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内地楼市

2014年5月28日

内房股走势

瑞安房地产(００２７２)料内地楼市未来一年半或再现升势，今年内地楼价会在现水平稳定下来。瑞房主席罗康瑞表示, 今年首几个月, 内地楼市成交量下跌, 相信今年不会大幅改善的空间, 但亦不会有崩盘或大跌的危机。现时内地楼市周期只有约三年时间, ，个别地市放松限购措施，相信内地楼价会在一年至一年半后回升。

国泰君安则指，城镇化令内地住宅市场需求有所保证，未来十年住宅年均需求１２．３亿平米，建议增持内房股，估计２０１５年将迎来住宅需求的高点，主流地产公司未来１-２年业绩基本保持２０-４０％的稳定成长。

市传个别房企资金炼断裂，甚至面临倒闭压力。万科最快６月１９日在港挂牌，成为第三家Ｂ转Ｈ的企业。集团指，会以楼盘开售一个月售出六成单位为目标厘订价格。

内地最大房地产开发商万科总裁郁亮表示，内地楼市快速增长的黄金时代已经结束, 但随着中央推动城镇化， 楼市需求未来１５年仍有支持。

郁亮指出，宏观调控严格管理发展商开发贷款及按揭需求，令内地楼市泡沫消失。内地有逾８００家房企，有倒闭个案及存在经营压力不足为奇，继续看好内地楼市前景。分析指，目前内地发展商达８．５万间，但１５年后１００间全国性发展商市占达５０％至６０％，余下１万间发展商市占达４０％左右，市场将出现自然淘汰。 。

按国家统计局最新资料，今年１至４月房产销售按年下降近８％，４月跌幅更有所扩大，其中，二线城市杭州的按月跌幅最为凌厉。内房地产市场短期或将延续降温，即使放松限购意义也不大。未来的房地产市场，政府部门将更加推崇市场的作用，促进房地产市场平稳健康发展。

分析指，近期内地房价下降趋势已浮现，除了内房股已受压，内房有难，内银股亦受牵连。有分析指，楼市的风险已不能避免地出现，最首当其冲的必然是内银股。中港股市在６至７月间会有极深的调整，上证指数很可能跌穿２００９年时的１６６４点，港股则可能跌至近１６０００点的水平，重演２０１１年中的大跌。

 港府或调整内地访港旅客个人游计划，由于零售业务是九仓(０００４．ＨＫ)的主要业务之一，美银美林将九仓评级由“买入”降至“中性”，目标价由６０元下调至５６元。估计若旅客量下调２０％，海港城及时代广场的销售情况最差可减少８％至１０％，其租金或由２０１３年之２５％降至不足２０％。但计入内地综合项目营运贡献，九仓整体租金收入仍可录得增长。但近期市场对内地宏观有忧虑，内地楼市亦正下行，投资者或因此对公司缺乏信心。麦格理亦发表报告指出，倘自由行减少，九仓及阳光房地产(００４３５-ＨＫ)将最受影响。

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2014年5月21日

内房股走势

穆迪将中国房地产业展望从“稳定”调整为“负面”。内地楼市交投减少，加上融资困难，不少发展商都急望沽货套现。内银亦或会受累。高盛指出，内地发展商要为大约１２．７万亿元人民币进行再融资，估计资金缺口高达１．６万亿元人民币。内地楼市或将步入两年低潮。

高盛预期，内房拖累内地经济增长放缓，终会影响内银的业务，内地银行在未来１２至２４个月内，将面对资产质量和净利息收益率（ＮＩＭ）的压力愈来愈大。高盛因此下调部分内银目标价。

当代置业(０１１０７)执行董事兼总裁张鹏表示， 现时内地楼市较分化，但对集团销情没有影响，有信心内地楼市维持高速增长，坚拒减价有信心全年销售达百亿。

有报导指出，多个在一线城市广州及深圳的新盘，发展商普遍以八折至九折减价促销，并提供各种首期优惠，但仍然滞销。杭州房交会有23万人次进场，但仅卖32伙。北京出现“零首付”楼盘，而发展商买地数量亦骤减。有分析指， 5月销售未能快速回升，预期一线城市的发展商将推出更多促销活动，才能完成上半年销售目标。

