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2014年5月28日

內房股走勢

瑞安房地產(００２７２)料內地樓市未來一年半或再現升勢，今年內地樓價會在現水平穩定下來。瑞房主席羅康瑞表示, 今年首幾個月, 內地樓市成交量下跌, 相信今年不會大幅改善的空間, 但亦不會有崩盤或大跌的危機。現時內地樓市週期只有約三年時間, ，個別地市放鬆限購措施，相信內地樓價會在一年至一年半後回升。

國泰君安則指，城鎮化令內地住宅市場需求有所保證，未來十年住宅年均需求１２．３億平米，建議增持內房股，估計２０１５年將迎來住宅需求的高點，主流地產公司未來１-２年業績基本保持２０-４０％的穩定成長。

市傳個別房企資金鍊斷裂，甚至面臨倒閉壓力。萬科最快６月１９日在港掛牌，成為第三家Ｂ轉Ｈ的企業。集團指，會以樓盤開售一個月售出六成單位為目標釐訂價格。

內地最大房地產開發商萬科總裁郁亮表示，內地樓市快速增長的黃金時代已經結束, 但隨著中央推動城鎮化， 樓市需求未來１５年仍有支持。

郁亮指出，宏觀調控嚴格管理髮展商開發貸款及按揭需求，令內地樓市泡沫消失。內地有逾８００家房企，有倒閉個案及存在經營壓力不足為奇，繼續看好內地樓市前景。分析指，目前內地發展商達８．５萬間，但１５年後１００間全國性發展商市佔達５０％至６０％，餘下１萬間發展商市佔達４０％左右，市場將出現自然淘汰。 。

按國家統計局最新資料，今年１至４月房產銷售按年下降近８％，４月跌幅更有所擴大，其中，二線城市杭州的按月跌幅最為凌厲。內房地產市場短期或將延續降溫，即使放鬆限購意義也不大。未來的房地產市場，政府部門將更加推崇市場的作用，促進房地產市場平穩健康發展。

分析指，近期內地房價下降趨勢已浮現，除了內房股已受壓，內房有難，內銀股亦受牽連。有分析指，樓市的風險已不能避免地出現，最首當其衝的必然是內銀股。中港股市在６至７月間會有極深的調整，上證指數很可能跌穿２００９年時的１６６４點，港股則可能跌至近１６０００點的水平，重演２０１１年中的大跌。

 港府或調整內地訪港旅客個人遊計劃，由於零售業務是九倉(０００４．ＨＫ)的主要業務之一，美銀美林將九倉評級由“買入”降至“中性”，目標價由６０元下調至５６元。估計若旅客量下調２０％，海港城及時代廣場的銷售情況最差可減少８％至１０％，其租金或由２０１３年之２５％降至不足２０％。但計入內地綜合項目營運貢獻，九倉整體租金收入仍可錄得增長。但近期市場對內地宏觀有憂慮，內地樓市亦正下行，投資者或因此對公司缺乏信心。麥格理亦發表報告指出，倘自由行減少，九倉及陽光房地產(００４３５-ＨＫ)將最受影響。

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2014年5月21日

內房股走勢

穆迪將中國房地產業展望從「穩定」調整為「負面」。內地樓市交投減少，加上融資困難，不少發展商都急望沽貨套現。內銀亦或會受累。高盛指出，內地發展商要為大約１２．７萬億元人民幣進行再融資，估計資金缺口高達１．６萬億元人民幣。內地樓市或將步入兩年低潮。

高盛預期，內房拖累內地經濟增長放緩，終會影響內銀的業務，內地銀行在未來１２至２４個月內，將面對資產質量和淨利息收益率（ＮＩＭ）的壓力愈來愈大。高盛因此下調部分內銀目標價。

當代置業(０１１０７)執行董事兼總裁張鵬表示， 現時內地樓市較分化，但對集團銷情沒有影響，有信心內地樓市維持高速增長，堅拒減價有信心全年銷售達百億。

有報導指出，多個在一線城市廣州及深圳的新盤，發展商普遍以八折至九折減價促銷，並提供各種首期優惠，但仍然滯銷。杭州房交會有23萬人次進場，但僅賣32伙。北京出現“零首付”樓盤，而發展商買地數量亦驟減。有分析指， 5月銷售未能快速回升，預期一線城市的發展商將推出更多促銷活動，才能完成上半年銷售目標。

