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| 綠城中國控股有限公司, 03900.HK - 公司概覽 |
| 集團主席 |
張亞東 |
| 發行股本(股) |
2,494,000,000 |
| 面值幣種 |
港元 |
| 股票面值 |
0.1 |
| 行業分類 |
地產發展 |
| 公司業務 |
綠城中國是中國名列前茅的房產開發商及生活綜合服務供應商。在央企中交集團、香港藍籌九龍倉集團及創始股東宋卫平等股東的支持下，集團以「輕重並舉」為戰略發展導向，配合混合所有制的實踐，已發展成為涵蓋房產開發、特色小鎮建設、代建管理、資產經營與生活服務等多元化業務格局，憑藉高質量的產品營造及生活服務進佔行業領先地位，悉力打造「中國理想生活綜合服務商」第一品牌。綠城中國重點布局中國一二綫城市及優質三四綫城市，迄今業務範圍涉20多個省、自治區及直轄市，進駐100餘城，營造500餘個美麗園區。 全年業績: 取得收入人民幣615.93億元，較去年增長2.1%；除稅前利潤人民幣99.53億元，較去年增長25.9%； 股東應佔利潤人民幣24.80億元，同比增長147.3%，股東應佔核心淨利潤人民幣43.36億元，較去年上升14.2%； 每股基本盈利人民幣0.55元，較去年增長205.6%； 業務回顧 2019 年，受世界經濟及國際貿易增長回落、中美貿易摩擦升級等複雜多變的國際環境影響，中國經濟下行壓力增加。在中央強調「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」的背景下，房地產市場調控繼續以「穩」為主基調，根據「一城一策、因城施策」建立穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，開發投資及商品房銷售保持溫和增長。 資金市場方面，在「穩槓桿」的基調下，中央持續加強對房地產金融的審慎管理，部分房企融資難度增加，資金鏈趨緊，因而拿地更為理性、謹慎。 面對行業的深刻調整，集中度加速提升，粗放型、高槓桿的增長方式已不可持續。集團作為行業品質標杆，始終堅持特色化、可持續、有質量的發展模式，秉承「品質為先、兼顧其他」的策略，加快推進從傳統房地產開發商向「理想生活綜合服務商」的全面轉型。在各大股東的關心支持及全體員工的不懈努力下， 2019年合同銷售額、投資新增貨值雙雙突破人民幣兩千億元，客戶滿意度連續九年保持全國重點城市第一。與此同時，運營效率持續提升，管理費率及融資成本創新低，品質品牌仍保持行業領先。回顧年內，綠城中國榮獲「中國房地產行業競爭力標杆企業」、「中國房地產貢獻力品牌企業」、「年度社會責任感企業」等榮譽，連續十五年被評為「中國房地產百強企業綜合實力TOP10」，並連續十六年榮膺「中國房地產公司品牌價值TOP10（混合所有）」稱號，品牌價值達人民幣521億元。 經營業績穩步提升 本年度集團取得收入人民幣615.93 億元，較2018年的人民幣603.03 億元，增加2.1%。實現除稅前利潤人民幣99.53 億元，較2018年的人民幣79.04億元增加人民幣20.49 億元，增加25.9%。本公司股東應佔利潤人民幣24.80 億元，較2018年的人民幣10.03億元增加人民幣14.77 億元，上升147.3%，主要是毛利較上年增加人民幣18.88 億元。若扣除匯兌損益、收購收益、若干資產的減值虧損計提與撥回的稅後淨影響、若干資產的公平值調整的稅後淨影響，本公司股東應佔核心淨利潤人民幣43.36 億元，較2018年的人民幣37.96億元增加人民幣5.40 億元，增長14.2%。本年度實現每股基本盈利人民幣0.55 元，較2018年的每股人民幣0.18 元增長205.6%。 董事會建議宣派截至2019 年12月31日止年度的末期股息每股人民幣0.30 元（2018年：每股人民幣0.23 元）。 銷售規模創歷史新高 截至2019 年12 月31日止十二個月，綠城集團（包括綠城中國控股有限公司及其附屬公司連同其合營企業及聯營公司）累計取得總合同銷售面積約1,027萬平方米，總合同銷售金額約人民幣2,018 億元，同比增長29%。其中，綠城集團2019 年累計取得投資項目合同銷售面積約522萬平方米，合同銷售金額約人民幣1,354億元，其中歸屬於集團的權益金額約為人民幣768億元，較去年增長38%；於2019 年12月31日，集團另有累計已簽認購協議未轉銷售合同的金額約人民幣29億元，其中歸屬於集團的權益金額約為人民幣15億元；投資項目銷售均價約每平方米人民幣25,936 元（2018 年：每平方米人民幣25,455 元），處於行業前列水平。 