旭輝恆地中港合壁，三中全會內房股啟示

2013年11月16日

三中全會沒有提到樓價，令內房老闆與投資人鬆了一口氣。市場人士指，房價問題比較複雜，不屬於一般商品和服務，因此不在一般的價格改革內容之列。郭思治認為，現在是投資者逐步吸納好機會，對後市抱樂觀看法。看好內房股，可留意股價較資產淨值有明顯折讓的股份。另外，有專家認為，科網股及內房股或成為三中全會受惠股。財稅改革對減少地方債有利，亦明確了利率市場化發展方向，此方面或惠及金融行業。

有大行卻認為，長倉投資者仍可透過低買高沽A股，但在６至１２個月內，最好避開新一輪改革浪潮中首當其衝的內銀股及內房股。

內房股旭輝（884）週三早市有2.41億股大手上板，據報道，恆地（012）主席李兆基旗下的兆基財經正是今次旭輝股份買家，以每股1.68元購入2.41億股旭輝股份，涉資4.05億元，佔其已發行股份比例約4%，較股份於週三收市價1.59元，溢價5.6%。通常大手配股一般都是較前收市價有折讓，今次旭輝以高溢價配股。旭輝全日昇3%。旭輝前日成交由平均每日大約1,000萬股成交，顯著增加至2.57億股。

恆地（012）與旭輝（884）在內地有合作項目，兩家公司於今年5月投得杭州市餘杭區地皮，根據協議，旭輝與恆基中國分別持有合營企業的49%和51%權益。集團早前亦成功引入由內地私募基金厚樸的創始合夥人王忠信創辦的RRJ Capital為策略股東，於今年10月中同樣以溢價4%，每股1.52元認購旭輝2.57億股，涉資3.86億元。

內房發展商位居第二的綠地集團，計劃在海外投資100億美元。現時集團已經在德國、韓國、澳洲、西班牙及美國等9個國家的投資總額已高達100億美元，並計劃夥拍卜蜂集團進軍泰國。集團表示，在海外的投資將以經營物業為主，並會主力發展商住及酒店項目。預期年內來自海外的收入將會超過25億元人民幣，而明年則可達100億元人民幣。海外市場收入於3年內要達到300億元人民幣。有分析認為，內房企業在海外投資的政策風險相對大，但隨著內地的地價越來越貴，內房要承擔的投資風險亦越高，於海外投資可以分散風險。

有分析指，中央將以市場化的長效機制調控樓市，減少行政幹預，內房股將面臨更少不明朗政策因素，亦是此次三中全會受惠板塊之一。三中全會提到賦予農民更多財產權利，日後或會增加農地流入市場，令城郊地價造成壓力，屆時中國地產市場的分化會更大，一、二線城市及中心地區樓價則穩步向上。

時代地產招股，三中全會後房地產調控措施

今日（２９日）有三隻新股開始招股,包括意大利企業Ｍ&Ｇ化工(１０４０)、內房股時代地產(１２３３)及經營全球最大煤炭港的秦皇島港(３３６９)。內房股時代地產（1233）將發行約4.31億股新股，招股價介乎3.2至4.5元，每手1,000股，入場費4,545.4元。時代地產已引入包括富力地產（2777）主席李思廉旗下的投資公司及越秀集團的越秀證券等四名基礎投資者。

今日（２９日），內房股延續強勢，但市場認為在三中全會提出加快房地產稅立法，並適時推進改革的政策下，房地產調控料只會緊不會鬆，因此內房股要小心。

大陸房地產市場在１１ 月份面臨政策不確定性的挑戰。投資者預期三中全會之後，中央政府會出台新一輪的房地產政策，同時已經有４ 個一線城市和９ 個二線城市公佈了地方房地產新政。受政策不確定性的影響，海通國際內房股指數截至１１ 月２７ 日下跌８．５％，表現遜於同期的恆生指數和恆生國企指數。