國家統計局公佈4月份樓價數據顯示，內地70個大中城市當中，69個城市的新樓價格雖按年仍錄得升幅，但漲幅已有所回落。至於按月繼續出現上漲的城市則進一步跌至44個，而升幅亦同樣有進一步放緩的趨勢。

有報導指，內地樓市轉冷，許多城市調控逐漸“鬆綁”，無獨有偶，香港政府亦放寬首套住宅換樓免徵“雙倍印花稅”的期限。兩地一起放鬆樓市調控應不是巧合，或顯示兩地樓市即將一起大跌。

中信證券「中信啟航專項資產管理計劃」今天起在深交所綜合協議交易平台掛牌轉讓。 “中信啟航”是國內首個交易所場內房地產投資基金產品(ＲＥＩＴＳ)。

有分析表示， 今年的保障房建設力度大， 部分供應增加亦會影響發展商的預期， 並會順勢減少商品房的供應， 從而支持樓價。如果沒有大幅的資本流出， 以及人民幣大幅貶值， 難以看到內地樓市進入轉捩點。

德銀指出，若融創長遠增持綠城股權至超過５０％，將可擴大在內地樓市的版圖，並同時可享受規模效應。德銀予融創“買入”評級，目標價５．５７元。花旗料世茂房地產全年銷售達標，確認內房投資首選。

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2014年5月12日

內房股走勢

“五一”黃金週過後，內地樓市未如預期好轉，在香港上市的內房股遭遇一波大跌。德銀下調世茂（813）目標價至13.4元​​、恆大（3333）2.5元、和碧桂園（2007）2.7元，評級均至「沽售」，並削減內房龍頭股中海外（688）的目標價13%至27.74元，預期一、二線城市樓價今年將跌一成至兩成。

已公佈售樓數據的十大內房股中，以碧桂園（2007）銷情表現最好，按年勁升近倍至92億元人民幣，藍籌股華潤置地（1109）銷售表現最差，首四個月僅完成全年目標銷售額不足兩成，遠遜同業。龍頭股中海外（688）同期合約物業銷售額按月跌3%至104億港元，中海宏洋（081）按月升34%，至14億港元。雅居樂地產（3383）上月僅售樓29億元，按月跌37%。

報道指，內房百強之一的惠州光耀地產爆出資金鏈斷裂危機，多個樓盤項目持續停工，逾期都未能交房，已被當地政府公示。最高人民法院官網披露，光耀地產因違反財務報告製度，被兩次列入失信被執行人名單，牽涉兩筆違約貸款共1.6億元人民幣。

內地報章傳出內房限購令局部鬆綁消息，昨午一份《關於佛山試行放寬限購的政策說明》在網上流傳，內容指允許市民僅憑身份證，就可在佛山五區內限購一套住宅，無社保、納稅證明等限制。不過，此說法未獲佛山住建部門正式回應。

數據顯示首季全國房屋新開工面積下跌２５．２％，房地產開發投資繼續放緩，令發展商的資金回籠減慢，加上向銀行獲得再融資相當困難，信託貸款亦進入贖回高峰期，資金鍊有機會出現斷裂。但業內主流觀點堅持認為內地樓市仍然處於可控、可為的態勢，目前並沒有“入冬”的跡象。

內地樓市出現降溫，發展商近日亦加大推盤力度，積極調整價格促銷。銷售放緩，降價促銷將影響項目毛利水平，債務沉重的內房股將面對明顯壓力，令股價前景更添不明朗因素。中國銀盛財富管理首席策略師郭家耀認為，雖然行業估值已由高位調整不少，但目前下行風險仍未解除，宜先行觀望。

去年９月份以來，李嘉誠賣出了位於上海和廣州的寫字樓和商場項目，現今內地樓市嚴峻，李嘉誠確是眼光獨到。今年４月初，李嘉誠的次子李澤楷亦出售了位於北京三里屯的盈科中心，穩袋７２億元。 ４月底，有媒體報導稱嘉實房地產投資(香港)有限公司正暫停投資中國市場，使人相信眾多投資者正從內地樓市撤資。

