Hot News 中原地產:深圳寫字樓供應井噴,商務公寓類產品占八成 @ 2013-10-17T00: Back Hot News Keyword：世邦魏理仕 寫字樓 租金 Concept：世邦魏理仕報告 , ２０１３年第三季度深圳 據世邦魏理仕的研究報告指，本港寫字樓租務需求持續放緩三個季度，且開始由核心區擴至港島非核心區，甚至九龍區。港島區上季平均空置率按季微升０．４％至４．３％，其中中區達５．２％，金鍾更按季升１．３％至６．２％，上環約４．３％。上述三區租金無論按季或按年都呈跌勢，按年跌幅分別是３．４％、４％及４．９％不等。港島非核心區及九龍區寫字樓按季租金升幅亦放緩，如尖沙嘴及九龍東的商廈租金，按季分別跌１．６％及１０．７％。 相對平穩的市場需求推動全國平均租金水平在第三季度錄得微幅上漲，環比增長０．２％。各區域市場表現方面，華南市場租賃需求有所增長，市場平均租金繼續上漲超過１％。受今年三月起商事登記制度改革簡化企業注冊手續及前海特區稅收優惠兩項政策利好推動，深圳寫字樓市場表現積極，來自現代服務、金融及物流企業的租賃需求尤其活躍，第三季度淨吸納量創２０１２年三季度以來新高。本季度深圳優質寫字樓平均租金以１．９％的環比漲幅領跑全國主要一二線城市。華東市場需求相對穩定，外資企業對擴租保持謹慎態度，租金整體水平亦小幅上漲。華西及華中市場需求穩步增長，並以內資企業需求為主。其中成都市場受租戶搬遷及升級需求的影響，淨吸納量穩步上升，另一方面，受空置率持續高企以及集中新增供應的影響，部分業主繼續降租或延長免租期以快速去化存量，因此本季度整體租金繼續走低。華北市場除沈陽受未來供應壓力影響，本季度錄得租金小幅下跌外，其余各城市租金走勢基本平穩。 本季度核心區域優質寫字樓需求仍然旺盛，推動租金微漲。土地交易市場活躍，藍孔雀、華家池等市中心地塊紛紛落定，連同運河商務區等新興區域在將來可能新增逾１００萬平方米寫字樓供應，屆時將給錢江新城帶來更大的去化壓力。 &ＥＭＳＰ;&ＥＭＳＰ;２００８年至２０１２年期間，深圳優質寫字樓市場(甲級寫字樓和乙級寫字樓市場)供求基本平衡，整體空置率均保持在１０％以下，且租金均呈穩步增長的態勢。未來３年，隨著福田中心區、後海規劃的總部大廈的陸續交付使用，短期內供應高峰將會造成深圳寫字樓市場空置率的上升，租金上漲空間也將面臨一定的阻力。根據世邦魏理仕２０１３年４月發布的《中國辦公樓實情調查》報告，在短期到中期內，一線城市仍將是寫字樓投資最具吸引力的市場。長遠來看，前海是深圳經濟的一個新的增長點，其發展會帶動深圳整個城市經濟的發展，由此而帶來的辦公需求，對寫字樓市場來說是一個利好消息。但短期內，因前海自身有嚴格的產業准入，預計不會對現有的寫字樓市場產生太多影響。 在租金方面，本季度表現平穩，平均報價為每月每平方米２５０．８元人民幣，比上季度微增０．３％，為去年三季度租金下調以來首次出現企穩。但實際上，許多寫字樓業主的彈性在增強，並正在根據空置率和未來供應的變化，迅速調整租賃優惠條款和成交租金。 據世邦魏理仕的觀察研究，上海自貿區的設立短期內對區內及周邊板塊各種類型的物業已經形成或大或小的積極影響。寫字樓市場呈現供不應求，租金售價齊漲之勢。世邦魏理仕研究部數據顯示，今年七、八月份區內寫字樓平均租金報價為每天每平方米２．１元，九月以後區內寫字樓租金開始上漲，在自貿區掛牌日（９月２９日）附近和國慶節後出現了兩波大幅調租漲價，目前寫字樓平均租金已升至每天每平方米４．２元，一個月內租金翻倍，而部分寫字樓在這一時段內的租金漲幅甚至超過２００％。園區內目前最貴的寫字樓 - 湯臣國際貿易大廈的報價從原來的每天每平方米３．０元上漲至九月底的每天每平方米４．５元，國慶長假後報價又調整至每天每平方米７．０元。 １１日，商業地產服務公司世邦魏理仕發布《２０１３年第二季度中國房產地產市場回顧與展望》;報告顯示，二季度全國優質寫字樓新增供應總量達１６３萬平方米，創歷史新高，其中近８成新增面積來自二線城市。 世邦魏理仕董事總經理黃蔚預計，下半年北京寫字樓市場難以出現租金大幅下滑，租金整體仍將在高位運行。 此前，上海的寫字樓租金剛剛經歷了３年來的首次下降。戴德梁行華東區研究部數據顯示，２０１３年二季度甲級寫字樓平均日租金為８．６８元/平方米，同比降幅２．０６％，是自２０１０年三季度以來的首次下降；國際超甲級標准寫字樓的日租金水平保持穩定，同比上浮１．３％，達到１２．５９元/平方米。由於後續供應源源不斷，上海寫字樓租金趨勢並不為外界看好。 看未來的供應，望京租金還是往上走，因為它供需的問題，大家比較清楚。望京商務區是以外資企業為主的，也代表它租金的敏感度會比較高，未來有不同的寫字樓。

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