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樓市季結｜新盤清貨主導二手樓陷低價循環 @ 2025-03-31T

關鍵詞：樓價

概念：

中大香港亞太研究所民調：近七成市民仍認為現時樓價過高四成多人預計樓市在未來一年會下跌

香港樓市利淡消息此起彼落，既要關心銀行加息、移民潮和供求大執位，亦有買家以攻代守，決心重投二手市場尋寶，希望以心水價錢覓得心頭好。《經一》將會定期更新二手樓價指數，幫大家入市前睇清樓市最新行情！香港二手樓價持續下跌，根據本周五（０３月２８日）公布的中原城市領先指數（ＣＣＬ）最新報１３５．３１點，跌破１７０點的支持位，其中九龍樓價率重回２０１９年低，較上周跌０．３１％，及上月跌１．２５％。

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《小超報》報導，差估樓價指數月挫０．８７％，近半年最急。二手樓市連月向下，差餉物業估價署（下稱差估署）數據顯示，今年２月私人住宅整體售價指數（售價指數）報２８４．７，續創逾８年半新低，按月挫０．８７％，連跌３個月共２．３３％。分析稱新盤持續低開，料首季樓價最多降約２％。

葉秀亮表示，以現時本港經濟的整體趨勢來看，樓價會從高位累積下跌６０％至７５％，樓市泡沫很大，現時已經爆破，目前情況來看似乎下跌三至四成，但預計之後的惡性循環，向下的螺旋效應，未來將看到失業率會上升、企業倒閉、大規模裁員，很多人資不抵債、被迫出售物業，銀行甚至可能也有風險，因為觀察其他地方的樓市泡沫爆破時，也會出現同樣情況。

如果想樓市加快復蘇,黃建業建議政府再提出有效措施,吸納資金來港置業;加速去庫存,增加發展商恢復買地的誘因,增加庫房收入。他提出三個具體建議,包括為投資移民拆牆松綁,建議投資移民全面放寬至任何樓價的物業,樓價全數計入投資額,鼓勵買樓可以移民。另交易完成後才繳付印花稅,建議放寬印花稅延至交易完成後才需繳付,讓置業人士有更大的彈性來運用資金,有助減輕短期資金壓力。另外，設立跨境「購房通」,亦即是中港兩地互聯互通機制的「購房」版,「購房資金通」讓兩地居民可以在兩地購房,並便利內地人才落戶香港。 (ＢＣ)

多個新盤推售，帶動二手樓市交投好轉。分析認為，樓市回暖與股市向好有關，不過樓價短期仍受壓。新盤氣氛熱鬧，連帶二手成交也增加，個別屋苑更做到「價量齊升」。以鯽魚湧一個屋苑這類約５００平方尺兩房為例，代理表示，作價一度低見７００萬元，以近期平均尺價推算，單位市值已回升至約７６０萬元，較低位反彈近一成。地產代理張光耀說：「３月太古城有１６宗成交，成交宗數明顯增加，最主要３月成交大單位較多，應該是換樓客出動，由細單位換大單位為主，所以本月成交尺價明顯較上月上升，２月平均尺價１４,０００多元，到本月達１５,０００元。」統計顯示，５０大指標屋苑成交加快，３月首兩周有２０２宗，較２月同期增加四成三，有分析指，市況好轉，與股市走勢向好有關。利嘉閣研究部主管陳海潮說：「一手過往一段時間賣得非常暢旺，令整個樓市氣氛也帶動起來，有些向隅客回到二手市場尋寶，所以二手市場也轉旺。除了一手帶動，整個股市過去一段時間，今年來也持續上升，股市表現好、升幅多，整個市場氣氛也好轉，也帶動二手交投活躍。」陳海潮預計，「小陽春」旺市將延續，預計本季二手買賣達７,２００宗，下半年甚至再升，不過價格繼續受壓，最快到第三季才有向上動力。點擊觀看節目重溫

