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【觀海樓閣】總結2024年樓市 呈量升價跌走勢 @ 2024-12-31T 返回 熱門新聞
關鍵詞：樓價 樓市 明年
概念：樓市減息 , 明年香港樓價
高力香港研究部主管李婉茵表示，自９月美國減息周期開始，１０月和１１月的平均住宅成交量達５,４９８宗，已超過２０１７年至２０２１年期間的平均成交量，可見樓市成交量正續步回穩，然而一手住宅供應量依然處於高位，連同在建物業合共有１０多萬個單位，若按２０１７年至２０２１一手每年平均成交量約１８,０００宗推測，市場需五至六年的時間消化。現時樓價已下跌６．６％，符合高力在今年年初估計今年樓價會下調５至１０％的預期。綜合現時市場走勢和其他因素，這或可有助維持成交量，高力預料樓價在明年上半年將保持平穩。
展望今年余下的１２月份，由於實際反映１１月下旬至１２月上旬市況，市場端視候任美國總統特朗普言論及未來政策方向，加上之後踏入傳統１２月的節慶假期淡月，發展商減慢推盤步伐，二手同告轉靜，在買賣兩閒下，樓價料繼續窄幅橫行，按月料持平至升０．５％以內；即預計第四季樓價料升近０．９５％至１．５％左右，而全年樓價最終預計跌約６％至６．５％。至於當明年１月底新春假期氣氛過後，首季內料有小陽春出現，樓市交投及樓價可望再錄升勢。
高力香港研究部主管李婉茵表示，今年樓市成交量正逐步回穩，然而一手住宅供應量依然處於高位，而且特朗普明年上任後的對華政策，或對內地及香港的經濟復蘇帶來一定變數，預期相關政策對樓市的影響將在明年下半年逐步顯現。而且銀行目前在審批新按揭時仍謹慎，獲批的按揭仍低於過去５年的平均水平，反映銀行對未來經濟和借貸人還款能力的信心或不足。因此，李婉茵對明年樓市走勢持審慎態度。
新盤庫存正逐步減少，估計一手庫存量的需時消化平均值在明年將進一步跌至約５８個月的水平；人民幣貶值亦令內地資金流向本港樓市作保值用途；租金回報持續上升可吸引投資者入市。但發展商面對高融資成本，加上政經局勢及息口前景未明朗。新盤預計仍采低價策略，中小型住宅及豪宅樓價料跌約５％。若人民幣貶值而導致內地資金流入超出預期，樓價明年跌幅會較溫和。
然而，筆者認為，明年樓市依然充滿機遇，不宜睇淡。來年樓市將受減息、政策加力及經濟改善三大因素利好。首先，特朗普新上場，預計短期內不會左右聯儲局利率決策，減息周期料會持續，供樓負擔減輕，加上Ｈ按息率與租金回報率愈來愈接近，供平過租情況將愈趨普遍，將促使更多的資金流向樓市。另外，政府的積極及加力政策對樓市起到了重要的支持作用。港府和中央政府頻頻推出措施以刺激經濟和樓市，包括全面撤辣、取消壓力測試、放寬按揭及投資移民限制等，還加大力度吸引外地人才，加上中央恢復來港「一簽多行」，勢進一步帶動本港經濟，同時為樓市注入新資金及新動力。
香港置業研究部董事王品弟表示，今年政府全面撤銷樓市辣招及放寬物業按揭成數，配合減息周期啟動，利好市場氣氛，帶動一手及二手住宅交投齊升，估計２０２４年全年一手成交量近１．６萬宗水平，按年增約５０％，創２０２１年以來過去三年新高；二手成交量則預期增長逾１０％至４萬宗，同創三年新高。但樓價彈升力度有限，他預測全年樓價將錄單位數跌幅，呈現「量升價跌」的情況。
就差餉物業估價署公布，最新１１月樓價指數，私人住宅售價指數按月上升０．１％至 ２９０．９點，年初至今下跌６．６％，租金指數報１９３．１點，按月下跌０．４％，全年至今累計上升３．８％。高力香港研究部主管李婉茵回應指：「截至２０２４年１１月底，１１月份的住宅成交總量達６２９８宗，按月升 ３４．１％，而年初至今的住宅成交總量達４８９９６宗，按年升２２．２％。自９月美國減息周期開始，１０月和１１ 月的平均住宅成交量達５４９８宗，已超過２０１７年-２０２１年期間的平均成交量，可見樓市成交量正續步回穩，然而一手住宅供應量依然處於高位，連同在建物業合共有１０多萬個單位，若按２０１７年至２０２１一手每年平均成交量約１８０００宗推測，市場需五至六年的時間消化。現時樓價已下跌６．６％，符合高力在今年年初估計２０２４年樓價會下調 ５％-１０％ 的預期。綜合現時市場走勢和其他因素，這或可有助維持成交量，我們預料樓價在２０２５年上半年將保持平穩。」
本港樓價今年跌勢持續，很大機會連續三年向下，創２２年來最長跌浪。有業界人士看好明年回升，不過有物業顧問擔心，減息步伐放緩，樓價跌勢難以扭轉。雖然經歷全面「撤辣」，減息周期展開，政府也放寬按揭成數，樓價今年還沒扭轉跌勢。有資深地產界人士指，市場普遍相信樓價接近見底，明年有望重拾升勢。祥益地產總裁汪敦敬說：「我覺得大部分已有共識，現時已接近或已在谷底，可能再跌，不過應該不太遠。２０２５年可重拾升勢，甚至我有信心於農歷年前後，有『小陽春』出現，樓價應可回升百分之５至１０，但不會令樓價戲劇性回升。」參考差估署數據，私人住宅售價指數，自２０２２年起持續向下，截至１０月底，今年再跌百分之６．８，很大機會連續第三年向下，創２２年來最長跌浪。多間機構普遍預測，樓價明年回升百分之５，主要看好息口回落，利好樓價走勢。不過有物業顧問指，樓市最艱難時期還沒過，明年要再跌半成。仲量聯行香港主席曾煥平表示：「樓市很多人以為是周期性，純粹看息口，我相信樓市較息口復雜很多，經濟環境沒怎麼大幅度改變，以往幾十年周期，對香港樓市來說，若利息不是跌至接近零，不可能令樓市『Ｖ形』反彈，我們估計樓市仍處於下行趨勢，只是跌幅較慢，但整體來說，樓市仍受很大壓力。」曾煥平又指，發展商利息成本仍偏高，不排除繼續低價促銷，拖低樓價表現。

 
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