此外，綠城集團以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目（非投資項目，簡稱代建項目），於2019年累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約人民幣664億元。 2019 年，集團全面貫徹「全員、全民、全面」營銷策略，成效顯著。合同銷售超過人民幣50億元的單個城市達9個，其中杭州、寧波及北京分別錄得合同銷售超過人民幣100億元。單盤銷售金額超過人民幣30億元的項目達9個，其中西安全運村、杭州曉風印月表現尤為突出，銷售金額均逾人民幣60億元。投資項目整體去化率68%，其中一二綫城市去化率達70%。新增房源去化率突出，高達71%。其中杭州曉風印月、西安全運村、南通蘭園等熱門新推房源銷售十分火爆，推出即售罄。同時，針對難銷長庫存房源開展「春耕行動」、「秋收行動」、「綠粉狂歡季」等專項活動，實現去化約人民幣60億元。總體銷售回款率維持在87%的高水平，現金回流加快。 同時，集團積極落實營銷項目群管理，降費增效，人均銷售金額提升至人民幣8,430 萬元，同比增長34%，營銷費率同比下降18%。 傳承創新 品質為先 產品品質行業領先。2019 年，集團堅持產品主義，弘揚工匠精神，持續鍛造核心競爭力。集團不斷加強產品創新，成功完成空中院墅、中式叠墅等新產品研發，並關注人居品質，加大在綠色健康園區、智慧園區、品控檢測等方面的投入，產品優勢凸顯。與此同時，梳理提煉出包含8大產品系列、22個產品品類、22種建築風格的多維度、立體化、規模化、可持續的產品譜系，並於2020 年1月8日發布了《創造城市的美麗－綠城產品譜系(1995-2020)》一書，為中國的城市建設和世界建築的發展提供了豐富的樣本。此外，集團成立規劃設計委員會和工程質量委員會，為產品創新和品質管控提供強而有力的支撐，同時打造建研中心，多維度保障產品力領先。 另一方面，集團在產品成本管控方面亦取得一定成效。通過進一步擴大標準化體系，極大地保障了項目推進速度與效率；同時推動戰略集採，材料設備集採品類70 項（同比增加16項），價格同比降低6-20%，節約成本人民幣1.26 億元，集採成果應用率達到97.8%。 全面升級服務質量。集團持續強化服務品質，加強客戶服務導向，圍繞房產品開發主業，提供全周期的房屋服務和客戶服務。2019年集團以第二屆「生活開發者大會」為契機，發布了園區生活服務體系2.0，通過場景化優化服務內容、產品化提升服務效率、數字化打通綫上綫下體驗、商業化運營保證服務持續，全面升級生活服務體系，保持服務品質的行業領先優勢。憑藉卓越的服務品質，客戶滿意度持續提升。2019年居民居住滿意度達89.3 分，超過行業均值16.3分，且在16個城市位居第一；銷售服務滿意度達92分，位於行業標杆水平。 多元拿地 土儲優化 2019 年，集團繼續堅持「區域聚焦、城市深耕」戰略，以長三角為大本營，聚焦五大重點城市群，階段性靈活調整投資策略，落實精準投資，成效顯著。集團積極拓寬投資渠道，一方面持續提升招拍掛投資力度和質量，另一方面大幅提高收併購能力，全年獲取收併購項目17個，包括上海新湖明珠城、西安桂語蘭庭等優質項目，收購項目貨值同比增長332%，助力整體投資實現規模與質量雙增長。 2019 年，集團新增項目共計54個，總建築面積約為1,236萬平方米；總土地成本╱收購金額約人民幣691億元，其中集團支付的約為人民幣523億元；預計新增可售金額達人民幣2,057億元，創綠城中國新增投資貨值歷史新高，其中歸屬於集團權益約人民幣1,086 億元，新增土地平均樓面價約每平方米人民幣6,923 元。 從地域分布看，新增土儲主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二綫核心城市，可售貨值佔比達76%；從區域分布看，長三角作為戰略重點區域，可售貨值佔比達60%，有助於鞏固集團在江浙地區大本營的業績和行業地位；集團在珠三角及成渝地區亦逐步扎根，可售貨值佔比累計達10%，進一步擴大深耕區域，有效提升未來抗風險能力。此外，新增貨值周轉效率明顯提升，預期42%的可售貨值將於2020年轉化，同比增長8個百分點。 