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2024年10月9日

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在内地股市于长假期后复市，市场原本对国家发展和改革委员会记者会寄予厚望，期待能提出具体且强力的财政刺激政策。然而，会议仅重申了实现今年经济目标的信心，并未公布新的措施。此外，有报导指出，政府要求金融机构严控杠杆风险，这两项因素共同影响市场情绪，导致内地股市及港股气氛冷却。

恒生指数收市时下跌2172点，创下历史最大单日跌幅纪录。当天的成交金额超过6200亿元人民币，这是自一个多星期以来再次创下的新高。

国家发展和改革委员会透露了城市更新改造投资的巨大潜力，并将成为未来五年地方基础设施投资的主要方向之一。预计将对燃气、供水排水、供热等地下管网进行近60万公里的改造，总需求约为4万亿元人民币。强调要充分释放中国新型城镇化的巨大潜力，以形成新的经济增长点。

今年内，国家发展和改革委员会计划提前下达明年1000亿中央预算内投资计划及1000亿国家重大战略实施项目与重点领域安全能力建设。其中城市更新占一定比例，主要涉及地下管网建设，并重点支持在建工程以及今年第四季度可开工的项目。

去年和今年，财政部已安排超过4700亿元人民币中央预算内投资、增发国债资金及超长期特别国债资金，用于城市地下管网改造与城镇老旧小区改造等城市更新项目。未来几年，城市更新将成为政府投资的重点。

摩根士丹利认为，财政部可能在数周内提供更多解决地方债务和防范金融风险具体细节的措施，但短期内未必会出现刺激消费者实质需求的政策。

瑞银指出，若中国希望实现今年国内生产总值（GDP）增速约5%，则需要尽快落实规模为1.5万亿至2万亿元人民币的刺激计划。

法国外贸银行高级经济学家吴卓殷表示，中央提前下达财政支出仅有助于稳增长，但不足以推动更大幅度的经济回升。

瑞穗亚洲高级中国经济学家周雪认为，供给侧政策对缓解通缩压力作用有限，未来中国利率走势仍取决于政府是否会更多侧重需求端，出台刺激国内消费的有效措施。这些政策制定将由国务院和财政部负责。

2014年10月5日

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中国房地产市场在今年一至八月份呈现负成长态势。8月70个大中城市房价指数按年跌5.3%，续创逾9年最大跌幅。近期中央释放明确信号后，相关政策或将得到快速落实，配合财政货币政策加力预计第四季度市场销售将迎来边际改善。但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节奏，以及居民就业收入预期等因素。

该院指出今年第四季度表现对于明年房地产预期和走势也至关重要，意味着相关举措需要在第四季度前期集中落地形成，才能对明年市场形成有力支撑。虽然前景改善，但2024年前三季度新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积按年下降约32%。

第三季度以来“5.17政策”效果逐渐减弱，加上预期偏弱、供应缩量、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，第三季度按年降幅为19%。土地市场方面2024年前三季度全国土地继续缩量，全国300城住宅用地供求规模按年跌幅逾三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。

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2024年9月13日

内房股走势

有消息人士称，内地即将下调存量住房贷款利率。有知情人士称，内地部分住房贷款可能立即下调多达50个基点。不过最终调整的时间尚未最终敲定，人民银行和金融监督管理总局对传闻未有回应。

此前有传当局考虑分两个阶段降低房贷利率，在全国范围内将存量房贷利率总计下调约80个基点，第一次降低利率可能会在未来数周内进行，而第二次则于明年初生效，更有指该方案可能对首套和二套房都适用，但政策尚需最高领导层批准。

投行摩通早前报告指出，下调80基点将导致内银明年盈利减少9%，并会诱发市场对银行支付股息的能力，甚至系统性风险的忧虑。如果实际措施是取消抵押贷款再融资的禁令，预期这对净息差的影响可能少于5基点，银行股价亦可能反弹。

广发证券指出，存量房贷利率若调整可能产生3个影响，包括令银行息差收缩、提前还贷规模可能下降，以及消费有可能受益。

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2024年9月5日

内房股走势

内地政府近期推出多项政策支持房地产市场健康发展，这些措施曾经帮助内房市场在6月及7月相对回稳。但是，上月“百强企业”新盘销售仍然按年下跌28%，较去年的7月跌幅更大。

根据华侨银行环球金融巿场部的研究与策略部大中华地区研究主管谢栋铭分析最新形势时表示，目前内房市场仍处于供过于求，要观望政府有何政策可以减少供应，以及如何令内地居民收入信心及就业预期改善，促进置业需求回升。

今年4月30日召开的中共中央政治局会议首次提到“统筹研究消化存量房产”，意味政府将会直接介入房地产市场帮助去库存。5月17日人民银行、国家金监总局、住建部等部委宣布，由人行成立3000亿元人民币再贷款予地方政府向发展商购买待售新盘。

