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《談國論企－黎偉成》須止住商品住宅房開發投資增長放緩之勢 @ 2011-11-20T22: 返回 熱門新聞
關鍵詞：房價
概念：
2月份新建商品住房環比價格下降僅有8個城市（不及目前的1/4），隨後3月份增加至12個城市。然而，4、5月份又出現反彈，房價環比下降的城市變至9個。由此，也引發了國家7月份再出「新國五條」，重申調控持續，並將限購范圍擴大至二三線城市。在此之後，樓市逐步發生質變，房價環比下降城市個數也穩定增長，直至10月達到34個。
而在成交量持續低迷的帶動之下，二手房成交價格的下跌趨勢也逐漸明朗。據「鏈家地產」市場研究部統計，10月份北京二手住宅成交均價為每平方米2.29萬元，環比下降3.2%，與今年1月份相比下降6.7%。
與9月住宅指數環比下跌相同，中國指數研究院發布《2011年9月二手房銷售價格指數報告》，根據數據顯示，全部監測城市二手房價格指數平均環比年內首降，降幅約0.69%；在11個重點城市中，9個城市指數環比下降；過半城市成交量環比下降，且同比降幅均在30%以上。
國家統計局數據顯示，今年10 月，70個大中城市中，有34 個城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比下降，20 個城市環比持平。與9 月相比，10 月環比價格下降的城市增加了17 個。並且一線城市房價普遍下降。其中，北上廣深降幅分別為0.1%、0.3%、0.2%、0.1%。而環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.2%。
房價下跌的消息終於得到了最權威數據的證實。昨天，國家統計局公布10月份全國70大中城市住宅銷售價格變動情況，不僅京、滬、穗、深四大一線城市房價全線環比下跌，70城市新建商品住宅平均指數也較9月份環比下跌0.14%。專家表示，全國房價進入拐點已基本確立，樓市進入「買方市場」。
據中國房地產指數系統百城價格指數顯示，2011年10月，全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與9月份相比下降0.23%，其中40個城市價格環比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環比下跌。今年10月是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月。
北京中原地產數據顯示，10月，萬科實現銷售面積100．4萬平方米，環比下跌7％，同比下跌23％；實現銷售額103．4億元，環比下跌17．3％，同比下跌33．3％。而此前的8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12．6％和12％。
權威部門的數據似乎也印證了謝國忠的上述預言正在逐漸變成現實。9月18日，國家統計局公布的數據顯示，70個大中城市房價8月環比價格下降的有16個，持平的有30個，與7月份相比，環比價格下降和持平的城市增加了15個；環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.4%，漲幅比7月份縮小的城市有8個。
上周，青島新房總成交1912套，環比再跌6%；青島七區二手房共簽約不足300套，二手房住宅掛牌均價繼續下跌1.56% ，每平房米下跌220元……11月7日，記者采訪了解到，繼新房價格下跌後，城陽區二手房也撐不住了，上周掛牌均價下跌4% ，均價為6308元/平方米。
二手住房成交均價雙雙回落。10月份，全市新建商品住房和二手住房成交均價分別為每平方米20670元、17100元，環比分別下降8.5%、2.5%，其中二手房價連續四個月回落，基本回到去年同期水准，主要區域普通下降。
連續「雙降」的不僅保利地產，還有萬科A 以及金地集團。萬科10月份銷售簡報顯示，萬科實現銷售面積100.4萬平方米，環比下跌7%，同比下跌23%；實現銷售額103.4億元，環比下跌17.3%，同比下跌33.3%。而此前8月和9月，萬科銷售金額同比下降幅度分別為12.6%和12%，10月份銷售同比下滑幅度也進一步加大。並且萬科在10月份環比表現略低於行業，主要在於同行供應開始大規模上市，導致行業整體銷售略好於萬科。不過，萬科10月份單月銷售面積略高於全年單月94萬平的均值；預計全年銷售額接近1,300 億元。
國家發改委於2011年10月18日公布，9月份70個城市的平均房價環比下跌0.07%。這也是自8月份環比下跌0.05%以來，房價連續第二個月出現環比下跌。我們認為房價近期的下跌表明當前的政策正在發揮作用，鑒於今年以來房價累計上漲0.60%，當前政府無需出台新的政策，或取消現有政策。倘若政府繼續實施緊縮政策，且開發商為提高銷售量繼續降價，那麼至少在2011 年年底之前，房價下跌將成為大勢。在此期間，資產狀況較為疲弱的開發商可能會受到較大沖擊。
自「十一」黃金周後，廣州和深圳並未出現大規模降價的現象，但兩地的成交均價都有不同程度的下降。有數據顯示，廣州全市成交均價自「十一」後已經連跌三周，但降幅並不大，從12303元/平方米跌到11812元/平方米，然後到11762元/平方米，每次均保持環比下跌1%左右。深圳也出現了類似的情況，目前深圳一手房成交均價為17787元/平方米，環比下降2.2%。
與小龔的說辭不同，鏈家地產市場研究部的統計數據顯示，10月份的二手房價再次實現全面下降。從各環線下降的情況來看，10月份2環內成交均價為30436元/平方米，與9月份相比下降4.7%，是當月降幅最明顯的區域；此外，5環外房價目前下降至16700元/平方米，環比下降4.6%。調控前後相比，像郭先生這樣持觀望態度的購房者對二手房交易產生了不少影響，2環內成交量大約下降了50%。
根據國家統計局統計，9月份全國70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市仍有29個。所幸的是，環比價格上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。另外，作為國內樓市風向標的北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價環比再次全面持平，這已經是這四大一線城市房價連續第三個月處於環比“停漲”的狀態。房地產市場終於迎來久違的拐點，降價之聲開始不絕於耳。
深圳市規劃國土委昨日公布的數據顯示，上周深圳新房共成交346套，環比下降32.8%，成交面積2.96萬平方米，環比下降32.6%，成交均價為19455元/平方米，環比下跌2.3%。二手房共成交532套，成交套數環比下降7%，成交面積為4.95萬平方米，環比上升7.1%，成交均價為19149元/平方米，環比下降2.1%。一、二手房總成交套數為878套，環比下降19.2%，成交比例為0.66：1。
數據顯示，10月份以北京、上海、廣州和深圳為代表的一線新建商品住宅價格首次出現全線下跌的態勢。其中，北京比上月下降了0.1個百分點，上海下降了0.3個百分點，廣州下降了0.2個百分點，而深圳下降了0.1個百分點。北京中原地產市場研究總監張大偉表示，這主要原因還是一線城市中，對從緊的房價政策執行的較為到位。

 
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