国家统计局公布4月份楼价数据显示，内地70个大中城市当中，69个城市的新楼价格虽按年仍录得升幅，但涨幅已有所回落。至于按月继续出现上涨的城市则进一步跌至44个，而升幅亦同样有进一步放缓的趋势。

有报导指，内地楼市转冷，许多城市调控逐渐“松绑”，无独有偶，香港政府亦放宽首套住宅换楼免征“双倍印花税”的期限。两地一起放松楼市调控应不是巧合，或显示两地楼市即将一起大跌。

中信证券“中信启航专项资产管理计划”今天起在深交所综合协议交易平台挂牌转让。 “中信启航”是国内首个交易所场内房地产投资基金产品(ＲＥＩＴＳ)。

有分析表示， 今年的保障房建设力度大， 部分供应增加亦会影响发展商的预期， 并会顺势减少商品房的供应， 从而支持楼价。如果没有大幅的资本流出， 以及人民币大幅贬值， 难以看到内地楼市进入转捩点。

德银指出，若融创长远增持绿城股权至超过５０％，将可扩大在内地楼市的版图，并同时可享受规模效应。德银予融创“买入”评级，目标价５．５７元。花旗料世茂房地产全年销售达标，确认内房投资首选。

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2014年5月12日

内房股走势

“五一”黄金周过后，内地楼市未如预期好转，在香港上市的内房股遭遇一波大跌。德银下调世茂（813）目标价至13.4元​​、恒大（3333）2.5元、和碧桂园（2007）2.7元，评级均至“沽售”，并削减内房龙头股中海外（688）的目标价13%至27.74元，预期一、二线城市楼价今年将跌一成至两成。

已公布售楼数据的十大内房股中，以碧桂园（2007）销情表现最好，按年劲升近倍至92亿元人民币，蓝筹股华润置地（1109）销售表现最差，首四个月仅完成全年目标销售额不足两成，远逊同业。龙头股中海外（688）同期合约物业销售额按月跌3%至104亿港元，中海宏洋（081）按月升34%，至14亿港元。雅居乐地产（3383）上月仅售楼29亿元，按月跌37%。

报道指，内房百强之一的惠州光耀地产爆出资金链断裂危机，多个楼盘项目持续停工，逾期都未能交房，已被当地政府公示。最高人民法院官网披露，光耀地产因违反财务报告制度，被两次列入失信被执行人名单，牵涉两笔违约贷款共1.6亿元人民币。

内地报章传出内房限购令局部松绑消息，昨午一份《关于佛山试行放宽限购的政策说明》在网上流传，内容指允许市民仅凭身份证，就可在佛山五区内限购一套住宅，无社保、纳税证明等限制。不过，此说法未获佛山住建部门正式回应。

数据显示首季全国房屋新开工面积下跌２５．２％，房地产开发投资继续放缓，令发展商的资金回笼减慢，加上向银行获得再融资相当困难，信托贷款亦进入赎回高峰期，资金炼有机会出现断裂。但业内主流观点坚持认为内地楼市仍然处于可控、可为的态势，目前并没有“入冬”的迹象。

内地楼市出现降温，发展商近日亦加大推盘力度，积极调整价格促销。销售放缓，降价促销将影响项目毛利水平，债务沉重的内房股将面对明显压力，令股价前景更添不明朗因素。中国银盛财富管理首席策略师郭家耀认为，虽然行业估值已由高位调整不少，但目前下行风险仍未解除，宜先行观望。

去年９月份以来，李嘉诚卖出了位于上海和广州的写字楼和商场项目，现今内地楼市严峻，李嘉诚确是眼光独到。今年４月初，李嘉诚的次子李泽楷亦出售了位于北京三里屯的盈科中心，稳袋７２亿元。 ４月底，有媒体报导称嘉实房地产投资(香港)有限公司正暂停投资中国市场，使人相信众多投资者正从内地楼市撤资。