中評社香港３月２８日電／大公報報導，特區政府於上月底將繳付最低印花稅的樓價上限提升至４００萬元，消息並未反映在今年首兩個月的樓市表現中，故樓價仍持續調整，差餉物業估價署公布最新私人住宅的樓價走向，其中２月份的私樓售價指數報２８４．７點，連跌３個月，跌幅約２．３３％，創２０１６年７月後的逾８年半新低，按月跌０．８７％，今年首兩個月累跌約１．５６％。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓價連跌三個月，跌勢未止，預料在新盤持續低價開售下，整體樓市呈「量升價軟」走勢，惟盼隨&#３０５２８;交投進一步增加，樓價跌勢可望放緩。展望３月份，在財政預算案寬減４００萬元以下細價樓印花稅措施下，刺激交投轉活，而期間股市亦造好，新盤銷情暢旺令整體樓市出現小陽春走勢。不過，因應新盤仍以低價推售，相信樓價只能收窄跌幅至平穩橫行或微跌０．５％以內，整體樓價在首季有機會跌達１．５％至２％左右。

當下利好樓市因素持續湧現，樓價下跌空間有限。隨著樓市成交量已先行回暖，相信樓價有望逐步跟上，樓市整體回勇可期。

銀行公會主席禤惠儀表示，自樓市全面撤辣，並放寬細價樓物業印花稅，帶動交投量增加，認為本港樓市有剛性需求，隨著利率逐步下調及經濟改善，期望有助樓市回暖，並利好樓價。

美聯集團(０１２００)主席黃建業表示，本港住宅交投過去兩年錄得兩連升，但近期樓價受到高庫存及市民對經濟前景信心的影響，而偏離常軌。相信息口下調及經濟環境改善等利好樓市因素支持下，樓價於逐步找到「支撐點」後回穩，全年將現「價穩量升」，新盤成交量有望創出歷史新高。

陳茂波指出，過去兩年一、二手樓的成交量和以往相比有所下降，主要有兩個原因，一是利率仍然高企，二是置業人士的心理因素。「當看到樓市下行時，一般人都不敢輕易入市，會先觀望，有住房需求的就選擇租樓。所以去年樓市中，租賃市場和買賣市場表現相反，租金上漲，買賣價格回落。但這也說明居住需求是存在的，只是大家覺得樓價還沒跌到底，所以不著急入市。」

銀行公會表示，隨著經濟改善及息口回落，相信會令本港樓市回暖，利好樓價表現。銀行公會主席禢惠儀稱：「金管局全面『撤辣』後，以及經濟回暖後，其實確實見到樓市的成交都是有上升了，之前還有細價樓的印花稅減低，我們見到整個交投是上升了。我們預計這個交投上升都是好事，加上香港都有剛性需求，所以我相信隨著經濟改善及息口逐步回落的時候，這個應該希望令到樓市有回暖，以及利好樓價。」

該行解釋，香港住宅樓價從２０２１年高峰累跌近三成，盡管在政府撤辣後成交量仍低於長期平均值，但樓市轉趨活躍。尤其樓價下跌，買家負擔能力改善，加上融資環境好轉、租金回報率向上，都吸引新置業者、換樓客和投資者進場，令樓市進入此輪下行周期的最後階段─「尋求折扣價」階段。

本港二手樓價結束連續兩周跌勢。中原城市領先指數最新報１３５．３１點，按周比較上升百分之０．３１，繼續是２０１６年八月的低位。四區樓價中，只有新界東錄得輕微跌幅，其余三區樓價均上升，以港島升幅最大，上升百分之１．３，新界西升百分之０．９。編制指數的機構表示，雖然二手成交增多，但買家入市以低價筍盤為主，加上發展商繼續采取先量後價策略促銷新盤，對二手樓價構成下行壓力，料短期指數反覆尋底，財政預算案後樓市氣氛向好，二手交投有望保持暢旺。

然而，樓市仍然受高息、供應過多及經濟疲弱等負面因素所影響，３月新盤市場交投活躍，主要是倚靠發展商減價推售，相信年內樓市將仍然疲弱，今年樓價將下跌５％。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮則指，樓價跌勢未止，預期在新盤持續低價開售下，整體樓市呈「量升價軟」走勢；而上月樓價跌幅擴大，主要反映１月下旬及２月上旬的農歷新年淡市，加上１月底美國維持息率不變，以及美國向中國貨品加征關稅都令市況變得不明朗，導致樓價偏軟。預期今年首季整體樓價有機會跌約１．５至２％；租金同期則漲約０．９７％，與樓價背道而馳。

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