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團結香港基金葉文祺: 港府推地策略的變化值得留意 @ 2025-01-09T

市場關注政府地價收益大插水。２０２４年本港全年（１月至１２月）政府合共推出共３幅住宅官地，除了位於柴灣祥民道用作私人興建資助出售房屋的住宅地流標，其余兩幅沙田住宅地成功批出，合共賣地收入為１６．４億元，若連同兩幅電動車充電站地皮計，４幅官地賣地收入合共涉資逾１７．４億元。

東湧１０６Ｂ區住宅地此前未被列入政府賣地表，寧漢豪稱考慮市場環境和持分者意見後，認為是推出用地的合適時間，透露與業界有交流。她表示１０６Ｂ區未來有東湧東地鐵站作交通配套，亦無需作太多土地平整和附帶設施，並稱政府在２０２３年９月該塊用地流標後修改招標修款，單位平均面積由９０平方米（約９６９平方尺）減至５０平方米（約５３８平方尺），認為有助增加項目回報率，目前該地皮附近道路亦已興建好，「建築會利便些」，對用地獲投出表示頗樂觀（ＰＲＥＴＴＹＯＰＴＩＭＩＳＴＩＣ）。

這幅東湧住宅地並非本年度賣地計劃的土地，謝偉銓說，賣地表的地皮有時會集中某個地方，例如啟德。不斷推出土地，當市況不佳，發展商去貨速度慢，會有心理影響，造成漣漪效應，令樓價每況愈下。

【明報專訊】隨著整體市況疲弱，過去一兩年發展商投地意欲低，政府推地亦繼續采保守態度。發展局長寧漢豪昨日公布本季度（１至３月）賣地計劃，季內政府僅推出一幅住宅官地招標，為２０２３年曾流標的東湧第１０６Ｂ區地皮，而２０２４/２５年度迄今，政府整體賣地收入約４０多億元，她並稱近年經濟環境說明，政府不能夠純粹依賴地價收入支撐開支。有業界人士稱，本年度賣地收入為２００３/０４年度後新低，相信在現時氣氛下，２０２５/２６年度賣地氣氛仍未有明顯復蘇跡象。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說:「我地睇到依家政府推地慨方式，都系著重於近期有咩土地真系岩岩成交過，因為佢可以更掌握到市場資訊，究竟現在呢類土地，發展商慨興趣及出價，所以政府見到岩岩東湧東站，經港鐵招標成功出售後，政府順勢推東湧項目系唔難理解，但都要留意返，東湧呢塊地慨優勢，同東湧東站都系相類似，就系簡化左賣地條款，呢方面都有助發展商投地意欲。」

【有線新聞】政府今季的賣地安排再次在賣地表外加入地皮招標，屬於曾流標的東湧住宅地，涉及７４０多個單位。連同其他土地來源，估計合共可提供約１,１００個單位，計及全年度土地供應占目標不足六成半，發展局強調是合理部署。

賣地計劃 | 政府今季推一幅東湧住宅地涉７４５伙，全年供應不達標

發展局公布賣地計劃，本財政年度第四季(２０２５年１至３月)將以招標形式推出１幅住宅地，為東湧新市鎮第１０６Ｂ區住宅地，屬於新增地皮，預計總樓面約３．７２萬方米，料提供７４５個單位。該地皮曾於２０２３年招標，當時收到４份標書，惟最終標價未達要求而流標收場。香港測量師學會上任會長林家輝今日（８日）表示，東湧臨海地有一定吸引力，今次改了伙數增加了單位，每個單位面積約５００多平方尺，與小家庭為主的客路吻合，加上港鐵東湧東站預期會興建，料市場有興趣投標。

