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【陸振球專欄】加息周期反放寬壓測目的何在? (18:18) - 20220926 - 即時財經新聞 @ 2022-09-28T16: 返回 熱門新聞
關鍵詞：壓測 樓市 金管局 放寬 壓力測試
概念：放寬壓測要求 , 金管局下調物業按揭貸款利率壓力測試
在香港四年來首次加息之際，金管局出奇不意將物業按揭貸款利率壓力測試要求，由現時額外加三厘息向下調整至兩厘，是當局首次放寬樓市措施。外界關注樓市已步入下行周期，盡管金管局否認托市說法，但預計更多樓市辣招在樓價跌多一至兩成左右，措施將逐步放寬，不過預計屆時已經難以再挽救樓市。
王美鳳指出，壓力測試放寬前，計法以目前按息假定上升３厘後，供款占入息比率不超於６０％；現時放寬壓測後，計法以目前按息假定上升２厘後，供款占入息比率不超於６０％。以貸款額５００萬，３０年期為例，壓力測試假定升幅由３厘調低至２厘後，最低月入要求由４７,９７１降至４２,８４５，降低５,１２６或１０．７％，以現時計，入市門檻即時降低，有助市民上車置業，相信對樓市有推動作用。
美銀認為金管局實施有關舉措，或反映出政府已准備好放寬其他措施以應對樓市下行風險，一旦樓價出現較明顯跌幅便會出手放牟。
布少明認為，金管局放寬本港樓宇買家的壓力測試要求，對樓市的推動作用漸現，不但帶動睇樓量明顯上升，十大屋苑的總成交量亦重回雙位數水平；至於昨日作首輪推售的粉嶺新盤，出
至於中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，項目一期熱賣，累積大批向隅客，加上近日政府放寬壓測由３厘降至２厘，抵消加息壓力，同時放寬海外入境檢疫至「０+３」，利好樓市，料是次投資者入市比例會較項目一期多。
金管局解釋，壓測松手與逆周期宏觀審慎監管措施無關。近期樓市出現了一些調整，截至２０２２年７月，住宅樓價比２０２１年９月高位下跌５．５％，今年頭８個月的成交量較２０２１年同期下跌３８％。惟現階段未能確認樓市已經進入下行周期，金管局在有需要時調整逆周期宏觀審慎監管措施，確保銀行體系穩定。
觀點網訊：９月２６日，香港金管局公布，將物業按揭貸款利率壓力測試要求由現時的３００基點，下調至２００基點。香港置業營運總監及九龍區董事馬泰陽表示，香港跟隨美國上調利率，按息逐步正常化，是次金管局放寬壓力測試，相對「０+３」放寬入境檢疫措施，等於輕微「減辣」，對轉弱的樓市較有支持作用，同時讓有意置業人士有更多選擇的空間，不過料樓價不會因此而大幅彈升。
不過，從風險管理的角度看，金管局在加息周期放寬物業借貸令人費解；二則在經濟不景氣下，港人收入不穩，對前景信心低迷，會否因可向銀行多借錢而作出置業上車決定，尚待觀察；若以放寬樓市槓桿來吸引用家上車，谷大購買力，既救不了火，更有推人入火坑之虞，如此亂出招托樓市，作用豈不成疑？
【明報專訊】昨日政府宣布放寬入境檢疫至「０+３」，同時取消「來港易」限額，意味內地人來港將更便利，市場憧憬內地資金再流入本港樓市。同日，金管局亦向銀行發指引，將壓力測試要求由加息３厘下調至２厘，料有助准買家上車。恆地（００１２）旗下樓花期約９個月、位處粉嶺北的ＯＮＥ ＩＮＮＯＶＡＬＥ-ＢＥＬＬＥＶＵＥ（下稱ＩＮＮＯＶＡＬＥ ２期），乘著兩大利好因素，落實下周二（２７日）首輪開售２５３伙。
【樓市成交２０２２】上周四（９月２２日）本港銀行調高最優惠利率０．１２５厘，較市場預期為低；翌日金管局發出指引放寬壓力測試要求，為樓市帶來正面訊息；惟上周初期議息前市場抱觀望態度，二手樓市氣氛相對淡靜，拖累整周樓市成交個案減少。
之前金管局推行按揭需要做壓力測試，即申請按揭時，銀行要計算由現息加３厘後，申請人由於供款增加，會否供樓出現困難，但金管局卻在上周突然將加３厘的壓測改為只加２厘，這樣做法，申請按揭的收入要求便變相可減少約一成，這固然可令想買樓的更容易申請按揭，但其抵抗加息壓力的能力也會相對削弱，尤其現已進入加息周期，金管局本應把關更嚴，卻偏偏這時放寬壓測，不知其目的何在，難怪即時惹議論說政府是想藉此托巿。
蔡宏興又認為，項目直達何文田港鐵站，具備市區中心優勢，且是罕有向南望海的新盤，相信可吸引買家。該盤提供４４７伙，單位實用面積３１１方尺起。此外，上周五（２３日）金管局公布調低壓力測試，蔡宏興指出，美國多次加息下，本港樓市氣氛轉淡，二手出現個別減價情況；但隨著本港放寬入境檢疫安排，加上金管局公布減壓測，預計中長線本港樓市仍會平穩發展，而下月特首亦將公布新一份《施政報告》，呼吁政府可研究「減辣」，並提供更多優惠吸引人才來港。
本港銀行上周跟隨美國加息，正式踏入加息周期，原本置業人士面對的入息門檻將會提高，但適逢金管局即時下調壓測息率，某程度減輕加息沖擊，令到最新的置業門檻不升反降，為樓市帶來提振作用，而首期要求較低的中細價新盤，將繼續受市場追捧。
布少明又指出，放寬壓測，意味著政府預見到樓市下行的影響，並不抗拒透過寬松的房策去調節樓市的跌勢，故《施政報告》有望提出「減辣」或扶助樓市的措施。
經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，金管局放寬壓測的消息公布後，即時帶動經絡網站瀏覽量出現顯著升幅，料可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並采用建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。
美銀指出，金管局之舉措顯明政府已准備好去放寬其他措施去應付樓市下行的情況，一旦樓價明顯下跌，例如跌１５％，便會出手放松。該行又維持恆地 （０００１２）為「跑輸大市」評級，因公司槓桿率較高，目標價為２４元。
另外，金管局將按揭貸款的利率壓力測試要求從加３厘下調至加２厘。美銀證券指，鑒於最優惠利率可能持續上升，預期未來壓測要求有可能進一步下調，但不太可能從根本上改變樓市需求疲弱狀況，維持本港樓價今明兩年下跌１５％至２０％的預測不變。此外，該行維持恆基地產(０００１２)的「跑輸大市」評級，目標價２４元。
值得留意是，上述數據主要反映８月２９日至９月４日、即匯豐上調拆息按揭（Ｈ按）封頂息０．２５厘後第二周市況。港銀日前上調最優惠利率（Ｐ）、政府宣布放寬入境檢疫至「０+３」，以及金管局放寬壓測等因素，將於下月中旬數據反映。

 
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