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Hot News 2024大事回顧｜十大蝕讓之最名人都要蝕！有豪宅樓價跌足63% @ 2024-12-30T Back Hot News Keyword：樓價 樓市 Concept：樓價明年 地產代理專訪２４/２５｜利嘉閣料減息利樓市 樓價明年「漸進式復蘇」 受惠減息 明年香港樓市交投趨旺 本港樓價今年跌勢持續，很大機會連續三年向下，創２２年來最長跌浪。有業界人士看好明年回升，不過有物業顧問擔心，減息步伐放緩，樓價跌勢難以扭轉。雖然經歷全面「撤辣」，減息周期展開，政府也放寬按揭成數，樓價今年還沒扭轉跌勢。有資深地產界人士指，市場普遍相信樓價接近見底，明年有望重拾升勢。祥益地產總裁汪敦敬說：「我覺得大部分已有共識，現時已接近或已在谷底，可能再跌，不過應該不太遠。２０２５年可重拾升勢，甚至我有信心於農歷年前後，有『小陽春』出現，樓價應可回升百分之５至１０，但不會令樓價戲劇性回升。」參考差估署數據，私人住宅售價指數，自２０２２年起持續向下，截至１０月底，今年再跌百分之６．８，很大機會連續第三年向下，創２２年來最長跌浪。多間機構普遍預測，樓價明年回升百分之５，主要看好息口回落，利好樓價走勢。不過有物業顧問指，樓市最艱難時期還沒過，明年要再跌半成。仲量聯行香港主席曾煥平表示：「樓市很多人以為是周期性，純粹看息口，我相信樓市較息口復雜很多，經濟環境沒怎麼大幅度改變，以往幾十年周期，對香港樓市來說，若利息不是跌至接近零，不可能令樓市『Ｖ形』反彈，我們估計樓市仍處於下行趨勢，只是跌幅較慢，但整體來說，樓市仍受很大壓力。」曾煥平又指，發展商利息成本仍偏高，不排除繼續低價促銷，拖低樓價表現。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，估計美國減息周期仍會持續，明年有機會減息２次，每次０．２５厘。本港銀行亦會跟隨減息，每次下調最優惠利率０．１２５厘，回復至加息周期前水平，香港實際按揭利率或在明年９月後降至３．２５厘。隨著按息回落，經濟復蘇方向正面，有助提振用家及投資者入市信心，為樓價築底，估計明年樓價將有３-６％上落波幅。 明年香港樓市受三大因素影響，利息、經濟及政策，美國於明年或再減息兩次，而經濟及政策相信皆取決於中美雙方的取態，存在著不穩定因素，而香港面對嚴重財赤，相信政府必定想辦法救經濟救樓市，才可穩樓市，以免樓價崩盤式下跌，繼而影響整體經濟。由於息口持續下跌，供平過租情況將更為明顯，加上若港府推出穩樓市穩經濟措施，陳永傑預計明年樓價有１０％的升幅。 曹德明表示，市民普遍對來年樓市發展看法偏向審慎及靜觀其變，但未見如市場部分人士預測大跌的看法，逾１/３未持有物業的市民更有意於明年首次入市，顯示樓市剛性需求仍然存在。無論是有意首次置業的人或是有意換樓的業主，均認為現時樓價下跌是一個好時機趁低吸納。 展望明年，樓市好淡因素並存，利好因素包括美國減息潮、中央政府繼續推出刺激經濟政策、提振樓股市場等。雖則隨著美國總統特朗普上場令中美關系添上陰霾，而且目前新盤庫存量高企影響樓市，但總括而言，利好因素仍多於利淡因素，有助帶動明年樓市穩中向好。 美國１２月下旬公布再減息０．２５厘，符市場預期，中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國年內累減１厘，匯豐等銀行亦再減息０．１２５厘，今本港按息跌至３．