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瑞銀汪濤料人行年內再減息降准房地產政策有望加碼 @ 2024-01-26T12:

內地房地產企業因為債務問題，整個板塊面對融資困難，人民銀行和國家金融監督管理總局昨聯合發布《關於做好經營性物業貸款管理的通知》，容許優質內房企業在今年底前向銀行申請經營性物業貸款，用於償還房地產開發企業、集團和子公司的存量房地產相關貸款和債券。

根據發布會上肖遠企公布的銀行房地產融資數據，截至目前，銀行開發貸款和個人住房貸款的余額分別是１２．３萬億元和３８．３萬億元，２０２３年這一年就分別發放了開發貸款３萬億元，住房按揭貸款６．４萬億元。截至２０２３年底，銀行購買房企債券余額為４２７５億元，２０２３年比２０２２年增長了１５％。此外，銀行在２０２３年還向房地產企業提供了並購貸款、存量展期貸款，這兩項加起來超過１萬億元。

華福證券：當前地產板塊已經過度反應了市場的悲觀預期，國新辦會議進一步落實中央經濟工作會議工作部署，解除行業風險的同時，有望持續改善頭部房企融資環境，進一步帶動房地產市場整體企穩復蘇。建議關注重點龍頭房企：【保利發展、招商蛇口、濱江集團】；優質混合所有制企業：【萬科Ａ、金地集團】；及優質園區類地方國企：【浦東金橋、張江高科】。

&ＥＭＳＰ;&ＥＭＳＰ;目前，多地已就房地產融資協調機制的落實開始采取積極行動。江西收到有關通知後，第一時間啟動相關工作，著手開始建立省、市兩級的房地產融資協調機制，進一步地細化明確城市融資協調機制的落實辦法、實施細則。與此同時，還啟動兩個平台的搭建工作。一個是部門會商平台，由城市政府分管領導為召集人，住建、金融監管總局各派出機構、自然資源、稅務等多部門聯動參與。一個是政銀企合作平台，推動房地產企業和金融機構精准對接、更好協作，滿足房企合理融資需求。

今年１月，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合出台《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平台，推動房企與金融機構精准對接。肖遠企表示，近期做好房地產業金融服務的重點工作，第一就是要加快推進城市房地產融資協調機制落地見效。在城市政府牽頭協調機制下，按照公開、公正、公平的原則向本行政區域內的金融機構推送可以給予融資支持的房地產項目名單。

肖遠企介紹，截至目前，開發貸款和個人住房貸款余額分別為１２．３萬億元和３８．３萬億元，２０２３年分別發放開發貸款３萬億元、住房按揭貸款６．４萬億元，兩項加起來將近１０萬億元。截至去年末，銀行購買房企債券余額４２７５億元。２０２３年，銀行向房地產企業提供並購貸款、存量展期貸款，兩項總和超過１萬億元。在保交樓方面，截至２０２３年底，３５００億元「保交樓」專項借款絕大部分都已投放到項目，商業銀行還提供了相應商業配套融資，確保「保交樓」任務完成。

人行和金融監管總局將指導商業銀行，依法合規開展經營性物業貸款業務，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

【財新網】當下疲弱的房地產市場再迎政策利好。１月２４日，中國人民銀行行長潘功勝在國務院新聞辦發布會上表示，這兩天，人民銀行、國家金融監管總局將聯合發布文件，完善經營性物業貸款政策，支持優質房企盤活存量資源，擴大資金使用范圍，改善流動性狀況。

在一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求方面，中國人民銀行、國家金融監督管理總局出台新政策，１月２４日晚，兩部門聯合印發《關於做好經營性物業貸款管理的通知》（簡稱《通知》）。《通知》明確，２０２４年底前，對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，除發放經營性物業貸款用於與物業本身相關的經營性資金需求、置換建設購置物業形成的貸款和股東借款等外，還可發放經營性物業貸款用於償還房地產開發企業及其集團控股公司（含並表子公司）存量房地產領域的相關貸款和公開市場債券。

中指研究院研究副總監徐躍進也表示，新政落地後，房企可以進一步盤活存量資產，通過經營性物業貸款改善自身流動性，優化債務結構，降低短期償債壓力。他也提醒，房企通常會以存量經營性物業為底層資產進行相關融資，比如ＣＭＢＳ（商業房地產抵押貸款支持證券）、類ＲＥＩＴＳ（不動產投資信托基金）等。接下來，經營性物業貸款或更多地被用於置換存量債務。