人民银行拟设立的3000亿元人民币保障房再贷款，利率为1.75厘，期限为1年，可展期4次。这些条件鼓励金融机构支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房。

预计这项措施将带动银行贷款5000亿元人民币，而银行按照自主决策、风险自担原则发放贷款。虽然上述贷款利率为1.75厘，但再加上商业银行的利率，地方国企的资金成本或高达3厘。

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2014年6月1日

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中国稳定经济增长措施持续，例如调高铁路投资目标至八千亿元人民币，放风对内房限购松绑，以及市场传出人行定向宽松再投放三千亿至五千亿予国开行及建行，“微刺激”效果渐见，房地产下行风险是最大焦点。有分析估计，内地楼价不会大跌，因急跌会影响金融体系运作，亦令居民资产价格急速贬值，不符合中央稳定经济增长的原则。

有报道指，住建部对各主要城市的房地产情况调研后，建议总纲将以“不打压、不刺激”，以及“尊重市场规律对房地产市场调整的作用”为基本原则。地方政府可根据自身情况，制订针对性政策，可采取“绕过”态度，调整限购政策。

近月内地楼市吹寒风，中原集团创始人施永青称，内地楼市的问题一旦暴露，就可能从一个极端走向另一个极端，集团在内地有几万员工，就像在内地楼市的肌理中安插了一个个探测器，感觉应该不会错。谢国忠亦指出，未来五年内房价持续下跌，投资需谨慎。

德银预期，未来三个月，将有更多内房商降价１０％-２０％。内房股目前的ＰＥ/ＰＢ水平正处于历史区间的低端，首选中海外(００６８８)、万科、华润置地(０１１０９)、富力(０２７７７)、佳兆业(０１６３８)、融创(０１９１８)、建业( ００８３２)。同时，继续看淡那些负现金流或高负债的开发商，如恒大(０３３３３)、世茂(００８１３)、碧桂园(０２００７)。

有报导指，香港美联地产为推销香港新楼盘“环宇海湾”，在深圳福田口岸设立该楼盘的专门店，这是２０１２年香港推出针对内地买家印花税等调控政策后，首次有香港楼盘到深圳设立“售楼处”。

金融海啸期间，内地楼市低潮，一度令积极投资内地的新鸿基地产盈利骤减３０％，不得不出售了成都等项目股权，并退出广州、深圳多个已达成意向的项目。李嘉诚去年接连出售广州西城都荟广场、上海东方汇经中心、南京国际金融大厦等项目，亦惹来撤资的说法。

会德丰 表示，近年集团积极于香港投地，目前香港的土地储备`已增至约８００万尺楼面面积。未来投地策略仍会以市区为主，或会考虑与内房合作发展香港项目，并研究竞投尖沙咀中间道商业地皮。

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2014年5月28日

内房股走势

瑞安房地产(００２７２)料内地楼市未来一年半或再现升势，今年内地楼价会在现水平稳定下来。瑞房主席罗康瑞表示, 今年首几个月, 内地楼市成交量下跌, 相信今年不会大幅改善的空间, 但亦不会有崩盘或大跌的危机。现时内地楼市周期只有约三年时间, ，个别地市放松限购措施，相信内地楼价会在一年至一年半后回升。

国泰君安则指，城镇化令内地住宅市场需求有所保证，未来十年住宅年均需求１２．３亿平米，建议增持内房股，估计２０１５年将迎来住宅需求的高点，主流地产公司未来１-２年业绩基本保持２０-４０％的稳定成长。

市传个别房企资金炼断裂，甚至面临倒闭压力。万科最快６月１９日在港挂牌，成为第三家Ｂ转Ｈ的企业。集团指，会以楼盘开售一个月售出六成单位为目标厘订价格。

内地最大房地产开发商万科总裁郁亮表示，内地楼市快速增长的黄金时代已经结束, 但随着中央推动城镇化， 楼市需求未来１５年仍有支持。

郁亮指出，宏观调控严格管理发展商开发贷款及按揭需求，令内地楼市泡沫消失。内地有逾８００家房企，有倒闭个案及存在经营压力不足为奇，继续看好内地楼市前景。分析指，目前内地发展商达８．５万间，但１５年后１００间全国性发展商市占达５０％至６０％，余下１万间发展商市占达４０％左右，市场将出现自然淘汰。 。

按国家统计局最新资料，今年１至４月房产销售按年下降近８％，４月跌幅更有所扩大，其中，二线城市杭州的按月跌幅最为凌厉。内房地产市场短期或将延续降温，即使放松限购意义也不大。未来的房地产市场，政府部门将更加推崇市场的作用，促进房地产市场平稳健康发展。