於2019 年12 月31日，綠城集團共有土地儲備項目142 個（包括在建及待建），總建築面積約3,873萬平方米，其中按照權益計算約為2,240萬平方米；總可售面積約為2,648萬平方米，權益可售面積約為1,521萬平方米；樓面地價平均成本約為每平方米人民幣6,119 元。一二綫城市的土地儲備總可售貨值佔比達73%。 堅守特色 持續創新 2019 年，集團在積極開拓優質的傳統開發項目外，大力開展特色業務，持續保持代建業務行業領先，並通過TOD（公共交通導向開發）、小鎮類、產業勾地、城市更新等新型業務模式，創新產品綫，持續提升複合開發運營能力。 代建業務行業領軍。集團穩守中國房地產市場規模最大代建公司地位，深受客戶信任，蟬聯「中國房地產代建運營優秀企業」、「年度影響力商業模式大獎」、「年度CSR貢獻獎」等榮譽。政府代建獲得社會各界高度認可，社會效益凸顯。2019年，代建業務規模加速擴展，全年新增項目72個。截至2019年12月31日，集團代建管理項目合計達260 個，總建築面積約6,754萬平方米，預計總可售金額約人民幣3,689億元。隨著代建業務規模不斷擴大，行業領軍者地位更加鞏固，盈利能力逐年穩步向上，將持續提升輕資產業務對集團的利潤貢獻。 重點實施小鎮戰略。集團順應逆城市化發展趨勢，抓住農村集體土地入市的歷史機遇，大力發展小鎮項目。截至目前，集團已在15個城市完成布局，落地30個小鎮項目，隨著大連金石灘葡萄酒小鎮、杭州龍塢茶鎮、江西高安巴夫洛田園綜合體、成都川菜小鎮等一批具有產業特色的小鎮順利落地，產業小鎮發展格局基本呈現。小鎮項目規模大、地貨比低、股東投入峰值低、產投比高，逐步成為公司高質量發展的重要增長極。 特色業務加速推進。為尋找新的增長點與突破點，持續提升盈利水平，集團加速推進特色特質項目，增加產業勾地比例，並積極把握中國軌道交通快速發展帶來的機遇，加快TOD項目全國布局，致力於打造為國內領先的TOD綜合開發運營商。截至目前，共落地10個多區域、多類型、多業態TOD項目，7個城市更新項目，包括產業園、未來社區、留用地等，貢獻優質土儲。 財務穩健 融資暢通 公司經營穩步提升。在第一大股東中國交通建設集團有限公司（「中交集團」）的資信支持及本公司整體經營情況良好情況下，於2019 年12 月31日，集團淨資產負債率為63.2%，銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）為人民幣518.94 億元。 2019年總借貸加權平均利息成本為5.3%，較2018年的5.4%下降0.1個百分點。 融資渠道多元暢通。通過積極研判市場，抓緊低息窗口，開拓融資渠道，集團在完成全年融資指標同時，公開市場融資利率創歷史新低。境外融資方面， 1月份緊抓市場窗口期，僅用兩周時間高效公開發行兩筆三年期美元優先永續票據，規模共5億美元。兩筆優先永續票據簿記期間，獲得市場及投資者的熱烈反響。11 月4日，公司完成發行分派率4.55% 的6億美元364天優先票據。得益於成功的定價策略，更受益於公司優秀的信用資質，該優先票據受到市場高度肯定，實現多倍超額認購，再次印證了資本市場對公司運營成果及發展策略的認同，也進一步體現了集團在海外資本市場強大的融資能力。 境內融資方面，2019年集團完成境內公開發債共人民幣180.62 億元，平均利息成本為4.48%，較2018年下降0.98個百分點。境內融資成本屢創新低、渠道暢通、結構合理。其中，集團發行公司債人民幣15億元，年利率3.78% 至4.34%；發行中期票據人民幣5億元，年利率為3.84%；發行永續中票人民幣46億元，年利率5.59% 至5.6%。與此同時，集團融資創新能力進一步提高，盤活沉澱資產，開拓新融資渠道，推行創新持有資產融資。全年成功發行酒店類CMBS人民幣15.92 億元，年利率5.14%；成功發行供應鏈ABS人民幣88.7 億元，年利率3.85% 至4.07%；發行住房租賃專項債人民幣10億元，年利率3.61% 至3.98%。 高效管理 提質增效 治理結構持續優化。2019 年，集團完成董事會改組，董事及管理層更加職業化、市場化，管理架構更加扁平化。本公司以經營結果為導向，持續優化體制機制，形成重資產板塊與輕資產板塊「8+3」的架構，區域公司逐步做強，同時內部架構調整為「7+4」，即在原有的七大職能中心外，新成立四大事業部（特色房產事業部、小鎮事業部、金融事業部、商管事業部），統籌各級資源，提高運營效能。雙「十一」的扁平化架構，持續精簡管控層級，降低運營成本。 