政府公布新一季度賣地計劃，將推出一幅東湧住宅地。位於東湧填海區１０６Ｂ區地皮，可建樓面逾４０萬平方尺，曾於前年流標被收回。發展局指，已優化招標條款，把可建單位增加至７４５伙。計及市建局山東街/地士道街項目提供３４０伙後，今季土地供應約１,１００伙，不過全年度只有８,３４０伙，僅占目標六成三。發展局重申，仍擁有土地供應主導權。發展局局長寧漢豪表示：「即使政府手上有地，我們今季仍以審慎及務實做法推地，反映我們對土地供應有主導權。土地造好後，我們可審時度勢決定何時推出。以過去四個年度計，超標共１２,０００個單位，這遠可抵銷今年度所謂預計的差額。」

政府本財政年度最後一季重推東湧新市鎮１０６Ｂ區臨海住宅地。美聯測量師行及中原測量師行對地皮的估值，分別約５．２億及約８億元。地皮面積逾１１．４６萬平方尺，估計可建樓面面積逾４０．１萬平方尺。

樓市復蘇前景未明，政府推地意欲偏向保守。發展局公布今個財政年度的第四季度，即１月至３月賣地計劃，只推出一幅東湧１０６Ｂ區海濱住宅用地，預計可提供７４５個單位。該幅用地曾在２０２３年９月招標，但因未到底價收回。

發展商投地氣氛尚未恢復，政府繼續審慎推地，發展局宣布，２０２４/２５財政年度第四季度（即今年１月至３月，本季度），政府賣地表只重推一幅曾經流標的東湧臨海用地，連同其他供應來源，本季度總私人住宅土地供應約１１００伙。以全年度計算，各來源土地供應料僅夠興建約８３４０伙，較年度目標１３２００伙低約３６．８％，是２０１９/２０年度以來，近５個年度重現不達標，亦是政府２０１１/１２年度主動按季推地以來首次跌穿１萬伙水平。

政府表示，會重推東湧新市鎮一幅並非在賣地表內的住宅地，團結香港基金副總裁兼公共政策研究執行總監葉文祺表示，對今次安排感到意外。他原先估計政府會推出市區地皮，因為附近配套較完善，對發展商吸引力會高一些。葉文祺相信，當局決定重推東湧地皮是考慮到最近港鐵東湧東站土地成功重新招標。

政府重推一幅東湧海濱用地議員冀再優化賣地條款

東湧住宅用地並非本年度賣地計劃的土地，此前於２０２３年流標後被收回，現時重新推出。寧漢豪表示，今次推地考慮到地產界意見，地皮規模較小，毋須進行大量土地平整，招標條款簡單，並未附加興建政府設施的要求，相信可有效降低發展成本。地皮樓面面積約４０萬平方尺，單位平均面積由９０平方米縮減至５０平方米，以回應市場需求，提升項目回報率。

寧漢豪表示，這塊用地並不在今財年的賣地表上，但考慮到近期的市場和市場人士的意見，加上最近港鐵成功推售了一塊附近的用地，並顧及到該區公共房屋在未來幾年會陸續入伙，所以政府認為現在是推出這塊用地的合適時機。這幅用地位於海濱，未來也會有東湧東站提供交通配套。在當前的經濟環境下，政府聽到地產業界的訴求，希望政府推出規模較小且不需要太多土地平整及建設政府設施要求的用地。這塊東湧１０６Ｂ號的用地正好符合這些市場期望，該地招標條款相對簡單，沒有任何建設政府設施的要求，發展商也無需在填海區用地進行地盤平整，這有助於降低開發成本。

由於經濟及樓市未完全恢復，特區政府本財政年度的土地供應可建屋量及地價收入也難以達標，其中土地供應可建屋量全年度暫料約８３４０個單位，只達目標約６３％。不過，特區政府強調，不能以單一年度計算，實際上過去４個財年的供應量已超出目標約１．２萬個，足以抵銷本財年的不足有余。而特區政府於本季再挑選賣地表外的一幅住宅地招標出售，為東湧第１０６Ｂ區住宅地，可建單位約７４５個。大公報記者樓向陽

