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陳茂波：穩定樓價後仍需穩定土地供應 @ 2014-03-03T13:

政府日前公布２０１４/１５年度賣地計劃，私人住宅用地共３４幅，可興建１．５５萬個私人單位，但由於當中２１幅用地須先改規劃才能建樓，外界質疑實質供應量將比估計少。發展局局長陳茂波今早發表題為《持續推地有心有力》網志，指賣地計劃並非「鐵板」，但明白改劃用地工作不容易，有不少阻力，期望社會和地區人士洞悉大局，理解和支持政府。

【本報訊】發展局局長陳茂波日前公開批評港鐵公司過去幾年物業發展「零供應」，他昨再指港鐵「不夠努力」，被問到政府會否收回港鐵物業發展權，由政府主導上蓋物業發展，他承認曾經研究過各種不同方案，又「做了准備工夫」，但涉及法律問題，現階段不宜評論太多，但會要求港鐵將項目有秩序推出市場。

發展局局長陳茂波昨日發表以「持續推地有心有力」為題之網志，回應社會對土地供應的質疑。他指出，盡管今年賣地計劃中３４幅地有２１幅須進行改劃，但是去年也有多幅土地需要改劃，政府最終透過兩次調整賣地計劃，令全年提供約１３,７００個單位，達到全年政府出售私人住宅用地的原訂目標。他又認為，住宅樓價在「雙辣招」下已見穩定下來，但仍需繼續多方面持續地為市場提供穩定的土地供應，讓樓市能健康發展。

美聯物業住宅部行政總裁布少明亦認為，樓市未來兩至三年或有隱憂，料賣地價跌２０％。新界地皮因供應較多，發展商出價勢更保守，甚至有流標情況。他估計今年二手樓價跌５％至１０％，而在發展商優惠下，一手樓價已較去年底跌約２０％，暫時有支持。

陳茂波重申，過去數年樓價急升跟供應不足有關，強調政府沒有推行高地價政策，不會因為土地價格下跌而停止賣地，推地時間表也不受市場短期波動影響，相信一段時間後供求失衡情況可以扭轉。

發展局局長陳茂波重申, 本港向來無高地價政策, 他指, 外界認為港鐵 (０００６６)輕鐵天榮站流標是因為補地價過高, 但事實上 , 政府提出的補地價, 較市場預期下限還要低 , 他又指, 過去本港樓價急升, 主要由於樓市供求失衡, 而政府改劃土地 , 及發展商買地建屋等均需時, 相信未來供應一定會增加 , 他強調短期的波動性將不會影響政府增加供應的決心, 政府未來將繼續多管齊下增加樓市供應, 令樓市健康發展．

發展局局長陳茂波表示，計及所有私樓供應來源，下年度可提供總供應數字將高達２９,０００伙。私樓供應來源包括下年度可提供共逾６,０００伙的鐵路物業發展項目，以及市建局項目和其他換地項目等。

政府積極推地，但是並不意味土地供應能悉數獲承接，成功轉化為可供出售的住宅單位。每年最終成功售出的土地數量往往較實際可供應的數量少。以近兩年為例，１２/１３年度最終供應約１９,３００伙，占該年度潛在供應２９,８００伙的６５％，而本年度最終供應約１８,０００伙，則占本年度潛在供應２５,８００伙的７成左右。政府下年度計劃出售３４幅住宅地，陳茂波預計連同一鐵一局，本來可以興建３０,０００個單位，但目前供應目標只訂在１８,０００個。其中原因是土地供應增加，以及受雙辣招所影響，一手項目銷售成績已大不如前，樓價呈現下調趨勢。近日公布的發展商業績，已見大倒退，發展商投地的出價不再如以往般進取。港鐵旗下的天榮站、大圍站項目流標，與此有密切關系。

政府去年２月取消勾地制度後，大力透過主動推地增加供應，新一個財政年度進一步加強推地力度，料賣地表連同鐵路沿線等供應，可提供約３萬個住宅單位，屬三年來最多。然而，港鐵（０６６）項目近年屢次招標都無功而回，過去一年更成推地未能達標的主因，亦影響住宅的供應。發展局局長陳茂波昨天更罕有批評港鐵過去三年都無法批出新項目，成功招標「是零」，要求港鐵努力作出配合。市場人士關注，來年賣地表有２１幅土地未完成規劃程序，加上港鐵項目能否批出也成疑，或令政府無法達到２０１４至２０１５年度提供約１．９萬伙住宅供應的目標。

香港文匯報訊（記者顏倫樂）政府來年繼續加大供應，新財年擬售３４幅官地涉及１．５５萬伙創新高，按年增１３％，首財季(４至６月)推出６幅住宅地及１幅商業地，市值共逾百億元，其中住宅共涉１,５００伙，按季劇減約七成，但連期內推出市建局觀塘市中心項目等，涉及１,７００伙，首季總單位供應則增至３,２００伙，跌幅按季收窄至四成。同時，根據長策會十年建屋計劃，港府正式將每年供地目標由２萬伙修正為約１．９萬伙。發展局局長陳茂波昨指出，政府本財年供地未達標，原因與港鐵項目未能配合有關，將會研究調整港鐵項目的招標方式。