分析指，近期内地房价下降趋势已浮现，除了内房股已受压，内房有难，内银股亦受牵连。有分析指，楼市的风险已不能避免地出现，最首当其冲的必然是内银股。中港股市在６至７月间会有极深的调整，上证指数很可能跌穿２００９年时的１６６４点，港股则可能跌至近１６０００点的水平，重演２０１１年中的大跌。

 港府或调整内地访港旅客个人游计划，由于零售业务是九仓(０００４．ＨＫ)的主要业务之一，美银美林将九仓评级由“买入”降至“中性”，目标价由６０元下调至５６元。估计若旅客量下调２０％，海港城及时代广场的销售情况最差可减少８％至１０％，其租金或由２０１３年之２５％降至不足２０％。但计入内地综合项目营运贡献，九仓整体租金收入仍可录得增长。但近期市场对内地宏观有忧虑，内地楼市亦正下行，投资者或因此对公司缺乏信心。麦格理亦发表报告指出，倘自由行减少，九仓及阳光房地产(００４３５-ＨＫ)将最受影响。

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2014年5月21日

内房股走势

穆迪将中国房地产业展望从“稳定”调整为“负面”。内地楼市交投减少，加上融资困难，不少发展商都急望沽货套现。内银亦或会受累。高盛指出，内地发展商要为大约１２．７万亿元人民币进行再融资，估计资金缺口高达１．６万亿元人民币。内地楼市或将步入两年低潮。

高盛预期，内房拖累内地经济增长放缓，终会影响内银的业务，内地银行在未来１２至２４个月内，将面对资产质量和净利息收益率（ＮＩＭ）的压力愈来愈大。高盛因此下调部分内银目标价。

当代置业(０１１０７)执行董事兼总裁张鹏表示， 现时内地楼市较分化，但对集团销情没有影响，有信心内地楼市维持高速增长，坚拒减价有信心全年销售达百亿。

有报导指出，多个在一线城市广州及深圳的新盘，发展商普遍以八折至九折减价促销，并提供各种首期优惠，但仍然滞销。杭州房交会有23万人次进场，但仅卖32伙。北京出现“零首付”楼盘，而发展商买地数量亦骤减。有分析指， 5月销售未能快速回升，预期一线城市的发展商将推出更多促销活动，才能完成上半年销售目标。

国家统计局公布4月份楼价数据显示，内地70个大中城市当中，69个城市的新楼价格虽按年仍录得升幅，但涨幅已有所回落。至于按月继续出现上涨的城市则进一步跌至44个，而升幅亦同样有进一步放缓的趋势。

有报导指，内地楼市转冷，许多城市调控逐渐“松绑”，无独有偶，香港政府亦放宽首套住宅换楼免征“双倍印花税”的期限。两地一起放松楼市调控应不是巧合，或显示两地楼市即将一起大跌。

中信证券“中信启航专项资产管理计划”今天起在深交所综合协议交易平台挂牌转让。 “中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品(ＲＥＩＴＳ)。

有分析表示， 今年的保障房建设力度大， 部分供应增加亦会影响发展商的预期， 并会顺势减少商品房的供应， 从而支持楼价。如果没有大幅的资本流出， 以及人民币大幅贬值， 难以看到内地楼市进入转捩点。

德银指出，若融创长远增持绿城股权至超过５０％，将可扩大在内地楼市的版图，并同时可享受规模效应。德银予融创“买入”评级，目标价５．５７元。花旗料世茂房地产全年销售达标，确认内房投资首选。

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2014年5月12日

内房股走势

“五一”黄金周过后，内地楼市未如预期好转，在香港上市的内房股遭遇一波大跌。德银下调世茂（813）目标价至13.4元​​、恒大（3333）2.5元、和碧桂园（2007）2.7元，评级均至“沽售”，并削减内房龙头股中海外（688）的目标价13%至27.74元，预期一、二线城市楼价今年将跌一成至两成。

已公布售楼数据的十大内房股中，以碧桂园（2007）销情表现最好，按年劲升近倍至92亿元人民币，蓝筹股华润置地（1109）销售表现最差，首四个月仅完成全年目标销售额不足两成，远逊同业。龙头股中海外（688）同期合约物业销售额按月跌3%至104亿港元，中海宏洋（081）按月升34%，至14亿港元。雅居乐地产（3383）上月仅售楼29亿元，按月跌37%。

报道指，内房百强之一的惠州光耀地产爆出资金链断裂危机，多个楼盘项目持续停工，逾期都未能交房，已被当地政府公示。最高人民法院官网披露，光耀地产因违反财务报告制度，被两次列入失信被执行人名单，牵涉两笔违约贷款共1.6亿元人民币。