房企老大万科被指唱空楼市，万科随即否认全面看空内地楼市，称万科对市场的态度谨慎乐观，对网络流传资料的观点只是部分赞同。

全国人大常委会原副委员长、着名经济学家成思危表示，未来２０年内房地产行业仍会呈现发展态势。

李晶指出，内房首季的交投及价格均有放缓，预期次季会维持下行趋势，但随未来城镇化发展将带来利好，长远持乐观态度。内地房地产市场首季交投放缓，供应过剩情况已由三四线城市逐步蔓延至一二线城市，预期本季度内地楼市交投会继续放缓，发展商或再以减价促销。但长远看，随着城镇化持续，估计２０２０-２０２５年有４亿居民迁往城市，故对长远楼市市场乐观。

 澳门楼价干升至历史新高，三月楼市新盘尺价普遍逾万元，澳门地产发展商会会长陆惠德表示，澳门楼价已脱离居民的负担能力，有能力负担的多数是与博彩业相关人士，但内地楼市降温，加上美国年底完成退市，均令澳门楼市成为高风险投资。

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2014年4月30日

内房股走势

二、三线城市面对严重供过于求的困境，都想放松楼市限购令，如第三套房及外来购房者，但各地推盘高峰的5月，如房交会出现大幅降价潮，并谷起销售额弹升三至四成，中央松绑的意欲将会减少。

广西省会南宁公布放宽限购令，消息刺激有进入南宁市场的内房股反弹，合景泰富（1813）、恒大地产（3333）及中海宏洋（081）分别升3.5%、3%和2.8%。因杭州财政收入主要依赖卖地，而3至4月份几乎已停拍地皮，或成下一个松绑的城市。

 内地楼市近期亦纷纷出现减价潮，最近内地拆息回升​​，银行资金转趋紧张，审批贷款额度亦收紧，加上很多银行纷纷收紧房贷，故此，相信内房将会继续以价换量方式卖楼，使内地楼价有下调空间。

内房股借贷上升正备受市场关注，内地房企要完成海外发债，能否获得国际评级公司的较高评级是关键因素，保利地产之所以能完成发债，很大程度上是由于公司的央企背景，母公司保利集团为其提供担保能提高公司信用评级。但由于内地房地产市场并未有好转迹象，投资者对非投资级别的内房债券戒心仍重，这意味着大多数缺乏雄厚背景的中小型房企借道海外融资将愈加困难。

随着内地楼市调整压力加大以及人民币单边升值终止，年内海外融资成本难以回落，预计今年内地房企海外融资总额将会低于去年。房企可能会加快减价促销步伐，楼市的调整可能会加速。另外，中国房地产开发商升级为全球性地产开发商的时候，大部分项目尤其是住宅项目的目标客群依然是国内购房者，令地产开发商销售增长有所限制。

内地数据显示首季全国房屋新开工面积下跌２５．２％，房地产开发投资继续放缓。发展商近日加大推盘力度，积极调整价格促销。中国银盛财富管理首席策略师郭家耀表示，销售放缓，令发展商的资金回笼减慢，加上获银行融资困难，信托贷款亦进入赎回高峰期，资金炼有机会出现断裂。债务沉重的内房股将面对明显压力，令股价前景更添不明朗因素。虽然行业估值已由高位调整不少，但目前下行风险仍未解除，宜先行观望。

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2014年3月28日

内房股走势

人民币贬值将增加房企的偿债压力，具代表性的３０家香港内房企业，在２０１２年底，美元、港元借债比例达到３４％，中海达到８６％，超过一半的房企借债比例超过三分之一。

最新公布的中国制造业指数，表现持续疲弱，令市场忧虑中国今年经济增长能否达预期目标。作为经济寒暑表的内地楼市已率先倒下。今年内地楼市整体表现较去年疲弱，今年房价升幅难如以往走高，个别城市或楼盘可能有价格下跌的情况。内地地皮价格被抢高，部分地皮或无利可图，因地价升幅快于房价，房企毛利率或多或少会受压。