房企老大萬科被指唱空樓市，萬科隨即否認全面看空內地樓市，稱萬科對市場的態度謹慎樂觀，對網絡流傳資料的觀點只是部分贊同。

全國人大常委會原副委員長、著名經濟學家成思危表示，未來２０年內房地產行業仍會呈現發展態勢。

李晶指出，內房首季的交投及價格均有放緩，預期次季會維持下行趨勢，但隨未來城鎮化發展將帶來利好，長遠持樂觀態度。內地房地產市場首季交投放緩，供應過剩情況已由三四線城市逐步蔓延至一二線城市，預期本季度內地樓市交投會繼續放緩，發展商或再以減價促銷。但長遠看，隨著城鎮化持續，估計２０２０-２０２５年有４億居民遷往城市，故對長遠樓市市場樂觀。

 澳門樓價幹升至歷史新高，三月樓市新盤尺價普遍逾萬元，澳門地產發展商會會長陸惠德表示，澳門樓價已脫離居民的負擔能力，有能力負擔的多數是與博彩業相關人士，但內地樓市降溫，加上美國年底完成退市，均令澳門樓市成為高風險投資。

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2014年4月30日

內房股走勢

二、三線城市面對嚴重供過於求的困境，都想放鬆樓市限購令，如第三套房及外來購房者，但各地推盤高峰的5月，如房交會出現大幅降價潮，並谷起銷售額彈升三至四成，中央鬆綁的意欲將會減少。

廣西省會南寧公佈放寬限購令，消息刺激有進入南寧市場的內房股反彈，合景泰富（1813）、恆大地產（3333）及中海宏洋（081）分別升3.5%、3%和2.8%。因杭州財政收入主要依賴賣地，而3至4月份幾乎已停拍地皮，或成下一個鬆綁的城市。

 內地樓市近期亦紛紛出現減價潮，最近內地拆息回升​​，銀行資金轉趨緊張，審批貸款額度亦收緊，加上很多銀行紛紛收緊房貸，故此，相信內房將會繼續以價換量方式賣樓，使內地樓價有下調空間。

內房股借貸上升正備受市場關注，內地房企要完成海外發債，能否獲得國際評級公司的較高評級是關鍵因素，保利地產之所以能完成發債，很大程度上是由於公司的央企背景，母公司保利集團為其提供擔保能提高公司信用評級。但由於內地房地產市場並未有好轉跡象，投資者對非投資級別的內房債券戒心仍重，這意味著大多數缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融資將愈加困難。

隨著內地樓市調整壓力加大以及人民幣單邊升值終止，年內海外融資成本難以回落，預計今年內地房企海外融資總額將會低於去年。房企可能會加快減價促銷步伐，樓市的調整可能會加速。另外，中國房地產開發商升級為全球性地產開發商的時候，大部分項目尤其是住宅項目的目標客群依然是國內購房者，令地產開發商銷售增長有所限制。

內地數據顯示首季全國房屋新開工面積下跌２５．２％，房地產開發投資繼續放緩。發展商近日加大推盤力度，積極調整價格促銷。中國銀盛財富管理首席策略師郭家耀表示，銷售放緩，令發展商的資金回籠減慢，加上獲銀行融資困難，信託貸款亦進入贖回高峰期，資金鍊有機會出現斷裂。債務沉重的內房股將面對明顯壓力，令股價前景更添不明朗因素。雖然行業估值已由高位調整不少，但目前下行風險仍未解除，宜先行觀望。

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2014年3月28日

內房股走勢

人民幣貶值將增加房企的償債壓力，具代表性的３０家香港內房企業，在２０１２年底，美元、港元借債比例達到３４％，中海達到８６％，超過一半的房企借債比例超過三分之一。

最新公佈的中國製造業指數，表現持續疲弱，令市場憂慮中國今年經濟增長能否達預期目標。作為經濟寒暑表的內地樓市已率先倒下。今年內地樓市整體表現較去年疲弱，今年房價升幅難如以往走高，個別城市或樓盤可能有價格下跌的情況。內地地皮價格被搶高，部分地皮或無利可圖，因地價升幅快於房價，房企毛利率或多或少會受壓。

