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| 北京建設(控股)有限公司, 00925.HK - 公司概覽 |
| 集團主席 |
錢旭 |
| 發行股本(股) |
6,969,000,000 |
| 面值幣種 |
港元 |
| 股票面值 |
0.1 |
| 行業分類 |
倉儲物流 |
| 公司業務 |
集團主要從事房地產業務，包括高端及現代化普通倉庫、冷鏈物流倉庫及貿易業務、專門批發市場、工業物業、商業物業及一級土地開發。 全年業績: 截至二零一九年十二月三十一日止年度之收入約為港幣692,660,000元，較截至二零一八年十二月三十一日止年度約港幣480,710,000元增加約港幣211,950,000元或44.09%。截至二零一九年十二月三十一日止年度之毛利約為港幣312,880,000元，較截至二零一八年十二月三十一日止年度約港幣325,030,000元減少約港幣12,150,000元或3.74%。 業務回顧 集團乃最終控股公司－北京控股集團有限公司（「北控集團」）旗下唯一與地產業務相關的在港上市公司。集團自身定位為專業地產如物流、冷鏈、工業和商業行業和從事一級土地開發的開發商。作為開發商，集團的利潤主要來自兩方面： (1)由日常經營所得，如來自一般倉庫和冷庫、酒店、商場和農貿市場的租金收入；一般倉庫和冷庫貨物的處理和加工收入和貿易產生的財務收入；和(2)售出已開發完成並已成熟的物業和已開發完成的土地。 集團的業務模型是： (1)在項目初期進行投資； (2)在開發完成後培育項目的價值； (3)在項目成熟後以滿意的價格售出。由售出項目回收的現金會用於： (1)償還項目開發貸款以降低持續的財務費用使利潤得以增加； (2)繼續投入新項目以創造另一個未來產生利潤的機會； (3)作為投資人的投資回報向股東作出適當的分配。根據集團的業務模型，集團相信經營利潤加上項目上升中的資本價值所得最終會為集團股東帶來可觀的回報。 自二零零九年以來，集團已於中國和海外投資了巨大資本用於投入和開發不同優質地段的項目。隨着項目的穩定收入和中國經濟的穩定增長，若干項目的資本價值對比原始投入已形成令人滿意的增長。因此，集團已於二零一九年對部分成熟物流資產的售出進行了深入探索和嘗試，計劃於二零二零年售出部分物流資產和工業地產資產，以完成構建集團的整個業務模型。本次售出將為集團回收可觀的資金，以實現集團業務模型中的減債、再投資和分配的目標。集團將持續利用自身作為國有企業的優勢，進一步於優質地段購入土地作開發用途，從而進一步擴大集團在物流、工業和冷鏈行業的參與，以進一步鞏固集團的長期盈利和資本增益模型。 1)高端和現代化普通倉庫 作為中國電子商貿業務和進出口的必需品，集團持續在優良地點建立全國的現代化倉庫網絡。目前網絡點已分布在北京、上海、天津、廈門、成都、海口、通遼、太倉和青島等地。 2) 冷鏈物流倉庫和貿易業務 集團之另一個發展重點為建立全國性冷鏈物流設施，並以此為基礎進一步開拓貫穿上下游的冷鏈業務。集團擬發展的冷鏈業務，以高貨值的進口肉類和水產類交易全程一體化服務為主。隨着中國中產社會興起，對優質食品需求每年正處於快速遞增的趨勢。然而，中國在過去一段時間，由於行業沒有進行改革，冷鏈行業仍受高投入和低信息化等因素影響，冷鏈行業發展比較緩慢，並無形成行業領軍企業，因此給予了集團一個重要的發展機遇。集團的冷鏈業務，已開展國際貿易服務、冷鏈倉儲服務和凍品電子商業系統開發。其戰略目標是要建立中國最好的冷鏈行業綜合服務平台，充份利用數字化科技手段為客戶節省成本和增加收入，對整個鏈條中的貨物、信息、資金實施全面管控，消除金融機構的融資風險。 在冷鏈業務整體發展方面，二零一九年全年簽訂凍品採購合同54,480,000美元，實現營業收入達人民幣253,760,000元。