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Hot News 首套房貸利率上浮 房地產利益鏈斷裂？ @ 2011-10-19T09: Back Hot News Keyword：房貸 首套房 貸利率 Concept： 每日經濟新聞10月19日刊發經濟學家馬光遠的文章稱，事實上，早在今年年初，隨著房地產調控的加碼，上海、杭州等城市的部分銀行已經陸續上調了首套房貸款利率。從2008年救市時的7折、8.5折優惠回調到基准利率，又在基准利率的基礎上繼續上浮5%~30%，甚至50%，這不僅意味著購房者實際支付的利息成本增加了30%到40%，更重要的是，銀行的這種舉動是給未來的房價走勢投下了一張否決票。考慮到商業銀行和地方政府、開發商在整個房地產市場休戚與共的「鐵三角」關系，在決定市場未來走勢的關鍵時刻，銀行沒有聽任志強等開發商的鼓噪，而是根據自己的風險判斷原則，通過提高房貸利率對房價看空，房地產牢不可破的利益鏈條上終於隱約可見一道被撕開的口子。 【明報專訊】內房板塊危機加重，降價換量的策略未曾見效，信貸又進一步收緊，今次並殃及首套房買家。《廣州日報》報道，有首次置業買家的房貸利率，較人民銀行定下的基准利率（現為6.56厘）高出三成。而本報發現，同樣的趨勢已在深圳、北京、上海等一線城市蔓延，為打擊投資投機，深圳對於公寓在內的商業地產都實行基准利率上調40%。 就算房貸優惠利率對銀行來說是「賠錢貨」，但如要銀行想單方面取消未到期房貸利率優惠也並非易事。某國有銀行個貸部人員表示，客戶大可不必恐慌，取消的可能性不大。當初簽訂的房貸合同白紙黑字寫得清清楚楚，如果銀行單方面變修，將違反《合同法》的相關條款。由於房貸的合同期限較長，對於銀行來說，與其他貸款利率高的貸款產品相比，風險也要小很多。 中國經濟網9月22日消息，近期，多家大型商業銀行的房貸業務持續收緊。不少銀行甚至規定首套房首付要5成，利率上浮10%。從審批時間來看，一些優質客戶的房貸審批流程也要半年之久。「房貸難」會給樓市帶來哪些影響？目前各大銀行執行怎麼樣的規定？ 開發商紛紛著手過冬，而緊縮政策還在繼續加碼。不少銀行已「集體」將首套房貸利率上浮10%，二套房上浮20%甚至更多，而個別銀行的個人按揭貸款業務已「名存實停」。 據了解，今年以來，通過宏觀調控，首套房貸利率全面取消了7.5折或8.5折的優惠，並上調了3次，達到10年來的歷史高位，而且銀行還在實際執行中上浮了10%或者15%。這很大程度對沖了房價的降幅。 一是對京滬穗多家銀行首套房貸利率提高消息的擔心：多家銀行也已經上調了首套房利率。廣州地區部分銀行房貸利率出現「一周一個價」的現象，銀行方面均將首次置業房貸利率上浮20%至30%不等，並表示短期內不可能下調。這明顯是個負面信號，可見政策調控的的房地產調控目標尚未實現，對房地產業繼續構成利空，從而表明貨幣政策短期依然很難放松，從而引發出市場的擔心情緒，致使沖高受阻。 「其實南京市面上的不少銀行早已將二手房的首貸利率提高了，深發展首貸要上浮20%，很嚇人了。」胡涓娟說，還有的銀行甚至直接宣布停止房貸業務。與此同時，一些原本想賣房的房主也不賣了，一來如今的市場也難以賣出好價錢，二來有不少人認為，信貸政策總是要寬松的，就像「限購」一樣，不可能永遠限購，所以只要堅持住，便有「柳暗花明」的一天。 中資地產股隨大市反彈，不過，房地產成交依然將走淡，或將制約類股後期走勢。