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【香港財經】陳茂波:政府對天榮站底價低於市場估值 @ 2014-02-01T13: Back Hot News
Keyword:天榮站 流標
Concept:港鐵天榮站項目再流標
政府千方百計增加土地供應,以達至每年兩萬伙住宅供應目標,不惜以地價補貼發展商和港鐵,推動港鐵所持鐵路上蓋項目從速上馬。天榮站今次卷土重來,港鐵為增加吸引力而簡化入標條款,如港鐵會負責補地價及車站重置費,又不設分紅條款,但享有回購權,以圖減低項目再度流標的風險。
政府本年度即使大量推地,但距離每年有2萬多伙建屋供應的目標,仍相差約萬伙,唯有「求救於」短期內可提供大量鐵路上蓋單位供應的港鐵(066),港鐵遂再推出輕鐵天榮站上蓋項目招標,並不惜改變以往招標鐵路上蓋項目所定的慣常做法,以圖減低項目再流標的風險,如港鐵會負責補地價及車站重置費,又不設分紅條件等,不過就享有回購權。
天榮站項目曾於去年初流標,為免今次再流標,港鐵已經簡化條款,發展商毋須支付補地價
中原測量師行表示,港鐵天榮站項目再度流標,或與天水圍區樓價落後之地區因素有關。近年政府不斷推地以應付每年的住宅供應目標,地皮選擇增加,相信有不少發展商會「留力」競投優質地皮,發展商搶地之意欲降低,不排除有發展商會試以較低價錢競投非核心地皮,取態「得就得,唔得就算」。
港鐵(066)在天水圍天榮站上蓋發展項目再次流標,外界分析主要是發展商看淡後市,出價保守,亦有謂政府不肯調低補地價,堅守高地價政策。
事實上,政府能否達到本年度兩萬伙建屋目標,視乎港鐵三個共提供6,100伙的項目能否趕及今年首季招標,該三個項目包括兩度流標的天榮站項目、大圍站項目及將軍澳日出康城4期。連同政府本年度推出36幅地皮共1.37萬伙,才勉強夠數。
【明報專訊】天榮站項目一年內兩度流標,情況極罕見。業內人士表示,項目位置及景觀皆只一般,若連同建築費及補地價費用計算,料物業落成後利潤不多,加上在市場擁有眾多選擇下,令發展商出價未見進取。有測量師及學者稱,雖然港鐵未有在標書中列出具體補地價金額(見表5),但發展商難以捉摸前景,在補地價問題上或與政府有分歧,他們建議政府應從補地價條款上着手以提高透明度,讓發展商盤算合適的補價金額。
去年流標的天榮站項目,由港鐵再次推出招標,並將招標條款簡化,包括不設入場金額、取消分紅、中標發展商無須支付前期工程費用、以及首次設有回購條款。業界普遍認為,發展商入標的興趣會更大,相信不會再流標。
港鐵天水圍輕鐵天榮站上蓋項目,經過簡化以「一口價」條款招標後,今日下午2時正式截標,雖然市場料新條款吸引力增,但九龍灣港鐵總部現場所見,入標氣氛不算熱烈,港鐵傍晚公布,項目落實收到3份標書,經研究各財團出價後,稍後會盡快公布招標結果。而入標公司包括長實、新地(獨資)及信和(獨資)。項目上月底招收發展意向,港鐵當時收到19份意向書,換言之,達16家財團「打退堂鼓」,有入意向但沒入標者包括恆基、新世界、會德豐、嘉里、嘉華、南豐、華懋、麗新、泛海及金朝陽等。早前有遞交項目意向書,但今日無入標的會德豐副主席梁志堅表示,雖然今次重新招標的條款有改善,但由於集團考慮到項目地基有不清晰的問題,可能增加建築成本,故此決定不入標,因與其承受不明確的風險,不如等未來政府將會推出更多土地,待有把握時再入標其他項目。天榮站項目乃在去年2月底流標,港鐵在去年底重推項目,項目地盤面積196249方尺,可建樓面達982298方尺,涉及約1500個住宅單位,另提供商業占地2207方尺。業界早前估值介乎20億至25億元,每尺地價約2000至2500元。

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