內房股中短期內會繼續受制於內地有機會推出新的調控措施，令投資者對其整體有戒心。不過，由於內地一線城市對房屋的剛性需求仍然強勁，部分一線內房股的整體業績不會受太大的負面衝擊，投資者可以趁股價回落至技術支持位水平買入。

南京及長沙昨宣佈調控措施壓抑樓價，當中均有以對商品房進行價格指導及提高第二套房貸款的首付比例等措施。

 中央電視台報道引用一份報告的測算指，發現2005年至2012年間，全國房企的應繳土地增值稅超過4.6萬億元，但實際只收到8,000萬億元，約為應繳總額一成七。雅居樂地產（3383）數額最大是，欠稅達83億元人幣，其次是SOHO中國（410）欠64億元人幣，及富力（2777）欠58億元。

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2013年12月20日

內股股走勢

新一屆政府試圖用市場化來解決目前房地產行業固有的問題,房地產調控對估值的壓制已經減輕。此外,內房股估值亦然,那些高度財務槓桿的內房股公司的估值將長期位於底部。有分析指，明年樓價料升，７０大中城市樓價連升１１個月，內房股前景審慎。

已上市的內房股里，在公開市場配售新股的非常少，一則是因為估值比較低，二則因為美元利息低，資金充裕，發債比發股要便宜。但過去兩年想ＩＰＯ的內房股還是非常非常多。即使在發行股票融資不劃算時，仍是希望通過ＩＰＯ獲得融資渠道。

內房股中淨利潤率最高的中海地產（００６８８），今年上半年也只有３３．５％，並且中海地產的利潤一部分來自於投資物業重估，如果不計入這部分利潤，其盈利能力與福壽園相比，將被進一步拉開差距。

內房及一直落後於大市，很大程度上仍需視乎資金入市態度而定，但只要買盤稍為進取，技術上要作２０％至２５％之升幅該不難。不少二線內房股目前之股價相對資產值之折讓達４０％至５０％​​，只要相關折讓比例稍為收窄，已代表股價可作４０％左近之反彈矣。故如不介意目前之拉鋸的話，不妨開始吸納作中線部署。

內房股走弱，除因為政策風險外，另一原因是市場資金沒有藉口去炒作，以及內房企業債券吸走不少資金。其實內房股的售樓銷情非常不俗，反映大部份內房股質素有保證，它們的債券吸引力也大大提升。

據內地傳媒報道，上月內地多個城市不論新盤或二手房成交量均大幅下降，惟短期樓價仍維持高位徘徊。有分析認為，這是樓市週期轉勢先兆，預計未來數月交投繼續冷清，明年房價將輕微調整。一線城市如上海，11月新​​建商品住宅成交均價創歷史新高，每平米為2.5萬元人民幣，惟成交面積128.6萬平方米，卻按月跌8.4%。

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2014年1月9日

內房股走勢

多間內房股公佈去年銷售數字，大部份發展商都能夠完成，甚至超過目標。不過雅居樂地產（３３８３）去年銷售額４０３億元人民幣，只能完成目標９６％。

瑞銀睇好內房，綜合估值預期市盈率６．５倍及４５％資產淨值折讓，去到２６個月新低。查實內房股估值超吸引。去年內房股大豐收，預期至少七間內房股售樓金額過千億元，因為賣樓套現金額比預期勁，綜合的負債比率亦由前年年底八成降至五成左右。

內房股受政策不繼打壓，此板塊已偏弱多時，但內房在剛性需求龐大下均有較理想的銷售成績，且不少二線內房股目前之股價相對資產值計有達５０％至６０％之折讓，在樓價仍偏穩下，內房股價便顯得有點不合理地偏低。

一、二線城市地價急升，或增加開發商補充土儲的難度，內房股中，首選中國海外(００６８８) ，因有望獲母公司注入３０００萬平方米土地儲備，解決拿地困難問題。內房股集體反彈綠地１２億英鎊英國買地漲近一成。

早市內房股股價低殘，淡友反攻，龍頭中國海外（００６８８）今早挾反彈５．２％至２１．４元，中國海外賺錢能力不差，有條件作反彈，首看２２元，之後回試２３元，止蝕２０元。