３月内地楼市降温，一线城市卖地约１５３亿元人民币，楼市量跌价滞。针对楼市面临的风险，国家发改委调研楼市情况，要求地方提出稳定楼市建议。

内房股今年来在港上市未如以往受欢迎，本月１３日刚刚在港上市的阳光１００，原本拟公开发售股份５０００万股，但仅录得认购３０​​７９．５万股股份，经重新分配及拨回，有１９２０万股份重新分配至国际配售。

２０１３年九龙仓内地楼盘销售收入２０９亿元，较年初制定目标超出４％。九龙仓仍继续看好内地楼市，并择机进入更多的城市，但当前楼市已经进入调整期，，预计今年内地楼市增长势头可能回软。

渣打发表研究报告，指世茂房地产(００８１３)可以达成今年８００亿元人民币的销售目标，年升２０％。世房有足够的可销售土储资源和强大的执行力。管理层有信心于２０１４-２０１６年维持３５％的高毛利率，并且于今年定下净负债比率低于５０％的目标。世房是中型内房股的首选，对资产净值有５３％折让，估值吸引。花旗亦发表报告，指世茂房地产(００８１３)去年业绩维持增长，为业绩最好的内房股之一。

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2014年3月21日

内房股走势

内地楼价升幅放慢，内房违约事件对投资者构成心理压力，内房股下跌，宁波房企兴润置业出现资不抵债，加剧市场对内房的忧虑情绪，触发市场加紧注视内房股资金炼，但有部分内房股已止跌回稳。

合景泰富（０１８１３）主席及执行董事孔健岷认为，内房企业严重资不抵债属个别事件，主要视乎公司架构及买地价格是否过高。花样年（０１７７７）主席、执行董事兼首席执行官潘军认为，内地楼市正分化，一、二线城市续稳定增长，但三、四线城市面临较大压力，令中小型发展商因而面对债务违约压力，但有内房企业违约只属个别事件。碧桂园(２００７ ＨＫ)首席财务官伍绮琴忽然离任，令其股价要再跌１２％。

大陆媒体报导，多家上市内房股债券出现抛售潮，有分析指，今年有２．７万亿元房地产信托到期，地方政府难再为企业债兜底，大部份靠信托融资的房企资金链都会有影响，违约将会越来越多。目前大陆楼市格局近似２００８年金融海啸前夕，因楼市需求下降，加上房企噼价还债，陷入恶性循环。

内地楼市持续降温，官方数据显示，年初房价升势持续放缓，继１月７０个大中城市房价涨势出现一年来首次回落后，２月房价升幅继续收窄，是连续第二个月放缓。

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2014年3月8日

内房股走势

野村认为，中资金融股及内房股已进入结构性利润下跌周期，不太看好相关股份。另有分析指，不看好内房股的前景，因有关行业已进入结构性利润下行的周期。

今年的总理工作报告对楼市的解读重回到了解决住房问题上，房价控制已经不是主要目标，着眼点在增加供应，以解决住屋问题，这开启了楼市长远发展的健康机制。内地​​楼市走势乐观，但某些时期个别地区楼市可能受到调控，或存在供应过多的问题。总理工作报告提到房产税的征收先进行立法，表示新一届政府在立法上走出了一大步。

内房企业管理层几乎都不认同“楼市崩盘论”。万达集团董事长王健林称，十八届三中全会刚把城镇化作为国家经济发展重要支柱，作为推动未来发展的主要动力，现时说房地产崩盘是不可能的。

华人首富、长实（００１）主席李嘉诚表示，内地楼市面粉贵过面包，对内地楼市充满信心。有市场人士表示，现时鼓吹房价大跌是危言耸听，房地产行业趋势不会改变。内地楼价未来一年将保持平稳，后市审慎乐观，现时不少城市的去货期约一年，但供应充足有助稳定楼价。

美国启动退出ＱＥ机制，对内地楼市影响甚微。国内去年２月份之后，楼市调控进入“空窗期”。房地产贷款收紧相比去年下半年没有恶化，既然去年下半年的楼市仍能处于上升通道，相信近期楼市不会突然改变轨迹。