在貿易業務帶動下，試運行中的服務和交易平台－中冷凍品產業綜合服務平台(www.cciinet.cn)逐步完善，其核心「凍品交易港」已實現初步的線上交易功能，對應的手機APP已上線。同時在冷鏈產業鏈條的各環節，集團已啟動與各種企業的深度戰略合作。由於投資冷庫金額較大，現階段除已有的天津和青島項目外，會透過與不同地區冷庫合作為客戶提供服務，目前已達成合作協議的冷庫地區包括：大連保稅物流園區、大連經濟技術開發區、上海奉賢區、上海洋山自貿區、上海浦東新區、廣東湛江市和深圳鹽田區等。基本上已形成沿海港口倉儲網絡的搭建。協力廠商冷鏈物流服務已接通京東冷鏈和順豐冷鏈服務、後續將接通德迅等海外物流服務。在國際貿易服務業務開展和數位化系統建設共同推動下打造中國境內凍品產業功能最齊全和最先進的一體化服務平台。 3) 工業地產 由於大上海地區的持續發展使現存於上海地區的高端製造業需要外遷，同時歐美高端企業仍熱衷於在華設立生產基地，長三角地區存在對高端工業廠房的需求。集團在二零一六年底啟動工業地產業務，與新加坡SSinolog (China) Holding IPte. Ltd.組成若干非全資附屬公司（集團持有75%權益），分別於江蘇省太倉市、常熟市、蘇州市、常州市和浙江省嘉興市興建高端廠房作對外出租。 4)一帶一路 中柬特區項目位於距離柬埔寨首都金邊市西北65公里的磅清揚省，通過5號公路與金邊連接。項目規劃佔地目標為30,000,000平方米，目前已取得土地證之面積約為14,868,696平方米。二零一八年十二月，項目與獨立第三方簽訂土地收購協議，進一步收購1,130,208平方米土地，目前正在根據柬埔寨當地法律推進土地證的辦理工作。完成收購後，項目持有土地將進一步增加到15,998,904平方米。同時，積極引入戰略合作夥伴，現時已積極展開協商。目前，項目完成規控設計和部分市政設計，特區整體規劃容納了生產加工、物流商貿、科研文化、教育人居等不同城市功能，享受柬埔寨政府提供在稅務和進出口等的優惠政策。項目定位於服務「一帶一路」上的華資企業，為華商提供一個集群式綜合產業平台。特區內柬埔寨政府將設置海關、商務部、勞工部、稅務部等，為特區內企業提供一站式對接服務。集團主要是對特區土地進行一級開發，並在土地開發完成後售予中國企業，實現土地轉讓收益。同時對園區提供管理服務，收取持續的管理費收益。 柬埔寨政府目前積極推出多項政策吸引外商投資，建立了自由開放的經濟體系，對外資與內資基本給予同等待遇。近年柬埔寨經濟高速發展， GDP增速連續五年保持在7%以上，社會平均年齡不足30歲，形成足夠的勞動力來源。 集團相信，通過中柬兩國長期穩定和友好的關係，加上集團在獲取土地的成本上實施有效控制，在未來售出土地時必定能為集團帶來豐厚回報。目前項目整體規劃已完成，將會作分期滾動開發，通過土地轉讓收益和金融機構貸款作持續投入，預計不會為集團帶來太大的財政壓力。 5)專門批發市場 經衢州市政府部門審批通過，衢州通成農業發展有限公司（「衢州通成」）獲准建設現代農產品批發市場項目，包括農產品交易區及綜合商務配套，前者可作為同市舊貿易中心搬遷後之新址。現時舊貿易中心獲授一級農產品批發市場資格，服務對像約3,000萬人口。衢州農商城項目分為二期建設開發，第一期建築面積為41,282平方米，已於二零一五年八月正式啟用；第二期分為三個標段，一標段與二標段建築面積為153,856平方米，已於二零一七年十一月正式啟用；三標段處於設計圖優化階段。截至二零一九年十二月三十一日，市場可出租面積162,742平方米，其中包括批發交易區、市場綜合交易區、倉儲服務區和市場公共配套區，二零一九年全年自有面積之平均出租率約為51.09%，上年同期為48.72%，出租率穩定上升。 6) 商業地產 (a) 廣州光明房產建設有限公司（「廣州光明」）擁有位於中國廣州市越秀區北京路購物區之光明廣場之99%權益。該廣場總建築面積約為61,967平方米，樓高11層集餐飲、娛樂、購物及文化體驗於一體。二零一九年全年自有面積之平均出租率約為90.42%。 (b) 北京金都假日飯店有限公司（「金都假日飯店」）為集團之全資附屬公司，擁有位於北京市北禮士路（鄰近西城區金融街）一間四星級商務休閒酒店，為訪京商務旅客提供333間裝潢雅致之客房。二零一九年全年之平均入住率約為81.99%。但由於行業原因，該酒店雖然入住率在北京假日酒店品牌中長期領先，但對集團的利潤貢獻始終有限，因此金都假日飯店已於二零一九年十一月十二日與北京首厚康健養老企業管理有限公司簽署了委託經營合同，於二零二零年第一季度，酒店已停止營運及進入裝修改造期。根據委託經營合同，集團可從中取得淨利潤得以大幅提高。 7) 北控城投控股集團有限公司（「北控城投」）：於二零一七年十一月十三日作為第一大股東，集團與戰略投資者及管理團隊投資設立北控城投，集團持有北控城投35%股權。北控城投是以國有資本為主導的混合型投資控股集團，以城市土地資源投資整合和價值提升為核心，定位於新型城市基礎設施投資運營和城市基礎產業的導入，打造創新型產城融合投資運營商和城市公共服務整合供應商。公司主營業務包括產城融合的片區土地綜合投資開發；基於深度城市化過程中的舊城改造與城市更新總體投資開發；基於中國核心都市圈的近郊、文旅消費型、健康養老型特色小城鎮的開發、建設與運營。二零一九年，北控城投積極佈局國家戰略規劃熱點區域，充分發揮各股東在市政綜合規劃、業務集成、資金融集、技術創新等方面的綜合優勢，通過一年多的佈局基本形成了以產城融合片區開發與都市圈城市更新為核心的全國業務佈局，並在大灣區核心城市佛山中標當地最大的三舊改造項目、國家一帶一路重點城市昆明中標昆明盤龍區產城綜合開發片區項目。隨着業務佈局的積極開展，運營規模也不斷擴大。未來公司將結合具體項目儘快將自身塑造成為國內領先的獨具特色的綜合性城市運營投資集團的目標實現開發利潤，從而為集團帶來可觀的投資收益。 業務展望: 集團自成立以來，先後投資了住宅、商業地產、物流地產和工業地產類項目，經過十年行業深耕與發展，目前已形成覆蓋華北、華東、華南的物流地產業務布局，通過與地方政府、企業及行業圈的深度融合，積極推進整體戰略的實施。同時，集團不斷開拓經營思路，整合現有冷鏈物流設施資源，以科技手段為引領，打造中國領先的凍品冷鏈產業綜合服務平台，為行業規模化發展和科技化發展提供解決方案，將形成以各類服務佣金收入為主的盈利模式。於二零一九年七月至八月之間，集團與中外運集團、京東物流集團和順豐物流集團已簽訂戰略合作協議，為客戶冷凍運輸提供了具質量的保障。在市場競爭中集團擁有自身的獨特優勢，主要體現在：作為國有企業，在獲取土地方面較有優勢，能夠克服拿地難的問題；擁有穩定的客戶群，包括各行各業多家大型企業，如嘉里物流、商船三井物流、日本通運、中國外運、順豐速運、京東商城等。與客戶保持穩定關係乃集團的寶貴資源，為新項目提供潛在租戶。此外，集團擁有經驗豐富的管理團隊，積極研判形勢，搶抓市場機遇，最大化發揮集團的市場競爭優勢。 集團將緊跟國家政策，適時把握發展機遇，進一步完善國內物流地產、工業地產及冷鏈產業戰略佈局，並積極響應「一帶一路」政策拓展海外業務，踐行「融、投、管、退」的經營模式，在穩健運營的同時，積極推進輕資產化進程，同時利用現有資源和資產，開拓新的利潤增長點，實現業務收入多元化，促進企業良性發展。 集團一直以來沒有離開作為專業地產開發商的定位，在過往年度積極作出投入和培育持有優質資產，並在年內正式啟動若干項目的退出，完成搭建集團整個商業模型的閉環，實現利潤和資金鏈的良性循環，為集團的長遠發展奠定堅實基礎。雖然第一周期發展的時間較長，但因過去積累的優質項目較多，其價值亦已逐漸體現，預計在往後年度，集團的發展周期會逐步加快，實現可持續利潤，並進一步擴大在物流地產、工業地產、冷鏈和一級土地開發的參與，相信定能為各持份者帶來滿意的回報。 |
資料來源於上市公司財務報表
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