Hot News 樓市下行壓力未減負資產危機仍在 @ 2023-02-02T16: Back Hot News Keyword：負資產 按揭 Concept：香港負資產按揭 本港樓價去年狂瀉一成半拖累負資產個案湧現，香港金融管理局公布，去年１２月底負資產住宅按揭貸款宗數為１２,１６４宗，不僅較９月底的５３３宗大增近２２倍，更創２００５年３月底（１４,０４０宗）後新高！涉及金額亦激增至６６２．５２億元，占未償還貸款總額３．６６％，比例乃２００８年１２月之後新高。即使近期樓市有回暖跡象，市場人士仍不敢貿然排除港樓續跌和負資產再增的風險，尤其是若港府仍不願「撤辣」。 負資產宗數急升，因去年樓價大跌，首３季累計下跌８．５％，但到了第４季跌勢加劇加快，再跌７．７％所致。加上當局在２０１９年放寬按保門檻，將９成按揭樓價上限由４００萬元放寬至８００萬元，去年更進一步放寬至１,０００萬元，而銀行一般向員工提供高達１０成按揭貸款作為員工福利，幫助首期不足人士上車。可是在樓市大跌時，這是好心做壞事，令那些透過高成數按揭上車並且在去年上會的業主，頓成負資產一族。 中原按揭董事總經理王美鳳表示，由於去年樓價跌幅約達１５％，無可避免令較新造的高成數按揭、尤其九成按揭用家列入負資產行列，而由於放寬按保幫助用家上車，亦令高成數按保占按揭宗數比例升至約三成，故此，在帳面計算，負資產個案便明顯增加。 美國聯儲局宣布加息０．２５厘，理大建築及房地產系教授許智文認為，有機會影響樓巿，因為加息會影響巿民入巿意願，如果樓價持續下跌，將會增加負資產數目。相比起１９９８年的負資產情況，許智文認為，現時的樂觀情緒較多，當年斷供情況亦較多，銀主盤的數字明顯較高，認為暫時不用太擔心，但都需要小心。 本港負資產住宅按揭貸款宗數截至去年第４季末有１２１６４宗，按季增加近２２倍。許智文在本台節目《千禧年代》形容數字「幾犀利」，他說，過去１８年較少出現跌巿，即使有都只是微跌，而去年本港樓價跌得較深，以至出現這種情況。 他提到，去年樓價跌幅達１５％，如果業主以九成按揭置業，自然變成負資產，而高成數按揭人士，包括銀行職員。至於負資產宗數增加對銀行及樓巿影響，他認為，由於並無出現３個月內斷供的情況，短期將未見特別影響，但要小心注意之後變化，包括未來本港就業情況，及今年的樓巿變化，包括會否出現反彈及反彈的幅度等。 正因如此，最新出現的逾１．２萬宗負資產個案，相信絕大部分來自按揭比率較高的中低價物業。尤其是２０１９年１０月，時任特首林鄭月娥在《施政報告》宣布放寬按揭保險計劃門檻，讓８００萬元以下和１０００萬元以下物業分別可借取九成和八成按揭，該措施被市場稱為「林鄭ＰＬＡＮ」。當時本港樓市仍處高位，特首此舉原意為協助市民上車，惟「借到盡」總會有風險。 談及樓價在去年下跌逾１５％，導致年底時本港負資產宗數按季大跌近２２倍至逾１．２萬宗時，余偉文指出不排除有關數字仍會增加，這將取決於未來樓價走勢。但他強調跌入負資產的個案，主要個別高成數按揭個案，如銀行職員的按揭貸款個案，但強調整體拖欠比率仍屬低企，不認為加息會對銀行資產質素帶來壓力。 對於負資產按揭宗數急增，錄逾１．２萬宗，按季增加近２２倍，吳啟民認為「只要供到樓就唔影響」，目前經濟好轉，市民手搵工變得容易，加上住屋是基本需求，料負資產對樓市影響不大，供不應求仍會持續。他指，目前影響買家入市意欲最主要是息口因素，但他認為，即時美國決定加息，香港亦未必會跟隨。 截至去年第４季止，負資產住宅按揭貸款宗數逾１．２萬宗，按季飆２１倍，涉資逾６６０億元，這些個案涉及銀行職員住屋按揭貸款，以及按揭保險計劃下的貸款，這些貸款的按揭成數一般較高。 金管局數據顯示，截至去年第４季末，負資產住宅按揭貸款宗數按季大升２２倍，至逾１．２萬宗。 金管局總裁余偉文表示，去年樓價下跌約１５％，若有借貸人進行９０％借貸，數字上便會出現負資產。但他強調，按揭成數較高的借貸人，例如按保人士，按保公司有較嚴格要求，包括屬自住物業、滿足還款能力要求、有穩定收入等，因此按保貸款中的不良貸款率非常低，只有０．０１％，整個香港按揭市場不良貸款率僅０．０６％。他強調，資產質素仍保持非常好，而壓力測試等宏觀審慎措施，有助銀行資產質素在樓價波動時仍保持穩健。 余偉文表示，負資產數目要視乎樓價，若１月樓價上升，負資產會減少；若往後樓價再下跌，負資產則會增加。他認為，較重要不是看有多少負資產宗數，而是供款人士是是否繼續可以供樓，而由這個指標來看，暫時風險可控。 他又提到，港元１個月銀行同業拆息２．６７厘，相比１年前增加逾２厘。但借款人還款能力仍頗強，不良貸款率保持低水平，不太擔心較高利率水平，會大程度影響還款能力。 另外，他說，宏觀審慎措施是因應樓市周期改變而調整，周期取決於樓價、成交量、經濟情況、失業率等因素。本港今年初與內地通關，樓市氣氛好轉，１月睇樓量、成交量及 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，鑒於去年樓價出現顯著調整，因此負資產個案亦有所急增。踏入２０２３年，香港樓市「小陽春」提早於春節前出現，交投量雖有所回升，但樓價未見即時明顯升勢，惟防疫政策放寬，及恢復通關將進一步推動本港經濟復蘇，加上美國加息消息已漸消化，多個利好因素對樓按市場起正面支持作用。 金管局公布去年第四季末負資產住宅按揭貸款的最新調查結果。負資產住宅按揭貸款宗數由去年第三季末的５３３宗，增加至去年第四季末的１２,１６４宗，按季增加２１．８倍。

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