發展局局長陳茂波公布，政府下個財政年度將推出３４幅住宅地，其中，港島區占４幅，九龍占７幅，新界占２３幅，預計可為市場提供１．５５萬伙，數字較本財年多２,０００伙，反映政府增加樓市供應的決心。

發展局局長陳茂波今日公布２０１４至１５年財政年度土地供應。香港置業高級執行董事伍創業指出，今年政府銳意增加土地供應，令樓價更趨於健康發展，其實在昨日財案中已初見端倪。伍創業相信，未來進一步增加土地供應是勢在必行，料將令樓價繼續拾級而下，短期內難望有起色。另一方面，根據最近本港土地招標的情況，估計今年中資發展商將積極競投地皮增加土儲；反觀本地發展商出價則相對審慎，令今年內地與本港發展商之勢力逐漸轉移。

有多位議員批評施政報告中的措施落實需要時間，未能夠解決目前的房屋問題，有一些甚至認為目前是畫餅充饑。我認為這些批評是罔顧事實和不公道的。施政報告中有關土地供應措施有短、中、長期，長期的措施如果我們現在不開始進行研究和規劃，日後便會像目前一樣，面對過去幾年供不應求的土地房屋供應，樓價飆升的困局是不能得到根本的解決。作為一個負責任的政府，我們的目光和胸襟均不能夠短視，今日如果不開展這些長遠的研究和改劃，日後便徒喚奈何。我們知道填海造地、發展巖洞或發展新發展區、新市鎮都需要時間，「棕地」的發展亦要有全面的規劃和工程研究配合。面對現時香港市民迫切的住屋需求，我們在短、中期內可以最迅速和最有效增加土地供應的方法，就是善用現有市區和新市鎮已建設土地和周邊鄰近基建設施的地帶。

發展商其實更希望政府把地皮全部用於興建公屋而非居屋，因為居屋的白表與綠表買家均會是私樓的潛在買家。只不過今天的新樓尺價實在太貴，才令他們望而卻步，但他們的購買能力仍然潛在，尤其是若樓價輕微調整，可能已足以吸引部份「換樓」買家入市。所以倘若輿論主張甚至迫使政府將興建居屋變為興建公屋，可能會更「皆大歡喜」。尤其是為民請命的政黨，因為公屋供應數目增加，對市民更易交代，反之居屋不論對象（申請資格）和合理數目的高低都未有公論，民意與支持者的人數不易准確估計，成效未必有絕對保證，所以興建公屋的口號應更有市場。

基於本月底將公布新一年的賣地計劃，發展局局長陳茂波亦拍心口會以持續的穩定供應。

他表示，近期香港樓價波動，主要由於供應不足造成。政府決心不受短期市場波動影響，繼續穩定供應土地，並多管齊下增加供應，確保物業市場健康發展。

港府昨公布４月起的新財政年度私人住宅土地供應最多可建３萬伙，外界則存疑，因土地未必能如期起樓，更憂港府土地儲備無以為繼，且樓價下行更恐損市場承接力。港府攤出３萬伙總供應量，應是要讓市場相信港府有能力保供應充裕，惟市場對此仍存疑，皆因下年度土地供應看似大增，實際卻如本年度般捉襟見肘。其一，改變土地用途變數大。要令市場相信港府土地供應可續穩，每季賣地數量仍力求平均，惟下年度首季賣地僅得１５００伙，占全年目標僅１０％，其余９０％要在其後三季急追。其底因應是賣地計劃的３４幅土地中，有２１幅尚待改變土地用途，惟地區和保育組織阻力極大，按過去經驗，成功率僅約一半。其二，土地有限要竭澤而漁。本年度和下年度賣地計劃有一共通點，就是土地高度集中在個別地區。港府過去會盡量將同區土地分開幾年推出，避免日後短期間大批供應湧出，不利樓市健康平穩。此反映港府手中土地仍非常有限，當個別地區土地發展進度較理想，就得竭澤而漁地盡快悉數推出，以保供應量。且下年度賣地更有一大變數，就是市場承接力。因樓價趨跌已成市場共識，加上美儲局已啟動退市，加息預期勢續升溫，恐損發展商買地意欲，或出現流標令增加住宅供應進度滯後。尤其已累積大量供應的新界土地，更恐首當其沖。故下年度賣地量雖增，要達標卻荊棘滿途。惟正如發展局局長陳茂波昨指，港府不應因樓市短期波動影響，必須持續穩定供地，確保土地面粉供應穩定，讓住宅面包供應穩增，才有望令樓市長期健康發展。(Ａ１８)

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