年初是內房企發債的窗口期，碧桂園、佳兆業、富力地產等內房企業在內的多個公司去年已經獲得不同程度銷售額增長，應該可以爭取到較低成本的海外融資。在內地資金面趨緊的預期下，進入２０１４年後，包括富力地產、佳兆業在內的多家在內地經營且在​​香港上市的內房股公佈海外發債計劃。

有分析師指，近期內房項目的銷情不俗，估計不少內房企業因為項目銷售後出現收成期，再發債籌措資金為下一輪項目作準備，屬平常的集資行動。內地資金始終較緊張，相信包括內房在內的企業，今年會繼續到本港集資。

匯豐中國服務業ＰＭＩ創新低，市場憂慮中國經濟。而內房股估值比較高，大市不好，內房股就成為大家做空對象。

有消息指，福建內房股力高地產將於週四（９日）接受上市聆訊，計劃趕於本月底前掛牌，農曆年前上市集資約１０億元，力高地產主攻二線城市項目。

市場今年最大關注並非住房需求不足，而是銀行水緊。兩大藍籌內房股中海外及華潤置地（1109）近日向投資界發出今年業績展望指引，反映對後市取態非常審慎。今年內房銷售不會如往年逾30%增長，增長10至15%已算理想。

市場今年最大關注並非住房需求不足，而是銀行水緊。兩大藍籌內房股中海外及華潤置地（1109）近日向投資界發出今年業績展望指引，反映對後市取態非常審慎。今年內房銷售不會如往年逾30%增長，增長10至15%已算理想。

中原地產2013年全年收益高達134億元，比前年多近20%，去年來自內地的收益為93億元，比前年增加了60%。不要低估內房股去年的利潤，2013年剛剛過去，再過兩個月，就是上市企業公佈2013年全年業績的時間。相信一眾內房股在公佈全年業績後，股價應可大升。

內房股無故連番下跌，明顯資金是有秩序地撤離，這個現像對後市應該頗具啟示，謹慎對待內房股。

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2014年1月17日

內房股走勢

週五（１７日），歐美股隔晚高收，恆指裂口高開１８３點後，但高位缺乏承接，受內地影子銀行、地方債務高築等問題影響，內房股亦持續探底，中國海外(０６８８)、潤地(１１０９)分別收跌０．９２％及０．４％，富力(２７７７)跌１．３％，雅居樂(３３８３)跌０．６５％。

深圳內房大康集團擬最快明後兩年內來港上市。標普予內房市場“穩定”展望評級，料今年調控環境無大變動。

再融資通路打不開，內房選擇在發債成本仍未抽高，發起新一輪海外發債潮。包括中海外（０６８８）、碧桂園（２００７）、富力（２７７７）、合景泰富（１８１３）、佳兆業（１６３８）及五洲國際（１３６９）在內的房企紛紛準確在境外發債。市場人士預計，受ＱＥ退出影響，加息週期或提早開始，今年的海外融資環境相比２０１３年要趨緊，內房海外發債的成本會整體提高１-２％。

由於內房企業去年積極購地，資本開支及營運開支大增，部分內房企業負債水平攀升，情況值得關注。香港內房股因此密集發債，由於外匯管制，融來的錢要注入內地項目，需支付高昂的費用，大大抵消了香港資金市場的低成本優勢。

隨著中國經濟增長放緩，內房股進入調整期之際，一眾內房殼股經歷一段搶升後，亦紛紛由高位回落。有悲觀者認為，房地產未來１０年將會呈現平穩下滑的趨勢，８年之內房地產行業必定會遭遇發展的瓶頸。