【金融扶持房企，經營性物業貸款政策放寬】為穩健推動房地產市場發展，中國銀行監管機構出台新通知，放寬經營性物業貸款管控，擴大貸款用途范圍，增強房企融資渠道，同時強化風險管理，以期推動房地產市場回歸穩定發展軌道。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，從房地產領域看，《通知》至少涉及四個領域，包括經營性物業貸款(如商業廣場、寫字樓、酒店、工業廠房等)、存量資產盤活、貸款資金的投放用途、房企流動性改善的內容。這意味著金融支持房地產的力度加大，且更加全面。

在大陸房企股價不斷下滑之際，大陸央行人民銀行等部門２４日發出通知，要求做好經營性物業貸款管理，一視同仁滿足房企合理融資需求。該貸款額度原則上不得超過承貸物業評估價值的７０％。

小編點評：面對房地產市場的起伏不定，金融監管部門的這一系列舉措無疑是穩定市場信心、提振行業發展的積極信號。通過城市房地產融資協調機制，將能更精准地為各類房地產項目輸送融資支持，避免"一刀切"式的信貸政策，使得支持更貼合實際需要。新出台的經營性物業貸款管理通知則進一步明確了金融機構對房地產行業的支持方式，既能緩解部分房企的資金壓力，又能在一定程度上控制貸款風險。同時，個人住房貸款的政策優化，更是體現了監管層對市民住房需求的關心，以及對市場平穩健康發展的期望。

杜昊旻介紹，信貸層面，截至去年三季度，房地產開發貸余額１３．１７萬億元，同比增加４％，占金融機構各項貸款余額５．６１％，較２２年末下滑０．２９個百分點；債券融資層面，２０２３年中債增和地方國資支持房企發債融資規模合計約２００億元，龍湖集團、新城控股、美的集團、碧桂園等民營房企獲增信發債規模在１５億元以上；股權融資方面，截至２０２４年１月，已有招商蛇口、華發股份、陸家嘴、福星股份４家上市房企在Ａ股完成股權融資，合計募資３０１億元，另有５家房企股權融資方案已獲證監會批復。

中央層面，２０２３年房企融資政策整體基調以落實「金融１６條」為主，強調一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求，凸顯對民營房企融資的支持。２０２２年底，中央加大對房地產企業融資支持力度，「金融１６條」等政策先後出台。２０２３年７月，央行、國家金融監督管理總局發布《關於延長金融支持房地產市場平穩健康發展有關政策期限的通知》，將「金融１６條」中兩項有適用期限的政策統一延長至２０２４年１２月底，引導金融機構繼續對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。１０月底召開的中央金融工作會議指出「一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資」，考慮到融資困難的主要是民營房企，意在強調商業銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細。１１月，央行、金融監管總局、中國證監會聯合召開金融機構座談會，貫徹落實中央金融工作會議的精神和部署，要求堅持「兩個毫不動搖」，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房地產企業不惜貸、抽貸、斷貸；繼續用好「第二支箭」支持民營房地產企業發債融資；支持房地產企業通過資本市場合理股權融資。有市場消息稱，監管提出銀行房地產貸款「三個不低於」政策，即各行自身房地產貸款增速不低於銀行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。隨後，多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會，表示將更好支持房地產企業合理融資需求。

他表示，這些政策措施對於做好房地產金融服務，穩住房地產市場合理融資需求，促進房地產平穩健康發展，已經並且正在發揮積極作用。他補充說，今年１月，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合出台了《關於建立城市房地產融資協調機制的通知》，要求各地級及以上城市建立房地產融資協調機制，搭建政銀企溝通平台，推動房企與金融機構精准對接。

【房地產融資新政解讀：定制化支持助力行業穩健前行】近期，國家金融監督管理總局發布了支持房地產項目合理融資的新政策。該政策強調因城施策，要求各地建立協調機制，促進政策工具箱的准確應用。金融機構需要評估指定項目，確保貸款支持合理性。此外，新通知允許經營性物業貸款用於償還房企存量貸款和公開市場債券，體現出對房地產市場細致的關照和對風險控制的考量。

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