政府自去年第三季起每季均推出「蚊型」住宅地招標，最新今季則重推２０２３年曾流標的東湧第１０６Ｂ區住宅地招標，並縮則增伙數發展，平均單位面積縮至５３８方尺，預計提供約７４５伙，市場估值約４．８億至８億，每尺估值約１２００至２０００元。發展局寧漢豪指，聆聽發展商意見後，推出招標條款簡單及配套設施完善項目。

發展局局長寧漢豪：政府在第四季會以招標方式出售一幅住宅用地是位於東湧新市鎮擴展區１０６Ｂ的用地總樓面面積約３７,２００平方米預計可提供約７４５個單位用地並非在本年度的賣地表中但考慮到近日市場環境和持份者意見加上最近港鐵成功推售一幅附近的用地以及顧及此區的公營房屋未來數年會陸續入伙現時是合適時間推出用地我們曾在２０２３年９月為同一用地招標但當時收到的標書未達底價而取消這次重推用地是吸納市場意見優化項目招標條款例如上次招標時基建設施我們當時預計只可承載約４００個單位而單位平均面積較大達９０平方米政府經檢視基建承載能力後認為相關用地的單位量可增加至７４５個單位平均面積可相應下調至５０平方米這是回應市場的意見相信有助增加項目的回報率談及私營房屋的土地市區重建局計劃在本季推出山東街/地士道街的發展項目預計提供約３４０個單位而私人發展和重建項目方面暫時預計有兩個項目會在本季完成地契修訂程序合共可提供１３個單位總的來說計及以上各個土地來源本年度第四季的私人房屋土地供應預計可支持興建約１,１００個單位計及本年度首三季的供應全年四個季度來自不同來源的私人房屋土地供應預計合共提供約８,３４０個單位這是我們本年度供應目標的６３％數字尚未反映第四季度或有一些來自無須修訂地契個案的供應本財政年度的私樓土地供應未必達年度的目標這是我們可預見及認為合理的部署由於高息環境和地緣政治影響資金流向遏抑本地資產市場發展商在此期間投地較保守即使近月利率下調經濟情況有好轉相信發展商仍要時間作部署故此即使政府手上有地本季仍以務實和審慎的做法推地反映我們對土地供應是有主導權

賣地計劃｜本季僅推東湧住宅地涉７４５伙本財年私樓供應僅達標６３％美聯:賣地供應連跌３年本財年僅８３４０伙創政府主動推地１５年新低東湧住宅地一年半前流標今季重推伙數增８成每尺地價料１２００元發展局：陸續研究或實施６０項精簡發展新措施

發展局公布本季賣地計劃，只會招標出售東湧一幅住宅用地。地皮位於東湧新填海區海濱，鄰近興建中的東湧東站，地盤面積三萬幾平方米，預計可建７４５個單位。地皮前年曾經推出，但入標價未到政府底價最後流標。發展局局長寧漢豪表示，吸納市場意見後，修訂優化招標條款，包括將可建單位由四百伙增加七百多伙。另外，市建局亦會就旺角山東街/地士道街項目招標，提供約３４０個單位。２４/２５整個財政年度，預計合共有八千多伙私人住宅供應，達到目標的六成三。發展局局長寧漢豪表示：「今個財政年度的私樓土地供應未必達到年度目標，這是我們可以預見，並認為是合理的部署。由於高息環境及地緣政治影響資金流向，壓抑本地的資產市場，發展商在期間投地是較為保守。即使近月利率下調，經濟情況有好轉，我們相信我們的發展商仍需時間作出部署，故此即使政府手上有地，我們今季仍用務實及審慎的做法推地，反映我們對土地供應有主導權。土地造好後，我們可審時度勢決定何時推出。」

政府公布今個財政年度最後一季賣地計劃，將招標出售一幅東湧住宅用地，預計可提供７４５個單位。發展局局長寧漢豪指，土地原本不在賣地表上，但考慮到市場環境及市場意見，加上最近港鐵成功出售附近用地，以及當區公屋單位陸續入伙，認為是合適時間推出這幅地。

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