Hot News 恆大明年銷售目標加20% @ 2011-12-14T08: Back Hot News Keyword：盛世 Concept： 近日，恆大地產在香港召開的10月銷售業績發布會上，該公司董事局副主席、總裁夏海鈞宣布：今年1-10月，恆大累計合約銷售額778.7億元，較去年同期(同比)增長89.2%；累計合約銷售面積1185.6萬平方米，同比增長79.9%，提前兩個月完成全年700億元的銷售計劃。 當然折讓亦會反映發展商財政狀況、土儲及管理質素等多種因素，恆大上半年淨負債率達75%，為5只內房之冠。雖然內地調控樓市料會持續，但銀根可望放松，發展商只要可以保持貨如輪轉，面對財政的問題應該不大；發展商料會陸續公布明年銷售目標，若恆大發出指引可令市場收貨，加上今年可交出成績，料可增加市場的信心，只要稍為收窄與同業的折讓，股價動力應較同業為大。 自從改革開放以來，中國城市化進程明顯加快，目前已進入「高速城市化」階段。恆大地產布局三線城市有利於掌握中國城市化過程所帶來的市場機會，挖掘購房者真實的自住需求，低廉的土地取得成本更有助於推出價格具有競爭力的熱銷產品。有別於富力地產、合景泰富等同業的主要銷售樓盤集中於限購令最早實施的主要都會區，全國性「限購令」對恆大的銷售至今影響有限，主因在於恆大地產約95%的樓盤銷售地區是限購措施較寬松的二三線城市，這也進一步確保了恆大地產明年的銷售表現。 恆大截至10月底銷售額為778.7億元，較去年同期增長近九成，是目前為止為數不多的超額完成全年目標的房企之一，但恆大主席許家印卻公開表示，恆大明年不會再出現如此高速的增長，銷售增幅或將保持在10%-20%。 就在今年上半年，諸多開發商包括許多龍頭房企早就把眼光盯向了二三線城市的擴張銷售，彼時正直一線城市限購令興起，一部分投資需求正急於尋找下一個機會，限購的「擠出效應」加上二、三線城市由於本身城市化發展等因素，出現了地價和樓價的「補漲」情況。筆者在上半年就曾指出，二三線城市乃至三四線城市在調控中的這種「逆勢上漲」情況，對於那些能夠敏銳撲捉到市場動向，並能夠有效安排旗下項目開發銷售節奏的房企來說，的確又是一次業績提升的機會。這一點在萬科A(000002)、保利地產(600048)、恆大地產(03333)等龍頭房企已經有所體現。恆大、萬科等大型房企早在初就將重點放在二三線城市的局部上，而在這些城市中依靠中低價位項目的快速跑量，這些房企今年的業績目標已提前完成。其中，萬科A前10月業績已然突破千億大關，前11個月累計銷售1,157.2億元，預計全年銷售額約為1,250億元，將同比增加15.6%。而恆大地產也早在10月份已經累計合約銷售額778.7億元，較去年同期（同比）增長89.2%，提前兩個月完成全年700億元的銷售計劃。 苦熬近一年之後，中國的房地產開發企業並沒有等到限購可能放松的消息。然而，這卻並不能阻擋或延緩年終考核到來的腳步。《中國經營報》記者了解到，包括萬科、富力等企業在內的房地產開發企業，其營銷部門均已經開始了2011年銷售的「最後動員」。而在中國內地15家一線房地產上市標桿企業中，除華潤置地、恆大地產之外，在2011年只剩最後一月之時，均沒能提前完成銷售任務。 2009年7月27日《經濟半小時》節目中提到，2007年9月11日，保利地產以樓面地價每平方米8769元和8112元的高昂價格，拿下了白雲區金沙洲的兩塊土地，成為地王。與這兩塊地王一墻之隔的是恆大地產正在銷售的御景半島小區。那里緊鄰珠江，建築從外觀看起來非常豪華。 大和資本發表研究報告指出，恆大地產估值吸引，且土地儲備多元化，有助公司減少於一、二線地市的業務依賴度，對其首予買入評級，目標價5港元，相當於明年每股資產淨值40%折讓。大和指出，恆大由年初至今累計銷售已超過全年700億元人民幣目標，首10個銷售額已達779億元人民幣；加上內地三、四線城市的保障性住房銷售增加，預計為公司短期盈利增長帶來支持。該行預測，恆大今明兩年核心盈利按年分別有39.1%及4.5%的增長，預測2011年、2012年及2013年的每股預測核心盈利，分別為0.508元、0.53元及0.575元人民幣。 《每日經濟新聞》記者注意到，目前一線房企中，一些年度銷售目標完成得不錯的房企，如恆大、萬科等，出於對明年樓市的悲觀預計，時下紛紛提前降價搶客，以儲備糧食過冬。 11月12日，萬科企業股份有限公司總裁郁亮在東莞表示，萬科已經進入「冬天」模式，將遵循現金為王、積極賣房、慎重買地的原則；恆大地產董事局主席許家印也於近日表示，「今年將暫停拿地」。在兩家銷售規模千億級的領軍型房企做出此番表態後，土地市場觀望氣氛愈發濃重。 一線城市樓市因嚴厲的政策調控陷入低迷。去年以來，三四線城市成了投資客和開發商的樂土。萬科、保利、恆大、碧桂園等大型房企紛紛加大在三四線城市投資力度。以恆大地產為例，2010年新增的67幅土地，有一半以上位於三線城市。而今，房地產調控的效應蔓延到三四線城市的房地產市場，銷售轉冷，價格趨緩。河南當地有開發商表示，不少同行仍通過民間借貸死扛著，期望明年市場能夠轉好，若房地產調控堅持不動搖，最後壓垮小開發商的不僅僅是大量的存貨，還包括巨額的高利貸。 面對國家調控，房地產交易萎縮，開放商祭出三招應對：低價促銷、暫停買地和減緩建築速度。繼萬科地產、恆大地產等三招過冬後，昨日房地產巨頭雅居樂也透露稱，將在明年2月之前暫緩建房速度，全面停止買地，具體情況待農歷新年後重新評估。

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