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2014年2月9日

內房股走勢

升岡國際（４８５）昨日公佈，大股東兼集團主席劉錫康，將公司賣殼予內房股，意味這家電子影音產品製造商，控股權易手後，將變身成為今年第一隻內房殼股。

內地樓市在今年春節的表現與往年一樣，繼續受開發商推盤節奏放慢、市場觀望情緒加重等節日因素的影響，一線城市的市場基本處於休眠期。

內地１月份５４城市的樓市成交量按年下跌１５．６％，惟樓價繼續上漲。專家指，若供應沒有明顯增加，２０１４年樓價難改升勢。 內地樓市在2013年土地收入和樓價齊創新高， ７家內房股突破千億銷售額，７１家達百億規模，但樓內房股股價卻持續受壓。有分析師指出，２０１３年的業績已反映在２０１２年的股價上，預料內地房價２０１４年難如去年般大升，內房股價亦難有表現。

受到房貸業務收緊、內房企業債務問題以及預期3月兩會後或有新調控政策所拖累，一線內房股近半年股價下跌14%至34%不等，遠遠跑輸恆指4.28%的同期跌幅。去年銷售首破千億的中國海外（０６８８）和恆大地產（３３３３），股價全年累跌１２％和４０％。內房股整體估值目前已跌近歷史低位，行業ＰＢ與２００８年及２０１１年水平相若，股價較每股資產淨值折讓雖較歷史低位尚有一段距離，但已低於平均數近一個標準差，屬偏低水平。低殘的估值配合較佳的財政實力，令內房股投資價值浮現，尤其是去年至今累積跌幅較深的中型內房股如龍湖、富力及中海宏洋更具吸引力。

德銀的報告預測，今年中國的整體經濟增長為7.5%，M2貨幣供應量亦會增加12至13%，有利地產界，相信今年的房地產市場仍然暢旺。有分析指，今年的內地整體樓價會保持平穩，但交投量會比去年進一步回落，由於去年一線城市的地價上揚，故預料一線城市、特別是黃金地段的房價會繼續飆升，但二、三線城市則出現供過於求，故房價會下調。

中原地產最新數據顯示，截至今年1月26日，54個重點城市的新樓量為19萬個，比去年12月下跌11%，亦比去年同期減少15.6%。有分析指，今年初的整體信貸環境未有如往年般放鬆，延緩樓按貸款審批，但相信3月份售樓情況可恢復。但內銀收緊房貸業務成樓市致命傷，估計今年成交放緩，更預料內房的黃金時代接近尾聲。

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2014年2月20日

內房股走勢

內房股佳兆業２０１３年盈利２８．５７億元人民幣，比上年多賺３７．９％，核心純利增長６５．３％。公司股價午後炒高，一度漲逾一成，創５２週新高。

分析指，目前是內房股融資的窗口期，但大部分企業通過發債進行海外融資，如果業績相對較好，一般都能獲得數億美元利率合理的融資。而對於沿海家園來說，近年來似乎並未受惠房價增長，相反，由於業績的不理想，未能得到投資者的支持，因此，儘管集資額不大，只能選擇發新股來融資。

李嘉誠對京滬兩地房產的拋售和對Ａ股的繼續堅持，像是警告內地樓市已出現過熱風險，內地房價差不多已經到頂。有分析指，今年樓市漲幅不會超過７％。

本週內地樓市成交仍然低迷，價格漲幅收縮明顯，多數機構對２０１４年全國房價走勢都認為是穩中有升。而香港樓市下跌，難以波及內地樓市。

數據顯示，搜房網２０１４年預測市盈率達到了１９倍，而前五名香港上市內房股２０１４年預測市盈率只有５倍。有分析認為，房地產網站與房地產企業的市盈率存在如此巨大的差距是不可持續的，如果不是搜房網的市值被高估，就是投資者對於房地產上市公司的前景過於悲觀。

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2014年2月28日

內房股走勢

李嘉誠看好內地樓市，指內地２０１３年的ＧＤＰ增長７．７％，符合中央政府的預期目標，在世界主要經濟大國中，只有中國能保持該增長速度，同時內地還將落實多項全面深化改革措施，因此內地今後的投資機會與房地產發展機遇並不會減少。內地人口多，經濟增長佳， 資產被低估，長遠看好內地樓市。集團目前持有土地可供未來五年發展，若價格合理仍會購地，惟目前內地地價已被搶高。