内地报章传出内房限购令局部松绑消息，昨午一份《关于佛山试行放宽限购的政策说明》在网上流传，内容指允许市民仅凭身份证，就可在佛山五区内限购一套住宅，无社保、纳税证明等限制。不过，此说法未获佛山住建部门正式回应。

数据显示首季全国房屋新开工面积下跌２５．２％，房地产开发投资继续放缓，令发展商的资金回笼减慢，加上向银行获得再融资相当困难，信托贷款亦进入赎回高峰期，资金炼有机会出现断裂。但业内主流观点坚持认为内地楼市仍然处于可控、可为的态势，目前并没有“入冬”的迹象。

内地楼市出现降温，发展商近日亦加大推盘力度，积极调整价格促销。销售放缓，降价促销将影响项目毛利水平，债务沉重的内房股将面对明显压力，令股价前景更添不明朗因素。中国银盛财富管理首席策略师郭家耀认为，虽然行业估值已由高位调整不少，但目前下行风险仍未解除，宜先行观望。

去年９月份以来，李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目，现今内地楼市严峻，李嘉诚确是眼光独到。今年４月初，李嘉诚的次子李泽楷亦出售了位于北京三里屯的盈科中心，稳袋７２亿元。 ４月底，有媒体报导称嘉实房地产投资(香港)有限公司正暂停投资中国市场，使人相信众多投资者正从内地楼市撤资。

房企老大万科被指唱空楼市，万科随即否认全面看空内地楼市，称万科对市场的态度谨慎乐观，对网络流传资料的观点只是部分赞同。

全国人大常委会原副委员长、着名经济学家成思危表示，未来２０年内房地产行业仍会呈现发展态势。

李晶指出，内房首季的交投及价格均有放缓，预期次季会维持下行趋势，但随未来城镇化发展将带来利好，长远持乐观态度。内地房地产市场首季交投放缓，供应过剩情况已由三四线城市逐步蔓延至一二线城市，预期本季度内地楼市交投会继续放缓，发展商或再以减价促销。但长远看，随着城镇化持续，估计２０２０-２０２５年有４亿居民迁往城市，故对长远楼市市场乐观。

 澳门楼价干升至历史新高，三月楼市新盘尺价普遍逾万元，澳门地产发展商会会长陆惠德表示，澳门楼价已脱离居民的负担能力，有能力负担的多数是与博彩业相关人士，但内地楼市降温，加上美国年底完成退市，均令澳门楼市成为高风险投资。

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2014年4月30日

内房股走势

二、三线城市面对严重供过于求的困境，都想放松楼市限购令，如第三套房及外来购房者，但各地推盘高峰的5月，如房交会出现大幅降价潮，并谷起销售额弹升三至四成，中央松绑的意欲将会减少。

广西省会南宁公布放宽限购令，消息刺激有进入南宁市场的内房股反弹，合景泰富（1813）、恒大地产（3333）及中海宏洋（081）分别升3.5%、3%和2.8%。因杭州财政收入主要依赖卖地，而3至4月份几乎已停拍地皮，或成下一个松绑的城市。

 内地楼市近期亦纷纷出现减价潮，最近内地拆息回升​​，银行资金转趋紧张，审批贷款额度亦收紧，加上很多银行纷纷收紧房贷，故此，相信内房将会继续以价换量方式卖楼，使内地楼价有下调空间。

内房股借贷上升正备受市场关注，内地房企要完成海外发债，能否获得国际评级公司的较高评级是关键因素，保利地产之所以能完成发债，很大程度上是由于公司的央企背景，母公司保利集团为其提供担保能提高公司信用评级。但由于内地房地产市场并未有好转迹象，投资者对非投资级别的内房债券戒心仍重，这意味着大多数缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融资将愈加困难。

随着内地楼市调整压力加大以及人民币单边升值终止，年内海外融资成本难以回落，预计今年内地房企海外融资总额将会低于去年。房企可能会加快减价促销步伐，楼市的调整可能会加速。另外，中国房地产开发商升级为全球性地产开发商的时候，大部分项目尤其是住宅项目的目标客群依然是国内购房者，令地产开发商销售增长有所限制。

内地数据显示首季全国房屋新开工面积下跌２５．２％，房地产开发投资继续放缓。发展商近日加大推盘力度，积极调整价格促销。中国银盛财富管理首席策略师郭家耀表示，销售放缓，令发展商的资金回笼减慢，加上获银行融资困难，信托贷款亦进入赎回高峰期，资金炼有机会出现断裂。债务沉重的内房股将面对明显压力，令股价前景更添不明朗因素。虽然行业估值已由高位调整不少，但目前下行风险仍未解除，宜先行观望。