高效運營周期加快。集團逐步建立承接「目標達成、信息對稱」的運營中樞神經系統。通過持續推進「綠城AI」大運營體系建設，強化數字化運營管理，實現全項目、全周期的高效統籌；同時逐步完善風控體系，增加對股權投資公司的動態管控。得益於年內高效的運營管理，項目運營周期明顯加快，從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付的周期，分別提速10%、12%、2%及7%。 以人為本強化保障。集團堅持健身計劃，加強雙控管理，人才配置進一步優化，且全年增項目不增人。同時扎實推進項目群管理，將133個項目向24個項目群管控模式轉變，自投項目覆蓋率達75%，人均在建面積同比提升25%，人均效能大幅提升。此外，集團穩步推進共贏機制，2019年有38個新項目開放跟投， 178個存量項目明確中長期激勵，有效增強團隊士氣，員工敬業度比行業優秀水平高出11%，為公司高質量的發展提供強有力的保障。 股東支持 形成合力 作為混合所有制的典型房企，集團既有央企中交集團深厚的實力作為依托，又兼備民營企業的靈活機制與活力，兩者優勢互補，相互促進。在項目合作方面，與中交集團的合作不斷深化，廣州南沙、哈爾濱TOD、成都川菜小鎮等項目取得積極進展。得益於中交集團的資信支持，公司融資更加便利。在保持產品核心競爭力方面，從產品規劃設計到小鎮的開發營運，得到了宋衛平先生的全方位支持。就公司治理方面，主要股東九龍倉集團有限公司就上市公司規則、企業治理體系等提供寶貴意見。在行業集中度加速提升的市場競爭下，集團優勢明顯，必將為長期穩定的高質量發展奠定穩固基礎。 業務展望: 宏觀政策方面，中央堅持「房住不炒」的主基調不變，並首次提出「全面落實因城施策」，各地推行的「三穩」政策料趨於更快速、靈活、聚焦。展望2020 年，中國各城市的房地產政策將進一步分化，地產運行周期因城而異。並且年初受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，全國大部分城市商品房售樓處一度暫停開放，項目建設暫停施工，集團在嚴密做好疫情防控的同時，穩妥推進復工復產。集團相信，在困難與挑戰下，擁有深厚實力、高質量產品及靈活機制的企業將能更好地體現其優勢與價值。新冠疫情對房地產行業的影響是短期性衝擊，而非趨勢性改變。經歷疫情考驗，客戶對高品質房產、高品質服務的需求迎來爆發式增長，集團將突出客戶需求導向，進一步創新產品功能、優化生活服務，滿足客戶對美好生活的嚮往。 儘管市場調控與疫情會帶來一定的發展壓力，但房地產作為國民經濟支柱產業的地位仍不會改變。另一方面，人民生活水平穩步提升、城鎮化進程持續，行業將從高增長轉向高質量發展。集團將積極應變，以戰略視野放眼長遠，發揮作為行業品質標杆的優勢，錨定「產品品質第一品級，客戶滿意度第一身位，綜合業績位列第一陣營」的「戰略2025」目標，重點布局重資產、輕資產及「綠城+」三大業務主航道。首先，堅持重資產板塊的主營業務，繼續加大收併購力度、大力開展特色業務並提升招拍掛投資力度與質量，提升盈利水平，優化業務結構；其次，拓展輕資產板塊的發展空間，樹立綠城代建子品牌，升級現有代建模式，並完善管理機制，確保代建產品品質，鞏固行業代建第一品牌；第三，豐富「綠城+」板塊內容，圍繞輕重資產板塊，聚焦新興市場，加長產業鏈，加粗產業束，挖掘房地產上下游價值點，為客戶創造更多的價值。同時提升管理格局，持續優化組織結構，加強業務委員會建設，縮短管理鏈條，提升決策效率，提高運營效能。 為實現公司的戰略目標及構想，集團將強化戰略執行，秉承以產品為核心，以增長為主綫，以利潤為導向，提升發展質量，努力成為房產行業品質領先者、代建業務行業領導者及綜合業務前瞻創新者。 2020年可售貨值預估情況 2020 年，綠城集團預計整體可售貨源約1,696萬平方米，整體可售金額約為人民幣3,583 億元。其中，投資項目可售貨源約1,045萬平方米，可售金額約人民幣2,674 億元（其中2019年存量房源可售金額約為人民幣635億元，預計新增可售房源金額約為人民幣2,039 億元）。一二綫城市可售貨源約772萬平方米，可售金額約人民幣2,124 億元，佔2020年投資項目可售金額的79%。此外，綠城集團代建項目預計可售貨源約651萬平方米，可售金額約人民幣909億元。 |
資料來源於上市公司財務報表
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