「新國五條」發布一周年，杭州爆出一樓盤「樓王」降價，接著江蘇常州一樓盤也傳來大幅降價的消息，湖北襄陽爆出一樓盤因開發商資金鍊斷裂，無法按時繼續建設。有分析認為，多個項目同時開發，加上拿地大量消耗資金，一時造成資金鍊緊張，上述事件屬於個別現象。

有分析預期，中央政府為了達至今年ＧＤＰ的增長目標７．５％，將以不同貨幣措施刺激內需市場，其中最有可能下調存款準備金的比率以放寬銀根，內銀及內房股有望止跌回穩。

Ａ股地產股及Ｈ股內房股全線下跌，有市場人士對樓市政策利空如此早的出現表示驚訝。市場預期上半年形勢應該還可以，下半年可會有調整，但沒想到調整來的這麼早。

中國指數研究院對４３個主要城市１月份住宅市場交易發現，超九成城市的樓市成交量環比下跌，北京、上海、深圳的跌幅全部超過三成。有分析指，儘管目前內房股收購Ａ股上市的部分地產公司可能性不大，但內房股公司在土地拍賣，以及項目併購上將具有實力。

由萬科集團與美國地產商攜手開發的紐約曼哈頓地標項目舉行動工典禮，這也是萬科繼舊金山項目後，再度開拓國際化戰略。去年在馬來西亞項目大賺過百億元的碧桂園，日前首次進軍澳大利亞住宅市場進行投資，斥資７３００萬澳元成功購買了位於悉尼西北部的一幅土地。

世邦魏理仕發布《中國資本進軍海外房地產投資報告》，預計今年中國個人投資者將有１．１萬億元投向海外房地產市場。由於人民幣持續升值，限購令內地資金南下，預料投資者將重返香港新盤市場，今年內地買家比例將由現時的５％增至１０％。

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2014年3月8日

內房股走勢

野村認為，中資金融股及內房股已進入結構性利潤下跌週期，不太看好相關股份。另有分析指，不看好內房股的前景，因有關行業已進入結構性利潤下行的周期。

今年的總理工作報告對樓市的解讀重回到了解決住房問題上，房價控制已經不是主要目標，著眼點在增加供應，以解決住屋問題，這開啟了樓市長遠發展的健康機制。內地​​樓市走勢樂觀，但某些時期個別地區樓市可能受到調控，或存在供應過多的問題。總理工作報告提到房產稅的徵收先進行立法，表示新一屆政府在立法上走出了一大步。

內房企業管理層幾乎都不認同“樓市崩盤論”。萬達集團董事長王健林稱，十八屆三中全會剛把城鎮化作為國家經濟發展重要支柱，作為推動未來發展的主要動力，現時說房地產崩盤是不可能的。

華人首富、長實（００１）主席李嘉誠表示，內地樓市麵粉貴過麵包，對內地樓市充滿信心。有市場人士表示，現時鼓吹房價大跌是危言聳聽，房地產行業趨勢不會改變。內地樓價未來一年將保持平穩，後市審慎樂觀，現時不少城市的去貨期約一年，但供應充足有助穩定樓價。

美國啟動退出ＱＥ機制，對內地樓市影響甚微。國內去年２月份之後，樓市調控進入“空窗期”。房地產貸款收緊相比去年下半年沒有惡化，既然去年下半年的樓市仍能處於上升通道，相信近期樓市不會突然改變軌跡。

在內地樓市晴雨難辨的情況下，越來越多來自中國的開發商，加大了２０１４年海外發展的力度。內房集團買地策略亦趨向平均投資，除主流用地外，亦會留意三、四線城市。

萬科自０８年起, 對內地樓市一直持有審慎樂觀看法, 而隨著中央推進城鎮化, 人民教育水平亦有所提升, 因此對內地經濟前景有信心, 並認為內地房地產市場於未來１５年前景的問題不大。