３月內地樓市降溫，一線城市賣地約１５３億元人民幣，樓市量跌價滯。針對樓市面臨的風險，國家發改委調研樓市情況，要求地方提出穩定樓市建議。

內房股今年來在港上市未如以往受歡迎，本月１３日剛剛在港上市的陽光１００，原本擬公開發售股份５０００萬股，但僅錄得認購３０​​７９．５萬股股份，經重新分配及撥回，有１９２０萬股份重新分配至國際配售。

２０１３年九龍倉內地樓盤銷售收入２０９億元，較年初制定目標超出４％。九龍倉仍繼續看好內地樓市，並擇機進入更多的城市，但當前樓市已經進入調整期，，預計今年內地樓市增長勢頭可能回軟。

渣打發表研究報告，指世茂房地產(００８１３)可以達成今年８００億元人民幣的銷售目標，年升２０％。世房有足夠的可銷售土儲資源和強大的執行力。管理層有信心於２０１４-２０１６年維持３５％的高毛利率，並且於今年定下淨負債比率低於５０％的目標。世房是中型內房股的首選，對資產淨值有５３％折讓，估值吸引。花旗亦發表報告，指世茂房地產(００８１３)去年業績維持增長，為業績最好的內房股之一。

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2014年3月21日

內房股走勢

內地樓價升幅放慢，內房違約事件對投資者構成心理壓力，內房股下跌，寧波房企興潤置業出現資不抵債，加劇市場對內房的憂慮情緒，觸發市場加緊注視內房股資金鍊，但有部分內房股已止跌回穩。

合景泰富（０１８１３）主席及執行董事孔健岷認為，內房企業嚴重資不抵債屬個別事件，主要視乎公司架構及買地價格是否過高。花樣年（０１７７７）主席、執行董事兼首席執行官潘軍認為，內地樓市正分化，一、二線城市續穩定增長，但三、四線城市面臨較大壓力，令中小型發展商因而面對債務違約壓力，但有內房企業違約只屬個別事件。碧桂園(２００７ ＨＫ)首席財務官伍綺琴忽然離任，令其股價要再跌１２％。

大陸媒體報導，多家上市內房股債券出現拋售潮，有分析指，今年有２．７萬億元房地產信託到期，地方政府難再為企業債兜底，大部份靠信託融資的房企資金鏈都會有影響，違約將會越來越多。目前大陸樓市格局近似２００８年金融海嘯前夕，因樓市需求下降，加上房企辟價還債，陷入惡性循環。

內地樓市持續降溫，官方數據顯示，年初房價升勢持續放緩，繼１月７０個大中城市房價漲勢出現一年來首次回落後，２月房價升幅繼續收窄，是連續第二個月放緩。

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2014年3月8日

內房股走勢

野村認為，中資金融股及內房股已進入結構性利潤下跌週期，不太看好相關股份。另有分析指，不看好內房股的前景，因有關行業已進入結構性利潤下行的周期。

今年的總理工作報告對樓市的解讀重回到了解決住房問題上，房價控制已經不是主要目標，著眼點在增加供應，以解決住屋問題，這開啟了樓市長遠發展的健康機制。內地​​樓市走勢樂觀，但某些時期個別地區樓市可能受到調控，或存在供應過多的問題。總理工作報告提到房產稅的徵收先進行立法，表示新一屆政府在立法上走出了一大步。

內房企業管理層幾乎都不認同“樓市崩盤論”。萬達集團董事長王健林稱，十八屆三中全會剛把城鎮化作為國家經濟發展重要支柱，作為推動未來發展的主要動力，現時說房地產崩盤是不可能的。

華人首富、長實（００１）主席李嘉誠表示，內地樓市麵粉貴過麵包，對內地樓市充滿信心。有市場人士表示，現時鼓吹房價大跌是危言聳聽，房地產行業趨勢不會改變。內地樓價未來一年將保持平穩，後市審慎樂觀，現時不少城市的去貨期約一年，但供應充足有助穩定樓價。

美國啟動退出ＱＥ機制，對內地樓市影響甚微。國內去年２月份之後，樓市調控進入“空窗期”。房地產貸款收緊相比去年下半年沒有惡化，既然去年下半年的樓市仍能處於上升通道，相信近期樓市不會突然改變軌跡。

