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瑞銀梁展嘉:一手樓供應多令樓市短期受壓|財經|商業電台 881903 @ 2024-09-03T12: Back Hot News
Keyword:樓價 瑞銀
Concept:香港樓價指數
本港住宅樓價從2021年高位,累計逾25%跌幅。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉表示,本港住宅樓市調整傾向屬於周期性,又指出租金仍錄得上升,意味市場需求仍存,而政府人才政策能夠吸引人口流入,能夠有利長遠樓市發展,故此認為對後市不需要太過悲觀。
談及本地租金時,梁展嘉指出,今年香港租金上升顯著,7月份上升8個百分點,兩年內累計上升15個百分點。如果租金回報率要與按揭成本達到平衡,那麼在美國可能減息200點的情況下,香港樓價理論上需要下跌10至15個百分點。不過,梁展嘉強調,這一情況的出現與多種因素有關,包括香港是否跟隨美國減息以及失業率的可能上升。
本港樓市自撤辣後未見明顯好轉,瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉表示,自樓市撤辣後,住宅庫存去化速度加快,預期今年一手樓銷售約1.7萬間,庫存水平約30個月,與歷史平均比較仍偏高,所以短期對樓市的壓力較大,但以只要捱過這個庫存周期,加上不斷有優才通及高才通來港,租金料企穩或持續上升,故他對住宅樓市仍有信心,唯一擔心是失業率有惡化趨勢,或會對樓價構成壓抑,故預期明年本港樓價大致平穩。
梁展嘉列舉三個因素影響樓市走勢,第一是住宅租金,第二是利率,第三是失業率。租金方面,在樓價回落的情景下,今年本地租金價格累升4%。基於香港人口數量不斷增加,租金價格就不用擔心。其次是利率,瑞銀發現,本地樓市過去與利率有較高關聯度;該行估計美聯儲將會逐步下調聯邦利率200點子,而香港銀行最快在今年底至2025年初下調最優惠利率(P)。現時租金回報約為3.3%,按揭息率則為4.1厘;而租金回報問題過去導致香港居民置業意欲下降。
本港樓市 | 瑞銀料香港最快年底減P,明年樓價走勢平穩
本港樓價弱勢,瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉坦言,今年上半年樓價下跌6至7%,「比預期中跌多左少少」。假設明年減息、人才持續來港,料住宅租金可以企穩或升5至10%,支持明年樓價平穩發展,預期負資產最遲明年下半年見頂,惟須留意本港經濟前景,認為失業率成為最大隱憂。
瑞銀料美減息帶動港樓價企穩
本港樓市、股市弱勢未改,港股9月開局收市跌近300點,成交較上一日縮減34.93%至1,129.21億元。瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉坦言,今年上半年樓價下跌6至7%,「比預期中跌多左少少」;假設明年減息、人才持續來港,料住宅租金可以企穩或升5至10%,支持明年樓價平穩發展,預期負資產最遲明年下半年見頂,惟須留意本港經濟前景,認為失業率成為最大隱憂!
美國本月減息幾成定局,瑞銀投資銀行香港房地產分析師梁展嘉預計,香港最快今年底至明年初才有機會跟減最優惠利率,市場共識美國未來12個月減息2厘,香港未必跟足。未來若更多人口流入香港,住宅租金企穩或上升,反映樓市仍有需求,惟需留意失業率是否惡化,明年樓價料大致平穩。
瑞銀指港樓價下跌屬周期性 吁無需太悲觀 料減息後跌勢可望收窄新世界盈警|瑞銀予中性評級 高盛料公司削派息胡耀邦孫女胡知鷙 任瑞銀中國區總裁 劍橋畢業投身金融業28年瑞銀降今明兩年內地經濟增長預測 因樓市下滑程度超預期
內地樓市已調整約3年,瑞銀投資銀行大中華房地產投資研究主管林鎮鴻稱,參考美國、日本及香港樓市泡沫破滅的經驗,內地樓市下跌源於樓價過高及庫存過高兩大因素,一、二線城市樓價過高,三、四線城市空置率較高,故中央5月提出的去庫存屬正確方向,可將定價權轉移至政府之手,以穩定房價,但收儲商品房的進展較緩慢,主要與資金成本過高及收儲期限較短有關,相信內地樓市仍具挑戰。

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