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摩通：樓市完全撤辣也難反彈 @ 2024-02-05T04: 返回 熱門新聞
關鍵詞：樓價 香港
概念：香港樓價
香港樓市利淡消息此起彼落，既要關心銀行加息、移民潮和供求大執位，亦有買家以攻代守，決心重投二手市場尋寶，希望以心水價錢覓得心頭好。《經一》將會定期更新二手樓價指數，幫大家入市前睇清樓市最新行情！香港二手樓價持續下跌，根據本周五（０２月０２日）公布的中原城市領先指數（ＣＣＬ）最新報１４６．８１點，跌破１７０點的支持位，其中九龍樓價率重回２０１９年低，較上周跌０．１７％，及上月跌０．２７％。
香港樓市在一手私宅供應創紀錄高及高息環境下，樓價應聲下跌，中原城市領先指數ＣＣＬ早前報１４６．５６點，按周跌０．１９％。相比之下，毗鄰香港的台灣同樣面對加息及通脹的困難下，然而樓價卻是連升２１季度，即使台灣政府這兩年來推出八波打壓樓市措施，例如去年底通過的「囤房稅」，房價仍站穩。去年台灣政府力推「新青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」(新青安房貸)，從利率根源著手，首３年按揭利率直接下調至１．７７５厘，令新承造房貸金額創近兩年新高。
展望今年樓市，業界頗見紛歧。國際房地產顧問服務公司萊坊的董事王兆麒認為，高息環境及新樓貨尾會繼續困擾香港上半年的樓市表現，預計今年發展商減價幅度會比去年大，上半年樓價可能再跌３％至５％，下半年可能跌勢趨平，即全年樓市或呈「Ｌ」型發展，全年表現介乎平穩至下跌５％。而高力香港研究部主管李婉茵亦有相若看法，她更預料，今年樓價會繼續跌５％至１０％。
筆者認為，有三個原因使港府不得不減辣。第一，香港經濟前景不樂觀，好不容易捱過３年多疫情，可是通關復常速度緩慢，中小企業仍然經營艱難，而且６萬多間中小型公司的百份百擔保貸款計劃，已經到期或即將陸續到期，需要供息及還本，因此必須制造更多樓宇買賣，讓中小企業減輕負債比率，籍此舒緩財務壓力；第二，國內房地產市場供應過剩，泡沫危機蔓延，民營內房公司負債過高，幾乎連利息都還不起，一間接一間的排隊倒閉潮，迫使內地當局需要出招救市，更要不斷加大力度去救，現今的政策不是房住不炒，而是鼓勵投資，買第二層樓、第三層樓等等。國內政策不是要推升樓價，而是要穩定樓市，保交樓和保就業。內地政府尚且要大力救市，香港為甚麼不跟隨？
聽到近期發展局及房屋局對香港樓市 / 經濟的掌控．．真心覺得人才凋零．．．
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高盛及穆迪齊看淡本港樓價前景。該行指出宏觀經濟環境較預期弱，同時較高的利率持續對樓價帶來壓力，預料樓價將會持續回落。該行指出踏入２０２４年後樓價已回落０．５％，以及樓市交投低迷，反映樓價下滑未能刺激市民入市意欲。考慮到樓市交投回落、住宅升級及投資需求疲弱，因此將本港住宅樓價預測由平穩調低至跌５％。
香港樓市氣氛持續下沉，有地產代理行報告指出，去年下半年２５個亞太區城市的住宅樓價，僅４個按年下跌，其中香港跌約６．８％最多。二手蝕讓潮未減，將軍澳ＭＯＮＴＥＲＥＹ一房單位約３年帳面貶值約１９％。
２０２３年ＣＣＬ暫倒跌２．０３％，指數比今年４月１６８．４點高位累跌８．７９％，亦較２０２２年１２月１５６．３７點低位跌１．７８％。ＣＣＬ持續向下迫近第四季目標１４８點，現時只差５．５９點或３．６４％。１１月９日港鐵東湧東站第一期項目未接任何標書，是２０１３年２月天水圍天榮站發展項目後逾１０年來再度出現「零標書」港鐵項目，對香港樓價的影響將會在１２月上旬公布的ＣＣＬ才開始陸續反映。
《搵銀報》報導，高盛料港樓今年跌５％，明年回升。本港住宅樓價自２０２１年８月高位回落２３％，高盛認為，宏觀經濟環境較預期疲弱，而較預期為高的利率持續對樓價造成壓力，相信樓價會持續回落，今年來已跌０．５％，而樓價回落的同時，樓市成交亦相對低，反映樓價下滑亦未能刺激市民的買樓意欲。該行稱，考慮到樓市交投回落，住宅升級及投資需求疲弱，因此下調今年本港住宅樓價預測，由平穩降至跌５％，但因預計按息會於第二季起回落，因此調升２０２５年樓價預測，由平穩調高到升５％。
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝對此表示，大型銀行一直具領導指標性作用，在加息不利市場氣氛下，預計未來香港樓市將價量齊跌，同時會重創轉按市場，銀行按揭業務將會進入寒冬期。

 
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