在內地樓市晴雨難辨的情況下，越來越多來自中國的開發商，加大了２０１４年海外發展的力度。內房集團買地策略亦趨向平均投資，除主流用地外，亦會留意三、四線城市。

萬科自０８年起, 對內地樓市一直持有審慎樂觀看法, 而隨著中央推進城鎮化, 人民教育水平亦有所提升, 因此對內地經濟前景有信心, 並認為內地房地產市場於未來１５年前景的問題不大。

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2014年2月28日

內房股走勢

李嘉誠看好內地樓市，指內地２０１３年的ＧＤＰ增長７．７％，符合中央政府的預期目標，在世界主要經濟大國中，只有中國能保持該增長速度，同時內地還將落實多項全面深化改革措施，因此內地今後的投資機會與房地產發展機遇並不會減少。內地人口多，經濟增長佳， 資產被低估，長遠看好內地樓市。集團目前持有土地可供未來五年發展，若價格合理仍會購地，惟目前內地地價已被搶高。

「新國五條」發布一周年，杭州爆出一樓盤「樓王」降價，接著江蘇常州一樓盤也傳來大幅降價的消息，湖北襄陽爆出一樓盤因開發商資金鍊斷裂，無法按時繼續建設。有分析認為，多個項目同時開發，加上拿地大量消耗資金，一時造成資金鍊緊張，上述事件屬於個別現象。

有分析預期，中央政府為了達至今年ＧＤＰ的增長目標７．５％，將以不同貨幣措施刺激內需市場，其中最有可能下調存款準備金的比率以放寬銀根，內銀及內房股有望止跌回穩。

Ａ股地產股及Ｈ股內房股全線下跌，有市場人士對樓市政策利空如此早的出現表示驚訝。市場預期上半年形勢應該還可以，下半年可會有調整，但沒想到調整來的這麼早。

中國指數研究院對４３個主要城市１月份住宅市場交易發現，超九成城市的樓市成交量環比下跌，北京、上海、深圳的跌幅全部超過三成。有分析指，儘管目前內房股收購Ａ股上市的部分地產公司可能性不大，但內房股公司在土地拍賣，以及項目併購上將具有實力。

由萬科集團與美國地產商攜手開發的紐約曼哈頓地標項目舉行動工典禮，這也是萬科繼舊金山項目後，再度開拓國際化戰略。去年在馬來西亞項目大賺過百億元的碧桂園，日前首次進軍澳大利亞住宅市場進行投資，斥資７３００萬澳元成功購買了位於悉尼西北部的一幅土地。

世邦魏理仕發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》，預計今年中國個人投資者將有１．１萬億元投向海外房地產市場。由於人民幣持續升值，限購令內地資金南下，預料投資者將重返香港新盤市場，今年內地買家比例將由現時的５％增至１０％。

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2014年2月20日

內房股走勢

內房股佳兆業２０１３年盈利２８．５７億元人民幣，比上年多賺３７．９％，核心純利增長６５．３％。公司股價午後炒高，一度漲逾一成，創５２週新高。

分析指，目前是內房股融資的窗口期，但大部分企業通過發債進行海外融資，如果業績相對較好，一般都能獲得數億美元利率合理的融資。而對於沿海家園來說，近年來似乎並未受惠房價增長，相反，由於業績的不理想，未能得到投資者的支持，因此，儘管集資額不大，只能選擇發新股來融資。

李嘉誠對京滬兩地房產的拋售和對Ａ股的繼續堅持，像是警告內地樓市已出現過熱風險，內地房價差不多已經到頂。有分析指，今年樓市漲幅不會超過７％。

本週內地樓市成交仍然低迷，價格漲幅收縮明顯，多數機構對２０１４年全國房價走勢都認為是穩中有升。而香港樓市下跌，難以波及內地樓市。

數據顯示，搜房網２０１４年預測市盈率達到了１９倍，而前五名香港上市內房股２０１４年預測市盈率只有５倍。有分析認為，房地產網站與房地產企業的市盈率存在如此巨大的差距是不可持續的，如果不是搜房網的市值被高估，就是投資者對於房地產上市公司的前景過於悲觀。