在内地楼市晴雨难辨的情况下，越来越多来自中国的开发商，加大了２０１４年海外发展的力度。内房集团买地策略亦趋向平均投资，除主流用地外，亦会留意三、四线城市。

万科自０８年起, 对内地楼市一直持有审慎乐观看法, 而随着中央推进城镇化, 人民教育水平亦有所提升, 因此对内地经济前景有信心, 并认为内地房地产市场于未来１５年前景的问题不大。

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2014年2月28日

内房股走势

李嘉诚看好内地楼市，指内地２０１３年的ＧＤＰ增长７．７％，符合中央政府的预期目标，在世界主要经济大国中，只有中国能保持该增长速度，同时内地还将落实多项全面深化改革措施，因此内地今后的投资机会与房地产发展机遇并不会减少。内地人口多，经济增长佳， 资产被低估，长远看好内地楼市。集团目前持有土地可供未来五年发展，若价格合理仍会购地，惟目前内地地价已被抢高。

“新国五条”发布一周年，杭州爆出一楼盘“楼王”降价，接着江苏常州一楼盘也传来大幅降价的消息，湖北襄阳爆出一楼盘因开发商资金炼断裂，无法按时继续建设。有分析认为，多个项目同时开发，加上拿地大量消耗资金，一时造成资金炼紧张，上述事件属于个别现象。

有分析预期，中央政府为了达至今年ＧＤＰ的增长目标７．５％，将以不同货币措施刺激内需市场，其中最有可能下调存款准备金的比率以放宽银根，内银及内房股有望止跌回稳。

Ａ股地产股及Ｈ股内房股全线下跌，有市场人士对楼市政策利空如此早的出现表示惊讶。市场预期上半年形势应该还可以，下半年可会有调整，但没想到调整来的这么早。

中国指数研究院对４３个主要城市１月份住宅市场交易发现，超九成城市的楼市成交量环比下跌，北京、上海、深圳的跌幅全部超过三成。有分析指，尽管目前内房股收购Ａ股上市的部分地产公司可能性不大，但内房股公司在土地拍卖，以及项目并购上将具有实力。

由万科集团与美国地产商携手开发的纽约曼哈顿地标项目举行动工典礼，这也是万科继旧金山项目后，再度开拓国际化战略。去年在马来西亚项目大赚过百亿元的碧桂园，日前首次进军澳大利亚住宅市场进行投资，斥资７３００万澳元成功购买了位于悉尼西北部的一幅土地。

世邦魏理仕发布《中国资本进军海外房地产投资报告》，预计今年中国个人投资者将有１．１万亿元投向海外房地产市场。由于人民币持续升值，限购令内地资金南下，预料投资者将重返香港新盘市场，今年内地买家比例将由现时的５％增至１０％。

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2014年2月20日

内房股走势

内房股佳兆业２０１３年盈利２８．５７亿元人民币，比上年多赚３７．９％，核心纯利增长６５．３％。公司股价午后炒高，一度涨逾一成，创５２周新高。

分析指，目前是内房股融资的窗口期，但大部分企业通过发债进行海外融资，如果业绩相对较好，一般都能获得数亿美元利率合理的融资。而对于沿海家园来说，近年来似乎并未受惠房价增长，相反，由于业绩的不理想，未能得到投资者的支持，因此，尽管集资额不大，只能选择发新股来融资。

李嘉诚对京沪两地房产的抛售和对Ａ股的继续坚持，像是警告内地楼市已出现过热风险，内地房价差不多已经到顶。有分析指，今年楼市涨幅不会超过７％。

本周内地楼市成交仍然低迷，价格涨幅收缩明显，多数机构对２０１４年全国房价走势都认为是稳中有升。而香港楼市下跌，难以波及内地楼市。

数据显示，搜房网２０１４年预测市盈率达到了１９倍，而前五名香港上市内房股２０１４年预测市盈率只有５倍。有分析认为，房地产网站与房地产企业的市盈率存在如此巨大的差距是不可持续的，如果不是搜房网的市值被高估，就是投资者对于房地产上市公司的前景过于悲观。