Hot News 施永青：若特朗普對華加關稅 港樓或「無運行」 @ 2025-01-10T Back Hot News Keyword：樓價 今年 港樓 樓市 Concept：施永青料今年樓價 ２０２４年香港樓市經歷了兩個關鍵的政策轉捩點，分別是撤辣和減息；年初專家寄望靠這兩項政策救市，但不單沒有用，全年樓價還下跌超過６％，由７年的低位倒退到８年前的水平；歸根究底，問題都是經濟環境不理想，甚至有政界人士指出，現時的情況，比２００３年沙士更加惡劣。 瑞銀發表香港房地產報告，把今年樓價預測由去年１０月估計的持平至最多升５％，修改至無升跌，因特朗普勝出美國大選後，今年美國潛在減息次數或減少，且短期樓市供應量高及宏觀不確定因素可能會限制樓市漲勢，但相信人口流入本港有助推動租金出現低單位數升幅，估計今年再現正利差（ＰＯＳＩＴＩＶＥ ＣＡＲＲＹ），即「供平過租」；如果樓價跌勢加劇，預期政府會有更多支持樓市的措施，包括新投資移民計劃將全面納入住宅投資，以及容許個人動用強積金去買樓甚至租屋。 梁展嘉認為本港樓市今年平穩的因素包括，２０２２年至今樓市下滑三分之一，但去年數次減息後，現時新做按揭息率處３．５厘水平、與租金回報為３．６厘已重返平衡，若美國今年再減息５０點子，而香港跟減一半，即２５點子，年底新做按揭息率回到３．２厘水平，在租金回報進一步升至３．８％下，兩者將有５０點子的正利差（ＰＯＳＩＴＩＶＥ ＣＡＲＲＹ），有利樓市發展。 （大公文匯全媒體 記者 章芸菲）瑞銀今日（８日）舉行２０２５年香港市場投資展望媒體分享會。關於２０２５年香港樓市，瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉表示，料今年樓價將大致持平，主要原因是租金上升和供應長遠來看會減少。雖然過去樓市有所下跌，但從租金角度看，並未出現大幅下跌，甚至在某些時期還有所上升。 本港樓價較２０２１年８月高位累跌２８．３％，展望今年樓市走勢，星展銀行（香港）執行董事兼經濟研究部香港房地產業分析師丘卓文預計，今年樓價將大致持平，不會出現明顯升跌幅。 陳永傑說，各界對新一年樓市看法比較樂觀，普遍預測今年二手樓價升幅約５％。但對樓市看法可以更樂觀，除了撤辣效應持續，２０２５年樓市將有三大利好因素，包括息口回落、積極政策及經濟改善，加上中央再送大禮，在恢復「一簽多行」勢進一步帶旺本港經濟之助，今年樓市可望進入順風期，樓價已見底，全年樓價升幅約一成，尤為看好豪宅表現，料升１５％，中小型單位則升１０％。可留意是，目前ＣＣＬ樓價指數不足１４０點，比１５年前「一簽多行」推出後樓價最高點仍要低，今年樓價更可望「追落後」。 瑞銀地產分析師梁展嘉、林鎮鴻團隊發表２０２５年香港樓市和地產股分析報告，下調香港２０２５年樓價預測，由原先預期樓價升０％至５％，向下修訂為樓價大致平穩，主要受累於美國減息步伐較原先預期慢。瑞銀同時指出，香港地產股表現今年將由５大主題主導，特別提及港府財赤持續，一旦政府削減開支，有機會引發明顯的收入增長擾亂，從而拖低本地消費和買樓氣氛。 中原集團創辦人兼主席施永青認為，香港樓市今年初壓力較大，預料樓價繼去年跌６％後，今季再跌１％至２％，受累美國當選總統特朗普上台，中美關系等因素。但他相信，樓價不會災難式插水下跌，只會溫和調整，隨著減息趨勢確認並找到支持，全年樓價出現Ｕ型走勢。 施永青預計，本港樓價不會災難式插水下跌，只會溫和調整，加上聯儲局今年或減息４次合共１厘，港息更是有望跟足，即最優惠利率（Ｐ）今年有望進一步下調１厘，跌破５厘以下，令下半年樓價將有望回穩，「如果好彩會升」。不過，對於投資者來說，目前是好時機入市，但有真正需求買家可以考慮。 其次是香港本身。住宅樓價從高位整體下跌了逾３成，商業價格也下調了４至５成，開始吸引著世界各地和內地買家的目光。作為全球最自由經濟體的香港，今天已成為世界排名第二的資產管理財富中心，加上招攬人才政策的成功，和銳意打造千萬人口城市的宏偉規劃等，都足以讓香港樓市和股市再次復蘇。今年首季度市場或許還有一些波動，等到第二季度以後，地產商賣樓資金開始回籠，他們就有財力競投土地，屆時土地拍賣又會熱鬧起來，估計今年的賣地可為庫房帶來約５００億港元或以上的收入。土地有人買，樓市也帶出正面信息，整個樓市交投會更興旺，預計全年交投量有望增加２成。 信心不能預測，要來了事實才見一二，新盤不是每個開紅盤，二手連續下挫，只能反映部份潛在買家投入市場，不是帶出連環效應，去年多個利好樓市消息，樓價全年仍較去年下跌７％，今年利好消息不再振興時，樓價並沒有反彈的理由。但求平平安安，便心滿意足。 瑞銀投資銀行香港地產分析師梁展嘉表示，２０２４年本港樓價跌７％，該行對２０２５年樓價看法由樂觀轉向審慎，主要因美國大選後減息幅度或會收窄，減幅不及預期，故預期香港樓價今年只會平穩發展。 一般相信，預測樓價升的主要是地產商或地產中介，代表性的是中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑，他說對今年香港樓市可以更樂觀，因為將有三大利好因素，包括息口回落、積極政策及經濟改善，今年香港樓市可望進入順風期，全年樓價升幅約一成，豪宅更將升１５％。

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