５％，她相信，新美國總統政策下，明年減息步伐或放慢，但延續至２０２７年，銀行提前減Ｐ，令按息已累減０．６２５厘至３．５％，供平過租增加，有利支持樓市。料明年港Ｐ完成減息期，按息將降至３．２５％。據其計算，平均按揭額４５０萬計每月供款已累積減少達１６００元(減幅７．３％)，租金回報平均已升至３．５％，部份更達４％以上，對比市場按息３．５％，市場上供平過租之個案進一步增加。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，於減息、政府撒辣及放寬按揭下，二手成交稍為回穩，差估署指數亦得以連升兩月。惟即使三大有利因素助樓市，但樓價亦只錄得輕微升幅，成交量亦未見太大改善。１２月受節日影響，料全月一手不足８００宗，創四個月新低。明年香港樓市受三大因素影響，利息、經濟及政策，美國於明年或再減息兩次，而經濟及政策相信皆取決於中美雙方的取態，存在著不穩定因素，而香港面對嚴重財赤，相信政府必定想辦法救經濟救樓市，才可穩樓市，以免樓價崩盤式下跌，繼而影響整體經濟。由於息口持續下跌，供平過租情況將更為明顯，加上若港府推出穩樓市穩經濟措施，陳永傑預計明年樓價有１０％的升幅。 此外，中原按揭董事總經理王美鳳亦指出，明年的樓按市場有多項利好因素支持。她解釋說，美國今年減息幅度累計達１厘，明年或放慢減息步伐，而本港銀行已於今年提速減息，累計達０．６２５厘，高於市場預期，市場按息由９月時的４．１２５厘逐步減至３．５厘，以平均按揭額為４５０萬元計，每月供款已累積減少１６００元（減幅７．３％），供樓人士已可提早減輕供款負擔，加上租金回報平均已升至３．５厘，部分更達４厘以上，對比市場按息３．５厘，市場上「供平過租」個案進一步增加，更多市民傾向轉租為買，利好樓市前景。 新盤庫存正逐步減少，估計一手庫存量的需時消化平均值在明年將進一步跌至約５８個月的水平；人民幣貶值亦令內地資金流向本港樓市作保值用途；租金回報持續上升可吸引投資者入市。但發展商面對高融資成本，加上政經局勢及息口前景未明朗。新盤預計仍采低價策略，中小型住宅及豪宅樓價料跌約５％。若人民幣貶值而導致內地資金流入超出預期，樓價明年跌幅會較溫和。 中原集團創辦人及主席施永青日前表示，香港樓市止跌回穩是未來發展目標，息口走勢是未來房地產發展的關鍵。他相信樓市將出現供不應求，政府連續兩季度僅推出兩幅蚊型地，發展商目前集中力量去貨尾，未及時補充土地儲備。至於今年全年一手交投料達１．７萬宗，創近三年新高，而新盤落成量僅約１．３萬至１．５萬宗，「賣樓快過起樓」。另外，美國明年將繼續減息，本港發展商保持減價策略推盤，吸引用家及收租客入市，樓價明年有望止跌回穩，見底機會大。 李婉茵續指，美國聯儲局全年共減息三次，累計減幅達１厘，這與市場的預測一致。但由於聯儲局減息步伐料放緩及減息幅度尚未明朗，綜合市場分析明年將會減息兩次合共半厘，因此市況仍然存在變數。另外，特朗普上任美國總統後的對華政策或將為中國內地及香港的經濟復蘇帶來一定變數，高力預期相關政策對樓市的影響將於明年下半年逐步顯現。 長實營業部首席經理郭子威表示，上月樓價指數「兩連升」，反映減息及《施政報告》利好因素持續發酵，而且本港已經進入減息周期，整體一、二手成交量平穩回升；加上近期重啟「一簽多行」政策，多區人流大增，消費意欲旺盛，市面氣氛一片好景。在資金推動之下，投資者積極入市，預期明年經濟有３％升幅，樓市走勢向好，料明年樓價繼續回升，全年升幅超過５％。

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