興，但實情是，若成交價大幅低過銀行估價，亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。 |
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| 王美鳳 |
2021-03-28T21:33 |
上期指市場上提及之物業估價大致指網上估價，或銀行直接評估成交價是否「到價」，除了成交價格、整體樓價水平影響估價外，市場出現之近親轉讓亦有機會影響物業估值尤其是網上估價系統。 |
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| 王美鳳 |
2021-03-21T22:10 |
上期提及市場上的物業估價普遍有兩種，第一種是銀行網上估價，當樓價進入升軌，網上估值未必可即時追貼升幅，而若果樓市開始偏軟，成交減少，當市場出現了減價成交，報道或寫「某屋苑成交低於估價」。 |
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| 王美鳳 |
2021-03-14T21:44 |
根據中原估價指數(主要銀行)CVI，數字已連升三周，反映最近銀行物業估價升勢持續。事實上，今年首月樓市已早現小陽春，隨後受新冠肺炎疫苗開始接種、經濟正在恢復等利好因素推動。 |
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| 王美鳳 |
2021-03-07T22:09 |
上期提及安老按揭長者用家多選擇終身領取年金，可免卻擔心之後還款問題。以安老按揭在港推行快將10年，累計約有4千多宗申請，每月申請由最初平均不足20宗，增至近年約50多宗。 |
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| 王美鳳 |
2021-02-28T21:36 |
面對人口老化問題，政府於2011年開始推行安老按揭，冀長者能以磚頭換取現金流，一方面可讓長者自力供養退休生活，另一方面政府可減輕未來支援長者的財政負擔。 |
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| 王美鳳 |
2021-02-21T22:02 |
2020年二手住宅成交量按年增加15%，當中在新按保推動下600萬至1,000萬元物業的成交量按年增加約53%，然而，去年樓價1,000萬元以上物業成交量，則按年減少0.5%，與二手巿況背馳。 |
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