中金認為，9月份內地樓市旺季不旺主要是受按揭信貸額度收緊、房貸利率提升影響;預期後期銷售難以大幅反彈，原因是額度收緊影響，首套房利率已經從7月份基准利率上浮至目前的1.1—1.2倍左右〔對應房價上漲13%左右〕，至9月起銀行對於按揭審批的流程明顯加嚴，放款周期也相應拖長;指「限購加限貸」使得有購買能力且有購買資格的買房者，觀望情緒較嚴重，一旦銀行信貸資金偏緊的情況延續下去，10月、11月份銷售能夠大幅反彈的概率較小。中國海外〔00688.HK〕升0.74%，世茂房地產〔00813.HK〕升1.95%;華潤置地〔01109.HK〕升6.8%，保利香港〔00119.HK〕、合景泰富〔01813.HK〕、遠洋地產〔03377.HK〕、雅居樂地產〔03383.HK〕升5%-9%。 據媒體報道，上周末中國建設銀行北京分行上調首套房貸利率的消息傳出後引起廣泛關注，上海、廣州等地的記者走訪後發現，當地多家銀行也已經上調了首套房利率。針對部分銀行提高首套房貸款利率的消息，多位專家認為，此舉將抑制購房者需求，進而對樓市產生影響，樓市拐點正逐步確立。 有業內人士表示，上海此項舉措標志著在住宅市場收窄首套房貸優惠、上浮房貸利率、提高首套房首付比例之後，商業地產調控也正式拉開帷幕。這也是在上海大規劃、大發展的市場背景下，對商業地產大躍進行為的一個警示，同樣也是對其他城市的一種警示。據有關機構數據顯示，限貸政策發布後幾周內，上海商業地產的成交量出現了一定程度的回落。除此之外，商業地產限貸也給開發商資金鏈帶來了巨大的考驗。據了解，商業用房從結構封頂到竣工驗收，最起碼需要一年半到兩年時間。這也意味著，如果消費者是貸款買房，開發商最起碼要多等一年半或者兩年，才能從消費手里拿到回籠資金。開發商的資金壓力變大不言而喻，開發商能否挺過資金鏈這一關，直接波及商業地產的價格和未來發展。 利率問題 如果客戶之前的老房子（一般都是沒有貸款的）那麼先賣房再買房和先買房再賣房，對於需要貸款的客戶來說，貸款的利率是完全不同的。按照目前的房貸政策，商業銀行認定二套房的標准是「認房又認貸」，即如果先買後賣，如果需辦貸款可能會被銀行仍定為第二套房。首套房和二套房的差異主要體現在首付比例和利率上。 9月份，傳統「金九」行情失色，依然量跌不止，但價格尚未現拐點。成交低迷主要是受限購、限貸影響，純投資性需求基本被遏制。在政策嚴控下，不少剛性自住需求陷入深度觀望之中。目前，多家大型商業銀行房貸業務收緊。不少銀行規定首套房首付五成、利率上浮10%，有的甚至暫停個人房貸業務。 在資金面壓力下，部分中資銀行近日悄悄調升了首套房貸利率。而記者昨日從多家在華外資法人銀行總部相關人士處獲悉，對於符合限購要求的個人首套房貸款，當前外資行仍普遍執行首付款比例不低於30%、貸款利率為基准利率的房貸政策。“外資行放貸每個季度都比較均衡，不存在額度用盡的壓力，此外，對於剛性需求的首套房貸款，還是應該支持的。”某大型外資行有關人士認為。 港城銀行扎緊房貸的「口袋」，投資客越來越少了。郭先生原本打算購買一套二手房等待增值，聽說房貸利率上調，他開始打起了退堂鼓。「我貸款30萬元的話，按照第二套房貸，這要比上調之前每個月多還一兩百元。」郭先生說。他仔細算了一下，假設自己貸款30萬元，貸款期限為20年。二套房貸的利率未上調之前，他每個月只需要還2463.77元；二套房貸利率上調之後，貸款利率為8.46%，月均還款額為2595.88元；每個月要比之前多還132.11元。「房子的增值部分還不知道能不能趕得上利息的增加呢，還是考慮別的投資方式吧。」郭先生說。

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